- Esileht
- Teenused
- Raamatud
- Kinnisvaraõiguse ABC. Uus ja täiendatud väljaanne (2018)
- Planeerimisseadus ja selle rakendamine. Nõuanded ja praktilised näited
- Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Elu korterelamus enne ja pärast uue seaduse kehtima hakkamist
- Uus ehitusseadustik ja ehitamine. Praktilised näpunäited uue seaduse rakendamisel
- Kuidas müüa kinnisvara? Eduka kinnisvaratehingu saladused
- Perekonnaõigus ja varasuhted. Vara omandamisest jagamiseni
- Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste kodu
- Kinnisvaramaakleri ABC. Praktilised soovitused ja nõuanded kinnisvaramaaklerile
- Tööleping ja töölepingu seadus. Praktilised nõuanded töötajale ja tööandjale töölepingu sõlmimisest lõpetamiseni
- Koolitused
- Uus turuülevaade
- Kinnisvaraturg
- Laenukalkulaator
- Kontaktid
- Uudiskiri
В следующем году индекс KV.EE будет расти
Индекс KV.EE, характеризующий предложение на рынке жилья Эстонии, ничем не удивляет и в конце текущего года. Он продолжает оставаться на уровне отметки 62, двигаясь в основном в горизонтальном направлении и не показывая ни малейшего движения в сторону роста.
На сегодня значение индекса KV.EE равняется 61,6 баллам, что всего лишь на 3,4 процента меньше прошлогоднего. В ценовом выражении это соответствует в среднем 12 660 кронам за кВ. метр жилья.
По данным портала недвижимости KV.EE предложение жилья несколько уменьшилось за последний месяц, но на 10% выше прошлогоднего уровня и включает 19 595 объектов, выставленных на продажу.
При более детальном рассмотрении сегмента жилья Эстонии, можно отметить, что цена предложения на квартирном рынке все же потихоньку растет. Этот рост сдерживает предложение на рынке частных домов, которое по-прежнему скорее медленно движется в сторону спада цен.
Глядя на квартирный рынок Эстонии и, в частности ее больших городов, можно отметить, что разница между ценой предложения и ценой по сделкам с недвижимостью остается почти неизменной.
Однако, за последний месяц в Таллинне, Тарту и Пярну выросла разница между ценой предложения и средней ценой по сделкам с недвижимостью. Что говорит о том, что покупатели жилья предвидят в будущем рост цен.
Смотря в будущее, можно достаточно уверенно сказать, что когда-нибудь падению индекса должен прийти конец. Хочется надеяться, что в 2011 году рост индекса KV.EE составит порядка 10-15%.
Подробности происходящего на рынке недвижимости Эстонии читайте на сайте портала недвижимости KV.EE.
KV.EE indeks hakkab tõusma järgmisel aastal
Eesti elamispindade pakkumishindu kajastav KV.EE indeks ei ole ka aasta lõpus üllatamas. Indeks seisab püsivalt 62 punkti läheduses ega näita mingitki tahet horisontaalsuunas liikumise asemel tõusule pöörduda.
Tänase seisuga näitab KV.EE indeks 61,6 punkti taset, mis on aastatagusest kõigest 3,4 protsenti allpool. Absoluuthindades vastab sellele tänane elamispindade keskmise pakkumishind 12 660.-/m2.
Elamispindade pakkumiste arv portaalis KV.EE on viimase kuu aja jooksul pisut kahanenud, kuid siiski aastatagusest tasemest 10% kõrgemal ehk 19 595 pakkumise tasemel.
Elamispinna sektorit detailides vaadates tuleb tunnistada, et korterite pakkumishinnad on siiski vaikselt-vaikselt tõususuunas piilumas. Küll hoiavad tõusu tagasi majade hinnad, mis endiselt siiski pigem tasaselt languse suunas tüürivad.
Kitsamalt korterite turgu Eestis ja Eesti suuremates linnades vaadates näeme, et Eestis on vahe korterite pakkumishinna ja korteriomandite tehinguhinna vahel püsinud üsna samas suurusjärgus.
Küll aga on Tallinnas-Tartus-Pärnus viimasel kuul kõikjal vahe kasvanud. Viimane peegeldab ostjate positiivseid ootusi hinnatõusu osas.
Järgmisse aastasse ette vaadates võib üsna veendunult väita, et ükskord peab KV.EE indeksi langus otsa leidma. 2011. aastast võime loota indeksi tõusu, mis saab olema tõenäoliselt suurusjärgus 10-15%.
Lähemalt vaata, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.
Эксперты: в следующем году недвижимость может подорожать на 10-15%
Если в этом году цены на недвижимость после резкого падения держались на стабильном уровне, то уже в следующем году можно ожидать 10-15-процентного роста, считают эксперты и аналитики в области недвижимости.
