Mustamäel hinnatakse enim Siili-Mooni tänava piirkonda

Mustamäe on Tallinna tüüpkorterite turul Õismäe järel üks hinnatumaid piirkondi, kuna heakorrastatus on tasemel ja infrastruktuur on võrreldes teiste elamupiirkondadega paremini arenenud.

Kevadel leidis aset mõningane hinnalangus, mille põhjustasid ajakirjanduses ilmunud artiklid vanemate elamute ülehinnatuse teemadel. Nüüdseks on hinnalangus pöördunud ning 2002. aasta lõpus on Mustamäe korterite hinnad aktiivse kinnisvaraturu tingimustes jõudnud samale tasemele, kust hinnalangus algas.

Suurim nõudlus Mustamäel on 1- ja 2toaliste korterite järele. 3-, 4- ja enamatoaliste korteritega toimub tehinguid vähem ja nende hinnaklass korteri üldpinna ruutmeetri kohta võrreldes 1- ja 2toalistega on üldjuhul madalam. Enimnõutavad on turul üldiselt remonditud, heas seisukorras korterid, kapitaalset remonti vajavate korterite vastu on ostuhuvi väiksem ning nende müügiperiood on pikem.

Mustamäe korteriturul on eelistatud kesklinna poole jäävad tellismajad Siili ja Mooni tänava piirkonnas. Tegemist on Mustamäe keskmisest kvaliteeditasemest paremate hoonetega. Eelistusele annavad omakorda taganttõuke selle rajooni lähedusse koondunud teenindus- ja kaubandusasutused.

Mustamäe linnaosa renoveerimata korterite hinnad on olenevalt maja üldseisukorrast ja tüübist ning paiknevusest linnaosas püsinud keskmiselt vahemikus 6000-8000 kr/m².

Remonditud, heas seisukorras korterite hinnad on olnud vastavalt vahemikus 7500-9800 kr/m², erandjuhtudel on korterite hinnad olnud ka kõrgemad, kuid seda ainult väga eksklusiivsete korterite puhul.

Eri Kinnisvara prognoosib Mustamäe kinnisvaraturule jätkuvat olulist positsiooni Tallinna kinnisvaraturul. Mustamäe populaarsust tõstavad mitmed projektid (näiteks Retke tee 17, Sõpruse pst 9, 11 ja 257, Ehitajate tee alguses TTÜ projekt, elamu Vilde tee ja Ehitajate tee nurgal). Aastases perspektiivis prognoosib Eri Kinnisvara Mustamäe korteritele hinnatõusu kuni 12%. Suurem hinnatõus puudutab renoveeritud heatasemelisi kortereid renoveeritud majades. Remonti vajavate korterite hind vanades halvemini hooldatud majades võib vähesel määral langeda.

Hooldamata elamuid ootab lammutamine

Ülle Tamm, Vestman Kinnisvara analüütik

Vestman Kinnisvara pole Mustamäe korterite hinnataseme prognoosimisel nii julge ning leiab, et aastane hinnatõus peaks jääma kindlasti alla 10 protsendi taseme. Üks kindel arengusuund lähiajal on veelgi suurem hindade diferentseerumine, ehk siis üha rohkem hakkab hind olenema konkreetsest asukohast ja ümbrusest, kortermaja üldisest seisukorrast ning korteri enda olukorrast.

Mustamäe arengusuunad sõltuvad otseselt sellest, kui hästi suudavad omavalitsused ning elamuühistud korraldada olemasoleva elamufondi parendamist ning kui palju ressursse selleks kaasatakse. Pikemas perspektiivis tekivad olukorrad, kus osade hooldamata kortermajade seisukord on nii kehv, et need lihtsalt lammutatakse ja asendatakse uutega, kuna olemasoleva korrastamine pole otstarbekas või võimalik.

Artikli autor on Oliver Makko. Artikkel on avaldatud 02.12.2002 väljaandes Äripäev –

Mustamäel eelistatakse Siili ja Mooni tänava piirkonda

Mustamäe linnaosa on Tallinna tüüpkorterite turul Õismäe järel üks kõrgemalt hinnatud piirkondi. Selle põhjuseks on piirkonna suurem heakorrastatus, rohelus ja arenenud infrastruktuur (kaubandus-, teeninduskeskused jms.) võrreldes teiste Tallinna elamupiirkondadega.

Kevadel leidis aset mõningane hinnalangus, mille põhjustas ajakirjanduse ilmunud artiklid vanemate elamute ülehinnatuse teemadel. Hinnalangus on pöördunud ning 2002. a. lõpus on Mustamäe korterite hinnad aktiivse kinnisvaraturu tingimustes jõudnud samale tasemele, kust hinnalangus algas.

Suurim nõudlus Mustamäel on 1- ja 2-toaliste korterite vastu. 3-, 4- ja enamatoaliste korteritega toimub tehinguid vähem ja nende hinnaklass korteri üldpinna ruutmeetri kohta võrreldes 1- ja 2-toalistega on üldjuhul madalam.

Enimnõutavamad on turul üldiselt remonditud, heas seisukorras korterid, kapitaalset remonti vajavate korterite vastu on ostuhuvi väiksem ning nende müügiperiood on pikem.

Mustamäe korteriturul on eelistatud kesklinna-poolsed tellismajad Siili-Mooni tänavate piirkonnas. Tegemist on Mustamäe keskmisest kvaliteeditasemest paremate hoonetega. Eelistusele annavad omakorda taganttõuke selle rajooni lähedusse koondunud teenindus- ja kaubandusasutused.

Mustamäe linnaosa renoveerimata korterite hinnad on olenevalt maja üldseisukorrast ja tüübist ning paiknevusest linnaosas olnud keskmiselt vahemikus 6000-8000 kr/m².

Remonditud, heas seisukorras korterite hinnad on olnud vastavalt vahemikus 7500-9800 kr/m², erandjuhtudel on korterite hinnad olnud ka kõrgemad, kuid seda ainult väga eksklusiivsete korterite puhul.

