Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine – kohustuslikud nõuded ja praktika

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Euro ei ole kinnisvara pakkumishinda tõstnud

17.01.2011 Tõnu Toompark

Eesti elamispindade pakkumishindu kajastav KV.EE indeks ei ole vaatamata kiirele inflatsioonile muudes sektorites ja vaatamata saabunud eurole siiski selgele tõusule asunud.

KV.EE indeks näitas eilse seisuga 61,9 punkti taset, mis on aastatagusest napid 3% madalamal.

Indeksi püsimine samal tasemel näitab, et kinnisvaramüüjad ei ole massiliselt kaasa läinud kardetud hindade ülespoole ümardamisega.

Nii võimegi tänase teadmise juures väita, et kaks ja pool nädalat tagasi saabunud eurol ei ole kinnisvaraturule vähemalt hinna osas olulist mõju olnud.

Nii nagu pakkumishindade puhul ei paista ka pakkumiste arvuga viimaste nädalate jooksul midagi erilist juhtunud olevat.

Portaali KV.EE on lisandunud üksikuid pakkumisi ning nende koguarv on nüüdseks kasvanud 18 879 pakkumiseni. Muutused on olnud ses osas väikesemahulised ning seega pole siingi euro kinnisvaraturule olulist mõju avaldanud.

Väga esialgsele tehingustatistikale tuginedes võib öelda, et jaanuarikuised korteritehingud on tehtud nii Tallinnas kui Eestis eelmisest aastast ja eelmisest kuust kõrgemal hinnatasemel.

Need on siiski väga esialgsed ja napid andmed. Eks euro võimalik sügavam mõju tehingute arvule, pakkumiste arvule ja tehinguhindadele paista paremini välja alles kuu või kahe pärast.

Kokkuvõtteks võimegi täna raporteerida, et euro saabumine ei ole esialgse kokkuvõtte järgi Eesti kinnisvaraturule lühiajalises perspektiivis olulisi muudatusi toonud.

Lähemalt vaata, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

KV.EE indeks 17.01.2011

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Renoveerimise tasuvusest

16.01.2011 Kalle Virkus

Renoveerimine energia säästmiseks ei tasu end ära. Energiat säästev renoveerimine on väga tasuv. Kumb väide on õige? Mõlemad!

Tänapäeval ei tasu hakata rääkima sellest, miks on vaja energiat kokku hoida. Palju olulisem on selgeks saada, millised tegevused renoveerimise puhul end ära tasuvad ja millised mitte.

Viimase pooleteise aasta jooksul on ilmunud mitu tänuväärt uurimistööd eluhoonete seisukorrast, nende renoveerimisest ja selle tasuvusest, nimetatagu neist olulisemaid:

Tallinna Tehnikakõrgkooli uuring „Renoveeritud ja vähemalt üks aasta ekspluatatsioonis olnud elamute ehitusfüüsikaline olukord“;
„Eesti eluasemefondi suurpaneel-korterelamute ehitustehniline seisukord ning prognoositav eluiga“ (Tallinna Tehnikaülikool);
„Eesti eluasemefondi telliskorterelamute ehitustehniline seisukord ning prognoositav eluiga“ (Tallinna Tehnikaülikool);
„Maaelamute sisekliima, ehitusfüüsika ja energiasääst I“ (keskendub palkmajadele, Tallinna Tehnikaülikool).

Nendes uuringutes on põhjalikult käsitletud eluhoonete tehnilist seisukorda ja püsivust ning prognoositud nende tänapäevastele sisekliima- ja energiatõhususnõuetele vastavaks muutmise maksumust.

Hoonete energiatõhususe kriteeriumid põhinevad teatavasti Euroopa Liidu direktiivil 92/2002. Kui tutvuda direktiivi enda, mitte pelgalt selle kajastamisega Eesti õigusaktides ja ajakirjanduses, siis saame vaid sellise sõnumi: „Kui hoonet renoveerida, siis tuleb seda teha nii, et saavutataks suur energiatõhusus.“ Mitte kuskil ei öelda, et hooneid on tarvis energiatõhususe suurendamiseks renoveerima hakata.

Enamikus viidatud uuringuis väidetakse, et aastatel 1960–1990 ehitatud korterelamute ning eriti neist vanemate tehniline seisukord on muutunud selliseks, et neid peab renoveerima füüsilise säilimise huvides. Eriti käib see hoonete välispiirete kohta, mille külmakindluse kahanedes (külmumis- ja sulamistsüklite lõhkuva mõju tõttu) hakkab kiiresti kasvama taastamiseks vajalike tööde maksumus.

See tähendab, et eriti meie kliimas vajavad hooned säilimiseks korrapärast remontimist või renoveerimist. Rootsis, kus aastatel 1950–1970 ehitatud korterelamute uuendamine on ka päevakorral, loetakse põhjaliku renoveerimise välbaks 40 aastat. Selle arusaama kohaselt peaksid kõik meie nõukogudeaegsed korterelamud olema uuendatud aastaks 2030.