Директор Pindi Kinnisvara Пеэп Сооман сказал порталу ERR Uudised, что нельзя исключать того, что в следующем году цены могут вырасти на 15 процентов. “Учитывая, что цены на недвижимость упали примерно на 50 процентов, их восстановление будет быстрее, чем средний уровень инфляции в Эстонии. 50-процетной дефляции у нас все же не было. Правда, это не означает, что цены быстро достигнут уровня, который был в период экономического бума, но надеяться на рост в 10-15% в течение следующих 2-3 лет – это не утопия”, – отметил Сооман.
Аналитик по недвижимости Тыну Тоомпарк считает, что уже в следующем году цены на жилье могут вырасти на 10 процентов, но предупредил, что в различных регионах повышение цен будет разным.
По его словам, в первую очередь примерно на 10% цены могут подняться в Таллинне, Харьюском уезде и Тарту.
Представитель фирмы Uus Maa Элари Тамм полагает, что в следующем году цены на недвижимость могут вырасти на пять процентов. К этим цифрам склоняется и аналитик Swedbank Марис Лаури, которая пятипроцентное повышение считает более реальным, чем 15-процентный рост цен.
Сергей Михайлов, Редактор
Originaal: http://rus.err.ee/economy/0bd7694f-3211-4f8a-b3c3-42daecd25bb5
Kinnisvarafirmad ootavad tulevaks aastaks hinnatõusu
Kui tänavu oli kinnisvaraturul pärast järsku kukkumist paigalseisu aasta, siis kinnisvaraettevõtted ja -analüütikud loodavad, et järgmist aastat saab nimetada taas kasvuaastaks.
Pindi Kinnisvara juhi Peep Soomani sõnul ei saa välistada, et hinnad tõusevad järgmisel aastal kuni 15 protsenti, kirjutas ERR uudisteportaal.
“Arvestades, et kinnisvarahinnad langesid tipust ligi 50 protsendi võrra, tuleb taastumine kindlasti kiirem, oomulikult ei tähenda see, et hinnad peaks kiirelt buumiaegsele tasemele tõusma, kuid oodata 10-15 protsenti aastaseks kasvuks järgmiseks kaheks-kolmeks aastaks ei ole ilmselt utoopia,” rääkis ta.
Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark pakkus, et järgmisel aastal võiks elamispindade hinnad tõusta suurusjärgus 10 protsenti, kuid samas rõhutas ta, et erinevates piirkondades on hinnatõus erinev.
“Mõned piirkonnad Eestis võitlevad täna selle nimel, et igikestvana tunduv hinnalangus ükskord ometi lõppeks,” selgitas Toompark.
Artilki autor on Sander Silm. Artikkel ilmus 12/12/2010 väljaandes Õhtuleht.ee.
Kinnisvarafirmad ootavad hinnatõusu
Kui tänavu oli kinnisvaraturul pärast järsku kukkumist paigalseisu aasta, siis kinnisvaraettevõtted ja -analüütikud loodavad, et järgmist aastat saab nimetada taas kasvuaastaks.
Pindi Kinnisvara juhi Peep Soomani sõnul ei saa välistada, et hinnad tõusevad järgmisel aastal kuni 15%. “Arvestades, et kinnisvarahinnad langesid tipust ligi 50% võrra, tuleb taastumine kindlasti kiirem, kui on Eesti keskmine inflatsioon. 50protsendilist deflatsiooni meil ju ei toimunud. Loomulikult ei tähenda see, et hinnad peaks kiirelt buumiaegsele tasemele tõusma, kuid oodata 10-15% aastaseks kasvuks järgmiseks kaheks-kolmeks aastaks ei ole ilmselt utoopia,” rääkis ta ERR-i uudisteportaalile.
“Kui aasta esimesed paar kuud võivad olla tavapärasest loiumad, sest euro käibelevõtmine tekitab oma ebamugava kursi tõttu veidi segadust, siis pikemas perspektiivis on Eesti kinnisvaraturg peale pikka langusperioodi küllaltki turvaline investeerimiskeskkond,” kinnitas Sooman.
Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark pakkus, et järgmisel aastal võiks elamispindade hinnad tõusta suurusjärgus 10%, kuid samas tõhutas ta, et erinevates piirkondades on hinnatõus erinev.
“Mõned piirkonnad Eestis võitlevad täna selle nimel, et igikestvana tunduv hinnalangus ükskord ometi lõppeks. Teised piirkonnad peavad aga muret tundma, kas hinnad ei ole mitte juba liiga kõrgele tõusnud,” selgitas Toompark.
