Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara müük praktikas – strateegiast tehinguni

Liven AS teade aktsiate esmase avaliku pakkumise ja Nasdaq Tallinna börsi põhinimekirjas kauplemisele võtmise taotlemise kavatsusest

06.04.2026 Adaur.ee

Liven AS (Liven) kavatseb käesoleva aasta kevadel korraldada aktsiate esmase avaliku pakkumise ning taotleda aktsiate kauplemisele võtmist Nasdaq Tallinna börsi põhinimekirjas. Pakkumine on plaanis suunata nii jae- kui ka institutsionaalsetele investoritele Eestis, Lätis ja Leedus. Aktsiaemissiooniga kaasatavat kapitali kavatseb Liven kasutada uute arenduskinnistute soetamiseks ning ettevõtte pikaajalise kasvustrateegia elluviimiseks. Samuti võimaldab emissioon tugevdada grupi kapitalistruktuuri.

2025. aastal alustas Liven ligi 300 uue elu- ja äripinna ehitusega, sõlmis 176 uut müügilepingut ning andis üle 139 kodu. Liveni 2025. aasta konsolideeritud auditeeritud müügitulu oli 49,3 miljonit eurot ja puhaskasum 5,4 miljonit eurot. 31.12.2025 seisuga oli konsolideeritud auditeeritud varade maht 86,5 miljonit eurot ning omakapital 23,6 miljonit eurot. Alates 2024. aasta kevadest on Liveni rohevõlakirjad noteeritud Nasdaq börsi Balti võlakirjade nimekirjas. Alates 2019. aastast on grupi audiitor KPMG Baltics OÜ.

„Aktsiaemissiooni siht on Livenil olnud juba aastast 2019 ning oleme selle suunas pidevalt tööd teinud. Usume, et Liveni ärimudel, ettevõtte areng ja stabiilne kasv ning börsiettevõtte läbipaistvus ja usaldusväärsus täiendavad teineteist,“ ütles Liveni tegevjuht Andero Laur. Lauri sõnul on viimaste aastate tulemuste põhjal hea meel tõdeda, et nõudlus Liveni kodude järele on olnud püsiv ka väljakutseterohkes majanduskeskkonnas. “Liven on viimastel aastatel läbi viinud kaks edukat võlakirjaemissiooni, mis on aidanud meil omandada uusi projekte ning jätkata varasemate arendustega. Näeme, et investorid usaldavad meid ning samal ajal näeme ka soodsaid võimalusi uute kinnistute soetamiseks, milleks tasub ka tänasel turult kapitali kaasata,” lausus Andero Laur.

Sarnaselt 2024. aastal läbiviidud edukale rohevõlakirjade emissioonile on ka Liveni kavandatava aktsiate avaliku pakkumise finantsnõustaja ja korraldaja AS LHV Pank (LHV) ning õigusnõustaja Ellex Raidla advokaadibüroo. Liveni kolm asutajat ning kaks suurimat strateegilist võtmeaktsionäri on LHV-ga sõlmitud 12-kuulise kokkuleppe alusel võtnud kohustuse mitte müüa neile kuuluvaid aktsiaid.

Pakkumise täpne ajakava, maht ja aktsia hind avalikustatakse pärast aktsiate avaliku pakkumise ja kauplemisele võtmise prospekti kinnitamist Finantsinspektsiooni poolt. Pakkumise täpne struktuur ja ajastus sõltub erinevatest asjaoludest ja nende ajastusest nagu turuolukord, Finantsinspektsiooni poolt prospekti kinnitamine, vajalike korporatiivotsuste tegemine ning nõutavate lepingute sõlmimine. Prospekti kinnitamisest ja aktsiate pakkumise alustamisest, sh tingimustest, teatab Liven eraldi teatega.

Käesolev teade ei ole käsitletav väärtpaberite müügipakkumisena või kutsena väärtpaberite omandamiseks. Samuti ei toimu aktsiate müüki ega pakkumist üheski jurisdiktsioonis, kus selline pakkumine, kutse või müük oleks enne prospekti kinnitamist või registreerimist, ilma seaduses sätestatud erandite või kvalifikatsioonita ebaseaduslik.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Merko: Audited annual report 2025

06.04.2026 Adaur.ee

AS Merko Ehitus consolidated audited financial results for 2025 remain unchanged compared to the preliminary disclosure on 5 February 2026.

STATEMENT OF THE CHAIRMAN OF THE MANAGEMENT BOARD

Dear shareholders and readers,

We have left behind another rather uncertain year, similar to few recent ones. A year ago, we cautiously hoped for some clarification of the situation in the world, but we must admit that this expectation did not materialise – global politics has only added to the uncertainty. This has also affected Merko’s workload in both construction services and real estate development during the period under review.

In 2024, we were engaged in several large projects that had been started in earlier years, and these were completed as planned during 2025. The pace of signing new contracts was slower in 2024 and in the first half of 2025. However, the second half of 2025 showed a clear improvement, and preparatory efforts resulted in new major contracts. The most extensive and thorough preparation was carried out by our Lithuanian colleagues and in the first days of the current year resulted in the signing of the largest contracts in Merko’s history for the construction of two lots of the Rūdninkai defence campus. Given their scale and nature, these contracts will begin to contribute to revenue gradually in 2026 and onwards.

High global turbulence continues to restrain investments, particularly private investments. At present, most major investments are made mainly by the public sector, largely in defence and infrastructure, for understandable reasons. Investments in the energy sector, especially in renewable energy, have declined compared to the previous period.

In times of change, flexibility becomes especially important, and we have adapted our business models accordingly. Alongside the successful real estate development partnership in the Noblessner area of Tallinn, we signed two similar cooperation agreements in 2025 for the development of the Krulli quarter in Tallinn and the Uus-Karlowa quarter in Tartu. The Rūdninkai project marks a significant expansion of our PPP business Lithuania and will provide the company with a stable workload for years ahead. A strategic decision made several years ago to invest in network companies operating under the Connecto brand has also clearly proven its value. In recent years, Connecto companies have substantially expanded their operations in Latvia and Lithuania, and in 2025 this investment in the joint venture accounted for as much as one quarter of Merko’s consolidated net profit.

Alongside the continued high level of consumer confidence in Lithuania, situation has also improved in Estonia and Latvia. As a result, in 2025 we were able to start construction of more than three times as many new apartments as in 2024. This creates strong potential for real estate development results in 2026 and the years ahead, particularly as the pace of signing pre‑sales agreements has also increased.

Our companies, projects, and employees received numerous recognitions during the year. The most notable honours were awarded to Saulius Putrimas, Head of Merko Lithuania, who was named CEO of the Year 2025 by a leading Lithuanian business newspaper, and to Estonian Project Director Ahti Suppi, who received the prestigious “Builder of the Year” title in Estonia. We are also pleased that our contribution to the cultural sector has been recognised alongside our other social initiatives, with the Estonian Ministry of Culture awarding Merko the title of Culture Friend of the Year.

Our sincere thanks to all Merko employees, whose shared commitment once again made it possible to conclude a successful year. We thank homebuyers for their continued trust in the Merko brand. Our appreciation also goes to our clients and partners, whose cooperation enables us to create high‑quality and well‑designed homes, buildings, and infrastructure.

