Arco Vara: Suuremate keskuste korteriturud peegeldavad stabiilsust

Arco VaraTallinna linnas tehti aprillis 772 korteritehingut koguväärtuses 81,2 miljoni euro eest. Võrreldes märtsiga turuaktiivsus mõnevõrra alanes, mille juures müüdi 6,2% võrra vähem kortereid. Võrreldes eelmise aasta aprilliga tehti siiski 77 tehingut rohkem, mille taustal kasvas tehingute arv aasta baasil 11% võrra. Korteritehingute käive kasvas ajutiselt aastataguse vähese uute korterite müügi tõttu samaaegselt koguni 30%, mille kõrval keskmise korteritehingu hind tõusis 90 500 eurolt 105 000 eurole. Korteritehingute raames kujunes mediaanhinnaks 1718 €/m2, mida oli 0,1% rohkem kui märtsis ning 6,7% enam kui 2017. aasta aprillis. Pikemat perioodi vaadatuna müüdi aasta esimese nelja kuu jooksul 3176 korterit mediaanhinnaga 1718 €/m2, mille juures tehingute arv kasvas aastatagusega võrreldes 2,1% ning hinnatase 6,7% võrra.

Võrreldes aastataguse perioodiga kasvas aprillis turuaktiivsus kõikides Tallinna linnaosades välja arvatud Kristiines ja Pirital. Kiireimini jätkas tehingute arv kasvamist sarnaselt varasematele kuudele Lasnamäel ja Mustamäel, kus on aktiivselt valmimas suuremaid arendusprojekte. Võrreldes eelnevate kuudega võis taas märgata turuaktiivsuse kasvu kiirenemist, mis tuleneb ennekõike aastatagusest tehingute struktuurist. Möödunud aasta aprillis müüdud korteritest moodustasid uued korterid ajutiselt kõigest 20%, 2017. aasta märtsis oli seevastu uute korterite osakaal 33%. Uute korteritega tehtud tehingute osakaal püsis eelmisel aastal madal ka järgnevatel kuudel, mistõttu võib Tallinnas turuaktiivsuse ja hinnataseme statistilist kiirenemist märgata tõenäoliselt ka mais, juunis ja juulis, mis asuvad seejärel kõrgema võrdlusbaasi tõttu taas aeglustuma. Järelturu dünaamika püsib samaaegselt jätkuvalt stabiilne, tüüpkorterite hinnakasv on inflatsiooni endiselt edestamas kuid jääb alla piirkondlikule elanikkonna sissetulekute kasvule.

Tartu linnas tehti aprillis seevastu 123 tehingut, mida oli võrreldes märtsiga 48 tk vähem kuid võrreldes eelmise aasta aprilliga 8 tk rohkem. Tehingute arvu langus võrreldes eelneva kuuga tulenes ajutiselt kasvanud turuaktiivsusest, mille taga olid valdavalt Ränilinna piirkonnas valminud uued korterid. Tehtud tehingute lõikes kujunes mediaanhinnaks 1315 €/m2, mis oli võrreldes aastataguse ajaga kasvanud 3,1% kuid püsis võrreldes märtsiga 3,0%-lise languse juures sisuliselt samal tasemel. Keskmiseks korteritehingu hinnaks kujunes 76 000 eurot, mida oli ligi 6% rohkem kui möödunud aasta märtsis. Kõikide korterite ostu-müügitehingute väärtuseks kujunes 9,4 miljonit eurot, mida oli 2017. aasta aprillist 13% enam. Keskmise korteritehingu hinna ja käibe kasvu on suurendamas ennekõike tehingud uute korteritega.

Erinevalt Tallinnast on Tartus viimaste perioodide vältel turudünaamikas aset leidvad muutused olnud tasakaalukamad, turuaktiivsus ning hinnataseme kasv on stabiliseerunud. Tüüpkorterite müügitempo kujunemist on aeglaselt tabama asunud Eesti demograafilistest teguritest tulenev 25-35-aastaste inimeste ning tudengite arvu vähenemine, mis on viinud tüüpkorterite tehingute arvu langusesse ning jätnud nende hinnakasvu aasta esimese nelja kuu baasil kõigest 0,9% juurde. Ehituslikult uuemad korterid on muutunud tarbijate eelistuste, kasvava ehitushinna ning tehingute struktuuris aset leidvate muutuste tõttu asunud tüüpkorteritest kiiremini kasvama. Viimase trendi kujunemist on möödunud kuudel märgata ka juba Tallinnas.

Pärnu linnas tehti seevastu aprillis 67 korteritehingut. Võrreldes märtsiga tehti 7 tehingut vähem kuid võrreldes 2017. aasta aprilliga siiski 8 tehingut rohkem. Tehtud korteritehingute raames kujunes mediaanhinnaks 1237 €/m2 ning keskmiseks korteritehingu hinnaks 66 500 eurot, mis olid aasta jooksul kasvanud vastavalt 12% ja 0,8% võrra. Aprillis müüdi kortereid ligi 4,5 miljoni euro eest, mida oli 15% võrra enam kui aasta tagasi. Viimaste kuude vältel on uute korteritega tehtavad tehingud asunud olulisel määral mõjutama ka Pärnu linna turustatistikat, mistõttu võib kuust kuusse märgata ajutiselt keskmisest kiiremat hinnakasvu. Tüüpkorterite varasem ligi 10%-line aastane mediaanhinna kasv on samaaegselt siiski taandunud sarnaselt teistele Eesti aktiivseimatele väikelinnadele 7%-ni. Järjepidevat pakkumiste vähenemist on asunud tasakaalustama kasvav uute korterite pakkumine, mille kõrval on oodata ehitusaktiivsuse kasvu jätkumist.

Vajadus elamufondi uuendada, kasvanud elamispindade järgne nõudlus ning kasvanud elanikkonna ostu- ja laenuvõime on soodustamas uute arendusprojektide läbiviimist ka Tallinnast ja Tartust väljaspool. 2017. aasta I kvartalis alustati Pärnus ühe korterelamu ehitamist, milles paiknes 7 korterit, 2018. aasta I kvartalis alustati aga juba 3 korterelamu ehitamist kokku 107 korteriga. Ehituslubade arvu väljastamise kasvu võis märgata ennekõike 2017. aasta viimases kvartalis, kuid aasta alguses ei ole lühiajalistele trendidele tuginevalt aktiivne ehitustöödeks valmistumine Pärnus jätkunud. Tartus on samaaegselt ehitusaktiivsus püsinud võrdlemisi sarnasel tasemel kui varasematel perioodidel, lõpetamisel olevate projektide tõttu on lühiajaliselt kasvanud kasutuslubade arv kuid ehitustegevusega alustamine ei ole enam kuigi tugevalt kasvanud. Tallinnas alustati I kvartalis 705 korteri ehitamist ning taotleti ehitusluba 678 korteri ehitamiseks, ehitamisega alustamine kasvas aastataguse ajaga võrreldes 54% võrra kuid ehituslubade väljastamine vähenes 40%.

Kõigis kolmes piirkonnas on märgata kasvanud ehitushinna tõttu ehitatavate korterite pindalade vähendamist, et korterid oleksid funktsionaalsemad, odavamad ning laiemale ostjaskonnale kättesaadavad. Tallinnas ja Tartus on märgata ehitusaktiivsuse kasvamist piirkondades, kus maa hind on odavam, mis on aga nii Tartus Jaamamõisa kui ka näiteks varasemalt Tallinnas Põhja-Tallinna linnaosa näitel loomas gentrifikatsioonile omaseid tunnusjooni. Ehituslubade taotlemine ei ole veel tugevalt kasvama asunud, kuid lähimate aastate jooksul on oodata uute arendusprojektide ettevalmistamist Euroopa Liidu energiatõhususe direktiivide tõttu rakenduvatest nõuetest kõrvalehoidumiseks, mis lubaksid 2020. aastast ehitada ainuüksi A-energiaklassi korterelamuid.

Uute elamispindade järgne nõudlus püsib lähitulevikus jätkuvalt tugev. Perspektiivis on riskid Eesti korterituru kohal ennekõike demograafiliste tegurite osas, kuid uute korterite põhilise ostjaskonna moodustavate üle 35-aastaste tarbijate hulk püsib lähima kümnendi jooksul stabiilsem kui nooremate osakaal kogu rahvastikust, kes moodustavad valdava osa tüüpkorterite potentsiaalsetest ostjatest. Uute ja ehituslikult vanemate korterite hinnaerinevus asub tulevikus nii kallineva ehitushinna kui ka demograafiliste tegurite tõttu alaneva elamispindade järgse nõudluse taustal suurenema. KredExi käendusel nõukogudeaegsete korterelamute põhjalik rekonstrueerimine on ainuüksi ajutine lahendus, sest toetusi kõigile ei jagu ning toetusi väljastatakse pikas perspektiivis pigem ajutiselt. Rekonstrueeritavate korterelamute kõrvalkulud on kasvanud ehitushindade tõttu muutumas järjest suuremaks, mistõttu on pigem ratsionaalselt mõtlevate inimeste seas märgata oma korteri müümist ning uusarendustesse ümberkolimist.

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

20 − 18 =

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Kinnisvara ABC