Tallinna ja kesklinna kinnisvaraturg 10-2015

  • Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark, Adaur Grupp OÜ / Kinnisvarakool OÜEraisikute finantseerimine on heal tasemel ja puudub põhjus arvata, et see peaks muutuma.
  • Laenukäive kasvab ja see kergitab pisut laenujääki ehk eraisikute laenukoormust. Mõningases laenukoormuse suurenemises ei tohiks probleemi näha.
  • Korteriturg jätkab aktiivselt tehingute tegemist. Vaatamata soodsatele laenutingimustele ja kõrgele tehingute arvule püsivad nii uute kui vanemate korterite väärtused paigal.

Laenuturg

Laenude käive

Eluasemelaenude turg on jätkuvalt aktiivne. Eluasemelaenude käive oli viimase kolme kuu (juuni kuni august 2015) jooksul 250 miljonit eurot ehk 15% aastatagusest enam. Selline laenukäibe kasv on viimaste kvartalite üks madalamaid näitajaid. Laenude väljastamise suurenemise taga on uute korterite aktiivne turg. Uued korterid on turu keskmisest kallimad ja see nõuab tehingu finantseerimisel suuremaid laenusummasid.

Kõrge laenukäibe kasvu juures ei saa me siiski väita, et see oleks kinnisvaraturul toonud endaga kaasa ülekuumenemise või probleemide tekkimise. Sama kinnitab asjaolu, et eluasemelaenude käive on juba aastaid endiselt moodustamas 45-55% eluasemete rahalisest käibest. See tähendab, et eluasemete ostmise finantseerimise struktuuris ei ole aset leidnud olulisi muutusi.

Samuti võib suure ja kasvava laenukäibe juures veendunult väita, et laenuturg ei ole tegur, mis mingilgi moel kinnisvaraturgu pidurdab. Vastupidi – laenuturg soosib kõrget tehingute arvu. Soodne intressimäärade keskkond pigem soodustab tehingute tegemist.

Laenude jääk

Eluasemelaenude jääk on järjest kiirenevas tempos asunud kasvama. 2015. a augustis oli eluasemelaenude jääk 6,17 miljardit eurot, eraisikulaenude jääk 7,17 miljardit eurot. Aastaga on laenujäägid kasvanud vastavalt 3,8 ja 3,4%. See tähendab, et laenujääkide kasv on oluliselt kiirem, kui on sisemajanduse koguprodukti kasv, mis 2015 II kvartalis kerkis aastataguse ajaga võrreldes 2,0%.

Analoogselt laenukäibe suurenemisega ei peaks laenujäägi kasvus suurt ohumärki nägema. Laenujäägi kasvu soosib aktiivne laenuvõtmine. Selle taga on omakorda palgakasv. Olematu inflatsiooni tingimustes on Eesti keskmine palk aastaga tõusnud 5,8%. See suurendab ostujõudu ja annab võimaluse kinnisvaratehingute tegemiseks.

Eraisiku laenude jääk kasvab kiiremini kui sisemajanduse kogutoodang. Seetõttu on eraisikute laenukoormus sisemajanduse kogutoodangu suhtes kasvamas. Seevastu madal tööpuudus, kasvav tööhõive ja kerkivad palgad on loonud olukorra, kus eraisikute laenukoormus summaarse palga suhtes on jätkuvalt languses.

Nii võib prognoosida, et tänaselt tasemelt on eraisikutel veel ruumi laenu võtta ilma, et see tekitaks ühiskonnale liigse laenukoormusega seonduvaid muresid.

Euribor, intressimäärad ja riskimarginaalid

Eluasemelaenude intressimäärad on jätkuvalt väga soodsad. Eesti eluasemelaenude keskmine intressimäär oli 2015. a augustis 2,34%. Juba enam kui viimased 12 kuud on intressimäär püsinud madalas 2,2 ja 2,5 protsendi vahemikus. Nii võime öelda, et soodne intressimäär on vaieldamatult tegur, mis soodustab eluasemelaenu võtmist ja selle abil kinnisvaratehingute tegemist.

Madala intressimäära taga on madal euribor. Septembri keskmisena tasemele 0,035% langenud enamuse Eesti eluasemelaenude baasiks olev 6 kuu euribor on jätkuvalt löömas uusi rekordeid. Paigal püsivad summaarsed intressimäärad näitavad, et madal euribor on pankadele andnud võimaluse samm-sammult riskimarginaale kergitada.

