Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni
Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm
Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm
Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid
 

Nordeconil valmisid Sillamäe veevärgi rekonstrueerimistööd

NordeconNordecon AS lõpetas Sillamäe linna veevärgi eelmise aasta alguses alanud rekonstrueerimistööde viimase etapi. Uute torustike, pumplate ja veefiltreerimissüsteemide paigaldamise maksumuseks oli 2,3 miljonit eurot ilma käibemaksuta.

„Nordeconil oli meeldiv võimalus panna punkt juba seitse aastat tagasi alanud ning erinevate ehitusetappide kaupa tehtud Sillamäe veevärgi rekonstrueerimistöödele,“ lausus Nordecon ASi juhatuse liige Erkki Suurorg. „Sellega on sillamäelaste edasises käsutuses kaasaegse tehnoloogiaga veevarustussüsteem, mis tagab nõuetele vastava joogivee häireteta jõudmise tarbijani ning samuti on tänaseks vajalikud täiendused tehtud linna reoveepuhastile.“

Erkki Suurorgi sõnul alustas Nordecon 2014. aasta veebruaris Sillamäe linna torustike ja vee filtreerimisseadmete rekonstrueerimise projekteerimis- ja ehitustööd III etappi, mille jooksul rajati ligi 1,5 km veetorustikku ning vahetati välja ka majaühendused ja hüdrandid. Samuti tuli rajada ligi 1,9 kilomeetrit isevoolset kanalisatsioonitorustikku.

Lisaks kuulus tööde mahtu veefiltreerimissüsteemide paigaldamine kesk- ja mikrorajooni pumplates ning järelfiltratsiooni seadme paigaldamine reoveepuhastis.

Projekti rahastasid Sillamäe linnale kuuluv taristuettevõte AS Sillamäe Veevärk ja kaasrahastajana Euroopa Liidu Ühtekuuluvusfond läbi SA Keskkonnainvesteeringute Keskus.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Tarbijahinnaindeks langes neljandat kuud järjest

StatistikaametTarbijahinnaindeksi muutus oli 2015. aasta septembris võrreldes augustiga -0,6% ja võrreldes eelmise aasta septembriga -0,7%, teatab Statistikaamet.

Kaubad olid 2014. aasta septembriga võrreldes 1,2% odavamad ja teenused 0,2% kallimad. Kaupade ja teenuste administratiivselt reguleeritavad hinnad on eelmise aasta septembriga võrreldes langenud 3,2% ja mittereguleeritavad hinnad tõusnud 0,1%.

2014. aasta septembriga võrreldes mõjutas tarbijahinnaindeksit enim mootorikütus, mille hind on aastaga langenud 18,3%. Suuremat mõju indeksile avaldas veel elektri, soojusenergia ja kütte 5,1%-line odavnemine, kus soojusenergia oli 5,1% ja kodudesse jõudnud elekter 4,7% odavam kui mullu samal ajal.

Piim ja piimatooted on aastaga odavnenud 7,1%. Kallinejatest oli suurim mõju indeksile alkohoolsetel jookidel, mis on eelmise aasta septembriga võrreldes kallinenud 7,3%. Aastataguse ajaga võrreldes on toidukaupadest enim kallinenud kuivatatud puuvili ja pähklid (24%) ning kala (14%) ja odavnenud piim (15%) ning või (8%).

Augustiga võrreldes mõjutas tarbijahinnaindeksit septembris enim mootorikütus, mille hind langes kuuga 4,9%. Suurem mõju indeksile oli veel kõrgharidusreformiga kaasnenud tasuta kõrghariduse rakendumisel kõigile esimese, teise ja kolmanda aasta tudengitele, kes olid asunud kõrgkoolis täiskoormusega õppima eestikeelsetel õppekavadel, ning ka rõivaste ja jalatsite suviste soodusmüükide lõppemisel.

Tarbijahinnaindeksi muutus kaubagrupiti, september 2015
Kaubagrupp September 2014 – september 2015, % August 2015 – september 2015, %
KOKKU -0,7 -0,6
Toit ja mittealkohoolsed joogid -0,5 -0,8
Alkohoolsed joogid ja tubakas 5,7 0,3
Riietus ja jalatsid 2,4 4,9
Eluase -2,1 0,0
Majapidamine 1,2 0,2
Tervishoid 3,1 0,2
Transport -9,0 -3,4
Side 3,3 1,0
Vaba aeg 2,2 0,5
Haridus ja lasteasutused -14,7 -17,8
Söömine väljaspool kodu, majutus 1,0 -1,8
Mitmesugused kaubad ja teenused 2,8 0,7
Kinnisvarakool & koolitus: praktilise klienditeeninduse ABC

Tallinna ja kesklinna kinnisvaraturg 10-2015

  • Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark, Adaur Grupp OÜ / Kinnisvarakool OÜEraisikute finantseerimine on heal tasemel ja puudub põhjus arvata, et see peaks muutuma.
  • Laenukäive kasvab ja see kergitab pisut laenujääki ehk eraisikute laenukoormust. Mõningases laenukoormuse suurenemises ei tohiks probleemi näha.
  • Korteriturg jätkab aktiivselt tehingute tegemist. Vaatamata soodsatele laenutingimustele ja kõrgele tehingute arvule püsivad nii uute kui vanemate korterite väärtused paigal.

Laenuturg

Laenude käive

Eluasemelaenude turg on jätkuvalt aktiivne. Eluasemelaenude käive oli viimase kolme kuu (juuni kuni august 2015) jooksul 250 miljonit eurot ehk 15% aastatagusest enam. Selline laenukäibe kasv on viimaste kvartalite üks madalamaid näitajaid. Laenude väljastamise suurenemise taga on uute korterite aktiivne turg. Uued korterid on turu keskmisest kallimad ja see nõuab tehingu finantseerimisel suuremaid laenusummasid.

Kõrge laenukäibe kasvu juures ei saa me siiski väita, et see oleks kinnisvaraturul toonud endaga kaasa ülekuumenemise või probleemide tekkimise. Sama kinnitab asjaolu, et eluasemelaenude käive on juba aastaid endiselt moodustamas 45-55% eluasemete rahalisest käibest. See tähendab, et eluasemete ostmise finantseerimise struktuuris ei ole aset leidnud olulisi muutusi.

Samuti võib suure ja kasvava laenukäibe juures veendunult väita, et laenuturg ei ole tegur, mis mingilgi moel kinnisvaraturgu pidurdab. Vastupidi – laenuturg soosib kõrget tehingute arvu. Soodne intressimäärade keskkond pigem soodustab tehingute tegemist.

Laenude jääk

Eluasemelaenude jääk on järjest kiirenevas tempos asunud kasvama. 2015. a augustis oli eluasemelaenude jääk 6,17 miljardit eurot, eraisikulaenude jääk 7,17 miljardit eurot. Aastaga on laenujäägid kasvanud vastavalt 3,8 ja 3,4%. See tähendab, et laenujääkide kasv on oluliselt kiirem, kui on sisemajanduse koguprodukti kasv, mis 2015 II kvartalis kerkis aastataguse ajaga võrreldes 2,0%.

Analoogselt laenukäibe suurenemisega ei peaks laenujäägi kasvus suurt ohumärki nägema. Laenujäägi kasvu soosib aktiivne laenuvõtmine. Selle taga on omakorda palgakasv. Olematu inflatsiooni tingimustes on Eesti keskmine palk aastaga tõusnud 5,8%. See suurendab ostujõudu ja annab võimaluse kinnisvaratehingute tegemiseks.

Eraisiku laenude jääk kasvab kiiremini kui sisemajanduse kogutoodang. Seetõttu on eraisikute laenukoormus sisemajanduse kogutoodangu suhtes kasvamas. Seevastu madal tööpuudus, kasvav tööhõive ja kerkivad palgad on loonud olukorra, kus eraisikute laenukoormus summaarse palga suhtes on jätkuvalt languses.

Nii võib prognoosida, et tänaselt tasemelt on eraisikutel veel ruumi laenu võtta ilma, et see tekitaks ühiskonnale liigse laenukoormusega seonduvaid muresid.