Eespool öeldust järeldub, et korterelamud on vaja korda teha igal juhul ning kui see töö juba ette võtta, tuleb maja muuta energiatõhusaks. Näiteks kui vanad puitaknad on omadega läbi, peavad uued aknad olema võimalikult soojapidavad.

Tõsine probleem on renoveerimise tasuvus. „Telliselamute uuringus“ jõuti järeldusele, et korterelamute renoveerimine ei tasu finantsiliselt ennast ära. Paradoksaalselt on samas uuringus peetud vajalikuks telliselamute fassaadide remontimist, et peatada nende edasist lagunemist.

Käesoleva artikli autori arvates tuleks meil lähtuda Rootsi praktikast, kus renoveerimine kui nii ehk teisiti vajalik tegevus hoitakse energeetilisest tasuvusest lahus. Kui hoone korralist kordategemist tuleb niikuinii ette võtta, peab tegema veidi ka lisakulutusi selle energiatõhususe suurendamiseks.

Lihtsa näite pakub korterelamu lagunenud välisukse asendamine uuega. Kui teha majale samasuguse ukse, nagu seal enne oli, siis kulub selleks X eurot. Kui panna aga ette tunduvalt soojapidavam uks, kulub Y eurot ning soojusenergia aastakulu väheneb N euro võrra. Eeldatagu, et mõlemad uksed peavad vastu kümme aastat. Nüüd püüdkem hinnata selle remonditöö tasuvust.

Esimesel juhul säästu ei ole, tasuvus on null. Huvitavaks läheb teisel juhul. Remont on tasuv, kui tehtud kulutused saavad tasa ukse olelusea jooksul, st et kümne aasta jooksul saadav kokkuhoid N peab võrduma uksele tehtud kulutustega: 10*N ≥ Y.

Tõenäoliselt ei leidu nii energiatõhusat ust, mis ukse olelusea jooksul end energia kokkuhoiu mõttes ära tasuks. Järeldus oleks: uut ust ei tasu paigaldada?!

Tasuvust tuleks hoopis hinnata vahe Y–X kaudu, st kulu põhjal, millest on maha arvatud „tavapärase“ uuendamise maksumus. Kui näidet laiendada välispiirete renoveerimisele, siis tuleb energiatõhususe arvutamisel arvestada selliseid kulusid, mis ületavad tavapärasele taastusremondile tehtavaid, s.o kulutusi hoone füüsiliseks säilitamiseks vajaliku fassaadikatte alla pandavale soojustusele.

Kui fassaadiruutmeetri remont ilma soojustuseta maksab hinnanguliselt 40 €/m² ja koos soojustusega 60 €/m², siis energeetilises tasuvusarvutuses tuleks lähtuda maksumusest 60–40 = 20 €/m².

Sama kehtib ka muude tööde kohta. Näiteks keskküttesüsteemi väljavahetamise puhul ei saa uute torude ja nende paigaldamise maksumust renoveerimistööde energeetilise tasuvuse hindamisel kuidagi arvesse võtta, sest roostes toru väljavahetamine ei ole energiasäästuga kuidagi seotud – seda tulnuks niikuinii ette võtta.

Teisest küljest saab KredExilt renoveerimistöödeks toetust kuni 35 % kogu tööde maksumusest, mis ongi laias laastus energeetilise lisarenoveerimise osa. Seega tuleb siit välja, et korterelamu komplekssel renoveerimisel maksab KredEx kinni kõik hoone energiatõhusaks muutmiseks tehtavad kulud.

Artikli autor on Kalle Virkus
http://www.virkus.com/kalle/

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Adaur.ee uudised meilile

14.01.2011 Tõnu Toompark

Kas soovid olla kursis, mis kinnisvaraturul toimub? Kui jah, siis on Sul meeldiv võimalus tellida kõik Adaur.ee lehel avaldatavad uudised meilile.

Meililistiga liitumiseks sisesta Adaur.ee meililisti lehel enda meiliaadress vormi.

Kui meilile saadetav info ei peaks siiski huvi pakkuma või muutub koormavaks, siis samal lehel saab meililistist loobuda.

Meililistiga liitumine on tasuta. Meililistiga liitujate vahel midagi välja ei loosita.

Ärikinnisvaraturu põhi jäi möödunud aastasse

14.01.2011 Baltic Real Estate Management

Hinnates ärikinnisvara turgu käesoleva aasta esimeste päevade aktiivsuse järgi, võib kindlalt öelda, et turu põhi jäi 2010. aastasse. Nimetatud väidet kinnitab fakt, et huvi lao- ja tootmispindade üürimise vastu on täna väga kõrge. BREM Kinnisvarbüroo maaklerite arvates on äripindade hinnapõhi saavutatud ja hiljemalt aasta teises pooles tekib surve hinnatõusuks.

