Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine – kohustuslikud nõuded ja praktika

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Toompark: jutud euro suurest mõjust kinnisvaraturule on müüt

18.11.2010 Tõnu Toompark

Taas on kõneaineks saanud euro võimalik mõju kinnisvaraturule, räägitakse ees ootavast šokist või soovitatakse tungivalt oma kinnisvaraostud krooni ajal veel ära teha. Euro iseenesest ei tõsta kinnisvarahinda ja ei mõjuta ka mitte kuidagi kinnisvaraturgu, leiab kinnisvaraspetsialist Tõnu Toomaprk.

„Kinnisvarabuum toimus osalt ka seetõttu, et oodati majanduse suuremat integreerumist Euroopaga ning sellest tõusvat majanduslikku kasu Eestile. Kui suur osa buumis oli euro(opa)-ootusel, on raske numbriliselt välja tuua,“ rääkis Toompark Delfile.

Seejuures ei saa kinnisvaraturgu kontekstist välja rebida ja seda iseseisva asjana vaadata. Kinnisvaraturg on majandusruumi üks osake, mis toimib kooskõlas muude harudega.

Seetõttu ei saa me tema sõnul öelda, et korter või maja või büroohoone maksab tänaste turutingimuste juures X krooni, kuid kui me uuest aastast eurot ei saaks, siis maksaks see ainult Y krooni.

Võimalik eurošokk

„Keeldun uskumast, et enamus Eesti inimesi on idioodid, kes ei tea ega suuda arvutada, kui suur on nende tänane sissetulek eurodes. Valdav enamus inimesi suudab arvutada. Ja kui ei suudagi, siis kalkulaatorit appi võttes saavad nad sellega probleemivabalt hakkama,“ rääkis Toompark.

„Seetõttu ei usu ma, et aasta algus tähendaks mingit šokki, mis on tingitud madala euro-palganumbri nägemisest. Kinnisvaraturgu puudutab taoline ehmatus veelgi vähem,“ kinnitas Toompark.

Spetsialisti sõnul on kinnisvaraotsused oma olemuselt sedavõrd suured ja tähtsad otsused, et need numbrid arvutatakse eurodeks, dollariteks või jeenideks mitu korda ümber enne, kui notariaallepingule ja laenulepingule kolm piiska verd tilgutatakse.

Artikli autor on Risto Vähi. Artikkel ilmus 18/11/2010 Delfi.ee-s.

Statistika: eluruumide ehitus hakkab peatselt tõusma

18.11.2010 Tõnu Toompark

2010. a. III kvartalis valmis ehk sai kasutusloa statistikaameti andmetel 481 eluruumi kogupindalaga 49 300 m2. Aastaga on kasutusloa saanud eluruumide arv vähenenud 30% ja nende pind 35%.

Aasta III kvartalis kasutusloa saanud eluruumi keskmine pindala oli 103m2. See tähendab, et selgelt on kaalukauss kaldu suurema pinnaga eluruumide ehk korterelamute asemel ühepereelamute ja paaris- ning ridaelamute kasuks.

Ei pea olema väga kogenud prognoosija, et ennustada kasutusse lubatud eluruumide arvu kasvu ja keskmise eluruumi pindala vähenemist lähima poole aasta jooksul. Seda põhjusel, et peatselt hakkavad valmima käesoleva aasta alguses alustatud korterelamute projektid ning sealsed keskmised pinnad jäävad kindlasti alla 100 ruutmeetri.

Valminud eluruumide arv ja pind kvartalite lõikes

Keskmise uue eluruumi pind kvartalite lõikes, m2

Valminud eluruumide arv ja pind aastate lõikes

Keskmine uue eluruumi pind aastate lõikes, m2

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara müük praktikas – strateegiast tehinguni

Domus Kinnisvara avas äripindade osakonna

17.11.2010 KV.EE

Domus Kinnisvara avas tänu paranevale turukonjunktuurile äripindade osakonna. Domus Kinnisvara tegevjuht Raul Reino sõnas, et kuigi ettevõtte on äripindade vahendamisega tegelenud juba aastaid, siis nõudsid kasvanud mahud ja klientide vajadused eraldi struktuuriüksuse moodustamist.