Riskimarginaalide kergitamise survet näitab seegi, et praktikas ei pruugi olla väga keeruline esmase pakkumisena lauale pandud 2,6-2,8% tasemel olev eluasemelaenu intressimäär kaubelda alla turu keskmisele tasemele.

Tarbijabaromeeter

Tarbijabaromeeter näitab positiivset pilti. Tarbijakindluse üks kõige olulisem mõjutaja on kartus töötuks jääda. Madala tööpuuduse tingimustes ja olukorras, kus keskmine palk kerkib, ei näe tarbija muretsemiseks suurt põhjust.

Paraku tuleb tõdeda, et tarbija lühinägelik pilk eirab nö suurest pildist tulenevaid tegureid olgu nendeks näiteks sõda Ukrainas või Süürias, Hiina börsimull, pagulastega seonduvad probleemid või Kreeka ja Suurbritannia saatus Euroopa Liidus.

Viimati loetletud tegurid on need, mis mitte otseselt, vaid kaudselt loovad riskifooni, mis mõjutab läbi maailma ja Euroopa majanduse Eesti riiki ja siinset majandust ning kinnisvaraturgu. Tarbijad on küll optimistlikud, kuid ettevõtted mitte. Ettevõtete kindlustunne on vähenemas ja seda kinnitavad kindlustunde indikaatori langemise kõrval vähenenud põhivarainvesteeringud. Põhivarainvesteeringute kui majanduskasvu olulise mootori vähenemine paneb küsimärgi alla senise veel plussi poolel oleva majanduskasvu ja seeläbi palgatõusu ning madala tööpuuduse jätkusuutlikkuse.

Korterite ostu-müügitehingud

Korteriturg üldiselt

Tallinna korteritehingute arv 2015 III kvartalis oli 2146, mis on aastatagusest 18,2% enam. Suurest kasvunumbrist ei tasu end eksitada lasta ja arvata, et turu aktiivsus on oluliselt kasvanud.

Möödunud 2014. a keskel toimus kiirest pakkumiste arvu kasvust ja hinnatõusust, välistest riskiteguritest nagu näiteks Vene-Ukraina konflikti eskaleerumine ja muudest põhjustest tingitud ajutine tehingute arvu langus. Mullune tehingutelangus tõi kaasa hetkelise seisaku, mis 2014. a lõpus möödus ja sealt alates on Tallinna kinnisvaraturg jätkanud positiivses rütmis.

Tehingute arvu langus 2014 II ja III kvartalis oli ühtlane üle kogu Tallinna. Samasugune ühtlane on olnud turu taastumine ja hinnatrendid. Me ei saa välja tuua ühtegi linnaosa, kus tehingute arv või hinnad oleksid muutunud oluliselt teises tempos kui Tallinnas keskmisena.

Tallinna korteritehingute keskmine hind oli 2015 III kvartalis 1543 €/m². Aastaga on hinnatase kerkinud 5,7%. Hinnamuutus võrreldes aastataguse tasemega on järjest vähenenud, kuid olnud siiski märgatavalt üle nulli.

Võime öelda, et tegemist on nö statistilise hinnatõusuga, mis on tingitud tehingute arvu struktuuri muutustest. Viimase 2-3-4 kvartali jooksul on tehingutesse lisandunud proportsionaalselt enam tehinguid uute korteritega. See viib tehingute keskmise hinna üles isegi tingimustes, kus kinnisvara väärtus on täna enam-vähem samal tasemel, kus see oli aasta tagasi. Tehingu väärtuse aastatagusel tasemel püsimise all peame silmas olukorda, kus täna ei tule samaväärse korteri eest maksta aastatagusest oluliselt erinevat hinda.

Kesklinna korteriturg

Tallinna kesklinna korteritehingute arv oli 2015 III kvartalis 484. See näitaja suurenes aastaga 12,6%. Kesklinna tehingute arvu väiksema kasvu taga on asjaolu, et aasta tagasi III kvartalis toimunud tehingute arvu ajutine langus oli kesklinnas pisut väiksem kui muudes Tallinna linnaosades. Viimase viie aasta keskmine korteritehingute arv Tallinna kesklinnas on aasta III kvartalis olnud 451. Nii võime väita, et käesoleva aasta näitaja 484 viitab pigem aktiivsemale turule.