Jätkuvalt püsib kõrge ka nõudlus kaubanduspindade järele. Hea asukohaga kaubanduspindu napib ja nende hinnad on muutunud minimaalselt.

Rahul võivad olla ka A-klassi büroopindade väljaüürijad, sest üürihuvilisi nendele pindadele on piisavalt. Tõenäoliselt valmivad veel käesoleval aastal mõned uued A-klassi büroohooned, mis nõudlust pisut leevendavad.

Huvi B- ja madala kategooria büroopindade vastu on veidi väiksem, kuid suureneb vastavalt ettevõtete laienemisplaanidele. B-kategooria pindade vastu tunnevad valdavalt huvi alustavad ettevõtted, kes soovivad äri alustades kulud madalal hoida.

Omaette tasub ära märkida meelelahutus- ja toitlustussektorit Tallinna vanalinnas, kus üürihuvi on püsinud jätkuvalt kõrge. Hinnad on teinud kerge korrektuuri allapoole, kuid seal, kus pindu selgelt napib, nagu näiteks Viru tänaval ja Raekoja platsi ümbruses, on hinnatase püsinud stabiilne.

Üürivooga ärihoonete ostuhuvi hoiavad kõrgel nii kohalikud kui välisinvestorid. Taoliste objektide pakkumisi on vähe ja hinnad püsivad seetõttu liiga kõrged. Tõenäoliselt toimub müügihindade korrektuur allapoole, kuna hinnad on tuletatud ebarealistlikult kõrge ruutmeetri üürihinna järgi saadud üürivoost.

Kuna osade rentnike maksekäitumine on nõrk ja võlgade sissenõudmine on raskendatud, siis paljud ärihoonete omanikud on hädas laenumaksete tasumisega. Aasta jooksul saabub paljudele tõehetk ja hooned pannakse müüki.

Viimase aja tendentsina soovivad paljud üürnikud lõpetada varem sõlmitud tähtajalisi üürilepinguid, kuna üüri maksta ei suudeta. Tähtajatute lepingutega seda probleemi ei oleks, sest need saab lõpetada kolmekuise etteütlemisega.

Paljud ettevõtted tegelevad oma põhiäri kõrvalt ka ettevõttele kuuluvates hoonetes vabanenud pindade üürimisega ja sellega seotud tegevusega. Kuna uute üürnike leidmine, olemasolevatega tegelemine ja võlgade väljanõudmine on muutunud keeruliseks ja ajamahukaks, siis pöördutakse järjest enam professionaalide poole, kelle igapäevaseks tööks see just ongi.

Artikli autor on
Tarvo Tamme
BREM Kinnisvarabüroo

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Sillamäe korterite tehinguhinnad viie aasta tagusel tasemel

13.01.2011 Tõnu Toompark

Sillamäe korterituru tehingute arv püsib stabiilsena. Tehingute hinnad on peale pikka pea kolmeaastast langusesolekut taas vaikselt tõusule asunud. Pakkumishinnad seevastu ei ole veel kindlat suunda leidnud ning on aastataguse ajaga võrreldes endiselt languses.

Sillamäe korteriturul tehti maa-ameti andmetel 2010. a. IV kvartalis 41 ostu-müügitehingut. Võrreldes aastataguse ajaga, mil tehinguid tehti kõigest 21, on see pea kaks korda rohkem.

See siiski ei tähenda, et linna oleks tabanud uus kinnisvarabuum. Aasta baasilt võrrelduna tehti 2009. aastal Sillamäel korteriomandite ostu-müügitehinguid 141, 2010. aastal aga kõigest 131.

Tehingute hinnatase asus 2010. aasta teises pooles vaikselt tõusule. 2010. a. IV kvartali korteriomanditehingute keskmine hind oli 221 €/m² (3 461 kr/m²). See on 7% enam kui veel aasta tagasi. Nii on Sillamäe korterite tehinguhinnad samal tasemel, kus need olid 2005. aastal ehhe ehitus- ja kinnisvarabuumi algust.

Maksimaalsed tehinguhinnad, millega Sillamäel korteritehinguid tehtud on jäävad 2010. aastal suurusjärku 400-500 €/m² (6 500-8 000 kr/m²). Ka tehinguhindade tipus 2007. Aastal, mile keskmine tehignuhind oli 600 €/m² (9 400 kr/m²) suurusjärgus ei küündinud Sillamäe korteritehingute maksimum üle 1000 €/m² (15 600 kr/m²).

Sillamäe korterituru pakkumise poolel olulisi muudatusi toimunud ei ole. Pakkumiste arv on jälginud üldist trendi, kus alates 2010. a. algusest tuli pakkumisi juurde, et aasta viimases kvartalis langema hakata.

2010. a. detsembri seisuga oli portaalis KV.EE 41 Sillamäe korteripakkumist keskmise hinnaga 325 €/m² (5 085 kr/m²). Veel aasta tagasi oli korteritepakkumisi veerandi võrra vähem ehk 31. Toona oli nende keskmiseks pakkumishinnaks 344 €/m² (5 382 kr/m²) ehk pakkumishindade tase on aastaga 10% võrra allapoole tulnud.

