Tänane kinnisvaraturg on üle saanud aasta alguse depressioonist. Kinnisvarasektoris tegutsejate näod ei ole küll naerul, kuid suunurgad on pigem tõusmas ülespoole. Tõusev tehingute maht annab tunnistust sellest, et turu raskeim aeg on ületatud või vähemalt ületamisel.
Mööduvast oleme paljud õppinud seda, et majandus kulgeb endiselt oma tsüklilist rada pidi. Ses mängus kaasategemiseks peab olema annus talupojatarkust, mis aitab ka halvemad ajad jätkusuutlikult üle elada.
Tarbijakindlus on olnud madal
Kinnisvaraturgu mõjutavatest negatiivsetest uudistest tuleb kindlasti esmalt mainida kiiret tööpuuduse kasvu ja eelkõige just kartusest töötuks jääda tingitud madalat tarbijakindlust. Töötute arv on tänaseks ületanud 100 000 inimese piiri ja on eeldatavasti jätkuvalt kasvamas.
Madal tarbijakindlus ei luba inimestel end siduda pikaajaliste otsustega – nagu seda kinnisvara soetamine näiteks on.
Laenujäägid ja -käibed vähenevad
Turgu pärssiv on olnud ka laenujääkide ja käivete vähenemine. 2009. a. III kvartali eluasemelaenude käive on langenud võrreldes aastatagusega koguni 2/3 ulatuses.
On ilmselge, et kui kinnisvarasektoris liigub vähem raha, siis on tehingute tegemine raskendatud. See vähendab nõudlust ja surub hinnad alla.
Tehinguhindade langus on oluline märksõna 2009. a. elamispindade turu kirjeldamisel. Aastane korteriomanditehingu keskmise tehinguhinna langus oli 2009. aasta novembris 30%. On selge, et sellise hinnalanguse tingimustes on ostjate poolelt vaadatuna enam kui mõistlik tehingute edasilükkamine. Finantseerijatel aga on ülimalt riskantne sellist turgu finantseerida.
Tehingute arv on asunud tõusma
Kõik 2009. aastal toimunu siiski ei olnud negatiivne. Positiivsetest uudistest vääriks esmalt mainimist fakt, et korteriomanditehingute arv on asunud tõusuteele. Kui üksikud hüplikud kuud kõrvale jätta ja vaadata korteriomanditehinguid kvartalite lõikes, siis 2009. a. III kvartalis sõlmiti Eestis 2850 korteriomandidtehingut. Aasta esimeses kvartalis oli tehinguid kõigest 2070.
Tehingute arvu tõus on olnud esimene oluline märk tarbijate usalduse taastumisest kinnisvaraturu suhtes. Tarbijate kõrval on tehinguid aktiveerinud ka investorid. Turul on liikumas mitmeid investoreid, kes otsivad soodsaid rahapaigutamisvõimalusi.
Suurarendajad tulevad uute projektidega
Väga positiivse märgina turul toimunud muutustest võiks välja tuua suurarendajate valmidust uute arendusprojektide turule toomiseks. Kõva häälega on välja hõiganud Merko, et plaanib järgmisel aastal 110 korteri valmimist. Oleks väga imekspandav, kui me ei kuuleks algava 2010. aasta esimeses poole vähemalt samas mahus uute arendusprojektide turule tulekust.
Viimase, kuid mitte väheolulise turu positiivse märgina tuleb ära mainida pankade positiivsed sõnumid elamispindade finantseerimise laiendamisest ja laenutingimuste leevendamisest. Laenujääkide ja –käivete numbrid veel päris neid signaale ei toeta, kuid eks positiivsetel signaalidelgi ole positiivne mõju turu arengutele.
Kokkuvõtteks võiks öelda, et 2009. aasta oli pöördeline. Kes sel aastal on suutnud kinnisvaraturul ellu jääda, need on saanud hindamatu (ja väga kalli) koolituse osaliseks. See on hea baas hindamaks ümber turu „headel aegadel“ toimunud väärtuste nihkeid ning tulla tagasi lihtsate talupojatarkuste juurde.
2009. aasta plussid ja miinused
Negatiivsed tegurid
– suur tööpuudus ja eelkõige sellest tulenev madal tarbijate kindlustundeindikaator
– eluasemelaenude jäägid ja käibed kahanevad
– hinnad oluliselt langenud
Positiivsed tegurid
+ tehingute arv tõusmas
+ turul on aktiivsemalt tegutsemas investorid
+ suurarendajad alustanud või alustamas uute projektidega
+ positiivsed signaalid pankadelt laenutingimuste leevendamise osas
Tõnu Toompark on kinnisvaraanalüütik, -konsultant ja koolitaja, kelle tegevusvaldkonnad on valdavalt: * elamispindade turg, turutrendid, tehingud, hinnad ning turuülevaated; * uute korterite arendamise mahud, müük, hinnad ja analüüsid; * üürituru pakkumine, tehingud ja hinnad ning üüriinvesteeringud, tasuvusarvutused; * elamispindade kättesaadavus numbrilisena; * koolitused eeltoodud valdkondades. Koolituste valdkonnaga on Tõnu Toompark seotud üle 25 aasta. Ta on avaldanud sadu ja sadu kinnisvarateemalisi analüüse, artikleid ja kommentaare. Tõnu Toompark on läbi viinud koolitusi nii kesk-, kutse-, kõrg-, kui ülikoolides, lisaks mitmetes koolitusettevõtetes. Näiteks Kinnisvarakool, Tallinna Tehnikaülikool, Eesti Ettevõtluskõrgkool Mainor, Estonian Business School, Tartu Ülikool, Tallinna Majanduskool.