Kesklinna korteritehingute keskmine hind 2015 III kvartalis oli 2004 €/m². Aastaga on kesklinna keskmine hinnatase kerkinud 1,3%. Kesklinna tehingute hinna puhul kehtib sama, mis Tallinna puhul üldiselt. St muutused tehingute struktuuris on kergitanud keskmist hinda, kuid kinnisvara väärtuse olulisest muutusest me rääkida ei saa.

Uusarendused

Uute korterite pakkumine sai tõsise hoo sisse 2014. aastal. Käesolevaks 2015. aastaks ei ole hoog raugenud, kuid pakkumiste arv enam ei kasva, vaid on jäänud püsima üsna kõrgele 1900-2000 pakkumise tasemele.

Kahe aasta taguse ajaga võrreldes on kuine uute korterite müügitempo kasvanud tänaseks 75-80 korteri pealt 160-170 korterini kuus. Kasvanud müügitempo lubab arvata, et kõrge pakkumiste arv müüginumbri kontekstis viitab pigem uute korterite defitsiidile kui ülepakkumisele.

Uute korterite pakkumiste keskmine hind oli septembris 2015 Tallinnas 2343 €/m² ehk aastatagusest 2% enam. Tallinna kesklinna korteripakkumiste eest küsisid arendajad 2844 €/m², mis on eelmise aasta näitajast 2% vähem.

Uute korterite turu riskiks on arendajate finantseerimine. Tänaseks on enamus panku lõpetanud eluasemete arendusprojektide finantseerimise või oluliselt piiranud sellesse sektorisse laenude väljastamist.

Arendajate rahastamise vähenemine vähendab pakkumist, mis omakorda võib olla ajendiks soovile hindu üles poole upitada. Arvestama peab, et hinnatase sissetuleku suhtes ei ole täna väga soodne. Kõrge tehingute arvu taga on paljus head laenutingimused, mis võimaldavad koduostjatel tehingut teha. Kui laenutingimused peaksid halvenema ehk intressimäär kerkima, on nominaalsete kinnisvarahindade kerkimine turu stabiilsete arengute suhtes pigem negatiivne.

Prognoosid

  • Kinnisvaraturg on jätkuvalt aktiivne. Kui ei realiseeru väliskeskkonnast tulenevad riskid, ei ole põhjust, miks tehingute arv peaks langema.
  • Siseriiklikud tegurid on elamispindade hindu mõjutamas pigem tõususuunas. Välised tegurid hoiavad hinnatõusul piiri peal. Kinnisvaraturu arengute baasstsenaarium eeldab väliste oluliste riskitegurite mitterealiseerumist, kuid kohalike hinnatasemete paigal püsimist.
  • Uute korterite pakkumine jätkab mõõdukat kasvu. Vähenev arendajate finantseerimine võib tekitada uute korterite defitsiidi. Defitsiit surub hindu ülespoole, kuid üldine ebakindlus hoiab hinnad ohjes.

Üüriturg

  • Üürituru suundumused on analoogsed elamispindade ostu-müügiturule ja järgnevad viimasele viitajaga.
  • Üüriinvestorite arv väheneb, suurenenud on huvi lühiajalise väljaüürimise turul tegutsemise vastu.

Üürikorterite pakkumine on Tallinnas hakanud vaikselt kasvama. Plahvatuslikest muutustest üürisektoris rääkida ei saa. Pigem võib öelda, et eraisikutest üüriinvestoreid on turul vähem kui aasta tagasi ja oluliselt vähem kui kaks aastat tagasi.

Suurenenud on üürikorterite omanike hulk, kes proovivad kasu lõigata lühiajalisest väljaüürimisest. Selleks kasutatakse portaali Airbnb.com. Lühiajalise väljaüürimise taga on lootus teenida kõrgemat tootlust, kui pikaajalise üüriäri puhul. Lühiajalisi väljaüürijaid on tekkinud juba sedavõrd palju, et need on hakanud astuma hotellide kandadele.