„Ärikinnisvara turg on täna sellises seisus, et on paras aeg hakata aktiivsemalt tegutsema ja positsioone kindlustama hetkeks, mil ärikinnisvara sektor taas hoo üles võtab“ ütles Raul Reino. Ta märkis, et esimesed märgid ärikinnisvara turu paranemisest on juba olemas ja investorid jälgivad turu arengut tähelepanelikult.

Äripindade osakonna juhiks saab Einar Vellend, kellel on seljataga aastatepikkune kogemus äripindade maaklerina. Einar Vellend sõnas, et Domuses valdkonna juhtimine on tema jaoks uus väljakutse, mida ta asub teostama suure huviga.

Ta ütles, et ärikinnisvara sektor on juba täna täis võimalusi, kus oskusliku tegutsemise juures on võimalik luua uusi ja kasumlikke projekte, mida ta saab koos kogenud Domuse meeskonnaga nüüd edasi arendama hakata.

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Viimsi korteriturg vajab uusi arendusprojekte

17.11.2010 Tõnu Toompark

Viimsi korterite turg on aktiveerunud. Momendil on nö aktiivsem pool küll pakkumine, kuid loodetavasti tuleb sellele peatselt ka nõudlus järele ning tehakse aktiivsemalt tehinguid. Uutest korterelamutest on sel aastal Viimsis turule tulnud ainult energiasäästule rõhuv Karulaugu 9 elamu.

Oktoobrikuise seisuga oli portaali KV.EE andmetel Viimsis 362 korteripakkumist. See tähendab, et pakkumisi on viimaste kuude jooksul aktiivselt lisandunud. Veel neli-viis kuud tagasi oli korteripakkumisi Viimsis kaks korda vähem.

Lisandunud pakkumised on olemasolevaga võrreldes kallima hinnaga, sest tõusnud on ka pakkumishind. Oktoobrikuine Viimsi korteri keskmine pakkumishind oli 19 314.-/m². Veel aasta tagasi oli keskmine pakkumishind 2000 krooni võrra allpool.

Korteriomanditehinguid tehti Viimsi vallas oktoobri kuus maa-ameti andmetele tuginedes 9. Tegemist on vägagi napi numbriga, kuid siin tuleb arvestada, et Viimsi on piisavalt väike piirkond, kus iga uue projekti valmimine võib oluliselt tehingute arvu muuta.

Korteriomanditehingute oktoobrikuine keskmine tehinguhind jääb samale tasemele,kus see oli ka aasta tagasi – 14 000.-/m². Tehingute maksimaalne ruutmeetrihind aga oli oktoobris 17 700.-/m². Samas peab tehinguhindade juures arvestama, et tegemist on korteriomandi ruutmeetrite baasilt arvestatud hinnaga, mille sisse võib kuuluda lisaks elamispinnale ka rõdu, terrass või panipaik.

Uute elamispindade arendusprojektide raames on hetkel Viimsis pakkuda ligikaudu 134 korterit ja paaris-/ridaelamu sektsiooni. Uute korterite igakuine müügitempo on üsna napp, mida võib loendada ühe käe näppudel. Uusarendusprojektide keskmine pakkumishind Viimsis on 17 888.-/m².

Uute arendusprojektide turul on Viimsis ainult üks uus tegija – see on Skanska arendatav Karulaugu 9 korterelamu Viimsi keskuses. Karulaugu 9 korterelamu väärib erilist tähelepanu sel põhjusel, et vastupidiselt tavapärastele arendusprojektidele on sel selgelt eristuva küljena pööratud suurt tähelepanu energiasäästule.

Hoone energiaklass on B, mis peab tagama maja tulevastele elanikele tavapärasest märksa madalamad küttekulud. Samuti kogutakse sadevett kastmiseks ja wc loputuskastide jaoks. Energiasäästu kõrval on olulise müügiobjekti edasiarendusena võimali välja tuua korterite varustamine köögimööbli ja garderoobikapiga, mis teisel pool lahte on juba ammu heaks tavaks.

