Kui suure summa eest oleks korterit mõtet enne müüki remontida?

Magalarajooni korterile tehtud luksusremont pidurdab eluruumi müüki märgatavalt

Vaido Paju, Reinhard Kinnisvara osakonnajuhataja

Korterile tuleks enne müüki anda piisavalt korralik väljanägemine. Isegi kui ostja kavatseb nagunii tapeete vahetada, jätab puhas ja heledates toonides eluruum parema mulje ning selle müümine läheb kiiremini. Minu arvates võib magalarajooni korteri hinda remonditasemega kergitada maksimaalselt 15 000 krooni võrra. Kui eluruumi remontida kallimalt, ei saa omanik tõenäoliselt oma remondiraha tagasi. Kallilt renoveeritud eluruumide müügiperiood on üldjuhul pikem, nii et kui müügiga on kiire, ei ole mõtet teha kapitaalremonti. Asukoht on samuti tähtis. Näiteks kesklinnas on rohkem põhjust enne müüki eluruumi remontida, sest sealne hinnatase võimaldab suuremaid kõikumisi kui näiteks magalates. Kindlasti pole mõtet tõsiselt halva asukohaga kortermajas, näiteks Lasnamäel, enne eluruumi müüki väga kallist remonti teha. Väike iluravi tuleb korterimüügile kindlasti kasuks.

Tõnu Toompark, Rime Kinnisvara analüütik

Iga korter on nii erinev, et sellist üldiselt täpset nõuannet ei saa müügieelse remondi kohta küll välja öelda. Kindlasti ei tohiks väga kallist remonti teha, sest see ajab eluruumi lõpliku müügihinna liiga kõrgeks. Enne magalarajooni korteri müüki oleks tõenäoliselt mõttekas vahetada tapeedid ja sanitaartehnika ning paigaldada turvauks ja veemõõtjad. Sellised väiksemad kulutused tõstavad piisavalt korteri müügihinda ning kiirendavad ostja leidmist. Kesklinnas või vanalinnas ei ole mõtet sellist keskpärast remonti enne müüki teha. Kallimaid eluruume oleks mõtet müüa kas täiesti ilma remondita või siis väga korralikult renoveerituna. Tõenäoliselt oleks atraktiivse asukohaga vanalinnakorterit pärast kallist remonti isegi lihtsam müüa kui ilma remondita.

Ivar Piirsalu, Alliksaare Kinnisvara peamaakler Ivar Piirsalu

Keskpärane remont edendab hästi odavamate, kuni 220 000-krooniste eluruumide müüki. Kallimaid kortereid oleks mõttekam müüa kas ilma remontimata või siis koos väga kalli remondiga. Inimesed teevad sageli selle vea, et vahetavad oma hea asukohaga kesklinnakorteril tapeedid ära ning hakkavad seda siis müüma, märkides juurde, et tegu on remonditud eluruumiga. Nii tuleb kohale hulk ostjaid, kes kujutavad remonditud eluruumi palju luksuslikumana ette ning lõpptulemusena jääb müük venima. Korterile peaks enne müüki kindlasti andma puhta ja korras väljanägemise. Isegi kui potentsiaalne ostja kavatseb hakata kohe eluruumi remontima, mõjub lohakile jäetud korter eemaletõukavalt ning müük võtab kaua aega.

——————————————————————————–

Mida tasuks teha enne korteri müüki

* Hea asukohaga kesklinnakorteris tuleks enne müüki teha korralik remont või müüa eluruum täiesti remontimata kujul. Keskpärane remont ei muuda kalli kesklinnakorteri müüki lihtsamaks. Kaasaegsete materjalidega kallilt remonditud korteri müük võtab üldjuhul kauem aega kui remontimata korteri puhul.
* Magalarajooni korterisse tuleks enne müüki paigaldada veemõõtjad ja turvauks. Vahetatud tapeedid, vannitoasisustus ning värskelt värvitud põrandad teevad müüki lihtsamaks. Liiga kallilt renoveeritud halva asukohaga eluruumile on raske ostjat leida.

Artikkel on avaldatud 03.11.1999 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=58525

Millisesse kinnisvarasse oleks praegu kõige mõttekam raha paigutada?

Mõnesaja tuhande krooni tulusaks paigutamiseks sobib kõige paremini magalarajooni üürikorter

Tõnu Toompark, Rime Kinnisvara analüütik

Minu arvates võib praegu päris hästi teenida magalarajoonide üürikorteritega. Üürist laekuv summa on kohati kõrgem kui laenuga ostetud korteri igakuine tagasimakse ja kommunaalkulud kokku. Üürikorter peaks soovitavalt olema ühe-kahetoaline, korralikult remonditud ning asuma Õismäel. Kindlasti võib teenida ka kinnisvara arendusega. Näiteks võiks osta remontivajavaid eluruume, neid renoveerida ning hiljem kasuga müüa. Ärilisse kinnisvarasse, nagu näiteks kontoriruumidesse ei soovita eraisikutel raha paigutada.

Vaido Paju, Reinhard Kinnisvara osakonnajuhataja

Kindlasti on kõige kindlam raha paigutada kesklinna ja vanalinna korteritesse ning mereäärsetesse maavaldustesse. Need objektid on piisavalt ainulaadsed ning juurde neid kusagilt tulemas ei ole, seega pole hinnalangust kindlasti karta. Kinnisvarasse raha paigutamine ei too kindlasti ülikiireid ja suuri kasumeid, arvestatava tulu teenimiseks võib kuluda 5-7 aastat. Tõenäoliselt võiks raha panna ka magalarajoonide korteritesse. Minu arvates oleks mõttekam osta erastatud korter Õismäele viiekordsesse majja. Lasnamäelt arvatavasti märgatavat kasumit loota ei ole.

Jaanus Laugus, Uus Maa Kinnisvara peamaakler

Paarisaja tuhande krooni kinnisvarasse paigutamiseks sobib kõige paremini korralik magalarajooni korter. Kahetoalise korralikult remonditud korteri võib välja üürida ja selle pealt teenida. Ülisuurt kasumit selline investeering muidugi ei anna. Kui raha on rohkem, tuleks korter osta vanalinna või kesklinna. Näiteks Helsingis maksab vanalinnakorteri ruutmeeter ligi 60 000 krooni, seega kasvuruumi on Tallinnas piisavalt.

Maatükkidesse ja ärilisse kinnisvarasse investeerimine nõuab põhjalikke teadmisi, eraisikutele seda ei soovitaks.

Artikkel on avaldatud 13.10.1999 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=57609

Väikeste kesklinna korterite hinnad ronivad ülesmäge

Kärarikas ümbrus tõmbab eluruumi väärtuse alla

Südalinna kahetoaliste eluruumide hinnad on vähese pakkumise ja kõrge nõudluse tõttu viimaste kuude jooksul märgatavalt tõusnud.

“Kahetoaliste kesklinnakorterite järele on praegu järjekord, kõiki ostusoove pole võimalik rahuldada,” ütles Rime Kinnisvara maakler Roomand Gaston. Suuremaid ja kallimaid kortereid on tema sõnul tunduvalt raskem müüa.

Korterite hinnad on tõusnud üksikute tehingute lõikes, keskmist hinnatõusu ei saa välja tuua. Üldjuhul on kerkinud eestiaegsete eluruumide hinnad, nõukogude ajal ehitatud korterite vastu on huvi madalam, ütles Gaston.

Tema hinnangul põhjustab kõrgema nõudluse kahetoaliste korterite järele nende suhteliselt madal hind. “Kortereid ostetakse üldjuhul laenuraha toel, tõenäoliselt ei jaksa praegused kesklinna korteriostjad üle poole miljoni maksva eluruumi ostuks laenu võtta,” selgitas ta. Üksikuid väga atraktiivseid kortereid võib ka kallimalt müüa.

Hiigelkorterite hinnad kukuvad

Suurte kesklinnakorterite hindadele nõudluse vähenemine esialgu mõjunud ei ole, kuid suuna jätkudes peaksid korterid varsti ka odavamaks muutuma, ennustas Gaston.

Eriti märgatav on nõudluse langus suurte magistraalide äärde jäävate majade eluruumide järele. “Näiteks Pärnu maantee ja Liivalaia tänava äärseid kortereid, mille aknad avanevad tänavale, on küllalt raske müüa,” nentis ta. Kui magistraaliäärne eluruum asub kõrgemal korrusel ning sinna on paigaldatud plastikaknad, on müük tunduvalt lihtsam.

Kõige paremini lähevad kaubaks vaiksemate tänavate äärsed korterid. “Roosikrantsi, Kentmanni ja Kaupmehe tänavad on ostjate hulgas eriti nõutud,” ütles Gaston.

Tema hinnangul on kesklinna eestiaegsetes majades asuvate eluruumide hindadel veelgi tõusuruumi, nõukogudeaegsete korterite hinnad tõenäoliselt ei tõuse.

Vanalinnakorterid endiselt hinnas

Vanalinna korteriturg on võrreldes kevadega muutunud oluliselt elavamaks, keskmised hinnad on veidi kerkinud.

“Vanalinnakorterite hinnad on kevadega võrreldes umbes viis protsenti tõusnud,” ütles Englar Kinnisvara maakler Ingrid Pappel.

Vanalinnakortereid küsitakse rohkem vaiksetele tänavatele, näiteks Vene ja Rüütli tänavale. Suur-Karja tänava eluruumide järele on samuti piisavalt nõudlust, lisas Pappel.

Kärarikaste äritänavate äärsed eluruumid lähevad tunduvalt raskemini kaubaks. Korterit on raske müüa ka siis, kui see asub mõne suurema baariga ühes hoones. Esimesel korrusel asuv pood või kontor eluruumi hinda oluliselt ei mõjuta.

Küllalt raske on müüa ka väga pimedaid kortereid. Vanalinnamajad on kohati üsna tihedalt üksteise otsa kokku ehitatud ning sageli paistab aknast ainult teise maja sein. Näiteks Sauna tänava eluruume on seetõttu küllalt raske müüa, selgitas Pappel. Sisehoov, kus saaks vajaduse korral autot hoida, on korterile suureks plussiks. Kõige sagedamini küsitakse vanalinna 75-100-ruutmeetriseid eluruume.

Puumajakorterid ootavad ostjaid

Kadriorus on nõudlus vanemate puumajakorterite järele märgatavalt langenud, keskmised hinnad oluliselt muutunud ei ole.

“Puumajadesse on eluruume laenuga raskem ja kallim osta kui kivimajja,” ütles Alliksaare Kinnisvara maakler Reet Kruusberg. Laenu tagatiseks panditud korter tuleb kindlustada, puumajas asuva korteri kindlustusmakse on märgatavalt kõrgem kui kivihoone puhul, selgitas ta.

Nõudlus Kadrioru eluruumide järele muutub oluliselt konkreetsete tänavate lõikes, ütles Kruusberg. Enimnõutud tänavad Kadriorus on Weizenbergi ja Koidula. Need tänavad on osalt populaarsed sellepärast, et seal on ülejäänud rajooniga võrreldes vähem lagunenud ja hooletusse jäetud maju, selgitas Kruusberg.

Vilmsi ja Köleri tänavatel on selliseid maju suhteliselt rohkem kui mujal Kadriorus, lisas ta. Hooldamata eluhoonete naabruses on raske ka korralikke kortereid müüa, nentis ta.

Kadriorgu küsitakse enamasti väga suuri või väga väikeseid kortereid, vahepealse suurusega eluruume on raske müüa. “Sageli otsitakse veidi üle 40-ruutmeetriseid kortereid ning üle 80-ruutmeetriseid eluruume,” selgitas Kruusberg. Väikesi ahiküttega kortereid ostetakse odavate ülalpidamiskulude pärast. Suuremaid eluruume nõuavad rikkurid, kes soovivad tingimata Kadriorus elada.

Kadrioru ahiküttega puitelamud on üsna vanad ning sageli ei ole korterites pesemisvõimalust, seega lisandub odavalt ostetud eluruumi hinnale veel kopsakas remondiraha. Paljud korterid ehitatakse ümber gaasi- või elektriküttele ning ahju kohale paigaldatakse kamin.

Kaugemas tulevikus kerkivad hinnad veelgi

Kesklinna korterite hindadel on analüütikute väitel kaugemas tulevikus veel küllalt tõusuruumi.

