Helgematel hetkedel tundub, et ka Eestisse on jõudnud arusaam, et oleme end hullult ülereguleerinud ja tuleb liikuda lihtsustamise peale. Teisel momendil tundub, et arst on haiglast lahkunud ja õed on unustanud ravikuurijärgsed tabletid patsientidele manustada. Need mõtted tulevad pähe, kui lugeda Madle Lippuse artiklit „Abilinnapea: lühirent surmas Tallinna üürikodud“.
Saan küll aru, et valimised on tulemas. Arvan aga, et valijatele elukauge udu ajamine ja musta valgeks rääkimine alandab elektoraati. See ei ole viisakas käitumine.
Punkt-punktilt kommentaarid abilinnapea artikli kohta.
1) Väide: “Kinnisvaraekspert Tõnu Toompark on öelnud, et pikaajaline üüriäri on surnud.”
Soovitan soojalt pealkirja linki ka klikkida ja vähemalt mõni lause lugeda. Minu väide üüriäri surnuks olemise kohta puudutas tänasel turul keskmistel tasemetel üürikorteritesse investeerimise tootluse temaatikasse, ja seda üürileandja vaatest. Mitte argumentidesse, mis artiklis jätkusid.
2) Väide: “Pikaajalise üüriäri surm peegeldub näiteks pakkumises: saadaval on väikeseid kortereid…”.
Faktid kõnelevad teist keelt. Turul on pakkumises nii väikseid kui suuri kortereid. Pakkumises ja üüril olevate korterite suuruste jagunemises erinevate toalisusega korterite vahel ei ole olulisi muutuseid.
Praeguse loo kirjutamise hetkel on Tallinnas pakkumisel 119 nelja- ja enamatoalist korterit. Olen ise neljatoalise korteri üürileandja. Praktika kõneleb, et sellise korteri nõudlus on madal ja üürileandmine väga keeruline. 119 neljatoalist on Tallinna kohta mõistlikul määral või pisut palju.
3) Väide: “…mille üürihinnad käivad paljudele, sealhulgas õpetajatele, päästjatele ja noortele peredele, lihtsalt üle jõu”.
Tallinna üürikorterite hinnad on kolm aastat küll käinud lainetena pisut üles ja alla, kuid püsinud enam-vähem samal tasemel.
Üürihinna trend on olnud horisontaalne ja seda kerkiva keskmise palga tingimustest. Keskmise Tallinna üürikorteri üürihind on keskmise palga suhtes viimase 12 aasta kõige madalamal tasemel.
Ja alati on mingid inimesed, kel on eluase kallis. Tähelepanu peaks juhtima, et õpetajate ja päästjate jaoks on üürihind kallis, sest Tallinna linn ei maksa neile inimestele palka, mis neid vajalikke ameteid väärtustaks.
Hinckus ütles Mikk Mikiveri häälega: „Mina tulin minule peale…“
4) Väide: “[Üürikorterite] Valik on napp.”.
Faktid räägivad teist keelt. Tallinna üüriturul on alates 2020. aastast ülepakkumine. Pakkumist on mahus üle ajaloolise keskmise. See oleks olnud lihtne fakt kontrollida. Kommentaari kirjutamise hetkel on portaalis KV.EE 1430 Tallinna korteri üüripakkumist. Ajalooline keskmine tase on 1100-1200. Seega on meil turul mõõdukas ülepakkumine.
(Tõsi – 2022. a oli sõjapõgenike tõttu mõningane ajutine üürikorterite puudujääk, kuid see on kauge möödanik.)
5) Väide: “Kodudest on saanud investeerimisobjektid, mitte elamiseks mõeldud kodud.”
Kodu on kodu. Ühest küljest artikkel justkui räägib, et üüripindu oleks vaja. Teisalt on kellegi üürile võetud korter alati kellegi teise bilansis investeeringuna.
Aga ega poliitilise arvamusartikli puhul loogika eeldamine ei olegi liiga asjakohane eeldus.
Või siis kumab artiklist, et eraüürileandja on halb ja avalik sektor on õige ja hea. Aga eks kogu paines elamispindade turgu reguleerida paistabki välja tahe erasektor välja süüa ning eluasemete pakkumine munitsipaliseerida.
See annaks võimaluse viia Tallinna hästi toimiv eluasemete üüriturg samasse heasse seisu nagu see on Londonis, Barcelonas või Amsterdamis, kus üürnikud ja üürileandjad on teineteise vastas kaevikutes ning eluruumidest on jooksev puudujääk.
6) Väide: “Lühirent vohab, osa kortereid seisab üldse tühjalt — kuidas saakski pikaajaline üüriturg kasvada.”
Terminoloogilise korrektsuse huvides tuleb esmalt muidugi mainida, et sellist asja nagu “lühirent” ei ole olemas. Tõenäoliselt on artiklis silmas peetud majutusteenust.
Korterid seisavad tühjalt, sest Tallinnas on üürikortereid pakkumises liiga palju. Üürnike ei ole.
Kas on halb, et Tallinnasse kutsutakse turiste ja olemasolevat tühjana seistav kinnisvara ära kasutatakse? Kõigevägevam olgu tänatud, et artikkel ei soovita majutusteenust ka munitsipaliseerida.
