Tartu samm väärib järgimist

27/07/00 Positmees kirjutas Tartu linnas peale üüri piirmäära kaotamist üürimäära suurenemisest 2-8 korda. Head ajakirjanduslikku tava järgides oli juurde toodud dramaatiline seik, kus vaesemad inimesed suurenevate kulutuste tõttu raskustesse sattuvad. Imekombel oli kirjeldatud ka juhuseid, kus üürimäära suurenemine üürnike suurt ei morjendanud.

Üürimäärade regulatsiooni alt vabastamine võib tunduda saatanliku tembuna kogu vaesema elanikkonna vastu. Aeg-ajalt kostab ikka hüüdeid kuratlikest omanikest, kes vaeselt üürnikult seitse nahka üritavad koorida.

Milles on probleem?

Me elame turumajanduslikus riigis, kus kapital ehk maja peab tulu tootma. Vastasel korral peab kapitalist loobuma. Kapitali võime tulu toota annab motivatsiooni kapitali hoida olukorras, et tulu oleks kindel. Elamu puhul tähendab viimane, et maja peab olema elamiskõlblik ja üürnikele atraktiivne.

Omanikele tagastatud üürimajad on tulu mittetootev kapital ja tulu mittetootmine peegeldub ehedalt hoonete heakorras – katus jookseb läbi, uksed-aknad lasevad tuult läbi, torud lekivad jne. Omandist ei loobuta vaid seetõttu, et oodatakse üürilepingute lõppemist, mille järel oleks võimalik omandit kasumlikult majandama hakata.

Üürimäärade vabastamine annab tunnustust, et Eesti iseseisvumise ja omandireformiga soovisime taastada eraomanike vabariiki, mitte sotsialistlikku omandit ülistavat monstrumit.

Omanik ei ole koll

Järgmise sammuna tuleb teadvustada, et üürimaja omanik ei ole koll, keda vihata. Omanik, kes peab elamu tulu tootma panema, on üürnike olemasolust ülimalt huvitatud. Üürnike peletamine liigkõrge üüriga on kahjulik nii üürnikule kui omanikule, sest üürniku ärakolimisel kaotab omanik tuluallika.

Paraku kulgeb majanduselu tsüklite kaupa ja kindlasti võib näha liigsetesse kõrgustesse püüdlevaid üürimäärasid. See on paratamatu asjade areng, mis sunnib üürnike hääletama jalgadega ehk liikuma sobilikumale pinnale. Viimane omakorda toob põhjendamatult kõrge üürimäära alla.

Hädalistele abi omavalitsuselt

Kindlasti on hulk inimesi, kes ei suuda maksta uut kõrgemat üürimäära. Lahendus nende abistamiseks ei ole mitte kogu üürisektori hindade reguleerimine, vaid konkreetsete abivajajate toetamine. Senini olid sotsiaalabi pakkujateks põhimõtteliselt majaomanikud, kes loobusid oma tahte vastaselt ja omavalitsuse sunnil tulust, et abivajajale eluaset pakkuda. Toetuse peab siiski organiseerima omavalitus!

Tartu samm üüride vabastamisel on heaks näiteks kõigile teistele omavalitsustele. Siiski ei maksa liialt kiirustada. Kindlasti tasub oodata kuu või kaks, kuid mitte asjatult venitada, ja õppida Tartu kogemusest, et paremini vältida üürimäärade vabastamisest tulenevaid raskuseid. Samas on üürimäärade vabastamine tegur, mis elavdab kinnisvaraturu seni suht tundmatut üüriturgu. Üüriturg on aga erititähtis just nimelt vaesemale elanikkonnale – neile, kellele on vaja abi pakkuda.

Väärt samm

Postimees (27.07.) kirjutas Tartu linnas pärast üüri piirmäära kaotamist üürimäära suurenemisest kaks kuni kaheksa korda. Üürimäärade regulatsiooni alt vabastamine võib tunduda saatanliku tembuna kogu vaesema elanikkonna vastu. Aeg-ajalt kostab ikka hüüdeid kuratlikest omanikest, kes vaeselt üürnikult seitse nahka üritavad koorida.

Milles on probleem?

Me elame turumajanduslikus riigis, kus kapital peab tulu tootma. Kapitali võime tulu toota annab motivatsiooni kapitali hoida olukorras, et tulu oleks kindel. Elamu puhul tähendab viimane, et maja peab olema elamiskõlblik ja üürnikele atraktiivne. Omanikele tagastatud üürimajad on tulu mittetootev kapital ja see peegeldub ka hoonete heakorras – katus jookseb läbi, uksed-aknad lasevad tuult läbi, torud lekivad jne. Omandist ei loobuta vaid seetõttu, et oodatakse üürilepingute lõppemist, mille järel oleks võimalik omandit kasumlikult majandama hakata. Üürimäärade vabastamine annab tunnistust, et Eesti iseseisvumise ja omandireformiga soovisime taastada eraomanike vabariiki, mitte sotsialistlikku omandit ülistavat monstrumit.

Omanik, kes peab elamu tulu tootma panema, on üürnike olemasolust ülimalt huvitatud. Üürnike peletamine liigkõrge üüriga on kahjulik nii üürnikule kui omanikule, sest üürniku ärakolimisel kaotab omanik tuluallika. Paraku kulgeb majanduselu tsüklite kaupa ja kindlasti võib näha liigsetesse kõrgustesse püüdlevaid üürimäärasid. See on paratamatu asjade areng, mis sunnib üürnikke liikuma sobilikumale pinnale. See toob põhjendamatult kõrge üürimäära alla.

Abi omavalitsuselt

Lahendus nende inimeste abistamiseks, kes ei suuda kõrget üürimäära maksta, ei ole mitte kogu üürisektori hindade reguleerimine, vaid konkreetsete abivajajate toetamine. Seni olid sotsiaalabi pakkujateks põhimõtteliselt majaomanikud, kes loobusid oma tahte vastaselt ja omavalitsuse sunnil tulust, et abivajajale eluaset pakkuda. Toetuse peab siiski organiseerima omavalitsus!

Tartu samm üüride vabastamisel on heaks näiteks kõigile teistele omavalitsustele. Siiski ei maksa liialt kiirustada – tasub õppida Tartu kogemusest, et paremini vältida üürimäärade vabastamisest tulenevaid raskusi. Samas on üürimäärade vabastamine tegur, mis elavdab kinnisvaraturu üüriturgu, mis on eriti tähtis just nimelt vaesemale elanikkonnale – neile, kellele on vaja abi pakkuda.

Artikkel on avaldatud 29.07.2000 väljaandes Postimees –

Turg elab hindade tõusu ootuses

I kvartali kinnisvaraturu statistilised näitajad loovad optimistliku meeleolu. Kuivõrd esimene kvartal on tsüklilise kinnisvaraturu langusfaas, siis käesoleval aastal ületab sõlmitud lepingute arv kõik varasemad aastad.