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Statistika: 2010. aasta oli korterituru taastumise aasta

13.01.2011 Tõnu Toompark

Möödunud 2010. a. korteriomanditehingute turul toimunut kokku võttes võib kasutada märksõna turu taastumine. 2010. a. jooksul tehti maa-ameti andmetel Eestis tehinguid 12 952 korteriomandiga koguväärtusega 467 miljonit eurot (7 301 miljonit krooni).

Tehingute arv on nüüdseks väikeste tagasilöökidega juba seitse kvartalit tõusujoones liikunud. Tehingute arvu kohta saame väita sama – nende minimaalne arv oli 2009. a. I kvartalis, mil kolme kuuga tehti tehinguid 2068.

Korteriomanditehingute keskmine hind jõudis 2010. a. IV kvartaliks 653 euroni ruutmeetri eest (10 219 krooni/m2). Aastaga tõusis Eesti korteriomanditehingu keskmine ruutmeetrihind aastaga 4% võrra. Samas on palju regionaalseid erinevusi – Tallinnas oli aastaseks hinnatõusuks näiteks 13%, paljudes maakondades on aga hinnad punases.

Eelolevalt 2011. aastalt ootan tehingute arvu tagasihoidlikku suurenemist. Seda eelkõige laenuturult tulevate signaalide tõttu, mis annavad märku, et lõpuks siiski on laenukraanid avanemas.

Hindade osas võib samuti prognoosida suurusjärku 15% jäävat hinnatõusu. Hinnatõus on põhjustatud eelkõige mõistlikul tasemel olevate intressimäärast ja laenukäivete kasvust. Samuti eeldaks, et valdavas enamuses maakondades saab 2011. aastal elamispindade hinnalangus lõpu.

Eelnev põhineb nö siseriiklikel teguritel. Alati peame arvestama, et väliste faktoritega, mis eelkõige läbi finantseerimistingimuste võivad kohalikku kinnisvaraturgu ka negatiivses suunas mõjutada.

Korteriomanditehingute väärtus (mln €, vasak telg) ja arv (parem telg)

Korteriomanditehingute väärtus (mln €, vasak telg) ja keskmine hind (€/m2, parem telg)

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Tallinn-Tartu-Pärnu: elamispindade turg on mõõnast selgelt üle saanud

12.01.2011 Tõnu Toompark

Eesti suuremate linnade korteriturg sai möödunud 2010. aastal selgelt mõõnast üle. Siiski tasub tähelepanelik olla väliste riskide osas, mis kaudselt finantseerimistingimusi mõjutades võivad avaldada oma mõju elamispindade- ja kogu kinnisvaraturule.

Üldiselt võib 2010. aastat nimetada kokkuvõtlikult korterituru taastumise aastaks. Seda mitte niivõrd hinnadünaamikat vaadeldes. Pigem tuleb tõdeda, et korteritehingute arv on jõudsalt taastunud. See on ehk hindadest olulisemgi tegur.

Korteriomanditehingute arv

Eesti ja Tallinna korteriomanditehingute põhi oli 2009. a. I kvartalis. Sellest ajast alates on tehingute arv vaikselt, kuid kindlalt tõusnud.

Tehingute arvu tõus on oluline parameeter turu tervise hindamisel. Mõistlikul tasemel olev tehingute arv näitab, et müügisoovi olemasolul on kinnisvaraobjekt võimalik mõistliku aja jooksul realiseerida.

Tehingute kõveras olevad mõningad langused viitavad eelkõige sesoonsetele kõikumistele. On tavapärane, et elamispindade turg on aktiivsem aasta teises ja neljandas kvartalis ning tehingute arv võrreldes eelmise kvartaliga väheneb aasta esimeses ja kolmandas kvartalis.

2010. a. IV kvartalis tehti Tallinnas 1682 korteriomandi ostu-müügitehingut, Tartus oli tehinguid 258 ning Pärnus 132. Eestis kokku tehti samal ajal tehinguid 3648.

Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Võrreldes eelmise aasta viimase kvartaliga on nii Tallinnas-Tartus-Pärnus tehingute arv kasvanud. Kasvunumbrid on kahanenud.Selle põhjuseks asjaolu, et kunagistelt ülimadalatelt tehingu arvu tasemetelt on lihtsam mitmekümnetesse protsentidesse ulatuvat kasvunumbrit näidata.

Käesolevalt 2011. aastalt on raske sedavõrd suuri tõusunumbreid tehingute arvu osas oodata. Arvestama siiski peab, et majanduse seis ei ole vaatamata majanduse põhja ületamisele oluliselt paranenud.

2010. a. IV kvartalis tõusid võrreldes 2009. a. IV kvartalige korteriomanditehingute arv Tallinnas 12″, Tartus 11% ja Pärnus 40%. Eestis keskmisena tõusis tehingute arv 19%.

