2009. a. kinnisvaraturul: tagasi talupojatarkuste juurde 6 kommentaari

Tänane kinnisvaraturg on üle saanud aasta alguse depressioonist. Kinnisvarasektoris tegutsejate näod ei ole küll naerul, kuid suunurgad on pigem tõusmas ülespoole. Tõusev tehingute maht annab tunnistust sellest, et turu raskeim aeg on ületatud või vähemalt ületamisel.
Illustratsioon
Mööduvast oleme paljud õppinud seda, et majandus kulgeb endiselt oma tsüklilist rada pidi. Ses mängus kaasategemiseks peab olema annus talupojatarkust, mis aitab ka halvemad ajad jätkusuutlikult üle elada.

Tarbijakindlus on olnud madal

Kinnisvaraturgu mõjutavatest negatiivsetest uudistest tuleb kindlasti esmalt mainida kiiret tööpuuduse kasvu ja eelkõige just kartusest töötuks jääda tingitud madalat tarbijakindlust. Töötute arv on tänaseks ületanud 100 000 inimese piiri ja on eeldatavasti jätkuvalt kasvamas.

Madal tarbijakindlus ei luba inimestel end siduda pikaajaliste otsustega – nagu seda kinnisvara soetamine näiteks on.

Laenujäägid ja -käibed vähenevad

Illustratsioon
Turgu pärssiv on olnud ka laenujääkide ja käivete vähenemine. 2009. a. III kvartali eluasemelaenude käive on langenud võrreldes aastatagusega koguni 2/3 ulatuses.

On ilmselge, et kui kinnisvarasektoris liigub vähem raha, siis on tehingute tegemine raskendatud. See vähendab nõudlust ja surub hinnad alla.

Tehinguhindade langus on oluline märksõna 2009. a. elamispindade turu kirjeldamisel. Aastane korteriomanditehingu keskmise tehinguhinna langus oli 2009. aasta novembris 30%. On selge, et sellise hinnalanguse tingimustes on ostjate poolelt vaadatuna enam kui mõistlik tehingute edasilükkamine. Finantseerijatel aga on ülimalt riskantne sellist turgu finantseerida.

Tehingute arv on asunud tõusma

Kõik 2009. aastal toimunu siiski ei olnud negatiivne. Positiivsetest uudistest vääriks esmalt mainimist fakt, et korteriomanditehingute arv on asunud tõusuteele. Kui üksikud hüplikud kuud kõrvale jätta ja vaadata korteriomanditehinguid kvartalite lõikes, siis 2009. a. III kvartalis sõlmiti Eestis 2850 korteriomandidtehingut. Aasta esimeses kvartalis oli tehinguid kõigest 2070.

Tehingute arvu tõus on olnud esimene oluline märk tarbijate usalduse taastumisest kinnisvaraturu suhtes. Tarbijate kõrval on tehinguid aktiveerinud ka investorid. Turul on liikumas mitmeid investoreid, kes otsivad soodsaid rahapaigutamisvõimalusi.

Suurarendajad tulevad uute projektidega

Illustratsioon
Väga positiivse märgina turul toimunud muutustest võiks välja tuua suurarendajate valmidust uute arendusprojektide turule toomiseks. Kõva häälega on välja hõiganud Merko, et plaanib järgmisel aastal 110 korteri valmimist. Oleks väga imekspandav, kui me ei kuuleks algava 2010. aasta esimeses poole vähemalt samas mahus uute arendusprojektide turule tulekust.

Viimase, kuid mitte väheolulise turu positiivse märgina tuleb ära mainida pankade positiivsed sõnumid elamispindade finantseerimise laiendamisest ja laenutingimuste leevendamisest. Laenujääkide ja –käivete numbrid veel päris neid signaale ei toeta, kuid eks positiivsetel signaalidelgi ole positiivne mõju turu arengutele.

Kokkuvõtteks võiks öelda, et 2009. aasta oli pöördeline. Kes sel aastal on suutnud kinnisvaraturul ellu jääda, need on saanud hindamatu (ja väga kalli) koolituse osaliseks. See on hea baas hindamaks ümber turu „headel aegadel“ toimunud väärtuste nihkeid ning tulla tagasi lihtsate talupojatarkuste juurde.

2009. aasta plussid ja miinused

Negatiivsed tegurid

– suur tööpuudus ja eelkõige sellest tulenev madal tarbijate kindlustundeindikaator
– eluasemelaenude jäägid ja käibed kahanevad
– hinnad oluliselt langenud

Positiivsed tegurid

+ tehingute arv tõusmas
+ turul on aktiivsemalt tegutsemas investorid
+ suurarendajad alustanud või alustamas uute projektidega
+ positiivsed signaalid pankadelt laenutingimuste leevendamise osas

One comment on “2009. a. kinnisvaraturul: tagasi talupojatarkuste juurde
  1. marten ütleb:

    Ma ei tea, see läheb vist nüüd juba 2010. a. teemasse, aga huvitav oleks kuulda mõne kinnisvaraasjatundja prognoosi selle kohta, kuidas mõjutab kinnisvara pakkumis- ja tehinguhindu plaanitav intresside tulumaksutagastuse kaotamine. Kuna ostja paneb ostetava korteri hinna paika harilikult laenu aastase teeninduskulu järgi, siis oleks vist oodata täiendavat hinnalangust? Kui suurt ja kui kiiresti see võiks väljenduda? Huvitav oleks kuulda arvamust.

