Viimased poolteist aastat on ärikinnisvaraturul olnud omajagu turbulentsed ning kiiret reageerimist nõudvad. Kui 2020 kevadel pandeemia alguses oli kõikide turu osapoolte reaktsioon lühiajaliselt kõikvõimalikud otsused nö külmutada, siis tänaseks on välja kujunemas juba selgemad jooned, kuidas turg erinevate sektorite osas uuenenud olukorras otsuseid teeb. Väljendub see eelkõige investorite eelistustes, kuhu paigutada uut kapitali ning üürnike poolelt valikutes, milliste pakkumises olevate pindade osas ollakse valmis ka reaalselt tehingusse minema. Sektorite osas kasutan ülevaatlikkuse huvides peamiseid Eestis laiemalt jälgitavaid ärikinnisvara sektoreid – tööstus & logistika, büroo, kaubandus ning majutus & üürikodud.
Tööstus & logistika
Alustades tööstuse ja logistikaga, on selgelt tegemist suurima võitjaga, keda toetab pikaajaliselt trend liikuda lõplikult välja vanamoodsatelt pindadelt, kuhu on pinda kasutaval ettevõtjal järjest raskem töötajaid meelitada ning pidevalt kasvav vajadus teha küsitava tasuvusajaga investeeringuid elementaarse funktsionaalsuse säilitamiseks pinna omaniku poolt. Uutel pindadel on hulk eelised nagu näiteks heal tasemel kasutatavus, kaasaegne töökeskkond ning keskpikas perspektiivis oluliselt madalam nii täiendavate investeeringute vajadus kui madalamad kõrvalkulud. Olulised on antud aspektid loomulikult nii investori kui üürniku vaates, mis kaaluvad üles investorile näiliselt ebasoodsama (loe: madalama) tootlusemäära ja/või üürnikule kõrgemast üürihinnast tulenevad rahaliste kulutuste aspekti. Lisaks tekitas e-kaubanduse osakaalu kiire kasv just väiksemate ja keskmiste kaubamahtudega tegutsevate ettevõtjate jaoks järsult vajaduse end laiendada kasvanud nõudluse rahuldamiseks. Taoline huvi kasv klientide poolt on tähendanud valminud objektide osas nii tootlusemäärade kokkutõmbumist ehk valminud objektide müügihindade tõusu kui üürihindade poolelt tagasihoidlikku hinnatõusu, mida võivad tõusnud ehitushinnad lähitulevikus veelgi toetada. Väljavaade selgelt tugev.
Büroopinnad
Büroopindade näol on jällegi vastupidiselt tegemist ühe keerulisemas olukorras oleva segmendiga. Eestis hetkel antud turule investeerivate ettevõtete finantstervis on reeglina hea ning pankade toetus neile arvestatav ehk ükski arendus pooleli jäämas ei ole. Samas on kodust töötamise tõusust tulenevat negatiivset survet tunda juba kasutuses olevate pindade taasüürimisel. Üürnikud on selgelt lükanud oma kas olemasolevate või uute pindade üüriotsuseid alates 2020. aasta kevadest võimalusel edasi, et dimensioneerida oma järgmised pinnad juba uuest reaalsusest tulenevalt. Samas on füüsiline tööl viibimine paljudes tegevusharudes möödapääsmatu nii töö tegemise kui väljaõppe aspektist vaadatuna. Kokkuvõtlikult on uued pinnad hetkel isegi paremas seisus, sest kui üürnikud ühel hetkel oma vajaduste osas otsusele jõuavad, eelistavad nad momendil igal juhul uusarendusi. Keerulisem väljavaade on vanemate pindade omanikel põhjusel, et (reeglina) on hoolimata odavamast üürihinnast kõrgemaid kõrvalkulusid koos vanamoodsamate ehitus-tehniliste lahendustega üürnikele raskem nö maha müüa. Seetõttu vaikselt üles keriv vakants tekitab omakorda negatiivset survet üürihindadele. See omakorda jõuab tootlusmääradesse, kus ostjad tahavad arusaadavalt näha preemiat suurema riski võtmise eest. Väljavaade tänaselt tasemelt ilma kiire taastumise väljavaateta neutraalne.
