Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC
Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm
Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm
Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus
 

Kinnisvaramüüjatel on vaja uusi trikke

03.06.2008

Elamispindade pakkumishindu kajastav KV.EE indeks on alates selle loomisest veebruaris 2008. a. liikunud languse suunas. Langus ei ole olnud suur – indeks on 100 punkti tasemelt jõudnud 96,1 punktile.

Veel kindlama suuna on võtnud KV.EE portaalis olevate elamispindade pakkumiste arvu kajastav indeks. Üksikute eranditega on pakkumiste indeks suurenenud üle ühe protsendi nädalas ning jõudnud veebruari 100 punktilt juba pea 120 punktile.

Üha suurenev pakkumiste arv tihendab konkurentsi ning tähendab täiendavat survet müügi- ja pakkumishindadele. Kui siiani ei ole müük õnnestunud, siis on selge, et samade asjade tegemine müügitehinguni ei vii. Vaja on teha midagi uut!

Kinnisvaramüüjad peavad tähelepanu saavutamiseks tõsiselt tööd tegema. Ainult bännerist veebis ning kuulutusest ajalehes enam ei piisa. Kliendipäevad aitavad müüa, kuid tõsised ostjad tulevad ka ilma kliendipäevata kohale. Korteriga kaasapakutud auto tõmbab küll tähelepanu, kuid ma ei tea ühtegi projekti, kus korteriostja oleks eelistanud autot allahindlusele. Tagurpidi oksjon aitas küll korra müüa, aga kas aitab ka teine kord?

Korteriostja küll ütleb ratsionaalselt, et teda huvitab eelkõige odav hind. Samas teeb ikka südame soojaks küll kui tehingu järgselt kas või sümboolset kingitust pakutakse ja ostu eest tänatakse.

Kinnisvaramüüjad peavad väga tõsiselt pingutama, et luua uusi innovatiivseid ja selgelt eristuvaid kampaaniaid ning müügimeetodeid, mis neile reaalset käivet tekitaksid. Kommenteeri, mida müüjana oled valmis pakkuma ja/või mida ostjana kinnisvaramüüjalt ootad, mis paneks tehingut tegema?

KV.EE indeks

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Analüütik: hapude laenude kasv ei üllata

02.06.2008

Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompargi sõnul pole halvaksläinud eluasemelaenude kiires kasvus midagi üllatavat, sest veel poolteist aastat tagasi anti laenu praktiliselt igaühele.

Toompark meenutab, et oli ka selliseid juhuseid, kus laenuvõtja kauples hindajat korter 5 000 krooni kõrgemaks hinnata. “Pole ime, et sääraselt viimase piiri peal võetud laenud hapuks lähevad,” möönis analüütik. Tema sõnul ei pea hetkel veel murelikud olema need, kes ostsid korteri enne 2006. aasta suve, sest praegune hinnatase on sellega võrdne. Ent need, kes buumi tipus 10% omafinantseeringuga või sootuks ilma selleta omale kinnisvara soetasid, on hetkel miinuses.

“Kui loodetud palgatõus jääb tulemata või töökoht sootuks kaob, tuleb kinnisvara müüa alla soetushinna,” rääkis Toompark. See tähendab, et peale müüki jäädakse ikka veel pangale võlgu.

Seepärast püütakse iga hinnaga laenu kuumakset tasuda ning võetakse kasvõi kiirlaenu. Toompark hoiatas, et säärase rapsimisega läheb asi vaid hullemaks. Raskustesse sattunuil tuleks pigem probleeme sisulise külje pealt lahendada.

Artikli autor on Enn Tosso, artikkel ilmus 02/06/2008 väljaandes aripave.ee.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Statistika: rahvaarvus olulisi muutusi ei ole

02.06.2008

Rahvaarv piirkondade lõikes püsib üsna stabiilne. See annab põhjust arvata, et rahvaarvu juurdekasvu või vähenemise mõju kinnisvaraturule on marginaalne. Suuremateks ja olulisemateks kinnisvaraturgudeks peetakse reeglina Tallinna, Tartu ja Pärnu linna. Graafikult selgub aga, et Narva elanike arv ületab Pärnu elanike arvu 50%. Küll jõuab omal ajal kinnisvaraarendus sinnagi.

Eesti rahvaarv maakonniti, 1000

Eesti rahvaarv maakonniti, 1000

Rahvaarv Eesti linnades

Rahvaarv Eesti linnades

Eesti linnade asustustihedus, elanikku km2 kohta

Eesti linnade asustustihedus, elanikku km2 kohta

Rahvastik: mehed ja naised

Rahvastik: mehed ja naised

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaramaakleri persoonibränd ja digitaalne turundus

Korterite kesine müügiturg mõjutab üüriturgu

30.05.2008

Illustratsioon

Tänasel kinnisvaraturul on pakkumisel tuhandeid uusi ja vanu kortereid, mil ostja puudumise tõttu on potentsiaal üürituru pakkumise poolele jõuda. Pakkumiste arvu vaikne, kuid kindel suurenemine avardab üürilevõtjate valikuvõimalusi ning seejuures sunnib üürihinnad alanemisele.

