Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Planeeri maja põhjalikult – säästad tulevikus

14.05.2012 Tõnu Toompark

Koos saabuvate kevadilmadega hakkavad inimesed unistama oma majast. Tihtipeale tullakse arhitekti juurde arvamusega, et maja ehitamiseks piisab ainult eelprojektist. DTZ Kinnisvaraeksperdi projekteerija Liis Vavulski sõnul on eelprojekti alusel küll võimalik taotleda ehitusluba, aga mõttekam oleks enne ehitust teha ka põhjalik tööprojekt, tänu millele õnnestuks tulevikus säästa nii aega kui ka raha.

Ekslikult arvatakse, et kevadel teen projekti ja suvel alustan ehitusega. Tegelikkuses on tegemist palju pikema protsessiga. On väga tähtis pidada meeles mõningaid olulisi samme, ilma milleta ehitamiseks vajalikku ehitusluba ei väljastata.

Maja ehitusplaanide tegemisel tuleks kõigepealt külastada kohalikku omavalitsusest ja järele uurida, kas antud piirkonnas on olemas kehtiv detailplaneering. Kui on olemas kehtiv detailplaneering, siis hoone projekteerimine toimub detailplaneeringus ettenähtud tingimustel. Selle puudumisel tuleks taotleda projekteerimistingimused, mis määravad milliseid hooneid ja mis tingimustel antud piirkonda saab ehitada.

Järgmiste sammudena tuleks mõelda milline arhitektuuristiil Teile kõige rohkem meeldib ja kes võiks olla maja projekteerijaks. Igal arhitektil on oma käekiri ja selleks, et koostöö oleks sujuv, tuleks kõigepealt vaadata erinevate projekteerijate loomingut. Kui sobiv arhitekt on leitud vajaksid läbimõtlemist nõudmised majale.

Kes hakkavad maja kasutama?
Kui suur peaks maja olema?
Milline peaks olema maja planeering?
Millisest materjalist maja ehitada?
Missugune peaks olema maja küttesüsteem?

Kindlasti peaks arhitektile rääkima oma elustiilist ning erivajadustest. Hästi läbimõeldud ja seletatud lähteülesanne annab kiirema ja parema lõpptulemuse.

Tihti soovivad inimesed teha asju võimalikult säästlikult ja kiirelt, kuid seda viga ei tohiks kindlasti teha ei projekteerimis- ega ehitusprotsessis. Maja eluiga on pikk, seepärast on soovitatav kõik enne ehitamist korralikult läbi mõelda ja planeerida.

Projekteerimise käigus on võimalik katsetada erinevaid arhitektuurilisi lahendusi, planeeringuid, materjale ja tehnosüsteeme. Kuigi eelprojekti alusel on võimalik maja juba ehitada, soovitaksime kõigil teha ka põhi- ja tööprojekti.

Minnes kõige odavamat teed, jäävad erinevaid lahendused „läbi mängimata“ ning kahjuks jääb ka parim tulemus saavutamata. Kõik muudatused, mis tehakse peale projekteerimisstaadiumit toovad endaga kaasa suurenevad rahalised kulutused.

Võimalik, et juba eelnevalt kohaliku omavalitsusega kooskõlastatud projekt vajab muutmist ja sellega seoses ka uusi kooskõlastusi. Iga muutus maksab nii aega, kui raha ja mida hiljem neid muudatusi teha, seda kallimaks need osutuvad.

Põhiprojektist on näha materjalide kogused, mille järgi saab erinevate ehitajate käest võtta hinnapakkumised. Kui võtta hinnapakkumised eelprojekti alusel, siis võib ehitamise käigus ilmneda ebameeldivaid üllatusi. Ehitaja võib hakata välja pakkuma lahendusi, mis oleks temale, kui ehitajale kasulikud, kuid kahjulikud maja kvaliteedi seisukohast.

Ehitaja ei ole arhitekt ja tema ei oska aimata, mida projekteerija on ühe või teise lahenduse juures mõelnud. Kuna eelprojekt ei määra ka täpseid materjale, mida ehitamisel kasutada, siis võib juhtuda, et soetatakse näiteks omaduste poolest kehvemad materjalid, kui arhitekt ette on näinud ja, seetõttu võib juhtuda, et hoone ei vasta teatud nõuetele.

Arhitektuurse lahendusega kooskõlas tuleks mõelda ka tehnosüsteemidele ja tellida ka neile eraldi projektid. Näiteks hilisem küttesüsteemi projekteerimine ja ehitamine võib olla väga keeruline või lausa võimatu. Vähem oluline ei ole ka see, et järjest kallineva energiahinna juures tuleb hoolikalt läbi mõelda kuidas hoone oleks võimalikult energiasäästlik.
Säästlikuma tuleviku nimel on soovitatav maja planeerimisel teha koostööd oma eriala professionaalidega.

Arhitektid oskavad välja tuua erinevad võimalused, nende plussid ja miinused ning leida just Teie elustiilile ja nõuetele vastavad lahendused. Kiirustades ja ise ehitades võib nii mõnigi asi odavam tulla, kuid selle hilisem parandamine võib osutuda väga kulukaks. Planeeri maja põhjalikult – säästad tulevikus.

