Aegajalt kostub hääli, mis kinnitavad, et elamispinna ruutmeetrihind peaks vastama keskmisele kuupalgale. Eestis on see proportsioon pikalt paigast ära olnud ning kinnisvara selle suhte alusel liiga kallis olnud. Nüüd, kus keskmine palk ja keskmine elamispinna ruutmeetrihind igati samas proportsioonis on, ei ole kinnisvaraturg siiski taas tärganud.
Isiklikult ei ole ma palga-ruutmeetrihinna suhet väga tõsiselt võtnud ja järgnevalt põhjendan, miks nii.
Palgal ja palgal on vahe
Kui palganumbri puhul on üsna lihtne – võib vaadelda Eesti keskmist palka, või siis maakondlikku keskmist palka. Asi on lihtne ja selge, vastavad andme on üsna hõlpsalt kättesaadavad.
Samas ei ole siiski selge see, kas me peaksime vaatama netopalka või brutopalka? Need numbrid erinevad teineteisest üksjagu. Ja kui veel rääkida, et Lääne-Euroopas on palga/ruutmeetrihinna proportsioon üks-üheselt paigas, siis on riikide erinevate maksukoormuste tõttu eriti oluline, kas räägime bruto- või netopalgast.
Mis on keskmine elamispind?
Järgmine küsimus on keskmise elamispinna määratlemine. Elamispindade turg jaguneb ühepereelamuteks ja mitmepereelamuteks. Viimaste alla kuuluvad paarismajad, ridaelamud ja korterelamud. Kõik need toodud hoonetüübid on üsna erinevad, et nende seast nö aritmeetilist keskmist leida.
Valdava hulga elamispindadest moodustavad korterid. Kui jätaks elamispinnad kõrvale ning jääks järgnevalt keskmise palga ja korteri ruutmeetrihinna proportsiooni juurde.
Korteritegi skaala on seinast seina. Korter võib asuda kesklinna hirmkallis kaksiktornis viimasel korrusel, kus sellega on tehtud tehing, mille puhul ruutmeetrihind küündib keskmise aastapalgani.
Samuti võib korter asuda Kopli lammutamisele minevas sajaaastases hurtsikus, kus ruutmeetri tehinguhinnaks võiks olla pool Eesti keskmisest palgast.
Või mis hinna poolest veel hullem – korter võib asuda Issandast unustatud väikevallas, kus kogu korteri eest küsitakse veerand keskmisest palgast ja kauplemise korral lastakse sedagi madalamaks.
Seega on korteritegi skaala lai nii korterite asukoha, seisukorra ja hinna osas. Samuti korterite tehnilise varustatuse osas – kas on olemas tsentraalne vesi ja küte või tuleb vett vedada kaevust ja igapäevaselt kütta puupliiti.
Eelneva kokkuvõtteks võiks öelda, et kui keskmise palga ja ruutmeetrihinna üks-ühele proportsioonist rääkida, siis tuleks rääkida keskmisest korterist. Samas on keskmist korterit päris raske määratleda.
Üks aga on kindel – kui räägime keskmise palga ja ruutmeetrihinna üks-ühele proportsioonist, siis me ei tohiks kinnisvara puhul rääkida turu kallimast otsast ehk uusarendustest.
Laenutingimusi ei tohi kõrvale jätta
Ainult hinna ja palga vaatlus jätab kõrvale laenuturu. Tahes või tahtmata on elamispindade turu üks olulisemaid mootoreid eluasemelaenude turg. Kui me vaatame lihtsustatult vaid palka ja keskmist hinda, siis jääb laenuturg fundamentaalse tegurina kõrvale.
Turuaktiivsus ja kinnisvara kättesaadavus sõltuvad kinnisvarahinnast vahest isegi olulisemalt sellest:
– kas eluasemelaene väljastatakse;
– millised on laenuvõtmise kriteeriumid omafinantseeringu ja sissetulekunõuete osas;
– kui kõrge on intressimäär.