Euribor, intressimäärad ja riskimarginaalid

Eluasemelaenude intressimäärad on jätkuvalt väga soodsad. Eesti eluasemelaenude keskmine intressimäär oli 2015. a augustis 2,34%. Juba enam kui viimased 12 kuud on intressimäär püsinud madalas 2,2 ja 2,5 protsendi vahemikus. Nii võime öelda, et soodne intressimäär on vaieldamatult tegur, mis soodustab eluasemelaenu võtmist ja selle abil kinnisvaratehingute tegemist.

Madala intressimäära taga on madal euribor. Septembri keskmisena tasemele 0,035% langenud enamuse Eesti eluasemelaenude baasiks olev 6 kuu euribor on jätkuvalt löömas uusi rekordeid. Paigal püsivad summaarsed intressimäärad näitavad, et madal euribor on pankadele andnud võimaluse samm-sammult riskimarginaale kergitada.

Riskimarginaalide kergitamise survet näitab seegi, et praktikas ei pruugi olla väga keeruline esmase pakkumisena lauale pandud 2,6-2,8% tasemel olev eluasemelaenu intressimäär kaubelda alla turu keskmisele tasemele.

Tarbijabaromeeter

Tarbijabaromeeter näitab positiivset pilti. Tarbijakindluse üks kõige olulisem mõjutaja on kartus töötuks jääda. Madala tööpuuduse tingimustes ja olukorras, kus keskmine palk kerkib, ei näe tarbija muretsemiseks suurt põhjust.

Paraku tuleb tõdeda, et tarbija lühinägelik pilk eirab nö suurest pildist tulenevaid tegureid olgu nendeks näiteks sõda Ukrainas või Süürias, Hiina börsimull, pagulastega seonduvad probleemid või Kreeka ja Suurbritannia saatus Euroopa Liidus.

Viimati loetletud tegurid on need, mis mitte otseselt, vaid kaudselt loovad riskifooni, mis mõjutab läbi maailma ja Euroopa majanduse Eesti riiki ja siinset majandust ning kinnisvaraturgu. Tarbijad on küll optimistlikud, kuid ettevõtted mitte. Ettevõtete kindlustunne on vähenemas ja seda kinnitavad kindlustunde indikaatori langemise kõrval vähenenud põhivarainvesteeringud. Põhivarainvesteeringute kui majanduskasvu olulise mootori vähenemine paneb küsimärgi alla senise veel plussi poolel oleva majanduskasvu ja seeläbi palgatõusu ning madala tööpuuduse jätkusuutlikkuse.

Korterite ostu-müügitehingud

Korteriturg üldiselt

Tallinna korteritehingute arv 2015 III kvartalis oli 2146, mis on aastatagusest 18,2% enam. Suurest kasvunumbrist ei tasu end eksitada lasta ja arvata, et turu aktiivsus on oluliselt kasvanud.

Möödunud 2014. a keskel toimus kiirest pakkumiste arvu kasvust ja hinnatõusust, välistest riskiteguritest nagu näiteks Vene-Ukraina konflikti eskaleerumine ja muudest põhjustest tingitud ajutine tehingute arvu langus. Mullune tehingutelangus tõi kaasa hetkelise seisaku, mis 2014. a lõpus möödus ja sealt alates on Tallinna kinnisvaraturg jätkanud positiivses rütmis.

Tehingute arvu langus 2014 II ja III kvartalis oli ühtlane üle kogu Tallinna. Samasugune ühtlane on olnud turu taastumine ja hinnatrendid. Me ei saa välja tuua ühtegi linnaosa, kus tehingute arv või hinnad oleksid muutunud oluliselt teises tempos kui Tallinnas keskmisena.

Tallinna korteritehingute keskmine hind oli 2015 III kvartalis 1543 €/m². Aastaga on hinnatase kerkinud 5,7%. Hinnamuutus võrreldes aastataguse tasemega on järjest vähenenud, kuid olnud siiski märgatavalt üle nulli.

Võime öelda, et tegemist on nö statistilise hinnatõusuga, mis on tingitud tehingute arvu struktuuri muutustest. Viimase 2-3-4 kvartali jooksul on tehingutesse lisandunud proportsionaalselt enam tehinguid uute korteritega. See viib tehingute keskmise hinna üles isegi tingimustes, kus kinnisvara väärtus on täna enam-vähem samal tasemel, kus see oli aasta tagasi. Tehingu väärtuse aastatagusel tasemel püsimise all peame silmas olukorda, kus täna ei tule samaväärse korteri eest maksta aastatagusest oluliselt erinevat hinda.

Kesklinna korteriturg

Tallinna kesklinna korteritehingute arv oli 2015 III kvartalis 484. See näitaja suurenes aastaga 12,6%. Kesklinna tehingute arvu väiksema kasvu taga on asjaolu, et aasta tagasi III kvartalis toimunud tehingute arvu ajutine langus oli kesklinnas pisut väiksem kui muudes Tallinna linnaosades. Viimase viie aasta keskmine korteritehingute arv Tallinna kesklinnas on aasta III kvartalis olnud 451. Nii võime väita, et käesoleva aasta näitaja 484 viitab pigem aktiivsemale turule.

Kesklinna korteritehingute keskmine hind 2015 III kvartalis oli 2004 €/m². Aastaga on kesklinna keskmine hinnatase kerkinud 1,3%. Kesklinna tehingute hinna puhul kehtib sama, mis Tallinna puhul üldiselt. St muutused tehingute struktuuris on kergitanud keskmist hinda, kuid kinnisvara väärtuse olulisest muutusest me rääkida ei saa.

Uusarendused

Uute korterite pakkumine sai tõsise hoo sisse 2014. aastal. Käesolevaks 2015. aastaks ei ole hoog raugenud, kuid pakkumiste arv enam ei kasva, vaid on jäänud püsima üsna kõrgele 1900-2000 pakkumise tasemele.

Kahe aasta taguse ajaga võrreldes on kuine uute korterite müügitempo kasvanud tänaseks 75-80 korteri pealt 160-170 korterini kuus. Kasvanud müügitempo lubab arvata, et kõrge pakkumiste arv müüginumbri kontekstis viitab pigem uute korterite defitsiidile kui ülepakkumisele.

Uute korterite pakkumiste keskmine hind oli septembris 2015 Tallinnas 2343 €/m² ehk aastatagusest 2% enam. Tallinna kesklinna korteripakkumiste eest küsisid arendajad 2844 €/m², mis on eelmise aasta näitajast 2% vähem.

Uute korterite turu riskiks on arendajate finantseerimine. Tänaseks on enamus panku lõpetanud eluasemete arendusprojektide finantseerimise või oluliselt piiranud sellesse sektorisse laenude väljastamist.

Arendajate rahastamise vähenemine vähendab pakkumist, mis omakorda võib olla ajendiks soovile hindu üles poole upitada. Arvestama peab, et hinnatase sissetuleku suhtes ei ole täna väga soodne. Kõrge tehingute arvu taga on paljus head laenutingimused, mis võimaldavad koduostjatel tehingut teha. Kui laenutingimused peaksid halvenema ehk intressimäär kerkima, on nominaalsete kinnisvarahindade kerkimine turu stabiilsete arengute suhtes pigem negatiivne.

Prognoosid

  • Kinnisvaraturg on jätkuvalt aktiivne. Kui ei realiseeru väliskeskkonnast tulenevad riskid, ei ole põhjust, miks tehingute arv peaks langema.
  • Siseriiklikud tegurid on elamispindade hindu mõjutamas pigem tõususuunas. Välised tegurid hoiavad hinnatõusul piiri peal. Kinnisvaraturu arengute baasstsenaarium eeldab väliste oluliste riskitegurite mitterealiseerumist, kuid kohalike hinnatasemete paigal püsimist.
  • Uute korterite pakkumine jätkab mõõdukat kasvu. Vähenev arendajate finantseerimine võib tekitada uute korterite defitsiidi. Defitsiit surub hindu ülespoole, kuid üldine ebakindlus hoiab hinnad ohjes.

Üüriturg

  • Üürituru suundumused on analoogsed elamispindade ostu-müügiturule ja järgnevad viimasele viitajaga.
  • Üüriinvestorite arv väheneb, suurenenud on huvi lühiajalise väljaüürimise turul tegutsemise vastu.