10protsendiline kasv on tema sõnul reaalne kindlasti Tallinnas ja Harjumaal, ehk ka Tartus. “Muude piirkondade puhul usun üsna veendunult, et miinusest suudavad siiski kõik välja rabeleda ja inimeste suurima vara ehk kodu väärtuse langusele paneb 2011. aasta punkti,” märkis ta.
“Aga viimast ainult selleks korraks, sest järgmine majandus- ja kinnisvarakriis tuleb omal ajal sama kindlalt nagu jõuluvana meid igal aastal külastab,” lisas Toompark.
“Eesti on isegi vaatamata uuel aastal tulevatele värsketele rahakupüüridele niigi käsist-jalust seotud sellega, mis toimub Euroopa Liidus. Kui Iirimaad, Kreekad, Hispaaniad, Ungarid ja muud pahategijd omi asju klaaritud ei saa, siis ei ole tagasilöögid Eesti majanduses ning seeläbi kinnisvaraturul sugugi välistatud.” selgitas ta.
Kinnisvarabüroo Uus Maa elamispindade tegevjuht Elari Tamm ei olnud järgmise aasta hinnatõusu osas nii optimistlik kui Sooman või Toompark, kuid ka tema uskus, et järgmist aastat saab iseloomustada kui kasvuaastat. “Kinnisvarahinnad kasvavad järgmisel aastal keskmiselt 5%,” prognoosis ta.
“Kuna järgmine aasta on üldiselt majanduses kasvu aasta, siis see puudutab kindlasti ka kinnsvaraarenduse ja ka vanema elamufondi müüki. /…/ Elamuturg on peamiselt uutest arendustest tühjaks müüdud ning hetkel alustatud projektid on valdavalt väikeste mahtudega, mistõttu kasvab nõudlus peamiselt uute elamispindade järele,” lisas Tamm.
Tema sõnul võib kinnisvarahindu mõjutada ka eurole üleminek. “Kinnisvarasektor saab uut indu üha suuremate ja aktiivsemate välisinvestorite näol, kes seoses euro tulekuga Eesti kinnisvaraturgu usaldusväärsemaks peavad,” sõnas Tamm.
Ka Sooman tõdes, et eurol on psühholoogiline mõju. “Turvalisem rahanduskeskkond on parem investeerimiskeskkond. Eelkõige annab euro toetust läbi riigi ja pankade reitingute paranemise ning meie kinnisvarahindade arusaadavamaks muutmise,” rääkis ta.
Swedbanki makroanalüütik Maris Lauri märkis, et pank ei ole kinnisvarahindade prognoose koostanud, kuid pidas viieprotsendist hinnatõusu reaalsemaks kui 15protsendist. “Väga palju sõltub siiski konkreetsest kinnisvarast – piirkonnast, üldisest kvaliteedist, suurusest, tüübist,” rääkis ta.
Artikli autor on Oliver Kahu. Artikkel ilmus 12/12/2010 ERRis.
Тыну Тоомпарк: рынок жилья в Нарве должен справиться с падением цен
Рынок квартир в Нарве к концу года несколько оживился, сделок с квартирами было совершено на 320% больше, чем год назад, также в ноябре самая большая в этом году общая стоимость сделок. Однако пик падения цен в Нарве ещё не пройден.
По данным Земельного департамента, в ноябре в Нарве было совершено 63 сделки с квартирами, это на 20% или на 11 сделок больше по сравнению с тем же периодом прошлого года.
В такой же пропорции вырос и суммарный оборот сделок с куплей-продажей квартир. В ноябре 2010 года он составил 12,6 миллиона крон, средняя стоимость сделки была около 200 000 крон. Это один из самых лучших показателей в текущем году.
Однако пик падения цен на жильё в Нарве ещё не пройден. И хотя средняя цена сделки в ноябре составляла 4192 крон за квадратный метр, что на 4% ниже, чем в прошлом году, рынок ведёт себя так, что не исключается падение цен ниже уровня в 4000 крон за квадратный метр.
Максимальная цена сделки с квартирами в ноябре составила 11 732 кроны за квадратный метр. Это на 8% выше, чем год назад, но более, чем в два раза ниже, чем в на пике цен – в начале 2008 года, когда максимальная цена квадратного метра сделки превысила 27 000 крон.
На данным портала KV.EE, в Нарве на продажу выставлено 122 квартиры. Число совершённых вы ноябре сделок – 63 – говорит о том, предложений не так-то много. Это, в свою очередь, означает, что при правильно назначенной цене заключить сделку не так уж и трудно.
Средняя цена предложений в ноябре, по данным портала KV.EE, составляла 7422 кроны за квадратный метр, это на 8% меньше, чем год назад. Но это, всё-таки, высокий уровень, по сравнению, например, с августом, когда средняя цена квадратного метра была меньше 7200 крон.