ERI Kinnisvara prognoosib Mustamäe kinnisvaraturule jätkuvat olulist positsiooni Tallinna kinnisvaraturul. Mustame populaarsust tõstavad mitmed projektid (nt. Retke tee 17, Sõpruse pst 9, 11 ja 257, Ehitajate tee alguses TTÜ projekt, elamu Vilde tee – Ehitajate tee nurgal).

Suurem hinnatõus Mustamäe korteriturul on toimunud 2000. kuni 2002. aastal. Aastases perspektiivis ette vaadates prognoosib ERI Kinnisvara Mustamäe korteritele hinnatõusu kuni 12%. Suurem hinnatõus puudutab renoveeritud heatasemelisi kortereid renoveeritud majades. Remonti vajavate korterite hind vanades halvemini hooldatud majades võib vähesel määral langeda.

Siili telliskivimajad
A
9000-10000
Tellismajad on väga soovitud kaup
B
8000-9000
C
7000-8000
Sõpruse pst. kesklinna poole jääv osa, Mooni tn, Tammsaare tee.
A
8500-9500
Kesklinna ja teenindusasutuste lähedal, rohelus
B
7400-8500
C
6500-7500
Mustamäe ja Vilde tee kesklinnapoolne osa, Sütiste tee
A
8000-9500
Hea transpordiühendus ja rohelus, sisekvartalites vähem müra
B
7000-8000
C
6200-7200
Akadeemia tee, Kadaka tee, Mustamäe ja Vilde tee tagumine ots
A
7500-8500
Madalamalt hinnatud, vanad elamud
B
6500-7500
C
6000-7000

A – remonditud korter, uksed-aknad vahetatud, remont moraalselt-füüsiliselt kaasaegne kasutades kõiki kaasaegseid materjale, remont kvaliteetne
B – keskmine seisukord, vaja sanitaarremonti, elamiskõlbulik, remont moraalselt vananenud
C – remonti vajav korter, uksed-aknad vahetamata, samal tasemel, mis korterikarp, mitteelamiskõlbulik, moraalselt ja füüsiliselt vananenud remont

Kinnisvarakalender: november 2002

Kuuteemad:

– tants Rannahotelli müügi ümber Pärnus;
– Linstow ankurrentnit ei tule siiski Eestisse;
– advokaat Kaasiku maatehingud.

Muud teemad:

01/11 Saare Kinnisvara avas Kuressaare kesklinnas 24 miljoni kroonise ehitusmaksumusega kaubamaja.
01/11 Tallinnas avas uksed 200 miljonit krooni maksnud Mustamäe Kaubanduskeskuse kolmas osa.
04/11 Tallinna Ülemiste kaubanduskeskuse avamine nihkub 2004. aasta kevadesse.
05/11 Tartu linnavalitsuse Jaama tänaval paiknevate 41 hoonestamata kinnistu enampakkumisele saabus tähtajaks pakkumine OÜ-lt Rõõmu Tee Arendus.
06/11 Tallinna linnavalitsus kiitis heaks eelnõu, mille kohaselt kavatseb linn taotleda Tartu maantee laiendusele ette jääva Tartu mnt 33 hoone sundvõõrandamist.
07/11 Jõhvi kesklinnas avas uksed 40 miljonit krooni maksma läinud haldus-, teenindus- ja kaubanduskeskus.
08/11 Kodumajatehase AS kavatseb rajada Tartu lähedale Ülenurmele uue elamurajooni, esimeses etapis peaks kerkima 16 elamut.
11/11 Viimsi volikogu kehtestas detailplaneeringu, mille alusel saab alustada Eesti esimese, ka vormel-3 sarjale sobiva autoringraja projekteerimist ja ehitamist.
13/11 Tallinna linnavalitsus kiitis heaks volikogu otsuse eelnõu, mille kohaselt pannakse 12 miljoni kroonise alghinnaga müüki Viru 19 hoone.
18/11 Tallinnas Kaarli kiriku kõrval lammutab FKSM Kaitseliidule kuulunud maja, mille asemele tuleb büroohoone.
18/11 Ühinenud majandus- ja kommunikatsiooniministeerium jääb senisele asukohale Tallinnas Harju tänaval, lisaks hakatakse Egico Eesti OÜ-lt rentima kõrvalolevas hoones 1250 ruutmeetri suurust pinda. Egico Eesti OÜ loobub hotelliprojektist Tallinnas Harju tänaval ja rajab hotelli endisesse Tööstuspanga majja Suur-Karja tänaval.
19/11 Tallinna ringkonnakohus jättis Tiesenhauseni majapettuse võimaldanud notari Sirje Rõõmu süüdi ametialases lohakuses.
19/11 Ametiühingute Vara Halduse OÜ-lt Laulasmaal asuva koolitus- ja puhkekompleksi ostnud AS Fablio ehitab senise hoone asemele 150-toalise konverentsihotelli.
20/11 Tallinna linnavalitsus kiitis heaks Suur-Sõjamäe tänavale rajatava Dvigateli 42,8 hektari suuruse tööstuspargi detailplaneeringu.
25/11 Kodumajagrupi AS alustab Tallinna ja Harku valla piiril Tiskre-Hansu elamurajooni rajamist, 2,5 hektarile on kavas ehitada korter- ja ridaelamuid.
25/11 Merko Ehitus ja OÜ Tervise Paradiis sõlmisid Pärnusse rajatava hotell-veekeskuse ehituslepingu, mille maksumus on 170 miljonit krooni.
26/11 Tallinna linna kolmas enampakkumine Tondiraba kinnistu müügiks 60 miljoni kroonise alghinnaga nurjus taas ostjate puudumisel.
28/11 Tallinna Merirahu elamurajooni arendaja AS-i Hestlinger pankrotitoimkond valis vara müügiks sobivaimaks Hannes Raagi pakkumise.

Kodu – tarbimine või investeering?

Tänapäeval on igapäevane olukord, kus korteriostja peab juba ostumomendil plaani soetatav kinnisvara paari aasta päerast maha müüa, et elujärje paranedes seejärel suuremasse korterisse ümber kolida. Siis jälle uus korter peatselt maja vastu välja vahetada.