Üürikorterite pakkumine on Tallinnas hakanud vaikselt kasvama. Plahvatuslikest muutustest üürisektoris rääkida ei saa. Pigem võib öelda, et eraisikutest üüriinvestoreid on turul vähem kui aasta tagasi ja oluliselt vähem kui kaks aastat tagasi.

Suurenenud on üürikorterite omanike hulk, kes proovivad kasu lõigata lühiajalisest väljaüürimisest. Selleks kasutatakse portaali Airbnb.com. Lühiajalise väljaüürimise taga on lootus teenida kõrgemat tootlust, kui pikaajalise üüriäri puhul. Lühiajalisi väljaüürijaid on tekkinud juba sedavõrd palju, et need on hakanud astuma hotellide kandadele.

Üürinõudluse poole pealt jääb silma jätkuv trend, kus üürnikud on järjest teadlikumad. Teadlikkus kasvab nii maaklerile vahendustasu maksmise osas, kus osatakse nõuda, et seda maksaks üürileandja. Samuti märkab nõudlik üürnik koheselt, kuid kommunaalkulud on tavapärasest kõrgemad ja ta nõuab selle võrra soodsamat üürihinda. Teisisõnu pöörab üürnik tähelepanu mitte ainult üürihinnale või mõnele üksikule kulukomponendile, vaid üürimisega seonduvatele kogukuludele.

Üürihinnad on analoogselt kinnisvara ostu-müügihindadele suhteliselt samal tasemel, kus need olid aasta tagasi. Olulisi muutusi hindade osas turul tervikuna aset leidnud ei ole. Küll võib olla üksikuid üürileandjaid, kes on püüdnud turu tasemest kõrgemat hinda ja seejärel nõustunud vakantsuse vähendamise nimel ehk lühema üürniku leidmise perioodi nimel seda allapoole tooma.

Prognoosid

  • Üürikorterite hinnad püsivad paigal. Kui eeldada, et ostu-müügihinnad ei muutu, ei ole ka üürihindade tõstmiseks või langetamiseks olulist põhjust.
  • Ostu-müügituru pigem kõrge pakkumiste arv loob potentsiaali, et soovitud hinda saamata toob omanik korteri müügituru asemel üüriturule. Seega on pigem tõenäoline üüripakkumiste arvu stabiilne suurenemine.
  • Madal intressimäär ja soodsad laenutingimused loovad soodsad tingimused kinnisvara soetamiseks. Kinnisvara hinnad on aga tasemel, kus noortel on turule sisenemine keerukas ja lihtne on otsustada jääda pigem üüriturule.

Prognoos

Elamispindade turu arengud on olnud pigem optimismi sisaldavad, mis ei arvesta maailma majanduse, sõjalise ja poliitilise olukorraga. Seetõttu võib peljata, et kinnisvaraturg võtab vähemalt mõningal määral tehingute arvus hoo maha.

Samas on laenutingimused soodsad ja pakkumine on mitmekesine. Olematu inflatsiooni tõttu kasvav ostujõud paigal püsiva kinnisvara väärtuse kontekstis loob olukorra, kus ostmine vähemalt tundub soodne. Seda toetavad kerkivad palgad ja madal tööpuudus.

Suures pildis olevad riskitegurid paistavad Eesti koduostjatele kaugete probleemidena, mis meid ei puuduta. Neid tegureid aga lähemalt vaadates tundub väga keeruline anda ühte ja konkreetset soovitust, mis Eesti kinnisvaraturul ja konkreetsemalt elamispindade turul toimuma hakkab.

Lugedes baasstsenaariumiks olukorra, kus välised riskid ei vähene, kuid samas selles mõttes ei realiseeru, et neist Euroopa või Eesti majandusele äkilisi valusaid hoope tuleks, ei peaks kinnisvaraturu langust pelgama. Sisemaised tegurid pigem soosivad aktiivse kinnisvaraturu jätku ja kui ostjad on turul, ei ole hindade languseks põhjust.

Hinnatõusu ei tohiks samuti kergekäeliselt prognoosida. Palgatõus ja püsiv kinnisvara väärtus on tegurid, mis peaks hindu ülespoole suruma. Kui realiseerub tänane hinnang, et pangad piiravad uute arendusprojektide finantseerimist, võib arvata, et seegi on tegur, mis mõjutab läbi pakkumise vähenemise hindu pigem kasvama. Tõe kriteerium on praktika ehk vaid aeg näitab, kumb kaalukaussidest tegelikkuses teise alla surub.

Korterite ostu-müügituru trendidest sõltub, mis saab üüriturul. Hinnatõus võib ühest küljest peibutada inimesi pigem kodu ostma. Samas on kallimaks muutuv kinnisvarahind takistus, mida iga tarbija ei pruugi suuta ületada. See tähendab, et hinnatõus pigem kasvatab potentsiaalsete üürnike hulka.

Hinnalangus on jälle tegur, mis vähemalt languse perioodil hoiab ostjad turult eemal, sest keegi ei soovi osta väheneva väärtusega vara. Seegi on tegur, mis kasvatab üürnike hulka. Üürnike arvu kasvu soosib samuti üldine ebakindlus, mis muudab pikaajaliste otsuste ehk kinnisvara ostmise otsuse tegemise keerulisemaks.

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Viimased kohad Tallinnas 12-14/10/2015 toimuvale koolitusele „Kinnisvaraõigus“

evi-hindpereKinnisvarakoolis toimub 12-14/10/2015 koolitus „Kinnisvaraõigus“.

Koolitus toimub Go Hotell Shnellis kell 16:00-19:15.

Koolitusel saab terviklikud üldteadmised kinnisvaravaldkonda reguleerivatest seadustest ning hea ülevaate kinnisvaratehingute olemusest, lepingute sõlmimisest ja täitmisest.

Lektor Evi Hindpere annab koolitusel näidetega olulistest kohtulahenditest praktilised teadmised lepingulistest õigustest ja kohustustest ning tagajärgedest lepingu rikkumise korral.

Kinnisvarakoolitus “Kinnisvaraõigus” toimub kolmel õppepäeval 12-14/10/2015 kell 16:00-19:15 (kokku 12 akadeemilist tundi).

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool OÜ

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

SEB: Residents of Baltic capitals have improved financial options for buying flats

SEB PankA survey by SEB shows that in terms of current income levels and property prices, residents in the Baltic capitals can now become owners of bigger flats than a year ago. The SEB home purchasing power index* has improved thanks to increased real wages and low interest rates, an analysis by SEB banks in Estonia, Latvia and Lithuania indicates.

Compared to the other Baltic States, new flats are the most affordable in Tallinn, where the home purchasing power index rose by 2.9 square metres to 37.8 square metres year on year. Although the index rose in the capitals of Latvia and Lithuania as well, residents in Riga and Vilnius on average incomes are able to afford significantly smaller flats, measuring 29.2 and 26.0 square metres, respectively.
It would take residents in the Baltic capitals on average incomes 20 or more months to save up for a ten per cent downpayment to buy a flat of 40 square metres in a new building, provided that the residents in the capital cities save 30 per cent of their income every month. In this case, the residents in Tallinn would be able to save up for the downpayment in less than two years (19.9 months), whereas it would take the residents in Riga and Vilnius longer, 25.6 and 28.9 months, respectively. However, where the purchase of a flat requires a 20 per cent downpayment, the time required for saving up doubles.

Eerika Vaikmäe-Koit, Head of SEB Retail Banking and Technology Area, noted that the increase in the home purchasing power index is strongly correlated to the decline in the home loan interest rates in the second quarter of 2015, hitting record lows in Lithuania and Estonia. “The lowest interest rate for new home loans in the second quarter this year was recorded in Lithuania: 2.03 per cent. It was 2.64 per cent in Estonia and 3.42 per cent in Latvia,” Vaikmäe-Koit said.

*The SEB home purchasing power index indicates in square metres the size of a flat that a resident with average income is able to purchase using a loan without taking an overly high risk. The index takes into consideration four factors that influence the home loan market: property prices, income, inflation and interest rates.