Viimsi korteriturgu pärsib momendil uute projektide puudus. Olemasolevad pakkumised on enamasti juba ammu valminud projektide riismed, kus kauba seisma jäämiseks on tõenäoliselt mingi põhjus. Kui tuleb uusi projekte juurde, siis läheb ka tehingute arv ülespoole.

Uusarendusprojektide keskmine pakkumishind on alates käesoleva aasta algusest Viimsis napilt tõusnud. Uute projektide lisandumisel võib eeldada, et nende hinnatase on kõrgem juba kas või parema energiaklaasi arvelt. Pakkumishinna napi tõusu kõrval võiks sama prognoosida ka tehinguhindade osas – hinnapõhi trendi näitavas Tallinnas on murtud ja languse jaoks momendil põhjust ei ole. Sama võiks kehtida ka pealinna naabervalla kohta.

Kinnisvara ABC koolitus algab juba järgmisel esmaspäeval

17.11.2010 Tõnu Toompark

Juba järgmisel esmaspäeval 22/11/2010 saab alguse uus Kinnisvara ABC koolitus. Jätkuvalt on koolitusele oodatud kõik kinnisvaravaldkonnas juba töötavad või tulevikus selle alaga end siduda soovivad inimesed.

Koolituselt saab põhjalikud teadmised kinnisvaraturu toimimisest, kinnisvara finantseerimisest ja hindamise olemusest.Nendel teemadel räägib kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark.

Ehituse ja planeeringute teemat lahkan Eesti Planeerijate Ühingu liige Marko Sula.

Juriidilised teemad võlaõigusest, perekonnaõigusest, asjaõigusest katab pikaajalise koolitajakogemusega jurist Evi Hindpere.

Maakleritöö spetiifika ja kinnisvara müügi toob koolitusel osalejateni maaklerbüroo Raid & Ko OÜ juhataja Andree Raid.

Kinnisvara ABC kursus toimub neljal päeval (E 22/11, K 24/11, E 29/11 ja K 01/12) ajaliselt 16.00 kuni 19.15, kokku 16 akadeemilist tundi.

Huvilistel on võimalik osaleda kogu koolituse asemel ka üksikutes loengutes.

Koolituskava ja registreerumine Kinnisvara ABC lehel.

Lähem info

Tõnu Toompark

Adaur Grupp OÜ

+372 525 9703

tonu@adaur.ee

Andree Raid

Raid & Ko OÜ

+372 502 3300

andree@raid.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

KV.EE kinnisvaraturu ülevaade: Eluasemelaenude turg on ärkamas varjusurmast

17.11.2010 Tõnu Toompark

Täna 09/11/2010 ilmus järjekordne KV.EE kinnisvaraturu ülevaade. Ülevaade tõdeb, et tänane elamispindade turg on hinnapõhja läbinud, kuid liigseks eufooriaks siiski põhjust ei ole.

„Elamispindade turg küll liigub positiivses suunas, kuid üldine majanduskeskkond mingit uut buumi niipea ei luba,“ manitseb ülevaate koostaja analüütik Tõnu Toompark. „Üks positiivsemaid tegureid on eluasemelaenude turu ärkamine varjusurmast, kuid eks lähimad kvartalid näita, kas tegemist on jätkusuutliku tõusu või ajutise anomaaliaga.“

Laenuturu tärkamise kõrval toob Toompark välja elamispindade uusarenduse turu, kus uusi projekte tuleb nagu Vändrast saelaudu. “Arendusturg on oluliselt aktiveerunud, kuid seda veel eelkõige Tallinnas. Erinevalt buumiajast on täna selgelt väljajoonistunud erineva hinnatasemega piirkonnad, mis näitab turu terve konkurentsi funktsioneerimist,” leiab Tõnu Toompark.

