Tallinna linnale tehtud elamispindade kättesaadavuse analüüs vaatab elamispindade hinna muutumist palga suhtes.
Esmapilgul võib selline lihtne lähenemine tunduda asjakohane. Korteritehingute hindu palkadega kõrvutades võiks justkui selgelt peegelduda, kas elamispinna soetamine muutub koduostjale taskukohasemaks või vastupidi. Aga…?
Saatan peitub detailides
Vaataks analüüsitavate andmete sisse.
Elamispindade tehinguhinnad
Elamispindade tehinguhinnad peegeldavad tehingus olevate varade hindu. Tehingus olevate varade struktuur muutub ajas ja vahel isegi olulisel määral.
Näiteks:
- ühel hetkel tehakse tehinguid rohkem kesklinnas (ehk kallima ruutmeetrihinnaga varaga), teisel hetkel tehakse rohkem äärelinnatehinguid (ehk odavama ruutmeetrihinnaga varaga);
- ühel hetkel valmib rohkem uusi (ehk kallima ruutmeetrihinnaga) kortereid, mis lähevad lühikese perioodi jooksul asjaõiguslepingusse (ehk jõuavad maa- ja ruumiameti tehingustatistikasse), teisel hetkel on uusarenduste asjaõiguslepingutesse jõudmise maht väiksem.
Praktiline näide 2014. aastaga algavast ajaperioodist Tallinna linnas. Sel perioodil on uute korterite osakaal korterite asjaõiguslepingutes olnud ~22%. 2025. a on uute korterite asjaõiguslepingute osakaal olnud ~10-12%, mis avaldab selget mõju tehingute keskmisele hinnale.
Keskmine palk
Keskmise palgaga on samad struktuursed probleemid, mis korteritehingute hindadega. Üks asi on keskmine palk, teine on mediaanpalk. Kiirelt muutuvate maksude keskkonnas on eraldi vaja vaadelda brutopalka ja netopalka.
Keskmise palga juures on oluline ka palgasaajate arv. Näiteks 2009. a oli ostja vaatest väga soodne korteritehingu hinna ja keskmise palga suhe, kuid palgasaajaid oli väga kõrge tööpuuduse tõttu vähe. Seega oli hea ostujõud ainult näiline.
Ülalolev pilt töötute arvu kohta näitab väga selgelt, miks on elamispindade hindade liikumise võrdlemine 2009.-2010. aastaga täielik absurd.
Kuidas andmete kvaliteediga seonduvad probleemid kõrvaldada?
Korteritehingute puhul on paar detaili, mida tuleb silmas pidada.
- Eesti keskmine korteritehingute hind ei peegelda kasulikku sisulist infot. Selle baasilt tehtavad järeldused on väga üldised ja abstraktsed. Eesti keskmine korteritehingute hind sobib ainult väga üldiste elamispindade turu trendide jälgimiseks.
- Eesti keskmise tehinguhinna asemel tuleks vaadata konkreetset piirkonda. Käesoleva artiklite seeria fookuses on elamispindade kättesaadavus laiemalt, aga eelkõige kättesaadavus Tallinnas. Nii on Tallinna korteritehingute keskmine hind üsna asjakohane indikaator, aga seda Tallinna kohta üldiste järelduste tegemiseks.
- Nagu eelpool välja toodud, mõjutab tehingute struktuur tehingute keskmist hinda olulisel määral. Seega tuleks konkreetsete kinnisvara väärtuse muutumise osas sisuliste järelduste tegemiseks hinnata samaväärsete varade hinnaliikumisi. Seejuures tuleb silmas pidada, et vaatlusperiood ei oleks liiga lühike. Vastasel korral võivad üksikud anomaalsed tehingud hakata keskmisi näitajaid oluliselt mõjutama.