Liis Vavulski
DTZ Kinnisvaraekspert projekteerija

Kätlin Kahju
DTZ Kinnisvaraekspert turundusjuht

Tourism Up in Tallinn and Estonia in Q1 2012

11.05.2012 Tõnu Toompark

More hopeful signs of recovery come from a report on the Baltic Business News website, citing figures from Statistics Estonia, which stated that the amount of overseas visitors to Estonia was up by 11 per cent in Q1 2012.

A total of 488 000 tourists visited the country in Q1, of which 288 000 were overseas tourists. The lion’s share of these came from the nearby countries of Finland, Russia, Latvia and Sweden, with Finland continuing to be a significant country of origin; 40 per cent of the total number of visitors came from Finland.

The largest increase came from tourists from Russia, which saw a 36 per cent increase with 71 000 people staying in accomodation in Estonia. The peak unsurprisingly came around New Year, which on its own accounted for more than half of Russian tourism during the period.

Tourism from Latvia also saw a significant increase, 29 per cent up on Q1 2011 with 18 000 visitors.

Goodson & Red Tallinn Property Consultancy is dedicated to delivering premier residential and commercial property services in Tallinn and Estonia. Through more than 8 years of consistency in one of the most active property markets in Eastern Europe we have developed an enviable reputation for our in-depth market knowledge and expert, considerate personal service. Our services include comprehensive property brokerage services for sellers, home search, long and short term lettings services and a comprehensive professional management service for landlords.

We also offer foreign buyers consultancy to help investors diversify their portfolio, together with a development consultancy service, providing effective marketing and branding for developers. Our recent media accolades include mentions (twice) in the UK quality newspaper the Daily Telegraph, and the New York Times.

The original article can be viewed here.

Andrew Whyte
Tallinn Property by Goodson & Red

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Bürookulud kontrolli alla

11.05.2012 Tõnu Toompark

Uue ettevõtte loomisel või olemasoleva laiendamisel on üheks olulistest toimingutest firmale kontoripinna otsimine. Üks tegureid, mida kontori asukoha ja suuruse kõrval kindlasti silmas peetakse, on pinna kasutusega seotud kulud.

Kuna enamus kontoripindadest on Eestis täna kasutusel rendipindadena ning väiksem osa sellest omanike enda kasutuses, siis on üks esmaseid vaatluse all olevaid kulukomponente rent. Turuosalistel on tavaliselt keskmistest renditasemetest suhteliselt hea ettekujutus, info on kergesti leitav ning lihtne on kõrvutada ka erinevaid pakkumisi kinnisvaraportaalides. Siinkohal jätaks kõrvale üüri ja rendi terminitega seonduvad üksikasjad.

Kommentaariks vast ainult sedavõrd, et üüri mõiste kohaldub eelkõige äri- ja eluruumidele, rendil on võlaõigusseaduse kontekstis olemas küll kitsam tähendus, kuid laiemalt võttes võib renti käsitleda üldmõistena, mis kätkeb endas ka üürisuhteid.

Lisaks rendile on aga oluline olla teadlik ka kaasnevatest kuludest ning nende suurusest. Nende puhul on info juba tavaliselt puudulikum ja raskemini kättesaadav. Kaasnevate kulude puhul kasutatakse tihti ka terminit kõrvalkulud, mis on võlaõigusseaduses defineeritud kui muud renditud (üüritud) asjaga seotud kulud.

Igakuisele renditasule lisandub rentniku jaoks tasu igapäevaste tarbimisteenuste eest (vesi, elekter, kommunikatsiooniteenused), kuid lisaks sellele on just pikaajaliste lepingute puhul rentniku kanda ka kõik muud kulud, mis pinnaga seotud – hoone üldised haldus- ja hoolduskulud (siia alla võivad mahtuda näiteks lumekoristus, fassaadipesu, kliimaseadmete hooldus ja remont jmt), mõningate lepingute puhul ka näiteks kindlustusmaksed ning maamaks. Sellised kulud võivad aga hooneti olla väga erinevad.

Eraldi teema on loomulikult ka see, mida rent koos kaasnevate kuludega sisaldab. Kontor on kontor, võib olla üks vastus. Kuid seda vaid väga pealiskaudsel lähenemisel. Kindlasti on põhjust rääkida erinevast kvaliteedist ja seda mitte ainult füüsilist objekti silmas pidades, vaid ka selles osas, mis puudutab erinevaid pakutavaid teenuseid.

Osa neist väljuvad klassikalises mõttes kinnisvara kontekstist ja seetõttu kasutatakse tihtipeale ka kinnisvarakeskkonna ja kinnisvarakeskkonna kulude mõisteid. Sinna alla võib tinglikult mahutada kõik, mida võiks sisaldada üks täisteenust pakkuv kontor ehk siis kuni paljundusaparaatide ja sekretäriteenuseni välja. Järgnev jutt käib siiski pigem kinnisvara kohta.