Karta võib, et 97. aasta kinnisvaraturu “hullud päevad” ei kordu ja sellisesse olukorda me enam ei jõua, kus kinnisvara märgatavat hinnatõusu võib oodata juba järgmiseks päevaks.

Käesoleva aasta kinnisvaratehingute kogumahuks võib ennustada 42 000 tehingut koguväärtuses 12 000 mln. krooni. Endiselt jääb pealinna ja selle ümbruse kanda 75% tehingutest.

Müügihinnad on asunud tõusuteele.

Kui rääkida kinnisvara hinnatõusust, siis on raske teha otsuseid arenevate lokaalsete turgude kohta väiksemate maakondade keskustes. Nende hindade muutumisi võib endiselt võrrelda etteennustamatu Browni liikumisega.

Rahva ostujõud kasvab, kuid sellega käib kaasas ka teadlikkuse ja nõudmiste kasv. Peamine kinnisvarahinna mootor – majanduskasv, on samuti tõusuteele asunud.

Nii võib väita, et kinnisvara hind ühegi objekti puhul langeda ei saa. Reaalsus teeb sellesse väitesse korrektuuri ning sunnib siiski alandama põhjendamatult ülehinnatud rendi- ja müügihindasid.

Kuivõrd majanduskasvu keskus asub Tallinnas ja selle ümbruses, siis on selles piirkonnas oodatav ka suurim hinnatõus, mis eriti unikaalsete elamispindade puhul võib olla kuni 25%.

Viimasest numbrist ei tasu liigsesse vaimustusse sattuda paneelmaja korteriomanikel. Tüüpkorterite turg käib juba ammu ühte jalga pigem keskmise palga suurenemisega. Oodata 10-15% hinnatõusu Tallinna “mägede” korterite puhul on täiesti reaalne. Keskmisest palgast kiirema hinnatõusu tekitab siin laenuvõimaluste avardumine.

Hinnatõusust ei saa rääkida büroopindade puhul.

Kontoripindade turul on otsijal endiselt tegemist suhteliselt suure valikuga, kust võib igale maitsele üht-teist leida. See ei anna büroopindade omanikele suurt võimalust hinnatõusust rääkida.

Üha olulisemaks muutuvad koos kontoriruumidega pakutavate teenuste kvaliteet. Rentnikud ei ole küll eriti huvitatud nn. täisteenindusega büroodest, kuid nö. tavateenused – elekter, telefonid, vesi jne, peavad funktsioneerima probleemivabalt.

Kokkuvõtteks võib öelda, et majanduskeskkonna paranemisega on positiivses suunas liikunud ka kinnisvaraturg. Ettearvamatute tagasilöökide tulemata jäämisel ootab stabiilne tõusutrend meid ka järgmisel aastal.

Artikkel on avaldatud 24.07.2000 väljaandes Äripäev –

E-äri mõju kinnisvaraturule on väike

Internetti ülistavad visionäärid kuulutavad hukku kinnisvaravahendusele ja ennustavad, et kinnisvara osatähtsust ettevõtte edukuse juures ootab juba lähitulevikus märgatav kahanemine. E-majanduse arengu tulemusena peaks kaduma kasu toote või teenuse tarbijale lähedal olemisest, sest vajalik hüvis toimetatakse tarbijani üha lühema ajaga kasvõi teisest maailma otsast.

Nii ennustatakse, et kogu kaubandus kolib arvutivõrku ning kaupluseruumide järele vajadus kaob. Kuna suureneb kaugtöö populaarsus, siis kaob sarnaselt vajadus kontoripindade järele. Kaugtöö annab võimaluse rohelusse uppuvas maamajas tööd teha ja seetõttu peaks kaduma linnadele nii omapärased liiklusummikud.

Kuivõrd arvestavad toodud nägemuspildid reaalsust?

Hambapastat ostes ei ole oluline seda katsuda ja maitsta. Kord juba proovituna on selge pilt olemas, mis peitub teises sama kirja kandvas tuubis. Küll tahaks aga selga proovida uut tuulepluusi, mille tarbimisomaduste kohta särav klantspilt ja paarirealine tutvustav tekst valgust kiirgaval monitoril ei suuda öelda, kas see ikka kindlasti selga istub. Seega peab mõningate kaupade ostmiseks ikkagi poodi külastama.

Ära ei tohi siiski unustada, et tänapäevases tarbimisühiskonnas on sisseostude tegemisest loodud ettevõtmine, mis juba on asi iseeneses. Kaubamajad on kui meelelahutuskohad, kuhu ei minda vaid oste sooritama, vaid kaubaküllust nautides meelt lahutama.

Võib prognoosida, et tavakauplustele täienduseks tekkivad virtuaalkaubamajad ei lükka traditsioonilist ettevõtet teepealt mitte kõrvale, vaid need annavad tarbijatele pigem ühe uue alternatiivse võimaluse sisseostude läbiviimiseks.

Kaubanduse võrku kolimist võib võrrelda ajalehtede ja televisiooniga. Kuigi viimase tekkel ennustati trükiajakirjanduse kiiret surma, siis seda siiski ei tulnud. Siiani eksisteerivad mõlemad sõbralikult edasi ja ei ühe ega teise meediakanali kadumist oodata ei ole.

Tootmis- ja laopindade turu muutused on sarnased.

Tootmist ei ole võimalik Internetti viia. Küll on võimalik Interneti abil hõlpsalt leida, kus on odavaim võimalus tootega läbi viia mõni vajalik protseduur, näiteks pakendamine.

Kuna infotehnoloogia võimaldab leida organiseerida transpordilogistikat, siis peaks suurenevate transpordikoguste tõttu suurenema vajadus laopindade järele. Samas aitab kiireltarenev transpordiskeem vähendada ladustamisaega, mis hoopis vähendab laopindade vajadust. Kumb neist teguritest peale jääb on raske ütelda.

Mõju elamis- ja büroopindade turule on minimaalne.

Elamispinna asukoht on tihedalt seotud töökohtade paiknemisega – kui on tööd, siis võib sellesse piirkonda elama kolida. Seos on ka vastupidine – ettevõtted otsivad kvalifitseeritud tööjõudu. Tegemist on ennast võimendava protsessiga, mis ei luba tihedat inimkontsentratsiooni laguneda ja linlasi maale pageda.

Kuigi mingil määral suureneb kaugtöö tegemise võimalus, siis enamus tegevusi vajab paratamatult kontoris kolleegidega õlg õla kõrval tegutsemist. Kui telefonikõne suudaks tehnika võimalusi kasutades sekretär kodustki õigele kaastöötajale suunata, siis kohvitegemiseks peab ta füüsiliselt kohal olema.

Mis on e-majanduse mõju kinnisvaraturule tervikuna?

