Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine – kohustuslikud nõuded ja praktika

Statistika: töötuid üle 100 000 inimese

28.12.2009 Tõnu Toompark

2009. aasta III kvartalis ületas statistikaameti andmetel töötute arv 100 000 piiri jõudes 102 300 inimeseni. Töötuse määr oli 2009. a. III kvartalis 14,6%.

Tööga hõivatute arv vähenes samal ajal 598 100 inimeseni.

Tööhõive tippajal 2007. a. III kvartalis oli tööga hõivatuid 662 100 ja tööpuudus kõigest 4,2% ehk töötuid oli toona 28 700 inimese jagu.

Meenutuseks, et 100 000 inimese lähedal oli töötute arv viimati 2000. aastal küündides aasta esimeses kvartalis 96 700 inimeseni.

Hõivatute ja töötute arv, 1000 inimest kvartalite lõikes

Tööjõus osalemise määr, tööhõive määr, töötuse määr, % kvartalite lõikes

Hõivatute ja töötute arv, 1000 inimest

Tööjõus osalimise määr, tööhõive määr, töötuse määr, % aastate lõikes

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Kena jõuluaega ja head aastavahetust

22.12.2009 Tõnu Toompark

Illustratsioon Soovin kõikidele kena jõuluaega ja head aastavahetust!

Ja et uus aasta tuleks parem, kui seniolnud.

Ja et teie kuused oleksid pisut rohelisemad, kui pildil toodud.

Soovin, et teie kuuse all oleks palju kinke.

Edasi minna saab ju ainult paremaks…

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Olukord korteriturul: piisavalt kehv, et edasi liikuda ainult paremuse suunas

22.12.2009 Tõnu Toompark

Elamispindade pakkumishindu kajastav KV.EE indeks on jõudnud 63,7 punkti tasemele. Absoluuthindades tähendab see, et portaali KV.EE keskmise elamispinna ruutmeetri pakkumishind on 13087 krooni.

Veel aasta tagasi oli indeksi väärtuseks 84,8 punkti ja absoluuthinnaks 17413 krooni. Seega on aastaseks indeksi languseks veerand ehk 25%.

Võrreldes indeksi tipuga ja pakkumishindade tipuga 2007. a. aprillis on KV.EE indeksi languseks 41%. Tagasivaatena võibki öelda, et 2007. aastal, mil pakkumihinnad (ja ka tehinguhinnad) asusid langema, oli tegemist aeglase paigaltammumisega.

2008. aastal hinnalangus pisut kiirenes saavutades maksimaalse languse määra 2009. aastal.

Pakkumishindade on siiski oluliselt alla jäänud reaalsete tehinguhindade langusele. Käesoleva aasta jooksul on pakkumishinnad langenud 25%. 2008. aastal oli languseks 16% ja 2007. aasta lõpu hinnad olid samal tasemel, mis aasta alguses.

Reaalsete korteriomandite tehinguhindade langus oli aga oluliselt suurem. Käesoleva aasta numbreid vaadates on tänane hinnatase aastatagusest 30% allpool. 2008. Aasta hinnalanguseks oli 25 ja 2007. aastal 4%.

Seejuures peame muidugi kindlasti arvestama, et pakkumiste ja tehingute struktuur ei ole üksüheses vastavuses.

Võrreldes hindade tipuga on korteriomanditehingute summaarne hinnatase 2007. aasta aprilliga võrreldes kukkunud ümmarguse 50% võrra. Optimistina tuleb öelda, et pool hindadest on siiski veel alles.

Hindade langus on olnud sedavõrd märkimisväärne, et üsna tõenäoliselt on hinnapõhi üsna lähedal. Mõningane hindade langus võib keskmisest raskemates talveoludes veel jätkuda, kuid vaevalt see kümnetesse protsentidesse küündib.

Nii võib jõulueelse kokkuvõttena optimistlikult tõdeda, et meie tänane positsioon korterite hindade osas on piisavalt kehv, et edaspidi võiks olukord ainult paremuse suunas liikuda.

KV.EE Indeksi graafik

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Real estate market 2009: common sense

21.12.2009 Tõnu Toompark

This year was a turning point on the Estonian real estate market. Those who survived 2009 on the real estate market got a very expensive lesson that highlighted the need for common sense, writes real estate analyst Tõnu Toompark.

Negative factors in 2009:

1) high unemployment and related low consumer confidence
2) outstanding balance and turnover of housing loans are shrinking
3) prices have fallen notably

Positive factors in 2009:

1) number of real estate transactions is growing
2) investors have become more active on the market
3) large developers have announced or are announcing new projects
4) positive signals from banks to offer better loan terms

According to Toompark, we have learned from this year that the economy is developing cyclically. Anyone who wants to be a player at present must have a token of common sense that helps also the sustain the bad times.

