Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine – kohustuslikud nõuded ja praktika

Arco Vara AS-i juhatuse kommentaarid 2015. aasta IV kvartali ja 12 kuu vahearuandele

12.02.2016 Tõnu Toompark

Aasta lõppu tuleks alustada resümeega. Resümee on järgmine: olime kasumlikud ja kasvasime. Aga: neljas kvartal ning kogu aasta osutusid nõrgemaks, kui ootasime. Me ootasime kontserni aasta müügituluks 11 miljonit eurot ning puhaskasumiks 1 miljon eurot.

Tegelikult saavutasime 10,7 miljonit eurot müügitulu ja ainult 0,5 miljonit eurot puhaskasumit. Juhatus ei ole selle üle uhke. Tulemusi tuleb parandada. Järgnev osa kommentaaridest on pühendatud sellele, mis on tehtud ja mis täpselt peaks olema paremini, et ettevõte areneks vajaliku kiirusega.

Teenindusdivisjon

Teenindusdivisjoni ettevõtetesse paigutatud omakapital on negatiivne ja 2015. aasta jooksul me sinna täiendavat omakapitali ei investeerinud. Divisjon tervikuna toimib kasumlikkuse piiril, kuigi riikide lõikes on tulemused erinevad. Rõõmustavalt kasumliku tulemuse tegi 2015. aastal Bulgaaria üksus. Läti turuolukorda arvestades rahuldava tulemuse saavutas Läti üksus. Kogu kontserni ainsa selgelt kahjumliku tulemuse saavutas Eesti üksus. Põhjused on ettevõtte enda sees ning lahendused juhtkonna käes. Teenindusdivisjoni Eesti osas oleme alustanud ümberkorraldusi teenusprotsesside parandamiseks, ning samuti oleme aasta lõpuks teinud muudatusi keskastme juhtkonna seas.

2016. aasta eesmärk on saavutada teenindusdivisjoni kasumlikkus tervikuna ning tõsta tema kasutegurit Arco Vara arendusprojektide ettevalmistamisel ja realiseerimisel.

Suures plaanis määrab kontserni tulemused aga arendusdivisjon, kuhu on paigutatud 100% kontserni omakapitalist. Arendusdivisjoni tulemuse määravad valdavalt selle koosseisus olevad kolm suurt sammast, milleks on (i) Madrid Blvd renditulu teeniv hoone Sofias, (ii) Manastirski korteriarendusprojekt Sofias (ja selle võimalik jätkuprojekt Izstok Parkside) ning (iii) Kodulahe korteriarendusprojekt Tallinnas.

Madrid Blvd hoone

Madrid Blvd hoone suure kontoripinna renoveerimine ja restruktureerimine seitsmeks autonoomseks pinnaks on aruande kuupäeva seisuga lõpule viidud. Käib potentsiaalsete üürnikega läbirääkimine. Rendileantava kontoripinna suuruseks (GLA) pärast restruktureerimist on kokku ca 4 700 m2, millele lisandub 113 maa-alust parkimiskohta, mida renditakse tükikaupa.

Kuna Madrid Blvd hoone kontoripindadelt IV kvartalis tulu ei teenitud, mõjutas see negatiivselt nii aasta müügitulu kui ka puhaskasumit. Saamatajäänud rendi- ja haldustasud on üle 150 tuhande euro ning mõju puhaskasumile on ligikaudu samaväärne. Neljanda kvartali renditulu vähenemine on üks põhjuseid, miks me ei saavutanud oma aastast tulu- ja kasumieesmärki.

Oleme seadnud eesmärgiks saavutada hoone kontoripindade 100%-line täituvus pikaajaliste rendilepingutega hiljemalt käesoleva aasta III kvartalis.

Muus osas jätkame hoone rendipindade (sh. kaubanduspinnad ca 2 200 m2 GLA ja korterid ca 1 500 m2 GLA) tulutoovat opereerimist ning müügiks allesjäänud korterite (ca 1 700 m2 GSA) realiseerimist. Neljandas kvartalis vormistati eelmüük kahele korterile, millelt müügitulu kajastub 2016. aastal. Hoonel lasuva Piraeus panga laenukohustuse jääk on alla 10,5 miljoni euro.

Manastirski Livadi

Bloki D ehitus lõppes novembris ja kasutusloa saime 22. detsembril ehk rohkem kui kahenädalase viivitusega, võrreldes meie prognoosiga. Seetõttu nihkus edasi ka korterite asjaõiguslepingute sõlmimine ja üleandmine klientidele ja vastava müügitulu konteerimine raamatupidamises. Üleandmine ja müügitulu konteerimine jääb 2016. aasta esimesse kvartalisse. Neljanda kvartali müügitulu Manastirski D blokist oli 628 tuhat eurot, viivitusest tingitud negatiivne mõju 2015. aasta müügitulule on üle 800 tuhande euro ja puhaskasumile üle 300 tuhande euro. Hea uudis on see, et neljandas kvartalis saamata jäänud tulu ja kasum kandus edasi 2016. aasta esimesse kvartalisse. Viivitus on veel elav näide sellest kui haavatavad on kontserni tulemused ja peamised kasumlikkust näitavad suhtarvud (nagu ROE ja ROA) aja kaotuse tõttu, isegi nii lühikesel perioodil kui 2 nädalat.

Kvartali lõpu seisuga oli eelmüügilepingutega kaetud 95% bloki D korteritest. Aruande avalikustamise päeva seisuga on kogu Manastirski projekt välja arendatud ning arenduseks võetud pangalaen UniCredit Bulbankile täies osas tasutud. Ainuüksi bloki D oodatud vaba rahavoog kontsernile ületab kaks miljonit eurot.

Alates 2016. aasta esimesest kvartalist saame Manastirskis tegeleda ainult allesjäänud laoseisu realiseerimisega. Eesmärk on viimased tooted maha müüa 2016. aasta jooksul ning põhitähelepanu koondada jätkuprojekti alustamisele esimeses kvartalis. Hetkel välja valitud jätkuprojektiks on Izstok Parkside, mille omandamiseks vajalikke eeltingimusi ei olnud krundi müüja poolt neljanda kvartali lõpuks veel täidetud.

Kodulahe

Meie pikaajalised jõupingutused kandsid neljanda kvartali lõpuks vilja ning saime valida erinevate pakkujate seast välja nii parima finantseerimispakkumise kui ka parima ehituspakkumise tegija. Käesoleva kvartaliaruande kirjutamisega paralleelselt toimub ka Kodulahe projekti käivitamiseks vajalike finantseerimis- ja ehituslepingute allkirjastamine, millest ettevõte annab eraldi teada.

Kodulahe projekti esimese etapi maht on 130 korterit ja äripinda (GSA ca 8700 m2), millele lisanduvad parkimiskohad ja panipaigad. Kogu esimese etapi ehitusmaht (GBA) ületab 15 000 m2. Esimese etapi oodatav müügitulu ületab 15 miljonit eurot ning esimene võlaõiguslik müügileping ostjaga sõlmiti 9.02.2016.

Kokkuvõtteks võib öelda, et Arco Vara on Kodulahega tagasi Tallinna korteriarendusturul. Tallinna turg on vähem tormiline ja tihedama konkurentsiga võrreldes Sofiaga, kuid ka siin on võimalik raha teenida.

Muud arendussuunad

Ülaltoodud kolme arendusprojekti kõrval oleme võtnud kaks lisasihti:

A. realiseerida kõik varad, mis ei ole koheselt tootmisküpsed või mille arendusmaht on liiga väike. Ajalooliselt kogunenud maapanga realiseerimine võimaldab meil oma jõud arenduseks konsolideerida ning tegeleda ainult meile olulisega ning
B. käivitada Sofias Arco kinnisvarafond (Arco REIT), et Arco Vara juhtimisel kaasata võõrkapitali ning jätkata Bulgaarias suurte arendusprojektide otsimist ja elluviimist võõrkapitaliga, kasutades seejuures ära Arco Vara enda meeskonna oskusteavet ja renomeed.