Korteriomanditehingute keskmine hind, €/m2

Korteriomanditehingute arv saavutas 2010. aastal suurlinnades stabiilsuse. See siiski ei tähenda veel, et kõikjal hinnatasemed tõusid.

Eesti keskmine korteriomanditehingute ruutmeetrihind jõudis 2010. a. IV kvartaliks tasemele 653 €/m2 (10 219 kr/m2). Tallinna keskmine hind oli samal ajal 949 €/m2 (14 848 kr/m2) ja Tartus 796 €/m2 (12 448 kr/m2). Pärnu kui väikese ja seetõttu hüpliku turu keskmine hind langes oluliselt ja jõudis tasemele 615 €/m2 (9616 kr/m2).

Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Võrreldes eelmise aastaga jäid Tallinna-Tartu hinnad plussipoolele. Pärnus hinnad langesid, kuid siin ei ole tegemist mingi lokaalse katastroofiga, vaid eelkõige tehingute struktuurist tuleneva hinnalangusega.

Tallinna korteriomanditehingute hinnatase oli 2010. a. IV kvartalis aastatagusest 13% kõrgemal. Tegemist on mõistliku muutusega hinnatasemes, mis arvestab, et 2009. a. hinnad olid ebaloomulikult alla surutud.

Tallinnaga samasse suurusjärku jääb hinnatõus Tartus. Tartu tehingute keskmine hind tõusis aastaga 12%. Pärnu hinnad aga langesid 15%, kuid nagu juba mainitud, siis tasub siin pöörata tähelepanu eelkõige muutusele tehingute struktuuris.

Eesti keskmine hinnataseme muutus jäi aastaga 4% jagu plussi poolele.

Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %

Korteriomanditehingute tipphinnad jäid Eesti-Tallinna-Tartu-Pärnu näitel 2007. aasta esimesse või teise kvartalisse. Tänase seisuga, kus hinnatasemed on tõusma hakanud, on vahe kunagise tipphinna ja tänase vara väärtuse vahel üldiselt kahanemas.

Siiski on tänastel hindadel veel vägagi pikk tee käia, et jõuda kunagisele tipptasemele. See aga on kindel, et sinna nad absoluutnumbrites kindlasti kunagi jõuavad. Iseasi on see, et selleks ajaks on raha väärtus langenud.

Vaatlusaluste piirkondade puhul on kõige enam vaja tõusta Pärnu hindadel – üle kahe korra, et jõuda kunagisele 2007. a. tasemele. Pärnu hindade endisaegsest hiilgusest on tänaseks alles 44%.

Tallinna hinnatase on 2007. a. II kvartalist tänaseks allpool 43% ja Tartu 34%. Tartu madalam hinnalangus tipust ja väiksema tehinguaktiivsusega turg on põhjus, miks sealt võiks eelolevalt aastalt oodata madalamat hinnatõusu.

Eesti keskmine hinnatase on tipust allpool 46%.

Kokkuvõtteks

Möödunud 2010. aasta läks elamispindade turul turu taastumise märgi all. Aasta esimeses pooles taas hingitsema asunud uusarendus jõudis aasta lõpuks sellise uute projektide laviinini, mis paneb pisut muret tundma uue ülepakkumise laine pärast.

Hinnatasemed suuremates linnades said 2009. aasta põhjast selgelt üle ning need püsivad kindlatel alustel. Suuremates linnades edasise hinnalanguse ootamine on põhjendamatu.

Loodetavasti saavad 2011. aastal jalad alla ka väiksemad piirkonnad ning lõppeb sealgi juba igikestvana tunduv elamispindade hinnalangus. Ehk teiste sõnadega saab loodetavasti ükskord lõpu inimeste elamispinna ehk ühe olulisema vara väärtuse langus.

Elamispinna turust rääkimise positiivsete nootide kõrval tasub meenutada siiski kestvat võlakriisi euroopas. Kui see peaks tekitama uue panganduskriisi, siis jõuavad raskused läbi pankade ning finantseerimise taas karmistumise paratamatult taas Eesti kinnisvaraturule.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – müüa ise või maakleri kaudu

12.01.2011 KV.EE

Jätkame KV.EE rubriigiga, kus anname nõua, kuidas müüa kinnisvara. Eelmisel korral kirjutasime sellest, milliste kriteeriumide alusel müügi asemel hoopis korteri väljaüürimise kasuks otsus langetada. Seekord tuleb juttu, kas müügiprotsessiga tegeleda ise või usaldada see raske töö maaklerile.

Otsustamaks kinnisvara müümisel sellega ise tegeleda või maakleri teenuse kasutamise üle tuleks läbi kaaluda, kui palju on endal asjaga tegelemiseks aega, kas on endal olemas piisavad teadmised kinnisvaravaldkonnast ning kust vajadusel on võimalik nõu küsida.