Kinnisvarakool & koolitus: Andmepõhine kinnisvaraanalüüs praktikas

Endover Kinnisvara arendatav City Residence sai nurgakivi

EndoverKinnisvaraarendaja Endover Kinnisvara pani nurgakivi Tartu maantee 56 asuvale uhkele City Residence’ile, mis valmib juba 2016. aasta suvel. Maja arhitekt on Rasmus Tamme Ars Projektist, ehitaja Bauschmidt ning hoone arendust finantseerib LHV Pank.

Robert Laud, Endover Kinnisvara tegevjuht ja juhatuse liige: “Kevadel enne ehituse algust oli müüdud 25%. Täna mõned kuud hiljem nurgakivi paigaldades saame öelda, et müüdud on juba pool hoonest! See viitab tugevale nõudlusele kinnisvaraturul ning usaldusele Endover Kinnisvara vastu. Aktiivseima arendajana Tallinna südalinnas näeme, et nõudlus kvaliteetsete südalinna korterite järele on jätkuvalt väga suur. Lisaks väikestele korteritele on tugev huvi ka suurte luksuslike ülemiste korruste korterite, katuseterrasside ning unikaalsete soojade rõdude vastu, kust avanevad imelised vaated nii city’le, merele kui ka vanalinnale. Ostjad hindavad hoonele lisaväärtust loovaid puhkealasid nagu luksuslik möbleeritud fuajee ja privaatsust pakkuv haljastatud kinnine sisehoov koos mänguväljakuga. Usume, et tänu turul valitsevale positiivsele meelestatusele müüakse enamus kortereid veel enne maja valmimist. Täname City Residence´i kliente usalduse eest ja soovime õnne selle tähtsa etapi puhul hoone valmimisel.”

Ehitusfirma Bauschmidt OÜ juhatuse esimees Mait Schmidt: “Nurgakivi panek on sümboolne hetk ehitise valmimise protsessis. Sünergia, mida koos jõulise arendaja Endover Kinnisvara ning arhitekt Rasmus Tammega Tartu maantee ääres rakendame, kulmineerub tuleva aasta suvel, kui maja selle kasutajatele üle anname. Oleme kindlad, et see silmapaistva arhitektuuriga hoone jääb pikaks ajaks Tallinna peatänavat ilmestama ning tõstab linnaruumi väärtust.”

Arhitekt Rasmus Tamme arhitektuuribüroost Ars Projekt: “Tartu maantee kui Tallinna olulisema peatänava ilme kujundamine on meile suureks auks. City Residence’i sobitamine südalinna tuiksoonele on olnud meile suurepärane väljakutse. Arhitekti töö jääb inimestele vaatamiseks-kasutamiseks väga pikaks ajaks, seetõttu peame me piltlikult öeldes looma mantli, mida tuleb kanda väga kaua ja mis peab kõik see aeg olema moodne ja mugav kanda.”

City Residence on suurlinliku arhitektuuriga elu- ja ärihoone. Hoonel on 85 korterit, viis äripinda, kahekorruseline maa-alune ilmastikukindel parkla ning privaatne roheline sisehoov. Valmivad kvaliteetse siseviimistlusega 2—4-toalised korterid, mille juures on kuni 24-ruutmeetrised rõdud, soojad talveaed-rõdud ning avarad terrassid. Hoone 8. korrusele on planeeritud eksklusiivsed Platinum Collection erilahendustega korterid. Korterite hinnad algavad 136 500 eurost. Hoone valmib 2016. aastal. Lisainfo City Residence’i kohta: www.endover.ee/city

City Residence, Endover City Residence, Endover City Residence, Endover City Residence, Endover City Residence, Endover City Residence, Endover City Residence, Endover City Residence, Endover City Residence, Endover City Residence, Endover City Residence, Endover City Residence, Endover

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Eesti rahvastikuprognoos 2040: neli positiivset stsenaariumi

Statistikaamet2014. aastal avaldas Statistikaamet rahvastikuprognoosi aastani 2040, mis kirjeldab rahvastikku praeguste rände- ja sündimustrendide jätkumisel, mis viivad rahvastiku vananemise ja vähenemiseni. Nüüd oleme teemat edasi arendanud ja nelja positiivse stsenaariumi abil analüüsinud, kui palju või vähe peaksid praegused sündimus- ja rändetrendid muutuma, et rahvastik kasvaks ja nooreneks.

Rahvastikuprognoos, nagu juba nimi ütleb, prognoosib rahvastiku tulevikku tõenäoliselt tulevikus toimuvatele eeldustele tuginedes. Prognoosimisel võetakse arvesse prognoosi tegemise ajal valitsenud tingimused ja trendid ning püütakse nendele tuginedes tulevikku ette näha. Järelikult tähendab tingimuste muutumine ka tuleviku muutumist ja vajadust uue prognoosi järele.

Eestis leiab tihti avalikku kõlapinda arutelu, kas eestlastel on võimalik rahvana püsima jääda – räägitud on neljast lapsest naise kohta, väljarände piiramisest ja sisserände soodustamisest. Statistikaamet üritas vaadata, mis juhtuks, kui praegused trendid muutuksid veidi, ehk siis kui palju peaksid praegused sündimuse ja rändetrendid muutuma, et saaks rääkida kasvavast ja noorenevast rahvastikust.

Eesti rahvastikku iseloomustavad praegu järgmised demograafilised näitajad: vanusjaotuselt on 1980-ndate suured vanuserühmad jõudnud aktiivsesse sünnitus-, kuid ka rändeikka. Samas on vanuserühmad, mis on juba 20. eluaastate esimeses pooles, eelmistest tunduvalt väiksemad, sest

1990. aastatel oli Eestis sündimus eri põhjustel väga madal. Summaarne sündimuskordaja (TRF), mis näitab keskmist laste arvu naisel, on olnud viimased viis aastat (2009–2013) keskmiselt 1,64. Rahvastiku taastootmise taseme säilitamiseks peaks see olema aga 2,1. Summaarne sündimuskordaja on küll praegu pigem languses, kuid vaadates 15 aasta trendi, on näha siiski tõusu ja seda näitavad ka 2014. aasta andmed.

Naised sünnitavad peamiselt vanuses 25–34. Oodatav eluiga sünnimomendil on meestel 73 eluaastat ja naistel 81. Igal aastal rändab Eestist välja paar tuhat inimest rohkem kui saabub, enamasti on kadu kõige suurem 20–39-aastaste hulgas. Mehi rändab välja vähem, aga tagasi tuleb rohkem, naiste rändesaldo on sügavamas miinuses kui meeste oma, st naised lähevad ja jäävad enam.

Järgnevalt on analüüsitud muutusi rahvastikus viie stsenaariumi korral, neist stsenaariumid nr 2–5 on positiivsed:

  • Stsenaarium nr 1: Trendid jätkuvad: praeguste sündimustrendide jätkumine koos tasakaalus välisrändega (lahkujaid ja saabujaid on võrdselt).
  • Stsenaarium nr 2: Sündimus suureneb: summaarne sündimuskordaja on suurendatud 2,1-ni, mis on rahvastikutaasteks vajalik tase.
  • Stsenaarium nr 3: Tagasiränne suureneb: sündimus ei suurene, aga toimub suuremamahuline tagasiränne.
  • Stsenaarium nr 4: Sündimus ja tagasiränne suurenevad: tagasirände ja sündimuse kasv.
  • Stsenaarium nr 5: Sündimus ja koguränne suurenevad: suurem sündimus ja tagasiränne ning uued sisserändajad.

Stsenaarium nr 1: Trendid jätkuvad

Praegune rahvastikuseis ja -trendid näitavad selget suunda vananemise ja vähenemise poole. Vananevas ühiskonnas väheneb sündivate laste arv. Osaliselt tuleb see sünnitusealiste naiste arvu vähenemisest, osaliselt sellest, et sündide arv jääb alla taastetaset – sündiv põlvkond on väiksem kui sünnitav.

Praeguste trendide jätkudes väheneks rahvaarv 30 aastaga umbes 100 000 inimese võrra. Keskmine aasta sündide arv väheneb 10 aasta pärast 14 000-st 11 000-ni ja jääb sinna perioodi lõpuni. Surmade arv kasvab praegusest 15 000-st umbes 20 aastaga 18 000-ni, sest vanemaealiste põlvkonnad on järjest suuremad.