Varade realiseerimisel oli neljas kvartal edukas, kuna müüsime kasumlikult kaks arendusprojekti: Instituudi tee kinnistud Harku vallas ning Suur-Sepa kinnistu Pärnus. Väärib märkimist, et müügimeeskonnale müügikorralduse andmise hetkest kuni kinnistute eest raha laekumiseni kulus vähem kui kolm nädalat.

See annab meile lihtsalt kindlust, et bilansis olev vara on konservatiivselt hinnatud. Jätkame muu kinnisvara realiseerimist, võimalusel saavutades eelnevalt detailplaneeringu kehtestamise või muu väärtustamise. Neljandas kvartalis jõustus näiteks Tallinnas, Liimi 1b kinnistu detailplaneering, kuhu on lubatud kuni 8-korruselise büroohoone ehitus.

Arco REIT projekt on kulgenud oodatud tempos. Aruande avalikustamise kuupäeva seisuga on ARCO REIT Sofia börsil noteeritud ettevõte, milles Arco Varal on ainuosalus (aasta lõpu seisuga oli osalus veel 70%) ning mille osakapitali oleme paigutanud 332 tuhat eurot. Järgmine samm on täiendava osakute noteerimisprospekti registreerimine ja võõrkapitali kaasamine fondi 2016. aasta jooksul, et alustada sisulist tegevust aasta lõpus.

Kokkuvõtteks

Võtan kokku selle, millega alustasin: 2015. aasta kasum 0,5 miljonit eurot ei vasta juhatuse ootustele (1 miljon eurot).

Lisaks eelpoolkirjeldatud puhaskasumi mõjutajatele (edasilükkunud Manastirski D müük: negatiivne mõju ca 300 tuhat eurot; ning saamatajäänud Madrid Blvd renditulu 4. kvartalis: negatiivne mõju ca 150 tuhat eurot) on veel üks raamatupidamislik kasumi vähendaja, mille põhjustajaks on juhatusele 2013. aastal antud optsioon 390,000 Arco Vara aktsia omandamiseks 2016. aasta jooksul hinnaga 70 senti aktsia kohta.

Vastavalt IFRS-i regulatsioonidele peab ettevõte kajastama kasumiaruandes ka juhatusele väljastatud aktsiaoptsiooni mõju ettevõtte kasumile, ning mõju tuleb vastavalt ette kirjutatud metoodikale hinnata aktsiate omandamise nominaalhinna (70 senti) ja metoodika kohaselt määratud hinna (1,46 senti) erinevusena, mille katteks tuli moodustada eraldis, ning mis bilansis väljendub omakapitali reservina. Nimetatud reservi moodustamisega seotud kulu jaguneb 2,5 aastale alates optsiooni andmisest juulis 2013 kuni optsiooni kasutamise võimaluse tekkeni 1. jaanuarist 2016. 2015. aasta kanda jääb kogu eraldisest 119 tuhat eurot. 2016. aasta ja järgnevate aastate kasumit juhatusele antud optsioon ei mõjuta.

Olles ise osaline nimetatud raamatupidamisliku kahjumi tekkes, märgib juhatus siiski, et sisulist kahju ei ole sündinud. Optsiooni realiseerimisega kaasneb juhatuse liikme kohustus ettevõttesse 273 tuhat eurot aktsiakapitalina sisse maksta, millega ettevõtte rahaline seis tugevneb. Optsiooni realiseerimine ei anna juhatusele õigust ettevõttest raha välja võtta.

2016. aasta Arco Vara tuluks prognoosib juhatus 10,3 miljonit eurot ja puhaskasumiks 0,8 miljonit eurot. Erinevalt 2015. aastast, kui ehitusfaasis oli üks arendusprojekt müügitulu potentsiaaliga 4…5 miljonit eurot (Manastriski D construction in Sofia), peaks 2016. aastal ehitusfaasis olema juba kaks arendusprojekti potentsiaalse müügituluga ca 20 miljonit eurot (Kodukolde I etapp Tallinnas ja Manastirski jätkuprojekti Sofias). See positiivne dünaamika peaks selgelt kajastuma 2017. aasta tulemustes.

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Экономический рост не оправдал ожиданий

12.02.2016 Mihkel Nestor

Уходящая неделя была богата новыми статистическим данными об экономике. Одновременно были опубликованы первоначальная оценка роста ВВП за 2015 год, статистика внешней торговли, данные о туризме и показатели рынка труда за четвертый квартал.

Ввиду этого сегодняшний недельный комментарий будет посвящен экономическому росту и экспорту за прошлый год. В обоих случаях повода для радости, к сожалению, нет.

Рост экономики Эстонии оказался заметно ниже, чем ожидалось

В начале 2015 года аналитики предсказывали экономический рост в Эстонии в пределах 2-2,5%, но фактический результат оказался хуже прогнозов. Согласно первоначальной оценке Департамента статистики, ВВП в IV квартале 2015 года вырос только на 0,7%, что дает годовой рост в 1,2%. Если рассматривать эти цифры в контексте, то можно сказать, что настолько же выросла в прошлом году экономика Франции – страны, предпринимательская среда которой далеко не идеальна и которая испытывает серьезные проблемы. Причин, в силу которых экономический рост Эстонии замедлился, можно найти в избытке, однако нельзя исключать, что позже цифры роста ВВП будут увеличены. Как помнится, прошлой осенью годовой рост за 2014 год был скорректирован с 2,1% до 2,9%, и подобных примеров можно привести немало.

Основная причина слабого роста ВВП в прошлом году заключается в значительно снизившихся капитальных расходах, или инвестициях. Если инвестиции, осуществляемые частными лицами в виде приобретения новых жилых площадей, выросли, то инвестиции предприятий и государства остались незначительными. Хотя проценты по кредитам находятся на исторически выгодном уровне, сегодняшняя внешняя среда не вызывает у предпринимателей излишней уверенности для того, чтобы начинать крупные проекты. Доход предприятий от продаж, как известно, снижался в течение всего 2015 года, расходы же на рабочую силу на рынке труда, где доминируют работники, росли очень быстрыми темпами.

Если добавить к этому дефляционную среду, которая ограничивает возможности предпринимателей повышать цены, то осторожность в инвестировании совсем не покажется неожиданной. В прежние годы поддержанию уровня способствовали крупные проекты в энергетической и химической промышленности. Поскольку к сегодняшнему дню они завершены, то и общий итог в годовом сравнении оказался со знаком «минус». Осторожность в инвестировании демонстрировал и государственный сектор.

Большая часть капитальных расходов, произведенных государством и местными самоуправлениями, финансировалась при финансовой поддержке структурных фондов Европейского Союза. Ввиду того, что настал переходный период от одной программы к другой, зачахло и инвестирование. В настоящее время кажется, что в 2016 году механизм снова будет запущен, и вновь начнут возводиться новые школы, мосты и волостные дома. Если брать по секторам, отрицательное влияние инвестиционного застоя испытали строительные предприятия. Экономический кризис в России ухудшил показатели транзитного сектора и поставил в трудное положение эстонских сельхозпроизводителей. В обрабатывающей промышленности значительно снизился объем производства электронного оборудования, а вследствие удешевления нефти столкнулась с трудностями химическая промышленность.