CONSOLIDATED STATEMENT OF COMPREHENSIVE INCOME

in thousand euros

	2025	2024
Revenue	310,941	539,049
Cost of goods sold	(255,081)	(443,162)
Gross profit	55,860	95,887

Marketing expenses	(5,823)	(5,030)
General and administrative expenses	(17,478)	(21,908)
Other operating income	2,285	5,724
Other operating expenses	(501)	(2,190)
Operating profit	34,343	72,483

Finance income	1,208	2,017
Finance costs	(1,164)	(2,950)
Loss from investments in subsidiaries	–	(5,087)
Profit from joint ventures	10,381	9,951
Profit before tax	44,768	76,414

Corporate income tax expense	(4,850)	(11,820)

Net profit for financial year	39,918	64,594
incl. net profit attributable to equity holders of the parent	39,918	64,668
net profit attributable to non-controlling interest	–	(74)

Other comprehensive income (loss), which can subsequently be classified in the income statement
Currency translation differences of foreign entities	20	105

Comprehensive income for the period	39,938	64,699
incl. attributable to equity holders of the parent	39,938	64,764
attributable to non-controlling interest	–	(65)
Earnings per share for profit attributable to equity holders of the parent (basic and diluted, in EUR)	2.26	3.65

CONSOLIDATED STATEMENT OF FINANCIAL POSITION

in thousand euros

	31.12.2025	31.12.2024
ASSETS
Current assets
Cash and cash equivalents	41,424	91,879
Short-term deposits	18,000	10,000
Trade and other receivables	43,658	51,419
Prepaid corporate income tax	1,347	270
Inventories	219,812	196,521
	324,241	350,089
Non-current assets
Investments in joint ventures	31,957	21,571
Other shares and securities	80	80
Other long-term loans and receivables	20,658	40,196
Deferred income tax assets	2,874	5,056
Investment property	12,395	12,606
Property, plant and equipment	22,117	17,147
Intangible assets	714	350
	90,795	97,006

TOTAL ASSETS	415,036	447,095

LIABILITIES
Current liabilities
Borrowings	3,079	21,303
Payables and prepayments	95,920	129,786
Income tax liability	510	7,101
Deferred income from government grant	2	–
Short-term provisions	10,426	7,678
	109,937	165,868
Non-current liabilities
Long-term borrowings	30,012	12,102
Deferred income tax liability	7,448	6,148
Other long-term payables	7,073	8,719
	44,533	26,969

TOTAL LIABILITIES	154,470	192,837

EQUITY
Equity attributable to equity holders of the parent
Share capital	7,929	7,929
Statutory reserve capital	793	793
Currency translation differences	(21)	(41)
Retained earnings	251,865	245,577
	260,566	254,258

TOTAL LIABILITIES AND EQUITY	415,036	447,095

A copy of AS Merko Ehitus audited annual report for 2025 is attached to the announcement and is also published on NASDAQ Tallinn and Merko’s web page (group.merko.ee). The ESEF-compliant machine-readable annual report is prepared only in Estonian language.

2025 Executive Summary

2025 Merko Ehitus annual report

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Tallinn City Council adopted two detailed plans of Tallinna Sadam

06.04.2026 Adaur.ee

On 2 April 2026, the Tallinn City Council adopted two detailed plans for the areas belonging to AS Tallinna Sadam (hereinafter Tallinna Sadam) – the area of the passenger terminal A and the cruise terminal, and the terminal D and the surrounding area. After the adoption of plans, the Tallinn City Planning Board and the City Government is organising a public review.

The terminal A area covers 66.14 hectares of land and sea, and the detailed plan for the vicinity of terminal D covers an area of 7.63 hectares. The adoption of the detailed plans creates prerequisites for moving forward with the construction of the new terminal A quarter and the development of real estate in the vicinity of terminal D after the end of the public review. The detailed plan for the passenger terminal A and the cruise terminal area includes, among other things, the construction of a new terminal A and office buildings and a parking garage with surrounding public urban space. The purpose of the plan for terminal D and the surrounding area is to transform the former production and commercial land into a mixed-use urban space that combines port infrastructure, modern commercial buildings and residential development with up to five-story buildings.

In addition to the above, the city of Tallinn is processing four more detailed plans. The detailed plan areas can be viewed here: https://www.vanasadam.ee/en/detailed-plans/

Tallinna Sadam is one of the largest cargo- and passenger port complexes in the Baltic Sea region. In addition to passenger and freight services, Tallinna Sadam group also operates in shipping business via its subsidiaries – TS Laevad OÜ provides ferry services between the Estonian mainland and the largest islands, and OÜ TS Shipping charters its multifunctional vessel Botnica for icebreaking and offshore services in Estonia and projects abroad. Tallinna Sadam group is also a shareholder of an associate AS Green Marine, which provides waste management services.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Merko: Notice on convening the Annual General Meeting of shareholders of AS Merko Ehitus

06.04.2026 Adaur.ee

The Management Board of AS Merko Ehitus, registry code 11520267, seated at Järvevana tee 9G, Tallinn, 11314, will convene the annual general meeting of shareholders of AS Merko Ehitus on Tuesday, 28 April 2026 at 10.00 at Nordic Hotel Forum conference centre (Viru square 3, Tallinn).

The set of shareholders, entitled for the participation in the general meeting, will be determined 7 days before the general meeting of shareholders is held, i.e. on 20 April 2026 at close of the business of the settlement system. Registration of participants of the meeting will be opened on 28 April 2026 at 9.30.
The total number of shares and voting rights attached to the shares on the day of publication of the AGM convening notice is 17,700,000.

To advance sustainability, it is practical to vote on draft decisions electronically before the general meeting and to avoid traveling to and from the meeting.

In order to vote using electronic means the shareholders are to fill in a voting ballot – the ballot is attached to the notice on convening the general meeting both on Merko Ehitus page of the website of Nasdaq Baltic stock exchange (https://nasdaqbaltic.com/statistics/en/instrument/EE3100098328/news) as well as of Merko Ehitus website (https://group.merko.ee/en/investors/). The filled-in ballot shall be signed digitally and sent to the Management Board by e-mail at group@merko.ee by no later than on 27 April2026 at 16:00. The exact procedure of the organisation of the electronic voting is also attached to the notice on convening the general meeting on the aforementioned websites.

AS Riverito, the majority shareholder of AS Merko Ehitus, has let the Management Board know of their intention to vote in favour of the draft resolutions prepared in respect to the items on the agenda.

Agenda of the general meeting and proposals of the Supervisory Board of AS Merko Ehitus regarding the agenda items:

1. Approval of the annual report of the year 2025
The Supervisory Board proposes to approve the annual report of the financial year 2025 of AS Merko Ehitus.

2.     Distribution of profits
The Supervisory Board’s proposal is to adopt the following decisions regarding profit:
(i)     to approve the net profit for the financial year 2025 in the amount of EUR 39,918,827;
(ii)     to pay out a total of EUR 22,125,000 as dividends from the net profit of previous periods, which is EUR 1.25 per share;
– shareholders entered in the share register of AS Merko Ehitus as at the end of the business day of the settlement system on 13 May 2026 are entitled to dividends;
– respectively, the date of the change of the rights attached to the shares (ex-date) is 12 May 2026; from that date onwards, the person acquiring the shares is not entitled to receive dividends for the financial year 2025;
– dividends will be paid to the shareholders on 14 May 2026 by transferring the respective amount to the shareholder’s bank account linked to the securities account;
(iii)     to leave the remaining net profit undistributed.

