Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine – kohustuslikud nõuded ja praktika

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Palk ja ruutmeetrihind? Tänan, ei

25.06.2009 Tõnu Toompark

Aegajalt kostub hääli, mis kinnitavad, et elamispinna ruutmeetrihind peaks vastama keskmisele kuupalgale. Eestis on see proportsioon pikalt paigast ära olnud ning kinnisvara selle suhte alusel liiga kallis olnud. Nüüd, kus keskmine palk ja keskmine elamispinna ruutmeetrihind igati samas proportsioonis on, ei ole kinnisvaraturg siiski taas tärganud.

Isiklikult ei ole ma palga-ruutmeetrihinna suhet väga tõsiselt võtnud ja järgnevalt põhjendan, miks nii.

Palgal ja palgal on vahe

Kui palganumbri puhul on üsna lihtne – võib vaadelda Eesti keskmist palka, või siis maakondlikku keskmist palka. Asi on lihtne ja selge, vastavad andme on üsna hõlpsalt kättesaadavad.

Samas ei ole siiski selge see, kas me peaksime vaatama netopalka või brutopalka? Need numbrid erinevad teineteisest üksjagu. Ja kui veel rääkida, et Lääne-Euroopas on palga/ruutmeetrihinna proportsioon üks-üheselt paigas, siis on riikide erinevate maksukoormuste tõttu eriti oluline, kas räägime bruto- või netopalgast.

Mis on keskmine elamispind?

Järgmine küsimus on keskmise elamispinna määratlemine. Elamispindade turg jaguneb ühepereelamuteks ja mitmepereelamuteks. Viimaste alla kuuluvad paarismajad, ridaelamud ja korterelamud. Kõik need toodud hoonetüübid on üsna erinevad, et nende seast nö aritmeetilist keskmist leida.

Valdava hulga elamispindadest moodustavad korterid. Kui jätaks elamispinnad kõrvale ning jääks järgnevalt keskmise palga ja korteri ruutmeetrihinna proportsiooni juurde.

Korteritegi skaala on seinast seina. Korter võib asuda kesklinna hirmkallis kaksiktornis viimasel korrusel, kus sellega on tehtud tehing, mille puhul ruutmeetrihind küündib keskmise aastapalgani.

Samuti võib korter asuda Kopli lammutamisele minevas sajaaastases hurtsikus, kus ruutmeetri tehinguhinnaks võiks olla pool Eesti keskmisest palgast.

Või mis hinna poolest veel hullem – korter võib asuda Issandast unustatud väikevallas, kus kogu korteri eest küsitakse veerand keskmisest palgast ja kauplemise korral lastakse sedagi madalamaks.

Seega on korteritegi skaala lai nii korterite asukoha, seisukorra ja hinna osas. Samuti korterite tehnilise varustatuse osas – kas on olemas tsentraalne vesi ja küte või tuleb vett vedada kaevust ja igapäevaselt kütta puupliiti.

Eelneva kokkuvõtteks võiks öelda, et kui keskmise palga ja ruutmeetrihinna üks-ühele proportsioonist rääkida, siis tuleks rääkida keskmisest korterist. Samas on keskmist korterit päris raske määratleda.

Üks aga on kindel – kui räägime keskmise palga ja ruutmeetrihinna üks-ühele proportsioonist, siis me ei tohiks kinnisvara puhul rääkida turu kallimast otsast ehk uusarendustest.

Laenutingimusi ei tohi kõrvale jätta

Ainult hinna ja palga vaatlus jätab kõrvale laenuturu. Tahes või tahtmata on elamispindade turu üks olulisemaid mootoreid eluasemelaenude turg. Kui me vaatame lihtsustatult vaid palka ja keskmist hinda, siis jääb laenuturg fundamentaalse tegurina kõrvale.

Turuaktiivsus ja kinnisvara kättesaadavus sõltuvad kinnisvarahinnast vahest isegi olulisemalt sellest:
– kas eluasemelaene väljastatakse;
– millised on laenuvõtmise kriteeriumid omafinantseeringu ja sissetulekunõuete osas;
– kui kõrge on intressimäär.

Enamus kinnisvaraoste finantseeritakse laenuraha abil. Seetõttu on kinnisvaraostu juures on mõistlik vaadata kinnisvaraostu kogukulu, mis koosneb ostuhinnast (mis tuleneb otseselt ruutmeetrihinna baasilt) ja sellele lisanduvatest intressikuludest. (Lisaks veel nt laenulepingutasu ja laenuvaluuta konverteerimise tasu, kuid see ei ole tänane teema.)

Seega madalam intressikulu võimaldaks sama ostu kogukulu juures ostjal maksta kõrgemat ruutmeetrihinda. Ja ka vastupidi – kõrgemad barjäärid laenuvõtmisele vähendavad nõudlust ja suruvad kinnisvarahindu allapoole.