На основании данных 3-го квартала 2010 года, можно сказать, что за среднюю заработную плату региона Ида-Вирумаа по средней цене можно купить три квадратных метра квартирной площади. Это достаточно хороший показатель, если сравнивать его с общим по стране. Так, за среднюю по стране заработную плату можно купить один квадратный метр жилой площади по цене, которая является средней по всей Эстонии.
В заключение можно сказать, что на сегодняшний день основное падение цен на квартирном рынке в Нарве завершилось, но на рынке пока отсутствует единое направление. Растущее число сделок показывает, что рынок должен в ближайшее время справиться с падением цен.
Originaal: http://rus.err.ee/blog/ecd3b8ee-7898-463b-8089-22b767d14da5
Statistika: töötuid jääb vähemaks
Tööga hõivatute hulk on teist kvartalit järjest jõudsalt kasvanud. Statistikaameti andmetel oli 2010. a. III kvartalis Eestis tööga hõivatud 578 200 inimest.
Veel 2010. a. I kvartalis oli tööga hõivatuid kõigest 553 600.
Töötute arv on langemas. Kui töötute arvu tipp oli 2010. a. I kvartalis, mil töötuid oli 137 000, siis aasta kolmandaks kvartaliks on nende arv vähenenud 106 000 inimeseni.
Töötuse määr on aasta esimese kvartali 19,8 protsendilt langenud 15,5 protsendi peale.
Hõivatute ja töötute arv, 1000 inimest kvartalite lõikes
Tööjõus osalemise määr, tööhõive määr, töötuse määr, % kvartalite lõikes
Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!
В ноябре стоимость сделок с недвижимостью в Таллинне превысила миллиард крон
В ноябре с находящейся в Таллинне недвижимостью было заключено 896 сделок купли-продажи.
Впервые после сентября 2008 года стоимость сделок превысила миллиард крон, анализирует ситуацию одна из крупнейших в Эстонии фирм недвижимости 1Partner.
По сравнению с октябрём, в ноябре количество заключённых в Таллинне сделок выросло на 26%, и их общая стоимость увеличилась на 30%. Значительно выросли цена и количество сделок с участками, застроенными нежилыми помещениями. Если в октябре было заключено 14 сделок стоимостью 157 млн. крон, то в ноябре эти цифры были уже 23 и 369 соответственно, пишет портал dv.ee.
Со 483 в октябре до 620 в ноябре увеличилось количество сделок купли-продажи квартир в Таллинне. Общая стоимость сделок за месяц выросла на 15% до 504 млн. крон, хотя квадратный метр подешевел на 6% до 14 728 крон (на 11% выше, чем в ноябре 2009 года).
Юлия Юурик, Редактор
Originaal: http://rus.err.ee/economy/61084e11-d691-4284-9a84-09b352391ade
Arendusriskid kinnisvaras
Kinnisvaraturu allakäigu algusest on möödunud 3 aastat ja mitmetele kinnisvaraarendajatele tundub, et on aeg taas siseneda kinnisvaraturule.
Kinnisvaramulli paisumise ajal tundus enamikele, valdavalt kogemusteta arendajatele, et sõltumata asukohast ja kvaliteedist on kinnisvaraturg ainult kasvav, täiesti riskivaba, kaubaks läheb kõik ja hinnatõus kestab seni, kuni vähemalt Tallinnas saavutatakse Helsingi keskmine hinnatase!
Arendusega hakkasid tegelema kõik, st piltlikult öeldes juuksurid, koduperenaised ja taksojuhid. Varsti selgus, et iga sepp peab siiski jääma oma liistude juurde. Eirati kõige elementaarsemaid kinnisvara arendustegevusega seotud riske ja nüüd otsitakse jätkuvalt süüdlasi teiste hulgast.
Mitmetel arendajatel on tänaseni müümata buumi ajal ehitatud kümneid objekte, teiste arendajate objektidega tegeleb pankrotihaldur, aga kolmandad arendajad, kes suutsid buumival turul eufooriat talitseda ja riske hinnata, valmistuvad uueks tõusuks.
Tänaseks on enamik arendajaid, kes turu tipus ostsid maa ja alustasid ehitustegevust, valdavalt pankrotis, kuna eirasid kinnisvaraturuga seotud arendusriske ehk nende sisendid turule, arvestades majanduse tsüklilisust, on liiga kallid. Eirati kolme kõige olulisemat.