E-äri mõju eitamine on lühinägelik, kuid seda mõju ei ole mõtet ületähtsustada. Tuletame samas meelde aastataguseid arvutispetsialistide õudus- ja hirmujutte aastatuhande arvutiveast, mis peaaegu, et tuumasõja pidi vallandama. Siiski toona visionäärid eksisid ja millenniumikatastroof jäi meie kõikide õnneks tulemata.

Tuleviku kinnisvaraturg saab täiendust e-äride spetsiifika tõttu, kuid kollapsi ootamine on liiast. Üht-teist võib kaduda, kuid mitte selleks, et surra, vaid et uues kvaliteedis taastekkida. Näiteks võivad kaduda pangakontorid. Samas tekkivad juurde uut funktsiooni kandvad kinnisvaraobjektid – avalikud internetipunktid, mis täidavad muuhulgas pangakontori funktsioone.

Eelkõige mõjutab e-majandus kinnisvara nõudluse ja pakkumise kokkusobitamist ehk Internet aitab ühest küljest kaasa müügitegevusele, teisest küljest on soovijal nõutavat objekti lihtsam leida.

Olgu tegemist m-, e- või mis iganes majandusega, siis nii nagu Päike tõuseb majandusarengule vaatamata endiselt idast, jääb kinnisvaraturg endiselt sõltuma esmajoones makromajanduslikest teguritest – majanduskasv, intressimäärad, inflatsioon, sissetulekute tase jne.

Интерес к квартирной бирже близок к нулю

В минувшем году Таллиннская горуправа приняла решение создать базу данных о продаваемых и покупаемых квартирах. Целью начинания было названо желание помочь малообеспеченным горожанам решать свои проблемы по продаже и покупке квартир без маклеров. Теперь эта база создана и вроде бы начала функционировать. Однако пользы от неё никто не видит.

О чeм говорит первый опыт работы системы

Руководитель отдела регистрации Таллиннского департамента городского имущества Тийна Сори признаёт, что созданная база данных сложна в работе. Самое же главное – к ней нет никакого интереса. Для решения квартирной проблемы с её помощью было всего лишь около 60 обращений.

Собственно в Таллинне есть две базы квартирных данных. Одна общегородская содержит информацию о свободных помещениях в муниципальном жилфонде (большинство из них не пригодно к проживанию). Другая формируется самоуправлениями частей города на основании заявлений жителей, желающих продать, купить или обменять квартиру. Но несмотря на их наличие, большая часть “квартироискателей” и сегодня предпочитает привычное перелистывание газетных полос с объявлениями.

 

Затея была обречена с самого начала

Таллиннские бюро недвижимости с самого начала расценивали попытку горуправы создать т.н. квартирную биржу, как бессмысленную. Аналитик Rime Kinnisvara Тыну Тоомпарк констатирует, что затея эта была обречена с самого начала, так как по своей сути база данных горуправы попросту дублирует газетные объявления. “Это ненужное и непродуманное начинание. Человеку только лишь даётся информация, причём никем не проверенная, после чего начинается самое сложное, но там уже он должен действовать на свой страх и риск”, – замечает Тоомпарк.

Interneti laienemine muudab maakleri tööülesandeid

Info vahendajaks olnud maakler muutub tulevikus peamiselt kliendinõustajaks

Nagu kogu maailma majanduse arengut, mõjutab interneti üha laialdasem levik koos tehnoloogiliste võimaluste avardumisega märgatavalt ka kinnisvaraturgu. Selle taustal on maakleri infovahendaja roll kinnisvaraturul üha rohkem muutmas nõustaja rolliks.

Võiks ju arvata, et vajadus kinnisvaramaakleri elukutse järele kaob peatselt, sest informatsioon kinnisvara müügiobjektide ja tehingu protsessi kohta on huvilistele internetist üha lihtsamalt ja paremini kättesaadav. See lahend eeldaks, et maakler on vaid infosõlm, kes kogub kokku andmed turul müügil olevate objektide kohta ja pakub neid tema poole pöörduvatele ostuhuvilistele.

Ainult infopunktina töötavaid maaklereid on Eestis hulgi ja nende amet on tõepoolest hukule määratud. Siiski ei maksa veel kogu kinnisvaramaaklerlust enneaegselt leinama hakata.

Maaklerite tegevus peab astuma ja ongi juba astumas uuele kvalitatiivsele tasemele. Maaklerid peavad omandama uued oskused ning hakkama täitma uusi ülesandeid, mida osad neist on mingil määral juba ka teinud.

Lisaks info kogumisele peab uue ajastu maakler olema mitte müügimees, vaid pigem konsultant. Konsultandist maakleri eesmärk on leida võimalikke kinnisvara müügivõimaluste seast soodsaim – see tähendab piisavalt odavalt ja kiiresti. Maakler peab aitama ostjat laialdaste rahastamisvõimaluste seas orienteerumisel. Praegu peab aga kurvastusega tõdema, et iga maakler ei suuda selgitadagi, mis vahe on laenul ja liisingul.

Tuleviku maakleri üks oluline funktsioon on ka tehingu lõpuleviimise toetamine. Selle jaoks on vaja hankida omandiõiguse edasiandmiseks vajalikke tõendeid, tellida laenu taotlemiseks kinnisvara hindamisakte, eriti tähtis on aga korrektne ning oskuslikult koostatud ostu-müügileping.

Maakler peab lisaks pakkumiste ja päringute kogujaks ning edastajaks olemisele teadma olemasolevatest ja kavandatavatest planeeringutest, et mitte müüa suvemaja tuleviku tööstuskeskusesse; omama korralikku ülevaadet turuolukorrast, et osata õigel ajal soovitada kinnisvara ostu või müüki.

Kinnisvaraobjektide unikaalsusest tingituna jääb alati tehingu oluliseks osaks hinnaläbirääkimine. Selleks on vaja spetsialisti, kes suudab näha olulisi nüansse, mis ilmnevad vaid kinnisvara puhul.

Maakleri tegevust ei saa kunagi täielikult asendada elektrooniliste kanalitega. Isegi tehnoloogia jõudmine tasemele, kus väljavalitud müügipakkumisi saab vaadata on-line videona, jääb oma silm ikkagi kuningaks. Selleks, et teha valik kümnete pakkumiste ja pakkujate seast, on hea omada kõrval kinnisvaraspetsialisti – kedagi, kes on usaldusväärne abimees kliendi elu tõenäoliselt kõige suurema tehingu sooritamisel, millega eksimine annaks rahakotis tunda aastaid või koguni aastakümneid.

Artikkel on avaldatud 31.05.2000 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=67907

Interneti laienemine muudab maakleri tööülesandeid

Info vahendajaks olnud maakler muutub tulevikus peamiselt kliendinõustajaks

Nagu kogu maailma majanduse arengut, mõjutab interneti üha laialdasem levik koos tehnoloogiliste võimaluste avardumisega märgatavalt ka kinnisvaraturgu. Selle taustal on maakleri infovahendaja roll kinnisvaraturul üha rohkem muutmas nõustaja rolliks.