Mida rohkem Tallinnas on turiste, seda rohkem on tallinlastel tööd. Majanduslanguse tingimustes võiks igaüks aru saada, et rohkem tööd on hea.
Asjatundmatu ja fakte väänav on siduda Tallinna ülepakkumises olev üüriturg majutusteenusega ja väita, et keegi kellegi tappis. Mõlemad sektorid elavad ja kliendi ehk tarbija poolt vaadates head elu.
7) Väide: “Erasektori esindajad tunnistavad, et huvi pikaajaliste üürikorterite arendamise vastu on väike, sest tootlus on väike.”
Lõpuks ometi midagi tõest! Erasektor ei taha üüripindasid arendada, sest turul on ülepakkumine. Selgitan. Kirjutan hästi aeglaselt. Ülepakkumine tähendab olukorda, kus turul on kaupa (antud juhul üürikortereid) rohkem, kui nõudlust.
Sellises olukorras erasektor ei tahagi kaupa turule juurde, sest selline käitumine oleks rumal. Kas linn peaks kaupa juurde tooma? Ei, kindlasti mitte, sest ülepakkumises turule kauba juurde toomine oleks rumal.
8) Väide: “/…/ Tallinn vajab sihipärast elamupoliitikat, mis looks eeldused toimiva üürituru tekkeks.”
Ei, ei vaja, kindlasti mitte! Linn ei tea, mida ta ise tahab – mida näitab ka kommenteeritav arvamusartikkel. Linn laseb endale läbi elamispindade kättesaadavuse sööta ette ideoloogiliselt moonutatud numbreid, mis on manipuleeritud, et õigustada turule sekkumist või järgmise uuringu eest tasumist. Seejuures suudab linn aktsepteerida, et turul e sekkumise negatiivsed aspektid on täielikult käsitlemata jäetud.
Tallinna üüriturg ei lase end ametnike väidetest eksitada ja laieneb nii nõudluse kui pakkumise poole pealt iseenesest. Üüriturg areneb ilma regulatsioonideta palju paremini kui partei “targal” juhtimisel. Avaliku sektori korraldus on ainult takistus, mis loob ebaefektiivsust.
Vähegigi üürituruga kursis olijad teavad, et üürnikul on täna üürniku rolli väga mõnus kanda. Kõik väited raskustest või isegi surmast kõnelevad üürileandjate poolt vaadatuna.
Nii nagu munitsipaalpood oli üks suur kampaania häälte ostmise nimel, ei ole ka üürisektori või laiemalt eluasemepakkumise munitsipaliseerimine mitte midagi muud – poliitkampaania häälte nimel ehk Vestmani enda rahaga talle kosja minemine.
9) Väide: “Tallinn peab valima, kas lasta üüriturul hääbuda või luua teadlikult linn, kus igal inimesel on võimalik leida kodu.”
Appi! Üürituru raskused on üürileandjate õlgadel. Üüripakkumist on palju. Pakkumist on erinevates hinnaklassides, erinevates piirkondades, erinevate toalisuste lõikes. Erasektori üürileandjad on oma otsused ise teinud. Nad riskivad iseenese rahaga. Küll nad saavad turujõududega hakkama.
Üüriturg on väga aktiivne. Üüripakkumised ühest küljest kaovad kiiresti, kuid teisest otsast tulevad ühtedest üürnikest tühjaks jäänud pakkumised turule tagasi.
Üürituru hääbumise jutt on asjatundmatu faktide 180 kraadi peapeale pööramine.
Kokkuvõtteks. Kogu arvamusartikkel üüriturule munitsipaalpakkumise loomise vajalikkusest eirab tegelikkust. Ja mitte detailides, vaid lausa pöörab selle peapeale.
Tegelikkus on teine. Üüripakkumine Tallinnas on lai. Üürituru arengud on väga positiivsed – üürileandjad on järjest enam professionaalsed. Pakkumisel olevate korterite kvaliteet on oluliselt parem kui kas või näiteks 10 aastat tagasi pakkumisel olevatel üürikorteritel. Võrreldes 20. aasta taguste üürikorteritega on kvaliteedi muutused üüratud.
Üürikorter on üürniku jaoks kindel eluase. Täna pole karta nagu 15-20 aastat tagasi, et üürileandja tahab üleöö üürniku välja visata, et ise oma vanasse koju tagasi kolida.
Eestis ei ole üürileandjate ja üürnike vahel fundamentaalseid vastuolusid, mis on olemas näiteks Lääne-Euroopa paljudes linnades, mis on tingitud sektori reguleerimisest ja seejärel asjatundmatust ülereguleerimisest.
Kõige enam on minus muret tekitav asjaolu, et iga probleemi nägemisel tahetakse haarata klaviatuur ja mõni uus regulatsioon kirja panna, mida ohtra maksumaksja raha eest ellu viima hakata. Miks me ei võiks mõelda, et probleemide esimene lahendus võiks olla nende kõrvaldamine vabaduste andmise, mitte piirangute seadmise kaudu?
Kunagi üks väikeinvestoritele nõu andev persoon andis investeerimissoovituse: kui aru ei saa, siis ära näpi. Mina soovitan sama linnavalitsusele.
