Kinnisvaraspetsialiste hinnangul on küll Eesti turul toimunud mõningane hinnalangus, kuid seda ei saa veel kuidagi kinnisvarakrahhiga seostada.
Pindi Kinnisvara juhatuse liikme Peep Soomani sõnul toimus selle aasta esimesel poolel üleüldine hinnalangus, mis algas nagu alati odavamatest korterist magalarajoonides ning kandus siis tasapisi edasi ka uusarendusobjektidele. “Uute projektide puhul toimub hetkel veel hindade langus, kuna arendajad ei uskunud seda varem ja ei läinud hindade korrigeerimisega kaasa,” räägib ta. “Tegelikult ongi juba põhi käes ehk odavama vara puhul on alumine hinnapiir ammu ostja ja müüja vahel kokku lepitud ning nüüd toimub hinnaalandus veel vaid ülehinnatud kallimate korterite ja eramute puhul. Aga pankrotis pole ju veel keegi – ega hinnalangus ole krahh! Lihtsalt alguses tõusid hinnad liiga kiiresti ja nüüd tulid veidi alla.”
Ka varahaldusettevõtte Avaron kinnisvarafondide juht Aadu Oja kinnitab, et seni on Eestis toimunud lihtsalt turu mõningane langus, mille käigus kinnisvaraarendajad on olnud sunnitud müügihindu langetama. “Krahhi selles mõttes ei ole veel toimunud, et ei ole müüki tulnud suurtes kogustes raskustes projekte, mille hindu oleks langetatud 25–50 protsenti,” selgitab ta.
Samas on esimesed märgid ilmnemas, kuna mõned nädalad tagasi teatas Hansapank, et kandis kahjumisse ühe arendajaga seotud laenu suurusjärgus 100 miljonit krooni. See ei ole pankade koguportfelli arvestades eriti suur summa. Eelnevate perioodidega võrreldes, kus kasvava turu tingimustes on pankade laenukahjumid olnud pea olematud, on tänane olukord Aadu Oja hinnangul pigem normaalne. “Juhul kui selliste projektide halvaksminek suureneb ning turule tuleb kümnete kaupa raskustesse sattunud kinnisvaraprojekte ning ka suuremad arendajad hakkavad minema pankrotti, siis seda võib juba kinnisvarakrahhiks nimetada.“
Eesti ja ka teiste Baltimaade majandused on tema sõnul nii väikesed, avatud ja paindlikud, et mis tahes šokk majanduses jääb tõenäoliselt lühikeseks.
Avatud tööjõuturu tingimustes on suurel osal kvalifikatsiooni omavatest inimestest võimalik minna tööle välismaale, kui Eestis tööjõuturg halveneb või sissetulekud potentsiaalse devalveerimise tõttu oluliselt peaksid vähenema. Samuti võib tema sõnul eeldada, et olukord on mõnevõrra teine võrreldes 1999. aastaga, kus investorid kadusid turult mitmeks aastaks. “On üsna tõenäoline, et kui siin kinnisvaraturg oluliselt langeb või tuleb muul moel tõsine majanduslangus, siis ilmub välja investoreid, kes on nõus madalate hindadega raskustesse sattunud ettevõtteid või kinnisvaraobjekte kokku ostma.
Eks varsti ole näha, kas nii-öelda raisakullide parved hakkavad Baltimaade kinnisvaraturu kohale kogunema või mitte.”
Peep Sooman usub, et järgmisel aastal läheb Eesti kinnisvaraturg uuesti lahti, kuna ostjad on aktiivsed ja veeretavad praegu lepingule allakirjutamata pastakat vaid lootuses, et hinnad kukuvad. “Paanika on möödas, ka ajakirjanikud on aru saanud, et hinnalangus on jäänud tüüpilises keskmises elamispinnas pidama. Inimesed on maha rahunenud ja pole paanikas. Mingit mega hinnatõusu ei tule ja pankade prognooside järgi tuleb meil 2004. aastale sarnane aasta.”
Mis toimub mujal turgudel?
Negatiivseid uudiseid hakkas maailma suurematelt turgudelt tulema käesoleva aasta alguses, kui ühtäkki avastati, et Ameerika turul on kinnisvara finantseeritud liiga agressiivselt ning hinnad on kerkinud ebamõistlikult kõrgele tasemele. “Sealt alates on eskaleerunud probleemid kinnisvara tagatisel emiteeritud võlakirjadega seotud kahjumitest. Selgub, et erinevad pangad ja finantsinstitutsioonid omavad oma portfellides sellises koguses väärtust kaotanud võlakirju, et mahakantud kahjumid ulatuvad kümnetesse miljarditesse dollaritesse. Ameerika keskpanga hinnangul võib see kokku ulatuda 150 miljardi dollarini,” räägib Aadu Oja.
Euroopas on oma osa negatiivset suhtumist lisanud languse algus mulliks arenenud Hispaania kinnisvaraturul. Sellest tulenevalt on viimastel kuudel müüdud kinnisvaraga seotud ettevõtete ja investeerimisfondide aktsiaid ja osakuid üsna valimatult. “See tähendab, et müügisurve alla ei ole sattunud ainult ameerika turuga seotud kinnisvarainvesteeringud, vaid ka näiteks Ida-Euroopas ja Balkani maades tegutsevad ettevõtted ja fondid sellele vaatamata, et siinne turg on hoopis teises arengutsüklis kui Ameerika turg ning languse asemel on nendelt turgudelt oodata pigem tõusu,” nendib ta.