Portaali KV.EE juhataja Tarvo Teslon toob välja värske ülevaate eristuva külje: „Oleme ülevaates pööranud tähelepanu eelkõige sellele, et kaetud oleksid kõik Eesti maakonnakeskused. KV.EE ülevatest saab tasuta kasulikku infot ilma mingi liialduseta iga eestimaalane.“

Kinnisvaraportaal KV.EE on tegutsenud alates 1999. aastast. Täna on portaaliga liitunud üle 300 kinnisvarafirma ja ca 1500 maaklerit. Portaalis on hetkel üle 45 000 kuulutuse maakleritelt ja omanikelt. Portaali haldab firma Diginet OÜ, mis kuulub Moonfish Media gruppi koos oksjoniportaali osta.ee ja kolme Leedu portaaliga.

Adaur Grupp OÜ on asutatud 2002. a. Ettevõte tegeleb kinnisvaraturu monitooringu, prognooside, ülevaadete, analüüside koostamisega, koolituse ja kinnisvara-alaste konsultatsioonidega. Adaur Grupp OÜ missioon on muuta Eesti kinnisvaraturg läbipaistvamaks.

Ülevaade

Lisainfo

Tarvo Teslon
KV.EE
+372 510 6464
tarvo@kv.ee

www.kv.ee

Tõnu Toompark MA
Adaur Grupp OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.adaur.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Viljandimaa majade pakkumine suurenenud

17.11.2010 KV.EE

Viljandimaa majade pakkumine on viimase poole aasta jooksul hüppeliselt suurenenud. Vaatamata kasvavale pakkumisele on hinnalangus pidurdunud või isegi lõppenud.

Portaali KV.EE andmetel oli oktoobris Viljandimaal pakkumises 158 maja. Veel aasta tagasi oli maju pakkumises kõigest 98 ehk pakkumine on 12 kuuga suurenenud 70% võrra.

Pakkumiselolevate majade keskmine pakkumishind on 8361.-/m². Oktoobrikuine hinnatase on aastatagusest 9% võrra madalamal, kuid samas eelmises kuu hinnast 9% kõrgemal.

Üldiselt on Viljandimaa majade ruutmeetrihind püsinud viimase aasta jooksul stabiilselt 8-9000.-/m² vahemikus.

Lähemalt vaata, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Растет объем предложения на рынке частных домов в Вильяндиской волости

17.11.2010 KV.EE

За последние полгода объем предложения на ранке частных домов в Вильяндимаа скачкообразно вырос. Однако, несмотря на рост предложения, спад цен затормозился или почти прекратился.

По данным портала недвижимости KV.EE в октябре было на продажу выставлено 158 частных дома. Еще год назад предлагалось всего лишь 98 домов, т.е. за 12 месяцев объем предложения вырос на 70%.

Средняя цена квадратного метра предлагаемых на продажу домов составляет 8 361 крону. Уровень цены в октябре этого года был на 9% ниже, чем год назад, но в то же время на 9% выше, чем это было в прошлом месяце.

В целом, за последний год средняя цена квадратного метра частных домов в Вильяндиской волости была стабильной – на уровне от 8 000 до 9 000 крон.

Подробности происходящего на рынке недвижимости Эстонии на сайте портала недвижимости KV.EE.

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Toompark: eluasemelaenude turg tärkab varjusurmast

16.11.2010 Tõnu Toompark

Eluasemelaenude intressimäär on Eesti Panga andmetel püsinud juba üle aasta väga stabiilselt 3,2 ja 3,6% vahemikus. Stabiilset intressimäära on aidanud paigal hoida euribor, mis on kogu sama perioodi püsinud 1% lähistel.

Elamispindade turu stabiliseerumist ja riskide vähenemist peegeldab stabiilse intressimäära kõrval ka stabiilselt 2,5% läheduses püsiv intressimarginaal, kirjutab kinnisvaraspetsialist Tõnu Toompark.

Eluasemelaenude käive näitas 2010. aasta III kvartalis 1,77 miljardi krooni taset. Tegemist on viimaste kvartalite kõrgeima numbriga, kuid siiski mitte mingi rekordilise näitajaga. Sama suur oli eluasemelaenude käive ka eelmise 2009. aasta viimases kvartalis.