Eelkõige seda, et ka kinnisvara hinnad võivad vastavalt majandustsüklile langeda ja langus võib maailma kogemusele toetudes kesta aastaid. Olukord, kus korterid on müüdud juba enne ehitusloa saamist, ei ole kindlasti jätkusuutlik praktika. Samuti on ka muutuvad suurused kinnisvaraturgu väga oluliselt mõjutavad tegurid, nagu näiteks: intressitase ja laenutingimused, arendatava kinnisvarasegmendi vakantsus, tootlikkus, üüritase, pakutav hinnatase, ruumide planeering, arhitektuur ja seda nii arendajale kui ka lõpptarbijale. Laiemalt vaadates ka demograafilised protsessid, elatustase, tööpuudus ja laenukoormus. Hinnad turul kujunevad ikkagi lõpuks läbi nõudluse ja pakkumise. Paljud kinnisvaraga seotud ambitsioonikad äriprojektid on tänaseks muutunud muinasjutuks.
Teine oluline tegur on ehitusega seonduv
Kui kinnisvarabuumi ajal ja ka pärast mulli lõhkemist räägiti, et odavamalt ehitada ei saa, sest palgad saavad ainult tõusta ja ehitusmaterjalide hinnad ei saa langeda, siis hiljem selgus karm turumajanduslik tõde. Konkurents tegi siingi oma töö. Arendaja jaoks on ehitusprotsess rahaliselt kõige kulukam ja on võimalus kaotada ka stabiilsel turul, kui sõlmitakse leping ehitajaga, kes ei suuda pakkuda lubatud kvaliteeti, tähtaegu ja lõpuks hakkab küsima täiendavalt raha. Võib juhtuda, et mõnele krundile läheb ebapiisavate uuringute ja projekti tõttu ehitamine oluliselt kallimaks, mis aga ei vasta koostatud äriplaanile.
Täna peab nii mõnigi arendaja, kes soovib jätkuvalt turul tegutseda arvestama täiendavate kuludega, et vältida klientide algatatud kohtuteed viletsa ehituskvaliteedi või lausa praagi pärast. Eriti torkab see silma rasketes ilmastikuoludes, kus tekivad üleujutused, külmuvad torud või uutes nn põllupealsetes uuselamurajoonides, kus ei toimi tehnovõrgud. Kuna Eestis on tavaks iga arendusprojekti jaoks luua eraldi juriidiline keha, siis sarnaste probleemide ilmnemisel võib juhtuda, et firma on pankrotis, omanikud kadunud ja kahjunõuet ei ole kellelegi esitada.
Kolmandaks on võimalikud juriidilised probleemid
Maa ostmisest kuni ehituse valmimiseni võib kuluda aastaid. Sobiva krundi leidmisel tuleks arendajal enne ostu põhjalikult teadvustada krundiga seotud kohustusi ja piiranguid, kuna esialgu ahvatlevana tundunud korterelamu asemel võib parimal juhul krundile kerkida näiteks ühepereeramu. Üldjuhul on linnades ehitusõiguse saamiseks vajalik detailplaneering, millega määratletakse maa sihtotstarve, ehitise suurus, kõrgus jne. Üldjuhul kaasnevad iga planeeringuga teatud piirangud, millega arendaja peab arvestama. Detailplaneering võidakse kohtus vaidlustada, ehitusmaht võib oluliselt väheneda ja projekti tasuvus muutuda küsitavaks või suisa kahjumlikuks.
Kuna kinnisvaraarendus on samasugune äri nagu iga teine ja reeglina õpime ikka oma vigadest, tuleks enne viljakale põllumaale elamurajooni planeerimist konsulteerida kohaliku omavalitsuse ja adekvaatset turuinfot valdava kinnisvarabürooga.
Tänu langenud ehitushindadele, laenutingimuste paranemisele ning nõudluse taastumisele eelkõige Tallinna kesklinnas, kus asukohast tulenevalt on arendusriskid väiksemad, võrreldes teiste piirkondadega, toimub täna vähemalt 500 korteri ehitus. Lisaks on kesklinnas kümneid algatatud detailplaneeringuga või juba kinnitatud planeeringuga krunte, mille ehitusmaht ulatub tuhandete ühikuteni.
Võimalik, et euro ootuse eufoorias ja riske valesti hinnates, keeratakse jällegi vint üle nagu mõned aastad tagasi.
Pindi Kinnisvara: turuinfo 11/2010
Ilmunud on Pindi Kinnisvara koostatud värske turuinfo: Pindi Kinnisvara: värske turuinfo 2010 november.
Narva korteriturg otsib liikumissuunda
Narva korteriturg on aasta lõpus vaikselt elavnenud. Novembris tehti maa-ameti andmetel Narvas 63 korteriomanditehingut, mis on 11 võrra ehk enam kui 20% eelmisest aastast enam.
Samas proportsioonis on tõusnud ka korteritehingute käive. 2010. a. novembris oli see 12,6 miljonit krooni, mis keskmise korteritehingu maksumuseks teeb ligikaudu 200 000 krooni. Novembrikuine tehingute käive on üks käesoleva aasta suuremaid näitajaid.
