Palk ja ruutmeetrihind? Tänan, ei 4 kommentaari

IllustratsioonAegajalt kostub hääli, mis kinnitavad, et elamispinna ruutmeetrihind peaks vastama keskmisele kuupalgale. Eestis on see proportsioon pikalt paigast ära olnud ning kinnisvara selle suhte alusel liiga kallis olnud. Nüüd, kus keskmine palk ja keskmine elamispinna ruutmeetrihind igati samas proportsioonis on, ei ole kinnisvaraturg siiski taas tärganud.

Isiklikult ei ole ma palga-ruutmeetrihinna suhet väga tõsiselt võtnud ja järgnevalt põhjendan, miks nii.

Palgal ja palgal on vahe

Illustratsioon
Kui palganumbri puhul on üsna lihtne – võib vaadelda Eesti keskmist palka, või siis maakondlikku keskmist palka. Asi on lihtne ja selge, vastavad andme on üsna hõlpsalt kättesaadavad.

Samas ei ole siiski selge see, kas me peaksime vaatama netopalka või brutopalka? Need numbrid erinevad teineteisest üksjagu. Ja kui veel rääkida, et Lääne-Euroopas on palga/ruutmeetrihinna proportsioon üks-üheselt paigas, siis on riikide erinevate maksukoormuste tõttu eriti oluline, kas räägime bruto- või netopalgast.

Mis on keskmine elamispind?

Järgmine küsimus on keskmise elamispinna määratlemine. Elamispindade turg jaguneb ühepereelamuteks ja mitmepereelamuteks. Viimaste alla kuuluvad paarismajad, ridaelamud ja korterelamud. Kõik need toodud hoonetüübid on üsna erinevad, et nende seast nö aritmeetilist keskmist leida.

Valdava hulga elamispindadest moodustavad korterid. Kui jätaks elamispinnad kõrvale ning jääks järgnevalt keskmise palga ja korteri ruutmeetrihinna proportsiooni juurde.

Korteritegi skaala on seinast seina. Korter võib asuda kesklinna hirmkallis kaksiktornis viimasel korrusel, kus sellega on tehtud tehing, mille puhul ruutmeetrihind küündib keskmise aastapalgani.
Illustratsioon
Samuti võib korter asuda Kopli lammutamisele minevas sajaaastases hurtsikus, kus ruutmeetri tehinguhinnaks võiks olla pool Eesti keskmisest palgast.

Või mis hinna poolest veel hullem – korter võib asuda Issandast unustatud väikevallas, kus kogu korteri eest küsitakse veerand keskmisest palgast ja kauplemise korral lastakse sedagi madalamaks.

Seega on korteritegi skaala lai nii korterite asukoha, seisukorra ja hinna osas. Samuti korterite tehnilise varustatuse osas – kas on olemas tsentraalne vesi ja küte või tuleb vett vedada kaevust ja igapäevaselt kütta puupliiti.

Eelneva kokkuvõtteks võiks öelda, et kui keskmise palga ja ruutmeetrihinna üks-ühele proportsioonist rääkida, siis tuleks rääkida keskmisest korterist. Samas on keskmist korterit päris raske määratleda.

Üks aga on kindel – kui räägime keskmise palga ja ruutmeetrihinna üks-ühele proportsioonist, siis me ei tohiks kinnisvara puhul rääkida turu kallimast otsast ehk uusarendustest.

Laenutingimusi ei tohi kõrvale jätta

Illustratsioon
Ainult hinna ja palga vaatlus jätab kõrvale laenuturu. Tahes või tahtmata on elamispindade turu üks olulisemaid mootoreid eluasemelaenude turg. Kui me vaatame lihtsustatult vaid palka ja keskmist hinda, siis jääb laenuturg fundamentaalse tegurina kõrvale.

Turuaktiivsus ja kinnisvara kättesaadavus sõltuvad kinnisvarahinnast vahest isegi olulisemalt sellest:
– kas eluasemelaene väljastatakse;
– millised on laenuvõtmise kriteeriumid omafinantseeringu ja sissetulekunõuete osas;
– kui kõrge on intressimäär.

Enamus kinnisvaraoste finantseeritakse laenuraha abil. Seetõttu on kinnisvaraostu juures on mõistlik vaadata kinnisvaraostu kogukulu, mis koosneb ostuhinnast (mis tuleneb otseselt ruutmeetrihinna baasilt) ja sellele lisanduvatest intressikuludest. (Lisaks veel nt laenulepingutasu ja laenuvaluuta konverteerimise tasu, kuid see ei ole tänane teema.)

Seega madalam intressikulu võimaldaks sama ostu kogukulu juures ostjal maksta kõrgemat ruutmeetrihinda. Ja ka vastupidi – kõrgemad barjäärid laenuvõtmisele vähendavad nõudlust ja suruvad kinnisvarahindu allapoole.

Samas peab tunnistama, et eluasemelaenud võetakse pikaajalised ning intressimäärad on enamasti laenuperioodi kestel muutuvad. Mitmekümneaastane laenuperiood tagab üsna kindlasti, et selle kestel läbitakse mitmeid tõusu ja mõõnasid nii majandus- kui finantsvaldkonnas.

Tuletame meelde, kus me elame

Illustratsioon
Üks olulisemaid vastuväiteid, miks me ei saa eeldada kõikide kaupade, sh elamispindade ja sissetulekute analoogset proportsiooni Soomele, Rootsile, Prantsusmaale, Saksamaale… on see, et me elame Eestis.

Meeldetuletuseks, et Eesti elatustase on eelmainitud riikidest märksa madalam. Madalam elatustase tähendabki seda, et (kuu-)palga eest saab inimene vähem endale lubada kui kõrgema elatustasemega riikidest.