Rahvaarvu iga-aastane vähenemine kasvab, jõudes paarituhandeselt miinuselt ligi –8000ni.

Stsenaarium nr 2: Sündimus suureneb

Kui sündimus oleks taastetasemel (TRF=2,1) ja välisränne tasakaalus, oleks 30 aasta jooksul rahvaarvu vähenemine poole väiksem. Esimesel viiel aastal oleks loomulik iive isegi 2000 inimesega aastas positiivne ja järgmisel viiel aastal enam-vähem tasakaalus.

Edasi väheneks rahvaarv iga aasta kasvavalt umbes 2500–3500 inimese võrra. Umbes 25 aasta pärast hakkaks vähenemine peatuma – sündide ja surmade erinevus jääb järjest väiksemaks.

Stsenaarium nr 3: Tagasiränne suureneb

Teine oluline tegur sündimuse kõrval, mis mõjutab Eesti rahvaarvu, on välisränne. Kahe viimase rahvaloenduse soo-vanusjaotuse ja sündide-surmade statistika järgi saab välja arvutada, kes on Eestist aastatel 2000–2011 lahkunud.

Välisrände tõttu on Eesti rahvastik sel perioodil vähenenud 42 500 inimese võrra. Lisades sellele 2012. ja 2013. aasta välisrände saldo, saab tulemuseks, et 1. jaanuariks 2014 oli möödunud 14 aasta jooksul välismaale lahkunud ligi 49 000 inimest rohkem kui Eestisse saabunud.

Rohkem on Eestist lahkunud naisi. Enamik lahkunutest on praegu 20–54-aastased, kõige rohkem on 30–34-aastaseid. Tänaseks on osa lahkunutest surnud, osa on ise olnud varem sisserännanud ja nende side Eesti kui kodumaaga võib olla nõrgem.

Kui võtta eeldus, et edaspidi hakkavad lahkunud tagasi Eestisse tulema, on üsna selge, et see lõpetab vähemalt mõneks ajaks rahvaarvu vähenemise. Tagasirändav rahvastik vananeb vaadeldava kolmekümneaastase perioodi jooksul veelgi, kuid tuleb tagasi koos lastega. Mõned võib olla välispäritolu elukaaslane.

Püstitatud hüpoteesi kohaselt naaseb kokku ligi 36 000 inimest ehk umbes 70% praeguseks lahkunutest, kuid kõik neist ei ole ise lahkunud vaid kaasa tulevad pereliikmed. Arvestades selle rahvastikurühma vananemist jääb väikeste laste arv iga aastaga väiksemaks.

Samuti on arvestatud, et enamik rändab Eestisse 15 aasta jooksul (aastas keskmiselt 1400 inimest), ülejäänud 15 aastaga tuleb väiksem ja järjest vanemaealisem rahvastikurühm (aastas keskmiselt 900 inimest). Rändes on tavaliselt üle 75-aastaste hulk sedavõrd väike, et neid ei ole mudelisse lisatud.

Sellise variandi korral, kus sisseränne suureneb, kuid sündimus jääb praegusele tasemele, väheneb rahvaarv aeglasemalt kui esimese stsenaariumi puhul, kuid kiiremini kui sündide arvu suurenemise puhul. Esimesel viiel aastal tasakaalustab välisränne peaaegu negatiivse loomuliku iibe, kuid siis hakkab iga-aastane rahvaarvu vähenemine kiirenema. Kolmekümne aasta pärast väheneb rahvastik umbes 7000 inimese võrra aastas.

Stsenaarium nr 4: Sündimus ja tagasiränne suurenevad

Kui õnnestuks tekitada olukord, et kasvaks nii sündide arv kui ka sisseränne, saaks Eestist kiiresti kasvava rahvastikuga riik. Esimesel viiel aastal, mil sünnitusealised on veel suuremad vanuserühmad, kasvaks rahvastik iga aasta enam kui 3000 inimese võrra.

Alles kümne aasta pärast hakkaks enam mõjuma väike sünnitajate põlvkond ja suur vanemaealiste põlvkond, mille tulemusel hakkab rahvaarv vähenema. Vähenemine on vaid 1000–3000 inimest aastas.

Stsenaarium nr 5: Sündimus ja koguränne suurenevad

Üldjuhul on muidugi nii, et kui oma inimesed tahavad tagasi tulla, siis ilmselt tuleks Eestisse ka uusi sisserändajaid. Viimase stsenaariumi kohaselt lisandub sisserändesse saldona 600 uut nooremaealist immigranti aastas – arvestades, et meil on rännet piirav kvoot ja osa saabujaid lahkub riigist.

Kuigi ka siis hakkab 15 aasta möödudes rahvaarv ikkagi vähenema, jääb aastane vähenemine alla 2000 inimese ja pikemas perspektiivis jõuab rahvastik jälle kasvule.

Stsenaariumide võrdluse tulemused

Stsenaariumide võrdlus näitab, et kõigi variantide puhul rahvaarv 30 aasta jooksul küll väheneb, kuid sündimuse tõus ja positiivne sisseränne võimaldavad selle trendi pöördumist pikemas perspektiivis, kuid sündimuse püsimisel taastetasemel on näha vähenemise aeglustumist.

Järeldus – positiivne sisseränne üksi ei kompenseeri kaugeltki loomuliku iibe langus.

joonis_9

joonis_10

Suurem sündimus kasvatab sündivat põlvkonda, kes omakorda hakkab sünnitama. Et aktiivne sünnitusiga on naistel üsna pikk – umbes 20 aastat (vähemalt on kujunenud selliseks viimasel paarikümnel aastal), väheneb väiksearvulise põlvkonna mõju (1990-ndatel sündinud põlvkond) sündide arvule.

Suurenev sisseränne ei suurenda ainult olemasolevat rahvastikku, vaid mõjutab ka sündimust ja suremust. Erinevate stsenaariumide rahvastiku keskmise vanuse erinevus on 5 aastat.

Kõige kõrgem on rahvastiku keskmine vanus juhul kui suureneb tagasiränne, aga ei suurene summaarne sündimuskordaja ja kõige noorem elanikkond on Eestis 30 aasta pärast juhul, kui suureneb ainult sündimus (ei toimu suuremat tagasirännet).

joonis_12

joonis_11

Ülaltoodust saab järeldada, et nende tagasihoidlike muutuste juures on kõige selgem mõju sündimuse kasvul. Ainult sisserände kasv lükkab rahvastiku vananemist lihtsalt natuke edasi.

Taastetasemel püsivate sündimusnäitajate korral sünniks praegu Eestis 4000 last aastas rohkem. Kui sündimust toetab ka sisseränne, kasvaks sündide arv 500-700 lisanduva lapse arvel veelgi.

joonis_13

Kokkuvõte

Eesti rahvastik on liikumas ühes selges suunas. Rahvastikus toimuv nõuab riiklikul tasemel kohanemist. Tegutsemissuundi on mitu, kuid neist tuleb midagi välja valida ja tegutsema hakata juba nüüd. Statistikaameti poolt 2014. aastal koostatud rahvastikuprognoosi tulemused on nii mõneski mõttes hirmutavad, kuid neid ei pea võtma kui pöördumatut teed.

Kujunev tegelikkus võib tulla nii parem kui ka halvem, sest sündmustel on kriitilises seisus komme kumuleeruda mingil hetkel kiiremas tempos, kuid kestnud trend võib jõuda ka punkti, kus asjad hoopis pöörduvad.

Käesolev uurimus näitlikustas sündide arvu kasvust, tagasirändest ja sisserändest tulevad võimalikud muutused rahvastikus. Sündide arvu kasv kas või kahe lapseni naise kohta annab kõige rohkem positiivseid tulemusi, seda toetaks noorte eestimaalaste tagasiränne ja uued sisserändajad.

Puhas sisseränne rahvastiku noorendamiseks peaks olema kokku kümnetes tuhandetes, väiksem maht ei avaldaks olulist mõju. Sellise hulga sisserändajate koondumisega kaasneks aga ka probleeme.

