Arco Vara: Ehitusaktiivsus siirdub Tallinna lähipiirkondadesse

Arco VaraVäljastatud ehituslubade arv jätkas Tallinnas vähenemist

2018. aasta II kvartalis alustati Tallinnas 21 korterelamu ehitamist, milles paikneb kokku 764 ühikut. Ehitusega alustatud korterite arv alanes võrreldes aastatagusega 7,8% võrra, möödunud aasta samal perioodil alustati samaaegselt 20 uue korterelamu ehitamist. Kui veel 2017. aasta IV kvartalis võis märgata väljastatud ehituslubade arvu 235%-list kasvu, siis tänavu I poolaastal on uute korterite ehitamiseks väljastatud ehituslubade kogumaht vähenenud aasta baasil koguni 44% võrra. Senise kõrge ehitusaktiivsuse taustal on aga kasutuslubade väljastamine jätkanud kasvamist, uute kasutusse tulnud korterite arvu kasv jätkas II kvartalis kiirenemist kolmandat kvartalit järjest, kasvades aastases võrdluses koguni 54% võrra.

Olenemata ehitushinna 15 – 20 protsendilisest aastasest kallinemisest ei ole siiski oluliselt suuremate korterelamute püstitamist märgata. 2017. aasta II pooles võis prognoosida, et mastaabiefektist tulenevalt hakatakse tõenäoliselt ehituskuludelt kokku hoidma ning võimalusel ehitatakse seetõttu just suuremaid korterelamuid. Keskmine korterelamu arendusprojekt koosneb aga endiselt ligi 35st korterist ning on pigem madalamakorruseline. 9- ja enamakorruseliste korterelamute püstitamine hoogusutus 2017. aasta III ja IV kvartalis, mil hakati kokku ehitama kaheksat 9- ja enamakorruselist korterelamut, tänavu esimesel poolaastal löödi kopp maasse sarnaste projektide puhul kolme hoone osas. Valdavalt rajatakse 3- kuni 8-korruselisi korterelamuid, milles paikneb keskmiselt 97 korterit, mille juures esimese poolaasta seisuga on keskmine ühikute arv siiski kasvanud ligi 12% võrra.

Laialdaselt kõneainet leidnud lähiaastatel energiatõhususe direktiivide jõustumine peaks eelduslikult asuma tõstma ehituslubade taotluste arvu, kuid käesoleva aasta kahe esimese kvartali vältel on ehituslubade väljastamine seevastu tugevalt alanenud. Ühalt on langust soodustanud võrdlemisi kõrge aastatagune võrdlusbaas, kuid sealjuures on ehituslubade arv I poolaastal alanenud ligi 16% võrra ka näiteks võrreldes 2016. aasta sama perioodiga. Ehitusaktiivsuse edasist kasvu on pidurdamas ennekõike kasvanud ehitushind ning kasvanud pakkumiste arv. Lähikvartalitel jätkub tõenäoliselt ehitusaktiivsuse perioodiline alanemine, tugevat edasist kasvu ei prognoosi juba pikemat aega ka mitmed suuremad Eestis tegutsevad ehitusettevõtted.

Ehitusaktiivsus ja uute korterite müügitempo on endiselt püsinud proportsioonis, ühes kuus müüakse pikemale perioodile taandatuna sarnaselt palju uusi kortereid kui hakatakse ehitama. Laojääk on Tallinnas püsinud jätkuvalt ligi 12 kuu juures, mida iseenesest ei saa hetkel tervikuna pidada ei üle- ega ka liiga õhukeseks pakkumiseks. Segmenditi on siiski märgata liialt palju suurematoaliste uute korterite pakkumise mahtu ning liialt vähest n-ö soodsama hinnaklassiga tavapärast pigem magalapiirkonna uute korterite mahtu.

Lähikvartalid toovad Tallinna lähiümbruses kasvava ehitusaktiivsuse

Arvestades Tallinna siseselt kasvanud korterite hindu ning suurenenud pakkumist, tundub loogiline, et laiemale ostjaskonnale kättesaadavat toodet on võimalik arendada ääre- ja eeslinnas, kus maa on tunduvalt odavam. 2018. aasta I kvartalis võiski märgata Tallinnast väljaspool ligi 72%-list ehitusaktiivsuse kasvu. II kvartalis alanes seevastu uute korterite rajamine ligi 19% võrra, mida mõjutas ennekõike aastatagune võrdlemisi kõrge võrdlusbaas. I poolaastal tervikuna on Tallinnast väljaspool mujal maakonnas ehitama hakatud 2 korterit rohkem kui aasta tagasi.

