Kuhu kadus kinnisvaraturult 500 000 000 krooni? 6 kommentaari

Üksjagu meediakajastust on leidnud portaal, mis kajastab kinnisvara arendusprojektide hinnalangust – http://kvkvisuaal.blogspot.com/. Tegemist on portaaliga või ehk pigem blogiga, mis väidetavalt katab jälgimisega ca 90% uusarendustest ning hämmastava reageeriminskiirusega avaldab infot hinnatasemete muudatuste kohta. Ja seda üle kogu kalli Eesti.

Ilmselgelt on valdava enamuse hinnamuutuste puhul tegemist hindade langetamisega. Küll aga on teiste sekka juhtunud ka mõned üksikud hindade tõstmise juhud. Arvatavasti on siin tegemist olnud pigem nö. hindadega mängimisega – ehk neid langetatakse ja tõstetakse lihtsalt tähelepanu saamiseks. Või siis mängitakse hindade struktuuriga, kus samal ajal osade korterite hinnad projektis tõusevad ja teiste omad langevad.

Esimene postitus portaalis on Rime Kinnisvara arendatav Luha tänava elamu, kus juulis 2007 langetati hindu 15%. Rime oli esimene, kes julgelt ja valjult hõikas välja sõnumi, et nemad pakuvad kliendile seda, mida klient soovib – madalamaid hindu.

Aga mitte sellest ei tahtnud ma täna kirjutada…

Konkurent kinnisvaraturul on pakkumise kiire kasvu tulemusena läinud ilmselgelt hinnakonkurentsi tasemele. Ega nõnda oluline tarbija jaoks ei olegi tänasel turul mitte see, mida ta saab, vaid see, mis hinnaga ta selle saab. Tegemist on eriti keerulise ajaga arendajatele, kes soovivad arendada keskmisest tasemest kõrgema kvaliteediga / varustatusega kinnisvara.

Hinnakonkurentsi tingimustest ja meedia poolt suurt kajastamist leidva korterite hinnalanguse taustal teavad kõik ostjad, et kaubal on kaks hinda – pakkumishind ja hind, millega tegelikult tehing tehakse. Seejuures on loomulikult tehingu hind madalam esmasest pakkumishinnast.

Kinnisvarakrahhi Visuaali mehed jälgivad pingsalt pakkumishindade langetamist. Küll ei sisalda need graafikud tegelikke tehinguhindasid. Arvestades kõnekat asjaolu, et üles on leitud suurusjärk poolteist sada hinnaalandust, kus nüüd juba on „kambas” ka suured arendajad (nagu nt. Skanska, YIT, Merko,…), siis on enam kui loogiline eeldada, et suure enamuste tehingute hinnad on tunduvalt allpool pakkumishindasid. Tunduvalt tähendab siin 10-20%, võib-olla erandjuhtudel isegi rohkem allpool esmast pakkumishinda.

Seega võib enam kui kindlalt arvata, et kinnisvaraturult välja lastud „mulli” rahaline maht ületab märkimisväärselt suurusjärku 250 000 000.-, mida Kinnisvarakrahhi Visuaal pakkumishindade baasilt leiab.

Kui suur on siis nö. tegelik hinnalangus tehinguhindade baasil võrreldes esmaste pakkumishindadega? Arvestades, et enamasti on ka alandatud hindade puhul üldjuhul „hinnast võimalik rääkida” ehk saada hinnaalandust, siis arvan julgelt, et portaali http://kvkvisuaal.blogspot.com/ leitud numbri võib julgelt vähemalt kahega korrutada. Ehk siis kinnisvaraturult on tänase seisuga haihtunud vähemalt pool miljardit krooni.

Ja siit lõpetuseks ka soovitus / küsimus Kinnisvarakrahhi Visuaali tegijatele – äkki on võimalik saada ka jooksvat numbrit selle kohta, kui palju on nende jälgimise all olevate kinnisvarapakkumiste rahaline maht ja kui palju sellest „õhku” välja on lastud.