Экспорт товаров снижался третий год подряд

Во вторник Департамент статистики опубликовал данные по внешней торговле за декабрь, из которых явствует, что и в последнем месяце прошлого года рост эстонского экспорта в годовом сравнении оставался со знаком «минус», на сей раз, правда, составив всего -0,1%. В целом же за год экспорт сократился по сравнению с 2014 годом на 4%. Таким образом, третий год подряд экспорт товаров снижается – в последний раз он увеличивался в 2013 году.

Почему эстонский экспорт в последние годы чахнет?

С каждым годом это объяснение становится все более заезженным, однако главным виновником низкого экспорта по-прежнему является слабый внешний спрос. Основные целевые страны экспорта для страны в значительной мере определяются ее географическим положением, а экономическая ситуация в России и Финляндии, которые являются двумя нашими важными торговыми партнерами, в последние годы, действительно, была непростой. Если в 2014 году рост экспорта свел к минусу недостаточный спрос северных соседей, то в 2015 году причиной этого стал глубокий экономический кризис в России. Экспорт эстонских товаров в Россию снизился в прошлом году на целых 35%. Следует подчеркнуть, что роль прямых санкций в падении экспорта была, скорее, незначительной.

В 2013 году сельскохозяйственные продукты и продтовары составляли только 17% идущего в Россию экспорта, при этом значительная часть приходилась на реэкспорт, или на товары, в экспорте которых эстонские предприятия играли лишь посредническую роль. В целом удельный вес реэкспорта оценивался примерно в три четверти от всего экспорта в Россию. Можно испытывать удовлетворение оттого, что хотя в целом финский импорт снижался и в 2015 году, Эстонии неожиданно удалось даже увеличить экспорт в эту страну на 0,6.

Слабым спросом нельзя оправдать нулевой рост эстонского экспорта в Швецию. В 2015 году ВВП Швеции вырос, по приблизительным подсчетам, на 3,6%, при этом импорт товаров – на 4,4%. На экспортные показатели Эстонии в отношении Швеции влияет очень большая доля в общем экспорте одной большой группы продукции. В 2015 году доля телекоммуникационной электроники в эстонском экспорте в Швецию составила 43%, ее экспорт снизился в годовом сравнении на 10%. Если не учитывать эту группу продукции, то продажа эстонских товаров в Швецию возросла на 10% – великолепный результат.

В прежние годы экспорт электроники рос быстрее, чем экспорт других товаров, и большая рассредоточенность для Эстонии, несомненно, только во благо. Весомый вклад внес 44%-й рост экспорта прочей промышленной продукции. В эту группу товаров входят в основном мебель и сборные строения, при производстве которых большая часть добавленной стоимости остается в Эстонии. Поскольку шведской экономике прогнозируют попутные ветра и в дальнейшем, момент может оказаться благоприятным для выхода на консервативный рынок новых игроков.

Михкель Нестор
экономист SEB

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara varjatud puudused – kuidas esitada nõudeid ja kasutada müügigarantiid

Arco Vara alustab Tallinnas Kodulahe elamuarendusprojekti I etapi kortermaja ehitust

12.02.2016 Tõnu Toompark

Arco Vara AS-i tütarettevõte Kodulahe OÜ sõlmis täna peatöövõtulepingu RAMM Ehituse OÜ-ga Tallinnas asuva Kodulahe elamuarendusprojekti I etapi kortermaja ehituseks. Lepinguline ehitustööde maht ületab 10 miljonit eurot. Ehitustööd objektil algavad 2016. aasta veebruari lõpus ja kortermaja planeeritav valmimisaeg on juulis 2017. 3. veebruaril oli Kodulahe OÜ juba sõlminud kortermaja ehituse finantseerimiseks laenulepingu Nordea Bank AB Eesti filiaaliga laenulimiidiga 9 350 tuhat eurot.

Kodulahe projekti I etapi kortermajja asukohaga Lahepea tn 7 Tallinnas, tuleb 125 korterit ja 5 väiksemat äripinda kogu müüdava pinnaga (ülevalpool maapinda) üle 8 700 m2. Kortermaja on osa terviklikust elukeskkonnast, mis rajatakse 2,8 hektarilisele maa-alale Mustjõe ja Merimetsa piirkonnas. Projekti tutvustavad andmed on kättesaadavad veebilehel kodulahe.ee.

Kodulahe projekti aluseks oleva kinnistu omandas Arco Vara 2013. aasta juunis. Detailplaneering kuni 330 korteri rajamiseks kehtestati septembris 2014. Arhitektuurikonkurss parima arhitektuurse lahenduse ja projekteerija leidmiseks toimus novembris 2014. Ehitusluba esimese etapi kortermaja ehituseks väljastati 30.09.2015. Neljandas kvartalis tegeles kontsern parima ehituspakkuja ja finantseerimispakkuja valimisega. Turundusega alustati 2015. aasta oktoobris ning esimene eelmüügileping sõlmiti kaks päeva tagasi, 9. veebruaril.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

KredExi laenukäendus võimaldab soetada energiatõhusa eluaseme

11.02.2016 Tõnu Toompark

Vabariigi valitsus kinnitas eelnõu, millega hakkab KredEx väljastama eluasemelaenu käendust ka energiatõhusate eluasemete soetamiseks ja eluasemete energiatõhusaks rekonstrueerimiseks. Seni said KredExi eluasemelaenu käendust kasutada noored spetsialistid, noored pered, tagastatud eluruumis elavad üürnikud ja Kaitseväe või Kaitseliidu veteranid.

Ettevõtlusminister Liisa Oviir ütles, et oluline on suunata inimesi energiasäästlikkusele.

„Eluasemete energiatõhusaks muutmisel ja energiatõhusate eluasemete püstitamisel on riigi tugi olulise tähtsusega. KredExi eluasemelaenu käendus võimaldab parandada inimeste elamistingimusi ja hoida kokku energiakuludelt,“ ütles Oviir.

Energiatõhusa eluaseme laenukäenduse taotlemiseks peab soetatav väikeelamu vastama energiamärgise klassile C, samuti võib oma eramu C klassi tasemele rekonstrueerida. Korteriomandi soetamisel korterelamusse peab korterelamu energiamärgise klass olema vähemalt C. Energiamärgise klassi tuleb tõendada energiamärgisega, rekonstrueerimisel ehitusprojekti ja energiatõhususarvutusega.

Energiatõhusa eluaseme laenukäenduse puhul tõstetakse ennekõike tulenevalt vastavate eramute ja korterite kallimast maksumusest käenduse maksimaalset summat 50 000 euroni. Teiste KredExi eluasemelaenu käenduse sihtgruppide puhul jääb maksimaalseks käenduse summaks jätkuvalt 20 000 eurot.

KredExi juhataja Lehar Küti sõnul on energiatõhusa eluaseme laenukäenduse väljastamise eesmärk tekitada inimestes kinnisvara soetamisel huvi hinnata elamispinna energiasäästlikkust ning tõsta inimeste teadlikkust energiatõhususest, samuti suunata inimesi valima ja ehitama energiasäästlikumaid elamispindu. “Energiatõhusa eluaseme laenukäendus väljastatakse isikule, kes soetab energiatõhusa eluaseme või rekonstrueerib selle energiatõhusaks. Tegemist on esimese finantsteenusega Eestis, mille eesmärk on soodustada energiatõhusa eluaseme soetamist,” ütles Kütt.

Weak export demand behind the sluggish economic growth

11.02.2016 Tõnu Toompark

According to the flash estimate of Statistics Estonia, GDP grew by 0.7% yoy in Estonia in 4Q 2015. The growth rate met our expectations. Compared to the previous quarter, GDP grew by 1.2% (seasonally and working day adjusted). In 2015, GDP grew by 1.2% in real terms, according to the preliminary calculations.