Consumer confidence has been low

Of negative news affecting the real estate market, one should definitely mention rapid growth of unemployment and especially low consumer confidence caused by fear to lose a job. By now there are over 100,000 people unemployed and this is likely to continue growing. Low consumer confidence prohibits people to bind themselves with long-term decisions such as acquisition of real estate.

Fall of loan balance and turnover

Also this has been restricting the market. The outstanding balance of housing loans fell two-thirds in a year in the third quarter 2009. What is clear is that if tehre is less money in the real estate sector, it will be more difficult to reach a transaction. This is reducing demand and pushing prices down.

Real estate prices continue to fall

This has been the keyword in the housing market. Average price of apartment transaction in November 2009 was 30% lower in annual terms. The few buyers on the market have definitely benefited from this trend, but financiers find it hard to sustain such a difficult market.

Number of transactions is going up

There were also positive news in 2009. First, the numebr of apartment transactions has started to increase. There were 2,850 apartment transactions in the third quarter 2009. In comparison, in the first half the figure was 2,070. Another positive news is that investors are back on the market and looking for value or money.

Large developers announce new projects

A very positive sign on the market is that large developers indicate that they are ready to launch new projects on the market. Of large players, Merko said that it will plan to build 110 apartments in 2010. I am confident that there will be others in the first half of 2010 making similar announcements.

Banks send out positive signals

Last, but not least – banks have become much more positive in financing housing and are easing borrowing terms. Although actual lending figures do not yet support it, this is clearly sending a positive signal to the market.

In conclusion, says Toompark, Estonian real estate market seems to have overcome its worst depression; market players are not yet laughing, but are almost smiling and the number of transactions is growing.

Artikli autor on Toomas Hõbemägi. Artikkel ilmus 21/12/20098 väljaandes Balticbusinessnews.com.

Statistika: majutatuid mullusest vähem

21.12.2009 Tõnu Toompark

2009. a. III kvartalis majutati Eesti majutuskohtades statistikaameti andmetel 755 000 inimest. See on 9% võrra eelmise aasta III kvartalist vähem.

Tegemist on järjestikkuse viienda kvartaliga, mil majutatute arv eelmise aastaga võrreldes väheneb. Samas peab tunnistama, et majutatute hulga vähenemine on aeglustumas.

Majutuskohtades majutatud, 1000, kvartalite lõikes

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara müük praktikas – strateegiast tehinguni

Nädal Twitter’is: 2009-12-20

20.12.2009 Tõnu Toompark

$100 000 000 maksev maja. Pole paha…. #
Märt Vooglaid: palgatõusu taotlejad on küünilised mölakad – http://www.e24.ee/?id=203000 #

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

2009. a. kinnisvaraturul: tagasi talupojatarkuste juurde

18.12.2009 Tõnu Toompark

Tänane kinnisvaraturg on üle saanud aasta alguse depressioonist. Kinnisvarasektoris tegutsejate näod ei ole küll naerul, kuid suunurgad on pigem tõusmas ülespoole. Tõusev tehingute maht annab tunnistust sellest, et turu raskeim aeg on ületatud või vähemalt ületamisel.

Mööduvast oleme paljud õppinud seda, et majandus kulgeb endiselt oma tsüklilist rada pidi. Ses mängus kaasategemiseks peab olema annus talupojatarkust, mis aitab ka halvemad ajad jätkusuutlikult üle elada.

Tarbijakindlus on olnud madal

Kinnisvaraturgu mõjutavatest negatiivsetest uudistest tuleb kindlasti esmalt mainida kiiret tööpuuduse kasvu ja eelkõige just kartusest töötuks jääda tingitud madalat tarbijakindlust. Töötute arv on tänaseks ületanud 100 000 inimese piiri ja on eeldatavasti jätkuvalt kasvamas.

Madal tarbijakindlus ei luba inimestel end siduda pikaajaliste otsustega – nagu seda kinnisvara soetamine näiteks on.

Laenujäägid ja -käibed vähenevad

Turgu pärssiv on olnud ka laenujääkide ja käivete vähenemine. 2009. a. III kvartali eluasemelaenude käive on langenud võrreldes aastatagusega koguni 2/3 ulatuses.

On ilmselge, et kui kinnisvarasektoris liigub vähem raha, siis on tehingute tegemine raskendatud. See vähendab nõudlust ja surub hinnad alla.