Narva korterite hinnalangus ei ole veel pidama saanud. Novembrikuine keskmine tehinguhind 4192.-/m² jääb eelmisele aastale küll napid 4% alla, kuid hüpliku hinnaga turg ei välista, et hind võib ka allpool 4000.- piiri käia.
Maksimaalne tehinguhind, mida korterite turul nähti oli novembris 11 732.-/m². See on aastatagusest 8% kõrgemal, kuid jääb kordades alla 2008. aasta alguse tipphindadele, mil kõrgeim tehinguhind ületas 27 000.-/m².
Korterite müügipakkumisi oli portaali KV.EE andmetel Narvas 122. Tehingute arv 63 näitab, et pakkumisi ei ole liiga palju. See omakorda tähendab, et õiglaselt hinnastatud pakkumise puhul ei ole tehinguni liiga keeruline jõuda.
Portaali KV.EE Narva korteripakkumiste keskmine hind oli novembris 7422.-/m². Keskmine pakkumishind on aastaga langenud 8%. See on siiski kõrgemal tasemel, kui veel näiteks augustis, mil ruutmeetri pakkumishind jäi alla 7200 krooni.
2010. a. III kvartali andmeid arvestades saab öelda, et ida-virumaalane saab keskmise palga eest osta kolm ruutmeetrit keskmise hinnaga elamispinda. See on päris suur number kui seda võrrelda näiteks, et Eesti keskmise palga eest saab osta kõigest ühe ruutmeetri Eesti keskmise hinnaga elamispinda.
Kokkuvõtteks võiks öelda, et Narva korteriturg on tänaseks selgelt suurema languse lõpetanud, kuid turul puudub veel siiski ühtne suund. Kasvav tehingutearv näitab, et hinnalangusega peaks ikkagi lähiajal ühele poole saama.
Statistika: eluasemelaenud ei näita tõusu
Eesti Panga andmetel väljastasid pangad 2010. a. oktoobris uusi eluasemelaene 573 miljoni krooni väärtuses. Eluasemelaenude jääk jõudis oktoobri lõpuks 93,9 miljardi kroonini.
Laenukäivete numbrid päris ei peegelda seda optimismi, millest kinnisvaraturul räägitakse. Eluasemelaenude käive on küll viimaste aastate kõige madalamast jõnksust üle saanud, kuid laenukraanide avanemisest rääkida on veel selgelt vara. Täna veel jääb uute laenude väljastamine selgelt alla ka eelmise aasta alguse näitajatele, mil majanduse väljavaated olid pimedad kui öö.
Seevastu on positiivses suunas liikumas eluasemelaenude intressimäär. Vaatamata euribori vaiksele tõusule on eluasemelaenude intressimäär püsinud endiselt 3,4% tasemel.
Oktoobrikuine keskmine 6 kuu euribor oli 1,224%, veel kuu varem oli see 1,137%.
Positiivne on siin see, et euribori tõusu tingimustes stabiilne laenude intressimäär näitab pankade valmidust intressimarginaali alandamiseks.
Eluasemelaenu intressimäär, Euribor, laenumarginaal, %
Eluasemelaenude jääk ja käive kvartalite lõikes, mln krooni
Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!
Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – müügi asemel väljaüürimine (1/3 osa)
Jätkame taas KV.EE nõuanderubriigis teemaga, kuidas kinnisvara müüa. Eelmisel korral kirjutasime valduse üleandmisest ja kahe korteri lõksust. Seekord kirjutame sellest, milliste kriteeriumide alusel peaks kaaluma korteri mahamüümisele alternatiivina selle üürileandmist.
Olukorras, kus olete otsustanud liigseks muutunud või muutuva korteri maha müüa tasub kaaluda hoopiski selle üürileandmist. Korteri üürileandmise eesmärk on toota jooksvat üüritulu ning teenida ka korteri turuväärtuse tõusu pealt.
Üürihind ja selle muutus
Otsustades korteri mahamüümise asemel väljaüürida tuleks selgeks teha, millised on piirkonna üürihinnad. Üürihindade ja nende dünaamika kohta leiab statistika portaali KV.EE statistikarubriigist.
Tähelepanu tasub pöörarata sellele, et KV.EE statistika näitab pakkumishindu. Tehinguhinnad on pakkumishindadest reeglina pigem allpool.
Üürihinna osas võib nõu küsida ka maakleritelt, kes üüriturul aktiivsemalt tegutsevad.
Kui üürihinnad on pigem tõusmas ja võimalik tulu on pigem suurenemas, siis tasuks kaaluda korteri müümise asemel selle väljaüürimist.