Samas peab tunnistama, et eluasemelaenud võetakse pikaajalised ning intressimäärad on enamasti laenuperioodi kestel muutuvad. Mitmekümneaastane laenuperiood tagab üsna kindlasti, et selle kestel läbitakse mitmeid tõusu ja mõõnasid nii majandus- kui finantsvaldkonnas.

Tuletame meelde, kus me elame

Üks olulisemaid vastuväiteid, miks me ei saa eeldada kõikide kaupade, sh elamispindade ja sissetulekute analoogset proportsiooni Soomele, Rootsile, Prantsusmaale, Saksamaale… on see, et me elame Eestis.

Meeldetuletuseks, et Eesti elatustase on eelmainitud riikidest märksa madalam. Madalam elatustase tähendabki seda, et (kuu-)palga eest saab inimene vähem endale lubada kui kõrgema elatustasemega riikidest.

Kui meie palgad võimaldaks meil eluaset, toitu, tööstuskaupu tarbida samas proportsioonis, mis näiteks Soomes või Rootsis, siis oleks ühe erakonna valimislubadus mei viie rikkama riigi hulka viia juba täidetud.

Kokkuvõtteks

Inimene, kes rusikaga vastu rindu tagudes kinnitab, et keskmine palk peaks võrduma keskmise elamispinna ruutmeetrihinnaga peaks suutma veenvalt põhjendada, millisest palgast me räägime. Kas netopalgast või brutopalgast?

Ja millisest kinnisvarast me räägime – millistele kriteeriumidele peab vastama kinnisvaraobjekt, mille ruutmeetri peaks ühe kuupalga eest saama osta?

Palganumber ehk sissetuleku number on igal juhul oluline, sest sellest tuleneb võime eraldada sissetulekust osa igakuise laenumakse tasumiseks. Viimase suurus aga sõltub paljuski sellest, millise omafinantseeringunõude ja intressimääraga eluasemelaene väljastatakse.

Täiendavalt peame arvestama, et meie sissetulekute ja kulutuste struktuur ei saa vastata Lääne-Euroopa rikaste riikide struktuurile. Me oleme neist paraku vaesemad ja seega peame nii mõnegi kauba eest maksma suhteliselt suurema summa sissetulekust.

Samuti tasuks heita pilk tänasele turuolukorrale, mis näitab, et Eesti keskmise palga eest 2009. a. I kvartalis oleks võimalik soetada 1,1 ruutmeetrit elamispinda, kui Eesti keskmiseks elamispinnaks lugeda korteriomanditehingute keskmist.

Eesti kõige aktiivsemad kinnisvaraturu piirkonnad Tallinn-Tartu-Pärnu on kohad, kus palga ja ruutmeetrihinna suhe on kõige madalam. Kõige kõrgema ostujõuga piirkondade puhul aga sõna “kinnisvaraturg” rõhuga sõnaosal “turg” me kasutada ei saa.

Kõige lõpetuseks ütleksin veel, et ma ei väida antud artiklis, et kinnisvarahinnad peaksid olema madalamad või kõrgemad. Samuti tunnistan täielikult, et rusikareeglid on head, et nende pealt esmaseid kiireid otsuseid kujundada.

Samas ei ole ma eeltoodud põhjustel nõus sellega, et me saame väita, et keskmise palga ja keskmise elamispinna ruutmeetri õiglane proportsioon on üks-ühele.

Keskmise palga ostujõud, m2

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Statistika: Tööjõus osalemine, tööhõive, töötus

22.06.2009 Tõnu Toompark

2009. a. I kvartalis vähenes statistikaameti andmetel tööga hõivatute hulk järsult. Eelmise aasta 652 000 tööga hõivatust jäi järele 612 000.

Paralleelselt on suurenenud ka töötute hulk, mis eelmise aasta viimase kvartali 7,6 protsendilt on kasvanud 11,4 protsendini. See tähendab, et töötuid on 79 000 inimest.

Samapalju töötuid oli meil Eestis viimati 2001. aastal, kuid toona oli tööga hõivatute hulk märksa väiksem ehk .

Hõivatute ja töötute arv, 1000 inimest kvartalite lõikes

Tööjõus osalemise määr, tööhõive määr, töötuse määr, % kvartalite lõikes

Hõivatute ja töötute arv, 1000 inimest

Tööjõus osalimise määr, tööhõive määr, töötuse määr, % aastate lõikes

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Äripäev: Tallinnas kuivavad ööklubid kokku

19.06.2009 Tõnu Toompark

Pooled Tallinna ööklubid on avalikult või poolsalaja müügis, lisaks võib lähima aasta-paariga turult kaduda 5-6 klubi.

Enim – ligi 5 miljonit krooni – küsitakse Urban House”i eest, mis kuulub Aivar Lepingule. “Urban House on, jah, vist kalleim müügis olev ööklubi. Kuid tegemist on ka pärliga, tänasel päeval sellist ööklubi kümne miljoniga kindlasti valmis ei ehita,” märkis ta.