“Kesklinnakorter on kindlasti turvaline rahapaigutamisviis,” ütles Rime Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark. “Hinnad vähemalt ei lange oluliselt,” lisas ta.

Vanades majades asuvate renoveerimata eluruumide hinnad loomulikult lihtsalt niisama ei tõuse, näiteks osa Kadrioru elamuid on nii vanad, et ilma piisava hoolduseta võivad need varsti kokku vajuda.

Tallinna vanalinna korterihinnad võivad tulevikus ülejäänud kesklinna piirkondadest rohkem tõusta, ütles Toompark. Vanalinnas kergitab hindu vähene pakkumine ning piirkonna omapära.

Kesklinna ülejäänud piirkondade korterihinnad hakkavad tulevikus senisest enam erinema majade lõikes. Selliste eluruumide hinnad, mille aknad avanevad otse mõnele suurele magistraalile, ei tõuse kindlasti nii kiiresti kui kõrvalises sisehoovis asuva maja korterihinnad, rääkis Toompark.

Kristjan Jõevere

Artikli autor on Kristjan Jõevere. Artikkel on avaldatud 22.09.1999 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=56766

Maksuvabastus toob investeeringuid

Viimasel ajal on palju tolmu keerutatud investeeringute tulumaksust vabastamise üle. Kas on sel ka mõju kinnisvaraturule?

Kuna üle poole ettevõtete ja asutuste põhivarasse tehtavatest investeeringutest tehakse ehitistesse ja maasse (ESA andmetel 1997. a. – 53,2%), siis seega on tulumaksuvabastuse rolli raske ülehinnata.

Investeeringute tulumaksuvabastuse idee seisneb investeeringute soodustamise läbi kogu majandustegevuse soodustamises pikaajalises perspektiivis. Ei ole ette näha, et täna või homme hakkaks Eestit kui soodust asupaika ründama lähi- ja miks mitte ka kaugemate regioonide suurettevõtted, kuid järgmise millenniumi alguses on see korraliku lobby-töö puhul täiesti võimalik.

Võimalikud Eestisse investeerijad võivad ühest küljest tuua siia tootmistegevuse, kuid sama hästi ka ettevõtete (regionaalsed) peakontorid. Kui kontorite pea ainsaks võimalikuks asupaigaks saab olla pealinn Tallinn, kus on parimad kommunikatsioonivõimalused, siis tootmistegevust saab arendada ka teistes Eesti regioonides, kus vaid leidub läheduses piisav hulk kvalifitseeritud tööjõudu.

Tootmistegevuse Eestisse meelitamiseks tuleb potentsiaalsetele investoritele pakkuda infrastruktuuride ja kommunikatsioonidega hästivarustatud kaasaegseid kinnisvaraobjekte eelkõige logistiliselt soodsates asupaikades, millest senini on Eestis vajakajäämist märgata.

Võimul oleva valitsuse koalitsioonilepingus on seda nimetatud tehnokülaks, mille arendamiseks on era- ja riikliku kapitali kõrval plaanis kaasata ka Euroopa Liidu vastavaid fonde.

Läänemaailmas on tehnokülade (nimetatakse ka tehnopark, tööstuspark) idee ammutuntud. Tehnokülad asuvad ülikoolidest teaduskeskuste läheduses ning kasutavad nende teaduslikku potentsiaali innovatiivsete lahenduste väljatöötamisel. Eesti mastaapide puhul ei oleks oluline, kas tehnoküla asub lähemal Tallinna ülikoolidele või Tartu Ülikoolile. Eesti oludes muutub hoopis olulisemaks maksusoodustuste ja muude investeeringuid soodustavate tegurite olemasolu, mida pakuvad välismaised tehnokülad. Ilma Eestipoolsete soodustusteta pole lootustki, et võimalik investor otsustaks Eesti tehnoküla kasuks. Investeeringute tulumaksust vabastamine on üks osa kompleksist, mis peab investori just nimelt Eestisse meelitama.

Kokkuvõtteks võib öelda, et tõenäoliselt veel lähiajal ei ole investeeringute tulumaksu vabastamisest tingitud mõju kinnisvarasektoris märgata. Pikemas perspektiivis on sel siiski kindlasti positiivne efekt, mis väljendub turubaasi laienemises ning turu aktiveerumises – seda juhul kui kaasatakse integreeritult ka aktiivne ja tõhus lobby-töö potentsiaalsete investorite seas, rakendatakse koalitsioonileppest tuttav tehnokülade idee ning suudetakse pakkuda stabiilset seadusandlikku raamistikku nii uutele kui ka juba Eestis olemasolevatele investeerijatele.

Artikkel on avaldatud 08.09.1999 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=56212

Maksuvabastus toob investeeringud

Viimasel ajal on palju tolmu keerutatud investeeringute tulumaksust vabastamise üle. Milline on tulumaksuvabastuse mõju kinnisvaraturule?

Kuna üle poole ettevõtete ja asutuste põhivarasse tehtavatest investeeringutest tehakse ehitistesse ja maasse, siis on tulumaksuvabastuse rolli raske ülehinnata. Ei usu, et täna või homme hakkaksid Eestit kui soodsat asupaika ründama välismaised suurettevõtted, kuid järgmise millenniumi alguses on see korraliku lobby-töö puhul täiesti võimalik.

Võimalikud Eestisse investeerijad võivad ühest küljest tuua siia tootmistegevuse, kuid sama hästi ka ettevõtete regionaalsed peakontorid. Kui kontorite peaaegu ainsaks võimalikuks asupaigaks saab olla pealinn Tallinn, kus on parimad kommunikatsioonivõimalused, siis tootmistegevust võib arendada ka teistes Eesti regioonides, kus leidub piisav hulk kvalifitseeritud tööjõudu.

Tootmistegevuse Eestisse meelitamiseks tuleb potentsiaalsetele investoritele pakkuda infrastruktuuride ja kommunikatsioonidega hästivarustatud nüüdisaegseid kinnisvaraobjekte eelkõige logistiliselt soodsates asupaikades, millest seni Eestis vajaka jääb. Valitsuse koalitsioonilepingus on seda nimetatud tehnokülaks, mille arendamiseks on era- ja riikliku kapitali kõrval plaanis kaasata ka Euroopa Liidu vastavaid fonde.

Läänemaailmas on tehnokülade idee ammu tuntud. Tehnokülad asuvad ülikoolidest teaduskeskuste läheduses ning kasutavad nende teaduslikku potentsiaali innovatiivsete lahenduste väljatöötamisel. Eesti mastaapide puhul ei oleks oluline, kas tehnoküla asub lähemal Tallinna ülikoolidele või Tartu Ülikoolile. Eestis muutub hoopis olulisemaks maksusoodustuste ja muude investeeringuid soodustavate tegurite olemasolu. Ilma soodustusteta pole lootustki, et võimalik investor otsustaks Eestisse tehnoküla rajamise kasuks.

Tõenäoliselt ei ole lähiajal investeeringute tulumaksu vabastamisest tingitud mõju kinnisvarasektoris märgata. Pikemas perspektiivis on sel siiski kindlasti positiivne efekt, mis väljendub turubaasi laienemises ning turu aktiveerumises – seda juhul, kui kaasatakse aktiivne ja tõhus lobby-töö potentsiaalsete investorite seas, rakendatakse koalitsioonileppest tuttavat tehnokülade ideed ning suudetakse pakkuda stabiilset seadusandlikku raamistikku nii uutele kui ka juba Eestis olemasolevatele investeerijatele.

Artikkel on avaldatud 08.09.1999 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=56212

Kinnisvaraturg ja intressimäärad

Kui veebruaris 1999. a. Hansapank langetas kahel korral laenu baasintressi kokkuvõttes 17 protsendilt 14,75 protsendile, siis samal ajal tegelik eluasemelaenu intressimäär suurenes nii eesti kroonides kui saksa markades väljastatud laenude puhul.

Märtsis langetasid baasintresse kogu panganduskolmik – Ühispank ja Optiva Pank ning ka Hansapank, kuid vaatamata sellele väljastatud DEMilaenude intress kasvas endiselt ja stabiliseerus see mais. Kroonilaenude intressimääras võis aprillis märgata alanemist ning seejärel stabiliseerumist ning täiendavat langust taas juulis.

Kinnisvaratehingute rahalise mahu ja laenuintresside vahel on seose leidmine veelgi raskem. Võib öelda, et kinnisvaratehingute väärtus kõigub intressimäärast enam-vähem sõltumata sesoonselt.

Tehingute arvu ja väärtuse juures mängib intressimäärast olulisemat rolli väljastavate laenude maht. Senine praktika näitab, et notariaalselt tõendatud lepingute arv kasvab kuni aasta viimase kvartalini, mille järel saabub langus uue aasta esimeses kvartalis. Sellest tüüplähenemisest erines 1998. a. lõpp – 1999. a. algus, kus kinnisvaraturul valitses suhteliselt vaikne olukord ning tehingute arv püsis aasta sees väikestele kõikumistele vaatamata suhteliselt stabiilsena.

Kinnisvara (sh. vallasvarast korterite) ostu-müügilepingute väärtus on muutunud samuti sesoonselt, kus igale tõusule järgneb langus ja langusele tõus ning lepingute väärtuse mahu kasvu võib märgata iga-aastaselt teises kvartalis.

Järelduseks võib öelda, et laenu taotlevad ja saavad need inimesed, kes vastavad pankade kehtestatud kriteeriumitele ka väikestele intressimäära kõikumistele vaatamata. Seega võib intressimäära suures osas kõrvale jätta, kuna kinnisvaraturu seisukohast on olulise tähtsusega hoopis pankade valmidus laenusid väljastada. Praegune pankade likviidsus ning kapitaliadekvaatsused annavad põhjust oodata laenumahtude suurenemisele ja seega kinnisvaraturu elavnemisele.

Siiski ei ole mõtet oodata kiireid hüppeid kinnisvarahindade puhul, kuna erinevatel hinnangutel on teise poolaasta oodatav majanduskasv juba ammu hindadesse sisse programmeeritud. Praegu võib arvata, et esimese kvartali majanduskasvu negatiivse tulemuse avaldamisele järgnesid liialdatult optimistlikud ootused aasta lõpu suhtes, kuid kinnisvaraturu aktiveerumist on maaklerid juba kogenud.

Oodata on aeglast, kuid kindlat turu tõusu

Eesti kinnisvaraturul on nüüdseks läbitud suhteliselt raske aeg. 1998. aasta lõpul oli tehingu läbiviimine oodatud hinnalanguse valguses pea võimatu. Ostjad tahtsid madalamat hinda, kuid müüjad ei olnud seda valmis võimaldama, tihti ei lubanud seda ka objekti omahind e. ehitusmaksumus. Vastupidine tendents arenenudriikide tavapraktikale, kus 80% tehingutest käib läbi vahendusfirma ja 20% vaid otse müüjalt ostjale kahandas kinnisvarafirmade tegevusbaasi veelgi. Väheste müügivõimaluste tõttu on tänaseks turult kadunud suur hulk kinnisvaravahendajaid, kes olid orienteerunud vaid lühiajalisele kasumile.

Juba käesoleva aasta alguses võis märgata teatavat tingimuste paranemist, kus kinnisvara pakkumise ja nõudluse vahe nii hinnas kui kvaliteedis hakkas vähenema. Olukorra paranemise käiku on mõjutanud mitmed tegurid.

Laenuvõimalused on tunduvalt avardunud.

Pangad on alandanud nii omafinantseerimise nõutavat määra (34%) kui ka intresse (minimaalselt kuni 9%). Samuti on antud võimalus kulutada suurem osa sissetulekust eluasemelaenu tasumiseks. Lisaks pankadele ja liisingfirmadele on ka mitmed firmad välja töötanud omad, pankadega võrreldes suhteliselt soodsad (eelkõige madalam omafinantseering) krediidiliinid uuselamurajoonide müügi aktiveerimiseks. Kuna enamus kinnisvara omandatakse just laenurahade eest, siis on krediidivõimalustel määrav osa kinnisvaraturu ja -hinna kujunemisel.

Kuigi tänavu on meil tunduvalt väiksem valik krediidiasutuste vahel, kellelt laenu taodelda, siis sellegi poolest on pankade laenuportfelli kogumaht püsinud suhteliselt stabiilselt 23-24 miljardi krooni lähedal. Jätkuvalt on oodata väljastavate laenude mahu suurenemist.