3. Appointment of auditor for the financial years 2026-2027
The Supervisory Board proposes to approve the audit company Ernst & Young Baltic AS as the auditor of AS Merko Ehitus for the financial years 2026 to 2027 and to pay the remuneration for auditing in accordance with the contract to be entered into with Ernst & Young Baltic AS.

4.     Election of members of the Supervisory Board
The Supervisory Board proposes to:
(i)     to approve the number of members of the Supervisory Board as 4 (four) until 06.05.2028;
(ii)     to elect Toomas Annus, Indrek Neivelt and Tõnu Toomik as members of the Supervisory Board, for a term of office from 5 May 2026 to 6 May 2029 inclusive, i.e. for a term of three years.

5. Approval of the principles of remuneration of the members of the Management Board of AS Merko Ehitus
The Supervisory Board proposes to approve the “Principles of remuneration and control procedure for the members of the Management Board of AS Merko Ehitus”.

6.     Approval of the goal of gender balance required by §135⁶ of the Securities Market Act
The Supervisory Board proposes to:
(i)     Pursuant to §135⁶ subsection (1) of the Securities Market Act, AS Merko Ehitus shall have a goal: the number of members of the underrepresented gender on the Supervisory Board must be as close as possible to 40 percent of the total number of members of the Supervisory Board, but not exceed 49 percent of it, in accordance with the provisions of the appendix to the Securities Market Act “Numerical objectives for the proportion of members of the underrepresented gender in the management bodies of share issuers registered in Estonia” for the Supervisory Board depending on the total number of its members.;
(ii)     Pursuant to §135⁶ subsection (2) of the Securities Market Act, to set a quantitative goal to improve the gender balance of the Management Board of AS Merko Ehitus in such a way that the number of members of the underrepresented gender on the Management Board must be as close as possible to 40 percent of the total number of members of the Management Board, but not exceed 49 percent of it, in accordance with the provisions of the Securities Market Act, Annex “Numerical goals for the proportion of members of the underrepresented gender in the management bodies of share issuers registered in Estonia” regarding the Supervisory Board, but depending on the total number of members of the Management Board.

Organisational issues

Please provide the following for the registration of participants of the general meeting:
– Passport or identity card (ID-card) as identity document for natural person-shareholders; a suitably prepared power of attorney is also required for representatives.
– Representatives of a legal person-shareholders are required to provide an excerpt from an appropriate (business) register where the legal person is registered, which identifies the individual’s right to represent the shareholder (legal representation), and passport or identity card (ID-card) of the representative; if the type of representation is other than legal representation, a suitably prepared power of attorney must also be provided (authorities granted by transaction), as well as the representative’s passport or identity card (ID-card). Please legalise the registration documents of a legal person, registered in a foreign country (with the exception of unattested power of attorney), or have them apostilled, if not provided otherwise by an international treaty. AS Merko Ehitus may also register shareholders, who are legal persons registered in a foreign country, as participants of general meeting, when all the required information on the legal person and the representative concerned are given in a notarised power of attorney, issued to the representative in a foreign country, and the power of attorney is recognised in Estonia.

A shareholder may notify AS Merko Ehitus of appointing a representative and having withdrawn a power of attorney before the general meeting, by supplying a digitally signed power of attorney and other required documents by e-mail to the following address: group@merko.ee; or delivering the written and signed power of attorney and other required documents on paper to the office of AS Merko Ehitus, at Pärnu mnt 141, Tallinn (on working days from 10:00 through 16:00) by no later than 27 April 2026 at 16:00, using the forms attached to the notice on convening the general meeting both on the Merko Ehitus page of the website of Nasdaq Baltic stock exchange (https://nasdaqbaltic.com/statistics/en/instrument/EE3100098328/news) as well as of Merko Ehitus website (https://group.merko.ee/en/investors/). It is possible to vote at the general meeting using electronic means prior to the general meeting in accordance with the procedure of the organisation of the electronic voting as determined by the Management Board. It is not possible to vote at the general meeting by mail.

Documents related to the annual general meeting of shareholders of AS Merko Ehitus, including draft resolutions, annual report for the financial year 2025, auditor’s reports, proposal for distribution of profit, report on the activities of the Supervisory Board in the financial year 2025, and the procedure of the organisation of the electronic voting as determined by the Management Board, are available on the Merko Ehitus page of the website of Nasdaq Baltic stock exchange at https://nasdaqbaltic.com/statistics/en/instrument/EE3100098328/news and the group’s website at https://group.merko.ee/en/investors/.

The shareholders have the right to receive information on the activities of AS Merko Ehitus from the Management Board at the general meeting. The Management Board may refuse to give information, if there is a basis to presume that this may cause significant damage to the interests of the company. Should the Management Board refuse to provide the information, the shareholder may demand that the general meeting decide on the legality of the shareholder’s request, or file, within two weeks after the general meeting, a petition to a court by way of proceedings on petition in order to obligate the Management Board to give information.

Shareholders whose shares represent at least one-twentieth of the share capital of AS Merko Ehitus, may submit a draft resolution of each item on the agenda to the company no later than 3 days prior to the general meeting, that is, until 24 April 2026, submitting it in writing to the following address: AS Merko Ehitus, Järvevana tee 9g, 11314 Tallinn.

Shareholders whose shares represent at least one-twentieth of the share capital of AS Merko Ehitus, may demand the inclusion of additional issues on the agenda of the general meeting if the respective demand has been submitted no later than 15 days before the general meeting is held, that is, until 12 April 2026, to the following address: AS Merko Ehitus, Järvevana tee 9g, 11314 Tallinn.

2026 Ballot form

2026 Notice on withdrawal of power of attorney

2026 Power of Attorney

2026 procedure for electronic voting

CV – Tonu Toomik ENG

Merko Ehitus supervisory Board_decisions for the AGM and 2025 report

2025 Merko Ehitus annual report

Principles of Remuneration and Control Procedure of the Members of the Management Board of AS Merko Ehitus

Liven AS announces intention to conduct an initial public offering of shares and to apply for admission to trading on the Nasdaq Tallinn Stock Exchange Main List

06.04.2026 Adaur.ee

Liven AS (Liven) intends to conduct an initial public offering of shares in spring this year and to apply for the admission to trading of its shares on the Nasdaq Tallinn Stock Exchange Main List. The offering is planned to be directed at both retail and institutional investors in Estonia, Latvia and Lithuania. Liven intends to use the capital raised through the share issue for the acquisition of new development properties and for the implementation of the company’s long-term growth strategy. The issue will also enable the group to strengthen its capital structure.

In 2025, Liven commenced the construction of nearly 300 new residential and commercial units, entered into 176 new sales contracts and delivered 139 homes. Liven’s consolidated audited revenue for 2025 amounted to EUR 49.3 million and net profit to EUR 5.4 million. As at 31 December 2025, the volume of consolidated audited assets amounted to EUR 86.5 million and equity to EUR 23.6 million. Since spring 2024, Liven’s green bonds have been listed on the Nasdaq Baltic Bond List. Since 2019, the group’s auditor has been KPMG Baltics OÜ.

