Kinnisvaraekspertide sõnul tabab nii pealinna kui ka kogu Eestit uus ehitusbuum, millega kaasneb ülepakkumine korterite turul, mis omakorda sunnib arendajaid oma projekte hoolega läbi mõtlema ning takistab hinnarallit.

Pindi Kinnisvara uusarenduste monitooringunumbrid räägivad, et kui 2010. aastal toodi Tallinnas iga kuu turule 80 uut korterit, siis kaubaks läks keskmiselt 57 korterit kuus ehk 23 võrra vähem. Võib ju arvata, et mis sellest siis ikka – seda pole ju palju. Kui aga mõelda, et aastas on 12 sellist kuud, mille jooksul jääk kumuleerub, tuleb kokku päris palju korterid, mis omaniku ootuses turule virelema jäävad.

“Aastal 2011 läheb elu kindlasti ilusamaks – inimesed julgevad pangast jälle laenu küsida ja pangad ehk julgevad ka laenu anda ning korterimüügi numbrid tõusevad. Aga mitte piisavalt kiiresti – uute arenduste kasvutempo on kiirem,” nendib Pindi Kinnisvara juhatuse esimees Peep Sooman.

Ülepakkumisoht kummitab. Praeguseks on ainuüksi Tallinnas töös – kas ehitamisjärgus või siis kinnitatud detailplaneeringuna 14 000 korterit. “Platvorm, mis on loodud uueks kinnisvaraturu kasvuperioodiks, on nii meeletult suur, et pisikene Eesti koos pisikese Tallinnaga uputatakse uute korteritega lihtsalt üle,” prognoosib Sooman.

Kinnisvaraekspert Tõnu Toompark nõustub Soomaniga: “Ülepakkumise oht on tõepoolest Tallinna elamispindade turul olemas.

Positiivsed majandussignaalid on pannud paljud arendajad kiiresti tegutsema ja uusi projekte turule tooma.”

Praeguse pakkumise juures peab Toomparki sõnul arvestama ka sellega, et mitmedki müügis olevad objektid on valminud juba paar-kolm aastat tagasi. Mingil põhjusel on need korterid müümata jäänud – on siin olnud põhjuseks siis vale planeering, vale asukoht või lihtlabaselt vale hind.

Projektil ja projektil on vahe. Arendaja peab praegu juba oluliselt põhjalikumalt läbi mõtlema, millise objekti ja kuhu ta teeb, sest buumiaegsed “põllupealsed” kesise kvaliteedi ja pea olematu infrastruktuuriga arendused enam ostjat ei leia. “Väga väikesed detailid võivad müügiedu kas tagada või juba eos täiesti ära hävitada,” ütleb Sooman.

“Iga arendusprojekti puhul peab arvestama, mis on selle konkreetse projekti juures konkurentsieelis ehk aspekt, mille arvel klient hindab projekti konkureerivatest kõrgemalt,” lisab Toompark, kes usub, et läbimõeldud projektidele on veel üksjagu turgu. Kuldvõtmekeseks arendaja käes on küsimus – kas ta ise tahaks elada majas, mida ehitada kavatseb? Ostja jaoks tõusetub kahtlemata ka teine küsimus – mis see kõik mulle maksma läheb?

2011 hinnarallit ei tule. Toompark märgib, et kuigi uusarendused on mõistagi kõrgema hinnaga, siis nõudlusega lood üleliia täbarad ei ole ja loetleb mitmeid hästi müünud projekte.

“Näiteks Astlanda projektid Meeliku tänaval ja Paldiski maanteel, Merko projektid Vuti tänaval ja Pärnu maanteel, Arco Vara projekt Helme tänaval, Metro Capital Soo tänaval. Kui on õige asi õiges kohas ja õige hinnaga, siis läheb ka müük,” on ta kindel.

Sooman toob välja, et ostjale on uusarenduste võistupealetung ainult positiivne sõnum, sest konkurents hoiab hinnad mõistlikud.

Uued korterid dikteerivad paratamatult ka vanemate korterite turgu ja kui turul on ülepakkumine, ei tule hinnarallit niipea. “Vähemalt 2011 mitte.”

Samuti on Sooman kindel, et uusarendused hakkavad inimesi aina enam huvitama.

“On olemas inimesi, kes põhimõtteliselt ei osta kasutatud autot. Samamoodi on olemas inimesed, kes ei taha osta kasutatud korterit. Nende inimeste hulk hakkab kasvama, üheks põhjuseks ka masujärgne väärtushinnangute uperpall – kvaliteet ja mugavus on taas hinnas.”

Kas klient on jälle kuningas?

Varasemaga võrreldes on ostjate mugavusruum mõnevõrra suurenenud ja arendajatel samavõrra kahanenud, tõdeb Metro Capital Managementi juhatuse liige Sulo Nigul.

“On, aga mitte selles mõttes, et ostja suudaks praegu arendaja panna täitma kõiki oma erisoove, kompenseerimata arendajale võimalikke lisakulusid,” kostab Nigul vastuseks küsimusele, kas klient on jälle kuningas.

Pigem üritab arendaja olla paindlik iga ostja mõistlike ja õigeaegselt esitatud soovide osas piirini, mis ei ohusta teiste ostjate huve ega ka projekti ajakava.

Seda, et odavate pappmajade ja -korterite aeg on läbi, Nigul siiski väita ei julge.

“Trendiks on teatud segmenteerumine – kõik ei tooda enam kõike ja kõik ostjad ei vaata kõiki projekte. Mingile osale jääb alati esmaseks kriteeriumiks madalam ostuhind, samas üha rohkem inimesi mõistab, et pikemas perspektiivis tasuta lõunaid väga ei ole,” märgib ta, pidades silmas, et suuremad kulutused ehitise soojustamisele ja energiasäästlikkusele annavad õiges proportsioonis kasutamisel säästu tulevastes ekspluatatsioonikuludes. “Keskkonnasäästlik mõtteviis pole valdavale osale primaarne elufilosoofia, aga prognoosin selle levikut korrelatsioonis kordaläinud edulugude pealetulekule nii arendajate kui ka ostjate pilgu läbi.”

7 asja, mis tagavad korterile müügiedu

Siim Simson, ERI Kinnisvara OÜ Kinnisvara hindamisekspert ja analüütik

Müügiedu saadab äärelinna projekte, mille ruutmeetri hind eluruumi (panipaik, rõdu jm lisapinnad maha arvestatud) suletud netopinna kohta on kuni 1200 eurot.

Kesklinnas ja selle äärealal on müügiedu tõenäosus projektidel, mille hind jääb vahemikku 1300-1600 eurot/m2

Üha kallinevad kommunaalkulud teevad ettevaatlikuks. Oodatakse arendaja prognoose tuleviku kulude kohta ning pööratakse tähelepanu kaalutud energiakasutusele (energiamärgis).

Mida mürarikkam piirkond, seda kallimad on kõrgema korruse korterid: kõrgemal on madalam mürafoon ning õhusaaste ja avarad vaated.

Oluline on projekti terviklikkus (elamu atraktiivsus, laste mänguväljak, kas rajatakse uut haljastust, sõidu- ja kergliiklusteede olemasolu, panipaigad, parkimiskorrus jne).

Arendusprojektidel, mille eluruumi arendaja küsitud hind on üle 1700 eurot/m2 kohta, on müügiedu vaevaline.

Rõdu olemasolu tõstab korteri turuväärtust kuni 10%, võrreldes teiste sama elamu rõduta korteritega.

Artikli autor on Lemmi Kann, artikkel ilmus 28/02/2011 Äripäevas