Kui aga ülipositiivset meediakajastust saanud laenukäivet võrrelda kinnisvarabuumi tippajaga, siis näiteks 2006. aasta IV kvartalis väljastati uusi eluasemelaene 11 miljardi krooni väärtuses ehk käesoleva aasta III kvartali näitajast ligi kuus korda rohkem.

Eluasemelaenude jääk ehk tagasimaksmisel olevate laenude jääk on kvartali baasil vaikselt langenud alates 2009. aasta III kvartalist. See tähendab, et endiselt väljastavad pangad vähem uusi eluasemelaene.

Viimane on kindlasti selgitatav ka sellega, et langenud kinnisvarahindade tõttu vajavadki tänased koduostjad märksa vähem laenu, kui näiteks 2007. aasta tipphindade ajal.

Langev laenujääk omab kindlasti positiivset tausta majanduskriisi lõpufaasis seeläbi, et tähendab inimeste laenukoormuse langust.

Artikli autor on Risto Vähi. Artikkel ilmus 16/11/2010 Delfi.ee-s.

Renoveerimine ei ole sama kui soojustamine

16.11.2010 Kalle Virkus

Levinud on arusaam nagu oleks hoone renoveerimine sama kui hoone soojustamine. Sellele on kindlasti kaasa aidanud massiliselt kommunikeeritud sõnum – „Pane oma majale kasukas selga!“

Tegelikkuses on hoone soojustamine küll oluline tegevus komplekssel renoveerimisel, aga mitte ainus ja kindlasti mitte kõige olulisem. Pelgal soojustamisel ei pruugi olla kogu maja silmas pidades mingit energiasäästu efekti ja edasise renoveerimise kohta otsuste tegemisele mõjub selline ilma tulemuseta kulutatud raha ruineerivalt.

Õigupoolest ei ole vist ühtegi sellist tööd, mis ühekaupa ette võttes ei võiks renoveerimisel kasu asemel kahju tuua. Pakuks siinkohal välja kolm tööd, mis tuleb kindlasti teha, et edaspidistest tegevustest oleks kasu.

Esiteks – vahetada aknad. Muidugi oleks hea, kui seda saaks teha tervel majal korraga ja kui uued aknad oleksid arhitektuurselt konkreetsele hoonele sobivad aga et praeguseks on juba ca 2/3 kuni kolmveerand kõikide majade akendest ühekaupa vahetatud, siis tuleb leppida olukorraga.

Vanade akende väljavahetamiseks on kaks põhjust. Uute akende U-väärtus on kordi väiksem kui vanadel, seega vähendame soojakadu läbi akna pinna ja teiseks likvideerime kontrollimatu õhu liikumise läbi ebatiheduste. Siinjuures soovitan kasutada võimalikult soojapidavaid aknaid. Kas tuulutusava on vajalik või mitte, sõltub sellest, milline ventilatsiooni lahendus valida.

Teiseks on kindlasti vaja tagada piisav õhuvahetus. Kõige odavam variant on parendada olemasolevat süsteemi. See tähendab, et inimtegevuseks vajalik värske aga külm õhk tuleb tuppa läbi akende tuulutusavade või seintesse ehitatud värskeõhuklappide.

Toas õhk soojeneb ja tõmmatakse siis kas mehaaniliselt või loomuliku voolu toimel läbi ventilatsioonišahtide välja. See lahendus suurendab soojusenergia tarvet päris kindlasti. Mõistlikum on kasutada soojatagastusega ventilatsiooni, milliseid on mitmeid variante. Näiteks on see võimalik välja ehitada lokaalselt kohtsalvestavana, korteripõhise täismehaanilisena või ka trepikoja- või majapõhiselt tsentraalsena. Viimasel juhul võib soojuse tagastada keskküttesüsteemi.

Kolmandaks ja absoluutselt vajalikuks tuleb pidada küttesüsteemi renoveerimist selliselt et see võimaldaks reguleerida kütmist üksikute ruumide või äärmisel juhul korterite kaupa. See ei tähenda et oleks ilmtingimata vaja välja vahetada ühetorusüsteem kahetorusüsteemi vastu, sest ka ühetorusüsteemi on võimalik ehitada reguleeritavana.