Üürinõudluse poole pealt jääb silma jätkuv trend, kus üürnikud on järjest teadlikumad. Teadlikkus kasvab nii maaklerile vahendustasu maksmise osas, kus osatakse nõuda, et seda maksaks üürileandja. Samuti märkab nõudlik üürnik koheselt, kuid kommunaalkulud on tavapärasest kõrgemad ja ta nõuab selle võrra soodsamat üürihinda. Teisisõnu pöörab üürnik tähelepanu mitte ainult üürihinnale või mõnele üksikule kulukomponendile, vaid üürimisega seonduvatele kogukuludele.

Üürihinnad on analoogselt kinnisvara ostu-müügihindadele suhteliselt samal tasemel, kus need olid aasta tagasi. Olulisi muutusi hindade osas turul tervikuna aset leidnud ei ole. Küll võib olla üksikuid üürileandjaid, kes on püüdnud turu tasemest kõrgemat hinda ja seejärel nõustunud vakantsuse vähendamise nimel ehk lühema üürniku leidmise perioodi nimel seda allapoole tooma.

Prognoosid

  • Üürikorterite hinnad püsivad paigal. Kui eeldada, et ostu-müügihinnad ei muutu, ei ole ka üürihindade tõstmiseks või langetamiseks olulist põhjust.
  • Ostu-müügituru pigem kõrge pakkumiste arv loob potentsiaali, et soovitud hinda saamata toob omanik korteri müügituru asemel üüriturule. Seega on pigem tõenäoline üüripakkumiste arvu stabiilne suurenemine.
  • Madal intressimäär ja soodsad laenutingimused loovad soodsad tingimused kinnisvara soetamiseks. Kinnisvara hinnad on aga tasemel, kus noortel on turule sisenemine keerukas ja lihtne on otsustada jääda pigem üüriturule.

Prognoos

Elamispindade turu arengud on olnud pigem optimismi sisaldavad, mis ei arvesta maailma majanduse, sõjalise ja poliitilise olukorraga. Seetõttu võib peljata, et kinnisvaraturg võtab vähemalt mõningal määral tehingute arvus hoo maha.

Samas on laenutingimused soodsad ja pakkumine on mitmekesine. Olematu inflatsiooni tõttu kasvav ostujõud paigal püsiva kinnisvara väärtuse kontekstis loob olukorra, kus ostmine vähemalt tundub soodne. Seda toetavad kerkivad palgad ja madal tööpuudus.

Suures pildis olevad riskitegurid paistavad Eesti koduostjatele kaugete probleemidena, mis meid ei puuduta. Neid tegureid aga lähemalt vaadates tundub väga keeruline anda ühte ja konkreetset soovitust, mis Eesti kinnisvaraturul ja konkreetsemalt elamispindade turul toimuma hakkab.

Lugedes baasstsenaariumiks olukorra, kus välised riskid ei vähene, kuid samas selles mõttes ei realiseeru, et neist Euroopa või Eesti majandusele äkilisi valusaid hoope tuleks, ei peaks kinnisvaraturu langust pelgama. Sisemaised tegurid pigem soosivad aktiivse kinnisvaraturu jätku ja kui ostjad on turul, ei ole hindade languseks põhjust.

Hinnatõusu ei tohiks samuti kergekäeliselt prognoosida. Palgatõus ja püsiv kinnisvara väärtus on tegurid, mis peaks hindu ülespoole suruma. Kui realiseerub tänane hinnang, et pangad piiravad uute arendusprojektide finantseerimist, võib arvata, et seegi on tegur, mis mõjutab läbi pakkumise vähenemise hindu pigem kasvama. Tõe kriteerium on praktika ehk vaid aeg näitab, kumb kaalukaussidest tegelikkuses teise alla surub.

Korterite ostu-müügituru trendidest sõltub, mis saab üüriturul. Hinnatõus võib ühest küljest peibutada inimesi pigem kodu ostma. Samas on kallimaks muutuv kinnisvarahind takistus, mida iga tarbija ei pruugi suuta ületada. See tähendab, et hinnatõus pigem kasvatab potentsiaalsete üürnike hulka.

Hinnalangus on jälle tegur, mis vähemalt languse perioodil hoiab ostjad turult eemal, sest keegi ei soovi osta väheneva väärtusega vara. Seegi on tegur, mis kasvatab üürnike hulka. Üürnike arvu kasvu soosib samuti üldine ebakindlus, mis muudab pikaajaliste otsuste ehk kinnisvara ostmise otsuse tegemise keerulisemaks.

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

+ 61 = 70

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Kinnisvara ABC