Lepingu sõnul pandi klubile hind, millega saaks seda müüa. “Ostja kindlasti leidub,” kinnitas vaheldumisi Tais kinnisvaraäri ja Tallinnas klubidega tegelev ettevõtja.

Lepingu sõnul hammustasid nad Urban House”i näol liiga suure tüki. “Pole neljanda klubi jaoks ideed. Panoraam, Parlament ja Spider on oma niši leidnud ja toimivad väga hästi, kuid Urban House”i me pole suutnud käivitada,” tunnistas ta.

Kitsikus juba 2007. a lõpus

Eelmise aasta lõpetas Leping enda sõnul klubide osas miinuses, tänavu loodetakse jõuda plussi. “Klubides hakkas see kriis tunda anda juba 2007. aasta lõpus. Eesti on iseenesest kriisi põhjast juba läbi, lihtsalt majandus on 3-6 kuud viitajaga, kuniks see kõik lõpuks kohale jõuab,” lisas ta.

Raske majanduslangus tirib ettevõtted vägisi põhja ning tõenäosus, et mõni klubi jääb suletuks, on Lepingu sõnul suur. “Pakun, et 5-6 klubi peavad oma uksed sel aastal sulgema,” märkis ta.

“Kui me vaatame eelmise aasta majanduslangust, siis Tallinnas avati samal ajal näiteks kolm ööklubi – Marat, Club 360Y ja LoveSexMoney. Viimane on uksed juba kinni pannud,” märkis Leping.

Müügist rääkis ta ka Club von Überblingeni puhul. “Ei tea, miks nad avalikult ei julge seda teadustada, aga sisuliselt on klubi juba müügis ja neil on hind ka umbes 5 miljonit,” rääkis ta.

Überblingeni omanik Paap Toonela lükkas müügiplaanid ümber. “See on nüüd küll ainult kuulujutt, klubi ei ole müügis ja ka hinda ei oska öelda. Arvan, et Club von Überblingeni väärtus ja potentsiaal on suurem kui see hind, mida praegustes majandustingimustes võiks saada,” märkis ta. Toonela lisas, et on pigem ise ostueesmärgiga ringi vaadanud.

Käivet-kasumit ei soovinud omanik avaldada, kuid rääkis, et aasta alguses käive kahanes 30% võrreldes eelmise aastaga samal ajal, kuid tänu kulude vähendamisele suurendati kasumit 86%.

Baarmenid ostsid klubi

2,9 miljoniga on müügis mullu avatud Club 360Y. Seda omava Tropicana Kaubanduse ASi juhatuse liikme Rainer Sarapuu sõnul pole müük konkreetseks veel läinud. “Kõik asjad on maailmas õige hinna eest müüdavad,” märkis ta.

Äripäevale teadaolevalt on müüa ka klubid Marat ja Terrarium. Club Venuse ostsid väidetavalt Olümpia hotelli baarmenid, klubi omava AMY Kaubanduse OÜ juhatuse liige Katrin Uritam polnud nõus teemat kommenteerima. “Midagi kindlat veel ei ole, tehingut pole veel toimunud,” märkis ta. Pärast jaanipäeva saab täpsemalt rääkida, müügiplaanid on tõsised, lisas Uritam.

Club Hollywoodi juhataja Mart Eensalu sõnul on nende kasum võrreldes mullusega väiksem, kuid külastatavus samal tasemel ja turuosa paranenud. “Näeme praegust kriisi turul isegi positiivsena. Kriisi tulemusena kindlasti nii mõnedki ööklubid jäävadki ostjata ja kaovad turult ning seeläbi turg korrastub,” märkis ta.

Uue huvilise leidmine on tema sõnul raske. “Ostjad kaaluvad oma otsuseid tõsisemalt ning lisaks arvestatakse ka meie demograafilist situatsiooni, mis mõne aasta perspektiivis hakkab oluliselt ööklubide turu kogumahtu kokku kuivatama,” lisas Eensalu.

Kommentaarid

Andres Peets, ööklubi BonBon omanik

Me pole müügis, alustame just remondiga. Mõnevõrra on klubis tarbimisharjumused muutunud. Ostukorv klubis on tagasihoidlikum, kuid me ei saa väga nuriseda.

Meil on hästi läbi mõeldud kontseptsioon ja lojaalsed, keskmisest paremal järjel kliendid. Kuid peaksime olema valmis paariaastasteks tagasihoidlikumateks tulemusteks.

Ei usu, et kõigile praegu müügis olevatele klubidele leitakse ostja. Praegu saab hinda määrata vaid kassavoogude põhjal, kõva mees on see, kes suudab põhivara sinna sisse määrata. Kassavoogude nõrkus on põhjus, miks need klubid müügis on. Ma ei näe praegu ühtegi nii riskialdist meelelahustustöösturit, kes tahaks osta müügisolevaid klubisid või uut käivitada.