Üldine majanduskeskkonna paranemise ootus, mis praegu on valdavaks saanud, annab hea tõuke arenguks igas valdkonnas. Ettevõtete ja üksikisikute positiivsed tulevikuootused lubavad juba täna laiendada äritegevust või muretseda uut elamispinda. Lõppkokkuvõttes võib edasiminek toimuda juba ainuüksi seetõttu, et loodetakse olukorra paranemist.

Negatiivse tendentsina, eelkõige elamispindade turu osas, võib täheldada palga aeglasemat kasvu.

See ei võimalda uutel inimestel eluasemelaenu saajate klassi tungida. Madalamat palgatõusu kompenseerib muidugi ka madalam inflatsioonimäär.

Inflatsioonil ehk Eesti puhul tarbijahinnaindeksil on kinnisvaraturul mängida eriti suur roll.

Kui pangad suurendavad laenuintresse juba ainuüksi seetõttu, et ootavad tulevikus kõrgemat inflatsiooni, siis vaene laenuvõtja peab kõrgemat intressi hakkama tasuma juba täna. Seetõttu on inflatsioonil kinnisvaraturu arengustsenaariumitele märgatav mõju.

1998. aasta oli vaatamata kõigile raskustele senine kõigi aegade rekord välisinvesteeringute osas Eestisse. Käesolevaks aastaks oodatakse välisinvesteeringuid veelgi rohkem. Kindlasti läheb osa välisinvesteeringutest ka kinnisvara arendamiseks või omandamiseks, kus tulevikus hakata tegelema tootmistegevusega.

Välisinvesteeringutest mitte vähemtähtsad ei ole kohalike ettevõtete investeeringud põhivarasse (sh. ehitistesse) ning ettevõtete või avaliku sektori investeeringud infrastruktuuri arendamisse. Need on nö. tootvad investeeringud, mis annavad võimaluse ka tulevikus kasvu kogeda.

Kinnisvaraturu inertsusest tingituna on oodata aeglast, kuid kindlat turu tõusu.

Seda nii hinna kui ka turuaktiivsuse osas. Peamiseks märksõnaks sel aastal jääb turudiferentseeritus, kus klient tahab saada parimat kaupa, mis võimalik. Seetõttu on oodatav kehvas asukohas või halvas seisukorras olevate pindade mõningane hinnalangus.

Toodud on vaid otseselt kinnisvaraturu arenguid mõjutavad tegurid.

Kokkuvõtteks võib öelda, et kinnisvaraturg liigub teiste turgude ja tegurite, eelkõige ettevõtluse arengu lainete järel – kord laine harjal, kord põhjas, sest ka iga kinnisvaraobjekti saame käsitleda kui iga muud kaupa.

Eesti elamumajanduse arengukava – väärt algatus

Juba käesoleva aasta alguseks oli valminud Eesti elamumajanduse arengukava aastani 2010. Kuna eluase kuulub inimese põhivajaduste hulka, ilma milleta elu suhteliselt raske kui mitte võimatu näib, siis on kindlasti taoline algatus ainult kiiduväärt. Seda eriti veel Eestis, kus elamureform mitte lõpule ei ole jõudnud.

Kuigi arengukava väljatöötamisse oli kaasatud enamus selle valdkonnaga seonduvaid asutusi ja organisatsioone, siis mikskipärast ei olnud kutsutute hulgas eluasemeturul suurt rolli mängivaid ehitus-, kinnisvara- ega krediidiandjate katusorganisatsioone.

Mitmed kinnisvaravaldkonnaga tihedalt seotud inimesed on valminud arengukava on väga heaks olukorda tutvustavaks lugemismaterjaliks pidanud. Mis aga kavast puudu on jäänud? See on strateegilisus ehk tulevikuvisioon ja eesmärk, kuhu me tahame jõuda. Alles peale strateegiliste eesmärkide määratlemist saab paika panna taktikad, mis võivad seisneda üürnike ja sotsiaalabi vajavate isikute eluasemeprobleemide leevendamises, eluasemeinvesteeringute soodustamises jne.

Oluline punkt, mis peaks teiste kõrval kõlama jääma on kinnisvaraturu soodustamine riigi ja omavalitsuste poolt. Selle kohta pole paraku mitte kusagilt lugeda. Turu soodustamine on vajalik juba ainuüksi seetõttu, et kõrvaldada ühes majas elavate erinevate sotsiaalsete gruppide vahel tekkivad vastuolud, mida on ka arengukavas rõhutatud.

Arengukava näeb ette suhteliselt suurt munitsipaalehitust.

Kuigi teatud puhkudel on munitsipaalfond tõepoolest vajalik (nt. õhkulastud maja elanikele), siis sellegipoolest ei ole mõttekas luua mahukat munitsipaal-üürisektorit. Munitsipaalehituse asemel tuleks omavalitsusel osta vastava hinnaklassi kortereid turult, mille järele tarvidus on. Suurejoonelise munitsipaalehituse alustamine tähendaks seljapööramist senisele elamureformile, mille käigus on Eestist loodud omanike vabariik.

Plaan luua omavalitsustes infopank, mis pakuks eluasemetaotlejatele eluaset ei kannata kriitikat.

Ei ole mitte mingisugust alust eeldada, et omavalitsuse infopank sarnaselt munitsipaal-üürisektoriga teeks oma tööd paremini kui erasektoril baseeruvad ettevõtted. Selle asemel tuleks infobaaside loomiseks ja haldamiseks kulutatavad ressursid suunata pigem kinnisvaraturu korrastamisse ja kvaliteedi parandamisse vastavate õigusaktide vastuvõtmise abil nii omavalitsuste, kui ka riigi tasemel.

Elamute tehnilise ülevaatuse ja tehniliste passide sisseviimiseks peetakse arengukavas vajalikuks luua erialaspetsialistide ja -konsultatsioonipunktide võrk, mille kuludeks peetakse vajalikuks arvestada ca 10 krooni ülevaatuse süsteemi haaratud elamu üldpinna ruutmeetrilt. Mullu oli Eestis eluruumide pind 33,4 milj. m2, seega kulub täielikuks ülevaatuseks ca 334 milj. krooni. Sellist kulutust ei ole valmis enamus omanikke kandma.

Igati tervitatav on plaan stimuleerida energiasäästlikkust, korteriühistute asutamist, korteriomandi seadmist.

Toetama peab ka kindlasti plaani jätkata “sundüürnike” krediteerimist EVP-laenuga, mille defitsiitsus on näidanud, et seda tõepoolest vajatakse. Planeeritav 150 milj. kr. ressurss võiks olla isegi kuni kaks korda suurem. Praegustel tingimustel kulub 23,4 tuhande sundüürniku perekonna keskmise laenusuuruse 163 000 krooni puhul kogu laenuressurssi 3,8 mld. krooni ja probleemid laheneksid alles 25 aastaga. Sarnaselt üürnikega vajavad sooduslaene ka tagastatud amortiseerunud majade omanikud.

Välja on vaja töötada laenusüsteemid, mis võivad seisneda nii hüpoteekpanganduse loomises/loomise toetamises, riiklikes eluasemelaenude garantiides jne. Eesti riigil on olemas tunduvalt odavamad võimalused saada laene maailma rahaturgudelt, mida oleks näiteks sihtasutuse Eesti Eluase kaudu võimalik madala intressimääraga sihtotstarbeliste laenudena elamuinvesteeringutesse suunata.

Samuti tuleb, nagu ka aregukavas märgitud, suurendada kontrolli omavalitsuste eluasemefondide ressursside kasutamise üle. Tihti, nagu senine praktika on näidanud tuleb see kontroll alles luua.

Kuigi Vabariigi Valitsuse tasemel on korduvalt räägitud üürimäärade vabakslaskmisest, ei ole arengukavas selle kohta öeldud rohkem, kui et üürisuhete täpsema reguleerimisega tuleb jätkata üüripiirmäärade osalist reguleerimist, kuni on loodud alternatiivne üüri-eluasemefond. Selleks tahetakse aastani 2001 kulutada 750 milj. kr. ja luua 2500 üürikorterit. Ühe korteri hinnaks teeb see 300 tuh. krooni, st. ruutmeetri keskmiseks ehitushinnaks 70m2 korteri puhul on 4300 kr/m2, mis jääb tunduvalt alla normaalse ehitushinna. Seda hinda suurendab veelgi ka arengukavas korduvalt nimetatud amortiseerunud kommunikatsioonidesse investeerimise vajadus.

Lisaks nagu elamufondi infobaasigi puhul, ei ole alust arvata, et omavalitsus suudaks pakkuda paremat või odavamat üüriteenust. Kahjuks ei arvesta arengukava ka sellega, et mis saab omanikele tagastatud üüripindadest. Suur osa omanikke vajab siiski üürnikku samamoodi nagu toosama üürnik vajab üürileandjat. Elamispinna suure ülejäägi loomine on ilmselge maksumaksja raha raiskamine.

Üürisektori normaliseerimisega seoses peetakse arengukavas vajalikuks üüriseadustiku väljatöötamist. 1998. a. andmetel on omanikele tagastatud majades 23 000 perekonda. Ülejäänud üürnike kohta riigil ja omavalitsustel informatsioon puudub. Niivõrd väikese grupi inimeste jaoks, kelle kohta pealegi informatsioon puudub, ei ole vaja omaette seadustiku väljatöötamist. Lisaks reguleerib ka elamuseadus seda valdkonda juba piisavalt.

Paika on vaja panna prioriteetsed suunad selles, kas riigil on huvi toetada elamumajandust ainult üksikute maksusoodustuste kaudu, või on plaanis laiendada olemasolevaid krediidivõimalusi.

Jälgida tuleb lääneriikide ja Euroopa Liidu praktikat vastavates küsimustes koos nende arengusuundadega, et juurutada sarnased järeleproovitud tavad ka Eestis, selle asemel, et hakata ise jalgratast leiutama.

Kiiremas korras on vaja läbi viia uuringud, mis näitaksid, kui palju erinevad elamispinnad amortiseeruvad ning kui palju nendesse investeeritakse. Taoliste uuringute tulemus võimaldaks nii era- kui ka avalikul sektoril ressursse paremini suunata. See välistaks ka olukorra, kus ühel päeval avastame, et elamispind hakkab kiire lagunemise käigus kasvamise asemel hoopis kahanema.

Kuna korralik arengukava nõuab, et selle elluviimist hakatakse pidevalt jälgima ning elluviimise protsessi käigus ilmnevaid vigasid parandama, siis loodetavasti kaasatakse edaspidi sellesse protsessi kõik arengukavaga seotud institutsioonid. Sellisel juhul saab luua arengukava, mis arvestaks kõiki elamumajandusega seonduvaid probleeme, sest nii riigi kui ka erasektori huvid on ühtsed – soov jõuda ka elamumajanduses normaalsele euroopalikule tasemele.

Eluasememajandus vajab kiireid tegusid

Eluase kuulub inimese põhiliste vajaduste hulka, see on inimarengu üheks eelduseks. Kui enamikul ühiskonnaliikmetel on eluase, saab seda lugeda sotsiaalse stabiilsuse allikaks.

Üldiselt on eluase käsitletav nagu iga tavaline kaup, mille hind sõltub turul pakkumise ja nõudluse vahekorrast ning muutub vastavalt nende tegurite muutumisele. Siiski on olemas hulk erandid, mis muudavad eluaseme teiste kaupade seas suhteliselt erandlikuks (inertne turg, kinnisvara immobiilsus, pikaealisus jne.).

1987. a. võttis ENSV ÜN vastu programmi, mille realiseerimisega loodeti aastaks 2000 kaotada suurem korteripuudus ja kindlustada kõik pered korteritega. Seda programmi võis ulatuselt võrrelda Rootsis 60-ndatel elluviidud 1 mln. korteri ehitamise kavaga. Kavandatud plaane ei õnnestunud realiseerida. 1995. a. oli mahajäämus ehitusprogrammist 8%. Siiski jõuti 90-ndate alguse väljarände tõttu 1995. aastal sajandivahetuseks plaanitud elamispinnaga kindlustatuse tasemeni.