- Eelnevast tulenevalt sobib samaväärseks varaks, mille alusel korterite väärtuse muutuseid hinnata, kõige paremini nõukogudeaegne korter. Nõukogudeaegsed korterid on üsna hästi omavahel võrreldavad, nendega tehtavate tehingute arv on piisavalt suur. Lisaks on nõukogudeaegsete korterite hinnainfo maa- ja ruumiameti andmete alusel hõlpsalt kättesaadav.
Täiendavalt
- Ei ole sisulist vahet, kas elamispindade analüüsis kasutada keskmist hinda või mediaanhinda. Tallinna korteritehingute keskmine ja mediaanhind korreleeruvad 99,9%.
- Andmete korrastamisel kasutatakse äärmuslike näitajate kõrvale jätmist. Eemaldades tehinguhindade 15% kõige kallima ja 15% kõige odavama hinnaga tehinguid, on keskmise hinna ja 15-protsendilise lõikega tehinguhindade korrelatsioon 99,96%. (Korrelatsioonid arvutatud maa- ja ruumiameti Tallinna korteritehingute kvartaalsete näitajate pealt 2004 I kuni 2025 II.)
Palga osas on analoogsed struktuursed probleemid
- Üldiste trendide hindamiseks on sobilik kasutada nii keskmist kui mediaanpalka. Tallinna ja Harjumaa mediaanpalk on 2021.-2024. a perioodil olnud statistikaameti andmete baasil üsna stabiilselt 81-82% keskmisest palgast.
- Netopalgaga on asjalood keerulisem. Administratiivne võimekus on palga ja sellelt makstava tulumaksu arvutamise viinud piisavalt keeruliseks. Nii ei avalda statistikaamet enam aastaid keskmist netopalka. Maksutõusud on igal juhul keskmise netopalga osakaalu keskmisest brutopalgast vähendanud.
Täiendavalt palga osas
- Palgasaajate arv on elamispindade kättesaadavuse juures väga oluline, sest keskmise palga suurust arvestatakse tööga hõivatud inimeste baasilt.
- Kujutame ette olukorda, kus peres on kaks palgateenijat. Kui madalamat palka saav inimene kaotab töö, siis keskmise palga arvestamise metoodika alusel pere palka teenivate inimeste keskmine palk suurenes.
- On väga selge, et kirjeldatud olukorra perekonna võimekus eluaset soetada siiski vähenes. Mis sellest, et keskmise palga ja korteri ruutmeetrihinna suhe paranes.
Järeldused andmete osas
Peamised järeldused ja kokkuvõte ülaltoodud põhjalt.
- Keskmine korteritehingu hind on üldjuhul sobilik üldiste järelduste tegemiseks turu arengute osas.
- Erandlikes olukordades (nagu nt 2008. a lõpust kuni 2009. a lõpuni, nagu nt 2020. a märtsi teisest poolest juuni esimese pooleni, nagu nt 2022. a II-III kvartal) ei peegelda tehinguhinna muutus (mis arvutatakse ainult tehingus olevate objektide baasilt) kinnisvara turu kõikide objektide väärtuse muutust.
- Andes konkreetset hinnangut, kas elamispindade kättesaadavus väheneb või suureneb, tuleb kasutada võrreldavate varade hindade andmeid.
- Võrreldavaks ehk samaväärseks varaks võib pidada nõukogudeaegseid kortereid. Maa- ja ruumiamet pakub n-ö standardsete väljunditena andmeid 1940.-1970. a ja 1971.-1990. a valminud korterite hindade kohta.
- Keskmine palk on asjakohane sisendinfo, mida elamispindade kättesaadavuse analüüsis kasutada. Siiski tuleb keskmise palga kõrval vaadata laiemat pilti ehk tööturgu.
Järeldused numbrilisena
Käesoleva artiklite seeria eelmises 17. osas sai välja toodud Eesti ja Tallinna korteritehingute hinna ja palga suhtarv. Kordame neid andmegraafikuid.