Tõnu Toompark, kinnisvaraanalüütik

Baari sisustus ja kogu muu kraam ei maksa mitte midagi, kui sellega rahavoogu ei suudeta genereerida. Arvestades tarbijate ebakindlust ja võimalikke tagasilööke vabaajakulutuste valdkonnas võib arvata, et rahavood väga kindlad pole.

Samuti peab potentsiaalne ostja olema valmis suhteliselt suure summa raha omavahendite arvel välja käima. Karta on, et ega pangalaenu praegu ööklubi ostmiseks ei saa isegi kõige geniaalsema äriplaani esitamisel.

Artikli autor on Kaisa Tahlfeld, artikkel ilmus 19/06/2009 väljaandes Äripäev.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Kinnisvaraturu ülevaated – on Sul infot vaja?

19.06.2009 Tõnu Toompark

Tunned huvi, mis kinnisvaraturul toimub? Tahaks rohkem teada, kuidas arendusturul läheb? Mis on perspektiivid – kas hinnad jätkavad langust või pöörduvad peatselt tõusule? Kas tehingutemahud on põhja saavutanud?

Kui sellised küsimused panevad südame värisema ega lase öösel hästi magada, siis kutsu Tõnu Toompark ülevaadet andma.

Turuülevaate sihtrühmaks on eelkõige kinnisvaraarendajad, vahendajad, maaklerid, omanikud ja finantseerijad.

Räägin, mis on toimunud ja mis täna turul toimub. Kõige olulisems – miks asjad just nii kulgevad?

Prohvetiks ma ennast ei pea ja “homsed lotonumbrid” on minugi jaoks saladus. Siiski arvamus tulevikutrendidest kinnisvaraturul on mul olemas ja suudan neid ka põhjendada.

Kontakteeru +372 525 9703 / tonu@adaur.ee ja räägime soovitud ülevaate nüanssidest ja spetsiifikast. Seejärel kooskõlastame hinnapakkumise ning teeme ülevaate ära. Auditooriumi suurus ei ole piiratud.

Правильная оценка предложения приносит доход

17.06.2009 Tõnu Toompark

Сегодня самый большой вызов для маклеров по недвижимости – доказать продавцу недвижимости, какова подлинная рыночная цена выставляемого на продажу имущества и соответственно реальная начальная цена предложения, пишет руководитель OÜ Adaur Grupp Тыну Тоомпарк.

Цены меняются быстро и, к сожалению, в сторону понижения. Это значит, что каждый месяц, на который отложена продажа, оборачивается для продавца реальной потерей денег.

Обычно частное лицо, являющееся собственником недвижимости, опирается при назначении цены продажи на сравнительную информацию, которую оно черпает на порталах недвижимости. Нередко на объект продажи набрасывается дополнительная эмоциональная цена. Но надо признать, что средняя реальная цена квадратного метра в сделках с квартирной недвижимостью примерно на треть ниже средней цены предложения на портале KV.EE. Важно также осознавать, что большинство покупателей не разделяет эмоциональных ценностей продавца и не готово платить за них цену выше рыночной. Сегодня, когда все козыри в руках покупателей, они, скорее, стремятся воспользоваться многочисленностью продавцов и заплатить цену, которая ниже рыночной.

Особенно неразумно при оценке предложения исходить из прежних пиковых цен. На сегодняшний день цены упали примерно вдвое, и возвращение старых пиковых цен похоже на линию горизонта, которая удаляется по мере приближения к ней. Если маклер не вполне на высоте своих задач, и начинает превалировать не желание покупателя, а слишком высокое ценовое ожидание, то предложение, цена которого превышает рыночную, оказывается в хвосте других предложений. Иными словами, слишком дорогое предложение не попадает в орбиту внимания потенциальных покупателей, и объект не продается.

Если желание продать серьезное, то при оценке предложения правильно будет исходить из ценового уровня совершенных сделок. При этом следует учитывать, что спрос на недвижимость слабый, и покупатели очень разборчивы. Так, при назначении цены предложения ее надо на ходу корректировать, и в условиях падения цен разумнее было бы, корректируя цену, уйти на какое-то время ниже реального ценового уровня. Это целесообразно именно для того, чтобы упреждать, а не плестись вслед за изменениями цен. Начальная цена предложения недвижимости на сегодняшнем рынке является одним из ключевых элементов успешной сделки. Слишком высокая оценка приводит к тому, что осуществление сделки постоянно откладывается. Перспектива такова, что цены падают, и отложенная сделка, видимо, обернется денежными потерями, а то и тем, что она так и не будет совершена. Отложенная сделка с недвижимостью означает также дополнительные расходы на содержание недвижимости, а нередко и на проценты по банковскому кредиту.

Artikkel ilmus 17/06/2009 väljaandes DV.ee.

Riigi Kinnisvara AS-ile laekus Keila – Joa lossi ostmiseks kaks pakkumist

17.06.2009 Kristin Vaku

Keila-Joa lossi avalikul kirjalikul enampakkumisel esitati kaks ostupakkumist. Enampakkumise alghind oli 5 000 000 krooni.

