Elamispindade kättesaadavuse analüüsi toob välja, et arendajad peaksid pakkuma turuhinnast odavamaid kortereid. Iseenesest üsna absurdne. Turuhind on definitsiooni järgi turul toimunud tehingu tulemus, mida me ei tea enne tehingu toimumist. Aga eks see näitab analüüsi koostajate asjatundlikkust.
Kuidas arendusäri hinnastamise loogika toimib?
Esmalt märkusena. Igal ettevõttel on oma sisemised lähenemised ja järgevalt kirjeldatud ei pruugi absoluutselt iga ettevõtte kohta kehtida. Järgnev on väga üldine loogika.
Elamispindade müügihindade määramisel hindab arendaja müüdavate ruutmeetrite mahu alusel potentsiaalset müügitulu. Selle kõrvale arvestab ta kuludega. Nii paistab välja, kas on võimalik teenida piisavat kasumit.
Projekti analüüsiga edasi minnes hinnastatakse korterid vastavalt nende suurusele, korrusele, lisadele (nt saunad, terrassid, rõdud).
Ettevõtete põhiselt võivad hinnastamise nüansid erineda, kuid väga üldisel tasemel on loogika sama.
Miks ei saa osasid kortereid odavamalt pakkuda?
Kui arendajal on nõue, et osa kortereid tuleb pakkuda turuväärtusest odavamalt, tuleb kogukäibe saavutamiseks teised korterid hinnastada turuväärtusest kallimalt.
Turuväärtusest kallimalt hinnastatavad korterid ei ole aga enam konkurentsivõimelised teiste arendajate pakkumistega, kus hindadega manipuleerimise nõuet ei ole.
Turuväärtusest kallimalt hinnastatud korteri müümine ei pruugi olla võimatu, kuid eeldatav müügitempo on aeglasem ja/või riskid suuremad. Aeglasem müügitempo suurendab arendajate finantskulusid, sest arendustegevus rahastatakse enamasti suures osas võõrkapitali abil. Pikem müügiperiood tekitab ka suuremaid omanikulusid.
Tagasi hinnastamise juurde
Kui arendajal on n-ö soodushinnaga korterite müümise kohustus, peab ta koheselt eeldama suuremaid kulusid ja suuremaid riske. Vastasel korral ei oleks ettevõtmine jätkusuutlik.
See tähendab, et arendaja peab n-ö esialgse planeeritud hinnataseme tõstma kõrgemale, kui oleks hinnatase olukorras, kus müügihinna piiranguid ei ole.
Järeldused
Korterite müügi hinnapiirangud toovad kaasa olulised negatiivsed mõjud. Esiteks kerkib projekti n-ö tavahinnaga korterite hinnatase, sest n-ö tavaostjad peavad soodushinnaga kortereid doteerima.
Näilise soodushinnaga korterite hind kerkib hinnaregulatsiooni kehtestamise eelse perioodi n-ö tavatasemele, st tegelikku soodushinda ei ole.
Üldine kõrgem müügihinna tase vähendab ostjate võimekust uut korterit osta. Seega elamispindade kättesaadavus väheneb nii elamispindade arvulise puudujäägi kui liiga kõrge hinna tõttu.
Ühiskonna üldine kahju väljendub nii elamispindade kättesaadavuse vähenemise kui valdkonna reguleerimisega ja regulatsioonide administreerimisega seotud kuludes.
Tegemist on elamispindade kättesaadavuse temaatikat puudutava kommentaaride seeriaga. Varem ilmunud kommentaarid:
- Elamispindade kättesaadavusest (01). Kas elamispindade kättesaadavus on probleem?
- Elamispindade kättesaadavusest (02). Milles väljendub elamispindade kättesaadavuse probleem?
- Elamispindade kättesaadavusest (03). Kas kõik inimesed peavad saama kodu osta?
- Elamispindade kättesaadavusest (04). Miks kodu maksumus kolm aastapalka ei ole hea võrdlusbaas
- Elamispindade kättesaadavusest (05). Kuidas kujunevad elamispindade hinnad?
- Elamispindade kättesaadavusest (06). Kas arendajad või maaklerid soovivad kõrgeid hindu?