Tuleb aga meeles pidada, et viimane variant on üpris kallis ja eeldab head projekti ja vastutustundelist ehitamist. Väga tähtis on teadvustada, et reguleerimata küttesüsteemi puhul ei pruugi muud meetmed üldse soovitud tulemust anda!

Alles siis kui ülalmainitud tööd on tehtud või vähemalt planeeritud, on mõistlik hakata paigaldama täiendavat soojusisolatsioon. Seega ei peaks maja „soojustamist“ alustama soojustamisest vaid hoopis muudest töödest. Näiteks Rootsis peetakse elamu soojustamist teisejärguliseks meetmeks, kuna selle rahaline efekt on väike. Tõsi, Rootsi 50 aastat vanad kortermajad on ka veidi, kuid ainult veidi parema soojapidavusega kui meie omad.

Hoone täiendava soojustamise puhul tuleb kindlasti jälgida, et soojustus oleks pidev, et soojustuse sisse ei jääks külmasildu ega õhuvahesid. Suure osa hoonete puhul ei ole see võimalik ilma hoonete välisilmet muutmata sest suurimaid külmasildu moodustavad rõdude ja lodžade põrandad. Teiseks suurimaks külmasildade kohaks on akende ümbrused. Muidugi on võimalik aknapaled isoleerida ent selle isolatsiooni paksus on enamasti maksimaalselt 50 millimeetrit, sest muidu saab takistatud akende avamine.

Kõige õigem oleks lisasoojustamise käigus tõsta aknad „soojustuse sisse“, mis oluliselt vähendaks akende ümbruse külmasildu, aga seda tööd on jälle kõige mõistlikum teha koos akende vahetamisega.
Seega olemegi jõudnud tagasi jutu alguse juurde – renoveerimistööd tuleb läbi viia kompleksselt. TTÜ-s läbi viidud uuringu (nn. Paneelmajade uuring) kohaselt on kompleksse renoveerimise maksumus ca 2500 krooni (160 €) ruutmeetri kohta. Samas nähtub TTKK poolt EKÜL tellimusel läbi viidud renoveeritud kortermajade uuringust, et kompleksselt läbi viidud renoveerimise tasuvus on selgelt parem üksikute meetmete kaupa tehtud renoveerimisest.

Kokkuvõtteks tuleb korteriühistutele soovitada mõelda sellele kuidas korraldada elamu täielikku renoveerimist ja mitte sellele, et milliseid töid oleks lihtsam ja odavam läbi viia.

Artikli autor on Kalle Virkus
http://www.virkus.com/kalle/

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Tartu äripinnad sügisel 2010

16.11.2010 Rauno Kiisk

Sarnaselt Tallinnaga jätkub ka Tartus käesoleval aastal äripindade turul stabiliseerumine. Siiski ühtegi olulist suuremamahulist ostu – müügitehingut ei ole äripindade turul toimunud. Kui Tallinnas on märgata investorite huvi kasvu hinnatud asukohas paiknevate püsiva rahavoo ja pikaajaliste üürilepingutega objektide vastu, siis Tartus on huvi väga madal või eeldatakse riskidest tulenevalt vähemalt 10% tootlust.

Esimeste sügiskuude jooksul pakkumiste hulk oluliselt ei muutunud, kuid Tartu büroopindade turul tervikuna ületab pakkumiste hulk endiselt nõudlust. Eriti raske on üürnikke leida nö teises asukohas olevatele B-klassi pindadele, seda vaatamata väga soodsatele pakkumistele. Vakantsus on oluliselt vähenenud hinnatud asukohas paiknevates kaasaegsetes büroohoonetes, kus omanikud reageerisid kiiresti ja paindlikult, lähtuvalt tekkinud olukorrast turul.