Taasiseseisva Eesti elamureformis võib eristada järgmisi perioode

1. Elamute tagastamine (1991-1996), mis elavnes 1994. a.
2. Riiklike ja munitsipaalüürikorterite erastamine (1994-1996).
3. Eluasemelaenude turu teke (1992-1996), mis laienes märkimisväärsemalt 1996. a.
4. Maa erastamine (1996), kulmineerub eeldatavasti 1999-2003.
5. Korteriühistute moodustamine (1995-1996), kulmineerub ilmselt 1999-2003.

Eeltoodud protsesside läbimise järel peaks elamute haldajateks elamureformi lõppedes olema

1. eluruumide erastamisel loodavad korteriühistud (70% kogu elamufondist);
2. väiksemates majades ühise tegutsemise lepingu alusel toimivad korteriomanikud;
3. kooperatiividest ümberregistreeritud elamuühistud;
4. üürimajade omanikud (riik, omavalitsus või tagastatud majade omanikud).

Elamureformiga seondub tihedalt eluasemeturg. Selle võib taasiseseisvunud Eestis jagada järgmiselt

1. Munitsipaalsete elamuehituslaenude periood (alates 1992. a.). Sellel perioodil olid olulised laenuandjad Tartu ja Tallinna eluasemefond.
2. Kommertspangalaenude väljastamise avardumine. 1996. aasta keskel väljastas 2-10 aastaks eluasemelaene 10 Eesti panka intressimääraga 15-16% pluss riskipreemia. Suhteliselt kõrget nominaalset intressimäära kompenseeris kõrge inflatsioonimäär.
3. Riiklike eluasemelaenude periood (alates 1997. a.). Nn. noore pere laen oli kättesaadav suhteliselt vähestele noortele. Tagastatud majade üürnike laen on eelnimetatust võrreldamatult soodsam. 1997. a. kokku laenudeks planeeritud 88 mln. kroonist kasutati üürnikele mõeldud osa (60% kogusummast) ära juba I kvartali jooksul. Endiselt jätkus aktiivne laenuvõtmine ka nn. kommertsalustel.
4. Kinnisvara- ja elamispindade turu jahenemine (alates 1998. a.), mitmete uuselamurajoonide valmimine ja sellest tulenev suur pakkumise kasv.

Eesti valitsusringkonnad on pidevalt pööranud suurt tähelepanu infrastruktuuri arendamisele. Selle tõttu on aga hoopis tähelepanuta jäänud baasstruktuurid, mille üks osa on elamud. Kesises olukorras olevaid elamuid suudab päästa vaid suur investeering, millel peab olema ka allikas. Kust, kui palju ja kuhu peab see raha minema? Mida tuleb soodustada ja mis on alles teisejärguline? Neile küsimustele peab leidma kiire ja adekvaatse lahenduse.

Olukorrast

1994. a. andmetel elab leibkond paljukorterilises (72.2%) viiekorruselises (27.0%) majas ning on saanud eluaseme 1961-80 aastatel (36.8%) töökoha kaudu (50.8%). Pere käsutuses on kaks (35.0%) või kolm (35.0%) tuba üldpinnaga 32.3 m² pereliikme kohta. Keskmine tubade arv peres on 2.9, mis teeb 1.2 tuba ühe leibkonna liikme kohta. Keskmisel eestimaalasel on kanalisatsioon (83.0%), vesiklosett (76.1%), vannituba või duðiruum (71.3%), keskküte (66.6%), gaasipliit (53.1%) ja telefon (54.9%). Alati saavad sooja vett kasutada vaid 18.3% leibkondadest ja oma saun on 19.4% peredest.

01.01.1998. a. seisuga oli vabariigis kokku 623 100 korterit ja eramut üldpinnaga 33,4 mln. m2. Avaliku sektori omandis oli 63 700 ja eraomandis 559 400 eluruumi, mis on vastavalt 10 ja 90%. See suhe erastamise lõppetappi jõudmise tõttu tõenäoliselt eriti ei muutu. Kui eluruumide arv 1000 elaniku kohta on täiesti võrreldav Euroopa riikidega, siis elamispinna suuruses jääme naabritele kaugelt alla. Nii on Eesti keskmine korter suurusega 54,7m2 pea kaks korda väiksem Euroopa tipust – Luksemburgist.

Elamute hoolduseks ja remondiks 1m2 kohta kulus 1997. a. avalikus sektoris kokku 51,6kr. (1996. a.-27kr.) aastas, mis teeb 4,3kr kuus ja erasektoris vastavalt 42,12 ja 3,51kr. Selle raha eest saab läbi viia ainult hädapäraseid töid, mis ei lase küll majal kokku kukkuda, kuid elamistingimusi ka ei paranda. Kogu elamufond normaalsesse olukorda viimiseks Õismäe tee 5 näite baasil, kus viidi läbi elamu täielik renoveerimine, kulub 46.5 mld. krooni. See summa on aga võrdne ligikaudu kolme Eesti riigieelarvega. Naiivne oleks loota, et vana ja amortiseerunud elamufondi vahetab välja kaasaegsetele standarditele vastav uusehitus. Kuigi Eesti uusehitus on loodetavasti languse juba 1997. a. murdnud, siis sellegi poolest jääme Kreekast maha 23 korda, Euro-keskmisest aga 7-10 korda.

Linnas on eluasemekulud 18% pere liikme sissetulekust, mis teeb 363kr. kuus. Maal on aga vastavad numbrid 11% ja 174. See aga tähendab seda, et maapiirkondades tehakse halvemas seisus majadesse vähem investeeringuid ja nii amortiseeruvad majad üha kiiremini. See omakorda viib elamute seisukorra halvenemiseni niivõrd suurel määral, et pakkumise ülejäägi tõttu ei saagi hoolduskulusid suurendada ilma, et inimesed lahkuksid näiteks kõrvalmajja. Nii on loodud vägev hinnaspiraal, mis sisuliselt aina rohkem lagundab niigi kehvas seisus olevaid elamuid.

Toetused

Elamu korrasolek ja selle majandamine sõltub otseselt elanike sissetulekutest. Lisaks sotsiaalsele funktsioonile võib eluasemetoetust pidada ka elamute korrashoiu finantseerimise süsteemiks, mis suhteliselt suure tõenäosusega jõuab selle eesmärgini, milleks see on sihtotstarbeliselt määratud. Kui 1996. a. maksti eraldi toimetulekutoetust (taotles 3,8% peresid) ja eluasemetoetust (taotles 13,7%), siis 1997. aastal ühendati need toimetulekutoetuseks, mille maksmist hakkasid korraldama omavalitsused. Sotsiaalministeeriumi andmeil taotles 1997. a. toimetulekutoetust 8,6% peredest ja seda maksti kokku 406 mln. kr. ehk 10,6% enam kui 1996. a., mil maksti kokku 367 mln. kr., sh. toimetulekutoetust 89 ja eluasemetoetust 278 mln. kr.

Eestis peetakse normelamispinna suuruseks 18m² inimese kohta, millele lisandub 15m² pere kohta – seega on minimaalne normaalne elamispinna suurus 33m². Sellisest metoodikast lähtutakse ka eluasemega seonduvate toetuste maksmisel. Lähinaabrid on selle asja aga teistel alustel korraldanud – lähtutakse hoopis tubade arvust. Norras peaks igal inimesel olema kasutada vähemalt üks tuba. Rootsis jälle peetakse elamispinda ülerahvastatuks, kui ühe toa kohta tuleb rohkem kui kaks inimest. Eesti keskmise sissetulekuga 4011kr. 1998. a. III kvartalis on minimaalse elamispinna kulud võimalik katta, kuid pensioniga 1264kr. jääb juba väheks kui arvesse võtta, et arvestuslik elatusmiinimum 30 päeva kohta on 1147kr.

Elanikkonnal peaks olema suurem valmidus elukohta vahetada. See on vajalik selleks, et inimene saaks asuda elama korterisse-majja, mille ülevalpidamine talle jõukohane on. Kõikidele perekondadele peaks aga tagama võimaluse elada vähemalt normpinnaga korteris.

Eluasemetoetuse kaotamisel delegeeriti toetuste maksmine omavalitsustele, mis teoreetiliselt tähendab 254 erinevat toetuste süsteemi. See sunnib toetuse vajajaid otsima elukohta jõukamatest omavalitsustest, kus toetusi suudetakse maksta. Seal tekitab see omakorda elamispindade defitsiiti. Toetuste tingimuste karmistamise tulemusel tekib üha rohkem kodutuid ja see rühm on potentsiaaliks kuritegevuse kasvule.

Sotsiaaltoetuste süsteem on otseselt seotud elanike elukohaga, hooneregistriga ja elanike registriga. Käesoleval ajal täielik ülevaade olemasolevatest hoonetest ja eluruumidest puudub, kuna need kõik pole hooneregistris registreeritud. Samamoodi puudub elanike riiklik register. Selline olukord loob võimalusi kõrvale hiilida maksude maksmisest ja muudab võimatuks inimeste kontrollimise. Puudub ka seadus, mis kohustaks inimest registreerima oma elukohta. Nii on eluasemekulude varjamiseks paljudel peredel võimalused end korterist välja registreerida. Sissekirjutuse laadne süsteem võimaldaks paremini tuvastada ka elamispinna vajajat. Kui on sissekirjutus (nimetame seda siinkohal nõnda), siis see tähendab, et inimesel on elamispind ja ta ei vaja riigi ega omavalitsuse toetust. Kui hoone on hävinud, siis registreeritakse kodanik loomulikult välja ja ta võib asuda abivajajate ridadesse.

Ühistud ja korteriomand

Miks valisid seadustesepistajad korteriühistud ja mitte elamuühistud, on küsitav. Korteriühistu peamiseks eesmärgiks on ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine. Elamuühistus seevastu kuuluvad aga korterid ühistule, inimesele kuulub vaid osamaks, mis võimaldab tal korteris elada.

Pankade seisukohalt oleks parim võimalus finantseerida mitte iga korteriomanikku eraldi, vaid nende moodustatud organisatsiooni – korteriühistut või elamuühistut. See suudaks tagada elanike seast parimate oskajate leidmise ja vähendaks mõttetut bürokraatiat. Teisalt suudaks ühistuga asjade ajamine maandada laenu tagasimaksmise riski. See peaks vähemalt teoreetiliselt langetama ka intressimäära, madalamale sellest, mida küsitaks iga ühistu liikme käest eraldi.

Korteriühistute moodustamise tempo sõltub mitmest asjaolust. Ühelt poolt ei ole eluruumide erastamise kohustatud subjektidel motivatsiooni korteriühistute moodustamiseks, sest enamus ühistuid üritavad nende asemel ise elamut majandama hakata. Teisest küljest, on äärmiselt raske leida suurpaneelelamus elavate erinevate sotsiaalsete gruppide vahel üksmeelt. Pärast korteriühistu moodustamist tekib sageli vaidlusi elamu haldamise üleandmisel kohustatud subjektilt korteriühistule. Vaidlused tekivad üleantavate inventariseerimisdokumentide puudumisest, rahaliste vahendite kasutamisest jne.

Hetkel saab korteriühistu moodustada vaid ühe elamu baasil. Looma peab võimaluse, et ühte ühistusse võiksid kuuluda mitu naabruses asuvat elamut, mis võimaldaks märgatavat juhtimiskulude kokkuhoidu. Samuti peab kohustatud subjektile määrama kindla tähtaja, millal ta peab olema ühistu moodustamise algatanud. See võimaldaks vältida kuritahtlikku viivitamist. Elu on näidanud, et vaid kaduvväike osa inimestest, kes ühistu on moodustanud peavad oma otsust tulevikus kahetsema.

Korteriomandi seadmise käigus seotakse korteritega ka elamu teenindamiseks vajalik maa. Ergutajaks selles protsessis on ähvardus, et alates 2000. aastast ei saa oma korterit osta, müüa, pantida ega kinkida kui maa on erastamata ja korteriomand seadmata.

Elanikkonna huvi korteriomandite seadmise vastu ja informeeritus korteriomandite seadmisest ei ole piisav. Elanikel puudub hetkel motivatsioon ja huvi korteriomandite seadmiseks, sest selleks pole reaalset vajadust. Samuti on vallasvara tunduvalt lihtsam osta ja müüa. Korteriomandi seadmise protsessi hoiavad kinni enam-vähem samad põhjused, mis ühistute moodustamistki – kohustatud subjektil pole huvi, dokumendid on puudulikud või kadunud, inimesed on passiivsed, raha on kõigil osapooltel vähe, seadusandlus muutub pidevalt jne. Omaette probleemiks on suurpaneelelamute rajoonid, mille kohta ei ole detailplaneeringuid, mis määraksid konkreetsed maatükid, mis konkreetse maja juurde kuuluvad.