  2. T. ütleb:

    Et eluasemelaenude jääk väheneb on pigem positiivne. Vähenev laenukoormus tekitab potentsiaali uuteks tehinguteks. Seni kuni ostja on ennast kinni laenanud jääbki turg külmunuks.

    Samuti on ka hindade langemine pigem positiivse kaaluga kui vaadata seda “normaliseerumisena”. Kõrge hind on hea seni kaua kui ta oma väärtust õigustab. Olukord, kus hinnad kruviti üle võlli, on osa protsessist, mille tulemusena krediiditurg ennast kinni tõmbas. Hindade stabiliseerumine õigustatud tasemetele on jällegi hoob turu aktiviseerimiseks (ja nii ka positiivne ka kinnisvara sektori inimestele).

  3. Tõnu Toompark ütleb:

    Maksuvabastuse kadumise osas on tõesti mõistlik väike analüüs teha, et selgitada, mis on sellise sammu tulemus. Loodetavasti jaanuaris jõuab.

    T. seisukohaga ei saa päris nõus olla. Oodata langust selleks, et see annab potentsiaali languse-eelse tasemeni tagasi jõuda ei tundu mõistlik.

    Samas peab tõepoolest tunnistama, et laenujäägi vähenemise positiivne efekt on see, et laenukoormus väheneb.

    Loomulikult nõustuda tuleb ka väitega, et omal ajal läksid hinnad ikkagi absurdselt kõrgeks. Samas on täna hinnatase üsna madal, st pendel on teises äärmuses.

    Turu arenguks on igal juhul positiivne hinnatõus. Ma ei mõtle siin kümnetesse protsentidesse ulatuvat hinnatõusu, mis paneb inimesed meeteluri tegema. Pigem stabiilne hinnatõus, mis ei sunni potentsiaalseid ostjaid ostuotsusega kiirustama, kuid samas ei annaks põhjust karta elamispinna väärtuse vähenemist.

    See on tegelikult jällegi teema, mida võiks pisut pikemalt käsitleda…

  4. T. ütleb:

    Mis puutub hindade langusesse, siis on päris põnev jälgida retoorikat/mõttemaailma :) Tõnu, Sa viitad justkui ma räägiks langenud hindade positiivsuse osas potentsiaalsest hinnatõusust, veel enam – tõusust “languse eelse tasemeni”.

    Kummalisel kombel tekib mul peas mõte, et ainult kinnisvarasektoriga tihedalt seotud inimesel võib tekkida automaatselt selline paralleel :)

    Kui Sa tähele paned, siis ei viidanud ma absoluutselt hindade tõusule (ammugi mitte languse-eelse tasemeni), vaid ma rääkisin turu aktiviseerumisest. Jah, ok – põhimõtteliselt võib eeldada, et turu aktiivsemaks muutumise korral hinnad ka enam nina allapoole ei hoia, pigem suund üles (ehkki ma usun väga nüri nurga all). Siiski olen kaugel arvamast, et madalad hinnad tähendaks peatset hindade taastumist kunagistele tasemetele. Langenud hindade plussina pean siiski silmas just turu muutumist (taas?) jätkusuutlikuks.

    Jah, paljudele kv sektori inimestele on see personaalne traagika, et hinnad on kokku vajunud. Samas ma näen üsna selgelt, et tipu hindade ajaga võrreldes oleme tegelikult sisu osas palju tugevamas positsioonis hetkel (pidades sillmas natuke pikemat perspektiivi kui eesolev kvartal või palgapäev). Inimesed võtavad jalad tagumiku alt välja ja hakkavad ajusid liigutama, nõrgad ja ebapädevad kaovad turult, objektide puhul tekib taas võimalus nende tõelise väärtuse hindamiseks jne (vastandina mõne aasta tagusele ajale, kus edu tagasid nobedad näpud ja kiired jalad ning ostu-müügi eel-lepinguni jõuti kuulutuse avaldamisest mõne tunniga). Turu funktsioneerimise seisukohalt on see kõik kindlasti positiivne. Ja noh – tegelikult ei ole see negatiivne summa-summarum isegi finantsilisest seisukohast kui mõtleme sellele, et alati on tehingus nii ostu kui müügipool – selle raha, mille paljud arendajad on saanud vastu pükse (ja mida ehk võiks pidada negatiivseks pooleks), on keegi siiski endale “võitnud”.

  5. Tõnu Toompark ütleb:

    @T.

    Ma niivõrd ei pidanudki languse all silmas hindade langust, vaid pigem tehingute arvu langust. Samas on mõlemad minu arvamuse järgi suhteliselt madalale kukkunud.

    Languse-eelse taseme all pidasin ma silmas tänast taset, kust minu arusaamise järgi arvasid Sa, et turg (hinnad või tehingud siis?) peaksid veel langema.

    Siiski tehingute arv on momendil üpriski sellisel tasemel, kust see oluliselt tõusta ei tohiks (vt lehel https://www.adaur.ee/kinnisvaraturg/ graafik “Elamispindade turu aktiivsus”).

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

− 2 = 4

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

%d bloggers like this:
Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!