Ülinegatiivne taust loob enneolematuid võimalusi Ida-Euroopa turgudel, kus mitmed turud, nagu näiteks Rumeenia, on üsna oma arengutsükli algusfaasis. Samuti toetab lähematel aastatel tugev majanduskasv tõenäoliselt ka Poola kinnisvaraturgu. Globaalse negatiivse tausta tõttu on emotsioonide ajel tugevalt langenud mitmete investeerimisfondide hinnad, kes Kesk- ja Ida-Euroopa piirkonnas investeeringuid teevad. Osa neist kaupleb praegu 40% madalama hinna peal, kui on nende portfellides oleva kinnisvara hinnanguline väärtus. “Selline fondide hinnadünaamika eeldab justkui seda, et Rumeenias, Bulgaarias, Poolas ja Venemaal peaks kinnisvarahinnad praegustelt tasemetelt 40% või enam langema. Selline stsenaarium on aga ülimalt ebatõenäoline ning seetõttu tundub, et praegu on juba väga hea aeg sellel turul ringi vaadata ning investeerida fondidesse ja ettevõtetesse, kelle hinnad on alla müüdud emotsioonide ajel ning mis ei võta arvesse reaalse majanduse ja äriga seotud loogikat,” räägib Oja. “Oleme investeerimistiimiga selliseid fonde ja ettevõtteid analüüsinud ning oma investeeringuid madalatel hinnatasemel agressiivselt suurendamas.”
Mõistlik on vaadata Venemaa turule ning kinnikiilunud projekte
Venemaa turg tundub olevat pisut teises arengufaasis kui Balti turud. Venemaa majandus kasvab tugeva sisenõudluse toel sellel aastal üle 7%. Moskvas ja Peterburis on viimastel aastatel toimunud kiire areng ja ehitatud on suuri mahtusid. Samas on muud piirkonnad ning mõnevõrra väiksemad linnad jäänud sellest arengust seni kõrvale. Kuid kasvavate palkade, pikaajaliste pangalaenude ning sellest tingitud nõudluse tingimustes pakuvad nad häid investeerimisvõimalusi. “Arvame, et globaalsete turgude murede taustal jääb ka Ida-Euroopa kinnisvaraturu areng ehk mõnevõrra aeglasemaks, kui see oleks olnud ülilikviidsuse tingimustes, milles oleme viimased aastad elanud. Tõenäoliselt on rahvusvahelised pangad lähiaastatel mõnevõrra konservatiivsemad oma laenutegevuses, mis puudutab arenevaid turge,” jutustab Aadu Oja. “Sellele vaatamata on Euroopa arenevate turgude konvergents ülejäänud Euroopaga vältimatu ning pakub seega keskpikas perspektiivis endiselt investoritele huvitavaid võimalusi.”
Kuna lähikuud võivad turgudel olla närvilised ning volatiivsus suureneb, siis soovitab Avaron hoida osa raha nii-öelda varuks. “Kindlasti on praegu õige aeg vaadata ettevõtteid ja fonde, mille allamüük on toimunud emotsionaalsetel, mitte ärilistel kaalutlustel. Arvame, et agressiivsete ostude aeg on juba pihta hakanud. Kui kaua see kestab, ei oska keegi kunagi öelda, kuid investeerimist ei tasu jätta sellesse perioodi, kui turud juba uude buumifaasi on jõudnud,” möönab Aadu Oja.
Ka Peep Sooman ootab huvitavaid aegu, kus likviidsetel investoritel on võimalik teha häid tehinguid, ostes kinnikiilunud projekte. “Ebalikviidseil investoritel, kelle raha on projektide all kinni, soovitaksin siiski müügiga oodata ja mitte paanikasse sattuda – järgmine aasta annab selgust,” ütleb ta. “Igatahes pole enam oodata ostjate poolt emotsionaalseid oste, et 5-6 miljoni eest ostetakse luksuslik maja kuhugi metsa sisse, kus puudub normaalne transport ning kommunikatsioonid. Sama raha eest saab maja linna või Tabasallu ning ostjad teavad seda. Seega läheb raskeks neil, kes on teinud asukohale mittevastava toote.”
Arendusprojektide müügitempo on jälgimise all
Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark on turule toonud kinnisvara arendusprojektide müügitempode monitooringu teenuse.
Jälgimise all on pea 150 Tallinna-Harjumaa kinnisvaraprojekti, kus pakutakse müügiks ligi 3000 valmis või ehitusjärgus olevat korterit. Teenus on suunatud eelkõige kinnisvaraarendajatele. “Kinnisvara-arendajatel enamasti puudub info, mis laiemal turul toimub,” ütles analüütik Tõnu Toompark.
“Teatakse vaid seda, kuidas oma arendusprojekti müük edeneb. Mida aga konkurendid teevad – see on enamasti teadmata. Tallinna-Harjumaa turul on aga pakkumisel suurusjärk 4500–5000 korterit ja konkurents on enam kui tihe.”
Arendajal on vajadus teada turul pakutavate projektide müügitemposid eelkõige seetõttu, et planeerida tulevikus tehtavaid müügi- ja turunduskulutusi. Samuti on arendajatel võimalus müügitemposid analüüsides leida, kas konkurentide turunduskampaaniad ja allahindlused õigustavad end – kas kopeerida konkurentide tegemisi või tuleb endal uusi turundusnippe välja mõelda.
“Praegu katame teenusega peamiselt Tallinna ja Harju maakonna. Huviliste olemasolul oleme koheselt valmis alustama ka Tartu-Pärnu ja muude linnade monitooringut,” lisas Toompark.