“The objective of a share issue has been part of Liven’s plans since 2019, and we have been working consistently towards it. We believe that Liven’s business model, the company’s development and stable growth, and the transparency and reliability of a listed company complement one another,” said Andero Laur, CEO of Liven. According to Laur, it is encouraging to see from the results of recent years that demand for Liven homes has remained stable even in a challenging economic environment. “In recent years, Liven has carried out two successful bond issues, which have helped us acquire new projects and continue with our earlier developments. We see that investors trust us and, at the same time, we also see favourable opportunities to acquire new properties, which makes it worthwhile to raise capital from the market also in the current environment,” said Andero Laur.

Similarly to Liven’s successful green bond issue carried out in 2024, the financial adviser and arranger of Liven’s planned public offering of shares is AS LHV Pank (LHV), and the legal adviser is Ellex Raidla Law Firm. Under a 12-month agreement entered into with LHV, Liven’s three founders and the two largest strategic key shareholders have undertaken not to sell the shares held by them.

The exact timetable, volume and share price of the offering will be disclosed after the prospectus for the public offering and admission to trading of the shares has been approved by the Estonian Financial Supervision and Resolution Authority. The exact structure and timing of the offering depend on various circumstances and their timing, such as market conditions, approval of the prospectus by the Financial Supervision and Resolution Authority, adoption of the necessary corporate resolutions and execution of the required agreements. Liven will announce the approval of the prospectus and the commencement of the offering of the shares, including the terms and conditions thereof, in a separate announcement.

This announcement does not constitute an offer or invitation to sell or the solicitation of an offer to acquire any securities. Nor will there be any sale or offer of shares in any jurisdiction in which such offer, invitation or sale would be unlawful prior to the approval or registration of the prospectus, absent exemptions or qualifications contained in law.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara varjatud puudused – kuidas esitada nõudeid ja kasutada müügigarantiid

KV.EE kinnisvara-podcast: Elamispindade turu arengud Harjumaal

03.04.2026 Adaur.ee

KV.EE kinnisvara-podcast’i 135. osa külaline on Everaus Kinnisvara juhatuse liige Janar Muttik. Saadet juhib kinnisvarakonsultant ja -koolitaja Tõnu Toompark. Saate episoodis keskendume peamiselt Harjumaa kinnisvaraturule, arendusprotsessidele ning vaatame lähemalt, kuidas toimub kinnisvaraarendus väljapoole pealinna piire.

Janar Muttik tutvustab Everaus Kinnisvara tegutsemisvaldkondi ja jagab kogemusi ettevõtte arengust, sealhulgas võlakirjade noteerimisest börsil. Arutleme, millised on peamised väljakutsed Tallinna ning Harjumaa vahel arendaja vaatepunktist, puudutades nii planeeringute menetlemise efektiivsust kui ka sotsiaalse taristu tasude teemat.

Analüüsime praegust majanduskeskkonda, tarbijakindlust ja intressimäärade mõju elamispindade ning ärikinnisvara arendamisele. Janar Muttik avab, millised tootegrupid on Harjumaal täna kõige nõutumad, kes on peamine ostja ning miks eelistavad paljud pered kolida just pealinna serva. Samuti räägime 15-minuti linna kontseptsioonist ja selle praktilisest väärtusest tänapäeva arenduste planeerimisel.

Vaatame tulevikku ja uurime, millised on uued tõusvad arendussuunad ja konkurentsiolukord Tallinna ümbruses. Peatume ka Everaus Kinnisvara tegemistel Tartu lähedal Kõrvekülas ning arutleme Riia korterituru võimaluste ja planeerimisprotsesside erisuste üle. Saate lõpus jagab külaline oma nägemust hindade liikumisest ja annab praktilist nõu turuosalistele.

Kuula lähemalt KV.EE kinnisvara-podcastist.

Vaata saadet videona

Play

Kuula saadet

Kutsume häid kuulajaid üles: andke teada, milliste teemade käsitlemisest olete huvitatud? Keda soovite saate külalisena kuulda? Kas soovid ise tulla saatesse mõnest olulisest teemast rääkima?

Sellekohased mõtted ja ettepanekud on teretulnud meiliaadressile klienditugi@kv.ee.

Telli podcast enda podcasti äppis või pane laik ja jälgi lehte KV.EE Facebook.

Vaata podcasti videona KV.EE Youtube kanalil. Värske podcasti leiad KV.EE maaklerikeskkonnast RBO või Spotify lehelt.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

09.04.2026 toimub koolitus “Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine – praktikas esinevad probleemid”

03.04.2026 Margot Toompark

Kinnisvarakoolis toimub 09.04.2026 koolitus “Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine – praktikas esinevad probleemid“. Koolituse eesmärk on aidata ehitusvaldkonna spetsialistidel mõista, kuidas sõlmida, muuta ja lõpetada ehituslepinguid nii, et töö kulgeks tõrgeteta ja vältida võimalikke vaidlusi.

Koolitus on suunatud ehitusettevõtete juhtidele, juristidele, projektijuhtidele, objektijuhtidele, omanikujärelevalve spetsialistidele ning pea- ja alltöövõtjatele.

Koolituse käigus käsitletakse ehituslepingu poolte põhikohustusi, tüüplepinguid ning olulisi lepingu tingimusi ja lisasid. Samuti selgitatakse, millal ja kuidas lepingut muuta või lõpetada ning millised õiguslikud tagajärjed sellega kaasnevad.

Koolitust viib läbi ehitus- ja planeerimisvaldkonna jurist Martina Proosa.

Koolitus “Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine – praktikas esinevad probleemid” toimub 09.04.2026 kell 10.00-15.15 hübriidõppe vormis – koolitusel osalejad valivad, kas osalevad kontaktkoolitusel klassiruumis või eelistavad osaleda veebi teel.

Kinnisvarakooli koolitusklass asub Tulika 19, Tallinn, Flora Maja B-korpuse 1. korrusel.

Kõik, kes eelistavad koolitusel osaleda veebi teel, saavad enne koolituse algust personaalse veebilingi Microsoft Teamsi keskkonda.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Kinnisvarajurist Evi Hindpere: Millal võib korteriühistu siseneda korterisse remonttööde tegemiseks?

03.04.2026 Evi Hindpere

Korteriühistu kohustus on hoida maja korras ja tagada, et vajalikud tööd saaksid tehtud. Aga mis saab siis, kui tööde tegemiseks on vaja pääseda mõne korteri sisse ja omanik ei ole sellega nõus?

Seadus annab selliseks olukorraks lahenduse. Korteriühistul on õigus pöörduda kohtu poole ja taotleda luba kasutada korteriomaniku eriomandit (nt korterit või panipaika), kui see on vajalik ehitustööde tegemiseks.

Oluline on aga see, et:

tööde tegemine peab olema eelnevalt kokku lepitud korteriomanike vahel või otsustatud üldkoosolekul;
eraldi otsust selle kohta, et peab lubama oma korterisse siseneda, ei ole vaja – piisab tööde otsusest.

Kui asi jõuab kohtusse, siis:

kohus määrab täpselt kindlaks tingimused – kes, millal ja kui kauaks võib korterisse siseneda;
korteriomanikul on õigus oma arvamust avaldada ja pakkuda ka alternatiivseid tingimusi;
lõpliku otsuse teeb kohus, lähtudes mõlema poole huvidest.

Kokkuvõttes: korteriühistu ei saa omavoliliselt korterisse siseneda, kuid seadus annab võimaluse vajalikud tööd siiski ära teha ka siis, kui kokkuleppele ei jõuta.