Tehinguhindade langus on oluline märksõna 2009. a. elamispindade turu kirjeldamisel. Aastane korteriomanditehingu keskmise tehinguhinna langus oli 2009. aasta novembris 30%. On selge, et sellise hinnalanguse tingimustes on ostjate poolelt vaadatuna enam kui mõistlik tehingute edasilükkamine. Finantseerijatel aga on ülimalt riskantne sellist turgu finantseerida.

Tehingute arv on asunud tõusma

Kõik 2009. aastal toimunu siiski ei olnud negatiivne. Positiivsetest uudistest vääriks esmalt mainimist fakt, et korteriomanditehingute arv on asunud tõusuteele. Kui üksikud hüplikud kuud kõrvale jätta ja vaadata korteriomanditehinguid kvartalite lõikes, siis 2009. a. III kvartalis sõlmiti Eestis 2850 korteriomandidtehingut. Aasta esimeses kvartalis oli tehinguid kõigest 2070.

Tehingute arvu tõus on olnud esimene oluline märk tarbijate usalduse taastumisest kinnisvaraturu suhtes. Tarbijate kõrval on tehinguid aktiveerinud ka investorid. Turul on liikumas mitmeid investoreid, kes otsivad soodsaid rahapaigutamisvõimalusi.

Suurarendajad tulevad uute projektidega

Väga positiivse märgina turul toimunud muutustest võiks välja tuua suurarendajate valmidust uute arendusprojektide turule toomiseks. Kõva häälega on välja hõiganud Merko, et plaanib järgmisel aastal 110 korteri valmimist. Oleks väga imekspandav, kui me ei kuuleks algava 2010. aasta esimeses poole vähemalt samas mahus uute arendusprojektide turule tulekust.

Viimase, kuid mitte väheolulise turu positiivse märgina tuleb ära mainida pankade positiivsed sõnumid elamispindade finantseerimise laiendamisest ja laenutingimuste leevendamisest. Laenujääkide ja –käivete numbrid veel päris neid signaale ei toeta, kuid eks positiivsetel signaalidelgi ole positiivne mõju turu arengutele.

Kokkuvõtteks võiks öelda, et 2009. aasta oli pöördeline. Kes sel aastal on suutnud kinnisvaraturul ellu jääda, need on saanud hindamatu (ja väga kalli) koolituse osaliseks. See on hea baas hindamaks ümber turu „headel aegadel“ toimunud väärtuste nihkeid ning tulla tagasi lihtsate talupojatarkuste juurde.

2009. aasta plussid ja miinused

Negatiivsed tegurid

– suur tööpuudus ja eelkõige sellest tulenev madal tarbijate kindlustundeindikaator
– eluasemelaenude jäägid ja käibed kahanevad
– hinnad oluliselt langenud

Positiivsed tegurid

+ tehingute arv tõusmas
+ turul on aktiivsemalt tegutsemas investorid
+ suurarendajad alustanud või alustamas uute projektidega
+ positiivsed signaalid pankadelt laenutingimuste leevendamise osas

Riigi Kinnisvara AS investeerib tuleval aastal 677 miljonit krooni

17.12.2009 Annika Loigu

Täna, 17. detsembril kogunenud Riigi Kinnisvara AS-i (RKAS) nõukogu kiitis heaks ettevõtte 2010. aasta investeeringute kava mahus 677 miljonit krooni.

Nõukogu esimehe Taavi Rõivase sõnul on positiivne, et RKAS saab investeeringuid teha käesoleva aastaga võrreldavas mahus.

„Suurematest projektidest jätkub töö Koidula raudteepiirijaama ja Eesti Kohtuekspertiisi Instituudi uue hoone ning Jõhvi ja Narva Politsei ja Päästeameti ühishoonete rajamisel. Koolidest saavad korda Porkuni, Kammeri, Vaeküla ja Kallemäe Kool“ sõnas Rõivas.

Lisaks kuulati ära ülevaade riigi kinnisvarainventuuri tulemustest ning riigi kinnisvarastrateegia rakendamise küsimustest.< ?

Nõukogule tutvustati ka Saar Poll OÜ poolt läbiviidud kliendirahulolu uuringu tulemusi. Küsitlus viidi läbi üürnikepoolsete kontaktisikute ja kliendiesindajate hulgas ajavahemikul 30.10-12.11.2009 Uuringusse kaasati nii riigiasutused, koolid kui ka eraettevõtted, samuti Keila, Tallinna ja Tartu linnavalitsuste esindajad. Vastanute osakaal oli 92% (91 inimest 99-st küsitletust).