Laste sünnitamist ei saa aga ette võtta riikliku tellimusena. Euroopas on riike, kus sünnib keskmiselt 2 last perre. Nendeks on Iirimaa, Prantsusmaa ja Island. Üle 1,75 lapse naise kohta on Põhjamaades, Suurbritannias ja Belgias. Rootsis tehtud uuringu järgi kasvas seal sündimus veel mõne aasta eest tänu sellele, et kõrgharidusega vanemad on järjest rohkem valinud väärtuseks pere ja lapsed.

Riik on teinud sellise elustiili loomulikuks, lihtsaks ja toetatuks. Viimasel paaril aastal on nii Rootsis kui ka paljudes teistes riikides, kus eelnenud majanduskasvu tingimuses sündimus suurenes, sündimus aga taas pisut langenud (ka Eestis). Eestis jääb osa lapsi sündimata näiteks ka seetõttu, et meeste ja naiste hulk selles vanusrühmas on küll üsna võrdne, kuid piirkonniti tasakaalust väljas.

Naised jätkavad meestest sagedamini haridusteed keskhariduse järgselt, seetõttu on linnades noori naisi palju rohkem. Maal ja väiksemates linnades on pereloomise vanuses mehi naistest rohkem. Elukohaerinevusega seonduva kõrval on seega teemaks ka hariduslik lõhe meeste ja naiste vahel ning maal asuvate erialast haridust nõudvate töökohtade sooline nihe meeste ametialade eelistamise suunas.

Põhjalikum ülevaade Statistikaameti kogumikus „Rahvastiku areng“ (ilmus 30.09.2015) artiklis „Rahvastikuprognoosi tulemused Eestis ja maakondades“. Kogumiku eesmärk on võtta kokku Eesti ja maakondlike rahvastikuprognooside koostamisel tehtud töö.

Kogumikus on kirjeldatud rahvastiku arengu ja püsimajäämise seisukohalt olulisi protsesse, mis määravad rahvastiku arvukuse, koosseisu ja paiknemise. Nendeks protsessideks on sündimus, suremus, välis- ja siseränne. Lisaks on kirjeldatud 2014. aastal valminud rahvastikuprognoosi eeldusi, metoodikat ja tulemusi.

Alis Tammur
Statistikaameti vanemanalüütik

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Riigi Kinnisvara juhiks saab Urmas Somelar

Riigi Kinnisvara / RKASRiigi Kinnisvara ASi (RKAS) nõukogu valis esmaspäeval, 5. oktoobril, ettevõtte uueks juhatuse esimeheks Urmas Somelari, kes asub ametisse alates 19. oktoobrist. Senine juhatuse esimees Jaak Saarniit jätkab juhatuse liikmena kuni 31. oktoobrini.

Varasemalt on Somelar töötanud Swedbank’i erinevate rahvusvaheliste üksuste juhina, sh Swedbank Eesti kinnisvara juhtimise ja haldamise ettevõtte loomisel selle juhatuse esimehena.

Urmas Somelar on lõpetanud Tartu Riikliku Ülikooli majandusteaduskonna rahanduse ja krediidi eriala.

„Usume, et me oleme leidnud Jaak Saarniidule väärika järglase, kes suudab Jaagu tehtut jätkata ning kujundada RKASist võrreldes tänasega veelgi parema ettevõtte. Ettevõtte, mis suudab pakkuda oma klientidele kuluefektiivset ja kvaliteetset kinnisvarateenust ning olla nõudlik, kuid õiglane partner kõigile oma koostööpartneritele,“ ütles RKASi nõukogu esimees Tarmo Porgand.

Uue juhatuse esimehe volitused kehtivad ettevõtte põhikirja kohaselt kolm aastat.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

EKFL: Hea kinnisvara läheb kaubaks, halva turustamine raskeneb

Eesti Kinnisvarafirmade Liit / EKFLNeljapäevasel EKFLi (Eesti Kinnisvarafirmade Liit) konverentsil tõdevad osalejad, et suuremad tõmbetuuled kinnisvaraturul on möödas, kuid turul leiab aset veelgi suurem diferentseerumine.

EKFLi tegevdirektor Tõnis Rüütel ütles, et peale rusuvat masuperioodi ja sellele järgnenud kiiret kasvuaega on kinnisvaraturg rahunenud. „Kuniks suuremat rahvusvahelist tragöödiat ei teki, mis oma mõjuga Eestini ulatuks, on meie turule järgmiseks paariks aastaks sisse kodeeritud rahulik areng, kus head kaup saab vääriliselt tasustatud, kehva kaupa on aga veelgi raskem müüa,“ selgitas Rüütel. Ta tõi näite, et kui väga madalate kõrvalkuludega korterist ja äripinnast saab hittkaup, siis kõrgete kulude või halva ligipääsuga varade puhul nõudlus aina väheneb.

Eesti Kinnisvarafirmade Liit (EKFL) koostöös Swedbankiga korraldab 8. oktoobril Park Inn by Radisson Meriton Conference & SPA Hotel Tallinn konverentsikeskuses kinnisvarateemalise konverentsi, kus valdkonna arvamusliidrid annavad ülevaate kinnisvaraturu hetkeseisust.

Kinnisvarakonverentsi avab Eesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevdirektor Tõnis Rüütel.

Teemad:

  • “Millised on palgaralli mõjud? Ülevaade Eesti majanduse hetkeseisust” Urmas Simson, Swedbanki krediidiportfelli valdkonnajuht.
  • “Mis on seost äripinnal, korteril ja eelarestil? Kas pildil on ka OÜ-tamine? Värske kohtupraktika!” Priit Raudsepp, advokaadibüroo Glikman Alvin & Partnerid vandeadvokaat.
  • “Veerevad kivid, mis sammalduvad” kolumnist Janek Mäggi.
  • “Mõtlemisvead ja riskikäitumine kinnisvaraturul” Hannes Kuhlbach, koolitaja-psühholoog, Tartu Ülikool.

Diskussioonpaneelid:

  • „Energiatõhusus ehituses. Euroopa vs Eesti“, moderaator Jarek Kurnitski.
  • „APPI !!! Ma elan vanas korteris!!! – Milline on elukondliku kinnisvara järelturu perspektiiv?“ moderaator Ingvar Allekand.
  • „Ärikinnisvara maailma börside turbulentsis“ moderaator Ardi Roosimaa.
  • „Mil viisil kinnisvaraarendajad müüki reguleerivad?“ moderaator Peep Sooman.

Paneelides osalevad: Eiki Rump, Ero Viik, Gert Jostov, Indrek Allmann, Kadri Leetmaa, Triin Reinsalu, Tõnu Toompark, Arle Mölder, Hindrek Leppsalu, Mihkel Pärtel, Margus Põim, Robert Laud, Timo Riismaa.

Konverentsil kuulutatakse välja EKFLi poolt iga-aastaselt korraldatava konkursi „Tõusev kinnisvaratäht 2015“ laureaat, kelleks on kinnisvarasektori parimaks valitud lõputöö autor.

Konverentsi moderaatorid on EKFLi juhatuse esimees, Pindi Kinnisvara seeniorpartner Kalev Roosiväli ja EKFLi tegevdirektor Tõnis Rüütel.

Eesti Kinnisvarafirmade Liit on loodud 1994. aastal, mis ühendab kinnisvara vahenduse, arenduse, halduse ja konsultatsioonidega tegelevaid äriühinguid.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Adaur Grupp: korteritehingute kuukokkuvõte 09-2015

Adaur Grupp OÜJärgnevalt on toodud Tallinna ja Eesti maakonnakeskuste korteriomanditehingute arv ja keskmine hind ning nende aastane muutus. Andmete allikas on maa-amet.

Andmed on toodud avaldamise kuupäeva seisuga ja võivad andmete täpsustumisel vähesel määral muutuda.

1-korteritehingute-arv-ja-hinnad-tabel-2015-10

2-korteritehingute-arv-ja-hinnad-maakonnakeskused-tehingute-arv-2015-10

3-korteritehingute-arv-ja-hinnad-maakonnakeskused-keskmine-hind-2015-10

4-korteritehingute-arv-ja-hinnad-tallinn-tehingute-arv-2015-10

5-korteritehingute-arv-ja-hinnad-tallinn-keskmine-hind-2015-10

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Adaur Grupp OÜ

Kinnisvarakool

Eesti Omanike Keskliit

Eesti Kinnisvarafirmade Liit

Kinnisvarakool: Üürikoolitus

Statistika: Harjumaa keskmise korteri eest tuleb tasuda 7,4 keskmist aastapalka

Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark, Adaur Grupp OÜ / Kinnisvarakool OÜEesti keskmisena tuleb korteritehingu eest välja käia 5,7 aasta netopalka. Harjumaal on kõrgemad palgad, kuid kinnisvara samuti kõige kallim. Seetõttu tuleb pealinnas ja selle ümbruses keskmise korteritehingu eest tasuda märksa rohkem ehk 7,4 aastapalka.

