Harku vald konkureerib Viimsiga

Harku vald on tänu kohaliku omavalitsuse pidevale arendustööle muutunud elukeskkonnana tugevaks alternatiiviks Viimsile.

Võrreldes Viimsi ja Harku valda, siis mõlema kinnisvara hinnadünaamikat ja aktiivsust on enim toetanud kõrgelthinnatud linnaosade-asumite piirid Tallinna linnaga ja piirnemine merega.

Kui Tallinna korteriturul sai masu läbi 2009.a juulis ning 2012.a märtsi alguse seisuga on keskmine tehinguhind (lõikeprotsent 10%) tõusnud 45,9%, siis Harkus toimus taastumine visamalt.

Harku valla korteriturul oli viimaste aastate madalaim periood tehinguhindades 2010.a I kvartal, mil keskmine tehinguhind (graafikul punane joon) oli langenud tasemele 670 €/m². 2012.a alguseks aga oli keskmine tehinguhind kerkinud 32% võrra. Võrreldes uuesti harku valda Viimsiga, siis Harku valla korteriturg on paremini „masust“ kosunud, peamine põhjus on Viimsi uusarenduste ülepakkumine ning sellest johtuvalt ka piirkonna maine langus.

Kui vaadata teisi Harjumaa alevike ja linnade (va Tallinn) korterite keskmist tehinguhinda viimase kaheksa ja poole aasta jooksul, siis siin on Tabasalu alevik Viimsi ja Haabneeme aleviku järel kalliduselt kolmas, millele järgnevad Laagri alevik, Saue linn, Saku alevik, Jüri alevik, Keila linn, Maardu linn ja viimasena ehk kõige odavamalt saab korteri soetada Paldiski linna.

Harku korteritehingute keskmine tehinguhind
Allikas: www.maaamet.ee

Harku valla uute korterite turg

Viimsi ja Harku valdades on kõige enam võrreldavad korterite turg, v.a uusarendused, kus Viimsi vallas (Haabneeme alevik) on oluliselt enam uute korterite arendusprojekte. Iseküsimus on, kas on vaja tekitada selliseid uusi tihehoonestusasumeid, või pigem jätkata rahulikku, madala hoonestusega ja läbimõeldud mahus uute eluruumide arendust.

ERI Kinnisvara / Pindi Kinnisvara uusarenduste monitooringu kohaselt on Harku vallas aastatel 2007-2012.a arendatud 5 uusarendusprojekti 121 eluruumiga, mille jääk on 2012.a alguse seisuga 22 eluruumi. Uute korterite keskmine tehinguhind on olnud nimetatud perioodil ca 1100 €/m².

Nimetatud perioodil ei ole arendatud ühtegi korterelamut Tabasalu alevikku. Teadaolevalt on tõenäoline lähitulevikus Tabasalu alevikus uute eluruumide lisandumine Tabasalu keskuse I etapi detailplaneeringuga määratud alal, kuhu on ette nähtud 9 korruselamumaa krunti. Uute korterite tehinguaktiivsus on viimasel aastal olnud Viimsi vallas 3 tehingut kuus ja Harku vallas 1 tehing kuus ning keskmine ruutmeetri hind eluruumi suletud netopinna kohta vastavalt 1080 € ja 1152 € ehk Harku valla uute korterite keskmine tehinguhind on olnud ca 6 % kõrgem. Samas koguturu (sisaldab pruugitud varasid) korterite keskmine hind on olnud Viimsi vallas ca 10 % kallim, kui Harku vallas.