Tallinna enamhinnatud kontorihoonete puhul jäävad keskmised lisaks rendile makstavad kulutasemed ca 2,5-3,0 eur/m²/kuu tasemele, kuid mõne hoone puhul ulatuvad ka kuni umbes 5,0 euroni m² eest kuus. Seega – olles teadlik kaasnevate kulude suurusest, on teadlikke valikuid tehes võimalik kontori rendikuludes oluline kokkuhoid.

DTZ Research paneb iga-aastaselt kokku 49 riiki hõlmavaid ülevaateid kontoripindade kasutuskulude kohta. Ülevaate põhjal saab end kurssi viia keskmiste kuludega konkreetses riigis ning samuti on võimalik enda soovitud pinna kohta teha järeldusi selle odavuse, või vastupidi, kalliduse kohta. Ülevaade keskendub A-klassi büroopindadele ehk hinnatud asukohas uues või heas seisukorras olevas hoones paiknevatele kontoritele.

Ühed olulisemad välispartnerid on Eesti jaoks Läti, Leedu, Soome, Rootsi ja Venemaa. Millega peaks arvestama ettevõte, kel on plaanis eelnimetatud riikidesse laieneda ning näiteks pealinnas ka kontor sisse seada?

Läti ja Leedu puhul on asi lihtne – kolm Balti riiki on ühed „taskukohasemad“ riigid Euroopa Liidus ja kõigi arenenud majandusega riikide hulgas. Lisaks rendile on suhteliselt madalad ka kaasnevad kulud.

Euroopa keskmine kulutase ühe töökoha kohta oli 2011. aastal 6 800 eurot aastases lõikes (see sisaldab renti ning kaasnevaid kulusid). Kui Tallinnas, Vilniuses ja Riias jäid ühe töökohaga seotud kulud aastases arvestuses umbes 2640 euro kuni 3240 euro piirimaile, siis Helsinkis on sama näitaja 8 180 eurot, Rootsis 9 950 eurot ja Moskvas 10 970 eurot. Seega on viimase kolme linna puhul tegu selgelt ka Euroopa keskmisest tasemest kulukamate linnadega.

Moskvat nähakse muuhulgas linnana, kus lähema 5 aasta jooksul tõusevad rentniku kulud kõige kiiremas tempos ning seda ennekõike just lähtuvalt renditasemete kiirest tõusust, mida omakorda mõjutab uute kontorpindade nappus linnas.

Maailma kalleimad linnad on Moskva kõrval veel näiteks Hong Kong, London, Genf, Tokyo, Zürich ja Oslo. Euroopas on aga kõige odavam kontoripinda kasutada Balti riikide kõrval ka näiteks Budapestis ja Bucharestis.

Üldplaanis on üle Euroopa rendi ning kaasnevate kulude arvestamise loogika ning maksmise kord sarnased. See tähendab, ei ole mõnda väga selgelt eristuvat riiki, kus võrreldes teistega oleks traditsiooniline kulude arvestus oluliselt erinev.

Kõige olulisemad erinevused ilmnevad ehk vaid rentimisperioodi alguses. Kui Eestis makstakse renti igakuiselt, siis näiteks Rootsis, Venemaal ja ka Suurbritannias on enamlevinuks maksmisviisiks kvartalipõhine rent. Rendiperioodi alguses tuleb suuremate kuludega arvestada Ühendkuningriikides ning Rootsis, kuna keskmiselt nõutakse nö rendigarantiina ettemaksu vastavalt Suurbritannias 3-18 ja Rootsis lausa 6-12 kuu rendi suuruses. Ühendkuningriikide suhteliselt kõrgete kulude taga on muuhulgas ka kõrge kinnisvaramaks.

Uue ettevõtte loomisel või olemasoleva laiendamisel on kulusid väga palju. Kindlasti ei ole kontori asukoha valiku tegemisel pinnaga seotud kulud määravad, aga samas on hea nendega kursis olla. Olles teadlik keskmistest kuludest, on võimalik ka välisturgudele laienedes oma ettevõtte kulud kontrolli all hoida.

Merilin Piik
DTZ Kinnisvaraeksperdi kutseline hindaja

Rentniku kulu suurus ühe töökoha kohta aastas, eurodes:

Tallinn – 2 607
Vilnius – 2 632
Budabest – 2 689
Lissabon – 2 723
Bucharest – 2 997
Riia – 3 240
Barcelona – 3 560
Varssav – 4 541
Praha – 4 678
Madrid – 4 701
Brüssel – 5 849
Kopenhaagen – 6 054
Rooma – 6 351
Berliin – 6 371
Milano – 7 804
Helsinki – 8 230
Amsterdam – 8 473
Frankfurt – 9 652
Stockholm – 10 002
London (City) – 10 306
Oslo – 10 314
Moskva – 11 029
Pariis – 12 345
Genf – 14 254
London (West End) – 17 182

Lae alla: kontoripindade rendikulud maailmas.

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Juurdepääs oma krundile

11.05.2012 Eno Pappel

Kinnistu ostmine on kindlasti emotsionaalne tegevus. Krundi valikul paratamatult hakkad ennast ja oma pere uues keskkonnas ette kujutama ja tunnetad, kas antud koht on sobilik.