Küllaga on ka inimesi, kes unelmatekodu leidnuna soovivad seal elu lõpuni elada, ega plaanigi kunagi kuhugi edasi kolida.

Erinevad tulevikukavad nõuavad erinevat lähenemist.

Inimene, kes plaanib ajapikku elutingimusi parandada peab olema kindel, et täna ostetud vara edasikolimise plaanideni jõudes maksab soetamisväärtusest rohkem. Ei ole mõtet kallilt osta, et siis odavalt edasi müüa. Vara müügist saadav tulu läheb tavaliselt uue kinnisvara soetamise omafinantseeringuks. Seetõttu on vara väärtuse säilimine ja kasv eriti olulised.

Vara väärtuse säilimine on seotud kinnisvara haldamisega nõuab jooksvaid kulutusi, mis on tarbimiskulutused. Vara väärtuse kasvu minevaid kulutusi võib nimetada investeeringuteks, mille eesmärk on tulu toota. Oluline on hinnata parenduste jaoks tehtavate kulutuste väärtust tulevasele müügihinnale – kas ikka tasub näiteks aknad välja vahetada, kuis see aasta pärast müügihinnale või likviidsusele oluliselt juurde ei anna?

Kindlat veelahet nende kulutuste vahele ettepoole vaatavalt on raske tõmmata. Küll aga võib kinnisvara realiseerimise järel öelda, milline osa kulutustest kuhu on läinud. Seda vaatamata asjaolule, et kinnisvara hinnatõus võib olla põhjustatud välistest asjaoludest, näiteks üldisest hinnataseme tõusust. Muidugi võib siin ilmneda, et kinnisvara väärtus on langenud, st. investeeringul on olnud negatiivne tootlus.

Oluline on siis asjaolu, et sellise kinnisvara investeeringu hindamine saab aset leida alles peale vara müüki. Vahepealsed ajalehesabast loetavad hinnatabelid on ainult informatiivsed – need ei kindlusta, et korteri või maja saab selle hinnaga järgmisel päeval müüdud.

Tulevikus elutingimusi parandada sooviv inimene peab hoolitsema selle eest, et täna soetatava kodu puhul on tegemist kasvava väärtusega investeeringuga, mitte ainult tarbimisega.

Teisitine on lugu inimese puhul, kel soov ühte kohta pikemaks ajaks püsima jääda.

Vara väärtuse muutus või kinnisvaraturu olukord ei mõjuta tema elukvaliteeti. Suuremat tähelepanu saab pöörata neile asjadele, mis ehk ei ole väga tasuvad, kuid muudavad kodu emotsionaalsel tasemel mõnusamaks ja hubasemaks. Siin ei ole oluline hinnata kõigi kulutuste puhul seda, kas need annavad piisava panuse kinnisvara turuväärtuse kasvu.

Kokkuvõtteks

Mõlema lähenemise puhul on oluline, et kinnisvara (turu-)väärtus ei kahaneks. Esimesel puhul on tegemist laenutagatise väärtuse vähenemisega ning sellest tulenevate edasiste eluperspektiivide halvenemisega. Laenutagatise väärtuse vähenemine võib tekitada probleeme lisatagatise leidmisega.

Pikemaajalise samas kohas elamise puhul on sageli kinnisvara perekonna suurim vara, mille väärtus ei tohi samuti lasta kukkuda. Seda juba ainuüksi seetõttu, et plaanid võivad muutuda ning järgmisse paika kolimine võib päevakajaliseks muutuda. Lisaks võib tekkida vajadus kodu laenutagatiseks pantida ning sellisel puhul on eelistatud kõrgema turuväärtusega tagatised.

Kinnisvarahinnad

Korterite keskmised hinnad (kr/m²)

1toal
2toal
3toal
4- ja enamatoal
Tallinna kesklinn:
uuselamu
15000
15000
14500
14000
renoveeritud kivimaja
12500
12500
12000
11000
renoveerimata kivimaja
11500
11500
10000
10000
puitelamu
9000
9000
8000
7000
Tallinna äärelinnad:
Õismäe
9500
9400
7500
7300
Mustamäe
9000
8500
7400
7200
Lasnamäe
8000
7600
7000
6900
Kopli, Pelgulinn
8000
7500
7200
7000

Eramute hinnad (kr/m²)

Uuseramu
Remontivajav
Amortiseerunud
Tallinna kesklinn, vanalinn, Kadriorg
Tallinna äärelinnad:
Merivälja, Kakumäe
12000
9500
9000
Nõmme, Lilleküla
12000
9500
8500
Laagri, Saue
10000
7000
6000
Kalamaja, Kopli
8000
6000
4000

Korterite ja eramute üürihinnad (kr kuus)

1toal
2toal
3toal
4toal
Eramud
Tallinna kesklinn
4000
5000
5500
7000
15000
Tallinna äärelinnad
2000
2500
3500
4000
3-20000

Äripindade rendihinnad (kr/m² kuus)

Büroo
Kaubandus
Kaasaegne laopind
Tootmispind
Tallinna kesklinn
115-180
180-400
60-110
40-70
Tallinna äärelinnad
80-120
100-300
50-110
20-70

Tänavu antakse välja rekordarv ehituslubasid

Arengud Eesti ehituses näitavad, et käesoleval aastal saab murtud kümme aastat kestnud langus elamuehitusturul.

Märkimisväärselt on hoogustunud eluruumide ehituslubade väljastamine. Käesoleva aasta kolmandas kvartalis anti kasutusluba 140 eluruumile ja eluhoonele kasuliku pinnaga 15 400m². See on küll pisut vähem kui 2001. aasta III kvartalis. Samas on ehitusturg piisavalt hüplik ja kvartaleid kõrvutades väga kaugeleulatuvaid järeldusi teha ei saa.

Kokku on 2002. aasta I-III kvartali jooksul kasutusse lubatud 465 eluruumi kasuliku pinnaga 44 500m². 2001. aasta kolme kvartaliga võrreldes tähendab see küll kasutusse lubatud eluruumide arvu kasvu 27%, kuid kasuliku pinna vähenemist 6%.

Loomulikult asub valdav enamus kasutusse lubatud eluruumidest Harjumaal ja Tallinnas – 393.

Tartu ja Pärnu maakonnas sai kasutusloa vastavalt 28 ja 24 eluruumi. Kolme kvartali jooksul ei ole Eesti Statistikaameti andmetel ükski eluruum kasutusluba saanud Hiiu, Järva, Rapla ja Saare maakondades.

Kokku on käesoleva aasta jooksul väljastatud 1489 ehitusluba eluruumidele kasuliku pinnaga 152 000m². Ehituslubasid on juba praegu väljastatud rohkematele eluruumidele kui eelmisel aastal kokku.

Seega võib prognoosida, et aasta lõpuks saab väljastatud ehituslubasid kuni 220 000m² eluruumidele.

Nii nagu kasutusse lubatud eluruumidegi puhul on ka ehituslubade pingerea tipus Tallinn ja Harjumaa. Harju maakonnas on käesoleva aasta jooksul väljastatud 1010 ehitusluba, neist 924 Tallinnas. Tartu ja Pärnu maakondades on väljastatud vastavalt 249 ja 124 ehitusluba. Ühtegi ehitusluba ei ole kolme kvartali jooksul väljastatud Jõgeva ja Järva maakondades.

Kasutusse lubatud eluruumide arvu stabiliseerumine annab põhjust prognoosida eluaseme kvaliteedi jätkuvat kasvu. Seda toetab pankade ekspansiivne eluasemelaenude väljastamine ja aktiivne kinnisvaraturg. Samad tegurid lubavad ennustada ehitusturu kasvu jätkumist.

Eesti kinnisvaraturule omaselt jääb aktiivsem elamuehitus veel vähemalt paariks-kolmeks aastaks Tallinna ja selle ümbrusesse.

Vähemal määral ehitatakse eluruume Tartu ja Pärnu linna ümbrusesse, kuid viimaste osakaal järjest suureneb.

Artikkel on avaldatud 18.11.2002 väljaandes Äripäev –

Eluruumide ehitusturg tõusuteel

Trendid ehitusturul näitavad, et käesoleval aastal saab murtud kümme aastat kestnud langus elamuehitusturul. Märkimisväärsel tõususuunal on eluruumide ehituslubade väljastamine.

Kasutusse lubatud eluruumide langustrend lõpusirgel.

Käesoleva aasta kolmandas kvartalis anti kasutusluba 140 eluruumile ja eluhoonele kasuliku pinnaga 15400m². See on küll pisut vähem kui 2001. a. III kvartalis. Samas on ehitusturg piisavalt hüplik, et kvartaleid kõrvutades väga kaugeleulatuvaid järeldusi teha ei saa.

Kokku on 2002. a. I-III kvartali jooksul kasutusse lubatud 465 eluruumi kasuliku pinnaga 44500m². 2001. a. kolme kvartaliga võrreldes tähendab see küll kasutusse lubatud eluruumide arvu kasvu 27%, kuid kasuliku pinna vähenemist 6%.

Loomulikult on valdav enamus kasutusse lubatud eluruumidest Harjumaal ja Tallinnas – 393. Tartu ja Pärnu maakonnas sai kasutusloa vastavalt 28 ja 24 eluruumi. Kolme kvartali jooksul ei ole ESA andmetel ükski eluruum kasutusluba saanud Hiiu, Järva, Rapla ja Saare maakondades.

Eluruumide ehitusturu tulevikusuundumusi kajastab väljastavate ehituslubade arv.

2002. a. III kvartali jooksul väljastati Eestis rekordiliselt 684 eluruumi ehitusluba. Nii palju ehituslube ei ole veel kunagi ühe kvartali jooksul väljastatud.

Kokku on käesoleva aasta jooksul väljastatud 1489 ehitusluba eluruumidele kasuliku pinnaga 152000m². Ehituslubasid on juba tänasel päeval väljastatud rohkematele eluruumidele kui eelmisel aastal kokku. Prognoositav on see, et aasta lõpuks saab väljastatud ehituslubasid kuni 220000m² eluruumidele.

Nii nagu kasutusse lubatud eluruumidegi puhul on ehituslubade pingerea tipus Tallinn ja Harjumaa. Harju maakonnas on käesoleva aasta jooksul väljastatud 1010 ehitusluba, neist 924 Tallinnas. Tartu ja Pärnu maakondades on väljastatud vastavalt 249 ja 124 ehitusluba. Ühtegi ehitusluba ei ole kolme kvartali jooksul väljastatud Jõgeva ja Järva maakondades.

Kokkuvõtteks.

Kasutusse lubatud eluruumide arvu stabiliseerumine annab põhjust prognoosida eluaseme kvaliteedi jätkuvat kasvu. Seda toetab pankade ekspansiivne eluasemelaenude väljastamine ja aktiivne kinnisvaraturg. Samad tegurid lubavad ennustada ehitusturu kasvu jätkumist ning ehituslubade väljastamise tõusu.

Eesti kinnisvaraturule omaselt jääb aktiivsem elamuehitus veel vähemalt paariks-kolmeks aastaks Tallinna ja selle ümbrusesse. Vähemal määral ehitatakse eluruume Tartu ja Pärnu linna ümbrusesse, kuid viimaste osakaalu vaikselt suureneb.

Põhja-Tallinnas maksab miljöö

Põhja-Tallinna peamised positiivsed tegurid on jalutuskäigu kaugusel asuv kesklinn, hea transpordiühendus linna erinevate piirkondadega, rohelus ja mere lähedus.

Nõudlus elamispindade järele jaguneb Põhja-Tallinnas paljus rahvuse järgi. Eestlased eelistavad kõrgema hinnatasemega Kalamaja ja Pelgulinna piirkonda. Mitte-eestlaste eelistus langeb Pelgurannale ja odavama hinnatasemega Koplile. Suhteliselt negatiivse mainega Kopli piirkonna valimine elukohaks tähendab tavaliselt seda, et sealsele soodsale hinnatasemele on raske alternatiivi leida.

Nõutuim korter Põhja-Tallinnas maksab 11 000 kr/m². See asub renoveeritud, kuni 16 korteriga kivitrepikojaga puumajas. Maja hoovis on kindlasti olemas koht auto parkimiseks ning võimalus pidada suvist grilliõhtut.

Eri Kinnisvara hinnangul kallinevad Põhja-Tallinnas aastases perspektiivis kõige rohkem Kalamaja korterid. Hinnatõusuks ennustame 10-15%. Hinnatõus puudutab eelkõige renoveeritud kortereid. Halvas seisukorras kortereid võib hinnatõusu asemel tabada mõningane hinnalangus või hinna püsimine praegusel tasemel.

Pelguranna korterite hinnatõus on eelkõige seotud Tallinna “mägede” korterite hinnatõusuga. Hinnanguliselt jääb see aastases perspektiivis 10% piiresse.

Kopli korterite hinnatõusu on väga vahelduva ning erineva kinnisvara tüübi ja kvaliteedi tõttu keerulisem prognoosida. Siiski võib sealgi aastases perspektiivis prognoosida hea kvaliteediga korterite hinnatõusu kuni 10%.

Põhja-Tallinnas maksab miljöö

Põhja-Tallinna peamised positiivsed tegurid on jalutuskäigu kaugusel kesklinn, head transpordiühendused, rohelus ja merelähedus.

Nõudlus elamispindade järgi jaguneb Põhja-Tallinnas paljus rahvuse järgi. Eestlased eelistavad kõrgema hinnatasemega Kalamaja ja Pelgulinna piirkondi. Mitte-eestlaste eelistus langeb Pelgurannale ja odavama hinnatasemega Koplile. Suhteliselt negatiivse mainega Kopli piirkonna elukohaks eelistamine tähendab tavaliselt seda, et sealsest soodsast hinnatasemele alternatiivi leida on raske.

Nõutuim korter Põhja-Tallinnas maksab 11000 kr/m². See asub renoveeritud kuni 16 korteriga kivitrepikojaga puumajas. Hoovis on olemas koht auto parkimiseks ning võimalus suvise grilliõhtu pidamiseks.

ERI Kinnisvara hinnangul kallinevad Põhja-Tallinnas aastases perspektiivis enim Kalamaja korterid. Hinnatõusuks ennustame 10-15%. Hinnatõus puudutab eelkõige renoveeritud kortereid. Halvas seisukorras kortereid võib hinnatõusu asemel tabada mõningane hinnalangus või hinna püsimine tänasel tasemel.

Pelguranna korterite hinnatõus on eelkõige seotud Tallinna “mägede” korterite hinnatõusuga. See jääb hinnangul aastases perspektiivis 10% piiresse.

Kopli korterite hinnatõusu on väga vahelduva kinnisvara tüübi ja kvaliteedi tõttu keerulisem prognoosida. Siiski võib sealgi aastases perspektiivis prognoosida heakvaliteediliste korterite hinnatõusu kuni 10%.

Kristiines veavad korterite hinnatõusu puitelamud

Kristiine linnaosa on Tallinna korteriturul üks kõrgemalt hinnatud piirkondi, kus korterite nõudlus ületab tunduvalt pakkumist.

Selle põhjuseks on piirkonna kesklinnalähedus, heakorrastatus ja rohelus. Samuti teenindusasutuste (näiteks Kristiine kaubanduskeskus) lähedus.

Kristiine linnaosas on enamnõutavad eriprojektiga kivimajades või puitelamutes asuvad remonditud, heas seisukorras korterid. Kapitaalset remonti vajavate korterite vastu on ostuhuvi väiksem. Puitelamute eeliseks suurte korterelamute ees on väiksem korterite arv ja enamasti piiritletud krundi olemasolu.

Puitelamutest on hinnatuimad kivitrepikojaga puumajad, mis on üldiselt paremas seisukorras. Peamised puitelamu hinnategurid on elamu seisukord, pesemisvõimaluse (vannitoa või du?iruumi) olemasolu ja krundi suurus. Hinnatud on majad, mis on varustatud tsentraalse gaasitrassiga või piisava elektrivõimsusega, et soovi korral oleks võimalik ahiküttelt üle minna gaasi- või elektriküttele ning korterisse ehitada kamin.

Kristiine linnaosa renoveerimata korterite hinnad on olenevalt maja üldseisukorrast ja tüübist ning paiknevusest linnaosas olnud keskmiselt vahemikus 7500-8500 kr/m². Remonditud, heas seisukorras korterite hinnad on olnud vastavalt vahemikus 8500-11 500 kr/m². Erandjuhtudel on korterite hinnad olnud ka kõrgemad, kuid seda ainult väga eksklusiivsete korterite puhul – näiteks uusehitistega võrreldavasse hinnaklassi kuuluvate väljaehitatud katusekorruste puhul.

Erandjuhuks saab lugeda ka ühetoalisi kortereid, mille ruutmeetri hind ei ole võrreldav 2-, 3- ja 4toaliste korterite ruutmeetri hinnaga, sest 1toalise korteri üldpind on oluliselt väiksem, pakkumisi on väga vähe ning nõudlus väga suur. Seetõttu reeglina ei mahu ühetoaliste korterite ruutmeetri hind tavapärasesse piirkonna korterite hinnavahemikku.

Eri Kinnisvara hinnangul suurenevad Kristiine linnaosas kõige rohkem puitelamutes olevate korterite hinnad. Seda eelkõige puithoonete jätkuva renoveerimise ja kruntide heakorrastamise tõttu. Oluline on ka puitasumite miljööväärtus. Hinnatõusuks võib prognoosida 10-15%, samas suurusjärgus hinnatõus on prognoositav ka kivimajade korterite turul.

Kristiine linnaosa paneelelamud konkureerivad eelkõige “mägedega” – peamiselt Mustamäega. Sealne hinnatõus küünib aastases perspektiivis 10%ni. Ostjate seas on enam eelistatud remonditud korterid.

Kristiine linnaosa korterite hinnad (kr/m²)

A – remonditud korter, uksed-aknad vahetatud, remont kvaliteetne, moraalselt-füüsiliselt kaasaegne, kasutatud kõiki kaasaegseid materjale
B – keskmine seisukord, vaja sanitaarremonti, elamiskõlbulik, remont moraalselt vananenud
C – remonti vajav korter, uksed-aknad vahetamata, samal tasemel mis korterikarp, mitteelamiskõlbulik, moraalselt ja füüsiliselt vananenud remont
Allikas: Eri Kinnisvara

Artikli autor on Oliver Makko. Artikkel on avaldatud 04.11.2002 väljaandes Äripäev –

Kinnisvarakalender: oktoober 2002

Kuuteemad:

– korteriskandaalides riigikogulased;
– avatud teelõigud – Kaubamaja ristmik, Tartu maantee läbimurre;
– Eesti Panga jätkuvad hoiatused pankadel hoolikamalt laenuriske hinnata.

Muud teemad:

01.10 Mitmed riigikogu liikmed on lasknud endale Tallinnas korterid üürida oma tuttavatelt, endaga seotud firmadelt või sugulastelt.
01.10 Tallinna linnavalitsus algatas AS-i Favorte taotlusel Väike-Õismäel Järveotsa tee 50 kinnistu detaiplaneeringu, kuhu arendaja kavatseb rajada äri- ja tootmishooneid.
01.10 Tallinna linnavalitsus algatas Põhja-Tallinnas Sõle ja Ehte tänava nurgakruntide detailplaneeringu, kuhu AS Suurlinna rajab kaubandus-teeninduskeskuse.
02.10 Tallinna Kaubamaja sõlmis rendilepingu Viru Keskuse arendajate Viru Väljaku Arenduse OÜ ning Viru Center AS-iga, Kaubamajast saab keskuse suurim rentnik.
05.10 Rakvere kesklinnas avati Lääne-Virumaa suurim kaubandus- ja bürookeskus Kroonikeskus.
07.10 Tartu linnavalitsus kuulutas välja 41 Tartu linnas Jaama tänaval paikneva kinnistu enampakkumise.
08.10 Pandi nurgakivi Maakrimajale, Eesti kõrgeimale, 109 korteriga eluhoonele.
08.10 Tallinna linnavalitsus kavatseb müüa Tallinnas Rahukohtu 5 asuva kinnistu.
10.10 Liikluseks taasavati Tallinna Kaubamaja juures asuv Gonsiori ja Laikmaa tänava ristmik.
15.10 Lahekalda elamuprojekti omandasid Merko Ehitus ja EE Grupp, kes rajavad Lasnamäele miljard krooni maksva uue korterelamute rajooni.
16.10 Ehitusfirma Koger & Partnerid rajab järgmise aasta augustiks Mustamäele Sõpruse puistee 257 krundile uue kaheksakorruselise korterelamu.
17.10 Tallinna volikogu otsustas taotleda siseministrilt kahe hoone sundvõõrandamist Tartu maanteel.
21.10 Viimsi keskkooli hoone enampakkumise võitnud AS Esmar tasus hoone eest 40,15 miljonit krooni ja on Viimsi vallaga alustamas läbirääkimisi kasutustingimuste muutmiseks.
21.10 Eesti Pank ja finantsinspektsioon soovitavad Eesti kommertspankadel jälgida tugeva laenunõudluse olukorras hoolikamalt laenuriske.
23.10 Tallinna Kaubamaja teatas, et alustab Tartu kesklinnas asuva Hansakvartali arendamist uue äri- ja ostukeskuse ehitamisega.
24.10 Ehitusfirma Merko Ehitus on alustanud Tallinasse Vabaõhumuuseumi tee algusesse 12-korruselise kortermaja ehitust.
24.10 AS-i E-Expert pankrotihaldur müüb enampakkumisel Rakvere kesklinnas asuva endise kino ja ööklubi Exclusive kinnistu alghinnaga viis miljonit krooni.
25.10 Arco Kapitalijuhtimise AS kavatseb käivitada kinnisvarasse suunatud investeerimisprogrammi.
29.10 Tartu linnavalitsus korraldab koostöös Tartu Kultuurkapitaliga Fortuuna, Pika ja Paju tänavate ning Emajõe vahelise ala arhitektuurialase võistluse.
29.10 Pärnu linnavalitsus leidis 21 miljonit kroonise alghinnaga ostja linnale kuuluvale Rannahotelli kinnistule.
29.10 Tallinna linnavalitsus algatas kuue Hobujaama tänava kinnistu detailplaneeringu koostamise, 2,5-hektarilise ala planeeringu lähteülesande koostamist taotles AS Rotermanni Kvartal.

Juhtkirja taustainfo: Põllumaad soovib ka tulevikus osta kohalik

Eesti liitumine Euroopa Liiduga annab võimaluse põllumaa hinnatõusuks. Meeletutele hinnahüpetele ei anna võimalust suur hulk söötis seisvat põllumaad.

Euroopa Liiduga liitumisel avaldavad kinnisvarahindadele survet järgmised seitse asjaolu:

inimeste ja kaupade vaba liikumine. Loob võimaluse kinnisvaranõudluse suurenemiseks;
riigi risk ja intressimäär. Eesti riigi riskimäär ja sellest tulenevalt laenude intressimäär vähenevad;
abirahad toovad täiendavat raha Eestisse, millest osa jõuab otsesemalt või kaudsemalt kinnisvaraturule;
reklaam Eestile. Liitumine ELiga on mõjusam kampaania kui “Welcome to Estonia” väljamõtlemine;
sissetulekute suurenemine annab võimaluse kallima kinnisvara soetamiseks;
majanduse elavnemine suurendab sissetulekuid ja kinnisvara nõudlust;
euro kasutuselevõtt muudab olemasolevad ELi mõistes madalad hinnad hõlpsamalt võrreldavaks.
Liitumisvaimustus on juba tõstnud hinda
Surve hindadele võib olla tugevam või nõrgem. On ju juba tänagi palju investeeringuid tehtud kindla hinnatõusu arvestusega – juba täna on makstud odavama Eesti kinnisvara eest kõrgemat Euro-hinda. See tähendab, et liitumisvaimustusest ajendatud hinnatõus on toimunud juba täna.

Samad tegurid avaldavad survet põllumaa hinnale. Aktiivne kinnisvaraturg põllumaade turule veel jõudnud ei ole. Seni annab veel alternatiivsetes kinnisvaraturu sektorites kasumit teenida. Elu loomuliku ringkäigu eest ei saa põllumaa kaitstud olema.

Kui tänased tulusamad kinnisvarasektorid ajapikku atraktiivsuse kaotavad, siis jõuab turuteravik põllumaadeni. Ei pea omama üleloomulikke võimeid ennustamaks, et selle protsessiga kaasneb märkimisväärne hinnatõus.

Kas hinnatõus on tingitud Eesti kinnisvaraturu loomulikust arengust või liitumisest Euroopa Liiduga? Kindlasti on oma mõju mõlemal teguril, mis teineteist vastastikku võimendavad.

Eesti ja Soome võrdlus ei ole kohane
Kas hinnatõus on viis või kümme korda? Sellele küsimusele adekvaatset vastust anda ei ole võimalik. Võrrelda tänast Eesti ja näiteks Soome põllumaa hinda ei ole kohane. Muude turutegurite erinevus põhjendab hindade erinevust piisavalt.

Hindade muutus sõltub põllumaa nõudluse kasvust. See omakorda on otseses sõltuvuses tulevastest põllumajandustoetustest. Samuti suutlikkusest tegeleda efektiive põllumajandustootmisega. See tähendab, et põllumaa hind sõltub Eesti põllumajanduse konkurentsivõimelisusest.

Ei ole põhjust arvata, et Eestisse peaks hord euro-põllumehi tulema, kel kõigil kange soov Eesti põldudel Jõgeva kollast kasvatada. Samuti ei sunni kõrgem sissetulek või madalam laenuintress kuidagi põlist linlast põllumaad soetama ja lehmi karjatama.

Nõudlus põllumaa järele saab Eestis olema siseriiklik ja suunatud peamiselt põllumajandusega tegelejate endi poolt. Loomulikult jääb oluliseks turu mõjutajaks Euroopa Liidu põllumajandust soosiv poliitika.

Artikkel on avaldatud 30.10.2002 väljaandes Äripäev –

Põllumaad soovib osta kohalik

Euroopa Liiduga liitumine annab võimaluse põllumaa hinnatõusuks. Meeletutel hinnahüpetele ei anna võimalust suur hulk söötis seisvat põllumaad.

ELiga liitumisel avaldavad kinnisvarahindadele survet järgmised asjaolud:
– inimeste ja kaupade vaba liikumine – annab võimaluse kinnisvara nõudluse suurenemiseks;
– riigi risk ja intressimäär – Eesti riigi riskimäär ja sellest tulenevalt laenude intressimäär vähenevad;
– abirahad – abirahad toovad täiendavat raha Eestisse, millest osa jõuab otsesemalt või kaudsemalt kinnisvaraturule;
– reklaam Eestile – liitumine ELiga on mõjusam kampaania kui “Welcome to EstOnia” väljamõtlemine;
– sissetulekute suurenemine – sissetulekute suurenemine annab võimaluse kallima kinnisvara soetamiseks;
– majanduse elavnemine – majanduse elavnemine suurendab sissetulekuid ja kinnisvara nõudlust;
– euro kasutuselevõtt – muudab olemasolevad ELi mõistes madalad hinnad hõlpsamalt võrreldavaks.

Surve hindadele võib olla tugevam või nõrgem. On ju juba tänagi palju investeeringuid tehtud kindla hinnatõusu arvestusega – juba täna on makstud odavama Eesti kinnisvara eest kõrgemat Euro-hinda. St. liitumisvaimustusest ajendatud hinnatõus on toimunud juba täna.

Samad tegurid avaldavad survet põllumaa hinnale. Aktiive kinnisvaraturg põllumaade turule veel jõudnud ei ole. Seni annab veel alternatiivsetes kinnisvaraturu sektorites kasumit teenida. Elu loomuliku ringkäigu eest ei saa põllumaa kaitstud olema. Kui tänased tulusamad kinnisvarasektorid ajapikku atraktiivsuse kaotavad, siis jõuab turuteravik põllumaadeni. Ei pea omama üleloomulike võimeid ennustamaks, et sellega kaasneb märkimisväärne hinnatõus.

Kas hinnatõus on tingitud Eesti kinnisvaraturu loomulikust arengust või liitumisest Euroopa Liiduga? Kindlasti on oma mõju mõlemal teguril, mis teineteist vastastiku võimendavad.

Kas hinnatõus on viis või kümme korda? Sellele küsimusele adekvaatset vastust anda ei ole võimalik. Võrrelda tänast Eesti ja näiteks Soome põllumaa hinda ei ole kohane. Muude turutegurite erinevus põhjendab hindade erinevust piisavalt.

Hindade muutus sõltub põllumaa nõudluse kasvust. See omakorda on otseses sõltuvuses tulevastest põllumajandustoetustest. Samuti suutlikkusest tegeleda efektiive põllumajandustootmisega. St. Eesti põllumajanduse konkurentsivõimelisusest.

Ei ole põhjust arvata, et Eestisse peaks hord euro-põllumehi tulema, kel kõigil kange soov Eesti põldudel Jõgeva kollast kasvatada. Samuti ei sunni kõrgem sissetulek või madalam laenuintress kuidagi põlist linlast põllumaad soetama ja lehmi karjatama. Nõudlus põllumaa järele saab olema siseriiklik ja suunatud peamiselt põllumajandusega tegelejate poolt. Loomulikult jääb oluliseks turu mõjutajaks ELi põllumajandust soosiv poliitika.

Eestlased püstitasid uue rekordi eluasemelaenude võtmisel

Eluasemelaenude väljastamine Eestis on taas rekordiline ning ei näita jahtumise märke. Vaatamata analüütikute ja keskpanga hoiatustele väljastati käesoleva aasta kolmandas kvartalis järjekordselt rekordilises mahus eluasemelaene – 1,4 miljardit krooni.

Käesoleval aastal on eluasemelaene väljastatud juba 3,3 miljardit krooni, mis on pisut vähem kui 1999. ja 2000. aastal kokku.

Eluasemelaenude jääk on aktiivse turu tingimustes kasvanud 8,4 miljardi kroonini. See on 2,9 miljardi krooni võrra ehk 53 protsenti mullusest tasemest kõrgemal.

Eraisikule väljastatud laenudest on suurenenud just eluasemelaenude osakaal. Kui 1998. aastal olid kõigi eraisikulaenude rahalisest mahust 54 protsenti eluasemelaenud, siis käesoleva aasta esimese kolme kvartali näitaja on juba 81 protsenti.

Eluasemelaenude osakaalu jätkuv suurenemine on olnud püsiv trend alates 1997. aastast, millest alates peetakse eraldi statistikat eluasemelaenude kohta.

Eesti kroonide baasil väljastatud eluasemelaenude intressimäär oli kolmandas kvartalis 10,9 protsenti. Sellisel tasemel on see juba aasta kõikunud. Enamjagu eluasemelaenudest väljastatakse siiski euro baasil.

Euros väljastatud eluasemelaenude intressimäär on järjekordselt jõudnud kõigi aegade madalaimale tasemele – 7,3 protsenti. Sellele on kaasa aidanud eluasemelaenude intressimäära arvestamise aluseks olev euribori alanemine.

Seni veel ei paista, kas laenuturule on avaldanud mõju septembris Eesti Panga initsiatiivil Eestist välja viidud valitsuse hoiused või hoiatused pankadele laene ilma omafinantseeringuta mitte väljastada.

Küll võib aga öelda, et läbi aastate on olnud kõige aktiivsem eraisikulaenude kuu september ning seda trendi ei ole suudetud murda.

2002. aasta paistab murdvat senikestva kümneaastase languse elamuehituses. Sellest tekitatud pakkumispoolne konkurents ei luba kinnisvaraturu aktiivsusel jahtuda. Laenuturu kasvu viib edasi ka sissetulekute tõus.

Eelmistest aastastest erinevalt tuleb välja tuua väiksem surve kinnisvarahindadele. Praegu piirab hinnatõusu oluliselt uusehitiste hind, mis ei luba olemasoleval kinnisvaral liialt kallineda.

Uusi laenurekordeid aitavad luua pankade eluasemelaenude programmid: Hansapangal “Minu kodu”, Ühispangal “Oma kodu laen” ja “Kodulaen”, Sampo Pangal “Oma kodu Sampost” ja Nordea Panga eluasemelaen.

Artikkel on avaldatud 30.10.2002 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=218829

ELuasemelaenude intressimäär on kõigi aegade madalaim

Eluasemelaenude väljastamine on taas rekordiline. Seda toetab soodne intressimäär ja pankade aktiivsed eluasemelaenude programmid.

Eesti eluasemelaenude turg ei näita jahtumise märke. Vaatamata analüütikute ja keskpanaga hoiatustele väljastati käesoleva aasta kolmandas kvartalid järjekordselt rekordilises mahus eluasemelaene – 1,4 miljardit krooni. Käesoleval aastal on eluasemelaene väljastatud juba 3,3 miljardit krooni, mis on pisut vähem kui 1999. ja 2000. aastal kokku.

Eluasemelaenude jääk on aktiivse turu tingimustes kasvanud 8,4 miljardi kroonini. See on 2,9 miljardi krooni võrra ehk 53% mullusest tasemest kõrgemal.

Eraisikule väljastatud laenudest on suurenenud just eluasemelaenude osakaal. Kui 1998. a. oli kõigist eraisikulaenude rahalisest mahust 54% eluasemelaenud, siis käesoleva aasta esimese kolme kvartali näitaja on juba 81%. Eluasemelaenude osakaalu jätkuv suurenemine on olnud püsiv trend alates 1997. aastast, millest alates peetakse eraldi statistikat eluasemelaenude kohta.

Eesti kroonide baasil väljastatud eluasemelaenude intressimäär oli kolmandas kvartalis 10,9%. Sellisel tasemel on see juba aasta kõikunud. Enamus eluasemelaenudest väljastatakse siiski euro baasil. Euros väljastatud eluasemelaenude intressimäär on järjekordselt jõudnud kõigi aegade madalaimale tasemele – 7,3%. Sellele on kaasa aidanud eluasemelaenude intressimäära arvestamise aluseks olev euribori alanemine.

Seni veel ei paista, kas laenuturule on avaldanud mõju septembris Eesti Panga initsiatiivil Eestist välja viidud valitsuse hoiused või hoiatused pankadele laene ilma omafinantseeringuta mitte väljastada. Küll võib aga öelda, et läbi aastate on olnud kõige aktiivsem eraisikulaenude kuu september ning seda trendi ei ole suudetud murda.

2002. aasta paistab murdvat senikestva kümneaastase languse elamuehituses. Sellest tekitatud pakkumispoolne konkurents ei luba kinnisvaraturu aktiivsusel jahtuda. Laenuturu kasvu viib edasi ka sissetulekute tõus.

Eelmistest aastastest erinevusena tuleb välja tuua väiksem surve kinnisvara hindadele. Hinnatõusu tänasel päeval piirab oluliselt uusehitiste hind, mis olemasoleval kinnisvaral ei luba liiga kalliks muutuda.

Uusi laenurekordeid aitavad luua pankade eluasemelaenude programmid – Hansapangal Minu Kodu, Ühispangal Oma Kodu Laen ja Kodulaen, Sampo Pangal Oma Kodu Sampost ja Nordea Panga eluasemelaen.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Korteriühistu raamatupidamine ja majandusaasta aruande koostamine