Kui selgus, et korteriomandi seadmine venib, tuldi välja ettepanekuga korteriomandit mitte seada ning selle asemel seada hoopis hoonestusõigus. Ettepaneku tegijad aga ei arvestanud vist asjaoluga, et hoonestusõigus on tähtajaline leping, mille lõppedes läheb maatükil asuv ehitis 36 kuni 99 aasta pärast maaomanikule. Seega oleks hoonestusõiguse seadmine korteriomandi seadmise asemel sisuliselt tähendanud küll kiiremat ja valutumat protsessi, kuid samas ka korterite erastamise ebaõnnestunuks kuulutamist ning nende elamispindade taasriigistamist hoonestusõiguse lepingu lõppedes.

Üürisuhted

Omandireform on tekitanud paksu verd tagastatud elamute omanike ja üürnike vahel. Üürnikud toovad põhilise vastuoluna välja, et tagastatud majade elanikel puudub võimalus võrdselt riigi- ja munitsipaalelamutes elavate üürnikega üürilepingu alusel erastada kasutatavat korterit EVPde eest. Sestap puudub tagastatud majade üürnikel stabiilsuse- ja turvatunne tuleviku suhtes. Siiski on omanikule üürnikku vaja, sest viimase lahkudes jäävad kulutused tema kanda. Vastuolu tekib tihti ka madala üüri piirmäära tõttu, mis sageli ei võimalda omanikul remontida amortiseerunud hoonet.

Valitsuse määrusega kehtestatud eluruumide üürileandmisel rakendatavate korteriüüri arvestamise metoodiliste aluste kohaselt võeti korteriüüri määramisel arvesse omaniku poolt tehtavad kulutused, kusjuures kulutuste hulka ei kuulunud omanikutulu. Seega ei olnud omanikul võimalik saada eluruumide ekspluateerimisest tulu ning omanik püüdis tavapäraselt leida võimalusi eluruumide vabastamiseks üürnikest, et paigutada vabanenud ruumidesse sugulasi-tuttavaid või ise sinna sisse kolida. 16.07.98. kehtima hakanud elamuseaduse redaktsioon, mis sisuliselt tühistas eelnimetatud metoodilised alused, võimaldab majaomanikul esmakordselt kapitalilt ka tulu teenida. See sätestab, et üüri sisse kuulub muuhulga ka kasum, mis võib moodustada kuni 10 protsenti üürist. Sellega on niisiis likvideeritud absurdne olukord, kus omanik pidi tegelema riigi asemel heategevusse kalduva sotsiaalpoliitikaga.

Nüüdseks on asutud üürimäära järk-järgulise vabastamise teele. Nii ei rakendata üüri piirmäära nende eluruumide suhtes, mis on valminud pärast 1991. aasta 20. juunit või, mida omanik on renoveerinud, viies üürnikud ajutiselt välja, ja kus teostatud tööde tagajärjel on elamistingimused oluliselt paranenud

Üks varade tagastamise valusamaid probleeme on see, et tagastatud eluruumide üürnikel puudub tõepoolest võimalus erastada oma kasutuses olevat eluruumi EVPde eest. Eluruumide erastamise seadusega tagastatavates elamutes elavatele üürnikele antud eesõigus erastada asustamata eluruume, pole rakendunud. Tegelikkuses pole garantiid, et asustamata eluruumid antakse üürile ja erastatakse esmajärjekorras omandireformi käigus tagastatud eluruumide üürnikele. Olukorda leevendab erastamisest laekuva raha kasutamise seadus, mis sätestab, et Eluasemefondi laekunud raha kasutatakse ka sihtotstarbelise laenukapitalina tagastatavate eluruumide üürnikele ümberasumiseks või eluruumi ostmiseks, kusjuures nad saavad eluruumide omandamiseks võetud laenu tagasi maksta EVPdes. Samas jälle puudub selle riigipoolne kontroll kohalike omavalitsuste eluasemefondide rahade kasutamise üle. Nii jõudis suure tõenäosusega 1997. a. kiire aktsiahindade kasvu ajal osa sellest rahast hoopis börsile.

Erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse ja korra kohaselt muutub tagastatud eluruumide üürnikel võetud laenu tagasimaksmine EVP turukurssi arvestades tunduvalt soodsamaks. Seega peaks suurenema ka laenuvõimeliste üürnike ring ning nende üürnike ring, kellel on huvi ja võimalus iseseisvalt elamispinna probleem lahendada. See omakorda vähendab kohalike omavalitsuste koormust väljatõstetavatele üürnikele eluruumide tagamisel.

Tagastatavate korterite arv on kohaselt 23 385 ja keskmiseks laenusuuruseks on 145 tuhat krooni. Seega saaks EVP-laenu abil lahenduse vaid väike osa üürnikest ning tegemist on äärmiselt defitsiitse laenuga. Soodustusi üürnikele on tehtud ka maareformi seaduses, mille kohaselt antakse tagastatud eluruumides elavatele üürnikele võimalus piiratud enampakkumisel osta elamumaad asukohajärgse maakonna piires.

Pärast elamureformi lõppu on vabariigis üürikorterite osakaal arvatavasti suhteliselt väike ja seda tuleb suurendada. Omavalitsused ise käesoleval ajal üürikortereid ei soeta. Samas peaks omavalitsustel olema elamufond lahendamaks nende isikute korterivajadust, kes ise ei suuda korterit soetada või kes on elamispinna kaotanud näiteks tulekahju tagajärjel.

Kuna reformi teostab riik, siis on ta vastutav ka selle tulemuste eest. Riigi kohustus on leida tekkivatele probleemidele lahendus. Ainuke võimalus probleemide lahendamiseks on leida rahalisi vahendeid üürikorterite soetamiseks kohalikele omavalitsustele.

Ka sõjaeelses Eesti Vabariigis olid olemas üürnikud ja omanikud, kuid puudusid nendevahelised vastuolud, sest üürimäär oli normaalne ja majad olid korras. Tänases Eesti Vabariigis laheneb üürnike ja omanike konflikt alles siis, kui tühistatakse üüripiirangud ja teadvustatakse, et eksisteerib teatud üüritase, millest madalamaga ei saa hakkama maja korras pidades. See normaalne üüritase peab võimaldama remontida üürimaja nii omavahenditest, kui ka laenuks võetud rahast. Üürnikke peab aga piisavalt kõrge üürimäär stimuleerima elamuehituses osalema või oma korterit ostma. 1997. a. oktoobris saatis Tartu linnavalitsus volikogule otsuseprojekti, mis nägi ette korteriüüri ülemmäära kehtetuks tunnistamist. Tartu Üürnike Ühendus leidis toona, et kui plaan läbi läheks, siis sünniks “karjuv sotsiaalne ebaõiglus” ning see oleks “ärategemine vaesemale elanikkonnale”. Samas on näiteks Rakveres mindud seda teed, et üürimäärasid pole kunagi kehtestatudki ning mingisugusest sotsiaalset plahvatust pole järgnenud.

Selge on see, et üüriturg ei kao kusagile ja jääb alati üheks osaks kinnisvaraturul sarnaselt teistele riikidele, kuna paljud inimesed ei pruugi olla huvitatud elamispinna omamisega kaasnevast vastutusest.

Rahastamine

Eluaseme- või elamupoliitikale on väga suur mõju rahapoliitikal, kuna enamik eluasemetest muretsetakse laenude abil. Selle jaoks on arenenud riikides välja arendatud spetsiaalsed hüpoteekpangad, mis võimaldavad klientidele pikaajalist ja suhteliselt madalaprotsendilist laenu, millede kaudu käib enamus eluaseme soetamistest. Kõige enam võib vastav turg olla mõjutatud intressimääradest – nii reaalsest, kui ka nominaalsest intressimäärast. Laias laastus võib öelda, et intressimäära kahekordistumisega kahekordistub ka igakuine tagasimaksusumma.

ESA andmetel oli 98. aasta III kvartalis 80% peredest väljaminekud kuni 1712kr. kuus pereliikme kohta. Sealhulgas on kõige enam peresid (50%), kelle sissetulek ühe pereliikme kohta on vahemikus 459-1712kr. Siit järeldub, et kui korteriühistu arutab elamu remondiks tehtavate kulutuste suurendamist, siis enamusotsuse saamine võib väga suure tõenäosusega rahapuuduse tõttu nurjuda. Teisalt aga, kui vaadata inimeste laenuvõtmise intensiivistumist 1997. a., võib öelda, et maksujõulisus on küll probleem paljudele inimestele, kuid on ka väga palju neid, kes ei kahtle oma võimalustes laenud korralikult tagasi maksta. Lisaks on Eluasemefondi ressursse 1997. a. kommertspankade poolt väljastatud kokku 134 mln. kr.

Oluline toetus korteriühistutele oleks laenude võtmise võimaluste parendamine. Laenu võtmisel on inimestel vaja üle saada hirmust korteri pantimise ees, mis on sageli aktiivsemate elanike algatustele takistuseks. Laenu võtmise alternatiiv on raha kogumine, seejuures suuremate remontide teostamiseks sihtkapitalina. Kuigi see ei ole inflatsiooni tõttu parim viis, annab ta vähemalt võimaluse minimaalsete vajaduste rahuldamiseks.

Eluasemeturu arengu kiirendamiseks vajalik eeldus on pikaajaliste eluasemelaenude võimaldamine võimalikult laiale osale elanikkonnast. Selleks peab välja töötama garantiide süsteemi, kus pangad saaksid osta täiendava garantii Eluasemefondilt vastavalt vajadusele, mille ressurss tuleks riigi eelarvest. Garantiid võiks anda eeskätt laenudele, mis on suunatud suhteliselt kiiremini äratasuvate, näiteks soojusenergia süsteemide renoveerimiseks. Üheks võimaluseks eluasemeehitust soodustada on kasutada mujal maailmas levinud säästmise ja laenamise kombinatsiooni, kus klient sõlmib pangaga lepingu ja sooritab regulaarseid sissemakseid oma eluasemesäästukontole. Tähtaja saabudes avaneb kliendil võimalus pangast eluaseme soetamiseks laenu saada. Selline kombinatsioon ei aita mitte ainult kliendil raha koguda, vaid annab ka pangale võimaluse kliendi usaldusväärsuses selgusele jõuda pikema aja jooksul.

Kokkuvõte

Omandireformi rataste vahele on jäänud hulk inimesi, kes ei suuda ennast ise aidata. Paljudel juhtudel on tegemist elaniku ja paljudel juhtudel eluruumi omaniku või haldaja teadmatusega. Neile inimestele peab riik ja kohalik omavalitsus appi tulema, kuna riik on omandireformi algataja ja seega ka lõpule viija. Vastasel korral on selge see, et enamuses juhtudel jääb igasugustes vaidlustes kaoajaks just nimelt üksikisik organisatsiooni vastu võideldes. Palju annab ära teha ka inimestel enestel – olemas on Üürnike Ühendus, Õigusjärgsete Omanike Liit, Korteriühistute Liit ja hulk muid organisatsioone, millede abil inimene saab ennast kaitsta ülekohtu vastu. Lisaks saab nendest organisatsioonidest pädevat konsultatsiooni ning need ühendused on esindatud ka Riigikogus või omavalitsustes.

Majandusminister on välja öelnud ka numbreid erinevate rollide osakaalu kohta elamumajanduses. 60-70% kohustustest ja ülesannetest ning seega ka õigustest jääb omanike kanda, 20-30% omavalitsustele ja kõigest 10% riigile. Viimase roll piirdub enamuses seadusandluse ja järelevalvega. Kokkuvõtteks võib öelda, et sarnaselt teenustepakkujatele ja tootjatele peavad ka teenuste tarbijatest inimesed organiseeruma. Sobilik moodus selleks on asutada ühise tegutsemise leping või ühistu, mis peaks viima esmalt läbipaistvale elamu haldamisele ja majandamisele. Teise etapina peaks taoline organiseerumine viima alla ka elamu haldamise-hooldamise kulud. Kolmas etapp oleks jällegi kulude suurendamine, mille arvelt peab elamud viima konditsiooni, mis vastab normaalsetele elustandarditele.