Turul on tuhandeid kortereid

Illustratsioon

Tallinna ja Harju maakonnas on pakkumisel üle 4500 uue korteri. Juba on esimesed kinnisvaraarendajad leidnud, et aeglane müügitempo end ei õigusta ning vaja on kulutusi nõudvad korterid raha tootma panna. Võimalus selleks on korterite väljaüürimine.

Üüritulust tuleneva rahavooga on võimalik katta korteri haldus- ja hoolduskulud. Pangalaenu abil korterite arendamisel aitab üüritulu luua rahavoo, millega katta laenu intressimaksed ning osalisel määral ka laenu kustutada.

Vanemate korterite turul ehk teisesel turul on samuti hulk kortereid, mida omanikel endil vaja ei lähe. Keerulises turuolukorras on keeruline korterit hea hinnaga müüa. Nii on ka hulk korterimüüjaid müümise asemel otsustanud korteri väljaüürimise kasuks.

Tulenevalt eeltoodust võime väita, et üüripakkumiste turg on märkimisväärselt laienenud. Seda tõestavad ka numbrid.

Pakkumiste hulk on mitmekordistunud

Illustratsioon

Nii näiteks oli 01/2005 kinnisvaraportaalis KV.EE kõigest 518 Tallinna üüripakkumist. Tänase seisuga aga küünib korterite üüripakkumiste arv kolme tuhandeni. See tee pakkumiste arvu kasvuks pea kuus korda. Aastataguse ajaga võrrelduna on üüriturul enam kolm korda enam üüripakkumisi 13% madalama keskmise hinnaga.

Samal ajal on korterite müügipakkumiste arv samuti teinud märkimisväärse viiekordse tõusnud. 2005. a. alguse 2100 pakkumise asemel leiame täna portaalist üle 10 000 pakkumise. Aastane müügipakkumiste arvu kasv on 50%.

2005. aasta alguses oli keskmine üüripakkumise hind 99 krooni ruutmeetri eest. 2007. a. keskel jõudis keskmine üüripakkumise hind juba pea 150 kroonini, kuid tänaseks on see langenud 124 krooni tasemele. Seega on kolme aastaga üürihinnad tõusnud kõigest 25 protsenti.

Müügipakkumiste keskmine ruutmeetrihind on samal ajavahemikul tõusnud 13 300 krooni pealt 27 500 kroonile ehk 206 protsenti. Üürihindadest märkimisväärselt enam tõusnud müügihind on üürileandja poolt vaadatuna muutnud üürileandmise äri vähemtulusaks.

Teisisõnu toodab iga väljaüürimiseks soetatud korterisse panustatud kroon täna vähem tagasi kui see tegi seda 2005 aastal. Üüriärist väljuda aga ei ole võimalik, sest kortereid müüa on tänasel turul keeruline.

Lahendus on soodsam hind või parem teenus

Illustratsioon

Kasvav pakkumiste maht üüriturul avaldab selget survet hindade alandamisele. Võimaluseks hindu mitte langetada on teenuse parandamine. Üüriteenuse parandamine võib tähendada väljaüürimise efektiivsemat korraldamist, kus vahendustasu jääb üürileandja kanda. Samuti väljaüüritava korteri varustatuse parandamist parema ja kvaliteetsema sisustusega.

Keeruline olukord turul teeb nii elamispinna müümise kui väljaüürimise keeruliseks. Samas on tegemist turgu tervendava ajaga, mis aitab välja sõeluda ebaprofessionaalsed turuosalised ning sunnib teisi kvaliteeditaset tõstma.

Korterite müügi- ja üürihindade ning pakkumiste arvu muutus, 01/2005 = 100

Korterite müügi- ja üürihindade ning pakkumiste arvu muutus, 01/2005 = 100

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Online-intervjuu: kinnisvara-teemalistele küsimustele vastab Tõnu Toompark

30.05.2008

Teisipäeval 03. juunil kell 10-12 vastab EPL-Online lugejate küsimustele kinnisvaraspetsialist Tõnu Toompark.

Küsimusi saab esitada EPLi artikli kommentaaridena.

(Ära jäta küsimusi selle artikli kommentaaridena!)

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Kehv müügiedu mõjutab üüriturgu

29.05.2008

Kinnisvaraturul pakutakse müügiks tuhandeid uusi ja vanu kortereid, ostjate nappuse tõttu on suurel osal neist potentsiaal jõuda peagi üüriturule.

Pakkumiste arvu vaikne, kuid kindel suurenemine üüriturul avardab üürilevõtjate valikuvõimalusi ning sunnib seejuures omanikke üürihindu langetama.

Turul on tuhandeid kortereid

Tallinnas ja Harju maakonnas on pakkumisel üle 4500 uue korteri. Juba on esimesed kinnisvaraarendajad leidnud, et aeglane müügitempo ei õigusta end, ning kulutusi nõudvad korterid on vaja panna raha tootma. Üks võimalus selleks on korter välja üürida.

Üüritulust tuleva rahaga on võimalik katta korteri haldus- ja hoolduskulud. Kui tegemist on pangalaenu abil ehitatud korteritega, aitab üüritulu luua rahavoo, millega katta laenu intressimaksed ning osaliselt ka laenu kustutada.

Hulk elamispinda on müügiks ka vanemate korterite turul ehk teisesel turul. Omanikul vana korterit enam vaja ei lähe, keerulises turuolukorras on aga raske seda hea hinnaga müüa. Nii on ka sel turul hulk omanikke otsustanud müümise asemel korteri väljaüürimise kasuks.