Kliendirahulolu üldindeks on 2009. aastal 75,6 palli, mis paranes võrreldes 2008. aastaga 3,9 palli võrra. Peaaegu kõik näitajad on võrreldes eelmise aastaga tõusnud. Kõige enam kasvas hinnang küsimusele “Kui Te peksite valima enda ettevõttele/asutusele uuesti kinnisvara haldava partneri ja Teil oleks vaba valik, kas te valiksite uuesti RKAS-i?” – hinnang kasvas võrreldes eelmise aastaga 9,5 punkti võrra.

Kliendid ootavad RKASilt eelkõige suuremaid investeeringuid ning abi finantsküsimuste lahendamisel. Mitmetele klientidele tegi muret, et allhangete korral ei osutu alati kõige odavama pakkumise teinud firma kõige paremaks.

RKAS on 2001. aastal loodud Eesti Vabariigile kuuluv 1,46 miljardi krooni suuruse aktsiakapitaliga kinnisvaraarenduse ja -haldusega tegelev ettevõte, mille aktsiad kuuluvad 100%-liselt Eesti Vabariigile. Aktsiaid valitseb Rahandusministeerium.

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Paide koduomanikud ootavad Konkurentsiameti analüüsitulemusi

15.12.2009 Koduomanik

2008nda aasta sügisel kooskõlastas Paide linn Pogi OÜ poolt pakutud uue kaugkütte piirhinna, mille tulemusel tõusis toasooja hind tarbijatele pisut enam kui 50%. Paljusid linnakodanikke, kelle rahakotti selline nahaalne tegutsemine otseselt mõjutas, pani hambaid krigistama ja nii mõnigi neist pöördus oma murega Eesti Omanike Keskliidu poole.

Koduomanike Liit võttis loomulikult antud probleemi uurimise alla, et tagada järgmiseks kütteperioodiks õiglased hinnad. Omapoolse analüüsi tulemusel leiti, et antud hinnatõusus on mitmeidki hämaraid kohti ja pole kooskõlas Konkurentsiseadusega, mis sätestab monopolidele õigustatud hinna printsiibi. Saamaks erapooletut eksperdi hinnangut antud toasooja tõusu küsimuses pöördus Priit Värk (Paide Koduomanike Liidu esindaja) märgukirjaga Konkurentsiameti poole. Märgukirjas tõsteti esile järgmised punktid:

Pogi OÜ hinnakujundamise kalkulatsioonid on tehtud ajal kui toorainete hinnad olid maailmaturul tipu lähedal ning juba eelmise aasta kütteperioodiks olid need märgatavalt langenud. Kui hinnatõusu põhjenduseks oli toorainete kokkuostuhinna kerkimine, siis miks languse korral pole korrigeeritud toasoojahinda?
Kolmeliikmelisel Paide Linnavalitsusel, kes kooskõlastas uue piirhinna, puudub energiaalane pädevus otsustamaks nii suure mõjuulatusega küsimustes. EOKL-i poolne ettepanek on, et universaalteenuste nagu kaugkütte müügihinna kehtestamisel tuleks see kooskõlastada Konkurentsiametiga.

Märgukiri sai esitatud Konkurentsiametile 06.06.2009 ning peale mitmeid järelpärimisi tuli eelmise nädala lõpus(!) Konkurentsiameti nõunikult ka kirjalik vastus, kus kinnitati, et soojusenergia hinna analüüs on lõpetatud. Praeguse informatsiooni põhjal anti Pogi OÜ-le 10 päeva aega ärisaladuste äramärkimiseks ning seejärel peaks kauaoodatud analüüs saama avalikkusele kättesaadavaks.

Kui kõik läheb ootuspäraselt, siis sõltuvalt Konkurentsiameti analüüsi tulemustest saab juba selle aasta lõpus astuda järgmised sammud toasooja hinnavõitluses.

1Partner: Tallinna ja Harjumaa kinnisvaraturu ülevaade, sügis 2009

15.12.2009 Tõnu Toompark

Ilmunud on uus 1Partner’i kinnisvaraturu ülevaade Tallinna ja Harjumaa kinnisvaraturul 2009. a. sügisel toimunu kohta.

Huvitav lugemine.

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Pealinna hinnakõver võttis suuna üles

14.12.2009 Enn Tosso

Viimased paar kuud on näidanud Tallinna tehinguhindades väikest tõusutrendi, novembris oli kasv 3 protsenti. Kas hinnatõus märgib pöörde algust kinnisvaraturul?

