Viimaste aastate jooksul toimunud positiivsed arengud kinnisvaraturul on andnud paljudele kinnisvaraga tegelevatele inimestele põhjuse rahuoluks. Kinnisvara – kui kapitalimahukas valdkond – võidab tänastest rekordmadalatest baasintressidest rohkem kui ükski teine majandussektor. Pankade huvi rahastada ettevõtteid ja eraisikuid ei ole kadunud ning seda ilmestab ka fakt, et pankade laenuportfellid kasvavad jätkuvalt võrreldes varasemate perioodidega. Olgu mainitud, et Eesti panga andmete kohaselt on 2015. aastal enim pikaajalist laenu väljastatud just kinnisvarasse. Turu arenguid jälgides tekib paratamatult küsimus – kui kaua niivõrd positiivne trend saab jätkuda?
Ärikinnisvara on pakkunud palju võimalusi nii arendajatele kui ka teistele asjaosalistele. Kasvavate kõrvalkulude keskkonnas on paljud ettevõtetest üürnikud hakanud oluliselt rohkem tähelepanu pöörama pinna kasutamise kogukulule, mis on olnud ka üheks peamiseks põhjuseks uutele pindadele kolimiseks. See tähendab, et täna laenuotsust tehes peame arvestama sellega, et B- ja C-klassi pindade omanikud on sunnitud rahavoo säilitamiseks juba lähitulevikus investeerima senisest rohkem aega ja ressursse hoone parendusse. Nõudlus A-klassi pindade järele on aktiviseerinud uute büroohoonete arendused – täna on ettevalmistavas etapis üle 100 000m2 uut büroopinda, mis on ca 5 korda suurem maht kui 2014 kasutusse võeti. Ja see teeb meid ettevaatlikuks.
Viimase kahe aasta jooksul toimunud uute korterite märkimisväärne hinnatõus on tekitanud mitmeid arutelusid selle sektori ülekuumenemisest. Hinnaerinevused uute, esmakasutusse võetavate korterite ja juba aastakümneid kasutuses olevate korterite vahel on kasvanud kiiremini kui varasemalt prognoosisime. Võrreldes viimaste perioodide arenguid aastatel 2006-2008 toimunuga, võime näha olulisi sarnasusi: a) pakkumishindade tõus, mis sõltuvalt piirkonnast on kas 2007. a tasemete lähedal või isegi ületatud. Kesklinna uusarenduste pakkumishinnad on tõusnud tasemele, mis on taskukohane väga piiratud ostjaskonnale; b) turule on tulemas kortereid, mille omahind on kõrge ning vajadusel ruumi hinna langetamiseks ei ole ja c) läbi erinevate vahendajate on sektorisse valmis investeerima isikud, kes igapäevaselt ei ole valdkonnas tegevad ning kelle võimalused projekti käekäiku mõjutada on olematud.
Viimaste kuude uute korteritega tehtud tehingute andmeid vaadates ilmneb, et kui aastases võrdluses on hinnakasv olnud sõltuvalt piirkonnast keskmisest ca 10%, siis kuises võrdluses sellist hinnakasvu enam ei ole. Pigem on näha pakkumishindade mõningast allapoole korrigeerimist. Hinnakasvu pidurdumise peamiseks põhjuseks on pakkumise oluline kasv, mis lähitulevikus veelgi suureneb. Harjumaal on täna pakkumises pisut üle 2000 uue korteri, millest ligi ¼ on täiesti valmis ja sobilik sissekolimiseks, samas kui ¾ on veel arenduses. Ehitusregistri andmetel väljastati käesoleva aasta esimeses kvartalis kasutusluba 973 eluruumile – see on 24% rohkem kui aastal 2014 ja 228% enam kui aastal 2013. Täna on kortermajade arendusi ettevalmistuses ja planeerimises märkimisväärselt rohkem kui ühelgi eelneval ajahetkel viimase viie aasta jooksul. Ja see paneb mõtlema.
Möödunud aastal esitati Swedbanki ca 11 000 laenu- ja liisingutaotlust, kokku rahastasime Eesti ettevõtteid iga päev keskmiselt 3,4mEUR, s.o. kokku 1,2mldEUR. 2015.aasta esimese kvartali seisuga on ettevõtetele väljastatud kehtivate laenude kogumaht ca 3mld eurot ja kinnisvara osakaal sellest on umbes 1/3. Tõsi on ka see, et me ei ole valmis rahastama kõiki projekte. See, kas finantseerimisotsus tuleb positiivne või negatiivne, sõltub eelkõige kolmest asjaolust: a) Milline on panga senine kogemus ettevõtjaga (kõrgem intress ei kompenseeri eelnevat kehva maksekäitumist!) b) Kas planeeritaval arendusel on üks või mitu konkurentsieelist ning kas kasutatud eeldused ja sisendid on usutavad ning c) kas pakkumise-nõudluse suhe ja majanduskeskkond soosivad arenduse ettevõtmist või mitte? Kõik loetletud kolm punkti on võrdselt olulise kaaluga. Tavapäraselt on finantseerimisest loobumise põhjuseks kas a) projekti spekulatiivne iseloom või b) laenuvõtja vähene kogemus analoogse projekti läbiviimises. Kinnisvaraarendusi eelistame ette võtta nende vastaspooltega, kes ka ise on valmis oma raha projekti investeerima, mitte ei opereeri kellegi kolmandate isikute vahenditega.
Kõike eelnevat arvesse võttes tundub, et kinnisvaraturul toimuvad muutused aina kiirenevas tempos. Näeme sümptomeid, mis viitavad turu „ülekuumenemisele“. On põhjust olla ettevaatlik.
Ero Viik