Evi Hindpere – kinnisvarajurist
info@kinnisvarajurist.ee
www.kinnisvarajurist.ee

Lisateave ja kontakt

Lepi kokku aeg konsultatsiooniks.

Evi Hindpere
Kinnisvarajurist
www.kinnisvarakool.ee/kinnisvarajurist

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Ekspert: iga kolmas hoone Eestis ehitatakse pooliku projekti järgi

02.04.2026 Adaur.ee

P.P. Projekteerimine OÜ juhatuse liikme Janek Paaveli sõnul ehitatakse hinnanguliselt iga kolmas hoone Eestis pooliku projekti järgi, sealhulgas ka olulised riiklikud objektid, mistõttu on uued kerkivad viltused ning ka potentsiaalselt ohtlikud majad vaid aja küsimus.

Diplomeeritud 7. taseme ehitusinseneri Janek Paaveli sõnul on Tartu viltune maja, mille ehitaja ära lammutas ja uuesti üles ehitas, näide sellest, kuidas tõenäoliselt osa projekteerimisest jäeti tegemata või ei järgitud projekti piisavalt. „Hoone korrektne projekteerimine koosneb neljast etapist, millest viimane jäetakse teinekord kokkuhoiuks vahele, kuid mis võivad lõppeda elanikele ka ohtlikult,“ nentis Paavel.

„Kõige esimene etapp on eskiis, mis on sisuliselt arhitekti üldine nägemus. Teine etapp on eelprojekt, mis on juba detailsem ning mida kasutatakse ehitusloa taotlemiseks. Sellele järgneb põhiprojekt, mis täpsustab üldiselt konstruktiivsed osad, aga ei lahendata kõiki konkreetseid sõlmi ja ühenduskohti. Ehitusel peitub turvalisus ja töökindlus detailides ja just need määratakse ära viimase projekteerimisetapi – tööprojektiga. See on aga kahjuks töö, mis teinekord tegemata jäetakse,“ rääkis Paavel.

„Tööprojektis märgitakse ära kasutatavad materjalid, viimistluskihid ning täpsed erinevate sõlmede joonised. Ilma tööprojektita käib ehitusel improviseerimine stiilis, et vaatame jooksvalt, mis saab – nii materjalide kui ka kandelahenduste osas, mis võib hilisemas kasutuses ka reaalselt ohtlikuks osutuda,“ ütles Paavel.

Riias võttis projekteerimisviga 54 elu

„Kurb näide sellest, mis juhtub, kui projekteerimine on poolik või vigane, on 2013. aasta Riia Maxima poe varing, mille käigus hukkus 54 inimest ning mille põhjustamises jäi süüdi olulisi konstruktsioonilisi projekteerimisvigasid teinud insener. Kuigi pealtnäha oli projekteeritud metallkarkasshoone lihtne ja küllalt tüüpne, aga kui vajalikud sammud tegemata jätta, siis võib ikkagi juhtuda suur õnnetus. Üheks selliseks vajalikuks sammuks võib olla ka näiteks tööprojekti tellimata jätmine,“ sõnas ehitusinsener.

„Mida rohkem aega panustatakse ja süvenetakse projekti lahendustesse, võimalikesse stsenaariumitesse ning kaalutakse koos ehitusspetsialistidega kõiki riske just eriti projekteerimise viimases – tööprojekti staadiumis, seda suurem on tõenäosus, et Riia juhtumiga sarnased väikesed unustamised, teisiti arvamised või poolikud arvutused tekitavad ohtliku olukorra,“ nentis P.P. Projekteerimine OÜ juhatuse liige.

Puudulik tööprojekt annab võimaluse tellijat pügada

„Teinekord on tellija ise see, kes ei raatsi viimast projekteerimise faasi ehk tööprojekti tellida ning annab ehitajale käsu tööga lihtsalt pihta hakata. Seda soodustab ka ehitushangete odavpakkumise süsteem – kui tellija ise pole tööprojekti teinud, siis pole ka hankelepingus selle nõuet tihtipeale sees. Hanke võidab see ehitaja, kes pakub kõige odavamalt ja kui talle tööprojekti ette ei anta, siis ta seda ise ei telli ja teebki lihtsalt oma äranägemise järgi,“ rääkis Janek Paavel ja lisas, et tööprojekti tegemata jätmine läheb tegelikult ka riikliku ehitusmäärusega vastuollu.

„Projekteerimise viimane etapp ehk tööprojekt määrab ära ka ehituseks vajalikud materjalid, tehnoseadmed ja viimistlusdetailid. Kui need pole eelnevalt kokku lepitud, siis ehitaja vaatab ikka, kuidas ja milliste materjalide ja vahenditega odavamalt saab, mis pole tellijale alati parim ja töökindlaim lahendus. Üheksa korda projekteeri – üks kord ehita, on nii rahaliselt kui ka ohutuse mõttes igati kehtiv ja mõistlik,“ lisas Paavel.

Talsinki kvartali juht: tuleviku linn ehitatakse longevity-põhimõtetel

02.04.2026 Adaur.ee

Longevity ehk pikaealisust, tervislikku ja kvaliteetset elu toetav elufilosoofia oli Tallinnas toimunud kinnisvarasektori suursündmuse Baltic Business Arena üks fookusteemadest. Talsinki kvartal kerkis longevity-suuna teenäitajana esile kui silmapaistva ja tulevikku kujundava arenguetapina linnaruumis. Talsinki kvartali juhi Rain Pärna sõnul määrab tänapäeval linnade kvaliteedi eelkõige see, kuidas keskkond toetab inimest ja arengut pikaajaliselt.

Pealinna linnaruumi arendamine liigub üha selgemalt terviklikuma lähenemise suunas. Kui varasemalt on linnaruumis olnud põhifookus arhitektuuril, funktsionaalsusel ja esteetikal, siis täna kerkib esile laiem vaade, kuidas ruum toetab inimeste tervist, heaolu ja elukvaliteeti kogu elukaare vältel ja kuidas linnaruum toimiks kogukonda ja majandust hoidvalt.

Linn kui tervist ja heaolu toetav ökosüsteem

“Longevity ühendab endas nii elufilosoofia kui ka praktilise elustiili. Selle keskmes on tervena elatud aastad ning tasakaal keha, vaimu ja suhete vahel. Linnaruumi kontekstis tähendab see terviklikku, inimest toetavat keskkonda,” selgitas Talsinki kvartali juht Rain Pärn.

Longevity’il põhinev linnaruum loob keskkondi, mis toetavad inimeste pikaajalist heaolu. Kvaliteetne õhk ja valgus, sujuvad liikumisvõimalused, tugev kogukonnatunnetus – kõik see kujundab keskkonna, kus elu on loomulikult tasakaalus. Sellele lisandub lihtne ligipääs tervise-, spordi- ja toiduteenustele. Fookus liigub ruutmeetritelt elukvaliteedile.

Pärn nentis, et longevity’i filosoofial on ka selge majanduslik mõju.