Aeg asjaga tegelemiseks

Müüjal endal võib olla aega korteri või maja müümisega tegeleda, aega internetist surfimiseks ning otsimiseks, kuidas, kus ja millal müümiseks üht või teist teha. Sellisel juhul ei ole probleem müügikorraldus enda kätte võtta.

Aega kulub kindlasti korteri ostuhuviliste telefonikõnedele vastamisele, nendele selgituste andmisele ning loodetavasti ka korteri ülevaatuseks aja kokkuleppimiseks.

Arvata on, et üsna tõenäoliselt soovib korteriomanik siiski enamasti korteri näitamise juures viibida. Vaid harva on suhe maakleriga sedavõrd usalduslik, et viimasele müügisoleva korteri võtmed usaldatakse. Seega üks suur ajakulu ehk ajakulu korteri huvilistele näitamine on selline, mille jaoks enamasti isegi maaklerilt teenust tellides vaja aega on leida.

Otsustades maaklerteenuse kasutamiseks on selge, et maakleril peab vastav aeg olemas olema, et klientidega tegeleda. Maaklerteenuse kasutamisel ei tohiks maakleril olla küll ühtegi vabandust stiilis „mul ei olnud aega“.

Teadmised kinnisvaravaldkonnast ja kutseoskused

Teadmised kinnisvaravaldkonnast ei tähenda ainult infot hinnatasemete kohta ning võimet meenutada mõnd hiljuti toimunud madala hinnaga tehingut.

Teadmised kinnisvaravaldkonnast tähendavad teadmust sellest, kus ühte või teist kinnisvara müügiobjekti reklaamida, kui palju selle jaoks raha kulutada, milliseid vahendeid peale reklaami kasutada.

Kutseoskuste alla läheb kindlasti juriidiliste teadmiste olemasolu, mis aitavad sirgjooneliselt liikuda notariaaltehingu suunas. Samuti peab lisaks teadmistele olema võime tekkinud juriidilisi või muid probleeme lahendada.

Kõrvale ei saa jätta müügioskust, mis seisneks enamas, kui kliendi küsimuste omanikule põrgatamises ning osavas läbirääkimisvõimes, mis aitaks teenuse tellijal vara eest tõesti parimat hinda saada.

Kokkuvõttes tähendaba kinnisvaraomaniku jaoks „hea maakler“ seda maaklerit, kes kliendi kohale toob ja mõistliku hinnaga aitab tehingu ära teha.

Juhul kui korteriomanik otsustab ise hakata müügiprotsessiga tegelema, kuid paari nädalaga ei suuda ühtegi telefonikõnet ja ammugi korteri näitamist saavutada, siis on selge, et müügiprotsess vajaks toetust professionaali poolt.

Kokkuvõtteks

Miks mitte ei võiks korterimüüja esmalt oma kätt proovida, kas müügitöö õnnestub. Vahel leiab ju ka pime kana tera. Kui müügitöös peaksid aga tekkima tagasilöögid, siis on maaklerilt teenuse tellimise uks alati avatud.

Soovitused

Tee endale selgeks, kas sul on aega kinnisvara müümisega ise tegeleda. Aega kulub nii reklaamiga tegelemiseks, telefonikõnedele vastamiseks, kui korteri näitamiseks.
Tee endale selgeks, kas sul on piisavad teadmised ja oskused, et leida kliendid.
Kui otsustad ise müügiga tegeleda, siis pea meeles, et ebaõnnestumisel on alati võimalus maaklerteenuse kasutamise kasuks otsustada.

Nõuanderubriigi järgmises peatükis kirjutame sellest, milliste kriteeriumide alusel leida maakler.

Vaata lisaks, mida soovitavad KV.EE nõuanded või konkreetsemalt postituste sarja “Kuidas müüa kinnisvara“.

Eelmised nõuanded sarjast “Kuidas müüa kinnisvara“

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Statistika: põhivarainvesteeringud kukuvad endiselt

11.01.2011 Tõnu Toompark

2010. a. III kvartalis tegid Eesti ettevõtted statistikaameti andmetel põhivarainvesteeringuid 5,7 miljardi krooni ehk 361 miljoni euro väärtuses.

Tegemist on järjestikkuse kümnenda kvartaliga, mil eelmise aastaga võrreldes põhivarainvesteeringute maht väheneb. Seekordseks languseks oli 11,6%.

Aastatagusega võrreldes on languses ka põhivarainvesteeringud kinnisvarasektorisse. Investeeringud ehitiste ja rajatiste ehitamisse ja rekonstrueerimisse vähenesid aastatagusega võrreldes 19% jõudes 1,8 miljardile kroonile ehk 113 miljonile eurole.

Hoonete ja rajatiste soetusesse minevad investeeringud kukkusid aga kivina koguni 59% 529 miljonile kroonile ehk 34 miljonile eurole.