“Tundub küll, et pealinna tehinguhinnad näitavad pööret kinnisvaraturul. Tallinnas tehakse tehinguid üsna aktiivselt ja ka päris kõrgete hindadega,” rääkis Dominic Kinnisvara OÜ omanik ja maakler Riina Juhkam. Tema sõnul madalate hindadega kortereid enam müüki ei tule ning ostma ollakse valmis kallimat vara.

Korterimüügi alustamist lükatakse edasi

Pindi Kinnisvara märgib novembri turuülevaates, et müügipakkumiste arv kahaneb enamikus linnades ning on saavutanud juba 2007. aasta esimese poolaasta taseme. Selle taga näeb büroo omanike otsust vara müügist loobuda: põhjusteks hinnatase, mis ei vasta omaniku ootustele, ja raskused vara müügil, kui laenujääk ületab kiire hinnalanguse tõttu vara väärtust.

“Seda, et pikalt oma vara müünud omanikud korteri müügist ära võtaksid, ma märganud ei ole. Küll aga arvavad uued müügimõtetega inimesed, et müügi algust võiks edasi lükata,” märkis Juhkam.

Äkilist pööret turul tema arvates ei toimu, ent hinnalangust ka kindlasti mitte. “Isiklikult olen seda meelt, et turu põhi on ületatud,” sõnas ta. Ja lisas, et korteriostjatena on aktiivsed noored inimesed, kes kodu soetavad.

Turul on näha juba ka investeerijaid

1Partner Kinnisvara kirjutab oma turuülevaates seevastu, et kinnisvaratehingut võetakse sageli kui võimalikku investeeringut ning loodetakse, et lähiaastatega kinnisvara hinnad uuesti tõusevad. Just pealinna äärepiirkondades ostetakse eelkõige madalate müügihindadega kortereid ja mitte koduks.

“Olemasolevaid andmed vaadates tuleb tõepoolest tõdeda, et hindade põhi korteriomanditurul on möödas. Iseasi, mida toob saabuv talv ning kas kõrged talvised soojaarved panevad masust muserdatud töötuabiraha najal elajad massiliselt kinnisvara turule paiskama,” arutles kinnisvaraspetsialist Tõnu Toompark, kes siiski ei usu, et hinnatase oluliselt allapoole kukub.

“Igatahes on langus selgelt peatunud,” kommenteeris Uus Maa Kinnisvarabüroo juht Mika Sucksdorff. Sesoonsusest tulenevalt on ees kõige vaiksemad kuud kinnisvaraturul ja seega ei saa tema sõnul oodata lähikuudel märkimisväärset hinnatõusu. “Praegu võib aga olla suhteliselt kindel oma ostus, et hind ei kuku,” lisas ta.

1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnul on kevadised prognoosid turu stabiliseerumise kohta tõeks osutunud. “Tallinna äärelinna korteriturul on hinnad langenud tasemeni, kus ostjatel on aktiivne ostuhuvi, ning tänu tõusnud tehingunumbritele on kahanenud ka pakkumiste arv,” rääkis Vahter.

Muutused turul on alanud Tallinna äärelinnast

Tallinna äärelinna korteriturg oli 2003. aastal esimene, kus hinnad tõusma hakkasid ning 2007. aastal esimene, kus hinnalangus välja lõi.

1Partner Kinnisvara hindamisgrupi juht Kaur-Kaspar Kulli näeb Tallinna äärelinna elupindade hinnalanguse pidurdumises esimest märki kogu turu stabiliseerumisest.

“Kuigi äärelinna korteriturul on hinnalangus peatumas, oleks ennatlik kogu turu kohta põhjapanevaid järeldusi teha. Kruntide, majade ja äripindade sektoris on põhi veel saavutamata ja langus jätkub,” sõnas Kulli.

Nii Tallinna kesklinna kui äärelinna elamispindade hindadele prognoosib büroo 5-10% hinnalangust järgmise aasta jooksul.

Pank ja ostja julgemad

Raivo Sormunen, Äripäeva analüütik

Minu jaoks on kinnisvarasse investeerimise riskitase tulnud viimaste aastatega võrreldes märkimisväärselt allapoole.

Pärast kolm aastat kestnud üürniku elu soetasin novembri keskpaigas Tallinna piiril elamispinna. Ostu ajendas tegema usk, et enam märkimisväärset elamispindade hinnalangust ei tule. Arvan, et hinnad stabiliseeruvad praeguse taseme juures ning näitavad lähiaastatel pigem tagasihoidlikku kasvu.

Euro ootusel hindadele positiivne mõju

Stabiliseerumine toob julgust nii pankadele, arendajatele kui ka neile, kes sarnaselt minuga on kinnisvaraostu aastaid edasi lükanud.