Siiski ei tasu ära unustada ühte äärmiselt olulist tegurit – nimelt juurdepääsuteed krundile.

Milles siis täpsemalt jutt?

Asi on selles, et müügis on ka krunte, mis kõigist neljast küljest piirnevad teiste kruntidega ja pole juurdepääsuteed oma krundile.

Kuidas sellised krundid tekivad?

Kui maaomanik taotleb oma suurema krundi väiksemateks kruntideks jagamist siis tema huvi on teha seda selliselt, et võimalikult palju maad saaks reaalselt müüa kinnistuna. Seetõttu üritatakse kruntideni viivat teed teha minimaalseks või üldse teest loobuda. Tulemuseks ongi krundid, milleni viivad kas kitsad teed või osadel kruntidel pole juurdepääsu üldse.

Kuigi kohalikud omavalitsused peaks kruntide jagamisel juurdepääsuteedega arvestama, ei pruugi see reaalsuses alati nii olla ning nii tekivad juurdepääsuta krundid.

Mis siis sellises olukorras tehakse, kui pole krundile juurdepääsu?

Sellisel juhul tuleb hankida läbi teiste kruntide juurdepääsutee kasutamiseks servituut. Servituudi hankimine võib toimuda osapoolte kokkuleppel, kuid sageli ei jõua pooled kokkuleppele ning siis pannakse tee servituut paika kohtus. Ja sellised protsessid võivad võtta palju aega ja närve.

Lisaks peab meeles pidama, et servituudi eest peab maksma tasu. Üldjuhul ei ole need summad väga suured, kuid lisakulu on see kindlasti. Sageli on sellistel juhtudel servituudiks eraldatud tee võimalikult kitsas ja piirneb aedadega ning näiteks lume lükkamine on sellisel teel keeruline.

Juurdepääsuta krundid on aga tavaliselt veidi odavamad, sest neid on maaomanikul raskem müüa. See on ka põhjus, miks selliseid krunte ostetakse.

Igal juhul tuleks enne krundi ostu selgeks teha, kas krundil on ametlik juurdepääsutee olemas ning juurdepääsu tagamisega ei kaasne lisakulusid. Või vähemalt tee enne krundi ostu selgeks, milliseks kujunevad tee servituudi kulud.

Tee enne krundi ostu alati eeltööd, nii teed oma elu lihtsamaks!

Artikli autor on
Eno Pappel
Majaehitaja.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Võimalus osaleda Kinnisvara ABC koolituse juriidikamoodulis

10.05.2012 Tõnu Toompark

Kinnisvara ABC koolitus on jõudnud poole peale. Veel on võimalus kiirelt ühineda koolituse juriidilise mooduliga, mis toimub 14. ja 16. mail.

Koolitaja ja jurist Evi Hindpere läbiviidav juriidiline koolitus aitab hästi aru saada kinnisvaraäri olulisematest küsimustest. Teemaks tuleb nii tsiviilseadustiku üldosa, asjaõigusseadus, võlaõigusseadus, perekonnaseadus, perekonnaseadus, pärimisseadus…

Koolitusele on oodatud kõik kinnisvaravaldkonnaga kokkupuutuvad inimesed, kel soov end ses valdkonnas harida.

4-tunnine koolitus toimub mõlemal päeval kell 16.00 kuni 19.15-ni.

Täpsem info ja registreerimine Kinnisvara ABC kodulehel.

Kinnisvarakoolitused

Vaata ka Kinnisvarakooli muid koolitusi:

Kontakt

Andree Raid

Kinnisvarakool OÜ

+372 502 3300

andree@raid.ee

www.kinnisvarakool.ee

Tõnu Toompark

Kinnisvarakool OÜ

+372 525 9703

tonu@adaur.ee

www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Ober-Haus Balti korterite hinnaindeks 04/2012

10.05.2012 Tõnu Toompark

Tallinnas langes aprillis korteri keskmine ruutmeetri hind 2,4%, 1093-le eurole. Kesklinna linnaosas püsis keskmine hind muutumatuna, Lasnamäel tõusis 3,4%. Mustamäel on statistiline hinnalangus juba neljandat kuud järjest, aprillis -9,6% võrreldes märtsiga, põhjuseks uute korterite tagasihoidlik osakaal tehingute hulgas.

Võrreldes eelmise aasta aprilliga oli käesoleva aasta aprillis Tallinna keskmine korteri pinnaühiku hind 4,4% kõrgem. Käesoleva aasta esimesel neljal kuul on korterite turg olnud aktiivne, korterite ostu-müügitehinguid tehti 30% rohkem kui eelmisel aastal samal perioodil.

Riias tõusis keskmine ruutmeetri hind aprillis 0,5% 980-le eurole ruutmeetri kohta. Nõudlus uute korteritele ületab pakkumist ja selles segmendis võib täheldada väikest hinnatõusu. Viimase 12 kuuga on keskmine ruutmeetri hind tõusnud 4,5%. Võrreldes hindade tipuga 2007-l aasta mais on aga hinnad keskmiselt 57,8% madalamad.