Enne, kui omanike, üürnike ja majahaldajate kolmnurka ei teki stabiilseid, edasiviivaid suhteid, niikaua majad lagunevad, kuna keegi ei ole nõus finantseerima tülitsevaid partnereid, kelledest on karta, et kogu aur kulub riiu ülevalhoidmisele, mitte aga reaalsele tööle.

Elamumajandus vajab pikaajalisi laenuressursse

14. oktoobril 1997. a. kiitis Vabariigi Valitsus põhimõtteliselt heaks Majandusministeeriumi elamuosakonnas koostatud dokumendi “Elamureformi analüüs ja selle täiustamise ettepanekud.” Muuseas nähti selles ette 1999. aastal 500 miljoni krooni eraldamist elamumajandusele elamureformi lõpule viimiseks.

12. jaanuaril 1999. a. kiideti valitsuses põhimõtteliselt heaks “Eesti elamumajanduse arengukava aastani 2010.” See näeb ette käesoleval aastal elamumajandusele 140 miljoni krooni eraldamist.

Vaadates aga selle aasta riigieelarvet, võime sealt välja lugeda juba tunduvalt väiksemad numbrid. Nimelt eraldatakse valla- ja linnaeelarvetele elamuseaduse täitmiseks 103 miljonit krooni, millele lisandub 20 miljonit sihtasutusele Eesti Eluase (endine Eluasemefond).

Nii peab kurvastusega nentima, et ligi aasta koostatud elamumajanduse arengukava täitmine jääb juba nende numbrite suure vahe tõttu puudulikuks, sest kõigele ettenähtule ei ole võimalik piisavalt ressursse eraldada.

Lähima kolme aasta jooksul on kavandatud munitsipaalelamufondi loomiseks eraldada 750 miljonit krooni, mille eest on plaanis luua 2500 üürikorterit, millest 1500 peaksid asuma Tallinnas. Ühe korteri hinnaks näitab jagamistehte tulemus 300 tuhat krooni, mis normaalse suurusega – 70m2 – korteri ruutmeetri hinnaks teeb ca 4300 krooni. Selge on see, et sellise hinnaga korraliku korterit ei ehita. Eriti veel seetõttu, et suuri investeeringuid vajavad ka kommunikatsioonid, mille amortiseerumisele on arengukavas samuti korduvalt tähelepanu juhitud.

Muuhulgas ei ole sugugi alust arvata, et linn või riik suudaks osutada teenust paremini või odavamalt kui seda teeb erasektor. Madalam üürimäär, mida avalikul sektoril on võimalik pakkuda, tähendab ju samas ka vähem teenuseid. Linna või riigi omanduses olevate eluruumide hoolduse kvaliteediga on paraku vaid väga vähesed tõeliselt rahul.

Samuti puutume abivajajatele üürikorterite ehitamisel kokku olukorraga, kus inimene, kes kõigele vaatamata enesega kuidagimoodi ots-otsaga kokku tuleb elab edasi oma lagunevas majas. Samal ajal sotsiaalabirahade najal asub aga elama uhkesse euroremonditud või vastvalminud hoonesse.

Eeltoodud vastuolude kõrvaldamiseks ei ole mõtet ellu viia Tallinna linnavalitsuses kohata võivat seisukohta, et linn peab hakkama ehitama. Pigem tuleb vastava hinna- ja kvaliteediklassi korterid osta turult, mis võimaldaks probleemide lahendamisele läheneda paindlikult ja ressursse säästvalt.

Suuremahulise riikliku või munitsipaalüürisektori loomine läheks vastuollu ka elamureformi põhialustega, mille käigus on Eestist loodud omanike riik. Pigem tuleb riiklikul tasemel soodustada pikaajaliste laenuvõimaluste kaudu investeeringute märgatavat suurendamist elamumajandusse, kuna räämas ja lagunevad hooned, mida võime kohata igas linnas ja vallas, lausa janunevad selle järele.

Üürnik ja üürileandja vajavad teineteist

Vabariigi Valitsuses 12. jaanuaril 1999. a. põhimõtteliselt heakskiidetud “Eesti Elamumajanduse arengukava aastani 2010” on suures osas pühendatud üürnikele ja nende probleemide lahendamisele.

Nii on arengukavas ette nähtud asustamata ja vabanevate korterite üürile andmist esmajärjekorras tagastatud elamust lahkumasunnitud üürnikele, anda neile “sundüürnikele” võimalus kasutada EVP-sid samaväärse eluaseme või krundi erastamisel. Samuti on eesmärgiks reguleerida üüripiirmäärasid, kuni on loodud alternatiivne üüri-eluasemefond ja loodud eluasemetoetuste süsteem ning võimaldada pikaajalist eluaseme sooduslaenu üürnikele. Muuhulgas on ette nähtud ka üüriseaduse väljatöötamine.

Muidugi on äärmiselt tore ja kiiduväärne, et riik üritab aidata omandireformi hammasrataste vahele jäänud inimesi, kuid eeltoodud küsimusi käsitledes tekkib suur hulk probleeme.

Nii üürimajade omanikel kui ka üürnikel tuleb ükskord jõuda arusaamale, et nad siiski teineteiseta hakkama ei saa. Üürnik vajab elamispinda ja üürimaja omanik vajab üürnikult saadavat raha elamu korrashoiuks. Pigem tuleb seda punkti mõlemale osapoolele selgitada, sest praegu on suur osa vastasseisust põhjustatud pigem emotsionaalsusest kui ratsionaalsetest kaalutlustest. Nii näiteks 15% tagastatud üürnikest arvab, et majaomanik on inimesena ebameeldiv.

Riikliku või munitsipaalüürisektori loomine on äärmiselt kummaline soov. Kui kõik eluasememajandust puudutavad arengukavad, uuringud, ülevaated jne., toovad välja meie elamufondi äärmiselt kehva seisu ja investeeringute suure vajaduse, siis taolise üürisektori loomine vähendaks automaatselt potentsiaalseid rahavooge eraüürisektorisse. Siinkohal peab veel mainima, et praegused kinnisvarahooldusettevõtted kuuluvad suures enamuses omavalitsustele ja nende poolt pakutavate teenuste kvaliteedi osas on ilmnenud palju rahulolematust.

Üüripiirmäärade reguleerimise lõpetamisest on räägitud juba pikemat aega. Dereguleerimise esimene samm on tehtud elamuseadusega, mis ütleb, et üüri piirmäära ei rakendata nende eluruumide suhtes, mis on valminud pärast 1991. aasta 20. juunit. Elementaarne nõudluse-pakkumise teooria ütleb, et üürimäära reguleerimisega selle turumäärast allpool hoidmine, mida meilgi tehakse tekitab automaatselt elamispinna defitsiiti. Rahavoogude lõpetamisega eraüürisektorisse avaliku üürisektori loomise teel, suureneb see defitsiit veelgi, kuna majad hakkavad üksteise järel peatselt lihtsalt kokku kukkuma.

Enne uue elamuseaduse redaktsiooni vastuvõtmist kehtis eriti absurdne situatsioon, kus üürileandja ei tohtinud üürnikult rohkem raha nõuda kui ta ise hoone haldamiseks-hooldamiseks kulutas. Kasum oli keelatud! Õnneks on nüüdseks sellisest olukorrast välja tuldud. Sellegi poolest kehtib uus piirang, et kasum võib moodustada vaid 10 protsenti üürist.

Üüriseaduse väljatöötamine praegu ei ole ajakohane ega õige. Iga seadus, mida on kavas kehtestada, eeldab, et grupp, kellele see on suunatud, on teada. Praegusel ajal võib paraku julgelt nentida, et riigil ja riigiasutustel puudub igasugune ülevaade nii üürnikest kui ka üüripindadest. Seda informatsiooni on vaja nii riigi- ja omavalitsusametnikel, kes vastava valdkonnaga tegelevad, kui ka maksuametil. Senistest üürileandjatest maksab suure tõenäosusega korralikult makse vaid kaduvväike osa. Nii me ei teagi, kas üürnikke on 23385 (EKI uuring “sundüürnikest 1998”), või on neid kaks või koguni viis korda rohkem.

Kõik eeltoodud probleemid on piisavalt pakilised ja vajavad konstruktiivseid lahendusi nii riigi, omavalitsuste kui ka inimeste endi tasandil. Selleks tuleb esmalt selgeks teha, kuhu me tahame jõuda – kui palju peaks tulevikus olema üüripindasid, kes peaksid neid omama, kus need peaksid asuma jne.? Alles neile küsimustele vastates saab välja töötada adekvaatsed meetmed probleemide lahendamiseks.

Kinnisvaraturg – killuke terviksüsteemist

Viimasel ajal on üha sagenenud jutud süvenevast kriisist kinnisvaraturul, meeletutest kinnisvarahindade langusest ja massilistest kinnisvarabüroode pankrotilainest. Kas asi on siis tõesti nii hull?

Üldiselt on kinnisvara käsitletav nagu iga tavaline kaup, mille hind sõltub turul pakkumise ja nõudluse vahekorrast ning muutub vastavalt nende tegurite muutumisele. Siiski on olemas ka teatud erandid, mis muudavad kinnisvara teiste kaupade seas suhteliselt erandlikuks kaubaks:

1. Vastupidiselt tavakaupadele on kinnisvaraturg väga inertne, st. aeglaselt reageeriv enamikele turutegurite muutusele.

2. Kinnisvaral on suhteliselt pikk eluaeg, mida teistel tavakaupadel ei ole. Samuti loetakse investeeringut kinnisvarasse suhteliselt väheriskantseks. Vähese riski tõttu on ka potentsiaalne tulu, mis kinnisvarainvesteeringust on võimalik saada, suhteliselt väike. See väide kehtib küll pigem normaalse ja väljakujunenud turu kohta.

3. Investeering eluasemesse ei too sisse positiivset rahavoogu, vaid parandab elamistingimusi, kuigi enamikel juhtudel kinnisvara hind kasvab. Pigem on rahavood negatiivsed, kuna hooned vajavad pidevat hooldamist ja remonti, ilma milleta hoone hakkab paratamatult lagunema. Äripinnad peaksid siiski omanikele tulu tooma.

4. Kinnisvaralaenu tasumine aheldab laenuvõtja väga pikaks ajaks. Näiteks eluasemelaenu tagasimaksmine sunnib inimest vähendama muid tarbimiskulutusi väga pika aja jooksul. Kinnisvara soetanud ettevõtted jäävad ilma vahenditest, mida muidu saaks kasutada põhitegevusalal.

5. Kõige selgemalt nähtav erandlik külg kinnisvara juures on see, et üldreeglina ei ole see liigutatav vaatamata tema juriidilisele staatusele. Teatavatel juhtudel siiski saab ka maja teise kohta transportida, kuid sellisel juhul on need transpordikulud elamispinna maksumusega võrreldes väga suured. Niisiis – kui tarbekaubad liiguvad turul tarbija juurde, siis kinnisvara ja eriti eluaseme puhul liiguvad tarbijad pikaks ajaks kauba juurde, mis mõjutab nende tarbimislikku käitumist, sotsiaalseid suhteid jne.

Eeltoodud põhjustel peab kinnisvaraturule selle adumiseks lähenema laiemas majanduslikus plaanis, mitte tegelema üksikute kontekstist väljarebitud faktidega.

Selge on see, et kerge ei ole praegusel ajal ühelgi ettevõttel. Kõik ettevõtted on sunnitud rakendama karmi kokkuhoiupoliitikat, laialdasele ekspansioonile nagu eelmisel aastal enam mitte ei mõeldagi.

Suurimateks põhjusteks, millest need raskused Eestile on tekkinud, võib eelkõige lugeda Venemaa turu äralangemist ja Kagu-Aasiast alguse saanud finantskriisi. Ülejäänud – eelkõige taevastesse kõrgustesse tõusnud intressimäärad, mille all kannatavad enamus ettevõtteid – on juba tagajärg. Intresse ei lase allapoole tuua ka see, et välispangad, kes Eestisse raha laenavad, käsitlevad Baltikumi regioonina, mis on Venemaaga käsist ja jalust seotud. Jutte ja jutukesi kriisist on omal määral mõjutanud ka pankade kollapsid, jooksevkonto juba traditsiooniline puudujääk ja keskmisest kesisem suveilm põllumeestele.