Ostujõud

Riigi keskmist palka teeniv Harku valla elanik saab olemasolevatel finantseerimistingimustel soetada endale Harku vallas keskmist elamispinda maksimaalselt 66 ruutmeetrit. Buumi tipul 2007. aasta alguses piirdus ostuvõimekus Harku vallas ca 28 ruutmeetriga ning masu põhjas, 2010.a I kvartalis ca 77 ruutmeetriga. Antud analüüsis on arvesse võetud keskmist palka, piirkonna keskmine elamispinna ruutmeetrihind ning analüüsitaval perioodil kehtinud pankadepoolseid finansteerimistingimusi. Arvesse ei ole võetud leibkonna muid kohustusi (järelmaksud, liisingud jne).

Korterituru tehinguaktiivsus

Tehniguaktiivsus on Harku vallas viimasel aastal olnud ca 6 tehingut tuhande inimese kohta ning keskmine pakkumiste arv ca 90 eluruumi, Viimsi vallas on see näitaja 10 tehingut ja pakkumisi keskmiselt ca 330 eluruumi kuus.

Pakkumishindade ja tehinguhindade vahe ja realisatsioon

Kinnisvaraportaal www.kv.ee andmetel on Harku valla korterite keskmine pakkumishind viimasel aastal olnud keskmiselt 16% kõrgem kui keskmine tehinguhind ning pakkumiste arvu ja teostatud tehingute realisatsiooniks saame 6 %, samad näitajad Viimsi vallas on + 23% ja 4,5%. Näitena võib siinkohal tuua, et Valga linnas on pakkumishinna ja keskmise tehinguhinna vahe viimasel aastal olnud ca 135 %.

Kruntide ja eramute turg

Kui vaadata hoonestatud (eramuga) ja hoonestamata elamumaa turgu, siis siin on võrdlus Viimsi vallaga keerulisem ja ebavõrdne, kuna Harku vallas on merepiiriga kinnistute osakaal tunduvalt väiksem (kaitsealad-pankrannik) kui Viimsi vallas, kuid nimetatud kinnistud on just kõrgeima tehinguväärtusega ning mõjutavad ka keskmist tehinguhinda oluliselt (alloleval graafikul roheline joon).

Kui vaadata tehingute struktuuri, siis tehinguhinnad jäävad vanematel, renoveerimist vajavatel ja väikse üldpinnaga suvilatel vahemikku 25 000 – 50 000 €, renoveeritud ja suurema üldpinnaga suvilatel 50 000 – 90 000 €, oluline on ka kasutamise võimalus aastaringseks kasutamiseks.

Uute ja renoveeritud eramute hinnad on valdavalt vahemikus 125 000 – 180 000 € ning mereäärses tsoonis, välja arenenud taristuga piirkonnas ja atraktiivse arhitektuuriga elamute hinnad on olnud vahemikus 200 000 – 660 000 €.

Harku hoonestatud kinnistute tehinguhind
Allikas: www.maaamet.ee

Hoonestamata kruntide turg on viimastel aastatel olnud nii Harku vallas kui ka mujal Tallinna lähiümbruses ja Eestis kõige passiivsem, kuna „masu“ ajal tuli pakkumisse piisav hulk elamutega hoonestatud kinnistuid, mida on hetkel veel osta mõtekam, kui osta eraldi krunt ja ehitada ise.

Samuti on siin oma osa pankade laenupoliitikas, kus hoonestamata kinnistu laenutagatisena kasutamisel on tingimused väga nigelad. Kuid nagu on teada, siis maa on piiratud ressurss ning sellest tingituna on väga head asjad alati hinnas, nii ka näiteks Harku valla pankrannikul paiknevad krundid, kust avaneb vaade merele.

Harku vallad hoonestamata kruntide tehinguhind on olnud viimase kaheksa ja poole aasta jooksul ca 20 €/m² (alloleval graafikul punane joon) ning viimasel aasta samuti ca 20 € krundi pinna kohta.

Harku hoonestamata kinnistute tehinguhind
Allikas: www.maaamet.ee

Siim Simson
ERI Kinnisvara / Pindi Kinnisvara
Kinnisvaraanalüütik

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

+ 33 = 36

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku uus rakendus- ja kohtupraktika