Decrease in exports inhibited GDP growth the most

According to the flash estimate, export of goods decreased by 4% yoy in the fourth quarter. The major share of the drop in exports came from the Russian market. Decrease of exports to the Russian market was broad based. The increase of exports to many European countries did not compensate the decrease on the Russian market. Although export dropped in the fourth quarter, the decrease slowed down in the last two months of the year.

Decrease in investments are expected to recede

The accelerated growth of import of capital goods indicates the possible improvement of investments in the fourth quarter of the last year and the beginning of 2016. However, improved demand, as well as an increase in prices, is a precondition for a recovery of investments without a decrease in business sector profits and profitability. We expect that the very low interest rate environment will persist in 2016-2017, supporting lending for investments. In 2016, the government is expected to use more EU funds in its investments, while household investments in dwellings should continue its moderate pace.

Slow down of the growth of purchasing power is expected to limit the growth of private consumption

Robust growth of retail sales refers to the ongoing fast growth of private consumption in the fourth quarter. However, the growth of net wages in real terms are expected to slow in this year, as prices will start growing and labour taxes will be lowered less than in 2015. We expect the robust growth of private consumption to slow gradually, and this will set some limits to growth in retail trade, as well as in other domestic services. However, the financial situation of households remains relatively strong. A rise in pensions, children’s allowances, and other social benefits will further support private consumption, especially of those with lower earnings, and prevent it from slowing drastically.

We expect improvement of economic growth in this year, but downward risks are considerable

Helped primarily by the recovery of exports and investments, GDP growth in Estonia is expected to accelerate to 2.3% this year. The economies of Estonia’s main trading partners are expected to improve in 2016. This should offer more possibilities to expand exports for enterprises dependent on foreign demand. However, we expect only a modest recovery of Estonian exports. This year should offer better possibilities to export more to the European markets, while enterprises dependent on the Russian market and on global oil prices should not expect considerable improvement. There are considerable downward risks for the improvement of foreign demand. In addition, the expected decline in employment, as well as the reduced investments and labour productivity over the last few years, will afford less capacity to grow in the medium term.

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

IV kvartalis kasvas majandus 0,7%

11.02.2016 Statistikaamet

Esialgsetel andmetel suurenes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2015. aasta IV kvartalis võrreldes 2014. aasta IV kvartaliga 0,7%, teatab Statistikaamet.

Sesoonselt ja tööpäevade arvuga korrigeeritud SKP kasvas 2015. aasta IV kvartalis eelmise kvartaliga võrreldes 1,2% ja võrreldes 2014. aasta IV kvartaliga 0,9%.

Neto-tootemaksud mõjutasid IV kvartalis SKP kasvu positiivselt. Kasvasid nii tootemaksude laekumine kui subsiidiumite väljamaksed.

2015. aasta IV kvartalis välisnõudlus vähenes. Kogumajanduse kaupade väljavedu vähenes võrreldes 2014. aasta IV kvartaliga hinnamõjusid arvesse võttes 4%. Samuti kahanes kogumajanduse kaupade sissevedu, olles reaalarvestuses 3% väiksem kui eelmise aasta samas kvartalis. Esialgsetel andmetel mõjutas Eesti väliskaubandust enim mineraalsete toodete (sh bensiin, diisel, kütteõlid, gaas) ja elektroonikakaupade ekspordi ja impordi vähenemine.

Majanduskasvu esialgne hinnang arvutatakse ainult tootmise meetodil. Arvutuste aluseks on Maksu- ja Tolliameti käibedeklaratsioonide info ja hinnangu koostamise hetkeks laekunud Statistikaameti erinevate statistikatööde andmed. Seetõttu võib esialgne hinnang erineda SKP täpsustatud näitajast, mis koostatakse vastava kvartali andmete põhjal tarbimise, tootmise ja sissetulekute meetodil.

Statistikaamet avaldab 2015. aasta IV kvartali täpsustatud SKP 10. märtsil.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

10 põhjust, miks eelistada uut korterit vanale

11.02.2016 Tõnu Toompark

Kui on langetatud otsus osta korter, kerkib päevakorrale uus küsimus: kas eelistada uut või vana? LVM Kinnisvara juhatuse liige Ingmar Saksing toob välja kümme põhjust, miks võiks eelistada uut korterit vanale.

Saksing ütleb, et praeguse kinnisvaraturu valikuterohkus võtab sillme eest kirjuks – valida saab linna- ja maakodude, ahjuküttega ja mugavustega korterite vahel ja nii edasi. Igaühel on kahtlemata oma eelised, alljärgnevalt aga kümme punkti, miks ostja võiks eelistada uut korterit vanale.

1. Ehitusgarantii. «Uue korteri ostmisega kaasneb kahekümne nelja kuu pikkune garantii, mis tähendab, et päris uut korterit ostes ei tule muret- seda kõikvõimalike ehitusega seotud küsimuste pärast, sest garantiiajal ilmnenud vead kohustub müüja likvideerima oma kulul,» põhjendab Saksing.

2. Ruumilahendus. «Uute korterite ruumilahendus on vanemate korterite omast tihti parem. Nii on uued korterid avaramad ning ruumide paiknemine läbimõeldum,» selgitab spetsialist. Lisaks on arvestatud köögis ruumi kõikidele moodsatele kodumasinatele ja vannitoas pesumasinale ning kuivatile.

3. Puhtus. Uus korter on päris uus ja laitmatult puhas. Vähetähtis ei ole ka see, et esinduslikud ja puhtad on üldkasutatavad ruumid ning trepikojad. Regulaarne hooldus tagab nende sellise seisundi ja säilimise pikaks ajaks. «Puhas elukeskkond võib olla näiteks ka ainsaks alternatiiviks allergikule,» toob Saksing välja.

4. Väiksemad kulud. «Nii nagu uus auto võtab vähem kütust, on ka uut korterit odavam pidada,» võrdleb ekspert. Näiteks uutel kortermajadel on väiksemad kütte-, elektri- ja haldusarved. Lisaks on väiksemad kõikvõimalikud kaod. Kindlasti puudub ka lähimatel aastakümnetel remondivajadus.

5. Parem sisekliima. Uues korteris on parem sisekliima, kuivõrd uued kütte-, ventilatsiooni- ja jahutussüsteemid võimaldavad tagada stabiilsema sisetemperatuuri ja piisava õhuvahetuse. «Nii näiteks on võimalik niiskel suvepäeval õhku kuivatada ja paukuva pakasega mõnusalt sooja tuba nautida,» ütleb Saksing.

6. Mugavus. Uus korter tähendab enamasti palju rohkem mugavust. «Peaaegu kõikides uutes majades on liftid. Lisaks paigaldatakse kortermajadesse ka läbipääsu-, videovalve- ja sidesüsteemid. Kõik see võimaldab kasutada ülikiiret internetti, videolaenutust või jälgida kodus toimuvat igast punktist maailmas,» loetleb Saksing.

7. Abiruumid. Uute korterite juurde kuuluvad lisaks avaratele üldruumidele ka korralikud abiruumid, mis võimaldavad hoida neis nii rehve, hobivarustust kui ka kohvreid ja hooajal mittevajalikke riideid. Lisaks leiab ühiskasutuses pesu-, spordi- ning saunaruume.

8. Parkimine. Kuigi uute korterelamute kinnistud on vanemate korterelamute juurde kuuluvatest parkimisplatsidest väiksemad, on tihti parkimine paremini lahendatud. «Enamasti kuulub korteri juurde üks parkimiskoht parklas, maa-aluses parklas või garaažis. Lisavõimalustena on paigaldatud ka autosoojendus- ja -pesulahendused,» ütleb kinnisvaraspetsialist.