Eeltoodust tulenevat väidet, et üüripakkumiste turg on märkimisväärselt laienenud, tõestavad ka arvud.

Pakkumised mitmekordistunud

Kinnisvaraportaalis KV.EE oli 2005. aasta 1. mai seisuga kõigest 518 Tallinna üüripakkumist. Tänase seisuga on aga üüripakkumiste arv Tallinnas ümmarguselt 3000. Seega on pakkumiste arv kolme aasta jooksul kasvanud ligi kuus korda.

Aastataguse ajaga võrrelduna on üüriturul kolm korda rohkem üüripakkumisi 13% madalama keskmise hinnaga.

Korterite müügipakkumiste arv on kolme aastaga samuti teinud märkimisväärse viiekordse tõusu: 2005. aasta alguse 2100 pakkumise asemel leiame praegu portaalist üle 10 000 pakkumise. Aastane müügipakkumiste arvu kasv on 50%.

2005. aasta alguses oli keskmine üüripakkumise hind 99 krooni ruutmeetri eest. 2007. aasta keskel jõudis see juba 150 krooni ligi, kuid on nüüd langenud 124 kroonile. Seega on üürihinnad kolme aastaga tõusnud kõigest 25%.

Müügipakkumiste keskmine ruutmeetrihind on samal ajavahemikul tõusnud 13 300 krooni pealt 27 500 kroonile ehk 206%. Üürihindadest märkimisväärselt rohkem kerkinud müügihind on üürileandja poolt vaadatuna muutnud üürileandmise äri vähemtulusaks.

Teisisõnu: iga väljaüürimiseks soetatud korterisse panustatud kroon toodab praegu vähem tagasi kui 2005. aastal.

Üüriärist väljuda aga pole võimalik, sest kortereid turul müüa on keeruline. Liiati võib üürileandminegi aeganõudvaks kujuneda, sest pakkumiste rohkuses on üürilevõtjal suur valikuvõimalus.

Kasvav pakkumiste maht üüriturul avaldab selget survet hindadele. Võimaluseks hindu mitte langetada on parandada teenust.

Üüriteenuse parandamine võib tähendada väljaüürimise tõhusamat korraldamist, kus vahendustasu, mida siiani üldjuhul maksab üürnik, jääb üürileandja kanda. Samuti aitab hinda hoida väljaüüritava korteri seisukorra parandamine ja kvaliteetsem sisustus.

Keeruline olukord turul teeb raskeks nii elamispinna müümise kui ka väljaüürimise. Samas on praegu turgu tervendav periood, mis aitab ebaprofessionaalsed turuosalised välja tõrjuda ning sunnib teisi taset tõstma.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Kinnisvaratehingute statistika võib eksitada

28.05.2008

Illustratsioon

Kiired muutused kinnisvaraturul on pannud inimesi enam otsima informatsiooni kinnisvaraturul toimuva kohta. Keda ei huvitaks faktid sellest, kui palju tehakse tema kodu lähedal kinnisvaratehinguid ja mis võiks tema elamispind väärt olla.

Alljärgnev artikkel on ajendatud ühes kinnisvaraportaalis olnud ühe arendusprojekti kommentaarist, kus kommenteerija hõiskas, et uusi kortereid müüakse ruutmeetrihinnaga 17 000 krooni. Kommentaarist või mõista, et see on Tallinna jaoks väga madal hind, millega pakkumist kauaks ei jätku.

Tänuväärseks infoallikaks on saanud Maa-ameti andmebaas, kust saab tehinguinfot korteriomanditehingute kohta. Täpsemalt on võimalik saada infot korteriomanditega tehtavate tehingute arvu, tehingute rahalise käibe ning ruutmeetrihinna kohta. Tehinguhind ongi tõenäoliselt üks enam huvipakkuv number selles statistika kogumis. Samas võib ruutmeetrihind vägagi eksitavaks osutuda.

Vanemate elamute puhul enamasti korteri elamispinna pindala võrdub korteriomandi pindalaga. Rõdud ja keldri panipaigad võivad küll olemas olla, kuid sageli need ei sisaldu korteriomandi pindalas.

Enamikul uusarendustel on aga loogika teisitine. Uutes korterelamutes sageli kuulub korteriomandi hulka lisaks korteri elamispinnale veel ka rõdu ja panipaiga pindala. Seega on uues elamus olev korteriomand sama elamispinna juures märksa suurem korteriomandist vanemas elamus.

Toome näite. Näiteks 45 ruutmeetrise korteri puhul, kus ka korteriomandi suurus vastab elamispinna suurusele on üks miljon krooni maksva korteri ruutmeetrihind 22 222 krooni. Samas kuuluvad korteri juurde rõdu ja panipaik, kuid seda ruutmeetrihind ei arvesta.

Kui aga liidame korteri pinnale rõdu 6 ruutmeetrit ja panipaiga 4 ruutmeetrit, siis on kogu korteriomandi pinnaks kokku 55 ruutmeetrit. Hinna üks miljon krooni puhul oleks korteriomandi ruutmeetrihinnaks kõigest 18 182 krooni.