Teisisõnu, ehitusaktiivsuse senine kasv odavamates piirkondades on olnud tagasihoidlikum kui varasemalt prognoositud. Lähikvartalitel on siiski keskusest väljaspool uute hoonete püstitamine tõenäoliselt hoogustumas, sest ainuüksi käesoleva aasta I poolaastal on uute korterite rajamiseks väljastatud Tallinna linna lähiümbruses uusi ehituslube koguni 405% rohkem kui aasta tagasi. Tallinna lähiümbruses järjest kasvava elanikkonnaga kaasneb muidugi ka jätkuv liiklusummikute suurenemine ning paralleelselt sotsiaalse infrastruktuuri mahajäämine, sest omavalitsused ei jõua avalikku kasutusse suunatud taristu elementide rajamisega piisavalt kiirest toime tulla.

Tallinnast väljaspool on lisaks korteriturule märgata ka ridaelamukorterite atraktiivsuse järjepidevat kasvamist, seda ennekõike Rae, Viimsi, Harku ja Saue vallas. Elamuturu kehva pakkumise struktuuri ning 4- ja enamatoaliste uute korterite võrdlemisi kõrgete hindade tõttu siirdub järjest suurem osa ostjaskonnast Tallinna eeslinna ja satelliitasumitesse, kus hinna ja kvaliteedi suhe on parem. Uusi ridaelamuid hakati Harjumaal käesoleva aasta I poolaastal ehitama täpselt 100% rohkem kui aasta tagasi, mille kõrval ehituslubade arv uute ridaelamukorterite püstitamiseks on samaaegselt kasvanud 111% võrra. Harjumaa elamuturul ei ole seevastu tugevat kasvutrendi endiselt märgata, I poolaastal vähenes üksikelamute püstitamiseks ette nähtud ehituslubade arv 12% kuid ehitusega alustamine kasvas ligi 3,6% võrra.

Tartus jätkas ehitusaktiivsus kasvamist

Uute korterelamute püstitamine taandus võrdlemisi tugevalt Tartu linnas 2016. aasta III kvartalist 2017. aasta I kvartalini, mille järgselt on uute hoonete püstitamine siiski taas hoogustunud. I poolaastal alustati Tartus 251 korteri ehitamist, mida oli 70% rohkem kui aasta tagasi ning 35% enam kui 2016. aasta samal perioodil. Ehituslubade arv on samaaegselt kasvanud 41% võrra, ehitada soovitakse erinevalt Tallinna linnast ennekõike 1-2- ja 3-5-korruselisi korterelamuid. Pärnu linnas ei alustatud II kvartalis mitte ühegi korterelamu ehitamist, kuid taotleti ehitusluba 6 korteri ehitamiseks, I kvartalist on Pärnus aga ehitamisel 107 uut korterit.

Väikelinnades takistab uute korterelamute püstitamist kehv laenuraha kättesaadavus

Kasvanud hindade taustal on märgata ehitusaktiivsuse kasvamist ka väikelinnades, kus otsitakse aktiivselt sobilikke arenduskrunte ja rekonstrueeritakse korterelamuteks ümberehitamiseks sobilikke seni seisnud hooneid. Likviidsus on järsult paranenud seni pikemalt pakkumises seisnud kõrgema hinnaklassiga korteritel. Väikelinnades takistavad ehitusaktiivsuse kasvu jätkuvalt kehvad finantseerimisvõimalused. Pea ainukeseks lahenduseks on ühisrahastus, kus arendusprojektide finantseerimise osas on hakanud intressid küll mõnevõrra alla tulema kuid laenukapitali hind jääb paljudele endiselt pigem kõrgeks. Ühisrahastuse läbi omakapitali rahastamise osas on pangad jätkuvalt konservatiivsed, nii Eestis kui ka teistes Balti riikides vaadatakse ühisrahastuse abil omakapitali kaasanud arendusprojekte ja arendajaid pigem kriitilise pilguga. Tekkinud on olukord, kus ühisrahastuse läbi on küll võimalik omakapital kokku saada, kuid seejärel pangalaenu ei ole mitmetest pankadest endiselt võimalik kaasata.

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

97 − = 93

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

09.10.2018 Kinnisvaraturu ülevaade 2018 aasta IV kvartal – VÄRSKE!