9. Paindlikkus. Kui otsustada uue korteri kasuks aegsasti, on võimalik uus kodu kujundada oma maitse järgi – valida välja sobivad värvid, parketid ja plaadid. Mõnes projektis saab teha ka muudatusi ruumide paigutuses ja suuruses.

10. Soodustused. Uue korteri ost võrreldes vanema korteriga võimaldab kasutada mitmeid soodustusi. Nii näiteks saab uue korteri ostuks parema laenupakkumise, seda nii omafinantseeringu kui ka isegi intressi puhul. «Lisaks on paljudes uutes projektides erinevad tootjad pakkumas suuri soodustusi nii mööblile kui muule sisustusele,» toob Saksing välja veel ühe plussi.

Merko Ehituse müügitulu toetas 2015. aastal mahtude kasv välisturgudel ja kinnisvaraarenduses

11.02.2016 Tõnu Toompark

Merko Ehituse 2015. aasta neljanda kvartali müügitulu oli 66 miljonit ning 12 kuu müügitulu 251 miljonit eurot, püsides 2014. aasta tasemel. Kontsern teenis neljandas kvartalis puhaskasumit 4,4 miljonit ning aastaga kokku 10 miljonit eurot, kasum enne makse moodustas 11,7 miljonit eurot. Vähenenud riiklikke tellimusi rajatiste valdkonnas on kompenseerinud eratellimused hoonete valdkonnas ja kinnisvaraarenduse projektid. Väljaspool Eestit teenitud müügitulude osakaal kasvas 38%ni ning kinnisvaraarenduse oma 28%ni. AS Merko Ehitus juhatus teeb ettepaneku maksta aktsionäridele dividendidena välja 90% eelmise aasta kasumist, mis moodustab 0,51 eurot aktsia kohta.

„Madalseisus oleva Baltimaade ehitusturu tingimustes ületas kontserni aastatulem, eriti neljanda kvartali kasum, mõnevõrra meie ootusi. Positiivne oli müügitulu ja kasumi kasv Leedus, samuti võib rahule jääda kinnisvaraarenduse valdkonna tulemustega. Arvestades riiklike tellimuste madalseisu, on riigitellimuste osakaal meie lepingute portfellis langenud alla 20% ja me oleme jätkuvalt keskendunud projekteerimis- ja ehituslepingute terviklikule pakkumisele eratellijatele, sealhulgas rahvusvahelistele ettevõtetele. Suutsime eelmisel aastal meie lepingute portfelli seisu tervikuna tugevdada, seda eelkõige Eestis, kuhu lisandus märkimisväärseid tellimusi veel ka viimases kvartalis. Lätis ei õnnestunud viimasel paaril aastal töös olnud suurobjektidega võrreldavas mahus lepinguid sõlmida, ent oleme Läti turul jätkuvalt aktiivsed,“ ütles AS Merko Ehitus juhatuse esimees Andres Trink.

„Eestis on ehitustellimuste maht selgelt langenud insenerehituses, millest tulenevalt oleme juba koosseise vähendanud välisvõrkude valdkonnas. Samas on kontserni töötajate koguarv kasvanud, seda just Leedus lisandunud töötajate arvel. Müügitulu oleme hoidnud mullusel tasemel eeskätt üldehituse ja korteriarenduse valdkonna toel. Kinnisvaraarenduse valdkonna müügitulu on kasvanud 54%, moodustades 28% kontserni müügitulust. Oleme 2015. aastal investeerinud käivitatud uutesse ja töös olevatesse arendusprojektidesse 42 miljonit eurot ning jätkame investeeringuid ka 2016. aastal,“ lisas Trink.

2015. aasta neljandas kvartalis sõlmisid kontserni ettevõtted uusi lepinguid kogumahus 95 mln eurot, aasta jooksul sõlmitud uute lepingute maht kokku oli 247 mln eurot. Seisuga 31.12.2015 oli kontserni teostamata tööde jääk samuti 247 mln eurot. Kontserni 12 kuu brutomarginaal oli 9,1% ja puhaskasumimarginaal 4,0%, 2015. aasta kasum enne makse oli 11,7 mln ning neljandas kvartalis 4,7 mln eurot. 2015. aastal müüs kontsern 403 korterit kogumaksumusega 61 mln eurot võrreldes 2014. aastal müüdud 395 korteri ja 39 mln euroga (käibemaksuta). Neljandas kvartalis müüdi 155 korterit kogumaksumusega 19 mln eurot (käibemaksuta).

AS Merko Ehitus juhatus teeb ettepaneku maksta aktsionäridele 2016. aastal eelnevate perioodide kasumist dividendidena välja 9 miljonit eurot (0,51 eurot ühe aktsia kohta), mis annab 2015. aasta dividendimääraks 90%. „Oleme teinud ettepaneku maksta aktsionäridele dividende üle meie 50-70%se sihttaseme, kuna näeme, et Balti ehitusturul on tellimused jätkuvalt madalseisus, hinnad all ja ka korteriturul on pakkumine suurenemas ning sellises turuolukorras on kasumlikkuse parandamine keeruline,“ lisas Trink.

Suuremate objektidena olid Merkol neljandas kvartalis Tallinnas töös Hilton Tallinn Park hotelli ehitus, T1 kaubanduskeskuse ja Öpiku Maja projekteerimis- ja ehitustööd, Põhja-Eesti Regionaalhaigla Mustamäe korpuste rekonstrueerimine ning Lennujaama trammiliini projekteerimise ja rekonstrueerimise tööd. Neljandas kvartalis valmis Lätis Liepaja kontserdimaja ja Dzintaru 28 kortermajad, Leedus Šilute tuulepargi vundamendid ning Nordbalt Klaipeda jaam.

AS Merko Ehitus (http://group.merko.ee) hõlmab Eesti juhtivat ehitusettevõtet AS Merko Ehitus Eesti, Läti turule keskendunud SIA Merks’i, Leedu turul tegutsevat UAB Merko Statyba’t ning kontserni kinnisvaraarenduse äriüksust koos kinnisvara omavate äriühingutega. 2015. aasta lõpu seisuga andis kontsern tööd 791 inimesele ning ettevõtte 2015. aasta müügitulu oli 251 miljonit eurot.

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Mullu majutusettevõtetes peatunud turistide arv suurenes

10.02.2016 Statistikaamet

Majutusettevõtetes peatus 2015. aastal üle 3 miljoni sise- ja välisturisti, mis on 1% enam kui 2014. aastal, teatab Statistikaamet. Suurenes sise- ja vähenes välisturistide arv.

2015. aastal kasutas majutusettevõtete teenuseid 1,2 miljonit siseturisti, mis oli 2014. aastaga võrreldes 7% rohkem. Välisturiste peatus majutusettevõtetes 1,9 miljonit, mis oli 3% vähem kui aasta varem. Ligi kaks kolmandikku välisturistidest saabus naaberriikidest Lätist, Soomest ja Venemaalt. Venemaa turistide arv vähenes ligi kolmandiku ja Soome turiste oli majutusettevõtetes 1% vähem kui 2014. aastal.

Kahest naaberriigist saabunud turistide arvu vähenemist ei suutnud kompenseerida kaugemate riikide turistide arvu suurenemine. Läti turiste peatus majutusettevõtetes 2015. aastal 13% enam, samuti saabus rohkem turiste Saksamaalt, Leedust ja Suurbritanniast. Kogu aasta jooksul on suurenenud Aasia riikidest saabunud turistide arv.

2015. aasta detsembris peatus majutusettevõtetes 233 000 sise- ja välisturisti, mis oli 7% rohkem kui 2014. aasta detsembris. Majutusettevõtete teenuseid kasutas 136 000 välisturisti, mis oli 7% rohkem kui 2014. aasta detsembris. Rohkem turiste saabus naaberriikidest Lätist ja Soomest, vastavalt 28% ja 8%. Jätkuvalt vähenes Venemaalt saabuvate turistide arv, kuid vähenemine oli väiksem kui eelnevatel kuudel.