Illustratsioon

Viimane number on 18 protsenti madalam väiksema korteriomandi pinnaga korteri ruutmeetrihinnast. Samas võib tegemist olla täiesti samaväärsete korteritega, kus ainus erinevus seisneb rõdu ja panipaiga juriidilises staatuses.

Kinnisvara hinnast rääkides räägitaksegi alati elamispinna ruutmeetrihinnast. Viisakad kinnisvaramüüjad kasutavad objekti reklaamides samuti alati ainult elamispinna ruutmeetrihindasid. Kogu korteriomandi peale hinna taandamine on eksitav ning loob kliendile objektist vale mulje eriti soodsast pakkumisest. Maa-amet peab statistikat aga kogu korteriomandi pindala järgi ega löö seda lahku elamispinnaks, panipaikadeks ja rõdudeks.

Illustratsioon

Igal juhul peab korteriomanditehingute statistika alusel otsuste langetaja mõistma, et reaalne elamispindade keskmine hind on korteriomandi keskmisest hinnast pisut kõrgem. Kui palju on pisut, seda ei oska vist keegi öelda.

Kui nüüd loo alguses mainitud arendusprojekti juurde tagasi tulla, siis korteriomandi hulka kuuluvate suurte rõdude ja panipaikade tõttu olid selle maja tehinguhinnad elamispinnale taandatuna mitte 17 000, vaid hoopis 22-23 000 krooni ruutmeetri eest. See teeb pea veerandi võrra enam kui kommenteerija arvas. (Kõrgem tegelik hind ei tähenda muidugi, et tegemist oleks halva hinnaga.)

On olemas väike vale, suur vale ja statistika. Kinnisvaratehingute statistika kasutaja jaoks ongi oluline mõista, et statistika andmebaasis olevad andmed korteriomandeid, kus on „lisad” pindala sees ja ka neid kus „lisasid” ei ole.

Mustamäe korterite tehingute arv ja keskmine hind

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

DV.ee: Если бы я поспорил… (часть 3)

27.05.2008

Из-за пассивности второй стороны, в марте я так и не заключил предложенное пари о прогнозе в отношении рынка недвижимости. Я предсказывал, что за год в Эстонии и Таллинне средняя стоимость квартир снизится на 20%, а количество сделок упадёт на 15%.

Чтобы упростить задачу, я составил линеарный прогноз снижения цен и сделок. Ясно, что в реальной жизни всё сложнее, и за спадами следуют подъёмы. Было спрогнозировано общее движение рынка, а не соответствующий ежемесячный показатель.

Теперь же составлены промежуточные итоги и можно сказать, что с квартирами было заключено меньше сделок, чем я прогнозировал. Всего в апреле В Таллинне было продано 733, а по всей Эстонии 1645 квартир. Частично это является сезонным колебанием – весной всегда заключается больше сделок, чем зимой. (см. приложенные графики). Тем самым, количество сделок с квартирами в Таллинне за год сократилось на 31%, по все Эстонии на 28%.

Ценовой прогноз было более точным. Средняя стоимость квартир в апреле 2008 года в Таллинне составляла 22 793 кроны кв. м; по всей Эстонии – 16 733 кроны кв.м. Средняя цена квадратного метра в Таллинне была очень близка к прогнозам. По Эстонии средняя стоимость квартир за год упала меньше, чем стояло в прогнозе. В Таллинне снижение составило 15%, по Эстонии – 13%.

В завершение приходится отметить, что уже второй месяц подряд мои прогнозы оказываются слишком пессимистичны. Но я пока не считаю необходимым их пересматривать – впереди лето, а период отпусков может преподнести рынку недвижимости сюрпризы. Также против пересмотра прогнозов говорит ускорение падения цен. Если сравнивать с прошлогодними показателями, то в Таллинне в феврале цены на квартиры снизились в среднем на 8, в марте на 13, и в апреле уже на 15%. Хотя, может, цены уже снизились до такого уровня, что могут привлечь клиентов, чем и объясняется факт, что в апреле было заключено больше сделок, чем в марте (и был меньший спад, чем год назад). Но только через год мы можем узнать, было это “дно” рынка или нет.
Korteriomanditehingute arv ja prognoos

Korteriomanditehingute m2 hind ja prognoos

Vaata ka

Kui ma oleksin kihla vedanud… (1. osa)

Kui ma oleksin kihla vedanud… (2. osa)

Artikkel ilmus 27/05/2008 väljaandes DV.ee.

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Kui ma oleksin kihla vedanud… (3. osa)

27.05.2008

Illustratsioon

Märtsi keskpaigas jäi mul teise poole passiivsuse tõttu sõlmimata väljapakutud kihlvedu kinnisvaraturu prognoosi osas. Prognoosisin, et korteriomandite keskmine ruutmeetrihind langeb aastaga Eestis ja Tallinnas 20% ning tehingute arv väheneb 15%.

Asja lihtsustamiseks sai tehtud lineaarne prognoos – hindade ja tehingute sirgjooneline langemine prognoositud tasemele. Ilmselgelt on reaalne elu keerukam, kus tõusudele järgnevad langused. Oluline on, et ennustatud sai üldis turu liikumise suunda, mitte igakuist vastavat näitajat.

Nüüd on tegemist teise kokkuvõttega, kus on vaatluse all, kuidas vahepealsel ajal korteriomanditehingute arv ning keskmine hind on muutunud.