Kinnisvarahindu positiivselt mõjutavaks teguriks pean euro ootust. Usun, et suudame täita Maastrichti kriteeriumid ning ühisraha 2011. aastal kasutusele võtta. Makromajanduse poole pealt ootan, et järgmise aasta SKP muutuse number algab plussmärgiga.

Pangad on üle aastate tulnud välja eluasemelaenu kampaaniatega, laenutingimused on paranenud. Omafinantseeringu nõue on osa objektide puhul kahanenud 10% ning minu teada algab parimate klientide riskimarginaal praegu pankades kõigest 1,5% juures.

Sundmüüke tuleb edaspidigi

On selge, et kui järgmisel kevad-suvel meile eurotee avatakse, kukuvad marginaalid veelgi.

Negatiivselt mõjutab turgu jätkuvalt kõrge tööpuudus ning hapude laenude kasv, mis on toonud ja toob ka edaspidi sundmüüke. Samas arvan, et pangad ei luba perspektiivikal kinnisvaral väga madalale langeda. Seda on näidanud ka probleemse kinnisvara ülevõtmine pankade poolt.

Isiklikult otsisin maja Tallinna piiril ning võin öelda, et pakkumine väga ahvatlev ei olnud. Olin endale seadnud kindla hinnapiiri, millest ma üle ei maksa. Objektidele ma päris 40-50% allahindlussooviga pakkumisi ei teinud, ent tundub, et 20-30% allahindluse küsimine on majade puhul igati mõistlik.

Kommentaar

Rain Rätt, Ober-Hausi Kinnisvara analüütik/hindaja

Välistades tõenäolised tehingud, mis ei vasta vabaturutehingutele, võib väita, et kesklinna korteriturg on stabiliseerunud. Ent lähimate kuude jooksul ei toeta kujunev majandusolukord tervikuna turgu. Kesklinnas on uute buumi ajal valminud korterite pakkumine võrreldes vanemate korteritega oluliselt suurem kui äärelinnas.

Tõenäoliselt alustatakse kesklinnas 2010. a I kvartalis mõne turu nõudlusele vastava arendusprojektiga, kuna ehitushinnad on oluliselt langenud ja mõnedes piirkondades hakkab nõudlus teatud hinnatasemel ületama pakkumist.

Tasub teada

Äärelinna uusarendused läksid hästi kaubaks

* Tallinna äärelinn Turg elavnes uusarenduste sektoris, hästi läksid müügiks 3-4toalised korterid.
* Kinnisvarabuumi tipuga võrreldes on hinnad langenud 50-60%, jäädes vahe-mikku 9 000-13 000 kr/m”
* Huvi on suurim turuhinnast odavamate kiirmüügikorterite vastu.
* Äärelinna turul on toimunud enim tehinguid Lasna- ja Õismäel, Põhja-Tallinna vastu on huvi vähene.
* Üürikortereid on turul palju, omanikud on hakanud üürihindu langetama.

Võrdlus: Pealinnas tõusid hinnad 3,1 protsenti

* Tallinna-sisesed hinnakõikumised novembris (võrreldes okt): kesklinn 14,1 %
* Lasnamäe 4,3 %
* Mustamäe -1,8 %
* Põhja-Tallinn 12,0 %
* Haabersti 5,0 %
* Kristiine -2,4 %
* Pirita -7,8 %
* Nõmme -17,2 %

Korteritehingute arv Tallinnas vähenes oktoobri 550 tehingult novembris 468 tehingule.
Allikas: Pindi Kinnisvara

Artikli autor on Enn Tosso. Artikkel ilmus 14/12/2009 väljaandes Aripaev.ee.

Statistika: eluruumide ehituslubade arv oluliselt kukkunud

14.12.2009 Tõnu Toompark

2009. a. III kvartalis sai statistikaameti andmetel ehitusloa 359 eluruumi, mis on aastatagusest näitajast 1035 pea kolm korda vähem.

Loomulikult pidi sellisele langusele järgnema ka ehitusloa saanud eluruumide pindala langus. 2009. a. III kvartalis oli ehitusloa śaanud eluruumide pindala 57,4 tuhat ruutmeetrit.

Keskmine ehitusloa saanud eluruumi pindala kasvas selle tulemusena 160 ruutmeetrini. Võrdlusena olgu siin toodud, et keskmise kasutusloa saanud eluruumi pindala oli samal ajal kõigest 112 ruutmeetrit.