RKAS-i enampakkumise komisjon kontrollib kolme tööpäeva jooksul esitatud pakkumiste vastavust konkursi tingimustele ning esitab seejärel parima pakkumise juhatusele kinnitamiseks.

Hetkel on avalikul kirjalikul enampakkumisel veel Tallinnas Kalmistu tee 11 asuv kinnistu, mille alghind on 5,5 miljonit krooni. Pakkumiste esitamise tähtaeg on 9. juuli 2009 kell 11.00

Lisaks soovib Riigi Kinnisvara AS võõrandada temale kuuluvaid kinnistuid Tallinnas Pikk 59/Pagari 1/Lai 44, Lõkke 4, Endla 15/Lõkke 2 ning Patarei merekindlus – Kalaranna tn 2, Kalaranna tn 2a kutsudes üles võimalikke ostusoovijaid esitama ettepanekuid kinnistute ostmiseks hiljemalt 14.07.2009. a.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara müük praktikas – strateegiast tehinguni

Õige kinnisvarapakkumise hinnastamine toob tulu

17.06.2009 Tõnu Toompark

Tänaseks maaklerite töö suurimaks väljakutseks on tõestada kinnisvaramüüjatele, mis on müüki pakutava vara tõeline turuväärtus ja sellest tulenev reaalne esmane pakkumishind. Hinnad liiguvad kiiresti ning paraku languse suunas. See tähendab, et iga müügi edasilükatud kuu tähendab kinnisvaramüüjale läbi madalama võimaliku müügihinna reaalset rahalist kaotust.

Tüüpiliselt lähtub eraisikust kinnisvaraomanik müügihinna määramisel kinnisvaraportaalidest saadavast võrdlusinfost. Sageli lisatakse müügiobjektile emotsionaalne väärtus, mida aastatepikkune koduks olemine on pakkunud.

Paraku peab tunnistama, et keskmine reaalne korteriomanditehingu ruutmeetrihind on kinnisvaraportaal KV.EE keskmisest pakkumishinnast kolmandiku võrra allpool. Samuti on oluline mõista, et enamus ostjaid ei jaga müüja emotsionaalseid väärtuseid ning nad ei ole nende eest valmis üle turuväärtuse maksma. Täna, kus kõik trumbid on eranditult ostjate käes soovivad ostjad pigem kasutada müüjate rohkust ära ja maksta turuväärtusest vähem.

Eriti ebamõistlik on kinnisvarapakkumise hinnastamisel lähtuda kunagisest tipphinnast. Tänaseks on hinnatase langenud ligi kaks korda ja kunagiste tipphindade tagasitulek on kui horisont, mis sellele lähenemisel järjest kaugemale sammub.

Kui maakler ei ole päris oma ülesannete tasemel ja valitsema jääb müügisoovi asemel liiga kõrge hinnaootus, siis jääb turuväärtust ületav pakkumine hinnaga teiste pakkumiste „sabas sörkima“. Teisisõnu ei pääse liiga kõrge hinnaga pakkumine potentsiaalsete ostjate huviorbiiti ja jääb müümata.

Kui müügisoov on siiski tõsine, siis on õige lähtuda pakkumise hinnastamisel eelkõige tehtud tehingute hinnatasemest. Arvestama peab selle juures, et nõudlus kinnisvara järele on närb ja ostjad väga valivad.

Nii tuleks pakkumishinna määramisel seda jooksvalt korrigeerida ning hinnalanguse tingimustes pigem on mõistlik hinda korrigeerides minna korraks allapoole reaalset hinnataset. Viimast on mõistlik teha just sel põhjusel, et olla ennetav ning mitte muutuda hinnamuutuste „järelsörkijaks“.

Kinnisvarapakkumise esmane pakkumishind on tänasel turul eduka müügitehingu üks võtmeelemente. Liiga kõrge hinnastamine lükkab võimalikku müügitehingut järjest edasi ja edasi.

Tänane perspektiiv on see, et hinnad langevad ja sellest tulenevalt tähendab edasilükkunud kinnisvaratehing tõenäoliselt rahalist kaotust ning tõenäoliselt sootuks müügitehingu ärajäämist. Edasilükkunud kinnisvaratehing tähendab ka jooksvaid kulutusi kinnisvara korrashoiule, kommunaalkuludele, aga sageli ka pangalaenu intressimaksetele.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Riigi Kinnisvara AS ja Facio Ehituse AS sõlmisid Kallemäe Kooli ehitustööde lepingu

17.06.2009 Kristin Vaku

Riigi Kinnisvara AS (RKAS) ehitusjuhtimisosakonna juhataja Igor Gerasenkov ja Facio Ehituse AS juhatuse esimees Toomas Tromp allkirjastasid eile lepingu Kallemäe Kooli ehitustööde teostamiseks maksumusega 18,9 miljonit krooni (km-ta). < ?