Enamus kinnisvaraoste finantseeritakse laenuraha abil. Seetõttu on kinnisvaraostu juures on mõistlik vaadata kinnisvaraostu kogukulu, mis koosneb ostuhinnast (mis tuleneb otseselt ruutmeetrihinna baasilt) ja sellele lisanduvatest intressikuludest. (Lisaks veel nt laenulepingutasu ja laenuvaluuta konverteerimise tasu, kuid see ei ole tänane teema.)
Seega madalam intressikulu võimaldaks sama ostu kogukulu juures ostjal maksta kõrgemat ruutmeetrihinda. Ja ka vastupidi – kõrgemad barjäärid laenuvõtmisele vähendavad nõudlust ja suruvad kinnisvarahindu allapoole.
Samas peab tunnistama, et eluasemelaenud võetakse pikaajalised ning intressimäärad on enamasti laenuperioodi kestel muutuvad. Mitmekümneaastane laenuperiood tagab üsna kindlasti, et selle kestel läbitakse mitmeid tõusu ja mõõnasid nii majandus- kui finantsvaldkonnas.
Tuletame meelde, kus me elame
Üks olulisemaid vastuväiteid, miks me ei saa eeldada kõikide kaupade, sh elamispindade ja sissetulekute analoogset proportsiooni Soomele, Rootsile, Prantsusmaale, Saksamaale… on see, et me elame Eestis.
Meeldetuletuseks, et Eesti elatustase on eelmainitud riikidest märksa madalam. Madalam elatustase tähendabki seda, et (kuu-)palga eest saab inimene vähem endale lubada kui kõrgema elatustasemega riikidest.
Kui meie palgad võimaldaks meil eluaset, toitu, tööstuskaupu tarbida samas proportsioonis, mis näiteks Soomes või Rootsis, siis oleks ühe erakonna valimislubadus mei viie rikkama riigi hulka viia juba täidetud.
Kokkuvõtteks
Inimene, kes rusikaga vastu rindu tagudes kinnitab, et keskmine palk peaks võrduma keskmise elamispinna ruutmeetrihinnaga peaks suutma veenvalt põhjendada, millisest palgast me räägime. Kas netopalgast või brutopalgast?
Ja millisest kinnisvarast me räägime – millistele kriteeriumidele peab vastama kinnisvaraobjekt, mille ruutmeetri peaks ühe kuupalga eest saama osta?
Palganumber ehk sissetuleku number on igal juhul oluline, sest sellest tuleneb võime eraldada sissetulekust osa igakuise laenumakse tasumiseks. Viimase suurus aga sõltub paljuski sellest, millise omafinantseeringunõude ja intressimääraga eluasemelaene väljastatakse.
Täiendavalt peame arvestama, et meie sissetulekute ja kulutuste struktuur ei saa vastata Lääne-Euroopa rikaste riikide struktuurile. Me oleme neist paraku vaesemad ja seega peame nii mõnegi kauba eest maksma suhteliselt suurema summa sissetulekust.
Samuti tasuks heita pilk tänasele turuolukorrale, mis näitab, et Eesti keskmise palga eest 2009. a. I kvartalis oleks võimalik soetada 1,1 ruutmeetrit elamispinda, kui Eesti keskmiseks elamispinnaks lugeda korteriomanditehingute keskmist.
Eesti kõige aktiivsemad kinnisvaraturu piirkonnad Tallinn-Tartu-Pärnu on kohad, kus palga ja ruutmeetrihinna suhe on kõige madalam. Kõige kõrgema ostujõuga piirkondade puhul aga sõna “kinnisvaraturg” rõhuga sõnaosal “turg” me kasutada ei saa.
Kõige lõpetuseks ütleksin veel, et ma ei väida antud artiklis, et kinnisvarahinnad peaksid olema madalamad või kõrgemad. Samuti tunnistan täielikult, et rusikareeglid on head, et nende pealt esmaseid kiireid otsuseid kujundada.
Samas ei ole ma eeltoodud põhjustel nõus sellega, et me saame väita, et keskmise palga ja keskmise elamispinna ruutmeetri õiglane proportsioon on üks-ühele.
Keskmise palga ostujõud, m2