Kaubandus
Kaubanduskinnisvara osas on peale T1 palju kajastatud väljakutseid turuosalised pigem hinge tõmbamas ning enamik uusi investeeringuid on liikunud lähikaupluste/väiksemate kaubanduskeskuste suunal. Domineeriv lahendus arendaja vaates on toidukauplejast ankurüürnik, kelle abil lahendatakse nii omaniku kui investorite ja laenuandjate jaoks lähiaastate riskid ära. Kaasnevad boksid apteekidele, lillemüüjatele ning toidukohtadele kaetakse juba olemasolevate koostööpartnerite abil ehitusperioodi jooksul. Huvitav trend oli koroona ajal suuremate toidukaupluste võime müüa lisaks toidukaubale olulistes mahtudes tööstuskaupasid ning seda positsiooni loomulikult ei taheta suurtele spetsialiseeritud müüjatele kergelt tagasi anda. Tugev kriisist läbitulek toetab tootlusmäärade püsimist koroonaeelsel tasemel ning kvaliteetselt väljaüüritud hoonete osas on investorite huvi jätkuvalt arvestatav. Väljavaade tänaselt tugevalt tasemelt neutraalne.
Majutus & üürikodud
Majutuse segmendi osas on kokkuvõte lihtne, turuosalistel on olnud viimased poolteist aastat väga keeruline. Eriti kui senine äriplaan on paljuski toetunud kas turistidel ja/või äriklientide teenindamisel. Võitjad on sügavamate taskutega hoone omanikud, kes suudavad sunnitud pausi kasutada hoonete renoveerimiseks. See võib mõne aasta pärast tunduda geniaalse sammuna, aga mis lühiajaliselt pole finantsiliselt kindlasti lihtne otsus. Üllatavalt on veidi positiivsemad signaalid pärit just väljaspoolt pealinna, kus on ajalooliselt olulise osa klientuurist moodustanud kohalikud Eesti kliendid. Viimased on koroona ajal majutusasutuste uste avanedes kodumaal ringi rändamise võimalust aktiivselt kasutanud ning kuigi täituvused pole ideaalsed, saadakse majandamisega pigem pealinna kolleegidest pisut lihtsamalt hakkama. Uue segmendina on tulnud viimastel aastatel nähtavalt eetrisse suuremamastaabiline üürielamutesse investeerimise suund. Eestvedajad on reeglina institutsionaalse rahakoti toel suuremad ning väljakujunenud tegijad, kes kindlasti teevad pikemas perspektiivis äärelinnas üksikuid kortereid omavate erainvestorite elu väga kibedaks. Seda tänu madalamale tootluse ootustele koos suuremat arvu ühikuid korraga majandades saavutatavale mastaabisäästule. Isiklikult usun, et hoolimata hetkelistest koroona mõjutustest, taastub paariaastases perspektiivis inimeste mobiilsus nii globaalses kui kohalikus mõistes üle varasemate tippude ning seda suunda toetavad siis jätkuvalt nii meie Eesti head majutusasutused oma tasemel ruumidega kui pikaajalisemat üürikodu otsivate tööinimeste jaoks loodud üürikodude pakkumisele spetsialiseeritud tegijad. Väljavaade lühikeses ning keskpikas perspektiivis aeglasele taastumisele koos tugeva pikaajalise vaatega.
Kokkuvõtteks on ärikinnisvaraturg pidevas liikumises nagu kogu muu meid ümbritsev elu. Turusegment, mis täna on tugev ning atraktiivne võib osutuda juba homme Eesti väiksel turul üleinvesteerituks. Samas võivad hetkel vähematraktiivsed segmendid teha vaid loetud kvartalite jooksul korraliku taastumise ning nii kapitaliomanikud kui operaatorid pööravad oma fookuse uutele jahimaadele. Head otsustamist ning edukat uut ärihooaega soovides!