Tartu maakonnas küsivad kinnisvaramüüjad keskmise korteritehingu eest 5,8 ja Pärnumaal 4,1 aastapalka.

Harjumaa ja Tartumaa korteritehingute maksumus on viimastel aastatel kerkinud märksa kiiremini kui sissetulekud ehk korteritehingu maksumus palkades mõõdetuna on kiirelt kasvanud. Teisisõnu on Harjumaa ja Tartumaa elanike ostujõud alates 2010. aastast vähenenud.

Pärnumaal on seevastu korteritehingute maksumus muutunud ajas enam-vähem samas rütmis sissetulekutega. See tähendab, et ostujõud viimaste aastate jooksul ei ole selles maakonnas oluliselt muutunud.

Keskmine korteritehing keskmistes netopalkades

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Adaur Grupp OÜ

Kinnisvarakool

Eesti Omanike Keskliit

Eesti Kinnisvarafirmade Liit

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Tartu uusarenduste hinnad püsivad stabiilsed

Arco VaraTaaralinna korteriturule on viimase paari aastaga lisandunud jõudsalt uusi kortereid ja arendajail on soov neid ehitada veelgi.

Arco Vara hinnangul asuvad Tartu olulisemad korterelamute uusarendused Pärna alleel, Kaupmehe ja Siili tänaval, Kesklinnas (Soola 2) ning Tammelinnas. Lisaks veel Kivi tänava, Raadi, Aardla ja Ladva tänava majad. Väga palju on väikeseid arendusi.

Merko arendatavad Pärna allee korterid paiknevad Narva maantee äärses terviklikus elamukvartalis, viie minutilise autosõidu kaugusel Tartu linnasüdamest. Korterid jäävad Eesti Rahva Muuseumi naabrusesse. Asukoht on mugav nii auto- kui ühistranspordi kasutajale.

Kaupmehe kodud asuvad samas piirkonnas – ümberringi on palju rohelust, terviserajad ja pargid ning ka Tartu kesklinn on vaid 5-minutilise autosõidu kaugusel. Majade juures on toredad laste mänguväljakud, üle tee asub Raadi mõis.

Soola tn 2 äripindadega korterelamu asub atraktiivses Tartu kesklinna piirkonnas Kalevi ja Soola tänava nurgal. Jalutuskäigu kaugusel asuvad kõik kesklinnas paiknevad ühiskondlikud asutused: kool, lasteaed, bussipeatused ja kaubanduskeskused.

Siili majade korterid on suuruses 30 m² kuni 88 m². Igal korteril on rõdu. Lisaks on võimalik osta panipaik ja autokoht. Valida saab mugavate majaaluste parkimiskohtade ja väliparklakohtade vahel. Maja all nullkorrusel on võimalik osta parklakoht ja panipaik lähestikku.

Uued korterelamud Tammelinna lõunaosas asuvad Savi-Haraka tänaval. Piirkonda iseloomustab vaikne keskkond, mis on eemal suurematest linnatänavatest ning mille taristu on elanikele mugav ja käepärane.

Uusarenduse korteri keskmine hinnatase on 1 800 €/m². Lähema 12 kuu jooksul valmivatel uusarendustel on ruutmeetri hind suurusjärgus ~ 2 000 eurot, kinnisvaraarendajad ei ole hindu korrigeerinud.

Kui pangad jätkavad senist laenupoliitikat, liigub Tartu korteriturg lähikuudel suhteliselt stabiilsel kursil.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Norde Centrum kasvab kaks korda suuremaks

CapfieldNorde Centrumi omanik Capfield teatas täna täiendavaid üksikasju kaubanduskeskuse 10 miljonit maksva laiendusplaani kohta. Keskus muutub kaks korda suuremaks, pakkudes 23 000 m2 kaubanduspinda rohkem kui 50-le poele.

Norde Centrumi laienduse ehitamine toimub ühes etapis ja algab 2016. aasta esimeses pooles plaaniga avada uus keskus 2017. aasta kevadel. Kavandatud laiendus sobib kokku keskuse praeguse detailplaneeringuga ja Capfield loodab ehitusloa kinnitatud saada aasta lõpu poole. Ehitamine läheb hinnanguliselt maksma 10 miljonit eurot ning vajalikud vahendid on eduka refinantseerimisega Capfield oma 150 miljoni euro suuruse portfelliga taganud Nordea pangalt.

Norde Centrumi laiendus hõlmab endas eelkõige täienevat moekaupade valikut, laienevat Sportsdirect.com-i ning uuenevat Rimi kauplust. Täiendav jaemüügipind pühendatakse peamiselt noortemoele ning ka perekauplustele. Lisanduvad tervise- ja ilukaupade ning teenuste jaoks mõeldud galerii ning mitmed uued restoranid.

„See laiendus võimaldab meil pakkuda ostjate jaoks parimat võimalikku üürnike kogumit. Me oleme kindlad, et suurema moekaupade pakkumise ja laiema söögikohtade valikuga saab Norde Centrum kergesti Tallinna kesklinna kõige mugavamaks ostukeskuseks, kuhu ostjad saavad tulla, et siin oma aega veeta,“ ütles Capfieldi juhtkonna liige Ruben Gornischeff.

Arhitektuurilisest plaanist on kaubanduskeskuse laiendusplaani võtmeosa keskendunud sadamapoolsete tulijate äärmiselt suurele liikumisvoole. Seetõttu tuleb sadama suunas uus sissepääs ning Tallinna kesklinna poolt keskuse nähtavust parandavad kaasaegsed täiendused praegusele fassaadile. Keskusele ligipääsu parandatakse linna poolt uue jalakäijate ülekäigukohaga üle Ahtri tänava.

„Me tervitame ideed avada ostukeskus ka Tallinna sadama suunas, mis parandab jalakäijate liikumist linnakeskuse ja sadamaala vahel, eriti kuna need plaanid muudavad Norde Centrumi kaasaegseks tervitavaks väravaks nii tallinlastele kui Tallinna külastajatele“ ütles Tallinna peaarhitekt Endrik Mänd.

Laiendusplaan puudutab ka praeguseid üürnikke. Keskuse ümberehitamise käigus saab värskenduskuuri Tallinna kesklinna ainus Rimi hüpermarket, mis pakub pärast avamist ostjatele veelgi paremat kaubavalikut. Hästivarustatud uus alkoholikauplus Calle Bordershop saab kaasaegse poeruumi sadamakülje uue sissepääsu juures.

Norde Centrum on viimse paari aasta jooksul oma 100%-lise täituvuse ja stabiilse külastajate arvuga väga edukas olnud. „Norde Centrumi uuendused on väga mõistlikud ning lihtsad ellu viia Tallinna kesklinna jaemüügi kontekstis. See on loogiline samm suurendamaks sadama ja kesklinna vahel asuva kaubanduskeskuse atraktiivsust,“ kommenteeris Urmas Laur ettevõttest Seven Real Estate Advisors.

„Baltika grupp osaleb rõõmuga Norde Centrumi laiendusplaanides. Me loome uues keskuses ainulaadse mitme kaubamärgi kontseptsiooni, mis loob mängulised võimalused esitleda meie moebrände vastavalt sellele, mida ostjad soovivad. See uus kauplus muudab kohalikele lihtsamaks Baltika kaubamärkide ostmise ühest kesklinnas asuvast keskusest ja on heaks Eesti disaini tutvustamise võimaluseks turistidele,“ ütles Baltika grupi brändimise ja jaemüügikontseptsiooni juht Maire Milder.