One comment on “Kuhu kadus kinnisvaraturult 500 000 000 krooni?
  1. T. ütleb:

    Reaalsete tehinguhindade jälgimiseks ja avalikkusele kättesaadav instrument vist tõesti puudub. On küll Maa-ameti tehingustatistika, kuid kuna korterite lõikes puudub võimalus flitreerida erineval ajal valminud pindu, segunevad nii uute, vanade, heas ning halvas seisukorras korterite ruutmeetrihinnad ning ka ühe linnaosa tehinguhindade keskmisest on raske järeldusi teha.

    Sama teema ka City24 hinnagraafikutes, mis keskmisi müüja poolseid hindu peegeldavad. Turule suunatud täiendavad kogused uusi pindu kindlasti jätavad graafikud ilusamaks kui nad seni on. Langustrend veel väga nõrk.

    Aga lugupeetud blogipidaja. Kuivõrd tegu on selgelt mitteameliku keskkonnaga, siis paluks ka mõned prognoosid Tallinna eluasemeturu hindade kohta näiteks poole aasta või aasta pärast?

    Sõltub kindlasti nii ühest kui teisest tegurist, kuid erialase ja ehk nüüd ka sõltumatu professionaali nägemust on ikka põnev kuulata.

  2. T. ütleb:

    Võib olla lahata blogis ka üürituru tulevikku ning nõudluse/pakkumise temaatikat? Eriti just viimastel nädalatel on üüriturul pakkumist jõuliselt juurde tulnud.

    Huvitav, milline võiks olla Eesti keskkonnas mõistlik omaniku tootlus korteri üürile andmisel? Oleneb kindlasti ka investori profiilist, kuid millised on trendid mujal maailmas (jättes kõrvale kinnisvara enda hinna muutuse). Miks peaks mõni välisinvestor omama praegu positsiooni Tallinna eluasemeturul kui nägemus pole just tõeliselt pikk ning emotsioonitu?

  3. Tõnu Toompark ütleb:

    1. Tegemist on vägagi ametliku keskkonnaga.

    2. Prognooside andmisega üritan siin jõudu-mööda tegeleda. Paraku on mõtteid rohkem kui aega…

    3. Ja üüriturg on kindlasti huvitav temaatika. Niigi madalate tootlustega turule on tulemas (võimalikku) pakkumist üksjagu juurde. Millised on perspektiivid, mis võiks olla üürihinna tase, kui suur võiks olla vakantsus jne? Üritame ka sel teemal siia midgai tuua.

  4. Olev ütleb:

    Ja millisel määral mõjutab üüriturgu K-linnavalitsuse kava ehitada Lasnamäele 1176 korterit? Kas keegi on ka üritanud hinnata renditavate korterite arvu (Tallinnas)?

  5. T. ütleb:

    Tõnu Toompark:

    Jah, esimese punkti all eksisin sõnakasutusega. Pigem mõtlesin sõna mitteamelik jutumärkides, mis lisamata jäid ning lause mõte ka vääralt edasi kandus.

    Pigem pean silmas seda, et antud ürituse raames puuduvad nähtavasti arendaja kammitsevad huvid, mis täiesti arusaadavatel põhjustel ei võimalda teatud turuolukordades avalikult esinedes oma arvamusi siiralt avaldada. Või siis vähemalt mitte kõigest rääkida.

  6. Tõnu Toompark ütleb:

    to Olev,

    Kui turul on niigi ülepakkumine ja avalik sektor seda veel suurendab, siis võib küll arvata, et tegemist on halva unenäoga. Paraku on siiski tegemist tegelikkusega. Minu arvamus sellest on artiklis siin.

    Aga küsimus üürikorterite arvu kohta. Tõenäoliselt ei ole kellelgi konkreetset ülevaadet Tallinnas (veel enam Eestis) olevatest üürikorteritest.

    Üks selle põhjustest on see, et kortereid üüritakse välja nö. mustalt. St. üüritulult makse tasumata.

    Ja nii ei ole üürikorterite omanikud huvitatud avalikult afišeerimast, et tegemist on üürileandjaga.

    Kuidas jõuda üürikorteirte koguarvuni? Nt. üüriturul olevat vakantsi hinnangu ja olemasolevate pakkumiste hulga kaudu…?

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

− 2 = 1

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

%d bloggers like this:
Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!