Tehingute arv ületab ennustatut

Illustratsioon

Kokku tehti aprillis Tallinnas 733 ja Eestis kokku 1645 korteriomanditehingut. Nii Tallinna kui kogu Eesti korteriomanditehingute arv ületab märkimisväärselt ennustatut. Siin on osalt kindlasti tegemist sesoonse kõikumisega – kevadeti tehakse isegi halbadel aegadel rohkem kinnisvaratehinguid kui talvel.

Korteriomanditehingute arv langes prognoositust vähem (vt juuresolevaid graafikuid). Sellegi poolest oli tegemist märkimisväärse langusega. Tallinnas vähenes korteriomanditehingute arv võrreldes aastataguse ajaga 31, kogu Eestis 28 protsenti.

Hinnaprognoos on täpsem

Keskmine korteriomandi ruutmeetrihind Tallinnas oli 2008. aasta aprillis 22 793 ja Eestis 16 733 krooni.

Korteriomanditehingute keskmine hind Tallinnas on prognoosile üsna lähedal. Kogu Eesti keskmine korteriomandi ruutmeetrihind on aga prognoositust vähem langenud.

Siingi on tegemist olukorraga, kus võrreldes aastataguse ajaga on hinnatase langenud. Nii langesid Tallinna korteriomanditehingute keskmised hinnad aastaga 15 nig Eestis 13 protsenti.

Lõpetuseks

Illustratsioon

Tuleb küll teist kuud järjest tunnistada, et minu prognoosid on osutunud liialt süngeteks. Seda vähemalt kahekuulises perspektiivis. Küll aga ei tunne ma veel vajadust ennustatud ümber vaadata – tulemas on suvekuud, mis puhkusteperioodi tõttu võivad kinnisvaraturule üllatusi tuua.

Prognooside ümbervaatamiset ei toeta ka asjaolu, et hinnalangus on kiirenenud. Tallinna korteriomandite keskmine hinnatase langes võrreldes aastataguse ajaga veebruaris 8, märtsis 13 ja aprillis juba 15%.

Samas võib meil olla ka tegemist olukorraga, kus hinnad on jõudnud juba sellisele tasemele, kus korterid muutuvad ostjatele atraktiivseks ning sellest on tingitud olnud aprillikuine tehingute arvu kasv võrreldes märtsiga (ja väiksem langus võrreldes aastataguse ajaga). Seda, aga kas tegemist oli turu põhjaga saame teada alles aasta pärast.

Korteriomanditehingute arv ja prognoos

Korteriomanditehingute m2 hind ja prognoos

Vaata ka

Kui ma oleksin kihla vedanud… (1. osa)

Kui ma oleksin kihla vedanud… (2. osa)

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Statistika: korterite hindadesse tekib loogika

26.05.2008

Kokkuvõte korterite suurusest ei näita aastate lõikes olulisi muutusi. 1-toaliste korterite suurus on stabiilselt 31-32 ruutmeetri juures, 2-toaliste suurus 48-49 ruutmeetri juures. Rohkem on kõikumisi suuremate korterite pindalades, kuid see on põhjendatav asjaoluga, et suurte korterite turg on õhem ning seetõttu on hüplikumad numbrid igati loogilised.

Huvitavam on olukord korterite ruutmeetrihindade juures. On igati loogiline, et suurema korteri pindalaühiku maksumus on väiksem kui väiksemal korteril – hulgi saab ju alati odavamalt. Samas numbritele pilku heites näeme, et turg on sellise tõdemuseni jõudnud alles 2007. aastal. Varasematel aastatel on 1-toaliste korterite olnud madalamal kui näiteks 3-toalistel korteritel.

Kinnisvarana ostetud-müüdud korteri pindala, m2

Kinnisvarana ostetud-müüdud korteri pindala, m2

Kinnisvarana ostetud-müüdud korteri ruutmeetrihind, krooni/m2

Kinnisvarana ostetud-müüdud korteri ruutmeetrihind, krooni/m2

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara varjatud puudused – kuidas esitada nõudeid ja kasutada müügigarantiid

Kalev.ee: Kinnisvaraportaalides on korteritel ebareaalsed hinnad

24.05.2008

Kinnisvaraekspertide sõnul oleks praegu sobiv aeg hakata korteriostu plaanima, sest kinnisvaraportaalides pakutavaid kortereid müüakse pakkumishinnast oluliselt odavamalt.

“Kui praegu on vaja korterit müüa, ei tohiks jääda kasu ootama, vaid müüa võimalikult väikese kahjuga. Oodates võib kahju ainult suureneda,” ütles uudisteportaalile elamispindade hindamise grupijuht Piret Üts.

“Just eile sain ühe kliendiga kokku, kes ütles ka, et enam pole oluline, mis hinnaga müüa, sest laen on vaja kohe maksta ning siis on lihtsalt oluline, et saaks kohe müüdud,” rääkis Üts.

“Pakkumishindade ja reaalsete tehinguhindade vahe on 15 protsenti,” ütles ka Tõnu Toompark Adaur Grupist kinnisvaraportaali pakkumiste põhjal tehtud uuringu tulemuste kohta. “Tähelepanuväärne on ka see, et pakkumishinnad on oluliselt vähem langenud kui tehinguhinnad. Pakkumishinnad on langenud 10-12 protsenti. Tehinguhinnad on langenud 14-15 protsenti võrreldes eelmise aastaga. Inimesed üritavad ikka, et äkki õnnestub veel vana hinnaga müüa,” selgitas Toompark.