Detsembris peatus majutusettevõtetes 8% vähem Venemaa turiste kui 2014. detsembris. Eesti turismi suurematest partnerriikidest saabus rohkem turiste Saksamaalt, Rootsist, Suurbritanniast ja Aasia riikidest. Vähem turiste saabus Leedust ja Norrast. 41% majutusettevõtete klientidest olid siseturistid. Siseturiste peatus majutusettevõtetes 97 000 ehk 6% rohkem kui 2014. aasta detsembris.

2015. aasta detsembris pakkus külastajatele teenust 881 majutusettevõtet. Külastajate käsutuses oli 18 000 tuba ja 41 000 voodikohta, millest oli täidetud vastavalt 41% ja 33%. Ööpäev majutusettevõttes maksis keskmiselt 37 eurot ning oli 2014. aasta detsembriga võrreldes kahe euro võrra kallim.

Majutamine piirkonniti, detsember 2015
Majutamine	Kokku	Põhja-Eesti	Kirde-Eesti	Kesk-Eesti	Lääne-Eesti	Lõuna-Eesti
Majutusettevõtted	881	177	54	94	243	313
Toad	18 317	7 850	1 303	1 260	4 058	3 846
Voodikohad	40 933	16 620	2 747	3 056	9 197	9 313
Tubade täitumus, %	41	58	35	22	29	24
Voodikohtade täitumus, %	33	48	30	18	25	18
Majutatud	233 182	140 370	14 782	10 609	36 721	30 700
Ööbimised	412 603	245 341	25 738	17 176	72 489	51 859
Eesti elanikud	150 341	40 272	17 824	13 121	40 629	38 495
väliskülastajad	262 262	205 069	7 914	4 055	31 860	13 364
Ööpäeva keskmine maksumus, eurot	37	42	35	31	28	28

Statistika aluseks on küsimustik „Majutustegevus”, mille esitamise tähtaeg oli 10.01.2016. Statistikaamet avaldas majutustegevuse kuu kokkuvõtte 22 tööpäevaga.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Ober-Haus: hinnaindeks 01/2016

10.02.2016 Tõnu Toompark

Ober-Hausi Kinnisvara korterite hinnaindeks tõusis jaanuaris pärast detsembris olnud langust 0,4% ja võrreldes 2015. aasta jaanuariga oli indeks 3,7% kõrgemal.

Tallinnas toimus jaanuaris korteriomanditega 549 tehingut, mida on 3,2% rohkem kui eelmise aasta jaanuaris, kuid 39,1% vähem kui detsembris. Põhjuseks tehingute hulga vähenemine uute korteritega ja uue aasta algus. Tallinna korteriturgu tervikuna mõjutab uute korterite müügipakkumiste kasvav hulk, mis on peatanud vanemate korterite hinnatõusu. Viimase aasta jooksul on müügi- ja üüripakkumiste hulk liikunud tõusutrendis.

Tallinnas langes keskmine ruutmeetri hind 1,2% ja oli 1537 eurot ruutmeeter. Võrreldes eelmise aasta jaanuariga on ruutmeetri hind 1,6% ja võrreldes hindade tipuga 2007. aastal 10% madalam. Kuigi statistika näitab Tallinnas tervikuna pinnaühiku hinnalangust, ei ole see laiendatav kogu korteriturule ühtlaselt, põhjuseks on tehingute struktuur.

Võrreldes eelmise kuuga tõusis keskmine ruutmeetri hind kesklinnas 9,2%, Põhja-Tallinnas 1,7% ja Nõmmel 0,6%. Kesklinnas oli hinnatõusu põhjuseks tehingud keskmisest oluliselt kallimate korteritega. Hinnalangus oli suurim Kristiines (10,1%), Lasnamäel (5,8%) ja Pirital (8,2%). Antud trendi põhjuseks oli eelkõige tehingute vähenemine uute ja keskmisest kallimate korteritega. Võrreldes 2015. jaanuariga on suurim hinnatõus toimunud Haaberstis (20,7%), Nõmmel (20,3%), Põhja-Tallinnas (15,2%) ja Kristiines (10,1%). Peamiseks hinnatõusu põhjuseks oli kasvanud tehingute hulk uute korteritega ning Nõmme puhul tehingud keskmisest kallimate korteritega.

Tartus tõusis keskmine pinnaühiku hind võrreldes eelmise kuuga 4,1% (jõudis 1223 euroni), pärast eelmise kuu 1,4% langust. Pärnus tõusis pinnaühiku hind 3,4% ja oli 945 eurot ruutmeeter.

Jõhvis ja Narvas keskmised pinnaühiku hinnad langesid ja olid vastavalt 242 ning 494 eurot ruutmeeter.

Loe lähemalt: ober-hausi_eesti_hinnaindeks_01-2016

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Mustamäe Keskus avab uksed sel reedel

10.02.2016 Tõnu Toompark

Sel reedel, 12. veebruaril kell 14 avab Tallinnas uksed Mustamäe Keskus, mis koondab ühe katuse alla Baltikumi moodsaima Apollo Kino, Mustamäe suurima valiku toidukohti, esimese Lotte kohviku, värske Rimi ja kaasaegseima MyFitness spordiklubi.

Mustamäe Keskuse tegevjuhi Anneli Hirve sõnul saab 50-aastane linnaosa endale viimaks väärika ja mitmekülgse kokkusaamiskoha – ilusa ja kaasaegse paiga, kus sõpradega kohtuda, einestada, üritusi korraldada, kinos käia, sporti teha ja veel mitmel muul moel aega veeta. “Võib julgelt öelda, et tegu on esimese sedavõrd laia valikut pakkuva kokkusaamispaigaga Mustamäel,” lisas Hirv.

Keskuse pinnast ligi pool läheb Apollo Kino poolt rajatud Baltimaade moodsaima kino, Mustamäe esimese MyFitness spordiklubi ja teiste vaba aja veetmise võimaluste tarbeks. Ligi neljandiku keskusest võtavad enda alla kümmekond erinevat toidukohta eesotsas 300-kohalise Lidoga. Keskuses asub iseteeninduskassade, uudse väljapaneku ja poes kohapeal asuva suitsuahjuga uus Rimi.

Lisaks paljudele lastele mõeldud kauplusetele tegutseb keskuses ka Eesti esimene Lotte kohvik, kus saab kogu perega süüa, Lotte tegelastega kohtuda, mängida ja üritusi korraldada.

Reedel, 12. veebruaril algusega kell 14 ja kogu avanädalavahetuse jooksul toimub keskuses tiheda programmiga suur tänavakultuuripidu kogu perele, millega kutsutakse linlasi uue esindusliku keskusega esmakordselt tutvuma. Keskus avab uksed aadressil Tammsaare tee 104a reedel.

Uues Mustamäe Keskuses on kokku enam kui 21 000 ruutmeetrit, sealhulgas ligi 13 500 ruutmeetrit üüritavat pinda. Mustamäe Keskuse ehitasid OÜ Astlanda Ehitus ja Eventus Ehitus OÜ.

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Nõua annab käsiraamat “Perekonnaõigus ja varasuhted. Vara omandamisest jagamiseni”

10.02.2016 Tõnu Toompark

Ilmunud on uus käsiraamat “Perekonnaõigus ja varasuhted. Vara omandamisest jagamiseni“, mille autor on Raid & Ko Kinnisvara- ja Õigusbüroo jurist Evi Hindpere. Käsiraamatu koostamise eesmärk on anda lugejale ülevaade abikaasade varasuhetega seonduvatest õigussätetest.