Seevastu maa soetamise investeeringud suurenesid aastaga 5,9%. Maa soetamisse investeerisid Eesti ettevõtted 2010. a. III kvartalis 315 miljonit krooni ehk 20 miljonit eurot.

Ettevõtete investeeringud põhivarasse kvartalite lõikes, sh. hoonete ja rajatiste ehitamine ja rekonstrueerimine ning hoonete ja rajatiste soetamine, miljon krooni

Ettevõtete investeeringud põhivarasse, sh. hoonete ja rajatiste ehitamine ja rekonstrueerimine ning hoonete ja rajatiste soetamine, miljon krooni

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara müük praktikas – strateegiast tehinguni

Тыну Тоомпарк: в центре Таллинна продаётся всё больше квартир

10.01.2011 Tõnu Toompark

Число выставляемых на продажу квартир в центре Таллинна растёт с каждым месяцем. Если ещё в начале 2010 года, по данным портала KV.EE, на продажу было выставлено 1779 квартир, то в ноябре 2010 года число предложений выросло до 2610.

Рост числа предложений и активизация рынка ещё не означает роста цен. По данным портала KV.EE, средняя цена предложений квартир в центре Таллина в ноябре 2010 года составляла 24 767 крон за квадратный метр. Ещё год назад эта цена была на более высоком уровне – 25 300 крон за квадратный метр.

При этом число предложений о сдаче квартир в наём, в отличие от числа предложений о продаже, сократилось. Если в ноябре 2009 года квартиросъёмщикам предлагались 1300 квартир, то через год, в ноябре 2010 года, это число уменьшилось до 916 квартир.

Предлагаемая цена аренды осталась приблизительно на том же уровне, что и годом ранее – 94 кроны за квадратный метр. Но здесь нужно учитывать, что в первой половине 2010 года рынок аренды жилья достиг своего дна, и цена среднего предложения была на уровне 87 крон за квадратный метр.

Ситуация с числом сделок с квартирами в центре столицы аналогична ситуации с числом предложений. На основании самых предварительных данных Земельного департамента за декабрь, в последний месяц года было совершено 139 сделок. Это значительно больше, чем год назад, когда число сделок равнялось 109. На основании этих цифр можно утверждать, что активность на рынке квартир в центре Таллинна снизилась за год на треть.

Державшаяся на протяжении всего 2010 года средняя цена сделки, которая в большинстве случаев превышала 20 000 крон за квадратный метр, упала в декабре, по предварительным данным, до 18 425 крон за квадратный метр. Это чуть меньше, чем год назад – в декабре 2009 года средняя цена квадратного метра сделки составляла 19 308 крон за квадратный метр.

Сокращающееся число предложений о покупке и активность на рынке купли-продажи, а также уменьшение предложений по аренде квартир говорят о том, что часть сдаваемых раньше квартир перешла в категорию продаваемых. Речь идёт о квартирах, которые придерживались во время снижения цен на недвижимость и теперь, когда рынок несколько оживился, опять выставлены на продажу.

Originaal: http://rus.err.ee/blog/29cc2ac3-8e36-440f-a024-4b65e32fb237

Goodson & Red: Tallinn Property Market 2010 Q4

10.01.2011 Tõnu Toompark

2010 Q4 Tallinn property and rental market review

Mortgage loans market, consumer security
Property transactions, number of sales offers and average prices
Central Tallinn rental market
Rent prices, vacancy, period of rental, sample transactions
Rental business considerations

marketreview-tallinn-real-estate-Q4-2010_web151210-1.pdf

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Kinnisvara ABC alustab 07/02/2011

10.01.2011 Tõnu Toompark

Alanud aasta esimese Kinnisvara ABC koolitusega alustame 07/02/2011. Kursus Kinnisvara ABC on endisel suunatud kinnisvarahuvilistele: maakleritele ja ka eraisikutele, kes soovivad kinnisvaraturul aktiivsed olla.

Koolituse oluline osa pühendub juriidikale. Juttu tuleb muuhulgas asjaõigusest, võlaõigusest, perekonnaseadusest ja pärismisseadusest. Juriidilise osa toob koolitusel osalejateni jurist Evi Hindpere.

Analüütik Tõnu Toompark räägib kinnisvaraturust, hindamisest ja finantseerimisest. Planeeringutest ja ehitusest aitab aru saada arenduse projektijuht Marko Sula.

Maaklerfirma juht Andree Raid räägib maakleri ameti spetsiifikast ning kinnisvara müügiprotsessist.

Uuest aastast on koolitusel oluline täiendus. Kinnisvarakool OÜ omab alates 2010. a. detsembrist Haridus- ja Teadusministeeriumi väljastatud koolitusluba. Seetõttu on koolituse maksumus eraisikutele tulumaksuvaba.

Koolituskava ja registreerumine Kinnisvara ABC lehel.