Lõplik hind sõltub siiski paljuski ostja läbirääkimisoskusest ning igat müügil korterit loomulikult 15 protsenti odavamalt ei saa.

“Loomulikult on ka selliseid kortereid, mis pannakse kohe õiglase hinnaga müüki, aga järjest rohkem on neid, mille hind on ebaõiglane. Inimene paneb korteri müüki, et võib-olla mõni huviline ostab ära. Aga praeguses majanduskliimas see lihtsalt ei tööta,” rääkis Üts.

Müügihinnad on ka viimastel kuudel langenud, sest müügisunniga inimesi on rohkem kui varem.

Hinnalanguse osas eriarvamused

“Tõenäoliselt korterite hinnalangus enam väga suur ei ole, aga elamute ja kruntide hinnalangus on suurem ja pikemaajalisem just sel põhjusel, et korterid on odavamad ja inimesed suudavad neid osta. Enam ei anna pangad nii lihtsalt laenu ja omavahenditest ehitavad väga vähesed,” rääkis uudisteportaalile Piret Üts.

“Mina arvan, et hinnalangus jätkub. Praegu tehakse ikkagi 30-40 protsenti tehinguid vähem kui aasta tagasi,” oponeeris aga Tõnu Toompark Adaur Grupist.

Artikli autor on Heidi Hanso, artikkel ilmus 24/05/2008 portaalis Kalev.ee.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Kalev.ee: Цены на порталах недвижимости не соответствуют реальным

24.05.2008

По словам экспертов по недвижимости, сейчас наиболее подходящее время, чтобы подумать о покупке квартиры, поскольку квартиры, которые предлагают на порталах недвижимости, продаются на самом деле значительно дешевле.

«Если сейчас необходимо продать квартиру, то не нужно сидеть и ждать прибыли, а продать по возможности с минимальным убытком. Ожидание может его только увеличить, – сказала руководитель группы по оценке жилых площадей Пирет Ютс. – Только вчера я встречалась с одним клиентом, который сказал то же самое, что не важно, за сколько продавать, потому что нужно платить за кредит и поэтому главное – продать побыстрее».

«Разница между публикуемыми ценами и реальными ценами при сделках составляет 15%, – подтвердил Тыну Тоомпарк из Adaur Grupp, который провел исследование объявлений на портале kv.ee. – Интересно отметить, что предлагаемые цены упали значительно меньше, чем цены при заключении сделки. Цены в объявлениях упали на 10-12 процентов, а цены при продажие упали на 14-15 процентов по сравнению с прошлым годом. То есть люди все еще надеются продать квартиру по старой цене».

Окончательная цена во многом зависит от умения покупателя вести переговоры. При этом не любую цену удастся сторговать на 15 процентов.

«Конечно, часть квартир выставляется на продажу сразу по справедливой цене, но все чаще назначают неверную цену. То есть хозяин продает квартиру, надеясь, что ее купит какой-нибудь заинтересованный человек. Однако в условиях сегодняшнего экономического климата такая тактика просто не работает», – говорит Ютс.

Относительно прогнозов на будущее эксперты придерживаются различных мнений.

«По всей видимости, квартиры больше не будут сильно дешеветь. Более сильное и продолжительное падение цен на дома и земельные участки можно объяснить тем, что квартиры стоят меньше и люди могут их купить. Банки больше не дают так просто кредиты, а на собственные средства строят очень немногие», – сказала Пирет Ютс.

«Я считаю, что падение цен продолжится. Ведь сейчас сделок заключается все еще на 30-40% меньше, чем в прошлом году», – придерживается противоположного мнения Тыну Тоомпарк.

Artikli autor on Heidi Hanso, artikkel on ilmunud portaalis Kalev.ee.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Kalev.ee: Valmivatele büroopindadele ei jätku rentnikke

23.05.2008

Lähitulevikus on valmimas oluliselt rohkem büroopindu, kui jagub huvitatud rentnikke, kinnisvarafirmade andmetel ootab büroopindade pakkujaid tõsine väljakutse oma ruume rendile anda.

„Pakkumist on praegu päris palju, eelmisel aastal valmis 100 000 ruutmeetrit büroopindasid ja kuna majandus on jahtunud, siis me ennustame suurt ülepakkumist, pole lihtsalt kedagi kes läheks ja üüriks,” rääkis kalev.ee uudisteportaalile 1Partner Kinnisvara hindamisgrupi juht Kaur-Kaspar Kulli.

„Kui nüüd ühtegi projekti seisma ei panda, lisandub järgmise kahe aasta jooksul veel ligi 200 000 ruutmeetrit büroopindu,” kinnitas võimalikku ülepakkumist ka TõnuToompark OÜ-st Adaur Group.

Praeguseks on ekspertide hinnangul päris paljud majad poolvalmis ja pindu on rendile lubatud heal juhul pooled või ainult kolmandik. „Ma arvan, et õige võistlemine klientide pärast alles läheb lahti,” panustas 1Partneri hindamisgrupi juht.

