Oktoobri lõpul kirjutas Kauppalehti, et Soome on täis kodusoetajale sobimatuid kortereid, mis on kas vales kohas, vale suuruse või hinnaga. Kuidas on lood Eestis? Milliseid kortermaju tuleks ehitada?”
Inimesed tahavad ikka elada korralikult ehitatud ja hästitoimiva planeeringuga eluasemel. Arendaja ja ehitaja kaubamärk on tähtis. Hinnatakse seda, et garantiiajal on, kelle poole võib pöörduda,” rääkis NCC Elamuarenduse juhatuse liige Priit Aer.
Arendustegevuse planeerimine on tema sõnul keeruline, sest detailplaneeringute menetlusaeg läheb üha pikemaks ja on täiesti prognoosimatu kestvusega. “Ka nõudmised on üha detailsemad. Aga turg, inimeste vajadused ja elukorraldus muutuvad kiiresti. Nii võib juhtuda, et detailplaneeringu kehtestamise ajaks on ta juba lootusetult vananenud,” nentis Aer.
Ta kinnitas, et lähiaastate märksõna on energiasääst: “Praktikas aga tuleb veel nii arendajatel kui ka klientidel teineteisest arusaamist õppida. Selge on, et energiasäästlikuma maja ehitushind on kallim ja n-ö keskmises segmendis ei ole praegu klient sellise toote ostmiseks valmis,” rääkis ta.
Ehitaja-projekteerija paindlikkus avaldub hinnas
“Ostjad on kaua värskest kaubast ilma olnud ning kevadel esimesena turule tulnud korterid rabati ära nagu soojad saiad. Edu saatis just suuremaid kortereid, mida buumiaastatel vähem toodeti,” meenutas Skanska EMV ASi juhatuse esimees Andres Aavik, kelle sõnul on ostuotsuse tegemisel prioriteediks asukoht ja hind. Arendaja taustale ja planeeringu loogikale pööratakse vähem tähelepanu. Ometi on energiahinna ja kommunaalkulude jätkuvat kasvu arvestades tekkinud tema arvates sobiv pinnas ka energiasäästlike lahenduste jaoks.
Kui tellija soovib ehitatava korteri osas kaasa rääkida, peab ta arvestama, et paindlikkus kajastub hinnas. “Ostjad peavad aru saama, et muudatuste tegemisega kaasneb alati teatud kulu ning keegi peab selle katma. Buumi ajal muidugi seati ostja fakti ette: kui ei meeldi, ära osta. Nüüd tullakse lisaks siseviimistlusmaterjalide vahetamise võimaluse pakkumisele vastu ka planeeringu muutmise soovidele,” märkis Aavik.
B-energiaklassi kortermajad alles tulevad
Ostjal soovitab Aavik uurida, millisesse energiaklassi hoone kuulub. “Olgu öeldud, et valdav enamus buumiaastatel rajatud hoonetest kuulub C, D või E klassi, kuna neil puudub soojustagastusega sundventilatsioon. Juhul, kui müüja väidete või lubaduste osas tekib kahtlus, tuleks konsulteerida energiaauditeid koostavate spetsialistidega,” soovitas ta. “Hea meel, et Skanska algatust B-klassi korterelamute turule toomisel on järgitud. Tõenäoliselt valmib neid tuleval aastal rohkem kui üks,” lisas ta.
Inseneribüroo KPME A&K Disain OÜ juhatuse liige Kalle Rannula sõnul tuleb arendajal nüüd väga täpselt määratleda, kelle jaoks ja kuhu ta midagi planeerib. “Inglase jaoks on meie korterid suured, ameeriklase jaoks väikesed. Eestlane ehk soovib suuremat pinda, aga siis lähevad küttekulud suureks. Mina soovin, et uberikke oleks vähem. Peaksime lihtsalt oskama paremini energiaga ümber käia,” arvas ta.
Rannula peab tellija vabadust ehitatava korteri osas oluliseks, ent mõistab, et arendaja jaoks on väga tülikas iga korteri puhul projekteerijaga jännata. “Üha enam tunnevad ostjad huvi materjalide ja energiasäästu vastu. Säästliku eluaseme soovija peab uurima, millised on kulutused ehitamisel ja millised kasutamisel,” märkis ta.
Eesti Arhitektide Liidu esimees Peeter Pere kinnitas, et praegu oodatakse küll buumiaegseist kvaliteetseimaid projekte, ent oluliselt odavama hinna eest. “Seda vastuolu on raske ületada, sest madalad hinnad ei soosi põhjalikult läbimõeldud projekte. Ehkki loodetakse päästerõngast uutelt kaasaegsetelt projekteerimisprogrammidelt, ei asenda need arhitekti kui loovisiku mõttetööd,” arvas ta.
Pere rääkis, et asukoht on üks peamisi kvaliteedi kriteeriume ja just sellepärast seisavad nn põllupealsed arendused, kus arendajatel on realiseerimisega tõsiseid raskusi. “Korteri suuruste osas on ikka ees müstiline 3 miljoni krooni piir – selle eest üle 2-3toalise korteri ei saa. Ka praegu on peamine nõudlus selliste korterite jäerel ning väga suuri erinevusi buumiajaga võrreldes pole. Vaid 1toaliste poissmehekorterite järgi on nõudlus väike ning nende realiseerimisega on probleeme,” selgitas ta.