Kuna üürihinnad on oluliselt langenud, siis paljud üürilevõtjad on kasutanud soodsat olukorda ja kolinud senise pinna pealt parema asukoha ja kvaliteediga pinnale. Kaotajateks on selgelt tänases situatsioonis üürnike soovidesse jäigalt suhtunud hoonete omanikud, eriti kui need hooned paiknevad teises asukohas ja vajavad investeeringuid. Olulisele kohale on kerkinud üürnike poolt vaadates hoonete kommunaalkulud. Tartu büroopindade turul on endiselt eelistatud kesklinn ja selle lähipiirkond, kus on võimalik tasuta parkida. Kesklinna hinnatase üldiselt vahemikus 90–150 kr/m², äärelinnas 50–60 kr/m².

Kaubanduspindade turul on tarbimise languse aeglustumine hoidnud hinnatud asukohtades olevate pindade vakantsuse suhteliselt madalal. Suuremates tuntud kaubanduskeskustes on vakantsus praktiliselt 0 ja üürihinnad ei ole viimastel kuudel muutunud. Jätkub hindade diferentseerumine asukohast lähtuvalt. Isegi kesklinnas on teises asukohas paiknevatel pindadel vakantsus suurenemas ja jätkub surve üürihindadele, kuid hinnatud asukohas, eriti püsiva jalakäijate vooga ja otse tänavalt sissepääsuga väiksematele pindadele (15–30 m²) on püsiv nõudlus. Sõltuvalt asukohast on võrreldes eelmise aasta IV kvartaliga kaubanduspindade üürihindade langus olnud kuni 20%.

Tartu kaubandusturul oli käesoleva aasta suurim sündmus Prisma esmatarbekaupade keti laienemine Tartusse. Võimalik, et edu korral valmib 2012. aastal Tartus teine ja veelgi suurem Prisma Annelinna ja Luunja piiril.

Seoses majanduse stabiliseerumisega ja tööstustoodangu kasvuga võib täheldada lao- ja tootmispindade turul üürihindade stabiliseerumist eelkõige logistiliselt hinnatud piirkondades, kuigi tervikuna ületab ka siin pakkumine nõudlust. Köetavate, heas korras, kaasaegsete pindade hinnatase ulatub üldjuhul 40-50 kr/m², kuid vanematele investeeringuid nõudvatele pindadele praktiliselt huvi puudub. Kokkuvõtvalt on edasine lao- ja tootmispindade areng Tartus seotud otseselt ekspordile toetuva majanduskasvu ja Skandinaaviast pärit investoritega. Olulist nõudluse kasvu võib tõenäoliselt näha alles 2011. a teisel poolel.

Rauno Kiisk
Ober-Hausi Kinnisvara AS
Tartu kontori juhataja

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Statistika: eluasemelaenude turg tärkab varjusurmast

16.11.2010 Tõnu Toompark

Elamispindade turu stabiliseerumist ja riskide vähenemist peegeldab stabiilse intressimäära kõrval ka stabiilsena 2,5% läheduses püsib intressimarginaa.

Eluasemelaenude käive näitas 2010. a. III kvartalis rekordilist 1,77 miljardi krooni taset. Tegemist on viimaste kvartalite kõrgeima numbriga, kuid siiski mitte mingi rekordilise näitajaga. Sama suur oli eluasemelaenude käive ka eelmise 2009. aasta viimases kvartalis.

Kui aga ülipositiivset meediakajastust saanud laenukäivet võrrelda kinnisvarabuumi tippajaga, siis näiteks 2006. a. IV kvartalis väljastati uusi eluasemelaene 11 miljardi krooni väärtuses ehk käesoleva aasta III kvartali näitajast ligi kuus korda rohkem.

Eluasemelaenude jääk ehk tagasimaksmisel olevate laenude jääk on kvartali baasil vaikselt langenud alates 2009. a. III kvartalist. See tähendab, et endiselt väljastavad pangad vähem uusi eluasemelaene, kui uusi välja annavad.

Viimane on kindlasti selgitatav ka sellega, et langenud kinnisvarahindade tõttu vajavadki tänased koduostjad märksa vähem laenu, kui näiteks 2007. aasta tipphindade ajal.