„Praktiline käsiraamat on abimees abiellujatele, andmaks ülevaate valikutest erinevate varasuhteliikide vahel. Samuti saab näpunäiteid varaga seonduvates küsimustes pärast abielu lõppemist ehk lahutuse järel,“ põhjendas autor Evi Hindpere käsiraamatu pakilist vajalikkust.

Paljude eluliste näidetega käsiraamatust saavad soovitusi elukaaslased, kes ühel või teisel põhjusel ei pea vajalikuks abielu registreerida, kuid kes soovivad varasuhete – näiteks ostetud ühise kodu omandiõiguse asjus omavahel kokku leppida.

Käsiraamatu autor on Raid & Ko Kinnisvara- ja Õigusbüroo jurist Evi Hindpere, kes on lisaks populaarse käsiraamatu “Pärimine. Pärandaja, testament ja pärijad ehk mis saab peale surma?” ja mitme menuka kinnisvara-alase käsiraamatu autor.

Käsiraamatu “Perekonnaõigus ja varasuhted” on võimalik kõige soodsamalt soetada Kinnisvarakooli raamatupoest (tasuta transport Eesti piires). Samuti leiab käsiraamatu Eesti suurematest raamatupoodidest.

2003. aastal asutatud Kinnisvarakool OÜ on keskendunud kinnisvaraalasele baaskoolitusele maakleritele, hindajatele, avaliku sektori töötajatele, kinnisvaraarendajatele ja eraisikutele ning kinnisvaravaldkonna käsiraamatute kirjastamisele.

Lisainfo

Käsiraamatu sisukord: https://www.kinnisvarakool.ee/perekonnaoigus-ja-varasuhted-sisukord.pdf
Kinnisvarakooli raamatupood: https://www.kinnisvarakool.ee/pood/

Kuidas tagada ehitustööde dokumenteerimine?

10.02.2016 Eno Pappel

Üks ehitamisega kaasas käivaid suuremaid probleeme on seadusandlusega nõutud ehitustegevuse dokumenteerimine ehk täitedokumentide koostamine ja seda eriti eramajade puhul. Seadus nõuab ehitajalt kogu ehitusperioodi jooksul kõigi vajalike ehitisega seotud täitedokumentide koostamist ja esitamist tellijale.

Miks üldse täitedokumentatsioon on vajalik?

Korralikult vormistatud täitedokumentide abil on võimalik hiljem võimalike probleemide korral lihtsamalt leida ülesse võimalikud puudused ning leida lahendused. Täitedokumentatsioon sisuliselt näitab, kuidas ehitist täpselt ehitati, tõendab, et kasutati õigeid materjali ja peeti kinni tehnoloogilistest nõuetest.

Praktikas, kus eramaja ehitab väiksem ehitusfirma, kus keskendutakse ainult ehitustöödele, ei vormistata ega ka koguta täitedokumente ning kõik vajalik dokumenteerimine, kui seda üldse tehakse, üritatakse teha alles objekti üleandmisel tagantjärgi.

Näiteks tegevust fikseerivat koonddokumenti “Ehitustööde päevikut” peab ehitaja täitma iga päeva kohta, kui töid tehti ja mis sisaldab antud päeval ehitusobjektil teostatud ehitustööde ülevaadet, kasutatud materjale kui ka näiteks ilmastikutingimuste infot. Tegelikkuses täidetakse täitedokumente sageli tagantjärgi ja näiteks ehitustööde päevikut või kaetud tööde akte 3 kuud hiljem täites, ei saa kuidagi andmed olla enam täiesti täpsed ning usaldusväärsed.

Jooksvalt täitedokumentatsiooni täitmine on ehitajale ebamugav lisakohustus ning seda seetõttu võimalusel üritatakse teha minimaalselt ja enamasti tagantjärgi.

Kuidas tellija saab mõjutada täitedokumentatsiooni õigeaegset esitamist?

Tellija sisuliselt ainsaks toimivaks lahenduseks on lepingus siduda täitedokumentide esitamine iga tööetapi vastuvõtmise ja arveldamisega. Mõistlik on tööetapp ja arveldusetapp viia alati kokku, sest siis on nii tellijal lihtsam ülevaadet saada ning võimaliku lepingu katkestamisel lihtsam seda teha, sest iga konkreetse töölõigu ja selle kulude osas on ühene seos.

Sellisel juhul pole ehitajal muud võimalust, kui ta soovib saada töölõigu eest tasu siis selle saamiseks, peab ta esitama ka vastava töölõigu täitedokumendid. Praktikas järele proovitud ja töötab!

Juba lepingu koostamisel tasuks iga tööetapi juurde ära tuua need ehitusdokumendid, mida ehitaja peab selle etapi valmides esitama. Siis on osapooltel ühine arusaam ja ootused ning koostöö sujub paremini.

Artikli autor on
Eno Pappel
Majaehitaja.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaramaakleri persoonibränd ja digitaalne turundus

Pro Kapital: Võlakirjade märkimisperioodi algus

10.02.2016 Tõnu Toompark

AS Pro Kapital Grupp (edaspidi nimetatud kui Pro Kapital) teavitas investoreid 02.04.2015, et Pro Kapitali nõukogu otsustas 02.04.2015 kiita heaks tagatud, ennetähtaegse lunastamise õigusega ja fikseeritud intressimääraga võlakirjade (edaspidi nimetatud Võlakirjad) emiteerimise.

Lähtudes nõukogu 02.05.2015 otsusest on Pro Kapitali juhatusel õigus välja lasta Võlakirju järgmistel põhitingimustel:

Pro Kapital emiteerib Võlakirju summas kuni EUR 50 000 000 (maksimum summa);
Võlakirjade nimiväärtus on EUR 100 000;
Võlakirjad kannavad fikseeritud intressi, mis ei ole suurem kui 8% kalendriaastas;
Võlakirju on kavas emiteerida mitmes osas;
Võlakirjade lunastamistähtaeg on 5 aastat alates Võlakirjade esimese emiteerimise kuupäevast (st 01.06.2020);
Võlakirjadest tulenevad Pro Kapitali kohustused ja vastutus tagatakse esimese järjekoha tagatisega, mis seatakse järgnevale varale:
- kõik Pro Kapitali ja tema tütarettevõtetele kuuluvad järgnevad aktsiad (ja aktsiatega seotud õigused ning tulevikus mistahes ajahetkel emiteeritavad või omandatavad aktsiad): AS Pro Kapital Eesti, Pro Kapital Latvia JSC, Pro Kapital Vilnius Real Estate UAB, PRO KAPITAL Germany GmbH, Pro Kapital Germany Holdings OÜ, OÜ Ilmarise Kvartal, Pro Halduse OÜ, OÜ Hotel Management Services, AS Tondi Kvartal, OÜ Marsi Elu, PK Hotel Management Services GmbH, “Klīversala” SIA, “Tallina nekustamie īpašumi” SIA, “NEKUSTAMO ĪPAŠUMU SABIEDRĪBA “ZVAIGZNES CENTRS”” SIA, “Hotel Management Services” SIA, In Vitam UAB, PK Invest UAB and Pro Kapital Bonum UAB;
- kolm pangakontot, mis on avatud seoses Võlakirjade emiteerimisega (tingdeponeerimiskonto, võla teenindamise konto, deposiitkonto);
- juhul kui emiteeritud Võlakirjade kogusumma ületab EUR 25 000 000, siis tekib täiendavalt kohustus pantida AS-i Tallinna Moekombinaat aktsiad;
Väljastatud Võlakirjad on võetud kauplemisele Nasdaq Stockholm võlakirjade nimekirjas ning järgmistel märkimisperioodidel väljastatavad Võlakirjad on kavas samuti noteerida Nasdaq Stockholm võlakirjade nimekirjas.

