Elamispindade kättesaadavuse analüüsi valmistab meid ette elamispindade hindade reguleerimise osas. Elamispindade hinnaregulatsioonid omavad pikemas vaates turule sama efekti, kui sund pakkuda elamispindu soodushinnaga või tuua turule soodsat munitsipaalelamufondi. Sellised tegevused vähendavad elamispindade pakkumist ja seega ka kättesaadavust.
Majandusteooria ABC
Hinnaregulatsioonidel ja pakkumise piiramisel on turule umbes-täpselt sama efekt. Siin vähesest ei piisa. Piirangute mõju mõistmiseks on vaja majandusharidust omandada juba vähemalt 2-3 loengut.
Eeldame, et turg toimib tasakaaluhinna ja -koguse tasemel. Kui avalik sektor surub õilsatel eesmärkidel tasakaalutasemelt hinnad alla hinnalae tasemele, saavad ostjad lühikeses vaates nautida soodushindu. Kinnisvaraturu pikaldase toimise vaates on lühike periood siin 1-2 aastat.
Järgmiste projektide turule pakkumisse toomisel peavad arendajad arvesse võtma muutunud tingimusi. Madal hind on ära võtnud kasumi teenimise võimalusest tuleneva motivatsiooni. Seega uusi projekte turule ei juurde tooda.
Nii tekkib turule defitsiit. N-ö normaaloludes ajaks defitsiit hindu üles. Administratiivne hinnalae piirang seda aga ei võimalda.
Mis on hinnaregulatsiooni tulemus praktikas?
Konkreetne praktiline hinnaregulatsiooni tulemus väljendub üsna mitmemõõtmelisena.
Eeldusel, et enne hinnaregulatsiooni oli hind nõudluse vaatest kõrge (kuid nõudluse vaatest on kinnisvara ostu- või üürihind alati liiga kõrge) saavad osad turuosalised nautida sooduspakkumist. See võiks justkui olla hea.
Sooduspakkumine ehk turutasemest administratiivjõuga allapoole surutud hind ei ole ühiskonna vaatest hea, sest tekkib oluline küsimus, kes saab soodushinnast osa? Siin on oluline korruptsioonioht. Korruptsioonioht nõuab avalikult sektorit ressursse sellega tegelemiseks.
Eeldades jätkuvalt, et enne regulatsioone oli hind kõrge ehk kättesaadavuse probleem seisnes kõrges hinnas, tuuakse hinnaregulatsioonide kehtestamisega juurde eluruumide arvulise puudujäägi probleemiga.
Nii on tehtud näiteks Saksamaal, Hollandis, Austrias – neis samades riikides, millest elamispindade kättesaadavuse linnale tehtud analüüsi koostajad malli võtavad. (Ei tea, miks nad meid nii tahavad karistada…?)
Arendajatel jääb vähema kasumi teenimise võimaluse tõttu tööd vähemaks. Vähem tööd tähendab vähemat inimeste vajadust selles sektori. Vähem tööd arendajatel tähendab elamispindade arvulise puudujäägi ehk kättesaadavuse probleemi süvenemist.
Hinnaregulatsiooni mõju üüriturul
Omaette probleemid tekitab üürihinna taseme ja üüri tõstmise reguleerimine üüriturul. Lääne-Euroopa praktikas reguleeritakse üürihinna tõstmist selliselt, et olemasoleva üürniku üürihinda tohib küll tõsta, kuid oluliselt aeglasemalt, kui kerkib turuüür.
Inimene, kes on saanud üüripinna soodushinnaga ja üüri tõstmise piiranguga, ei ole valmis pinnalt edasi kolima, sest uue elamispinna üürimisel tuleb tasuda turuüüri, mis on olemasolevast reguleeritud üürihinnast kõrgem või isegi oluliselt kõrgem. Moel või teisel muudab see inimesed sunnismaiseks.
Konflikt kehtiva üürihinna ja turuüüri vahel kandub edasi üürnike ja üürileandjate suhetesse. Analüüsis idealiseeritud Saksamaa või Holland on jõudnud olukorda, kus üürnikud ja üürileandjad on omavahel sisuliselt sõjas. Üürileandjate eesmärk on suuresti paar-kolm aastat korteris elanud üürniku väljaviskamine, sest mõistlikku üürihinda saab ainult uuelt üürnikult.
Võrdlusena olustikupilt Eestist. Üürileandja teeb kõik endast oleneva, et üürnik ära ei läheks, sest meil on – üllatus-üllatus – üüripindade ülepakkumine.
Madal üüritootlus, mis on tingitud hinna alla reguleerimisest, viib üüriturult ära erasektori pakkumist, kes ei saa-taha-suuda regulatiivset madalat tootluse määra taluda ja leiavad, et parem on ärist väljuda. Uusi üürihooneid ei rajata. Elamisindade kättesaadavus väheneb. Nii kaaperdab avalik sektor samm-sammult elamispindade üüripakkumist.
Järeldused
Elamispindade müügi- ja üürihindade reguleerimine on kõige halvem, mis Eesti elamispindade turul juhtuda saab. See vähendab elamispindade arendamise kaudu uue vara pakkumist ja halvendab seeläbi elamispindade kättesaadavust.
Hinnaregulatsioonid ja avalik elamufondi ning arendamise regulatsioon viib meid tagasi nõukogude aega. Siis saab meid eluruumidega olema nagu nõukogude ajal apelsinidega – väga odavad, aga saada pole üldse.
Tegemist on elamispindade kättesaadavuse temaatikat puudutava kommentaaride seeriaga. Varem ilmunud kommentaarid:
- Elamispindade kättesaadavusest (01). Kas elamispindade kättesaadavus on probleem?
- Elamispindade kättesaadavusest (02). Milles väljendub elamispindade kättesaadavuse probleem?
- Elamispindade kättesaadavusest (03). Kas kõik inimesed peavad saama kodu osta?
- Elamispindade kättesaadavusest (04). Miks kodu maksumus kolm aastapalka ei ole hea võrdlusbaas
- Elamispindade kättesaadavusest (05). Kuidas kujunevad elamispindade hinnad?
- Elamispindade kättesaadavusest (06). Kas arendajad või maaklerid soovivad kõrgeid hindu?
- Elamispindade kättesaadavusest (07). Miks ei saa elamispindu odavamalt pakkuda?
- Elamispindade kättesaadavusest (08). Miks munitsipaalarendus ei saa olla eraarendusest odavam?