Langev laenujääk omab kindlasti positiivset tausta majanduskriisi lõpufaasis seeläbi, et tähendab inimeste laenukoormuse langust.

Eluasemelaenu intressimäär, Euribor, laenumarginaal, %

Eluasemelaenude jääk ja käive kvartalite lõikes, mln krooni

Eluaseme- ja eraisikulaenude käibe ja jäägi juurdekasv võrreldes eelmise aasta sama kuuga

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tыну Тоомпарк: стоимость квартир в центре столицы постепенно растёт

15.11.2010 Tõnu Toompark

Количество сделок купли-продажи квартир в центре Таллинна начинает постепенно расти по сравнению с критически низкими показателями прошлого года. Если в первом квартале 2009 года в центре столицы было совершено всего 200 сделок купли-продажи квартир, то в третьем — 307 сделок.

Постепенно, как и в других регионах Эстонии, растёт и средняя стоимость сделок. Если в третьем квартале 2009 года, то есть в период самого большого падения цен, средняя цена сделки составляла 18 345 кр/м2, то в третьем квартале этого года — уже 20 860 кр/м2, то есть средняя цена выросла на 14%.

По сравнению с ценами пика бума недвижимости, средняя цена купли-продажи квартир в центре Таллинна в третьем квартале этого года ниже на 40%.

В том же направлении, что и средняя цена сделок, движется и цена предложения, однако, о росте, аналогичном росту средней цены сделок, речь пока не идёт. По данным портала KV.EE, средняя цена предложения квартир в центре Таллинна составляла 24 902 кр/м2.

Застройщики постепенно начинают новые проекты жилой застройки, причём именно в центре Таллинна и в непосредственной близости от него. В связи с этим, можно прогнозировать рост количества сделок купли-продажи недвижимости в центре столицы в ближайшие кварталы.

Средняя цена сделок купли-продажи недвижимости в центре Таллинна вырастет за счёт роста количества сделок именно с новыми, то есть более дорогими квартирами. Это, тем не менее, ещё не означает, что цена квартир в центре столицы значительно вырастет — в этой части в ближайшие годы будет, скорее, происходить стабильное развитие без резких скачков.

Originaal: http://rus.err.ee/blog/fb0526be-0914-4b6f-9ddf-34302173448a

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Kinnisvaramulli indeks jätkab langust

15.11.2010 Urmas Laur

Seven Real Estate Advisors turule toodud Kinnisvaramulliindeks, mis võrdleb kinnivara tänast väärtust buumi tipuga 2007. aastal, on jätkuvalt languses. Oktoobrikuine Kinnisvaramulli indeksi väärtus on 49,8 punkti.

„Kinnisvaramulli indeksi langus on põhjustatud peaasjalikult elamute ja tootmismaa hinnatasemete langusest,“ kommenteeris indeksi liikumist Seven Real Estate Advisors’i partner Urmas Laur. „Kinnisvaraturu kohta võib kuulda järjest enam positiivseid sõnumeid, kuid need puudutavad enamjagu elamispindade turgu. Muudes kinnisvarasektorites taolist selget stabiliseerumist aset leidnud veel ei ole.“

Kinnisvaramulli indeks on aastatagusest 7,8 protsenti kukkunud. Langus võrreldes eelmise kuuga on 1,1%. Indeksit on languse suunas mõjutanud eelkõige elamute ja tootmismaa sektor, kus hinnalangus on tingitud nii tehingute arvu olulisest langusest, kui vara liigi volatiilsusest. Positiivsemad on viimased arengud ennekõike korteriturul.

Kinnisvaramulli indeks on Seven Real Estate Advisors’i arvutatav laiapõhjaline indeks, mis näitab Eesti kinnisvara väärtuse muutust. Indeks arvutatakse igakuiselt maa-ameti ja portaali KV.EE andmete põhjal, kus aluseks võetakse andmed nii elamispindade, äripindade kui maa kohta. Indeksi väärtus oli 100 punkti tasemel veebruaris 2007, mil kinnisvara väärtus oli kõrgeimal tasemel.