Võiks ju arvata, et vajadus kinnisvaramaakleri elukutse järele kaob peatselt, sest informatsioon kinnisvara müügiobjektide ja tehingu protsessi kohta on huvilistele internetist üha lihtsamalt ja paremini kättesaadav. See lahend eeldaks, et maakler on vaid infosõlm, kes kogub kokku andmed turul müügil olevate objektide kohta ja pakub neid tema poole pöörduvatele ostuhuvilistele.

Ainult infopunktina töötavaid maaklereid on Eestis hulgi ja nende amet on tõepoolest hukule määratud. Siiski ei maksa veel kogu kinnisvaramaaklerlust enneaegselt leinama hakata.

Maaklerite tegevus peab astuma ja ongi juba astumas uuele kvalitatiivsele tasemele. Maaklerid peavad omandama uued oskused ning hakkama täitma uusi ülesandeid, mida osad neist on mingil määral juba ka teinud.

Lisaks info kogumisele peab uue ajastu maakler olema mitte müügimees, vaid pigem konsultant. Konsultandist maakleri eesmärk on leida võimalikke kinnisvara müügivõimaluste seast soodsaim – see tähendab piisavalt odavalt ja kiiresti. Maakler peab aitama ostjat laialdaste rahastamisvõimaluste seas orienteerumisel. Praegu peab aga kurvastusega tõdema, et iga maakler ei suuda selgitadagi, mis vahe on laenul ja liisingul.

Tuleviku maakleri üks oluline funktsioon on ka tehingu lõpuleviimise toetamine. Selle jaoks on vaja hankida omandiõiguse edasiandmiseks vajalikke tõendeid, tellida laenu taotlemiseks kinnisvara hindamisakte, eriti tähtis on aga korrektne ning oskuslikult koostatud ostu-müügileping.

Maakler peab lisaks pakkumiste ja päringute kogujaks ning edastajaks olemisele teadma olemasolevatest ja kavandatavatest planeeringutest, et mitte müüa suvemaja tuleviku tööstuskeskusesse; omama korralikku ülevaadet turuolukorrast, et osata õigel ajal soovitada kinnisvara ostu või müüki.

Kinnisvaraobjektide unikaalsusest tingituna jääb alati tehingu oluliseks osaks hinnaläbirääkimine. Selleks on vaja spetsialisti, kes suudab näha olulisi nüansse, mis ilmnevad vaid kinnisvara puhul.

Maakleri tegevust ei saa kunagi täielikult asendada elektrooniliste kanalitega. Isegi tehnoloogia jõudmine tasemele, kus väljavalitud müügipakkumisi saab vaadata on-line videona, jääb oma silm ikkagi kuningaks. Selleks, et teha valik kümnete pakkumiste ja pakkujate seast, on hea omada kõrval kinnisvaraspetsialisti – kedagi, kes on usaldusväärne abimees kliendi elu tõenäoliselt kõige suurema tehingu sooritamisel, millega eksimine annaks rahakotis tunda aastaid või koguni aastakümneid.

Artikkel on avaldatud 31.05.2000 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=67907

Pealinna korteribörs vindumas

Tallinna linnavaraameti linnavara registri osakonna juhataja Tiina Sori tunnistab, et aasta tagasi loodud pealinna korterite andmekogu ei ole linnarahva seas olulist kasutamist leidnud. Oma soovi kas korteri ostmise, müümise, üürimise või vahetamise kohta on esitanud kokku vaid umbes kuuskümmend inimest.

Tallinna linnal on kaks korterite andmebaasi. Üks, mis sisaldab vabu munitsipaaleluruume, millest lõviosa on kasutamiskõlbmatud, on saadaval internetis. Teise, 1999. aastal loodud andmekogu koostavad linnaosavalitsused elanike avalduste põhjal, kes soovivad oma korterit müüa, osta uut, vahetada vana korterit uuema vastu või üürida elamispinda. Selleks, et linnaosavalitsustes peetavast nimekirjast inimest huvitavaid andmeid saada, tuleb täita avaldus ja registreeruda, millele enamik korteriotsijaid kuulutuselehtede sirvimist eelistab.

Pealinn kutsus korterite vahendamise andmebaasi idee ellu ennekõike eakamate ja mõnevõrra saamatumate inimeste huvides, kes omal käel eluruumi otsides hätta jäävad või kellel pole raha kinnisvaramaakleri palkamiseks. “Linn ei ole seda mõelnud nii, et meie ametnikud kõik tehingud lõpuni viivad,” selgitab Sori. “Meie ülesanne piirdub inimest huvitavate kontaktandmete vahendamisega.”

Tiina Sori jutust ilmneb, et aasta eest andmebaasi jaoks arvutiprogramme tellides pingutas linn mõnevõrra üle, muutes süsteemi keerukamaks kui tarvis, mistõttu see nüüd kasutajaid sageli tehniliselt alt veab.

Haabersti linnaosavalitsuse elanike registri osakonna juhataja Esta Press kurdab, et andmebaasi tarkvara ei tööta ja on väheste andmete jaoks ülemäära keeruline, pealegi kipuvad erinevate linnajagude andmed internetipõhises süsteemis sassi minema. “Eelmise aasta oktoobrikuust alates on meil registreerunud vaid paarkümmend inimest,” ütleb Press. “Ma ei näe sellisel andmekogul vähimatki vajadust, sest korteriotsijad saavad palju rohkem infot näiteks kuulutuselehtedest.”

Ka kinnisvarafirmad hindavad Tallinna püüdlusi korteribörsi luua mõttetuiks, sest aasta jooksul ei ole linn suutnud andmekogu elanikele atraktiivseks muuta.

RIME Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark nendib, et tegemist oli juba eos surnud ettevõtmisega, sest sisuliselt kopeerib linnavalitsuse andmebaas kuulutuselehti. “See on poolik ja segane teenus, sest inimesele antakse kontrollimata info, mille alusel ta peab omal käel edasi tegutsema,” märgib Toompark.

Korterite andmebaasi tarkvara linna arvutitesse installeerinud OÜ Interpluss projektijuht Margus Käosaar kinnitab, et viimased probleemid programmiga olid veebruaris, kui firma seda ametnikele mõnevõrra käepärasemaks kohendas.

Viidates riigihankelepingu konfidentsiaalsusele ei soostunud Sori korterite andmekogu loomisega kaasnenud kulutuste täpset suurust avaldama, kuid väitis, et tegu polnud sadade tuhandete kroonidega.

“Linn sai andmekogude käivitamiseks vajaliku arvutitarkvara vähempakkumise korras, kusjuures võimalikult madal hind oli tähtsaim argument,” märkis Sori.