Toome võrdluseks Eesti ja Tallinna 1970.-1990. a valminud korterite tehinguhinna ja keskmise palga võrdluse. Märkusena: mõlemad andmete komplektid on liigse sik-sakitamise vältimiseks ja trendi väljatoomiseks arvutatud 4 kvartali libiseva keskmise baasilt.
Järeldused andmete baasilt
- Elamispindade kättesaadavus samaväärse vara baasilt arvutatuna Tallinnas ja Eestis on 2020.-2022. a teinud läbi olulise languse. (Ärme siin kättesaadavuse vähenemise põhjustesse lähe.)
- Alates 2022. aastast on elamispindade kättesaadavus sirgjooneliselt paranenud. Arvestades, et tegemist on 4 kvartali keskmistel baseeruva arvutusega, võib öelda, et tegemist on selge tugeva trendiga, mitte juhusliku kõrvalekaldega.
- Eesti tehingute keskmine hind on mõjutatud struktuursetest muutustest piirkondade vahel. Tallinna kui konkreetse piirkonna elamispindade kättesaadavus keskmise palga ja tehingute keskmise hinna baasil on jõudnud ajaloolise keskmise tasemeni. Ajaloolist keskmist taset näitab joonisel pool-läbipaistev punane horisontaaljoon.
- “Oh, õudust…!” karjatavad elamispindade kättesaadavuse analüüsi koostajad, kes tahavad kõikidele abivajajatele avaliku sektori rahaga kiirelt appi tõtata. Samaväärse vara baasilt võrdlust tehes näeme, et Tallinna elamispindade kättesaadavus on 2025 II kvartalis kõrgemal, kui ajalooline keskmine.
- Tuues 2025. aastal elamispindade kättesaadavuse analüüsis välja andmete aegridasid kuni 2023. aastani, on tegemist manipulatsiooniga ja analüüsi tellija eksitamisega. Suur küsimus on, miks nii tehakse?
Tegemist on elamispindade kättesaadavuse temaatikat puudutava kommentaaride seeriaga. Varem ilmunud kommentaarid:
- Elamispindade kättesaadavusest (01). Kas elamispindade kättesaadavus on probleem?
- Elamispindade kättesaadavusest (02). Milles väljendub elamispindade kättesaadavuse probleem?
- Elamispindade kättesaadavusest (03). Kas kõik inimesed peavad saama kodu osta?
- Elamispindade kättesaadavusest (04). Miks kodu maksumus kolm aastapalka ei ole hea võrdlusbaas
- Elamispindade kättesaadavusest (05). Kuidas kujunevad elamispindade hinnad?
- Elamispindade kättesaadavusest (06). Kas arendajad või maaklerid soovivad kõrgeid hindu?
- Elamispindade kättesaadavusest (07). Miks ei saa elamispindu odavamalt pakkuda?
- Elamispindade kättesaadavusest (08). Miks munitsipaalarendus ei saa olla eraarendusest odavam?
- Elamispindade kättesaadavusest (09). Miks tuleb hoiduda korterite müügi- ja üürihindade reguleerimisest?
- Elamispindade kättesaadavusest (10). Kas madala sissetulekuga inimene ei võiks saada kaasaegse kvaliteediga elamispinda?
- Elamispindade kättesaadavusest (11). Miks elamispindade hinnad kasvavad?
- Elamispindade kättesaadavusest (12). Segregatsioon – kas ja kuidas vältida?
- Elamispindade kättesaadavusest (13). Kas mittetulunduslik arendus parandab elamispindade kättesaadavust?
- Elamispindade kättesaadavusest (14). „Ehita või maksa“ – on see mõistlik?
- Elamispindade kättesaadavusest (15). Miks elamispindade hinnavõrdlus 2010. aastaga ei ole asjakohane?
- Elamispindade kättesaadavusest (16). Kas palgad on kasvanud kiiremini kui korteritehingute hinnad?
- Elamispindade kättesaadavusest (17). Elamispindade hinna-palga suhe praktikas?