Konkurentsiolukord, vakantsus ja selle muutus
Üürihinna juures peab paralleelselt vaatama, milline on konkurentsisituatsioon ehk kui palju on piirkonnas pakkumisi. Sellegi info leiab parimal kujul KV.EE statistikarubriigist.
On selge, et mida enam on konkureerivad pakkumisi seda enam on surve all üürihind ning seda raskem on elamispinda välja üürida.
Seejuures on tähtis ka see, et isiklike finantskalkulatsioonide juures tuleb arvestada sellega, et väljaüüritav korter seisab ka mingi aja tühjana. Seda näiteks ajavahemikul, mil üks üürnik on pinnalt lahkunud ja teist ei ole õnnestunud veel leida.
Vakantsuseperioodil tuleb korteriomanikul endal leida rahalised vahendid kommunaalkulude katmiseks, mille üürniku olemasolul viimane kinni maksab.
Kui konkurentsiolukord tundub liiga tihe, et seal mõistliku hinnaga korter välja üürida, siis tasub mõelda pigem korteri mahamüümisele.
Vara turuväärtuse tõus
Jooksvate üüritasude kokkukorjamise kõrval on üüriärist tulu saamise vahend väljaüüritava vara väärtuse tõus ajas.
Seetõttu on oluline prognoosida, kas kinnisvarahinnad on lähima kolme kuni viie aasta jooksul pigem tõusmas või pigem langemas. Kui hinnad on pigem langemas, siis ei ole üüriärisse suurt mõtet sukelduda ja mõistlikum on kinnisvara müüa.
Kui aga vara väärtused näitavad pigem tõususuunda, siis võib üürileandja selle arvelt isegi leppida madalama igakuise üürituluga lootuses peamise tulu teenida just hinnatõusu arvelt.
Üürikorteri kindlustus on kallim
Üürikorteri puhul annab inimene endalekuuluva korteri kasutada võõrale inimesele. Maandamaks riske, mis on seotud sellega, mida too võõras inimene korteris ette võib võtta on ehk mõistlik korter kindlustada.
Kui väljaüüritav korter on laenu tagatiseks hüpoteegiga koormatud, siis on kindlustuskohustus laenulepinguga tõenäoliselt niigi juba kokku lepitud.
Korterit kindlustades tuleks ära märkida, et see on välja üüritud. See küll tõstab pisut kindlustusmakse suurust, kuid siiski tagab, et probleemide tekkel ei tekki küsimusi kindlustusumma väljamaksmisega.
Nõuanderubriigi järgmises osas jätkame müümisele alternatiivina väljaüürimise käsitlemisega. Järgmisel korral tuleb juttu tulumaksuga seonduvatest küsimustest korteri väljaüürimisel.
Vaata lisaks, mida soovitavad KV.EE nõuanded või konkreetsemalt postituste sarja “Kuidas müüa kinnisvara“.
Eelmised nõuanded sarjast “Kuidas müüa kinnisvara“
Kodulaenu võtja ostab 25 aastaga pangale luksusauto
Juba miljoni krooni suuruse kodulaenu puhul on tagasimakse pikima perioodi kasutamine laenuvõtjale kallis lahendus. 25 aastat laenumakseid teeb kokku luksusauto hinna ehk pangale tuleb tasuda üle poole miljoni krooni intresse. Mängida pikas perspektiivis raha odavnemisele, kinnisvarahindade tõusule ja kohe tõusvale palganumbrile ei ole eriti jätkusuutlik.
Võttes 3,5%-lise intressiga laenu, tuleb 30 aastaga lisaks laenule pangale tagasi maksta ka 616 561 krooni intresse. Suutes laen tagastada aga viie aastaga, on juurdemakstav intress vaid 91 505 krooni. Vahe on 525 056 krooni.
“Laenuperiood võiks olla nii pikk kui vajalik ja nii lühike kui võimalik,” ütles Swedbanki eluasemelaenu osakonna juhataja Anne Pärgma.
Laenumaksetega satuvad hätta noorepoolsed pered
Tallinna Sotsiaaltöö Keskuse võlanõustamise üksuse juhi Ene Kiimanni andmetel on võlanõustamise praktikas keskmine eluasemelaenu tagasimaksmisel hätta jäänud klient nooremas keskeas inimene, kellel on pikaajaline tagasimakseperiood. Eluasemelaen on saadud majanduse kõrghetkel ning korter on omandatud kõrgeima hinnataseme juures.
Vähimgi tõrge tööelus viib olukorrani, kus laenuvõtja ei suuda oma kohustusi täita, rääkis Kiimann. Tema sõnul proovitakse tekkinud majanduslikku kitsikust leevendada kiirlaenude võtmisega, mis viib olukorrani, kus laenuvõtja peab oma niigi väheseid ressursse jagama mitme kohustuse vahel.