Ehitustööde käigus rekonstrueeritakse täies ulatuses olemasolev koolihoone, rajatakse juurdeehitused, kus hakkab paiknema võimla ja tervisekeskus. Olemasolev võimla ehitatakse ümber kooli aulaks ning sellele tehakse pealeehitus, millega laiendatakse õpilaskodu ruume. Samuti rajatakse uus puurkaev, reoveepuhasti, uuendatakse kõik välistrassid, mänguväljakud ning rajatakse staadion ja väliklassid. < ?

Uue hoonekompleksi suletud netopind on ca 3000 m². Koolimaja valmib 2010 a. kooliaasta alguseks.< ?

Facio Ehituse AS esitas parima pakkumise avatud riigihanke menetluses, kus osales 11 ehitusettevõtet.

Tulevikumaja Rotermanni väljakul

16.06.2009 Tõnu Toompark

Innovatsioonist on palju räägitud. Kuid kui palju neist ilusatest sõnadest on ka käega katsutava kuju leidnud? Igal juhul on nutikad eesti mehed firmast ultraKUB pannud pead kokku ja saanud hakkama millegi tõeliselt innovaatilisega – nad on välja töötanud maja, mis toodab ise soojusenergiat.

Esimese innovaatilise nullenergiaga moodulmaja avamine toimub 17. juunil kell 16.00 Tallinna südalinnas Rotermanni väljakul. Rotermanni kvartali tulevikku vaatav julge pilk ning innovaatiline arhitektuurikeskkond on ideaalseks taustaks sellele värskele eesti poiste leiutisele.

Seda ka maailma mastaabis unikaalset projekti on lubanud avama tulla majandus- ja kommunikatsiooniminister Juhan Parts, kontseptsiooni looja arhitekt Rene Valner ja Innovatsiooniaasta juht Urmas Kõiv.

Nullenergia-maja tähendab, et selle kasutamisel ei kulu rohkem energiat, kui hoone ise toota suudab. Kui tellija ei soovi autonoomseid energiaseadmeid, siis on võimalik endale soetada ka pelgalt passiivmaja, mille küttekulu on tavamajast keskmiselt kümme korda väiksem. Uudse moodulhoone väljatöötamisel oli üheks lähtekohaks, et kontseptsiooni saaks edasi arendada ka plussenergiaga maja loomiseks. Plussenergia maja omanik võib hoone poolt toodetud energiaülejäägi energiavõrku tagasi müüa. Nii mõnigi idee, mis oma loomishetkel on tundunud hullumeelsena on mõne aja pärast muutunud iseenesest mõistetavaks. Just nõnda saab alguse iga maailma muutev mõte!

Innovatsiooniaasta inspireerib inimesi olema uuendusmeelsed. Aasta initsiaatoriteks on EAS ja Majandus-Kommunikatsiooniministeerium ning patrooniks Toomas Hendrik Ilves.

Nullenergiaga moodulmaja avamine toimub 17. juunil kell 16.00 Rotermanni väljakul.

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Tallinn-Tartu-Pärnu: äkiline korterite hinnatõus Pärnus

16.06.2009 Tõnu Toompark

Järgnevalt on toodud järjekordne lühiülevaade Tallinna, Tartu ja Pärnu korteriturust. Ülevaates on võrreldud turu aktiivsust ehk tehingute arvu ning keskmise hinna dünaamikat. Graafikutele on lisatud lühikommentaar turu muutuste kohta.

Korteriomanditehingute arv

Korteriomanditehingute arv tõusis jaanuarist kuni aprillini. See pani taas nii mõnedki hõikama, et tehingute arvu põhi on ületatud ning turg on pöördumas vähemalt tehingute arvu osas tõusule. Mai tõi etteennustatult ses osas pettumuse, sest tehingute arv pöördus eelmiste aastate eeskujul langusesse.

Tallinnas tehti mai kuus 315, Tartus 46 ja Pärnus 27 korteriomanditehingut. Siinkohal tuleb endiselt tõdeda, et Tartu ja Pärnu korteriomanditehingute arv on kokku kuivanud sedavõrd väikeseks numbriks, et nende baasilt on raske tõsiseid järeldusi teha.

Siiski peab mainima, et viimase viie aasta tehingute arvu madalaim hetk oli käesoleva aasta jaanuaris. Siis tehti Tallinnas 256, Tartus 37 ja Pärnus 14 korteriomanditehingut. Teisisõnu võib olukord olla ka märksa hullem.

Kogu Eesti korteriomanditehingute arv oli mais 2009. a. 753 tehingut.

Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Aastataguse ajaga võrreldes on maikuine korteriomanditehingute arvu langus 50% lähedal. Erandina on siin enam langenud Tartu korteriomanditehingute arv – sealseks langusenumbriks on koguni 74%.

Siin peab mainima, et Tartu on pikka aega silma paistnudmadala pakkumis- ja tehinguhindade languse poolest. Sellest on otseselt tulenenud ka keskmisest suurem tehingute arvu langus.

Korteriomanditehingute arvu languse numbreid analüüsides ja saa momendil väita, et tehingute arvu langus oleks viimase poole aasta jooksul oluliselt kiirenemas või aeglustumas.