Vilniuses langes keskmine ruutmeetri hind aprillis 0,2%. Kõige suurem hinnamuutus oli vanadel korteritel suuremates elurajoonides (-0,9%). Viimase aastaga on keskmine ruutmeetri hind Vilniuses tõusnud 0,1% ja keskmine hind on 1202 eurot ruutmeetri kohta.

Lae ülevaade alla siit.

Kaspar Tamkivi
Turundusspetsialist

Statistics: Mortgage Interest Rate in Estonia at a Record Low

09.05.2012 Tõnu Toompark

According to Tõnu Toompark’s Estonian property Adaur blog, morgage rates in Estonia have fallen to a level of 3.15 per cent at the end of the first quarter of 2012. The only other time when such a low level of domestic rates was reached was back in 2005, writes Tõnu

And whilst interest rate margins have steadily grown over the last year, the falling Euribor rate of European banks’ lending rates has contributed to the overall decline in Estonian banks’ interest rates.

The current prognosis would have it that a low Euribor looks in the offing, and as a result, continuing low interest rates, writes Tõnu.

Meanwhile loans to businesses stood at a rate of 4.17 per cent at the end of the first quarter of 2012, Tõnu goes on.

This is a translation for Tallinn Property and Goodson & Red Estonian property consultancy, and the original article (in Estonian) is available on Tõnu Toompark’s Estonian property Adaur blog here, complete with detailed graphs going back to 1998 and showing changes in Euribor rates, as well as interest rates within Estonia in Kroons and Euros (and also Deutschmarks since the Estonian Kroon was initially pegged to the German Mark after its inception in 1992) as well as the margin, i.e. the difference between the Euribor rate and the Estonian banks’ own interest rate.

Andrew Whyte
Tallinn Property by Goodson & Red

Arco Vara vahendab uut eksklusiivset büroohoonet Ahtri ja Laeva tänava ristumiskohas

09.05.2012 Tõnu Toompark

Arco Vara Kinnisvarabüroo AS sõlmis lepingu äri- ja büroopindade üürileandmiseks uues, 2013 detsembris valmivas, büroohoones Tallinna reisisadama lähistel. Navigator on innovatiivne ja eksklusiivne ärimaja Ahtri ja tulevikus väljaehitatava Laeva tänava ristumiskohas, piirkonnas, mis on saamas muutuva pealinna uueks keskus. Projekti arendaja on Capital Mill OÜ.

Navigator on kuuekordne büroohoone, mille suletud brutopindala on 10 018 m². Üürihinnad algava 14 eurost ruutmeetri eest. Igal korrusel üüritakse välja ligi 900 m² pinda.

„Navigator tahab olla Tallinna uue city teenäitaja,“ kirjeldas Arco Vara Kinnisvarabüroo äripindade osakonna juht Tarmo Kalviste uue büroohoone rajamise eesmärki.

“Ärimajana on Navigatori eelis hästi läbi mõeldud funktsionaalsus ja väga hea asukoht: naabruses asuvad Rotermanni kvartal, hotell Euroopa, Foorumi ja Norde Centrumi kaubanduskeskused ning reisisadama terminalid, Mõneminutilise jalutuskäigu kaugusele jäävad vanalinn, kesklinna äri- ja kaubandustsoon, kultuuriasutused, spaad. Viru keskuse all paiknev bussiterminal ja sadama terminalid on veelgi lähemal. Kümne minuti raadiuses on nii Balti jaam kui lennujaam,” lisas Kalviste.

Ärihoonet vahendab Arco Vara Kinnisvarabüroo koostöös Seven Real Estate Advisors bürooga.

Projekti autorid on Urmas Lõokese Arhitektuuribüroost. Hoone asub eraldiseisval trapetsikujulisel nurgakrundil aadressiga Laeva 2, Põhjaväila ja Laeva tänava vahel ning on kolmest küljest piiratud sõiduteedega. Hoone on koondatud kolmnurkseks mahuks, kasutades ära maksimaalselt lubatud ehitusala. Loomuliku valguse pääsemiseks hoonesse on fassaadis erineva sügavusega peegelklaasiga sisselõiked, mis liigendavad tänavafronti ning peegeldavad vastavalt klaaspinna suunale erinevaid vaateid ümbrusest.

Eriti muljetavaldav on hoone valgustatuna, mõjudes õhtuses ja öises kesklinnas tõeliselt silmapaistva ning võimsa suunanäitajana. Siseviimistlusmaterjalide valikul on lähtutud maja arhitektuursest üldilmest. Domineerivad teras, klaas ja siledad kivipinnad. Viimistlusmaterjalid on selged ja modernsed.

Parkimine on lahendatud maa-alusena, sissesõit parkimiskorrusele toimub Laeva tänava poolt ja Põhjaväila ühendavalt väiksema liikluskoormusega teelt. Parkimiskorruse kabariit arvestab puudeallee rajamisega Põhjaväila äärde. Krundi pind, sealhulgas parkimiskorruse pealne osa on kaetud muru ja madalhaljastusega (põõsad, lilled jne.)

