Otsus üürida välja laenuga soetatud eluase toob korteri omanikule maksukohustused ja teoreetiliselt ka võimaluse, et pank tõstab eluasemelaenu intressi.
Korterit üürides ei ole vahet, kas seda tehakse suulise või kirjaliku lepingu alusel, saadud üüritulude maksustamisega peab ikkagi arvestama.
Maksu- ja tolliameti maksude osakonna otseste maksude talituse juhataja Evelyn Liivamägi ütlusel tuleb korteri üürijal kõigepealt otsustada, kas saadav üüritulu on ettevõtlustulu või mitte. Ettevõtlustulu korral peab inimene olema registreeritud füüsilisest isikust ettevõtjaks ja kajastama üüritulu tuludeklaratsiooni vormil E.
“Kui üüritulu ei ole ettevõtlustulu, on tegu lihtsalt maksustatava tuluga ja ka sellelt peab riigi kasuks tulumaksu kinni pidama. Kui üüri maksjaks on juriidiline isik, siis reeglina peetakse tema tulumaks kinni eraisikule makstavast üüritasust,” selgitas Liivamägi.
“Kui tulumaks on korrektselt kinni peetud, ei tule korterit üürinud eraisikul enam tulumaksu juurde maksta, kuigi saadud üüritulu peab kajastama tuludeklaratsioonis. Kui juriidiline isik ei ole üürimaksetelt tulumaksu kinni pidanud, peab üürileandja pärast tulude deklareerimist tulumaksu ise tasuma,” lisas ta.
Üürikorteri müügitulu maksustatakse
Maksukohustus tekib ka korteri müümisel. Maksust pääseb, kui korterit on kasutatud omaniku elukohana. Liivamägi ütles, et kui enne müüki oli kogu korter välja üüritud, ei ole tegemist korteri omaniku elukohaga ning saadud tulu kuulub täies ulatuses maksustamisele.
Sealjuures ei teki vastupidist võimalust korteri müügist saadud kahjumit tuludest maha arvata, kui korteri müügi- ja ostuhinna vahe on praegusele ajale omaselt negatiivne.
Enamasti on pankade eluasemelaenulepingutes ka punkt, mis nõuab panga teavitamist korteri väljaüürimisest.
Nii Nordeast kui ka Swedbankist öeldi, et üldjuhul peavad kliendid lepingutingimustest kinni ja on panka teavitanud laenuga ostetud eluaseme väljaüürimisest. Kumbki pank ei ole siiani pidanud kasutama leppetrahve korteri väljaüürimisest teavitamata jätmise eest.
Pank üldjuhul ei takista üürileandmist
Swedbanki eluasemelaenude osakonna juhi Anne Pärgma kinnitusel ei too üürilepingu kooskõlastamine üldjuhul kaasa laenulepingu ‘muutmist, kuigi pank vaatab iga juhtumit eraldi.
“Teoreetiliselt võib sõlmitava üürilepinguga muutuda laenu esmane sihtotstarve ehk eluaseme ost võib muutuda ärilisel eesmärgil soetatud kinnisvara ostuks. Seega võib muutuda riski hind,” möönis Nordea eluasemelaenude tootejuht Kristo Kokk.
Milliseks sellisel juhul laenuintress täpselt muutub, Kokk aga öelda ei oska, sest pangal puudub seni praktika, et ühtegi eluasemelaenu oleks sellel põhjusel ümber muudetud. Praegu algavad ärilaenude intressid Nordeas 5 protsendist.
“Kui laenu teenindamisega probleeme ei ole, siis üldjuhtudel pank üürilepingu sõlmimisel takistusi ei tee,” kinnitas Kokk.
Elamispindade väljaüürimine on Koka sõnul praegu kasvav trend ning on esinenud juhtumeid, kus taotletaksegi laenu korterite ostmiseks, mille sihtotstarve ongi väljaüürimine.
Üks küsimus: Kas üleliigne elamispind müüa või välja üürida?
Tõnu Toompark, OÜ Adaur Grupp analüütik, kv.ee III kv turuülevaate online-pressikonverentsil
Raske soovitada vana korterit turu põhjast müüa. Üürimisel tuleb aga arvestada mõningate aspektidega. Esiteks maksuküsimus. Peamise eluaseme müük on tulumaksuvaba, seda välja üürides ja siis müües ei ole enam tegemist peamise eluasemega. Tulumaksu tuleb tasuda müügihinna ja ostuhinna vahelt. See muidugi ei pruugi praegu positiivne number olla. Samuti tuleb eraisikuna saadavalt üüritulult tasuda maksud.
Teiseks laenuküsimus. Kui tegemist ei ole inimese enda eluasemega, vaid üüriäriga, võivad pankurid nõuda intressimäära korrigeerimist. Ei pea vist rõhutama, et allapoole nad seda korrigeerida ei soovi.
Üüriärist on iga kuu raha tulemas, kuid arvestama peab ka sellega, et üürnikul võivad tekkida makseraskused või üürikorter võib ka mingi aeg üürnikuta ehk rahavoota tühjana seista.
Hinnang tuleb anda turu arengutele. Kaaludes olemasoleva elamispinna allesjätmist ja väljaüürimist, võiks teada, mis elamispindade turul toimub. Tõenäoliselt võiks elamispinna mittemüümise argument olla see, et hinnad tõusevad ja mingi aja pärast on võimalik üleliigne korter veelgi kallimalt müüa. Turul toimuvaga peaks kursis olema kas või seetõttu, et oleks võimalik keskkonna muutumist hinnata ja sellest tulenevalt vara müümise või mittemüümise otsused üle vaadata.
Maia Daljajev, Arco Vara Kinnisvarabüroo atesteeritud vanemmaakler
Kui elamispind on soetatud eluasemelaenuga ning vaba raha on oluline, tuleb see müüa. Kui müügiga nii kiire ei ole, võib ka välja üürida, kuid arvestada tuleb, et see ei pruugi enam nii lihtne olla kui aastaid tagasi. Kui varem maksis üürnik kõik kulud ise kinni, avaldavad nüüd üürnikud omanikule järjest rohkem survet maksta ainult tema tarbimisega seotud kommunaalkulud ja ülejäänud jäävad omaniku kanda. Lisaks on kasvanud üürnike nõudmised korteri seisukorra, parkimise, sisustuse ja panipaikade suhtes. Kuid pakkumiste arvu kasvu tõttu on üürihinnad langenud.
Võrreldes pangahoiuste intressidega on üürikorteritega tegelemine siiski tulusam. Kuid nagu majandusraskuste ajal ikka, võib ka üüriäri olla keeruline. Enamasti on riskid seotud üürniku mittemaksmisega, lõhkumisega või väljakolimisest keeldumisega.
Pane tähele
* Üürijal kohustused maksuameti ja pankade ees Üüri- ja renditasud tuleb deklareerida tuludeklaratsioonis ja saadud tulult tasuda tulumaks.
* Eluasemelaenuga soetatud korteri väljaüürimisest tuleb teavitada panka, kellel on õigus taotleda laenulepingu tingimuste muutmist.
* Üürikorteri müümisel tuleb müügitulult (korteri müügihind – ostuhind – korteri võõrandamisega seotud otsesed kulud) tasuda tulumaks.
Number
* 4496 korda deklareeriti mullu üüritulu. Seda on 197 võrra rohkem kui 2008. a. Samas vähenes deklareeritud üüritulu 43,7 mln krooni võrra.
Artikli autor on Tanel Raig. Artikkel ilmus 29/11/2010 Äripäevas.
