Arco Vara: Üüriturg on sügishooaja ja teise laine ootuses ettearvamatu

Arco VaraÜüripakkumiste arvu valdav kasv jäi juba enne koroonakriisi aegsesse perioodi 2019. aasta lõppu ja 2020. aasta vahetusse algusesse. Võrreldes 2019. aasta keskpaigaga on täna Tallinnas pakkumisel ligi 100% võrra enam üürikortereid, kuid võrreldes 2020. aasta märtsiga ligi 40% võrra enam pakkumisi. Teisisõnu, koroonakriis pelgalt võimendas seni negatiivselt aset leidnud muutusi, mitte otseselt ei loonud neid. Lühiajalise majutuse äri läks suhteliselt konkurentsitihedaks juba 2019. aastal, mille järgselt talvise perioodi tulekul hakkas sealt suur hulk kortereid pikaajalistesse pakkumistesse siirduma juba enne koroonapandeemia esilekerkimist. Hiljaagne järsk üüripakkumiste arvu kasv leidis aset märtsi ja aprilli vältel, mille järgselt üüripakkumiste arv on suurenenud aga edasiselt suhteliselt tagasihoidlikult, olles juulikuus juba väiksem kui veel juunis.

Koroonakriisil on üüriturule olnud sealjuures negatiivset mõju nii mitmestki asjaolust tulenevalt – esiteks lahkusid nii Tallinna kui ka Tartu näitel üliõpilased koheselt eriolukorra kehtestamise aegselt üürikorteritest tagasi vanemate juurde, teiseks on järk-järgult kadunud osa võõrtööjõust just magalapiirkondade 3-toalistest korteritest ning kuna arvestatav hulk tööealisest elanikkonnast on olnud seni Töötukassa toetusmeetmetel, on nende tarbijakindlus elukoha vahetamiseks (sh vajadusel üürikorteri vahetamiseks) tunduvalt kehvem kui veel aasta alguses, mis on üürikorterite likviidsust veelgi vähendanud. Üüripakkumiste arvu kasvu osas paistab protsentuaalsete muutustena viimaste kuude vältel esile just Lasnamäe linnaosa, kus on Tallinna linnaosade lõikes teadupoolest ka kõige madalam keskmine sissetulek.

Erinevate kinnisvaraportaalide andmeil on Tallinna linna keskmine üüriruutmeetri hind ~ 11 €/m2 tasemel, mis on hetkel võrreldes 2020. aasta veebruariga 11% ja võrreldes 2019. aasta märtsiga 4% võrra madalamal. Hinnataseme langust on olnud sealjuures täheldada ennekõike eksklusiivsemate varade puhul ning seda eeskätt Vanalinna asumis ja Kesklinnas tervikuna. 1- ja 2-toalised korterid on hinnataseme languse osas näidanud tunduvalt tasakaalukamaid muutusi, kuid kuna viimastel aastatel on tehtud laialdaselt investeeringuid näiteks just mikrokorterite segmenti, siis teatud Tallinna piirkondades on ka selliste korterite osas üürihindades üsna kiirelt mõnevõrra allapoole tuldud.

Mikrokorterid üldiselt on siiski suhteliselt kriisikindel kaubagrupp, sest majanduslike olude halvenedes siirduvad inimesed sissetuleku vähenedes ja/või raha kokkuhoiu mõttes ajutiselt kõige odavamatele elamispindadele, mis kriisi vältel tagab mikrokorterite osas küll üsna kõrge üürnike voolavuse ehk nende pideva vahetumise, kuid üldplaanis vakants püsib madalam kui üüriturul tervikuna. Majanduskriisid soodustavad ääremaastumist ning seega väikelinnade tühjaks kolimist eeskätt Tallinna, suur hulk sellistest sisserändajatest kolib aga esmalt ajutiselt just mikrokorterisse.

Üldplaanis võib väita, et keskmiselt on üürihinnad Tallinnas seni langenud 10 kuni 15 protsendi vahemikus, eksklusiivsemate ja rohkematoaliste korterite osas aga piirkonniti isegi üle 30 protsendi. Üürihindade langus on juunikuust peatunud, kuna pakkumiste arvu kasv on aeglustunud, eriolukord on lõppenud ning välisturism koos siseturismiga on mõnevõrra hoogustunud, toetades sealjuures koos hotellide laiapõhjalise renoveerimisega ja välismaale reisimise piirangutega ka lühiajalise majutuse turgu. Augusti vältel täheldame tõenäoliselt ennekõike ülikoolidesse astujate tõttu 1- ja 2-toaliste kvaliteetsema siseviimistlusega üürikorterite osas mõningast hinnataseme kasvu, mis on aga iga-aastane ning seetõttu pelgalt hooajaline nähtus.

Üürihindade edasine käik sõltub suuresti sellest, kui suures mahus jätkab müügipakkumiste arv kasvamist ning kui pikaks kinnisvarade müügiperioodid edasiselt venivad ning lisaks muidugi sellest, kas koroonaviiruse teine laine toob kaasa ka arvestatavaid üüriturgu negatiivselt mõjutavaid muudatusi. Lisaks, kui senised tööpuuduse kasvu prognoosid osutuvad vähemalt osaliselt tõeseks, võib septembrist oodata eeskätt magalapiirkondades üürilepingute lõpetamist ning üüripakkumiste arvu edasist kasvu. Tänased probleemid nii teenindus- kui ka tööstussektoris avalduvad kaudselt kinnisvaraturul mõningase viitajaga eeskätt magalapiirkondades. 2020. aasta kevadise eriolukorra aegselt võis Tallinna elanike arvu osas sissekirjutuste vähenemist täheldada samuti just magalapiirkondades, mille tõenäoliseks põhjuseks olid just väga kiired negatiivsed muutused tööturul. Viimaste nädalate vältel püsis Eestis tööpuudus pidevalt 7,9% tasemel, kuid kriisist taastumise ja hooajaliste tegurite taustal on hetkel tööpuudus olenemata negatiivsetest prognoosidest hoopis alanenud, olles käesoleva artikli kirjutamise hetkel 7,8% juures.

%d bloggers like this:
Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!