Tallinnas pakutakse müüa 550 maatükki

09.05.2012 KV.EE

Portaali KV.EE andmetel oli 2012. a. aprillis Harjumma kokku pakkumises 2461 maatükki. Aastaga on pakkumiste arv suurenenud 11% ehk 239 pakkumise võrra.

Suurim osa pakkumistest ehk 548 maatüki pakkumist asuvad Tallinnas. Tallinna kõrval on suurema pakkumisega Harku vald, kus asub 411 maapakkumist.

Järjekorras kolmas pakkumiste hulk asub Rae vallas. Rae vallas on portaali KV.EE kaudu müüki pandud 324 maapakkumist.

Aastaga on maade pakkumine suurenenud kõigis suurema pakkumisega piirkondades. Maapakkumiste arv on aastatagusega võrreldes enam vähenenud Kuusalu, Raasiku ja Keila vallas.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Maatükkide müügipakkumiste arv ja selle muutus Harju maakonnas
Vald	04/2011	04/2012	Muutus, %
Anija vald		25	NA
Harjumaa	2 222	2 461	11%
Harku vald	291	411	41%
Jõelähtme vald	143	143	0%
Keila	43	51	19%
Keila vald	161	88	-45%
Kernu vald	14	22	57%
Kiili vald	24	42	75%
Kose vald	39	30	-23%
Kuusalu vald	116	22	-81%
Loksa	116		NA
Maardu	117	122	4%
Nissi vald			NA
Padise vald	48	47	-2%
Paldiski	37	43	16%
Raasiku vald	28	17	-39%
Rae vald	283	324	14%
Saku vald	132	116	-12%
Saue	34	39	15%
Saue vald	91	100	10%
Tallinn	461	548	19%
Vasalemma vald			NA
Viimsi vald	160	181	13%

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Statistika: eluasemelaenude intressimäär rekordiliselt madalal

08.05.2012 Tõnu Toompark

Eluasemelaenude intressimäär langes 2012. a. kvartali lõpuks 3,15 protsendi peale. Nii madalal oli intressimäär mõne kuu lõikes ainult 2005. aastal.

Ja kuigi intressimarginaalid on viimase aasta jooksul järjest kasvanud, siis langev euribor on aidanud lõplikul intressimääral väheneda.

Tänased analüütikute prognoosid lubavad madala euribori ja seeläbi madalate intressimäärade jätkumist.

Ettevõtetele laenatud laenude intressimäär oli 2012. a. I kvartali lõpus 4,17%.

Eluasemelaenu intressimäär, Euribor, laenumarginaal, %

Äriühingu laenude intressimäär ja euribor, %

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Statistics: 28 per cent of New Non-residential Space in Estonia is Located in Tallinn and Harjumaa

07.05.2012 Tõnu Toompark

According to Tõnu Toompark’s Estonian property Adaur blog, it comes as no surprise that figures from the statistics office in Estonia show that the greatest part of non-residential permits to build originate in Harju county, the most populous county in Estonia, which includes the capital city Tallinn. Throughout the course of 2011, 720 applications for non-residential building space were received in Estonia, of which 128 (18 per cent) were in Tallinn and Harju County.

Furthermore, completed non-residential living space in Tallinn and Harju county today constitute as much as 28 per cent of the whole, which means that the larger non-residential buildings are concentrated in the vicinity of the capital, as might be expected.

That said, the overall number of applications for non-residential buildings has been declining somewhat steadily. 2011 was the fifth successive year during which the volume of non-residential living building was lower than the previous year.

Thus we can see that the number of non-residential buildings for 2011, 720 as we have seen, was half that of the boom year of 2006 (1 570).

This is a translation for Tallinn Property and Goodson & Red Estonian property consultancy, and the original article (in Estonian) is available on Tõnu Toompark’s Estonian property Adaur blog here, complete with detailed diagrams showing non-residential building in the various regions of Estonia from 1998 to the present.

Andrew Whyte
Tallinn Property by Goodson & Red

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Statistics: 50 per cent of New Accomodation in Estonia is Made Up of 2 and 3 Room Apartments

07.05.2012 Tõnu Toompark

According to a report on Tõnu Toompark’s Estonian Property Adaur blog, 50 per cent of new residential accomodation in Estonia consists of two and three room apartments. Tõnu bases his report on data from the Estonian statistics office.

On the other hand, one room new apartments have diminshed in number, making up only six per cent of the total (compare with 2006 where the figure was 14 per cent).

The economic downturn beginning in 2008 and bursting of the bubble in real estate in Estonia are the factors behind this change, says Tõnu. In economically difficult times, when demand is inhibited, there will be fewer apartments built, and with smaller room sizes, but with fewer single room apartments (which tends to take place during boom times to maximise value per square metre) Tõnu goes on. At the same time, the number of single-family dwellings with a larger number of rooms will necessarily be proportionately larger, Tõnu adds.

For the original article (in Estonian) including detailed diagrams on how the proportions and numbers of different types of dwellings (from 1 to 6+ rooms) from 1993-2011 and regional variations in Estonia as regards numbers and sizes (in square metres) of residential permits issued since 2000, plus statistics on residential types in Estonia since 2000, visit Tõnu’s Adaur blog.