“Euroopa, sealhulgas Eesti, liigub vananeva rahvastiku suunas. Eluiga pikeneb, kuid tervena elatud aastate osakaal vajab toetamist ja arendamist. See avab võimaluse lahendustele, mis baseeruvad ennetusele ja aitavad hoida inimeste heaolu pikema aja jooksul. Rahvusvaheline kogemus kinnitab sama suunda. Jaapan ja Singapur arendavad teadlikult longevity-strateegiaid, keskendudes tervena vananemisele, tööea pikendamisele ja tasakaalus elule. Edu saavutavad need linnad, kes loovad keskkondi, mis toetavad inimeste pikaajalist heaolu ja toovad väärtust nii ühiskonnale kui majandusele,” tõi Pärn esile.

Rotermannist Talsinkini – Eesti oma longevity-telg

Tallinnas on longevity-põhine linnaruumi areng juba selgelt nähtav. Rotermanni piirkond on üks tugevamaid näiteid, kus ajalooline keskkond on ühendatud kaasaegse elustiili ja läbimõeldud linnaruumi loogikaga. Seal on keskkond, kus elu, töö ja vaba aeg põimuvad loomulikult ning kõik vajalik paikneb mugava jalutuskäigu kaugusel.

Sellest loogikast lähtub ka Golden Line’i arendusvisioon, mis seob Rotermanni, Talsinki, Golden Gate’i, Artiuse, La Marina ja Merekindluse üheks terviklikuks südalinna teljeks. Tegemist on teadliku linnaruumi kujundamisega, mille keskmes on inimene ja tema elukvaliteet.

“Golden Line’i põhimõte on lihtne: linn peab elama ja hingama! See tähendab keskkonda, mis on puhas, turvaline, ligipääsetav ja tunnetuslikult kvaliteetne. Sama tarkus on olnud kasutusel ka ajalooliselt, kui mõisad ja lossid rajati paikadesse, kus valgus, tuul, vee lähedus ja maastik toetasid inimeste heaolu. Täna tõuseb see lähenemine esile uuel tasemel, koos kaasaegsete tehnoloogiate ja linnaplaneerimisega,” kirjeldas Talsinki juht.

Ta tõi esile, et nii on Talsinki uus kvaliteedistandard Tallinna linnaruumi arendamises, kus ühendatud on mereäärne asukoht, A-klassi ärikeskkond, premium-elukeskkond ja terviklikud teenused ühtses linnaruumis.

“Talsinki erilisust loob kureeritud elukeskkond sarnaselt parimatele hotellidele, kus iga detail on läbimõeldud. See väljendub kvaliteetsetes teenustes, tugevas kogukonnatunnetuses ja kõrgetasemelises avalikus ruumis. Arhitektuuri ja ehituskvaliteedi kõrval on kesksel kohal ruumi tunnetuslik kvaliteet – valgus, vaated, liikumise loogika ja harmoonia,” tõi Pärn esile.

Arenduses on pööratud tähelepanu ka ruumilise tasakaalu põhimõtetele ja energiavoogudele, mis koos kõrgeimate LEED-sertifikaatidega kujundavad keskkonna, mis toetab tervist ja jätkusuutlikkust.

Longevity kui majanduse uus kasvusuund

Baltic Business Arena aruteludes nenditi ka, et longevity kujundab üha selgemalt ka majandust. Pikenev eluiga loob uusi turge ja teenuseid, tervisetehnoloogiast ennetava meditsiinini ning uutest töövormidest kvaliteetsete elukeskkondadeni.

Longevity-põhimõtteid rakendavad linnad eristuvad konkurentidest nii elukeskkonna kvaliteedi kui ka investeerimispotentsiaali poolest. See toob kaasa uusi ärivõimalusi, tugevdab konkurentsivõimet ja kujundab linnade pikaajalist väärtust.

“Tallinnal on selge võimalus positsioneerida end Põhja-Euroopa ühe eesrindlikuma linnana, kus linnaruum on aktiivne osa inimese tervest ja tasakaalus elust. Longevity-põhine linn küsib, kuidas me tahame elada 20, 30 või 50 aasta pärast, ja ehitab selle keskkonna juba praegu,” sõnas Talsinki kvartali juht Rain Pärn.

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

1Partner: Tallinna korteriturg tegi märtsis 16% suuruse tehingutõusu

02.04.2026 Adaur.ee

Märtsis tehti Tallinnas korteritega 772 ostu-müügitehingut, mis on veebruariga võrreldes enam kui 16% suurune tõus, kommenteerib 1Partner Kinnisvara analüütik Elia Vääri. Kalleim korter müüdi märtsis 1 750 000 euroga.

Kui veebruariga võrreldes kasvas korteritehingute arv koguni 16%, siis eelmise aasta märtsiga võrreldes 7,5% võrra. “Märts on kinnisvaraturul reeglina alati kevadise aktiivsuse alguskuu, positiivne on näha ka mõõdukat kasvu võrreldes eelmise aasta märtsiga, arvestades, et aasta algus on olnud mõnevõrra tasasem kui eelmisel aastal,” räägib Elia Vääri. Korteritehingute koguväärtus suurenes kuuga 12,5% ning oli ka aastases võrdluses 8% kõrgem.

Korterite keskmine ruutmeetri hind oli märtsis 3041 eurot (veebruaris 3117€) ja mediaanhind 2801 eurot ruutmeetri kohta (veebruaris 2891€). “Kuigi võrreldes veebruariga keskmine hind veidi langes, on see viimastel kuudel püsinud üle 3000 euro piiri, millest on kujunemas tänase korterituru tasakaalupunkt,” kommenteerib Vääri.

Möödunud kuul tehti pealinnas kinnisvaraga kokku 955 ostu-müügitehingut, mida on rohkem võrreldes nii veebruari (822 tehingut) kui ka eelmise aasta märtsiga (939 tehingut). Kinnisvaratehingute koguväärtus ulatus 165 miljoni euroni, mis on ligi 21% rohkem kui eelmisel kuul. Lisaks korteritele müüdi veebruaris Tallinnas ka 26 hoonestatud elamumaa kinnistut ja 4 elamumaa krunti. Kalleim kinnistu vahetas omanikku 1 240 920 euro eest.

1Partner Kinnisvara avaldab iga kuu alguses värskeima kinnisvaratehingute turuülevaate. 1Partner Kinnisvara kodulehel on Tallinna kinnisvaratehingute hinnavõrdluse graafik, kust leiab lihtsa ülevaate pinnaühiku maksumuse igakuistest muutustest ka linnaosade kaupa.

1Partner on enam kui 20-aastase kogemusega Baltimaade juhtiv kinnisvaragrupp, mille esindused asuvad Tallinnas, Tartus, Riias ja Vilniuses. 1Partner grupp pakub kinnisvara vahenduse, hindamise, ehituse, arenduse, halduse ja investeeringute juhtimise teenust. 1Partner kinnisvaragrupp on maailma suurima kommertskinnisvara nõustamisettevõtte JLL (Jones Lang LaSalle) ametlik koostööpartner Baltikumis.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine – kohustuslikud nõuded ja praktika

KV.EE: Odavamad Tallinna üürikorterid lähevad kiiresti kaubaks

02.04.2026 Tõnu Toompark

Kinnisvaraportaalis KV.EE pakuti märtsis Tallinnas üürile keskmiselt 1641 korterit. Üüripakkumine oli aastatagusest 9,3% kõrgemal tasemel. Aasta tagasi oli märtsis näha mõningat hooajalist üüripakkumise vähenemist. Käesoleva aasta sesoonse pikaajaliste üürikorterite majutusturule suundumine on toimumas, kuid ajaliselt hilisem.