Võidab see, kes esimesena reageerib ja pakub paremaid lahendusi

„Võidab nähtavasti see, kes nüüd kohe esimesena reageerib,” panustas Kull büroohoonete arendajatele konkurentsile.

„Enam ei saa jämedat sigarit suitsetades jalad laua peal istuda ja oodata, kuidas mingid vennad käivad alandlikult nurumas, kas neil oleks võimalik saada büroopinda,” arvas ka Tõnu Toompark.

Kõige rohkem saab eeskätt võistelda rendihinnas, kuid üha tähtsamaks muutub ka juurdepääs ja parkimisvõimalus. „Üks asi on see, kuidas töötajad tööle saavad ja pargivad, teine asi on ju see, et raha toovad ikkagi kliendid ja ka nemad peavad kuidagi büroole juurde pääsema ja auto kuskile panema,” arvas Toompark.

Kindlasti hakkab rohkem rolli mängima ka see, kuidas arendaja on valmis ruumi täpselt rentniku soovidele kohaldama.

Lisaks saab üha olulisemaks hoone prestiiž, büroohooneid hakatakse ehitama kui kaubamärke. „Arendajad peaksid mõtlema ka sellele, kes nende maja tuleb. Hoonetesse hakatakse panema selliseid kooslusi, kes vastastikku sünergiat pakuvad, näiteks oleks kaval paigutada ühte majja ehitajad ja projekteerijad, et oleks hästi mugav suhelda,” pakkus Toompark välja lahenduse, kuidas büroohoone rentnikke täis saada.

Eksperdi sõnul võib siit paralleeli tuua ka korterituruga. „Kui sa ehitad ja niikuinii ära ostetakse, siis mis paganama pärast sa peaksid end vaevama sellega, kas inimesel seal pärast ka mugav on? Kui enam kaupa käest ära ei rabata, siis tuleb mõtlema hakata, kas klient üldse tahab sellist toodet, ” selgitas Toompark.

Koppa praegu maasse lüüa ei maksa

Praegu on pigem eelisseisus need, kelle hoone juba pooleli on, kui need, kellel alles plats on.

„Me näeme küll ilusaid 3D pilte ja lubatakse, et 2009. aasta lõpuks on maja valmis, aga vaadates praegust turusituatsiooni, ma usun, et koppa maasse ei lööda,” prognoosis Kulli ehituse ajutist taltumist.

„Eks ta tõesti mõistlik ole praegu mitte uljalt peale tormata. Kui meil majanduskasv aeglustub, räägitakse koondamistest. Kopp on mõistlik siis maha lüüa, kui endas on sisemine veendumus, et sinna ka üürnikud leiab,” kinnitas ka Toompark.

Artikli autor on Heidi Hanso, artikkel ilmus 23/05/2008 Kalev.ee portaalis.

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Недвижимость. Клиент – король

21.05.2008

Снижение оборота и количества продаж в значительной степени повлияло на рынок жилья. Сейчас уже можно сказать, что “королем” наконец-то стал клиент, а не маклер. Девелоперы вынуждены задуматься о нуждах потребителя и разработке новой маркетинговой стратегии.

Ещё пару лет назад желающий приобрести жилье человек смог сделать это только через порталы недвижимости. Обращение к маклерам, как правило, оставалось без ответа или его отсылали на домашнюю страницу компании. Ведь в то время было сложно найти не покупателя, а продавца.

Немалое оживление вносили и предлагаемые банками жилищные кредиты, которые обеспечили поступление денег и вынуждали увеличивать цены. Скудость предложения, рост цен и большое количество покупателей привели к тому, что с покупкой приходилось торопиться, а от можно было остаться без выбранного жилья.

Доход маклера зависел от результативности поиска продавца и понятно, почему они с такой небрежностью относились к покупателям – один уйдёт, вместо него придут два новых.

Сейчас же ситуация кардинально изменилась.

Сейчас предложение превышает спрос – в Таллинне и Харьюмаа предлагается около 4500 новых квартир и рядных домов. Плюс вторичное жильё. Банки уже не так легко выдают кредиты, неуверенные в завтрашнем дне люди откладывают покупку жилья, цены снижаются.

Ясно, что сейчас к продаже и маркетингу необходимо подходить несколько иначе. То есть, нужно всеми силами удержать клиента.

Только непрофессиональный маклер отправит сегодня звонящего клиента на веб-страницу за информацией. Для привлечения внимания клиентов выдумано множество средств, начиная со скидок и заканчивая татуировками на лбу.
В то же время, одного шага не достаточно. Маркетинг всей компании должен представлять собой единое целое.

Маркетинг начинается с понимания нужд потребителя, формирования продукта-услуги и завершается обслуживанием клиента после того, как он совершил покупку. Между всем этим остается небольшое место и для рекламы.

Посреднические компании нуждаются в маркетинговой стратегии, которая определила бы принципы действия. Разумно было бы ввести процедуры продажи и потребовать, чтобы маклеры их придерживались. При этом необходимо следить, чтобы посредническая услуга соответствовала нуждам клиента и предлагала дополнительные ценности. В таком случае у клиента не будет проблем с оплатой услуг. А если клиенты довольны обслуживанием, то работники получают зарплату, а предприятие – прибыль.