On kõlanud väiteid, et korteriomandidtehingute arv võiks tänasel tasemel olla miinimumi lähedal ning hakata peatselt tõusma.

Korteriomanditehingute arv saab hakata tõusma siis, kui pangad taas lanhkemalt kinnisvaraturule raha annavad ning suureneb tarbijate kindlustunne. Need kaks olulist korterite turgu määravat tegurit on paraku endiselt pigem negatiivses trendis. Seetõttu prognoosin edasist korteriomanditehingute arvu langust. Samas ei saa see langus väga suur olla, sest mingi tehingute arv säilub ka kõige kehvemal turul.

Tallinna tehingute arv mais 2009. a. mullusest 50, Tartus 74 ja Pärnus 48% madalam. Eesti keskmiseks tehingute arvu languseks oli mais 49%.

Korteriomanditehingute keskmine hind, kr/m2

Vaatamata tehingute arvu tõusule aasta alguses ning sellele järgnenud langusele mai kuus on korteriomanditehingute keskmistel hindadel olnud üsna ühene suund allapoole.

Erandina ja üllatusena on Pärnu korteriomanditehingute ruutmeetri keskmine hind tõusnud mais võrreldes aprilliga 40% võrra 14 821 kroonini. Kindlasti ei tohi siit välja lugeda seda, et erinevalt muust Eestist on Pärnu kinnisvaraturg kevadise lillena õitsele löönud ning pöördunud langusest tõusule.

Tegemist on muutusega tehingute struktuuris, kus mai kuus on tehtud enam tehinguid kallimate korteriomanditega. Kui Pärnus tehakse kuus 27 korteriomanditehingut, siis võib paar keskmisest erinevat tehingut keskmist olulisel määral ühele või teisele poole kallutada. Sellise anomaaliaga on ka Pärnus tegemist.

Eesti keskmine korteriomanditehingute keskmine ruutmeetrihind oli mais 2009. a. 10 100, Tallinnas 14 926, Tartus 11 304 ja Pärnus 14821 krooni.

Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Korteriomanditehingute hinnamuutus võrreldes aastataguse perioodiga on liikunud kui mööda sirgjoont. Kolme aasta taguse 70% hinnatõusu tasemelt oleme jõudnud mai kuuks 2009. aastal 41% hinnalanguseni.

Kuigi Pärnus leidis mai kuus aset korteriomanditehingute anomaalne 40-protsendiline hinnatõus, siis aastases perspektiivis on hinnad siiski ka Pärnu linnas 22 protsendiga miinuses.

Kui korteriomanditehingute arvu muutuse juures ei saanud me konkreetselt öelda, kas tehingute arvu langus on kiirenemas või aeglustumas, siis hinnamuutuste osas on pilt pisut selgem. Kui Pärnu hinnaanomaalia kõrvale jätta, siis on aastane hinnamuutus igal juhul kiirenemas.

2009. aasta mais langesid korteriomanditehingute ruutmeetrihinnad aastataguse ajaga võrreldes Tallinnas 35%, Tartus 39%, Pärnus 22% ja Tallinnas 41%. Veel käesoleva aasta jaanuaris olid vastavad numbrid märksa madalamal – Tallinnas 31%, Tartus 31%, Pärnus 35% ja Tallinnas 32%.

Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %

Korteriomanditehingute tipphinnad olid 2007. aasta kevadel. Tallinna maksimaalne hind oli aprillis 2007. a. 26 755 krooni. Tartu tipphind oli pisut varem – veebruaris 2007. a. ning küündis 19 417 kroonini. Pärnu maksimaalseks keskmiseks hinnaks oli mais 2007. aastal 23 118 krooni.

Mais 2009. a. on hinnad tulnud tipust alla ligikaudu kaks korda. Tallinna hinnad on tipuga võrreldes 44, Tartus 42 ja Pärnus 36% tasemel võrreldes 2007. aastal olnud tipphindadega.

Tulenevalt sellest, et eelpool olen prognoosinud jätkuvat hindade langust võib öelda, et varsti näeme ära aja, mil hinnad on “pooleks löödud”.

Korteriomanditehingute keskmine hind (Eesti = 100)

Võrdlus Eesti keskmise ja piirkondliku korteriomanditehingu hinna vahel näitab, kas hinnatõus piirkonnas on kiirem või aeglasem Eesti keskmisest.

On ilmselgelt vale, et Pärnu korteriomandite keskmine hind peaks olema samal tasemel, mis see on Tallinnas. Ei pea olema prohvet, et ennustada ette Pärnu korteriomanditehingute keskmise hinna olulist langust kui mitte järgmisel, siis vähemalt ülejärgmisel kuul.

Oluline tähelepanek on ehk see, et Tallinna, Tartu ja Pärnu korteriomanditehingute keskmised hinnad on langenud vähem, kui Eestis keskmiselt. Ehk teisisõnu on Eesti kolmest olulisest tõmbekeskusest väljajäävate korteriomandite keskmine hind langenud märksa rohkem.