Tallinna üürikorterite eest küsiti portaali KV.EE vahendusel märtsis keskmiselt 14,5 €/m², mida on sama palju, kui viimase 9 kuu jooksul, mil üüripakkumiste keskmine hind on olnud 14,5-14,6 €/m². Aastatagusega võrreldes on üürikorterite keskmine hind 4,3% kõrgemal. Aastatagune üürihind kerkis 2025. a kevadel üüripakkumise vähenemise tõttu märtsi 13,9 €/m² pealt juuliks 14,5 €/m² peale, kuhu lähedale on jäänud tänaseni.

Üürikorterite hinnatõus on mõnevõrra näiline. Üürihinda kinnisvaraportaalis KV.EE ajavad üles pikemalt vakantsena pakkumises seisvad kallimapoolsed korterid. Odavama hinnaga üürikorterid lähevad kiiremini kaubaks. Portaali KV.EE pakkumisse lisatud uute üüripakkumiste keskmine hind on viimased 10 kuud olnud üsna stabiilselt 13,2-13,4 €/m² ehk pakkumises püsivate korterite hinnatasemest märksa allpool.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

Merko ehitab Jüri alevikku ridaelamud

02.04.2026 Adaur.ee

Rae vallas Jüri alevikus jätkub Õielehe elukvartali arendus. Õielehe teise etapi raames on ehituses kolm kortermaja, nüüd algas ka elukvartali esimese ridaelamu ehitus. Kokku 33 korteriga elumajad ja viie boksiga ridaelamu valmivad 2027. aasta kevadel.

Õielehe elukvartal on turvaline ja kaasaegne kodupaik. Funktsionaalse planeeringu ja eri suuruses korteritega hoonete ning ümbritseva loodusega põimitud hubase koduümbruse mõte on tuua Õielehe kvartalisse elama eri suuruses pered. Koos kvartali välijõusaali ja naabruses asuva terviseraja võimalustega innustab Õielehe tervislikku eluviisi. Õielehe on kodupaik, kus kohalikud tunnevad üksteist nägupidi ja naabrilastel on mõnus ühiselt mängida.

Õielehe kvartal saab täismahus valmimisel koduks enam kui 140 perele. Lisaks kümnele kortermajale on Õielehe elukvartalisse plaanitud neli ridaelamut. Igas ridaelamus valmib viis kuni kuus kahekorruselist ja 4–5 toaga korterit, mille suurus jääb vahemikku 128–144 ruutmeetrit. Õielehe esimeses ridaelamus on saadaval veel kolm vaba korterit.

„Tallinnas osutusid Uus-Veerenni kvartalisse rajatud väiksemad majad, kus igal korrusel on vaid üks korter, väga populaarseks. Need näitasid perede vajadust avarama kodu ja eelistust suurema privaatsuse järgi. Ka Õielehe ridaelamud on projekteeritud ruumikana ja põhjalikult oleme läbi mõelnud iga korteri juurde kuuluva õueala. Kõigil ridaelamu korteriomanikel on oma kinnistule võimalik rajada ka aiamaja, mille projekt tuleb korteriostul kaasa,“ kommenteeris Õielehe elukvartali müügijuht Almar Otter.

Ridaelamud sobivad hästi peredele, kes vajavad suuremat elamispinda ja eelistavad elamist väiksemas majas. Õielehe pakub rahulikku koduümbrust ja turvalist naabruskonda, aga ka seda, et eluks vajalikud mugavused on Jüri alevikus väga lähedal. Logistiliselt heas asukohas paiknevast kvartalist on mugav ühendus Tallinnasse, aga ka Tartu suunal. Õielehe kaks esimest kortermaja valmisid eelmisel aastal ja neis on saadaval veel kolm korterit, kuhu on võimalik kohe sisse kolida.

Õielehe hooned on A-energiaklassiga, kortermajade kõigil korteritel on rõdu või terrass ning ridaelamu korterite juurde kuulub kaks terrassi, mis paiknevad vastavalt hommiku- ja õhtupäikese suunal. Hooneid ümbritsevad puhke- ja mängualadega haljastatud koduhoovid. Parkimiskohtadel on elektriauto laadimispunkti paigaldamise valmidus, korterelamute katustel päikesepaneelid ning kõigisse korteritesse luuakse jahutussüsteemi paigaldamise valmidus.

Õielehe hoonete ruumiline liigendatus loob elanikele mõnusa koduümbruse, lisavõimalusi pakuvad naabruses asuv terviserada ja Merko poolt kvartalisse rajatud välijõusaal. Vaid jalutuskäigu kaugusel asub mitu kooli, näiteks Merko ehitatud Rae riigigümnaasium, samuti mitmed lasteaiad, kauplused ja söögikohad.

EIS: Tammiku alevikku kaunistab soe ja rõõmus kortermaja

02.04.2026 Adaur.ee

Jõhvi linna lähedal paiknevas Tammiku alevikus on üks kolmekorruseline kortermaja lõppenud talve jooksul justkui uuesti sündinud. Milline oli korteriühistu Tamme 21 aastaid kestnud teekond oma maja täieliku renoveerimiseni ja kuidas tulemusega rahul ollakse, räägib ühistu pikaajaline esimees Ilmar Aun.

Tamme 21 asuv kortermaja valmis 1982. aasta lõpus. Selle ehitas Tammiku kolhoosi keskusesse tollane Kohtla-Järve KEK ehk lahtiseletatult piirkondlik kolhooside ehituskontor, kelle üheks põhiülesandeks oligi korterelamute rajamine maal. Nende ehitatud maju on ka Jõhvi külas, Vokas ja mujal.

Suurema osa elust selles majas elanud ja viimased 27 aastat ka ühistut juhtinud Ilmar Aun, kes on viimastel aastatel olnud ametis Jõhvi abivallavanemana, sõnab, et võrreldes paljude teiste Nõukogude aja lõpus rajatud hoonetega on see maja suhteliselt hästi säilinud, aga aastad teevad paramatult oma töö. Raud hakkab roostetama, torud kuluvad läbi, radiaatorid lähevad umbe. Remondid hakkavad nõudma üha enam raha, aga päris head tulemust nii-öelda osalise lappimisega ikkagi ei saa.

Esimene katse ei kandnud vilja

Korteriühistu plaanis 34 korteriga kolmekorruselise maja renoveerimist juba rohkem kui kümme aastat. Ent 2016. aastal jäid maja renoveerimiplaanid katki, kuna rehkendus ei tulnud kuidagi välja. Riigilt oli tol ajal KredExi kaudu võimalik toetust saada maksmimaalselt 30-40 protsenti kogu maja remondikuludest. Pangad olid nõus ühistule laenu andma maksimaalselt 150 000 eurot. Elanikelt kogutud rahaga loodud remondifond oli tol ajal veel kõhn.

“Oli selge, et me ei vea välja,” ütles Aun, märkides, et tookord tehti majas ära siiski kõige hädapärasemad tööd. Vahetati välja näiteks oma aja ära elanud veetorud igas neljas püstakus.

