За последние несколько лет в Таллинне было построено или появилось в результате реконструкции старых зданий около 200 тысяч квадратных метров офисных площадей. К концу будущего года к ним прибавится еще 15 тысяч “квадратов”. Возможно, что снять офис вскоре станет дешевле.
Вот уже несколько месяцев цены на аренду столичных офисов остаются на одном и том же уровне. Существенных изменений нет ни в сторону роста, ни в сторону уменьшения. Тем не менее, каждое новое офисное здание, даже если оно ещё только в стадии постройки, оказывает некоторое воздействие на состояние рынка и даёт нанимателям возможность “давить” на арендодателей. Поэтому небольшие изменения цен, прежде всего на офисы классов A+ и A, в ближайшее время вполне возможны.
Всё более значимым фактором при сдаче офисных помещений в аренду является число парковочных мест, которые будут предоставлены как самому арендатору, так и его клиентам. Если с парковкой проблемы, то найти арендаторов крайне сложно.
Не следует думать, что предстоящее вступление Эстонии в Евросоюз станет причиной для резкого подорожания офисных площадей. Бизнес в сфере недвижимости по своей природе локален. Кроме того, в нынешних ценах на офисную недвижимость уже запрограммировано вступление в ЕС. Поэтому роста цен не будет. Иное дело, что вступление в Евросоюз станет той опорой, которая удержит цены на их нынешнем уровне. Кроме того, можно прогнозировать, что после вступления в ЕС большинство нанимателей офисов будет действовать по-европейски – через маклеров.
Арендные ставки упали в четыре раза
Арно Каннике, Tallinna Аrikeskus исп. директор
Считаю, что в центре города арендные ставки сохранят стабильность, несмотря на появление новых офисных зданий. Если взять наш Tallinna Дrikeskus , то у нас сегодня цены в 3-4 раза ниже тех, что были в 1994 – 1996 годах. О каком ещё снижении тут говорить!
В своей деятельности мы предпочитаем воздерживаться от случайных арендаторов. Это для нас принципиально, так как в нашем здании расположены и посольства иностранных государств, и именитые международные компании.
Проблема парковки машин у нас решается благодаря соседству с площадью Вабадусе. Правда, сложности возникают в те дни, когда город забирает площадь для проведения каких-то крупных мероприятий, что серьёзно мешает нормальной работе.
Столичные офисы могут подешеветь
Майдо Калвисте, Ober-Haus Kinnisvara маклер по бизнес-площадям
Вакантность офисов, расположенных в центре Таллинна и относящихся к классам A и A+, снизилась до 4%. Спрос на рынке офисных площадей поддерживается общим экономическим ростом (рост ВВП за 2002 г. составил 5,8%) и расширением многих предприятий. Однако ожидаемое к концу следующего года появление около 15 000 мІ новых офисных площадей может повлечь за собой рост вакантности.
За период начиная с 1995 года, в Таллинне построено или реконструировано свыше 190 000 мІ офисных площадей. Из них 92 000 мІ расположены в четырнадцати офисных зданиях, относящихся к A и A+ классам качества.
Арендные ставки на расположенные в центре города офисы класса A существенно упали в 2000 году, но последующий рост спроса поднял их до нынешнего уровня в 12-15 евро/мІ (190-230 крон/мІ).
По мнению нашей фирмы, цена на аренду офисов класса A по мере появления новых офисных зданий претерпят умеренный спад. Офисные площади класса B сохранят стабильность на уровне 5,5-10 евро/мІ (80-150 крон/мІ), а в центре города на уровне 8,5-12 евро/мІ (130-180 крон/мІ). На сегодня офисы более низкого класса качества и расположенные за пределами центра города заняты на 90-95%.
Büroopindade turg on faasis, kus pakutava pinna suur hulk nõuab maakleritelt märkimisväärset professionaalsust, et õige üürileandja leiaks õige üürilevõtja ja et nende vahel saaks tekkida pikaajaline äriline suhe.
Perspektiivne ühinemine Euroopa Liiduga ei tähenda hinnahüpet üürimääradele ja büroode ostu-müügihindadele. Kinnisvaraäri jääb endiselt lokaalseks ja siinsed hinnad sõltuvad eelkõige Eesti riigi majanduse jätkusuutlikkusest. EL loodetavasti annab jätkusuutlikkusele oma toe. Seega võib arvata, et praegused kinnisvarahinnad, kuhu on ELiga ühinemine sisse programmeeritud, saavad tugevama baasi, millele toetuda. Prognoosida võib ka enamate klientide pöördumist esmalt maaklerite poole. Siin on eeskätt tegemist üürilevõtjatega, kes ei ole veel teadvustanud, et äripindade üürivahendusteenuse eest maksab üürileandja. Teisest küljest aitab maakler anda üürikonsultatsiooni hinnatasemete, turutrendide ja asukohavaliku kohta, mis võivad luua üürilevõtja äri edukuse vundamendi.
Abi võib leida maaklerteenusest. Seni pole kaubanduskeskustel üürnike leidmisega suuri probleeme olnud. Maaklereid pole selle töö peale palju vaja olnud. Pindade pakkumise suurenemisel võib maakleritelt leida väärt nõu, mis aitab täiustada keskuse kontseptsiooni või sootuks uue kontseptsiooni üles ehitada ja nii üüripindade vakantsust alandada.