Kaubanduskeskus Norde Centrum asub Tallinna kesklinnas peamise reisijate sadama ja vanalinna vahel ning peamiste liiklusteede kõrval. Norde Centrum avati 2002. aastal ja oma 10 000 külastajaga päevas on püsivalt üks kõige enam külastatavaid ostukeskusi Tallinna kesklinnas.

Capfield on Eestis tegutsev ostukeskuste omanik ja arendaja. Capfieldi portfooliosse kuuluvad Eestis kuus jaemüügikeskust brutorendipinnaga 75 000 m2, nagu ka mitmesugused arendamist ootavad maaplatsid. Capfieldi portfoolio on ihaldusväärsete kesklinnas ja äärelinnas asuvate kohtadega üks suuremaid jaemüügipinna portfoolioid Eestis. Suuremad ankurrentnikud katavad muljetavaldavalt 65% portfoolio brutorendi­pinnast ja hõlmavad hästituntud kohalikke ja rahvusvahelisi kaubamärke, nagu Bauhaus, Maxima, Prisma, Rimi, Selver, Sportsdirect.com, Baltika moepoodide ketid, Denim Dream, Jysk, Euronics ja Apollo raamatukauplused.

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Arco Vara: Korteriostu 10 sammu

Arco VaraKorteri soetamine on enamikele meist üks suurimatest tehingutest elus , milleni jõudmine eeldab oma soovide ning nõudmiste läbimõtlemist ja kinnisvaratemaatikaga lähemalt tutvumist. Alljärgnevalt kirjeldame samme, millele tuleb oma kodu ostmisel tähelepanu pöörata.

Rahastamine

Sageli jääb uue ja sobiva kodu ostmine rahastamise tõttu toppama – kokku ei saada korteri sissemakset või ei pea pank klienti piisavalt maksejõuliseks. Seega tuleks kõigepealt reaalselt hinnata oma finantsolukorda, laenuvõimet ja ka suutlikkust katta lisaks laenumaksetele ka muid eluasemega seotud kulusid. Mida täpsemalt suudate kirjeldada korteri ostu ja hilisema kasutamisega seotud kulutusi ja võrrelda neid oma maksevõimega, seda täpsemalt on võimalik fokusseerida korteriotsinguid.

Sobiva kodu leidmine

Koduotsingule asudes võib tutvuda kinnisvaraturul olevate pakkumistega kinnisvaraportaalides ja kinnisvarafirmade kodulehtedel. Kui teie ajalised võimalused on piiratud, siis on kindlasti mõistlik kasutada professionaalse kinnisvaramaakleri abi, kes omab head ülevaadet kinnisvaraturul toimuvast ja aitab teil kiiresti tehinguni jõuda.

Kui mõni objekt on teile sobiv, siis tutvuge kindlasti lisaks objektikirjeldusele ka taustaga: kes müüb, kes on omanik, millist liiki kinnisasjaga on tegemist, milline on selle omandivorm ja kas korteril ei ole näiteks koormatisi – eelnevaid võlgu, areste või keelumärge kinnisturaamatus peal, kehtivad üürilepingud vms, mis takistaksid korteri müüki. Andmeid saab maakler vaadata kinnisturaamatust või siis äriregistrist.

Samuti tehke kindlaks, kas tegemist on ainuomandi või kaasomandiga ja kes ning mis alusel korterit kasutab.

Tutvuge põhjalikult siseviimistlusega ja fikseerige, mis jääb müügihinna sisse (köögimööbel, tehnika jms.).

Tehke kindlaks kommunaalkulud

Oluline on korteriühistu olemasolu – näitab maja seisukorda, kui aktiivselt maja hoitakse, milliseid remonditöid on tehtud, mida on plaanis teha, kas majal on laen või plaanitakse seda võtta ja kui suured on korteriühistu esitatavad igakuised arved.

Kui maja haldamisega tegeleb ettevõte, siis uurige, millised kohustused ja millise tasu eest sellele firmale on pandud.

Tehke kindlaks, kes on TV ja internetipakkuja.

Kontrollige, kas objekti projektid ja tehtud muudatused on kooskõlas uue ehitus- ja planeerimisseadusega.

Uurige keskkonda

Viige oma soovidest ja vajadustest lähtuvalt läbi keskkonnauuring oma tulevase elukoha kohta. Mingi ettekujutuse saab kahtlemata interneti abil, kuid soovitav on ise kohal käia ja aduda infrastruktuuri toimimist – kaupluste, koolide, mänguväljakute, poodide lähedus, liikluskorraldus jms. Seda võiks vaadelda nii päevasel kui pimedal ajal.

Kaubelge ja küsige garantiid

Kui olete mõne korteri välja valinud, siis ärge peljake kaubelda ja soodushinda küsida. Väga suurtesse hinnasoodustustesse tuleks suhtuda ettevaatlikult, samuti tasuks hoolega uurida esmase sissemakse nõuet jms. Kindlasti tuleks ka küsida, millised on müüja poolsed garantiid ajagraafiku ja müüdava objekti juures kirjeldatud omaduste paikapidavuse osas jms.

Taotlege eksperthinnangut

Paluge maaklerilt või tutvuge ise maa-ametite tehingutega analoogsete korterite reaalsete müügihindadega. Tellige kinnisvarabüroolt eksperthinnang, mis tagab ostu turuhinnaga. Korrektse hinnaga korteri müüki tagab ka korteri ostmine pangalaenuga – siis on eksperthinnang möödapääsmatu.

Energiaklass

Päris uue korteri puhul küsige dokumenti energiaklassi/energiamärgise kohta. Energiamärgise eesmärk on anda teada, milline on projekteeritud energiavajadus või tegelik energiatarbimine. Energiamärgis on sageli üheks tingimuseks, kui omanik soovib hiljem saada riiklike laene või abi objekti olukorra parandamiseks.

Leping

Loe põhjalikult müügilepingu projekti ja veendu, et kõik tehinguks oluline on selles kirjeldatud. Kui kasutada müügis kahte etappi, siis on võlaõiguslik leping notariaalset korrektne – kontrollige, et seal on märgitud valduse üleandmine, hind, tagatisraha suurus ja sanktsioonid kui tehingu osapool peaks soovima oma huvist loobuma.

Notari juurde lahtiste kaartidega

Selleks, et korteri müügilepingu sõlmimine notari juures õnnestuks, peaks notarit teavitama kõigist müüja ja ostja vahelistest kokkulepetest korteri ostu-müügi suhtes. Pidage meeles, et kinnisasja omanikuks saab ostja peale kinnistusraamatusse kande tegemisest, mitte lepingu sõlmimisel. Kindlasti tuleks raha hoiustada notari deposiiti – see tagab rahade korrektse liikumise.

Korteri üleandmine

Ostetud korteri vastuvõtmisega läheb ostjale üle kogu objektiga seonduv vastutus, seetõttu on soovitav koostada vastuvõtu-üleandmise akt, milles fikseerida kõik näidud (vesi, elekter, gaas), korteri seisukord, aga ka muud nüansid, mis on müüjaga suheldes ilmnenud või kokku lepitud. Samuti tuleks üle vaadata kogu objektiga seonduv dokumentatsioon.

Kindlusta kodu

Oma kodu tuleb ostjal kindlustada. Tavaliselt tehakse seda eluasemelaenu väljastava panga aktsepteeritud kindlustusseltsis ning soodustatud isikuks peab olema laenu finantseerinud pank.


Artikli allikas on
Arco Vara
Arco Vara
Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Suur elamispindade turuülevaade “Korteriturg: edasised suundumused 2015”

Korteriturg 2015: edasised suundumusedOlen kokku pannud uue suure elamispindad turuülevaate “Korteriturg: edasised suundumused – 2015”, mis heidab põhjaliku pilgu tänasele elamispindade turule.

Turuülevaade keskendub elamispindade turu kitsaskohtadele, riskidele, aga ka positiivsetele teguritele. Nagu ikka vaatab ülevaade prognoosides pool-poolteist aastat ettepoole.

Ülevaadet käin tellijate juures esitlemas. Presentatsiooni materjal käib esitluse juurde. Esitluse pikkus on orienteeruvalt 1,5 tundi.

Turuülevaate tellimiseks või seminarile registreerumiseks palun kontakteeru.

Tõnu Toompark
Adaur Grupp OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.adaur.ee

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt