Eesti elamumajanduse arengukava – väärt algatus

Juba käesoleva aasta alguseks oli valminud Eesti elamumajanduse arengukava aastani 2010. Kuna eluase kuulub inimese põhivajaduste hulka, ilma milleta elu suhteliselt raske kui mitte võimatu näib, siis on kindlasti taoline algatus ainult kiiduväärt. Seda eriti veel Eestis, kus elamureform mitte lõpule ei ole jõudnud.

Kuigi arengukava väljatöötamisse oli kaasatud enamus selle valdkonnaga seonduvaid asutusi ja organisatsioone, siis mikskipärast ei olnud kutsutute hulgas eluasemeturul suurt rolli mängivaid ehitus-, kinnisvara- ega krediidiandjate katusorganisatsioone.

Mitmed kinnisvaravaldkonnaga tihedalt seotud inimesed on valminud arengukava on väga heaks olukorda tutvustavaks lugemismaterjaliks pidanud. Mis aga kavast puudu on jäänud? See on strateegilisus ehk tulevikuvisioon ja eesmärk, kuhu me tahame jõuda. Alles peale strateegiliste eesmärkide määratlemist saab paika panna taktikad, mis võivad seisneda üürnike ja sotsiaalabi vajavate isikute eluasemeprobleemide leevendamises, eluasemeinvesteeringute soodustamises jne.

Oluline punkt, mis peaks teiste kõrval kõlama jääma on kinnisvaraturu soodustamine riigi ja omavalitsuste poolt. Selle kohta pole paraku mitte kusagilt lugeda. Turu soodustamine on vajalik juba ainuüksi seetõttu, et kõrvaldada ühes majas elavate erinevate sotsiaalsete gruppide vahel tekkivad vastuolud, mida on ka arengukavas rõhutatud.

Arengukava näeb ette suhteliselt suurt munitsipaalehitust.

Kuigi teatud puhkudel on munitsipaalfond tõepoolest vajalik (nt. õhkulastud maja elanikele), siis sellegipoolest ei ole mõttekas luua mahukat munitsipaal-üürisektorit. Munitsipaalehituse asemel tuleks omavalitsusel osta vastava hinnaklassi kortereid turult, mille järele tarvidus on. Suurejoonelise munitsipaalehituse alustamine tähendaks seljapööramist senisele elamureformile, mille käigus on Eestist loodud omanike vabariik.

Plaan luua omavalitsustes infopank, mis pakuks eluasemetaotlejatele eluaset ei kannata kriitikat.

Ei ole mitte mingisugust alust eeldada, et omavalitsuse infopank sarnaselt munitsipaal-üürisektoriga teeks oma tööd paremini kui erasektoril baseeruvad ettevõtted. Selle asemel tuleks infobaaside loomiseks ja haldamiseks kulutatavad ressursid suunata pigem kinnisvaraturu korrastamisse ja kvaliteedi parandamisse vastavate õigusaktide vastuvõtmise abil nii omavalitsuste, kui ka riigi tasemel.

Elamute tehnilise ülevaatuse ja tehniliste passide sisseviimiseks peetakse arengukavas vajalikuks luua erialaspetsialistide ja -konsultatsioonipunktide võrk, mille kuludeks peetakse vajalikuks arvestada ca 10 krooni ülevaatuse süsteemi haaratud elamu üldpinna ruutmeetrilt. Mullu oli Eestis eluruumide pind 33,4 milj. m2, seega kulub täielikuks ülevaatuseks ca 334 milj. krooni. Sellist kulutust ei ole valmis enamus omanikke kandma.

Igati tervitatav on plaan stimuleerida energiasäästlikkust, korteriühistute asutamist, korteriomandi seadmist.

Toetama peab ka kindlasti plaani jätkata “sundüürnike” krediteerimist EVP-laenuga, mille defitsiitsus on näidanud, et seda tõepoolest vajatakse. Planeeritav 150 milj. kr. ressurss võiks olla isegi kuni kaks korda suurem. Praegustel tingimustel kulub 23,4 tuhande sundüürniku perekonna keskmise laenusuuruse 163 000 krooni puhul kogu laenuressurssi 3,8 mld. krooni ja probleemid laheneksid alles 25 aastaga. Sarnaselt üürnikega vajavad sooduslaene ka tagastatud amortiseerunud majade omanikud.