Energiasäästlike toodete leidmine jätab soovida
Energiatõhusus on ka Pere sõnul jõudmas tellijate ja ostjate teadvusse üha selgemalt. “Seda küsitakse ja vastavaid meetmeid sisaldavad üha rohkem ka arhitektide lahendused. Keerukam on energiasäästmisele kaasaaitavate toodete leidmine Eestis. Soojustuse paksuse lisamine piirdekonstruktsioonidesse on hõlpsalt tehtav, aga näiteks soovitud materjalist sertifitseeritud akende saamine on oluliselt keerukam,” tõi ta esile mõned kitsaskohad.
Kommentaarid
Peep Sooman, Pindi Kinnisvara juhatuse esimees
Ostja on masuaastate jooksul muutunud palju teadlikumaks. Hinna, kvaliteedi, püsikulude, ehitaja jätkusuutlikkuse (garantii) suhtes ollakse palju valvsamad. Enam ei lase ostjad läbi apsakat, et jäetakse kontrollimata ühistranspordilahendused, lasteaiakohad või lapse koolimarsruut.
On suur lisaväärtus, kui tellija saab ehitatava korteri osas kaasa rääkida. Paljud arendajad teevadki nii, et lõpuni ehitatakse valmis 1-2 demokorterit, kuid ostetava elamispinna puhul on võimalik küllalt palju kaasa rääkida. Eenergiasäästu ja materjalide vastu tuntakse üha sügavamat huvi.
Elari Tamm, Uus Maa elukondliku kinnisvara tegevjuht
Pärast buumi on olukord palju paremaks läinud. Mõni aasta tagasi ehitati valimatult – peaasi, et saaks valmis ning müüdud. Ehitati ja ka osteti kortereid, mis ei olnud kõige praktilisemad. Halb planeering toob turuhinnast kuni kolmandiku alla. Arendaja peab alustama õigest asukohast ning seejärel kaaluma antud piirkonna nõudlust.
Energiasäästlikkus, näiteks passiivmajad, annab suure eelise teiste, aegunud lahenduste ees. Eesti vajab uusi, energiasäästlikke kortermaju. Maksame liiga palju küttekuludeks, vee soojendamiseks, samas on uued lahendused energit kokkuhoiuks ju olemas.
Ehituse algfaasis on arendajad paindlikud, et tellija soovidele vastu tulla ja võimalusel algplaneeringut muuta. Pea iga ostja küsib kommunaalkulude kohta, ja seda esimese küsimusena. Arenduste puhul soovitakse kindlasti näha uudseid väiksema kuluga energiasäästlikke kortereid.
Veiko Taevere, Arco Vara arendusdivisjoni juht
Meie lähtume arendust planeerides eelkõige inimeste eluaseme asukoha valikuga seotud ootustest ja konkreetsest segmendist.
Reeglina saab broneerija, kellel on võlaõiguslik leping sõlmitud, korteri ehituse käigus kaasa rääkida viimistlusmaterjalide valikul ning piisavalt varajases staadiumis ka siseseinte asukoha määramises. Ostja tunneb kasutatavate materjalide ja energiaklassi vastu samasugust huvi, nagu iga teist ostu sooritades: ta soovib teada, mida oma raha eest saab.
Kui klient soovib säästlikku eluaset, võiks ta huvi tunda maja soojusenergia saamise viisi üle, samuti ventilatsioonilahenduse üle. Ma ei tähtsustaks siinkohal liialt energiaklassi. Tänapäevaste normide järgi ehitatud maja on juba iseenesest säästlik, võrreldes varemehitatuga.
Tõnu Toompark, kinnisvaraanalüütik
Kinnisvaraarenduste eripäraks on, et järjepanu tehakse valeotsuseid ruumide suuruse, planeeringu, hoonete asukoha osas. Eestis on turul hulk vara, mis ei arvesta praegust nõudlust.
Otsused tehakse valesti sel põhjusel, et näiteks praegu detailplaneeringut algatades puudub ettevõtjal konkreetne teadmine, millal on reaalselt võimalik ehitustegevuseni jõuda.
Valeotsuseid tehakse vähem, kui lüheneb arendustegevuse ajaperiood. Ja kui see ei õnnestu, on ainsaks “kangiks” hind, mille abil toode ostjale atraktiivseks muuta.
Tuletades aga buumiaega meelde, kus muude asjade seas sai kõvasti kannatada ehituskvaliteet, kuid seegi on arendaja eksimus, mida hinnakorrektuur “ravib”.
Taust
Korteriostja soovid
- maja vaiksel tänaval
- funktsionaalne planeering
- toimiv parkimislahendus
- mitte paneelmaja
- madalad kommunaalkulud
- suur garderoobiruum
- avatus, mis loob ruumist suurema mulje
- päevavalguse rohke kasutus
- tubade mitteläbikäidavus
- vaade aknast naaberhoonetele (naabrivalve)
- ümbritsev looduskeskkond
Artikli autor on Tea Taruste. Artikkel ilmus 01/12/2010 väljaandes Äripäev.ee
Uuel aastal alustame 07.02.2011 ning sellele koolitusele vabu kohti veel on.
Ober-Hausi Kinnivara korterite hinnaindeks näitab, et käesoleva aasta novembris langes pinnaühiku hind võrreldes oktoobriga -1.9%. Tallinnas langes keskmine ruutmeetri hind -5.2%, olles eelneval kuul tõusnud +7.6%.
Kõige olulisem on mitte luua endale illusioone ega buumiaegset uinutavat ettekujutust kinnisvara turuväärtusest.