Kokkuvõtteks

Kokkuvõtteks võib öelda, et korteriomanditehingute arv on jätkuvalt languses, kuid selle languse kiirus paistab olevat vähemalt ajutiselt stabiliseerunud.Kui nüüd peaks selguma, et tehingute arvu langus aeglustub, siis see tähendab, et tehingute arv endiselt väheneb, kuid hakkab juba vaikselt otsima tehingute arvu madalpunkti.

Tehingute arv on üks olulisemaid turu tervise indikaatoreid, antud hetkel kindlasti isegi olulisem kui tehingute keskmine hind.

Hindade osas peame paraku tõdema, et hinnalangus endiselt kiireneb, Pärnu hinnahüpet võime enam kui tõenäoliselt ajutiseks pidada. Usutavasti Tallinna korteriomanditehingu keskmine ruutmeetrihind neljakohalise numbrini siiski ei jõua. Pärnu ja Tartu näitaja aga peaksid seda kindlasti tegema.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara varjatud puudused – kuidas esitada nõudeid ja kasutada müügigarantiid

Uuendused lehel: monitooritavate projektide nimekiri

15.06.2009 Tõnu Toompark

Täna sai üle pika aja uuendatud monitooritavate projektide nimekirja.

Nimekiri oli küll pikka aega uuendamata, kuid uusi projekte lisandus sinna sellegi poolest. Nii on tänase seisusga vaatluse all 373 elamispindade arendusprojekti ühtekokku 11 378 korteriga.

Segaduste vältimiseks peab siinkohal ära mainima, et vaatluse all olevate projektide ja korterite number ei tähenda momendil müügisolevat elamispindade mahtu. Osad projektidest on müüdud ning andmebaasi on talletatud info, kuidas ja millal korterid on müüdud.

Endiselt on enam kui tervitatav tagasiside nimekirjast puuduolevate projektide kohta. Samuti selle kohta, kui nimekirjas esineb vigu.

Lõpetuseks olgu märgitud, et vaatamata rasketele aegadele kinnisvaraturul olen juba mitme arendaja käest kuulnud, et “Excel’i tabeli viimane rida on roheline”, st paberi peal justkui oleks võimalik kasumlikult elamispindu arendada. Siiski on enamus arendajaid väitmas, et pigem lasevad nad olukorral klaaruda ning niipea arendama veel ei tõtta.

Sellegi poolest tuleb mainida, et igakuiselt on turule tulnud mõni arendusprojekt. Mõni on olnud suurem, mõni väiksem. Eeldatavalt selline uute projektide “juurdetilkumine” jätkub lähitulevikuski.

Statistika: Majutatud

15.06.2009 Tõnu Toompark

2009. aasta I kvartalis majutati statistikaameti andmetel Eesti majutusasutustes 360 000 inimest. See on 14% võrra vähem kui eelmise aasta samal perioodil.

Tegemist on teise järjestikkuse kvartaliga, mil majutatute hulk väheneb.

Ligilähedaselt samal tasemel oli aasta esimese kvartali majutatute hulk 2005. aastal.

Majutuskohtades majutatud, 1000, kvartalite lõikes

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kinnisvarakool & koolitus: Pärimine – mida peab teadma pärimismenetlusest - Evi Hindpere

Moeröögatustega tuleb kaasas käia

12.06.2009 Tõnu Toompark

Vastasel korral hakatakse mind pidama tagurlikuks ja uuendustevastaseks.

Moeröögatustega kaasaskäimise nimel on võimalik mind nüüdsest leida Twitterist aadressilt http://twitter.com/toompark.

Eks aeg näitab, kas see ka “ära tasub”.

Koidula piirijaam saab 116 miljonit krooni maksva kaasaegse rongide liikumise jälgimise- ja turvangusüsteemi

12.06.2009 Annika Loigu

Riigi Kinnisvara AS juhatuse esimees Jaak Saarniit ja AS Siemens ning OÜ Corle nimel AS Siemens juhatuse liikmed Tiit Männiksaar ja Jaan Sildam allkirjastasid lepingu Koidula raudteepiirijaama elektroonilise tsentralisatsiooni projekteerimis- ja ehitustööde teostamiseks.

Tänu uutele süsteemidele muutub rongide liikumise jälgimine ja jaamatöö juhtimine kaasaegseks. Kasutades arvutipõhist lahendust saab dispetšer Tallinnas juhtida rongide liikumist Koidula jaamas. Turvalisuse tagamiseks on kasutusel maksimaalne ohutuse tase SIL-4.

Tööde kogumaksumuseks on 116,29 miljonit krooni.

Projekteerimistöödega alustatakse koheselt ning ehitustöödega planeeritakse alustada mais 2010. Lõpptähtajaks on mai 2011.

AS Siemens ja OÜ Corle ühispakkumus oli hankel ainus pakkumus.