Andrew Whyte
Tallinn Property by Goodson & Red

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Hakkan oma korterit müüma. Mis vahe on maakleriga sõlmitaval esinduslepingul ja ainuesinduslepingul?

07.05.2012 Tõnu Toompark

Maaklerteenuste lepingu puhul on tegemist käsunduslepinguga ning neile kohaldatakse võlaõigusseaduses (VÕS) sätestatut. Vastavalt VÕS § 620 täpsustab kinnisvaramaaklerite tegevusega seonduvat standard EVS-EN 15733:2010. Iga lepingu puhul on tegemist konkreetse kokkuleppega ja need võivad olla väga erinevad.

Üldiselt mõistetakse esinduslepingu all kokkulepet kinnisvaramaakleri ja kliendi vahel, kus viimane annab maaklerile õiguse esindada teda kinnisvara müümisel. Seejuures võib müümisega samal ajalt tegeleda nii omanik ise kui ka kõik teised kinnisvaramaaklerid, kellega omanik on kirjaliku kokkuleppe sõlminud.

Maakleril on õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena müügilepingu sõlmimisest. Seejuures saab tasu vaid ostja leidnud maakler. Kui omanik leiab ostja ise, siis maakleritel õigust tasule ei teki.

Ainuesinduslepingu all mõistetakse kokkulepet, kus klient usaldab kinnisvara müügi ainult ühele kinnisvaramaaklerile. Sel juhul on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena müügilepingu sõlmimisest juhul, kui maakler on leidnud ostja. Tõsi, kui ostja on leidnud klient ise, siis maakleril alust tasule ei ole. Ainuesinduslepingus võib ka kokku leppida, et maakleril tekib õigus maakleritasule müügilepingu sõlmimisel igal juhul, ka siis, kui ostja on leidnud müüja iseseisvalt.

Nii et ainuesinduslepingu saab sõlmida mõlemal viisil: maakler ei saa mingit tasu, kui müüja leiab ise ostja, kui ka sellisena, et maakler saab igal juhul tasu, sõltumata sellest, kas ta leidis ostja või mitte. Kõik sõltub kokkuleppest. On võimalik, et kui müüja leiab ise ostja, siis hüvitatakse maaklerile ainult teatud kulud, mis on otseselt tõestatavad ja seotud näiteks reklaamiga. Leping tuleks sõlmida tähtajalisena. Ainuesindusleping on mõistlik sõlmida lühemaks tähtajaks kui esindusleping. Korteri puhul võiks lepingu tähtaeg olla mõni kuu, elamu puhul ei tohiks kokkuleppe tähtaeg olla üle aasta.

Artikli allikas on LVM Kinnisvara blogi

Harku vald konkureerib Viimsiga

04.05.2012 Tõnu Toompark

Harku vald on tänu kohaliku omavalitsuse pidevale arendustööle muutunud elukeskkonnana tugevaks alternatiiviks Viimsile.

Võrreldes Viimsi ja Harku valda, siis mõlema kinnisvara hinnadünaamikat ja aktiivsust on enim toetanud kõrgelthinnatud linnaosade-asumite piirid Tallinna linnaga ja piirnemine merega.

Kui Tallinna korteriturul sai masu läbi 2009.a juulis ning 2012.a märtsi alguse seisuga on keskmine tehinguhind (lõikeprotsent 10%) tõusnud 45,9%, siis Harkus toimus taastumine visamalt.

Harku valla korteriturul oli viimaste aastate madalaim periood tehinguhindades 2010.a I kvartal, mil keskmine tehinguhind (graafikul punane joon) oli langenud tasemele 670 €/m². 2012.a alguseks aga oli keskmine tehinguhind kerkinud 32% võrra. Võrreldes uuesti harku valda Viimsiga, siis Harku valla korteriturg on paremini „masust“ kosunud, peamine põhjus on Viimsi uusarenduste ülepakkumine ning sellest johtuvalt ka piirkonna maine langus.

Kui vaadata teisi Harjumaa alevike ja linnade (va Tallinn) korterite keskmist tehinguhinda viimase kaheksa ja poole aasta jooksul, siis siin on Tabasalu alevik Viimsi ja Haabneeme aleviku järel kalliduselt kolmas, millele järgnevad Laagri alevik, Saue linn, Saku alevik, Jüri alevik, Keila linn, Maardu linn ja viimasena ehk kõige odavamalt saab korteri soetada Paldiski linna.

Allikas: www.maaamet.ee

Harku valla uute korterite turg

Viimsi ja Harku valdades on kõige enam võrreldavad korterite turg, v.a uusarendused, kus Viimsi vallas (Haabneeme alevik) on oluliselt enam uute korterite arendusprojekte. Iseküsimus on, kas on vaja tekitada selliseid uusi tihehoonestusasumeid, või pigem jätkata rahulikku, madala hoonestusega ja läbimõeldud mahus uute eluruumide arendust.