Välja on vaja töötada laenusüsteemid, mis võivad seisneda nii hüpoteekpanganduse loomises/loomise toetamises, riiklikes eluasemelaenude garantiides jne. Eesti riigil on olemas tunduvalt odavamad võimalused saada laene maailma rahaturgudelt, mida oleks näiteks sihtasutuse Eesti Eluase kaudu võimalik madala intressimääraga sihtotstarbeliste laenudena elamuinvesteeringutesse suunata.

Samuti tuleb, nagu ka aregukavas märgitud, suurendada kontrolli omavalitsuste eluasemefondide ressursside kasutamise üle. Tihti, nagu senine praktika on näidanud tuleb see kontroll alles luua.

Kuigi Vabariigi Valitsuse tasemel on korduvalt räägitud üürimäärade vabakslaskmisest, ei ole arengukavas selle kohta öeldud rohkem, kui et üürisuhete täpsema reguleerimisega tuleb jätkata üüripiirmäärade osalist reguleerimist, kuni on loodud alternatiivne üüri-eluasemefond. Selleks tahetakse aastani 2001 kulutada 750 milj. kr. ja luua 2500 üürikorterit. Ühe korteri hinnaks teeb see 300 tuh. krooni, st. ruutmeetri keskmiseks ehitushinnaks 70m2 korteri puhul on 4300 kr/m2, mis jääb tunduvalt alla normaalse ehitushinna. Seda hinda suurendab veelgi ka arengukavas korduvalt nimetatud amortiseerunud kommunikatsioonidesse investeerimise vajadus.

Lisaks nagu elamufondi infobaasigi puhul, ei ole alust arvata, et omavalitsus suudaks pakkuda paremat või odavamat üüriteenust. Kahjuks ei arvesta arengukava ka sellega, et mis saab omanikele tagastatud üüripindadest. Suur osa omanikke vajab siiski üürnikku samamoodi nagu toosama üürnik vajab üürileandjat. Elamispinna suure ülejäägi loomine on ilmselge maksumaksja raha raiskamine.

Üürisektori normaliseerimisega seoses peetakse arengukavas vajalikuks üüriseadustiku väljatöötamist. 1998. a. andmetel on omanikele tagastatud majades 23 000 perekonda. Ülejäänud üürnike kohta riigil ja omavalitsustel informatsioon puudub. Niivõrd väikese grupi inimeste jaoks, kelle kohta pealegi informatsioon puudub, ei ole vaja omaette seadustiku väljatöötamist. Lisaks reguleerib ka elamuseadus seda valdkonda juba piisavalt.

Paika on vaja panna prioriteetsed suunad selles, kas riigil on huvi toetada elamumajandust ainult üksikute maksusoodustuste kaudu, või on plaanis laiendada olemasolevaid krediidivõimalusi.

Jälgida tuleb lääneriikide ja Euroopa Liidu praktikat vastavates küsimustes koos nende arengusuundadega, et juurutada sarnased järeleproovitud tavad ka Eestis, selle asemel, et hakata ise jalgratast leiutama.

Kiiremas korras on vaja läbi viia uuringud, mis näitaksid, kui palju erinevad elamispinnad amortiseeruvad ning kui palju nendesse investeeritakse. Taoliste uuringute tulemus võimaldaks nii era- kui ka avalikul sektoril ressursse paremini suunata. See välistaks ka olukorra, kus ühel päeval avastame, et elamispind hakkab kiire lagunemise käigus kasvamise asemel hoopis kahanema.

Kuna korralik arengukava nõuab, et selle elluviimist hakatakse pidevalt jälgima ning elluviimise protsessi käigus ilmnevaid vigasid parandama, siis loodetavasti kaasatakse edaspidi sellesse protsessi kõik arengukavaga seotud institutsioonid. Sellisel juhul saab luua arengukava, mis arvestaks kõiki elamumajandusega seonduvaid probleeme, sest nii riigi kui ka erasektori huvid on ühtsed – soov jõuda ka elamumajanduses normaalsele euroopalikule tasemele.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Kasutusloa menetlus ja ehitamise dokumenteerimine