Korteriturg, eelkõige just Tallinna korteriturg on buuminud. 2014 I kvartalis aasta baasil 20% kerkinud korterite hinnad annavad järjest enamatele inimestele võimaluse korter müüa ja soetada selle asemele maja või sootuks maatükk, kuhu oma kuldsete kätega rajada ühepereelamu.
Nii võime täna 2014. aasta alguses tõdeda, et korterituru hiidlaine on servapidi jõudmas majade ja maade sektorisse.
Hoonestatud elamumaa tehingute arv kasvas aastaga 24%
2014 I kvartali hoonestatud elamumaade tehingute arv Eestis oli kokku 855, neist tehingutest jäid Harjumaale 308. Maatehingute arv kasvas Eestis 24 ja Harjumaal 16%, mis näitab igati jõulist tõusu.
Hoonestatud elamumaa tehingute arvu kõrval kogub keskmise tehingu hind alles hoogu. 2014 I kvartalis oli Eesti hoonestatud elamumaa tehingu keskmine maksumus 72 000 eurot, Harjumaal 130 000 eurot. Aastane hinnatõus siin on Eestis kõigest 1% ja Harjumaal vaid 6%.
Heites pilgu aga Tallinna hoonestatud elamumaa tehingu keskmisele hinnale näeme me juba 10-protsendilist juurdekasvu. Tallinna keskmise tehingu maksumus kasvas aastataguselt 198 000 eurolt tänavuseks 217 000 eurole.
Maaturul hoog juba sees
Erinevalt elumajade turust on maade tehingutele juba igati tugev hoog sisse lükatud. 2014 I kvartalis tehti Eestis 512 hoonestamata elamumaa tehingut. Aastaga tehingute arv peaaegu kahekordistus. Harjumaa olukord on märksa rahulikum. Elamumaaga tehtud tehingute arvu aastane juurdekasv oli Harju maakonnas „vaid“ 43% kasvades 184 tehingule kvartalis.
Analoogselt majade tehinguhindadele on hoonestamata maade hinnatõus tagasihoidlik. Suurest nõudluse kasvust ehk tehingute arvu juurdekasvust hoolimata kahanes keskmise elamumaa tehingu väärtus Eestis aastaga 12%. Harjumaa maatehingu keskmine väärtus kerkis aastaga tagasihoidlikuna tunduva 4%.
Tehingute arvu kasv toob hinnad kaasa
Nii hoonestatud kui hoonestamata elamumaa turgudel näeme analoogseid trende. Tehingute arvu juurdekasvud on suured ja seda eriti just väljapool Tallinnat-Harjumaad.
Maade-majade turu suurimatest tõmbekeskustest väljapoole liikumine on mõnes mõttes üllatav, eriti kui arvestada, et korteriturg ei ole peale kriisi põhja väljaspool Eesti kõige suuremaid keskusi veel tugevalt jalgu maha saanud.
Tehingute arvu kasv on tegur, mis peaks endaga väikese viitajaga hinnad kaasa tõmbama. Täna me maade-majade turul veel valdavat hinnatõusu ei näe. Küll täheldame statistika baasilt eelhoiatusena, et Tallinna majade hinnad on aastaga kümnendiku võrra kerkinud.
Vaatamata majanduse tervikolukorrale ehk kodumaa lähemate kaubanduspartnerite soikujäänud majanduskasvust tulenevatele riskidele võiks korterituru hinnatõus juba lähemate kvartalite jooksul maade-majade turule edasi kanduda, sest nõudlus on kasvamas ja ostjad on ehk isegi ettevaatamatult ülioptimistlikud.
Kinnisvaramüüjad ei lase end statistikast segada
Kinnisvaramüüjad, eriti maamüüjad ei lase end hinnatõusu puudumist kinnitavast statistikast suuremat segada. Üha enam kinnisvaraarendajaid või krundiotsijatest tõdeb, et maamüüjate hinnaootused on taevastesse kõrgustesse kerkinud. Maa ruutmeetri eest küsitakse hingehinda, mis ületab ostuhuvilise maksuvõime lausa kordades.
Maamüüjad aga apelleerivad sellele, et hinnatõus on maade turule kandumas ning nad on parema hinna ootuses maatükkide müügiga valmis pigem ootama, kui seda pisut kiiremini, aga liiga odavalt käest ära andma.
Selline trend annab võimaluse uusi kortereid ja maju turule tuua ainult neile kinnisvaraarendajatele, kel maaportfell tagataskus olemas on või kes suudavad hädasoleva maaomaniku leida, kellega on tehingu sõlmimise kompromiss võimalik saavutada.
Kokkuvõtteks
Korterituru kiiresti kerkinud hinnad ja maade-majade sektorisse jõudev aktiivsuse laine näitavad selgelt seda, et kinnisvaraturu tsükkel hakkab teatava küllastumiseni jõudma. Korterite hinnatõus on läinud üle igasuguse mõistliku piiri ja kodu ostmine on jõukohane järjest vähematele, sest palgakasv on hindade kerkimisest oluliselt aeglasem.
Negatiivse stsenaariumina langeb kiirele tõusule langus, positiivne stsenaarium lubaks kiire tõusu järel stagnatsiooniga leppida. Kui seisak tähendab kümnekonnaprotsendilist tehingute arvu langust ja nominaalsete kinnisvarahindade püsimist tänasel päeval, siis oleme hõlpsalt pääsenud.