Ehitusloa saanud eluruumide arv ja pind

Ehitusloa saanud eluruumi pind, m2

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaramaakleri persoonibränd ja digitaalne turundus

Nädal Twitter’is: 2009-12-13

13.12.2009 Tõnu Toompark

Mobiilioperaatorite tuleproov: kas keegi on mul viimase kuu jooksul helistanud ja kuulnud, et telefon on levist väljas? Vist on probleeme… #
Huumor: Müüa eramu 5m2 – #
RT @indrekhaal 4.1.2009 avatakse Burj Dubai, maailma kõrgemi hoone 818m. huvitavaid fakte ja pilte kodulehelt: http://www.burjdubai.com/ #
RT @Aarne Ma ei joo viina religioossetel põhjustel. Mul on joomiseks palju paremad põhjendused. #

На рынке недвижимости ищите аномалии

10.12.2009 Tõnu Toompark

Если у кого-то «завалялся» свободный миллион крон, то во что разумнее всего вложить его?

«Сегодня средние цены на недвижимость на вполне разумном уровне, а потому стоит покупать недвижимость, – сказал газете Eesti Päevaleht консультант по вопросам недвижимости Тыну Тоомпарк, – Однако, надо помнить, что каждый объект недвижимости уникален, а потому требует отдельного рассмотрения, поскольку и сегодня далеко не любой из продаваемых объектов действительно дешев».

В целях инвестирования он советует приобретать скорее жилые площади, чем коммерческие. «Рынок жилья более ликвиден», – поясняет он.

Также стоит обратить внимание на земельные участки. «На рынке стоит поискать аномальные случаи – к примеру, когда у продавца проблемы и он вынужден срочно продавать. Поскольку он находится под гнётом обстоятельств, то у него можно добиться большей скидки. Но надо иметь в виду, что сегодня получить кредит на покупку земельного участка практически невозможно, поэтому наличие значительной суммы денег дает большое преимущество», – продолжает Тоомпарк.

Если же для владельца денег важна ликвидность объекта, то стоит приобретать не землю, а квартиру. «Надо исходить из того, что каждый объект недвижимости уникален. Например, если в объявлении указано, что в спальном районе продается пригодная для жилья квартира по цене 10 000 крон за «квадрат», то ее надо покупать в любом случае. Если же за квартиру требуют миллион крон, то тут нужно хорошенько разобраться, что ты будешь иметь за эти деньги», – считает Тоомпарк.

Artikkel ilmus 10/12/2009 väljaandes DV.EE.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Tallinn-Tartu-Pärnu: lootust enam, kui kunagi varem

09.12.2009 Tõnu Toompark

Tallinna korteriomanditehingute keskmine hind on juba teist kuud järjest eelmise kuuga võrreldes plussi poole peal. Kahte järjestikust hinnatõusukuud ei ole alates hindade tipphetkest ja sellele järgnenud languse algusest veel olnud. Kas see on esimene märk stabiilse hinnataseme leidmisest ja pöördest turul?

Tartu ja Pärnu kohta selliseid positiivseid sõnumeid paraku ei ole. Sealsed hinnatasemed jätkavad veel kukkumist. Tartus olid novembris koguni korteriomanditehingud viimaste aastate kõige madalamal hinnatasemel.

Korteriomanditehingute arv

2009. a. novembris sõlmiti Tallinnas 468 korteriomandi ostu-müügileping. Tartus jõudsid tehinguni 77 ja Pärnus 33 korteriomandi ostumüügitehingut. Kokku sõlmiti Eestis 1007 korteriomandi ostu-müügileping.

Võrreldes 2009. aasta alguse minimaalse tasemega suurenes Tallinna tehingute arv pea kahekordseks. Samas sõlmiti tehinguid siiski eelmisest kuust vähem.

Korteriomanditehingute hulk paistab stabiliseeruvat. Eksiteel on need, kes ootavad tehingute arvu naasmist buumi tippaja tasemele. Normaalne on tehingute tase, kus aastases käibes vahetab omanikku suurusjärk 3% elamispindadest.

Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Eelmise kuuga võrreldes jäi kogu Eesti korteriomanditehingute arv enam-vähem samale tasemele. Oktoobrikuise 1032 tehingu asemel sõlmiti novembris 1007 korteriomanditehingut.

Seevastu aastaga on korteriomanditehingute arv jõudsalt kasvanud. Kogu eesti korteriomanditehingute arv kasvas aastaga 19, Tallinnas 22 ja Tartus 33% võrra.

Selle põhjuseks ei ole mitte tehingute arvu imeline taastumine, vaid järgmine tõsiasi. Eelmise 2008. a. sügisel tõstis Swedbank järsult laenumarginaale ning karmistas muid laenutingimusi. See vähendas praktiliselt üle öö raha voolu kinnisvarasektorisse ning korteriomanditehingute arv Tallinnas kukkus ühe kuuga järsu 28% võrra.