Lühem laenuperiood jätab varuväljapääsu
Lühem laenuperiood aitab aga laenuvõtjal end just kaitsta tõrgete eest, mis tekitavad raskusi laenu tagasimaksekohustuste täitmisel. Sampo Panga krediidivaldkonna juht Ly Hõbe ütles, et maksimaalsest lühem laenuperiood annab majandusliku olukorra halvenedes võimaluse ühe lahendusena kasutada laenuperioodi pikendamist, alandades seeläbi igakuist laenumakset.
Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark OÜst Adaur Grupp ei kiirusta ka kinnitama, et laenuvõtja peaks eelistama maksimaalset laenuperioodi. Kuid ta juhib siiski tähelepanu sellele, et odav eluasemelaen on igati mõistlik vahend investeerimiseks. Reaalintressimäära vähendab veelgi tulumaksuvabastus, lisas ta.
Seega, kui eluasemelaenu võetakse intressimääraga 3,4% ja raha suudetakse investeerida tootlusega 5%, siis on Toompargi sõnul mõistlik võtta laenu maksimaalsel määral, maksimaalse pikkusega, et võõrast raha edasi investeerida ja teenida selle tootluse ja intressimäära vahe endale. Lisaks inflatsioon, mis närib tänase raha väärtust järjest väiksemaks, ütles Toomaprk.
“Kui raha kasutatakse aga uue jope ja kasutatud BMW ostmiseks, siis ei pruugi see olla kuigi mõistlik rahapaigutus,” lisas ta.
Kümne aasta kaugust aega on raske prognoosida
Pangad selliseid eluasemelaenu investeerimisplaane ei poolda. Nordea eralaenude tootejuht Kristo Kokk ütles, et on küll kliente, kes arvestavad, et 5000 krooni ei ole praegu sama väärtusega kui kümne aasta pärast, ning lisaks võiks arvestada euro tuleku ja selle käitumisega. Kuid vähese praktika tõttu ei oska praegu tegelikult keegi hinnata kümne aasta perspektiivi.
“Mängida pikas perspektiivis raha odavnemisele, kinnisvarahindade tõusule ja kohe tõusvale palganumbrile ei ole eriti jätkusuutlik,” tõdes Kokk. Tema sõnul peab laenuperiood sõltuma eelkõige kliendi maksevõimest.
Tasub teada
- Reeglid laenuperioodi pikkuse määramiseks
- Võta laen minimaalseks ajaks, vähendamaks intressikulu.
- Jälgi, et igakuised maksed liialt pooma ei hakkaks ja jääksid ka reservid ootamatute kulude katmiseks.
- Eluasemelaenu tagasimaksmise tähtaeg ei tohi jääda vanaduspensionile jäämise aastateks. Iseasi, kui vanaduspensioni risk on maandatud investeeringute, stabiilsete sissemaksetena erinevatesse fondidesse jne.
- Enne laenuperioodi määramist kasuta laenukalkulaatoreid ja vaata üle, kui palju tuleb tasuda intressi erinevate laenuperioodi puhul.
- Maksimaalne laenuperiood tasub jätta varuks, kui peaks tekkima laenumaksetega raskusi, et laenuperioodi pikendamise abil vähendada igakuiste maksete suurust
Lugeja arvab
- Hinnangud pikaaegse laenu poolt ja vastu
- Kasulik on võtta laenu maksimaalseks ajaks, sest 20 aasta pärast on praegune 10 000 krooni võrdne ehk 3000 krooniga. Samas korteri hind on ehk 2-3kordne ja sissetulek ka eelduste kohaselt kolm korda praegusest suurem.
- Kinnisvara eluiga on kümme aastat, siis vajab see põhjalikku remonti.
- Buumi ajal ehitatud nn pappmajad ei pea vastu kümmet aastatki, lihtsalt mädanevad maha. Odavalt ehitatud kommunikatsioonid ei tööta enam.
- Tehnoloogia areneb nii kiiresti, et kümne aasta pärast ei ole enam võimalik elada praegu ehitatud korteris või majas – ümberehitamine võib olla kallim kui uue ehitamine.
- Laenu ei saa anda pikemaks ajaks kui 10-15 aastat. Vastasel korral on olukord, kus kinnisvara enam ei ole, aga laenu on veel maksta 30 aastat.
- Maksan intressidega koos laenu küll kahekordselt tagasi, kuid mul on samas koht, kus elada. Alternatiiv oleks elada üürikorterites, mis poleks ilmselt odavam ja samas oleks kolme lapsega perele ka mõeldamatu variant.
Allikas: www.ehitusuudised.ee
Artikli autor on Tanel Raig. Artikkel ilmus 06/12/2010 väljaandes Äripäev.ee.