Artikkel ilmus 21/05/2008 väljaandes DV.ee.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine – kohustuslikud nõuded ja praktika

Muutuv turuolukord nõuab näoga kliendi poole pööramist

21.05.2008

Langevad müüginumbrid nii käivetes kui tehingute arvus on muutnud eluasemeturgu märkimisväärselt. Tänaseks võib öelda, et maakler või kinnisvaramüüja on oma kohast loobunud ning lõpuks ometi on kodu otsiv klient tõusnud kuninga staatusesse. Kinnisvaravahendajate jaoks tähendab uus turuolukord survet mõista tarbijate vajadusi ning töötada välja uutest oludest lähtuv turundusstrateegia.

Meenutades mineviku – kuidas asjad kaks aastat tagasi olid?

Illustratsioon

Veel kaks-kolm aastat tagasi pidi kodu otsiv inimene uut elamist otsima ainult kinnisvaraportaalide kaudu. Pöördumine maakleri poole sooviga, et oleks vaja kahetoalist korterit kesklinnas jäi enamasti vastuseta. Või sai klient vastuseks soovituse pöörduda ettevõtte veebilehe poole, kus enamus pakkumisi väljas on.

Miks maaklerid toona kliendi raha ei soovinud vastu võtta? Kiire turu kasvu faasis ei olnud maakleri jaoks pudelikaelaks ostja leidmine. Keeruline oli leida kinnisvara müüja, kes oleks olnud valmis pakutava korteri maaklerile müüa andma.

Ostjaid oli turul palju. Hõlpsale müügile aitas kaasa pankade aktiivne eluasemelaenude väljastamine, mis tõi järjepidevalt kinnisvaraturule raha juurde ja sundis hindasid tõusma. Pakkumiste vähesus, hinnatõus ja paljude konkureerivate ostjate hulk panid omakorda kinnisvaraostjad olukorda, kus nad pidid ostuotsusega kiirustama. Muidu võis soovitud kaubast ilma jääda.

Maakleri sissetulek sõltus müüja, mitte ostja leidmisest. Tagantjärele tarkusena on väga lihtne mõista, miks sellises turuolukorras maaklerid ja kinnisvaramüüjad klienti oluliselt ei väärtustanud. Kui üks klient läks, siis tuli nagu kurjal lohel maharaiutud pea asemele kaks juurde. Harvad ei olnud juhud, kus sama korteri soovijad enampakkumisi korraldasid.

Tänaseks on turuolukord kardinaalselt muutunud.

Illustratsioon

Elamispindade defitsiidist on saanud ülepakkumine – Tallinna-Harjumaa turul on pakkumisel ligikaudu 4500 uut korteri tja ridaelamuboksi. Siia lisandub veel vanemate elamispindade pakkumine. Pangad on laenukraane pisut kinni keeranud, ostjad lükkavad ebakindluse tõttu ostuotsuseid edasi. Enampakkumiste asemel toimub hinna madalamaks tingimine – keskmised pakkumishinnad ületavad keskmisi tehinguhindasid 18 protsenti.

On enam kui selge, et sellises olukorras tuleb müügile ja turundusele läheneda teisiti kui paariaastataguses defitsiidiolukorras. Täna on vahendajate jaoks ainus võimalus ostujõulisel kliendil sabast kinni saades hoida teda nõnda kaua oma kütkeis, kuni maakler leiab talle midagi sobilikku.

Vaid ebaprofessionaalne maakler ütleb talle helistavale kliendile, et pöördugu too veebilehele infot ammutama. Kliendi leidmise ja tema hoidmise nimel tuleb kõvasti tööd teha ja vaeva näha. Kliendi tähelepanu võitmiseks (mis on ostuotsustusprotsessi üks esimesi samme) on tänase turu tehtud hulk trikke, mis algavad lihtsast hinnaalandusest ja lõpevad reklaami otsmikule tätoveerimisega.

Turundus ei ole vaid reklaam.

Illustratsioon

Samas jääb ainult ühest sammust väheseks. Terviklik peab olema kogu ettevõtte turundus. Turundus ei ole mitte reklaamindus ja selle korraldamine. Turundus on oma ala guru Philip Kotleri järgi tegevus, mis on suunatud vajaduste rahuldamisele vahetusprotsessi kaudu. Seega saab turundus alguse tarbijate vajaduste mõistmisest, toote-teenuse väljakujundamisest ning lõpeb müügi ning järelteenindusega. (Sellekõige vahepeale jääb ka osake, mis sisaldab reklaami.)

Vahendusettevõtted vajavad keerulisel ajal ellujäämiseks turundusstrateegiat, mis paneb paika olulised põhimõtted, mille alusel tegutsetakse. Uus aeg nõuab uut lähenemisviisi. Ettevõtted, kes ei soovi uute oludega kohaneda on määratud hukule.

Mõistlik on korraldada müügiprotseduurid ning nõuda maakleritelt nende järgimist. Oluline on kõige selle juures jälgida, et vahendusteenus järgiks kliendi vajadusi ning pakuks kliendile lisaväärtust. Sellisel juhul ei ole klientidel ka probleemi teenuse eest tasumisel. Ning kui kliendid on rahul, töötajad saavad palka ja ettevõte tegutseb kasumlikult, siis on kõik õnnelikud.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC
1 2 3 … 1,609 1,610 1,611 … 1,670 1,671 1,672