Domus Kinnisvara: Elamis- ning äripindade arendusturg, I PA 2021

Domus KinnisvaraElamispindade arendusturg

2021 I PA olulisim teema peale koroonakriisi järgset tugevat uusarenduste müügitempo taastumist oli tuntav toor- ning ehitusmaterjalide hinnatõus. Domuse poolt kogetud erinevate näidete ning hinnangute põhjal kasvas ehitusfirmade esmased indikatsioonid sarnaste hoonete ehitamisele 2020 sügis versus 2021 kevad hinnanguliselt ~20% võrra. See omakorda paneb üheselt surve alla uute investeerimisotsuste tegemise – kas uute ehitushindade juures konkreetse ehitusega alustada või mitte.

Kuigi nõudluse pool on püsinud juba 2020. aasta lõpust tugev, on lisaks ostjate olemasolule sama oluline arendajatele saavutada arendustegevusest piisav majanduslik motiveeritus ehk kasum, mille puhul on üldse mõistlik ehitustegevusega alustada. Kuna ehitus ise on selgelt suurim kulukomponent kogu arenduse eelarvest oma 60-75% osakaaluga, võib paljude arendusprojektide kasumlikkus 20% ehituse hinnatõusu korral minna nulli või lausa negatiivseks. Sellisel juhul eeldab ikkagi arendusega startides ettevõtja kas teatud hinnakasvuga juba ette või lükkab projekti edasi uute hangeteni, mis toovad parema joonealuse tulemuse. Ehk turu meeleolud on jätkuvalt positiivsed ning seda kantakse osaliselt ka alustatavatese projektidesse üle, tõstes müügihinda uutesse kõrgustesse, et saavutada soovitud kasumlikkus. Tugevad (suuremate) arendajate bilansid ehk omakapitali ja võõrkapitali suhe on hetkel tugev, mille baasilt juletakse ka planeerida kõrgemate hindade vastu ka pikemaid müügiperioode õigustamaks kõrgemate hinnaootuste äriplaani sissekirjutamist.

Tuleviku osas jälgivad kõik pingsalt nii müügitemposid kui ka müügihindasid, mis annab äriprojekti tulupoole eeldused ning selle võrdlemisest potentsiaalse kuluga tekibki arusaamine, kas projektiga alustada või mitte. Teise aspektina on uute ehitusõiguste tekkimine vähemalt Tallinnas ning Harjumaal piisavalt pikk protsess, mis juba ise reguleerib lisanduva müügimahu allapoole. See omakorda toetab müügihindasid. Arendajate uute projektide minimaalne netorentaabluse ootus püsib jätkuvalt 10-15% tasemel.

Pankade nõuded ettemüügi osas enne võimaliku laenulimiidi avanemist on reeglina 30-40% tasemel kogu arenduse müüdavate korterite mahust. Finantseerimise kulu on püsinud stabiilselt koos kohustistasudega 5-6% juures aasta baasil.

Kommertspindade arendusturg

2021 I PA kommertspindade arenduste osas oli ilma suuremate vapustusteta, kus töös olevaid objekte ehitati lõpuni ja valminud pindasid anti üürnikele üle. Pigem oli üllatav Eesti mõistes olulises mahus varajase faasi erinevate arendusprojektide PR-teadaannete hulk, mis annab tunnistust väga positiivsetest väljavaadetest tulevikule arendajate poolt. Meie hinnangul on peaasjalikult tegemist turult esimese tagasiside saamise võttega, mille pealt saab ettevõtja oma paljude järgnevate aastate peale jaotatavat äriplaani täpsemaks lihvida. Jätkuvalt teostasid nii fondid kui ka erainvestorid üksikuid oste nii rahulikumas logistika ning näiteks lähikaupluste sektoris, kuid oli ka uusi arenguid seni väheavastatud hooldekodude jms suunal.

Uute arendusotsuste tegemine on äripindade arendajate vaates muutunud üheselt keerukamaks. Nimelt on üüritasemed stabiilsed koos osades alamsektorites kasvanud vakantsiga, mille vastu kasvanud ehitusmaksumuse taustal väheneb arendaja potentsiaalne kasumlikkus uute projekti alustamisel märkimisväärselt. Uute arenduste osas on investorite tootluseootused objektide lõikes üsna erinevad, kõikudes objekti asukohast ning üürniku kvaliteedist ja mix`ist tulenevalt vahemikus 7-10% aastas (ilma võimenduseta). Valminud objektide ostjate osas on tunnetatav tugevam huvi parimate A-klassi objektide suunal, kus nii asukoha kui üürnike kvaliteet parim. Taoliste objektide puhul 6% tootluse ootusega müüjad pole enam üllatuseks. Sellele vastukaaluks on B ja C klassi pindade hinnaootuste osas vahe müüjate ning ostjate vahel pigem kasvanud. Müüjate arvates toetab inflatsioonihirm jms nende madalama tootluse soove, kuid ostjad pigem on tõusvate vakantside osas ettevaatlikud ning kokkuvõttes võivad viia müügiperioodid osapoolte jaoks ebameeldivalt pikaks viia.

Äripindade arendamise finantseerimise osas peaks arendajal olema ette näidata üürnikega eellepinguid mahus, mis tagavad laenuteeninduse kattekordaja ehk DSCRi tasemel 0,8-1,0. Kreeditoride küsitavad laenumarginaalid on püsinud stabiilsed. Kokkuvõttes mõjutab finantseerimist enim võime leida lisaks üürnikele arendusobjekte, kus stabiilselt püsivad üürimäärad katavad ära (kasvanud) ehitus- ning maa ostu kulutused piisavalt kasumlikul tasemel.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

28.09.2021 Kinnisvaraõiguse ABC