ERI Kinnisvara / Pindi Kinnisvara uusarenduste monitooringu kohaselt on Harku vallas aastatel 2007-2012.a arendatud 5 uusarendusprojekti 121 eluruumiga, mille jääk on 2012.a alguse seisuga 22 eluruumi. Uute korterite keskmine tehinguhind on olnud nimetatud perioodil ca 1100 €/m².

Nimetatud perioodil ei ole arendatud ühtegi korterelamut Tabasalu alevikku. Teadaolevalt on tõenäoline lähitulevikus Tabasalu alevikus uute eluruumide lisandumine Tabasalu keskuse I etapi detailplaneeringuga määratud alal, kuhu on ette nähtud 9 korruselamumaa krunti. Uute korterite tehinguaktiivsus on viimasel aastal olnud Viimsi vallas 3 tehingut kuus ja Harku vallas 1 tehing kuus ning keskmine ruutmeetri hind eluruumi suletud netopinna kohta vastavalt 1080 € ja 1152 € ehk Harku valla uute korterite keskmine tehinguhind on olnud ca 6 % kõrgem. Samas koguturu (sisaldab pruugitud varasid) korterite keskmine hind on olnud Viimsi vallas ca 10 % kallim, kui Harku vallas.

Ostujõud

Riigi keskmist palka teeniv Harku valla elanik saab olemasolevatel finantseerimistingimustel soetada endale Harku vallas keskmist elamispinda maksimaalselt 66 ruutmeetrit. Buumi tipul 2007. aasta alguses piirdus ostuvõimekus Harku vallas ca 28 ruutmeetriga ning masu põhjas, 2010.a I kvartalis ca 77 ruutmeetriga. Antud analüüsis on arvesse võetud keskmist palka, piirkonna keskmine elamispinna ruutmeetrihind ning analüüsitaval perioodil kehtinud pankadepoolseid finansteerimistingimusi. Arvesse ei ole võetud leibkonna muid kohustusi (järelmaksud, liisingud jne).

Korterituru tehinguaktiivsus

Tehniguaktiivsus on Harku vallas viimasel aastal olnud ca 6 tehingut tuhande inimese kohta ning keskmine pakkumiste arv ca 90 eluruumi, Viimsi vallas on see näitaja 10 tehingut ja pakkumisi keskmiselt ca 330 eluruumi kuus.

Pakkumishindade ja tehinguhindade vahe ja realisatsioon

Kinnisvaraportaal www.kv.ee andmetel on Harku valla korterite keskmine pakkumishind viimasel aastal olnud keskmiselt 16% kõrgem kui keskmine tehinguhind ning pakkumiste arvu ja teostatud tehingute realisatsiooniks saame 6 %, samad näitajad Viimsi vallas on + 23% ja 4,5%. Näitena võib siinkohal tuua, et Valga linnas on pakkumishinna ja keskmise tehinguhinna vahe viimasel aastal olnud ca 135 %.

Kruntide ja eramute turg

Kui vaadata hoonestatud (eramuga) ja hoonestamata elamumaa turgu, siis siin on võrdlus Viimsi vallaga keerulisem ja ebavõrdne, kuna Harku vallas on merepiiriga kinnistute osakaal tunduvalt väiksem (kaitsealad-pankrannik) kui Viimsi vallas, kuid nimetatud kinnistud on just kõrgeima tehinguväärtusega ning mõjutavad ka keskmist tehinguhinda oluliselt (alloleval graafikul roheline joon).

Kui vaadata tehingute struktuuri, siis tehinguhinnad jäävad vanematel, renoveerimist vajavatel ja väikse üldpinnaga suvilatel vahemikku 25 000 – 50 000 €, renoveeritud ja suurema üldpinnaga suvilatel 50 000 – 90 000 €, oluline on ka kasutamise võimalus aastaringseks kasutamiseks.

Uute ja renoveeritud eramute hinnad on valdavalt vahemikus 125 000 – 180 000 € ning mereäärses tsoonis, välja arenenud taristuga piirkonnas ja atraktiivse arhitektuuriga elamute hinnad on olnud vahemikus 200 000 – 660 000 €.

Allikas: www.maaamet.ee

Hoonestamata kruntide turg on viimastel aastatel olnud nii Harku vallas kui ka mujal Tallinna lähiümbruses ja Eestis kõige passiivsem, kuna „masu“ ajal tuli pakkumisse piisav hulk elamutega hoonestatud kinnistuid, mida on hetkel veel osta mõtekam, kui osta eraldi krunt ja ehitada ise.

Samuti on siin oma osa pankade laenupoliitikas, kus hoonestamata kinnistu laenutagatisena kasutamisel on tingimused väga nigelad. Kuid nagu on teada, siis maa on piiratud ressurss ning sellest tingituna on väga head asjad alati hinnas, nii ka näiteks Harku valla pankrannikul paiknevad krundid, kust avaneb vaade merele.

Harku vallad hoonestamata kruntide tehinguhind on olnud viimase kaheksa ja poole aasta jooksul ca 20 €/m² (alloleval graafikul punane joon) ning viimasel aasta samuti ca 20 € krundi pinna kohta.

Allikas: www.maaamet.ee