Lähem info

Tõnu Toompark

Adaur Grupp OÜ

+372 525 9703

tonu@adaur.ee

Andree Raid

Raid & Ko OÜ

+372 502 3300

andree@raid.ee

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Brave Capital ostis kolmandiku endisest Kohila paberivabrikust

07.01.2011 Tõnu Toompark

Investeerimisfirma Brave Capitali juhitav Barensholm OÜ ostis 34-protsenti endisest Kohila paberivabrikust.

Osaluse tehase omanikfirmas, KP Factory’s müünud Kuno Pindmaa sõnul oli investori kaasamise eesmärk vabriku arendamine. “Tahame Kohilas endise tootmismahu taastada ning tõsta kohalikku tööhõivet,” ütles Pindmaa.

Brave Capital OÜ juhatuse liikme Veljo Kuuse sõnul soetas ettevõte osaluse pikaajalise investeeringuna ning esimesed arendusplaanid on juba tehtud,” ütles Kuusk.

Veljo Kuuse kinnitusel on Brave Capital viimase poole aastaga paigutanud üle kümne miljoni euro peamiselt kinnisvarasse, kuid peale Kohila paberivabriku on plaanis lähiajal investeerida ka teistesse tootmisettevõtetesse ning potentsiaaliga äriprojektidesse.

Rapla maakonna üks suurimaid tööandjaid, Kohila paberivabrik hõlmab 13-hektarilisel territooriumil tegutsevat tehasekompleksi koos sisseseadega. Müügitehingut nõustas Fusion Varahalduse AS.

Brave Capital on eesti- ja väliskapitalil põhinev investeerimisfirma, mis tegeleb erinevate varade ja osaluste soetamise ning projektide finatseerimisega. Ettevõttel on plaanis teha ligi 100 miljoni euro väärtuses portfelliinvesteeringuid nii kinnisvarasse kui tegutsevatesse ettevõtetesse.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara varjatud puudused – kuidas esitada nõudeid ja kasutada müügigarantiid

Pindi Kinnisvara: turuinfo 12/2010

07.01.2011 Tõnu Toompark

Ilmunud on Pindi Kinnisvara värske 2010. a. detsembri turuinfo.

Ülevaade on allalaaditav ppt-failina.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaramaakleri persoonibränd ja digitaalne turundus

1Partner Kinnisvara kuuülevaade: detsembris tehti ebaharilikult palju kinnisvaratehinguid

07.01.2011 Martin Vahter

Detsembris 2010 tehti Tallinnas kinnisvaraga 867 ostu-müügitehingut, mis on aastatagusega võrreldes 19 protsenti rohkem, analüüsib Eesti üks suuremaid kinnisvarafirmasid 1Partner Maa-ameti tehingu ja hinnaülevaadet.

Detsembris ületas Tallinna kinnisvaraturg kahe aasta jooksul teist korda 66,8 miljoni euroga senise sümboolse miljardi krooni piiri.

1Partner Kinnisvara tegevdirektor Martin Vahteri sõnul jääb tavaliselt aasta lõpp ja pühadeaeg eelmiste kuude tulemustele selgelt alla, kuid detsembris olid näitajad vaid paar protsenti nõrgemad kui rekordiliselt aktiivses novembris. “Euro ootus pani aasta viimastele kuudele pitseri, kinnisvara osteti teadlikult ja isegi sularaha eest,” ütles Vahter.

“Praegu, uue aasta alguses valitseb turul kerge segadus, inimesed ei saa eurohindadest aru ja tehinguid plaanivad vaid tõsised ostjad,” ütles Vahter.

Tallinna korterite tehinguarvud tõusid detsembris 589 tehinguga 2009. aasta sama perioodiga võrreldes 15% ning kogumaksumus 22%, 30,5 miljoni euroni (477 miljonit krooni). 2010. aasta novembriga võrreldes tehti detsembris viis protsenti vähem korteritehinguid.

Tallinna korterite pinnaühiku maksumus langes novembriga võrreldes kolm protsenti 918 euroni ruutmeetri kohta (14 356 krooni). Samas tõus aasta kohta oli aga kaheksa protsenti.

Statistika kohaselt müüdi Tallinnas detsembris kõige kallim korter enam kui 447 000 (7 miljonit krooni) ja odavaim 1278 euro eest (20 000 krooni).

Detsembris võõrandati Tallinnas 29 eluhoonetega hoonestatud kinnistut, mis on kolme võrra enam kui novembris. Kalleim elamu leidis ostja 518 000 (8,1 miljonit) ja odavaim 5752 euro (90 000 krooni) eest.

Detsembris müüdi Tallinnas tervelt 16 elamukrunti, mis on üheksa võrra enam kui novembris. Kalleim krunt võõrandati 297 000 (4,65 miljonit krooni) ja odavaim 6391 euro (100 000 krooni) eest.

1Partner Kinnisvara on Eesti üks juhtivatest kinnisvarafirmadest. Ettevõtte põhiteenused on kinnisvara vahendus, -hindamine, ehitamine ning investeeringute juhtimine.