Tänane tehingute arvu võrdlus on juba kukkunud madala baasiga ja seetõttu näemegi suurt positiivset tehingute arvu tõusu.

Siiski peab igal juhul mainima, et tehingute arv on mõningate kõikumistega siiski käesoleva aasta algusest alates suurenenud.

Korteriomanditehingute keskmine hind, kr/m2

Korteriomanditehingute hinnad liiguvad erinevates suundades. Kui Tartu ja Pärnu hinnad on jätkuvalt langusses, siis Tallinna tehinguhinnad novembris tõusid 1% võrra. 1-protsendiline hinnatõus on küll marginaalne, kuid samas on tegemist teise järjestikkuse kuuga, kus tehinguhinnad on tõusnud. See on igal juhul positiivne märk.

Tallinna korteriomanditehingute keskmise ruutmeetrihind oli novembris 13 050 krooni, Tartus 10 366 ja Pärnus 10 277 krooni.

Eesti keskmine korteriomanditehingu hind jäi endiselt alla 10 000 krooni piiri küündides 9726 kroonini.

Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Võrreldes eelmise aasta sama perioodiga on korteriomanditehingute hinnad langemas, seda vaatamata isegi üksikute viimaste kuude positiivsusele.

Suur osa korterite hinnalangusest on aset leidnud käesoleva aasta jooksul. Seetõttu on aastased hindade kukkumised üsna muljetavaldavad. Samas piirkondade lõikes suuri erisusi ei ole.

Eesti keskmine hinnatase on aastaga langenud 30% võrra. Tallinn on vaadeldavast triost vähem kannatada saanud. Tallinna hinnad on kukkunud 31% võrra.

Tartu ja Pärnu hinnatasemed on kukkunud vastavalt 35 ja 37% võrra. See näitab, et sealsed hinnad läksid pealinna eeskujul Eesti keskmisest liiga kaugele. Eks nüüd ole võimalus õigele kohale tagasi minna.

Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %

Tänase seisuga on Eesti korterite ametlik hinnalangus kestnud kaks ja pool aastat. Tehinguhindade tipphetk oli nii Eestis, kui Tallinnas 2007. aasta aprillis, keskmiseks ruutmeetrihinnaks oli siis Tallinnas 26755 krooni.

Eesti keskmine korteriomandite tehinguhind oli aprillis 2007. a. 19 327 krooni.

Tartu tipphind oli pisut varem. Veebruaris 2007. a. tehti Tartus korteriomanditega tehinguid keskmise ruutmeetrihinnaga 19417 krooni.

Pärnu maksimaalse keskmise ruutmeetrihinnaga tehti tehinguid 2007. a. mai kuus. Hinnatasemeks oli toona 23118 krooni.

Kogu Eesti keskmine tehingute hinnatase on oktoobriks 2009. a. langenud 50% tasemele tipphinnast. Tallinna ja Tartu langus on enam-vähem samas suurusjärgus ehk vastavalt 51 ja 47% tasemel.

Pärnu hinnad on enam langenud ja jäänud novembri seisuga tipphinnaga võrreldes 44% tasemele, mis hinnalanguseks teeb 56%.

Kokkuvõtteks

Kui 2009. a. oktoober tõi kinnisvaraturule taas värskemat tuult, siis novembris positiivsemad meeleolud jätkusid. Laenutingimuste leevendamise taustal on oluline osa tarbija kindlustunde taastumisel.

100 000 töötul on ehk raske mõista tarbijakindluse tõusu ja enda võimet kinnisvaraturul tehinguid teha.

Samas on tehingute arv selgelt taastunud ja hinnatasemed ei kuku enam nii sirgjooneliselt nagu see oli veel põgus aeg tagasi.

Ei ole imekspandav, kui Tallinn näitab kosumise esimesi märke ja Tartu koos Pärnuga tulevad hiljem järele. Tallinn on siiski Eesti majanduselu keskus. Elamispindade turu tervise taastumise osas esmajoones just Tallinnas kõneleb ka fakt, et pealinnas elab kõige rohkem inimesi. Täiendavalt on need inimesed Eesti keskmisest kõrgema sissetulekuga.

Eelolev talv võib veel tuua üllatusi. Samas midagi katastroofilist korteriturul vaevalt toimub. Igal juhul on täna lootus kinnisvarasektori esimesteks pöördumisteks taas positiivsuse suunas kõrgemal tasemel kui kunagi varem.