Kui meie palgad võimaldaks meil eluaset, toitu, tööstuskaupu tarbida samas proportsioonis, mis näiteks Soomes või Rootsis, siis oleks ühe erakonna valimislubadus mei viie rikkama riigi hulka viia juba täidetud.

Kokkuvõtteks

Illustratsioon
Inimene, kes rusikaga vastu rindu tagudes kinnitab, et keskmine palk peaks võrduma keskmise elamispinna ruutmeetrihinnaga peaks suutma veenvalt põhjendada, millisest palgast me räägime. Kas netopalgast või brutopalgast?

Ja millisest kinnisvarast me räägime – millistele kriteeriumidele peab vastama kinnisvaraobjekt, mille ruutmeetri peaks ühe kuupalga eest saama osta?

Palganumber ehk sissetuleku number on igal juhul oluline, sest sellest tuleneb võime eraldada sissetulekust osa igakuise laenumakse tasumiseks. Viimase suurus aga sõltub paljuski sellest, millise omafinantseeringunõude ja intressimääraga eluasemelaene väljastatakse.

Täiendavalt peame arvestama, et meie sissetulekute ja kulutuste struktuur ei saa vastata Lääne-Euroopa rikaste riikide struktuurile. Me oleme neist paraku vaesemad ja seega peame nii mõnegi kauba eest maksma suhteliselt suurema summa sissetulekust.

Samuti tasuks heita pilk tänasele turuolukorrale, mis näitab, et Eesti keskmise palga eest 2009. a. I kvartalis oleks võimalik soetada 1,1 ruutmeetrit elamispinda, kui Eesti keskmiseks elamispinnaks lugeda korteriomanditehingute keskmist.

Eesti kõige aktiivsemad kinnisvaraturu piirkonnad Tallinn-Tartu-Pärnu on kohad, kus palga ja ruutmeetrihinna suhe on kõige madalam. Kõige kõrgema ostujõuga piirkondade puhul aga sõna “kinnisvaraturg” rõhuga sõnaosal “turg” me kasutada ei saa.

Kõige lõpetuseks ütleksin veel, et ma ei väida antud artiklis, et kinnisvarahinnad peaksid olema madalamad või kõrgemad. Samuti tunnistan täielikult, et rusikareeglid on head, et nende pealt esmaseid kiireid otsuseid kujundada.

Samas ei ole ma eeltoodud põhjustel nõus sellega, et me saame väita, et keskmise palga ja keskmise elamispinna ruutmeetri õiglane proportsioon on üks-ühele.

Keskmise palga ostujõud, m2

Keskmise palga ostujõud, m2

Kommentaarid

  1. tuuleveski

    Ei taha heidutada vabatahtlikku kirjutajat, kuid see sissekanne on kui tuuleveskitega võitlemine. On keegi kunagi kusagil öelnud, et ruutmeeter peab täpselt kuupalga maksma, maksku mis maksab? Ega ikka ole küll. Õiglane proportsioon üks-ühele? Blogija on küll esimene, kes selle kummalise idee välja pakkus. Rusikareegel on, et keskmise palga eest saab korteriruutmeetri — see kehtib aga endiselt. Rusikareeglitel on see loll omadus, et nad ei kehti kunagi täpselt ja blogis esitatud argumentatsiooniga selle ümberlükkamine on kergelt öeldes naiivne. Loomulikult tuleb kasutada piirkondlikku keskmist hinda ja piirkondlikku palka, loomulikult on erinevad korterid erineva hinnaga, nagu erinevad inimesed saavad erinevat palka. Loomulikult me leiame siis piirkondi, kus see suhe ei kehti (ääremaal on korter suhteliselt odavam ja metropolis kallim). See ei muuda rusikareeglit olematuks. Matemaatika võlu on selles, et kui me õigesti arvutame (ja korterid ning inimesed on üle Eesti ühetaoliselt jaotunud), annavad need keskmised suurused kokku sama rusikareegli kogu riigi kohta.

    Kui tahta sellisest rusikareeglist täpsemaks minna, tuleb vaadata iga maa traditsioone, maksusüsteemi, ostujõudu, laenukonjunktuuri, tööhõivet, midaiganes. Kuid palju see ikka muudab? See, kas keskmiselt palgalt võetakse 25 või 35% maksu, palju midagi ei muuda. Suhtviga u. 5%, mis on rusikareegli kohta väga hea. Eesti madal maksutase on, tõsi küll, erand.

    Autoril on tuline õigus vaid ühes: meie kulutuste struktuur ei vasta arenenud riikide omale. Eestlane peaks toidule kulutama suhteliselt rohkem kui rootslane. Kuid siin on ka konks, nimelt kulutavad paljud eestlased eluasemelaenu tagasimakseks ebaloomulikult suure osa oma palgast ja hoiavad kõige muu pealt kokku. Nagu kivist vee välja pigistamine: kuigi raha ei ole, ostetakse oma kodu ikka.

    Loomulikult on pea võimatu öelda, milline on Eesti keskmine korter, kuid lihtne on arvutada keskmist korteri ruutmeetrihinda. Nagu on võimatu näidata keskmise palga saajat, kuid ometi võimalik leida keskmine palk. Naljakalt ebatõenäoline on ka juhtum, kus täpselt keskmise palgaga inimene ostab keskmise ruutmeetrihinnaga korteri. See aga vist ei puutu asjasse. Asjasse puutub see, et kui ruutmeeter maksab juba viis, või näiteks ainult viiendiku, keskmisest palgast, on midagi turul paigast ära.

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

52 − 42 =

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

%d bloggers like this:
Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!