Eesti ekspordimahust 16,8% moodustavad toiduained. 22,8% ekspordist läheb Venemaale ja teistesse SRÜ riikidesse. Sestap tuleb põllumajandustootjate ja -töötlejate ning SRÜ turu käekäiku eriti tõsiselt jälgida, kuna see avaldab Eesti majandusele (so. Eesti ettevõtete edukusele) suurt mõju. Viimastel nädalatel on küll räägitud Venemaa turu taasavanemisest, kuid siiski ei paista kusagilt veel seda mootorit, mis languse uuesti tõusuks pööraks. Arvata on, et äkiline suurema ostujõu tekkimine ida pool on olnud pigem tingitud sularaha juurdetrükkimisest kui kardinaalsetest muudatustest suure idanaabri majanduses.

Siiski on tunneli lõpus näha valgust. Käesolevalt aastalt oodatakse kõigi aegade suurimaid välisinvesteeringuid Eestisse. Suurinvesteeringud on tulnud Hansapanka ja Ühispanka, Postimees ja Eesti Ekspress on saanud tugevad välispartnerid, Rakvere Lihakombinaat Soomest, ESS Taanist. Märgatavalt on investeeringuid läinud ka tööstuse arendamisse. Paraku ei ole suured välisinvesteeringud rahandussektorisse suurendanud rahapakkumist kesisele laenuturule.

Majandus, nagu kogu elu, käib tõusude ja mõõnadega, kuid tõusueufoorias ei tohi unustada, et igale tõusule on järgnemas ka langus. Üldiselt võib öelda, et mida suurem on tõus, seda madalamale on ka võimalik langeda.

Iga ettevõte, mis soovib olla jätkuvalt toodete-teenustega turul peab olema suuteline tegutsema ka turu madalseisu tingimustes. Selleks tuleb valida õiged tegutsemisstrateegiad turukonjunktuuri iseloomust lähtudes, sest need ettevõtted, mis on orienteerunud ainult tõusutrendile, ei saa olla pikemas perspektiivis edukad.

Viimast tõestab ilmekalt puhastuslaine pankade seas, kus kümnendi alguse mitmekümnest pangast on alles vaid mõned. Suure tõenäosusega on sarnast puhastustuld õigepea läbimas kindlustusseltsid ja samuti kinnisvarafirmad.

Kinnisvarafirmade kohta on arvatud, et ühinemiste ja pankrottide tagajärjel jääb neid Maarjamaale paarisaja asemel vaid 50. Seda trendi saab arvestades Eesti väiksust ainult heaks kiita, kuna turuaktiivsus on suuremal osal Maarjamaal äärmiselt loid. Need firmad, mis suudavad elada üle selle ja järgmise aasta, võivad suure tõenäosusega lubada, et teenindavad oma kliente ka kümne aasta pärast.

Räägitud on ka kinnisvarafirmade potentsiaalsest ühinemislainest. Ühinemise või liitumise põhjuseks saab olla oluline turuosa juurdevõitmine või sünergia tekkimine osapoolte oskusteavet ärakasutades. Eestis ei ole paraku eriti palju märgatava turuosaga kinnisvarafirmasid. Samuti ei ole kellegi kätte kontsentreerunud niivõrd tähtsat oskusteavet, et leibade ühte kappi panemine neid suurt edukamaks muudaks. Teisalt ei ole mõtet üles osta ka tegutsevat kinnisvaraettevõtet ja tema kaubamärki, kuna turule sisenemine ei ole kuigivõrd kulukas.

Seega ei ole ühinemistelainet puudutavatel juttudel suurt alust.

Hinnalanguse prognoosid, millest ka on kõvasti räägitud, ei ole veel tõeks osutunud, kuna müüjad ei ole lihtsalt nõus hinda alla laskma. Pigem on nad valmis müügiprotsessiga viivitama, et soovitud kõrgem hind kasvõi hiljem sisse kasseerida. Ostjad jälle ootavad lubatud hinnalangust ja ei ole seetõttu valmis kinnisvara olemasolevate hindadega soetama. Teisalt ei pruugi alati ostjat leiduda ka madalama hinna juures, kuna turul raha lihtsalt ei ole. Seega turg hetkel vähese hinnaelastsuse tõttu praktiliselt seisab, mitte ei liigi tõusu ega languse suunas.

Oma pildi olukorrast kinnisvaraturul annab pilguheit statistikale. Kuigi nii tehingute maht ja sõlmitud ostu-müügilepingute arv on võrreldes eelmise aastaga kahanenud, siis võime graafikuid vaadates täheldada, et trend on jätkuvalt ikkagi positiivses suunas. Tagasimineku põhjuseks on pigem eelmise aasta pankade väljastatud meeletud laenumahud, mida toona usinalt ära kasutati muuhulgas ka kinnisvara soetamiseks.

Iga kingsepp peab jääma ikka oma liistu juurde. Kui aktsiakursside kiire kasvu ajal asutas suur hulk ettevõtteid oma väärtpaberiosakonna, tütarettevõtte vms., siis oli ka aeg, kus igal firmal pidi ilmtingimata olema oma maja. Paraku ei suudetud kõigi kõrvaltegevustega suurt hästi toime tulla ja saabusid raskused, kuna soetatud kinnisvara alla jäi kinni märgatav hulk käibevahendeid.

Turu elavdamiseks igal alal, sh. kinnisvaraturul, peab riik astuma konstruktiivseid samme, mis mõjutavad majanduslikku tervikut.

Arusaadavatel põhjustel vähendati järgmise aasta riigieelarvet, kuid paraku kahandati märgatavalt ka investeeringute plaani. Just nimelt riiklike investeeringute ja riiklike tellimuste abil saaks järgmisel aastal anda tõukeimpulsi, mis viiks majanduse uuesti kauaigatsetud tõusutrendile.

Külmutama peab ka kõik maksumäärad. Majandusliku surutise tingimustes on maksumäärade (näiteks mootorkütuse-, tubaka- ja pakendiaktsiisid) tõstmine äärmiselt lühinägelik tegevus ja seda isegi juhul, kui suure suuga räägitakse Euroopa Liidust, sest maksupoliitika on Euroopa Liidus iga riigi enda korraldada ja mingisuguseid alampiire maksudel praegu veel ei ole. Pigem tuleb kaaluda maksude alandamist, et rasketes oludes oleks ettevõtetel lihtsam tegevust alustada või seda edasi arendada.

Samuti ei ole mõtet riiklikel dotatsioonidel, toetustel ja subsiidiumitel nendele, kes valeotsuste tõttu on hätta sattunud, kuna need põhinevad rohkem emotsioonidel ja läbirääkimisoskustel kui ratsionaalsetel majanduslikel arvutustel. Pigem peavad riigiisad praegusel ajal eriti aktiivselt tegelema potentsiaalsete eksporditurgude avamisega sõlmides vabakaubanduslepinguid ning Eesti riigi turundus- ning reklaamikampaaniatega piiri taga.

Taolised ettevõtmised peavad ühelt poolt arendama Eesti eksporti ja teisalt tõmbama Eestisse välisinvesteeringuid. Selle tulemusena saab edukalt areneda kogu riigi majandus ja sealhulgas ka kinnisvaraturg.

Kinnisvaramaks loob segadust

Tuletades meelde eelmisi Riigikogu valimisi ja sellele eelnenud valimiskampaaniat, siis vist ainult ühes küsimuses olid kõik erakonnad üksmeelsed – elanikkonna maksukoormat ei kergitata. Siiski on viimasel ajal kuulda olnud, et riigieelarvesse planeeritakse tagasihoidlikku maksukoormuse kasvu (ca 0,2%) ning ka Koonderakonna plaanitavast kinnisvaramaksu ettevalmistamisest, millega Rahandusministeeriumis usinalt tegeletakse.

Üldiselt on kinnisvaral nagu ka igal muul varal erinevad väärtused, mis lähtuvad erinevatest aspektidest ning vaid väga harva, kui üldse kunagi on need võrdsed. Rahvusvahelised hindamisstandardid annavad varale järgmised võimalikud väärtused:

Turuväärtus – hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks hindamishetkel minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud informeeritult, kaalutletult ning ilma sunduseta. Kui kinnisvaramaksu puhul lähtuda turuväärtusest, siis see on väga erinev üle Eesti. Väiksemates asulates võib kinnisvara turuväärtus üldsegi puududa, sest puuduvad potentsiaalsed ostjad ja müüjad.

Kasutusväärtus – väärtus, mis vara annab ettevõtjale, kuid mis ei arvesta parimat kasutust ega rahalist vääringut, mida tema müügil oleks võimalik saada. Kuna tegemist on reaalse tuluga, mis efektiivse vara kasutamise puhul võib olla mitu korda kõrgem, siis kasutusväärtus ei sobi kinnisvaramaksu arvestamise aluseks mitte kuidagi.

Investeeritud vara väärtus – väärtus, mida vara omab konkreetse investori või investorite grupi jaoks kindlate investeerimiseesmärkide tõttu. Investorite investeerimiseesmärgid on erinevad, samuti ei pruugi investorid oma eesmärke avalikustada. Nii ka see väärtus ei ole adekvaatne baas kinnisvara maksustamiseks.

Kindlustatav väärtus – vara väärtus, mis on sätestatud kindlustuslepingus või poliisis sisalduva definitsiooniga. Igal kindlustusseltsil on õigus definitsioonid panna paika oma heaksarvamise järgi, samuti võivad need definitsioonid varieeruda erinevate klientide või kliendigruppide lõikes.

Hinnatud, takseeritav või maksustatav väärtus – põhineb vara hindamise ja/või maksustamisega seotud seadustes sisalduvatel definitsioonidel. Maa hindamise seaduse paragrahv 3 lõige 3 ütleb: “Hindamisel kasutatakse turuväärtuse (tehingute võrdlemise), puhastulu ja kulumeetodit ning nende meetodite kombinatsioone.” Puhastulumeetod arvestab varast saadavaid rahavooge, mis omavad suurt tähtsust äripindade ja üüripindade puhul. Omanik, kes elab korteris ei saa reeglina oma varalt konkreetset rahas väljenduvat tulu. Kulumeetodi puhul on käsitluse all kinnisvarasse tehtud investeeringud. Need meetodid on rakendatavad ainult reaalselt tegutseva kinnisvaraturu puhul, mida, nagu eespoolgi mainitud, ei ole igal pool Maarjamaal. Samuti võib probleeme tekitada asjaolu, et kõik kulutused ja ka tulud ei pruugi olla dokumenteeritud.

Jääkasendusmaksumus – hindamismeetod, mis põhineb maa jooksva kasutuse turuväärtuse hinnangul, pluss asendus- või taastamiskulud, miinus füüsiline ja moraalne kulum ning optimeerimine. Kui taastamiskulud on üle Eesti kõik ühes ja samas suurusjärgus, siis asenduskulud võivad erineda suuresti. Samuti on võrdlemisi keerukas hinnata näiteks moraalset kulumit.

Lõpetusväärtus – vara, välja arvatud maa, väärtus, juhul kui seda realiseeritakse materjalina, mida ta sisaldab, mitte ei müüda jätkuvaks kasutuseks ilma erilise paranduse või remondita.

Likvideerimisväärtus ehk sundmüügi väärtus – summa, mis on võimalik saada vara müügi eest ajaperioodil, mis on liiga lühike, et vastata turuväärtuse definitsiooni ajalisele raamistikule.

Eriväärtus – seotud mingi eriväärtuse elemendiga, mis ületab turuväärtust. See võib tuleneda näiteks vara füüsilistest, funktsionaalsetest või majanduslikest seostest mingi teise varaga nagu näiteks kõrvalasetsev vara. Eriväärtus ei pruugi olla nö. avalik – see võib olla seotud ka omaniku sentimentaalsete mälestustega lapsepõlvekodust, st. eriväärtus ei ole laiendatav kogu turu suhtes.