Seisuga 10.02.2016 on Pro Kapital emiteerinud Võlakirju kokku nimiväärtuses EUR 13 400 000.

Pro Kapitali juhatus otsustas 10.02.2016 kuulutada välja Võlakirjade kolmanda emiteerimise järgmistel põhitingimustel:

Pro Kapital planeerib emiteerida 10 Võlakirja nimiväärtusega EUR 100 000 Võlakirja kohta;
Võlakirjade intress on 8% kalendriaastas;
Võlakirjadest tulenevad Pro Kapitali kohustused ja vastutus tagatakse esimese järjekoha tagatisega, mis seatakse järgnevale varale:
- kõik Pro Kapitali ja tema tütarettevõtetele kuuluvad järgnevad aktsiad (ja aktsiatega seotud õigused ning tulevikus mistahes ajahetkel emiteeritavad või omandatavad aktsiad): AS Pro Kapital Eesti, Pro Kapital Latvia JSC, Pro Kapital Vilnius Real Estate UAB, PRO KAPITAL Germany GmbH, Pro Kapital Germany Holdings OÜ, OÜ Ilmarise Kvartal, Pro Halduse OÜ, OÜ Hotel Management Services, AS Tondi Kvartal, OÜ Marsi Elu, PK Hotel Management Services GmbH, “Klīversala” SIA, “Tallina nekustamie īpašumi” SIA, “NEKUSTAMO ĪPAŠUMU SABIEDRĪBA “ZVAIGZNES CENTRS”” SIA, “Hotel Management Services” SIA, In Vitam UAB, PK Invest UAB and Pro Kapital Bonum UAB;
- kolm pangakontot, mis on avatud seoses Võlakirjade emiteerimisega (tingdeponeerimiskonto, võla teenindamise konto, deposiitkonto);
- juhul kui emiteeritud Võlakirjade kogusumma ületab EUR 25 000 000, siis tekib täiendavalt kohustus pantida AS-i Tallinna Moekombinaat aktsiad;
Võlakirjade lunastamistähtaeg on 5 aastat alates Võlakirjade esimese emiteerimise kuupäevast (st 01.06.2020);
Ühe Võlakirja väljalaskehind on EUR 102 066,67 (Võlakirja nimiväärtus, mida on suurendatud arvestusliku kogunenud intressi võrra);
Võlakirjade märkimisperiood on 10.02.2016-29.02.2016;
Pro Kapital säilitab ülemärkimise korral õiguse emiteerida rohkema arvu võlakirju.

Võlakirjade emissioon on suunatud kutselistele investoritele ning tegu ei ole avaliku pakkumisega. Käesolev teade avaldatakse Tallinna Börsi reeglistiku Nõuded Emitendile punkti 7.6. kohaselt. Pro Kapital teavitab investoreid kolmanda emissiooni tulemustest pärast tulemuste kinnitamist juhatuse poolt.

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Välismaalaste müüvad rohkem kortereid kui ostavad

10.02.2016 Tõnu Toompark

Suurimad välisresidentidest elamispindade ostjad Tallinna kinnisvaraturul on Soome ja Venemaa residendid. Muudest riikidest pärit ostjate mänguruum on eelnimetatud kahest juba märksa väiksem.

Alates 2012. aastast on välisresidentide Tallinna korterite võõrandamistehingute arv märgatavalt ületanud omandamistehingute arvu.

Suurimad ostjad on soomlased

Pole teab kui suur üllatus, et välismaalastest tunnevad Tallinna elamispindade vastu kõige suuremat huvi soomlased. 2015. aasta jooksul ostsid Soome residendid Tallinnas maa-ameti andmetel 94 eluruumist korteriomandit. See jääb märgatavalt alla perioodile 2010-2012, mil Soome residendid tegid Tallinna korteriturul 150-220 korteri ostutehingut aastas.

Võib arvata, et põhjanaabrite ostutehingute vähenemise taga on kallinenud Eesti kinnisvara hinnad. Samuti ei tasu välistada Soome majanduse vaevasid, mis tõmbavad fookuse välisriiki kinnisvara soetamiselt eemale.

Soomlaste järel on teisel auhinnalisel pjedestaali kohal Venemaa residendid. Siiski on idanaabrite huvi Tallinna korterite vastu olnud Soome residentidest ligi kaks korda tagasihoidlikum. 2015. aastal soetasid Venemaa Föderatsiooni residendid Tallinnas 49 korterit ehk 4 korterit kuus.

Muude riikide residentide osakaal korteriostjate turul on juba väga tagasihoidlik. USA residendid ostsid 2015. aasta jooksul Tallinnas 11 korterit, rootslased 10, Suurbritannia residendid 9 ja ülejäänud veelgi vähem. Kokku ostsid välisresidendid 2015. aastal Tallinnas 226 korterit.

Soomlased asuvad välisresidentidest korterimüüjate edetabeli esikohal

Välisriikide residendid ainult ei osta, vaid ka müüvad kortereid. Analoogselt ostuturule on suurim välisresidentidest müüjate grupp lähinaabritest soomlased. Soome residendid müüsid 2015. aastal Tallinnas 124 korterit, mis on ligi kolmandik kogu välisresidentide korterite müügitehingute arvust.

Korterite müüjategi sektoris on välisresidentide seas teisel kohal Venemaa esindajad. Venemaalased müüsid 2015. aasta jooksul Tallinnas 99 korterit, mis on viimaste aastate kõrgeim näitaja.

Soomlastele ja venelastele järgnevad Suurbritannia residendid, kes müüsid 2015. aastal Tallinnas 27 korterit, rootslased müüsid 22 ja USA residendid 19 korterit.

Välismaalased müüvad rohkem kinnisvara kui ostavad

Välisresidentide summaarne Tallinna korterite omandamistehingute arv oli 2015. a 226. Samal peerioodil võõrandasid välismaalased 365 Tallinna korterit.

Eeltoodu taustal võivad rõõmustada kõik, kes kardavad, et välismaalased nende eest Eesti kinnisvara kokku ostavad. Viimase kaheksa aasta jooksul ehk ajaperioodil 2008-2015 ületavad välismaalaste korteriostud Tallinnas müügitehinguid 19 korteri võrra. Sellise tempoga tegutsedes kulub välismaalastel sajandeid, et Eestimaa ära osta.

Välisresidendid tulid turule õigel ajal

Tähelepanu väärib, et välismaalastest ostjate ostutehingute arv ületas võõrandamistehinguid ajaperioodil 2008-2011, mil kinnisvarahinnad langesid ja seejärel asusid alates 2009. aastast vaiksele tõusule. Välisresidentide müügitehingud on aga muutunud järjest aktiivsemaks kiire hinnatõusu perioodil.

Tasub mõelda, kas kasvanud võõrandamistehingute taga on atraktiivseks muutunud kinnisvarahind, kinnisvara väärtuse languse kartus või sootuks Eesti turu riskide ümberhindamine muude kriteeriumide alusel.

Välisostjad ei määra turgu

Kokkuvõttes võib öelda, et põnev on analüüsida, mida teevad kinnisvaraostjad, kelle side Eestiga ei ole ehk niivõrd tihe kui kohalikel. Siiski määravad Eesti kinnisvaraturu reaalsed trendid kohalikud ostjad ja müüjad.

Välismaalaste osakaal Tallinna korterite võõrandamistehingutes on viimase viie aasta jooksul olnud 3,5-4,5%. Omandamistehingutes on välismaalaste osakaal langevas trendis olnud samal perioodil 1,9-4,5%. See tähendab, et üle 95% tehingutest teevad Eesti enda residendid.