Tallinna linnavalitsuse korterite andmebaasid

– linnaosade andmekogu
– registreeritud umbes 60 avaldust korterite ostu, müügi, vahetuse ja üürimise kohta
– sisaldab pakutava või soovitava eluruumi iseloomustust, hinda, omaniku kontaktandmeid
– linnaosa töötaja annab huvilisele pärast avalduse esitamist väljatrüki teda huvitavatest korteritest
– internetis
– sisaldab andmeid kokku 363 asustamata munitsipaaleluruumi kohta
– valdav osa korteritest vajavad vähemalt sanitaarremonti
– umbes pooled korterid ei kuulu erastamisele (nt Mustamäe linnaosa ühiselamutoad)
– kõige viletsamas seisus on Põhja-Tallinna paarsada asustamata eluruumi, millest enamik on hinnatud vähe-elamiskõlblikuks.
Allikas: www.tallinn.ee, linnavaraosakond

Artikli autor on Ain Alvela. Artikkel on avaldatud 29.05.2000 väljaandes Äripäev –

Üürniku ja omaniku ühishuvid

Taas on tihedamalt omanike poolselt tõstatatud üüripiirmäärade suurendamise või siis hoopis kaotamise küsimus. Vastuseisuna nõuavad “sundüürnikud” piirmäärade säilitamist, kuna nende arvates ei ole madalakvaliteedilised korterid isegi praegust üürihinda väärt.

Kas huvides on vastuolu?

Esmapilgul võib paista, et üürnike ja omanike huvid käivad teineteisele risti vastu ning kompromissi leidmine on võimatu. Pisut sügavamalt teemasse süüvides võib leida siiski ka ühiseid huvisid, mis aitavad olukorra viia staadiumisse, kust mõlemad osapooled väljuvad võitjatena.

Nii üürnik kui ka omanik on mõlemad eluliselt huvitatud, et elamu oleks igati korras ja elamiskõlbulik. Üürniku vaatevinklist tähendab see heatasemelisi elamistingimusi, omaniku poolt vaadatuna üüritulu ja elamu turuväärtuse säilimist/suurenemist.

Selge on see, et investeeringuteta tagastatud majad elamiskõlbulikuna ei säili. Konkreetse elamu säilumiseks vajalikud kulutused peab katma sama maja üüritulu. Vastasel puhul on tegemist selgelt kahjumiga töötamisega ja seetõttu pole ime, et omanikul puudub huvi investeeringuteks.

Olukorda, kus enamus piirmäära rakendavatest üürimajadest kannab kahjumit võib sisuliselt võrrelda olukorraga, kus riik on sotsiaalabi andmise delegeerinud majaomanikele – seda aga viimaste tahte vastaselt. Nii on riigi sunnimehhanismi abil mõlemad osapooled võitjate asemel hoopis kaotajateks tehtud.

Üürihind ei tõuse lakke

Kuna üürnike kadumisega kaob ka üüritulu, kuid alles jäävad püsikulud kütmisele ja heakorrale, siis on selge, et omanikul puudub võimalus üüri tõstmiseks sellisele summale, mis sunnib üürnikud lahkuma. Nii on taevasse tõstetavatest üüridest rääkimine meelevaldne liialdus, milleks reaalses elus alus puudub.

Praegused üüripiirmäärad ei suuda aga katta vajalikke kulutusi. Kaheksakroonise ruutmeetritasuga või üle värvida postkastid ja tänava puhtaks puhkida, kuid uuest ja vettpidavast katusest unistamine on juba ilmne utoopia.

Üüripiirmäärade rakendamise jätkumisel endisel tasemel laguneb olemasolev elamufond edasi kui samal ajal räägitakse renoveerimisest tunduvalt kallimate uuselamurajoonide ehitamisest.

Normaalse üürituru toimimisel on üürilepingutega kaetud maja turuväärtus alati suurem kui tühja maja puhul – tuleb ju ostjal hakata tegelema üürnike leidmisega. Praeguse üüripiirmäärade rakendamise poliitika juures on aga asjad vastupidised. Üürilepingute olemasolu alandab hoone väärtust märgatavalt.

Üüriturulegi võib üle kanda kinnisvara ostu-müügiturul juba ammu toimunud diferentseerumise staadiumi. Üürimäärade vabanedes või kadudes suurenevad üürid paremas asukohas ja heatasemelistes majades. Alanevad üürimäärad aga kehvema kvaliteediga hoonetes ja piirkondades.

Üüripiirmäärade kaotamine aitab leida õiged ja õiglased üürihinnad elamutes ja seeläbi minimeerida vastuolud üürnike ja omanike vahel, millest seadusandluse abil võitu ei ole suudetud saada.

Maakleri asemel konsultant

Nagu kogu maailma majanduse arengut, mõjutab Interneti üha laialdasem levik koostöös tehnoloogiliste võimaluste avardumisega märgataval määral ka kinnisvaraturgu.

Kas maaklerlus kaob?

Nii võib lõppematute e-kommertsi ülistuslaulude taustal arvata, et peatselt kaotab kinnisvaramaakleri elukutse oma funktsiooni, kuna informatsioon kinnisvara müügiobjektide, kui ka tehingu protsessi kohta, on huvilistele üha lihtsamalt kättesaadav.

Kinnisvaravahenduse täielikult elektroonseks muutumise käsitlus eeldab varjatult, et maakler on vaid infosõlm, kes kogub kokku andmed turul müügil olevate objektide kohta ja pakub neid tema poole pöörduvatele ostuhuvilistele. Sellega maakleri tegevus nagu piirdukski.

Ainult infopunktina töötavaid maaklereid on Eestis kuhjaga ja tõesti – saab väita, et nende amet on hukule määratud. Siiski ei maksa veel kogu kinnisvaramaaklerlust enneaegselt leinama hakata.

Pürgimine uuele tasemele

Maaklerlus peab astuma ja on juba astumas uuele kvalitatiivsele tasemele, kus maakleri elukutse omandab uued tegevused, mis mingil moel on tegelikult kogu aeg sellega kaasas käinud.

Lisaks info kogumisele peab uue aja maakler olema mitte müügimees, vaid pigem konsultant. Konsultandist maakleri eesmärk on leida, kuidas sadade võimalikke turunduskanalite abil müüa kinnisvara kõige efektiivsemalt, st. piisavalt odavalt ja piisavalt kiiresti.

Ostjat peab maakler aitama orienteeruda laienevate finantseerimisvõimaluste paketi seas. Praegugi peab kurvastusega tõdema, et iga maakler ei suuda selgitada, mis vahe on laenul ja liisingul.

Ülimalt oluline funktsioon tuleviku maakleril on tehingu lõpetamise toetamine. Selle jaoks on vaja kokku korjata kõiksugu tõendid, mis on vajalikud omandiõiguse edasi andmiseks, kinnisvara vajab finantseerimise tagamiseks hindamisakti, vaja on vettpidavat ostu-müügilepingut…

Maakler peab lisaks pakkumiste ja päringute kogujaks ja edastajaks olemisele teadma olemasolevatest ja kavandatavatest planeeringutest, et mitte müüa suvemaja tuleviku tööstuskeskmesse. Peab omama ülevaadet turutrendidest, et soovitada müüa või osta õigetes turukonjunktuuri tingimustes.

Kinnisvaraobjektide unikaalsusest tingituna jäävad alati tehingu oluliseks osaks hinnaläbirääkimised. Selle jaoks on vaja spetsialisti, kes suudab näha olulisi nüansse, mis ilmnevad vaid kinnisvara puhul.

Oma silm jääb kuningaks

Maaklerlus ei saa muutuda kunagi 100% elektroonseid kanaleid kasutavaks. Isegi tehnoloogia jõudmine tasemele, kus kümneid väljavalitud müügipakkumisi saab vaadata on-line videona, jääb oma silm ikkagi kuningaks.

Selleks, et teha valik tuhandete pakkumiste ja pakkujate seast, on hea omada kõrval kinnisvaraspetsialisti – kedagi, kes on usaldusväärne abimees kliendi elu tõenäoliselt kõige suurema tehingu sooritamisel, millega eksimine annaks tunda pettasaanu rahakotis aastaid või koguni aastakümneid.

Клиент всё больше тянется к маклеру

Решив купить или продать недвижимость, люди оказываются перед выбором: действовать самостоятельно или же обратиться в бюро недвижимости.

Тыну Тоомпарк, аналитик Rime Kinnisvara, говорит, что и сегодня многие в Эстонии предпочитают действовать сами. Причин такого поведения две. Первая – мнение, что если действовать самостоятельно, то меньше опасность оказаться обманутым. Вторая, убеждение, что таким образом можно сэкономить.

Многие рассуждают так, что маклер или фирма недвижимости возьмут со сделки свой процент, а если вести дело самому, то эти деньги останутся самому себе.

Клиенты начинают ценить профессионалов
Однако в последнее время ситуация меняется, и к посредничеству маклеров люди прибегают всё чаще. Директор OU Mendelsoni Elamispinnad Пилле-Трийн Урб говорит, что всё больше людей начинает понимать, сколько опасностей ждёт участника сделки с недвижимостью в случае, если что-то будет сделано неверно, а поэтому многие согласны заплатить даже чуть побольше, лишь бы услуга была профессиональной.

Выбирая посредника по недвижимости, полезно узнать, является ли он членом Союза фирм недвижимости Эстонии.

80% действует самостоятельно
Несмотря на то, что к услугам маклеров стали обращаться чаще, всё-таки превалируют сделки, заключаемые самостоятельно. По оценке Тыну Тоомпарка, 80% объектов недвижимости переходят в Эстонии непосредственно из рук одного собственника другому, и лишь 20% сделок заключается при посредничестве бюро недвижимости.

Для сравнения, в Финляндии соотношение такое же (80:20), но только в обратную сторону. Там напрямую заключается только 20% сделок.

Пилле-Трийн Урб полагает, что в Таллинне картина несколько иная, чем в целом по Эстонии. Здесь к услугам риэлтеров прибегают намного чаще, чем в других местах. Если стоимость объекта выше 200 тысяч крон, то люди, как правило, обращаются к посреднику. Но за пределами Таллинна цены на недвижимость существенно ниже, а поэтому и к маклерам там обращаются намного реже.

Довольно часто к маклеру обращается как продавец, так и покупатель. В таких случаях плата за услугу распределяется между посредниками, и для клиента дополнительного увеличения стоимости не происходит.

Сделки с недвижимостью требуют профессиональных знаний и опыта. Дома и квартиры люди покупают не каждый день, это исключительное событие, и в дело идут очень большие деньги. Любая, даже незначительная, ошибка может привести к печальным последствиям. А потому лучше заплатить профессионалу, но быть уверенным, что всё делается как надо.

Üks maakler müüb paremini kui mitu

Inimene, kes soovib oma korteri maha müüa võib mõelda, et müügiprotsessi kiirendamiseks tuleb see anda müügiks mitmele kinnisvarafirmale.

Osalt on taolises mõttekäigus ka tõetera sees. Paraku kehtib “mitme müüja” lähenemine kaupade puhul, mis ei ole turul unikaalsed. Kuivõrd iga kinnisvaraobjekt on alati teistest selgelt eristuv, siis seetõttu kehtivad kinnisvaraturul pisut teised reeglid, mida tuleks järgida.

Nii võib kinnisvaramaakler, kellele olete usaldanud oma korteri müüa, tahtmatult algavat müügiprotsessi hoopis pärssida. Kui ta teab, et sama objekti müügiga tegelevad samamoodi ka konkurendid, siis kaob kinnisvarafirmal huvi korterit reklaamida, sest kui tehingu teeb lõpuks konkureeriv maakler, siis tehtud reklaamikulutused ei kuulu hüvitamisele. Ilma reklaamita on aga kinnisvara pea võimatu müüa.

Reklaam on aga vaid üks kuluartikkel side-, kontori-, transpordi- ja muude paljude kulude seas, mida maakler kandma peab. Nii jääbki kiire müügi lootus mitme firmaga samaaegselt tegeledes täitmata ning tulemus kujuneb kliendi jaoks hoopis vastupidiseks.

Mitmetesse kätesse antud korterit hakkavad maaklerid müüma passiivselt. Igasugune aktiivne müük on kõrvale jäetud. Maaklerid ei reklaami ega kuuluta seda avalikult välja – nende jaoks on juba kõik niikuinii teadlikud. Müügitehinguni jõutakse tavapäraselt ainult siis kui kinnisvarafirmasse sattub puht juhuslikult sooviavaldus, mis vastab müüdava objekti kirjeldusele.

Mida siis teha, et müük kiirelt ja korralikult aetud saaks?

Selle jaoks tuleb müüjal leida usaldusväärne kinnisvarafirma, kes on vastava piikonna turusituatsiooni ja seal toimuvaga hästi tuttav. Seejärel tuleb maakleriga sõlmida esindusleping, mis annab maaklerile kindlustunde, et eduka tehinguni jõudmisel saab ka tema töö ja vaev tasutud. Kindluse mõttes võib lepingu sõlmida näiteks vaid üheks kuuks. Seejärel on näha, kas maakler tegeleb tehinguni jõudmise nimel piisavalt aktiivselt.

Esinduslepingu sõlmimise järel tehakse sellele reklaami ajakirjanduses ja on-line andmebaasides, pakutakse aktiivselt nii potentsiaalsetele klientidele kui ka teiste firmade maakleritele.

Kokkuvõtteks võib öelda, et informatsioon jõuab ka ainult ühe kinnisvarafirma poole pöördumisel kõigi aktiivsete maakleriteni, kes samuti seda oma klientidele pakuvad. Samas on olemas on üks konkreetne persoon, kes on müüja ees vastutav.

Ühe vastutava maakleri puhul on kinnisvaraturul suur hulk müügiobjektiga passiivselt ning vähemalt üks aktiivne pakkuja. Nagu eespool kirjeldatud – kõigi kinnisvarafirmade poole samaväärsetel alustel pöördudes saavutab müüja suurema vaevaga peaaegu sama efekti, kuid ilma nimetatud ühe aktiivse maaklerita. Viimase puudumine võib aga müügiperioodi pikenemise tõttu valusalt kätte maksta.

Artikkel on avaldatud 19.04.2000 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=66175

Üks maakler müüb paremini kui mitu

Korterit müüa sooviv inimene arvab tihtipeale, et mitme kinnisvarafirma teenuseid kasutades õnnestub müük kiiremini. Sellises mõttekäigus peituks tõetera siis, kui korter ei oleks unikaalne kaubaartikkel. Kuna iga kinnisvaraobjekt teistest alati selgelt eristub, siis kehtivad kinnisvaraturul pisut teised reeglid ning kirjeldatud lähenemisviis võib loodetud kasu asemel müüjale hoopis kahju tuua.

Kui kinnisvaramaakler, kellele usaldate oma korteri müügi, teab, et sama objekti müüb ka tema konkurent, väheneb tema huvi korteri reklaamimise vastu tunduvalt. Sest kui tehingu sõlmib konkureeriv maakler, jäävad tema reklaami- ning kõik teisedki kulutused hüvitamata. Reklaam on aga vaid üks kuluartikkel paljude seas, mida maakleril kanda tuleb. Lisaks sellele tuleb tal tasuda side-, kontori- ja transpordikulud.

Mitmeisse kätesse antud korterit hakkavad maaklerid müüma passiivselt. Nad ei reklaami korterit korralikult – see vähendab tunduvalt müügivõimalusi. Müügitehinguni jõutakse tavaliselt vaid siis, kui kinnisvarafirmasse satub puhtjuhuslikult sooviavaldus, mille sisu vastab müüdava objekti kirjeldusele. Nii jääbki kiire müügi lootus mitme firmaga korraga tegeldes täitmata ning tulemus kujuneb kliendile hoopis vastupidiseks.

Mida siis teha, et müük toimuks kiirelt ja korralikult?

Müüjal tuleb leida usaldusväärne kinnisvarafirma, kes on korteri asukoha kinnisvaraturu oludega hästi tuttav. Seejärel tuleb tal maakleriga sõlmida esindusleping, mis annab maaklerile kindlustunde, et eduka tegevuse tulemusel saab ta oma töö eest tasu. Kindluse mõttes võib lepingu sõlmida näiteks vaid üheks kuuks. Seejärel on näha, kas maakler tegeleb tehingu sõlmimiseks küllalt aktiivselt. Esinduslepingu sõlmimise järel pakutakse teie korterit nii potentsiaalsetele klientidele kui ka teiste firmade maakleritele. Teisisõnu jõuab informatsioon kõigi maakleriteni ka ainult ühe maakleri poole pöördumisel, kes selle info ise edastab.

Müüja ees jääb vastutavaks aga maakler, kellega müüja on lepingu sõlminud. Müüja ei pea siis ka kõigi maakleritega eraldi tegelema, sest lepingu sõlminud maakler teeb seda tema eest.

Ühe vastutava maakleri puhul tekib kinnisvaraturule hulk korterit passiivselt pakkuvaid maaklereid, kes on müüjaga seotud ühe lepingulise maakleri kaudu, ning vähemalt üks aktiivne pakkuja lepingulise maakleri näol.

Samaväärsetel alustel kõigi kinnisvarafirmade poole pöördudes saab müüja sama tulemuse palju suurema vaevaga, kuid aktiivselt ei paku tema korterit mitte keegi. See aga pikendab tunduvalt korterimüügi aega.

Artikkel on avaldatud 19.04.2000 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=66175

Umbusk maakleri vastu väheneb

Kinnisvara ostu või müümise plaani tekkimisel seisab inimene dilemma ees, kas tegeleda tehinguni jõudmisega iseseisvalt või kaasata protsessi kinnisvarabüroo.

Rime Kinnisvara analüütiku Tõnu Toompargi sõnul kaldub Eesti elanik tihtipeale eelistama iseseisvat asjaajamist. “Selle põhjusteks võib pidada ajakirjandustki suurelt läbinud pettasaamise lood, kuid peamiseks põhjuseks võib siiski pidada arvamust, et iseseisva asjaajamise käigus on lootus odavamalt tehinguni jõuda,” arvab Toompark.

Paljudel inimestel on varasematel aastatel maakleritega suhtlemisest jäänud negatiivne kogemus. Nii mõnigi kord on maakler üritanud saada suurt vaheltkasu ja ise asju ajades on omaniku tulemus parem tulnud.

Viimastel aastatel on vahendajate kasutamine suurenenud. “Inimeste arusaamised on muutnud,” kinnitab OÜ Mendelsoni Elamispinnad juhataja Pille-Triin Urb. “Inimene on nõus ostetava objekti eest maksma isegi veidi kõrgemat hinda, kui ta teab, et saab seejuures professionaalse teenuse.”

Kinnisvaramaaklerit valides tasub uurida, kas maakler kuulub Kinnisvaramaaklerite Kotta või kuulub tema firma Eesti Kinnisvarafirmade Liitu. Kuulumine nendesse ühendustesse ei anna küll täielikku garantiid, kuid oht langeda pettuse ohvriks on siiski oluliselt väiksem.

Kuigi maakleri teenuste kasutajate arv suureneb, tehakse suur osa tehingutest senini vahendajat kasutamata. Tõnu Toompargi hinnangul müüakse 80% Eesti kinnisvaraobjektidest otse omanikult omanikule ja vaid 20% tehingute juurde lastakse vahendajaks kinnisvarabüroo.

Ka Soomes kehtib 80:20 reegel, kuid seda vastupidises proportsioonis. Nii käib Soomes 80% kinnisvaratehingutest kinnisvarafirmade kaasabil ja vaid 20% kõige likviidsemat kaupa liigub otsetehingutena.

Tallinnas kasutatakse maakleri teenust juba peaaegu Soome tasemel, arvab Pille-Triin Urb. Enamasti võetakse vahendaja appi juhul, kui kinnisvara väärtus ületab 200 000 krooni. Paljudes Eesti väiksemates kohtades on kinnisvara hinnad tasemel, kus maakleri kasutamine pole otstarbekas.

Üha sagedamini tuleb ette olukordi, kus nii müüja kui ka ostja kasutavad maakleri teenust. Pille-Triin Urbi sõnul läheb sellisel juhul teenustasu vahendajate vahel jagamisele, kliendi jaoks tehing kallimaks ei lähe.

Kinnisvara on lai valdkond, mis vajab professionaalset lähenemist. Kuna tegemist on alaga, millega tavapäraselt puututakse kokku vaid kord või paar kogu elu jooksul ja samas on tegemist suurte ja väga suurte rahasummadega, siis võib iga pisieksimusest tulenev kaotus osutuda niivõrd mastaapseks, et selle negatiivne tagajärg peegeldub eksinu eelarves veel aastaid, tõdeb Toompark.

Miks eelistada kinnisvarabüroo teenuseid

– tuntud firma all tegutsev maakler ei peta
– on olemas püsikliendid ja pidevad päringud uutelt klientidelt
– (on-line) andmebaaside olemasolu
– teave seadustest ja nende muudatustest
– abi kinnisvaratehingu finantseerimisel
– ülevaade turusituatsioonist, hindadest, detail- ja üldplaneeringutest, asukoha perspektiividest
– kui maakler ongi ebapädev, siis ei kaasne kohustusi kliendile
– ajaproovi läbinud korrektsed tüüplepingud
– oskus määrata kinnisvarale õige hind
– suutlikkus müüa parima hinnaga ja kiiremini
– kinnisvarafirmade tihe koostöö kiirendab müüki
– täpne teave asjaajamisest ja dokumentide ringkäigust
– lepingud, mis võimaldavad odavamat kinnisvaraobjekti reklaami
– oskusteave, kus, millal ja kuidas konkreetset objekti reklaamida
– kokkuvõttes on kinnisvarafirmade teenused odavamad kui piisavate teadmisteta iseseisvalt asju ajades
Allikas: Rime Kinnisvara

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu liikmed

– Kristiine Kinnisvara AS
– Arco Vara AS
– Pindi Kinnisvara AS
– Prisma Kinnisvarade AS
– Rime Kinnisvara AS
– Maa ja Talu Kinnisvababüroo
– Ober-Haus Kinnisvara As
– KVM Grupp
– Haabersti Maja OÜ
– Tõnisso – Kinnisvara Tallinn
– Tõnisso Kinnisvara AS
– Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ
– Varp AS
– Interinx OÜ
– Rei
– Rahuoja Kinnisvara Agentuur
– Ehital Kinnisvara OÜ
– Kinnisvarabüroo Laur OÜ
– Aviso Kinnisvarabüroo OÜ
– Hussari Kinnisvarabüroo OÜ
– Harjumaa Hooneinfo OÜ
– Englar Kinnisvara OÜ
– Tipoliin Kinnisvara OÜ
– Kiva AS
– Lossi Kinnisvara OÜ
Allikas: Eesti Kinnisvarafirmade Liit

Artikli autor on Erik Samel. Artikkel on avaldatud 10.04.2000 väljaandes Äripäev –

Miks kinnisvarabüroo?

Kinnisvara ostu või müümise plaani tekkel seisab inimene dilemma ees, kas tegeleda tehinguni jõudmisega iseseisvalt või kaasata protsessi professionaalse partnerina ka kinnisvarabüroo.

Eesti elanik kaldub tihtipeale eelistama iseseisvat asjaajamist. Selle põhjusteks võib lugeda ajakirjandustki suurelt läbinud pettasaamise lood, kuid peamiseks põhjuseks võib siiski pidada arvamust, et iseseisva asjaajamise käigus on lootus odavamalt tehinguni jõuda.

Viimane arusaam lähtub aga nõukogudeaegsest mentaliteedist, kus igasuguses vahendustegevuses nähti kurja tonti, mille eest pidi toona saama väärilise karistuse. Tänaseks oleme paraku jõudnud turumajandusse, kus vahendajate roll on kardinaalselt muutunud.

Turumajanduses on vahendaja ülesandeks muuta tehing ostjale ja müüjale odavamaks. Vahendaja ei ole lihtsalt liigne lüli müügiahelas, vaid sõlmpunkt, mis kontsentreerib ja selekteerib turuinformatsiooni. Mitmetest ja mitmetest tehingutest koguneva teabe ning kogemuse kogunemisel on vahendaja see isik, kes suudab teha adekvaatseimaid järeldusi turutrendide ja -olukorra kohta.

Vahendaja rollist valearusaamade tõttu võib hinnanguliselt tõdeda, et 80% Eesti kinnisvaratehingutest käib otse omanikult omanikule ja vaid 20% tehingute juurde lastakse vahendajaks kinnisvarabüroo.

Ka põhjanaabritel kehtib sama 80:20 reegel, kuid seda vastupidises proportsioonis. Nii käib Soomes 80% kinnisvaratehingutest kinnisvarafirmade kaasabil ja vaid 20% kõige likviidsemat kaupa liigub otsetehingutena.

Arenenud majanduses elavad soomlased on hästi mõistnud kingsepa ja liistu põhimõtet ning ei üritagi tegeleda valdkonnaga, milles konkreetsed teadmised puuduvad.

Kinnisvara on lai valdkond, mis vajab tingimusteta professionaalset lähenemist. Kuna tegemist on valdkonnaga, millega tavapäraselt puututakse kokku vaid kord või paar kogu eluaja jooksul ja samas on tegemist suurte ja väga suurte rahasummadega, siis võib iga pisieksimusest tulenev kaotus osutuda niivõrd mastaapseks, et selle negatiivne tagajärg peegeldub eksinu eelarves veel aastaid.

Miks eelistada kinnisvarabüroode teenuseid:

– tuntud firma all tegutsev maakler ei peta;
– olemasolevad püsikliendid ja pidevad päringud uutelt klientidelt;
– (on-line) andmebaaside olemasolu;
– teave seadusandlusest ja selle muudatustest;
– abi kinnisvaratehingu finantseerimisel;
– ülevaade turusituatsioonist, hindadest, detail- ja üldplaneeringutest, asukoha perspektiividest ja prognoosidest;
– kui maakleril ongi ebapädev, siis ei kaasne kohustusi kliendile;
– ajaproovi läbinud korrektsed tüüplepingud;
– oskus määrata kinnisvarale õige hind;
– suutlikkus müüa parima hinnaga ja kiiremini;
– KVBde vaheline tihe koostöö kiirendab müüki;
– täpne teave asjaajamisest ja dokumentide ringkäigust;
– lepingud, mis võimaldavad odavamat kinnisvaraobjekti reklaami;
– oskusteave, kus, millal ja kuidas konkreetset objekti reklaamida;
– kokkuvõttes on KVB teenused odavamad kui piisavate teadmisteta iseseisvalt asju ajades.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Kinnisvaratehingute maksustamine