Millise väärtuse alusel siis rakendada kinnisvaramaksu? Nagu eespool toodud ei ole ükski rahvusvaheliselt tunnustatud väärtuse liik sobilik kinnisvara hindamiseks. Omaette temaatika puudutab veel ka seda, kes hakkab vara hindama. Kas see jääb maksuametnike otsustada, kui palju konkreetne korter või elamu maksab? See on ametnikele tänuväärne allikas korruptsiooni tekkeks, millest meil praegugi suurt puudust ei ole.

Teine võimalus on kasutada kinnisvarabüroode hinnanguid, mis annavad olukorrast vast kõige tõesema pildi. Kui arvestada hindamisakti maksumust ja kinnisvaraomanike üldarvu, siis oleks see praeguses kesises turusituatsioonis märkimisväärne lisasissetulek kinnisvarahindajatele, millele ükski kinnisvara hindamisega tegelev ettevõte kindlasti vastu ei seisa.

Omaette probleem tekib erastatud korterite omanikel Elamureformi käigus erastati inimestele korterid vallasvarana. Praegu peaks teoreetiliselt suure hooga käima nende korterite kinnistamine ehk korteriomandi seadmine. Teooria teooriaks – korteriomandi seadmise protsess nimelt seisab ja seda vaatamata isegi sellele, et aastast 2000 ei ole võimalik kinnistamata korterit osta, müüa, pantida jne. Nüüd antakse kinnisvaramaksu kehtestamise sooviga signaal, et vallasvara on siiski etem, kuna korteriomandi seadmise järel avaneb koheselt võimalus riigi kaugast täitma hakata.

Nagu ennegi on välja toodud, on kinnisvaramaksu puhul tegemist ettevõtlust ja säästjaid karistava seadusega, mis vähendab inimeste huvi kinnisvarasse investeerimisel. Korralik kinnisvaraturg, mida riik peaks igati soodustama saab sellisest maksust tuntava tagasilöögi, sest lisaks laenu tagasimaksetele peab kinnisvaraomanik hakkama koheselt tasuma ka kinnisvaramaksu.

Kuidas on olukord teistes riikides?

Soomes kehtib näiteks kinnisvaramaks, mis sel aastal on 0,9% 1,1 milj. FIM (2,86 milj. EEK) ületavalt summalt.

Hollandi residentidel tuleb seevastu tasuda 0,8% suurune netovara maks. Maksuvabade varade hulka kuulub mööbel, kunstiteosed ning investeeringud pensionifondidesse ja kindlustuspoliisidesse. Abielupaaride vara maksustatakse Hollandis ühiselt. Mitteresidentidel tuleb varamaksu tasuda Hollandi püsivale tegevuskohale (filiaalile) kuuluvalt varalt ning Hollandis asuvalt kinnisvaralt ja hüpoteekidelt Hollandis asuvale kinnisvarale.

Poolas rakendatakse kinnisvaramaksu 0,1% hoone hinnast, põllumajandusmaksu 2% põllumajandusliku tootmishoone hinnast ning kindlaksmääratud tasu ühe ruutmeetri põllumajandusliku maa eest ning metsamajandusmaksu ruutmeetri eest, mis sõltub metsa väärtusest.

Lätis on varamaksu maksjateks füüsilised ja juriidilised isikud, kes omavad Lätis asuvat vara. Varamaksuga maksustatakse põhivara ja lõpetamata ehitused. Vara väärtusega alla 1500 lati (35 000 EEK) on maksuvaba. Maksumäärad on sõltuvalt varade koguväärtusest 0,5% (kuni 25 000 latti ehk 575 000 EEK) ja kuni 4% (üle 2 500 000 lati ehk 57 milj. EEK).

Saksamaal aga tunnistati 1995.aastal vara hindamise seadus põhiseaduse vastaseks, kuna erinevat vara hinnati erinevalt (kinnisvara hinnati 1935. ja 1964. aasta hindamisaktide alusel, väärtpabereid aga börsihinna järgi) ning seetõttu erinesid maksusummad kümneid kordi. Kuna seadusandja ei osanud õiglast hindamise korda välja mõelda, mis maksumaksjaid võrdsetel alustel kohtleks, siis varamaks üldsegi kaotati.

Kas Eesti seadusandjal jätkub tarkust õiglase kinnisvaramaksu kriteeriumide ja maksu suuruse üle otsustamiseks, seda näitab aeg.

Artikkel on avaldatud 11.11.1998 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=43956

Kinnisvaramaks loob segadust

MAKSUKOORMUS: kinnisvara omamine muutub tulevikus kallimaks

Rahandusministeeriumis väljatöötatav kinnisvaramaks võib suurendada maksuametnike korruptsioonivõimalusi ning anda tagasilöögi kinnisvaraturule. Rahvusvahelised hindamisstandardid annavad kinnisvara väärtuse arvutamiseks kümmekond ise võimalust, millest erinevatel põhjustel mitte ükski ei sobi kavandatava kinnisvaramaksu määramise aluseks. Maksuametnikele oleks kinnisvara väärtuse üle otsustamise õiguse saamine tänuväärseks korruptsiooniallikaks. Targem oleks kasutada kinnisvarabüroode hinnanguid, mis annavad olukorrast kõige tõesema pildi.

Kinnisvaramaksu kehtestamisel tekib probleeme ka erastatud korterite omanikega, sest elamureformi käigus erastati inimestele korterid vallasvarana. Korteriomandi seadmise protsess aga seisab, ning seda vaatamata faktile, et alates aastast 2000 ei ole enam võimalik kinnistamata korterit osta, müüa ega pantida. Nüüd antakse kinnisvaramaksu kehtestamise plaanidega signaal, et vallasvara on siiski kasulikum omada, sest korteriomandi seadmise järel tuleb kohe riigi kaugast täitma hakata.

Tundub, et kinnisvaramaksu näol on tegemist ettevõtlust ja säästjaid karistava seadusega, mis vähendab inimeste huvi kinnisvarasse investeerida. Korralik kinnisvaraturg, mida riik peaks igati soodustama, saab sellisest maksust tuntava tagasilöögi. Näiteks peale eluasemelaenu tagasimaksete peab kinnisvaraomanik hakkama kohe tasuma ka kinnisvaramaksu.

Tundub, et maksukogujad võtavad Euroopast eeskuju. Enamikus Euroopa riikides on kinnisvaramaks juba ammu kehtestatud.

Soomes tuleb kinnisvaraomanikul maksta 0,9 protsenti 1,1 miljonit marka (2,86 miljonit krooni) ületavalt summalt kinnisvaramaksuna.

Hollandi residentidel tuleb tasuda 0,8 protsendi suurune netovara maks. Maksuvabade varade hulka kuulub mööbel, kunstiteosed ning investeeringud pensionifondidesse ja kindlustuspoliisidesse.

Poolas rakendatakse kinnisvaramaksu 0,1 protsenti hoone hinnast, põllumajandusmaksu 2 protsenti põllumajandusliku tootmishoone hinnast.

Lätis on varamaksu maksjateks isikud, kellel on Lätis vara. Vara väärtusega alla 1500 lati (35 000 krooni) on maksuvaba.

Artikkel on avaldatud 11.11.1998 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=43956

Järelevaade 1998. aasta II kvartali kinnisvaraturule

1998. aasta II kvartalis sõlmiti 9004 kinnis- ja vallasvara ning hoonestusõiguse ostu-müügilepingut. See on vaatamata kriisidele viitavatele teguritele ja raskustele pangalaenude saamisel on 22% enam tehinguid kui aasta I kvartalis. II kvartali lepingute maksumus oli aga koguni 35% suurem (2,0 miljardit krooni) kui I kvartalis.
Siiski ei saa sellest veel kaugeleulatuvaid järeldusi teha, kuna viimase nelja aasta esimene kvartal on senini alati olnud loium kauplemisperiood, millele on ka alati järgnenud suurem tõus teises kvartalis. Nii on selle aasta II kvartali tehingute arv 6% väiksem kui 1997 aasta II kvartalis.

Ei ole raske arvata seda, et tehingute arvu koha peal seisab esirinnas Põhja-Eesti (Harju maakond, sh. Tallinn), kus on II kvartalis tehtud vaid 40% tehingutest, kuid millede maksumus on olnud kaks kolmandikku (1,4 miljardit krooni) kõigist tehingutest. Teisel kohal on Lõuna-Eesti (Põlva, Tartu, Valga ja Võru maakonnad) ning kolmandale kohale pretendeerib notariaalselt tõendatud kinnis- ja vallasvara ostu-müügilepingute maksumusega Lääne-Eesti (Hiiu, Lääne, Pärnu ja Saare maakonnad), mõlemad enam-vähem 12%-ga kogu maksumusest. See jätab Kirde-Eestile (Ida-Viru ja Lääne-Viru maakonnad) ja Kesk-Eestile (Jõgeva, Järva, Rapla ja Viljandi maakonnad) vaid 10% kogu tehingute väärtusest, kuigi tehingute arv nendes piirkondades oli 28% tehingute koguarvust.

Suur osa korterite ehk eluruumide ostust-müügist käib endiselt vallasvarana, kuna korteritele ei ole seatud korteriomandit, st. vallasvara ei ole muudetud kinnisvaraks. Nii on kogu tehingutest 81% vallasvaratehingud, millede hulka kuuluvad nii eluhoonet (ehk elumajade), eluruumide (ehk korterite) kui ka mitteeluhoonete (-ruumide) ostu-müügitehingud.

Vaeslapse rolli on jäänud hoonestusõiguse lepingud, mis lepingute üldarvust moodustab vaid tühised 0,9% (83 lepingut 9004-st), ja millest lõviosa tehakse Tallinnas ja Harju maakonnas.

Üldiselt võib märgata kinnisvaraturul pidevat elavnemist, mida viimasel ajal varjutavad laenuvõimaluste äikesepilved. Võrreldes 1995. aasta I kvartaliga on notariaalselt sõlmitud ostu-müügilepingute arv suurenenud 1998. aasta II kvartalis pea neli korda, kinnisvaralepingute arv on samal ajavahemikul aga suurenenud kogunisti 36 korda, See mis näitab, et vaatamata kõigile bürokraatlikele ja muudele takistustele on vahepeal siiski suur osa hooneid ja kortereid kinnistusraamatusse jõutud kanda.

Kvaliteediklaasi järgi jagunesid ostetud ja müüdud korterid järgmiselt:
– 4% ehitus- ja siseviimistlusjärgus;
– 32% remonti vajavad;
– 50% rahuldavas seisukorras;
– 12% heas seisukorras;
– 2% uued.

Aasta esimeses kvartalis oli ostetud-müüdud korterite struktuur enam-vähem samas proportsioonis, kuid uute korterite müük on suurenenud I kvartali ühelt protsendilt kahele. Kolmas kvartal tõotab uute hoonete pealt tagasihoidlikum tulla. Seda eeskätt tingituna pankade pankrotistumiste ja liitmiste tagajärjel veelgi vähenevast konkurentsist laenuturul.

Kui kõige enam kortereid (40%) on müüdud mõlemas selle aasta kvartalis Tallinnas, siis I kvartali kolmandalt kohalt on Pärnu II-s kvartalis läinud 12%-lt 18%-ga teisele kohale. Selgeks põhjuseks on siin kuurortlinna staatus, millele arvatavasti Tartu teeb jälle ära kolmandas kvartalis, kus tudengite hordid hakkavad suvepealinna asemel vaimupealinna ründama.

Kui 1997. a. 1. jaanuariks oli erakätes 81% korteritest-elamutest, siis 1998. aasta samaks ajaks oli see number kasvanud juba 90 protsendini. Teoreetiliselt peaks see suurendama ka eluasemeturu baasi, kuid üha rohkem inimesi peavad raskenenud majandusoludes enam mõtlema töökoha säilitamisele või koguni leidmisele kui uue elamispinna hankimisele.

Seega võib märgata turu kauplemisaktiivsuse jahenemise tendentsi, mis suuresti sõltub ka olukorrast Venemaa avarustes, kuivõrd Eesti majandus idanaabriga niivõrd seotud on. Meeletutele hinnalangustele, mida prognoositud on, mina panuseid küll ei paneks, sest kõik kinnisvaramüüjad kui ka vahendajad üritavad vaatamata kesisele nõudlusele hinnataset säilitada. Seda tehakse seetõttu, et lootuses turu tõusule kaupa alla omahinna mitte ära anda.

Artikkel on avaldatud 07.10.1998 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=41955

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Kinnisvara ABC