Aga siiski jätkas visa ühistu tasapisi tööd selle nimel, et jõuda ükskord ka kogu maja uuenduskuurini. Telliti energiaaudit, mille põhjal sai korterelamu F-energiamärgise, mis tähendab energiatõhususe seisukohast sisuliselt hinnet “kaks”. “Võrreldes enamiku teiste Tammiku majadega oli meil olukord veel pisut parem, sest meil oli juba varem vahetatud soojussõlm, otsaseinad soojustatud ja koridorides olime vahetanud aknad ja uksed, tänu millele oli kokkuvõttes soojakadu vähenenud. Aga see F-märgis pani ikkagi mõtlema, mida edasi teha, et kaod veel väiksemaks saada,” rääkis Aun.

Järgmise sammuna tellis ühistu kogu maja soojustamise eelprojekti, milles toodi sammhaaval välja, millised tööd tuleb teha, et arvestatavat energiasäästu saavutada. Kõige rohkem läks soojust välja läbi vundamendi ja keldriakende. “Vahetasime need aknad ära ja soojustasime nii põhjalikult vundamendi, et seda tööd polnud seekord enam vaja ette võtta,” rääkis ta, lisades, et ka tookord vahetud veetorusid polnud praegu vaja vahetada, tänu millele tuli seekordne renoveerimise hind pisut väiksem.

Ilmar Aun kortermaja keldrisse paigaldatud uue soojussõlme juures. Foto: Erik Gamzejev

Voka andis eeskuju ja indu

Murranguaastaks peab Aun aastat 2021. Siis sai Vokas põhjalikult renoveeritud esimene kortermaja, mis asub Tiigi 3. “Käisime oma juhatuse liikmetega seda vaatamas ja saime kohe aru, et selleni tahame ka meie jõuda. Tegime seal palju pilte ja positiivsed emotsioonid olid laes. Tegime sel heal lainel kohe samal suvel ka ühistu üldkoosoleku ja müüsime piltlikult öeldes kogu maja renoveerimise mõtte teistele ühistu liikmetele maha,” meenutas ta.

Kohe asuti koguma suuremat remondifondi, et kui renoveerimiseks läheb, oleks ühistul võimalik ka oma raha panustada. Fondi koguti iga kuu 0,6 eurot ruutmeetri kohta. Aastaga kogunes nõnda üle 10 000 euro. “Seda raha oli vaja eeltöödeks, näiteks projekti tellimiseks,” selgitas ta.

Põhjalikule ja mitu aastat kestnud ettevalmistusele vaatamata oleks aga Tamme 21 peaaegu toetusrahast ilma jäänud. Ida-Virumaal oli veel mõned aastad tagasi neid korteriühistuid, kes söandasid renoveerimist ette võtta, napilt. Seetõttu korraldas Aun abivallavanemana infopäevi ja tegi ühistute juhtidele palju selgitustööd, et innustada ning julgustada neid renoveerimisega kaasa tulema. Tegi nii hästi, et paljud võtsidki vedu. “Meie oma ühistu puhul tundus, et aega on veel küll. Aga kui taotluse tegime, selgus, et oleme esimesena joone alla jäänud, sest selles programmis, milles oli muu hulgas tühjenenud korterelamute lammutamine, oli raha otsa saanud,” meenutas ta.

Et aga Kohtla-Järve linn jäi oma majade lammutusprojekti elluviimisega jänni ega suutnud neile määratud raha kasutada, pakuti vabanenud raha esimesena ootelehel olnud Tammiku ühistule. “Loomulikult olime nõus. Tegime kiiresti ära üldkoosoleku,” rääkis Aun, märkides, et selleks hetkeks, kui rahastamisotsus tuli, oli juba tööprojekt tellitud, tehnilise konsultandiga läbi räägitud ning oma inimesed olid vaimu valmis seadnud.

Et Tamme 21 ühistu oli üks viimaseid, kes sellest meetmest toetust sai, tuli lõplik otsus tuli alles mullu septembri alguses. Aga tähtaeg oli selle aasta 31. jaanuar, millele siiski asjaolusid arvestades kaks kuud pikendust anti.

Ajavõitu andis ka see, et ehitushanke korraldas ühistu juba kevadel kohe pärast esialgse toetusotsuse sündi. Ühistu üldkoosoleku otsusega valiti ehitaja välja juulis. Samal ajal võttis Aun pankadelt ka laenupakkumisi ja tegeles toetuse eraldanud EISi nõutavate dokumentide koostamise ja esitamisega.

Esialgu oli ühistu arvestanud, et kogu renoveerimiseks kulub 0,9 miljonit eurot. Aga ka odavaim ehituse hinnapakkumine oli sellest tunduvalt kallim − 1,18 miljonit eurot. “Pidime taotlema lisaraha,” rääkis Aun.

Ehituse toetusmäär oli 70 protsenti. Laenu tuli võtta 330 000 eurot ja see tuleb tagasi maksta 20 aasta jooksul.

Praegu maksavad ühistu liikmed 1,26 eurot ruutmeetri kohta remondifondi, see sisaldab nii laenumakseid kui ka süsteemide korralise hoolduse kulusid.

Ilmar Aun: “Renoveerimise õnnestumise võtmetegur on tehnilise konsultandi palkamine”

Ilmar Aun soovitab kõigil ühistutel, kes kortermaja renoveerimise käsile võtavad, pöörata põhjalikku tähelepanu sellele, kes palgatakse tehniliseks konsultandiks.

“Meil sai selleks Rakvere mees Allan Liima, kes oli varem vedanud ka Vokas asuvate ja mitmete teiste kortermajade renoveerimist. Ta on selles rollis väga pädev ja meie ühistu üldkoosolekul oli tal väga veenev ja selge jutt. Tema antud konkreetsed vastused ja esiletoodud faktid panid meelt muutma ka neid korteriomanikke, kes olid varem renoveerimise suhtes pessimistlikud,” rääkis Aun.

Kogu ehituse ajal oli Auna sõnul Liima pidevalt nii-öelda kättpidi juures ega lasknud sellel protsessil käest ära minna. “Ta ohjas ehitajaid, viis läbi ehituskoosolekuid, protokollis neid nii, nagu peab. Ta tunneb seda valdkonda läbi ja lõhki ning meil on temaga vedanud,” lausus Aun, lisades, et ühistu esimees ei jõua seda kõike ise teha ja tal pole selleks ka vajalikke teadmisi.

Samuti on oht, et kui ühistu esimees, kel pole varem sellist suure kortermaja renoveerimise kogemust, ehitusse liiga palju sekkuma hakkab, võib ta oma teadmatuse tõttu minna ehitajaga kergesti riidu. Siis keevad emotsioonid üle pea, tulevad puusalt uued ideed, püütakse käigu pealt hakata projekti ringi tegema ja lõpuks tuleb ainult palju närvikulu, aga mitte head tulemust.

Aun soovitab enne tehnilise konsultandi palkamist uurida tema tausta, rääkida nende ühistute juhtidega, kes on temaga varem koos töötanud. “Mina tegin nii ja see andis palju kindlustunnet,” sõnas ta.

Kokkuhoid avaldub tugevamalt tulevikus

Renoveerimise plusspoolel ei too Aun esimese asjana esile rahalist kokkuhoidu, sest seda võib hinnata mitmest vaatevinklist. Küttekulud ja energiakulud on küll vähenenud, aga lisandunud on laenu tagasimaksed ja uute süsteemide hooldekulud. Samas on enam kui tõenäoline, et energia aja jooksul pigem kallineb kui odavneb ja nii tuleb ka võit.

“Varem või hiljem oleks pidanud maja niikuinii põhjalikumalt remontima ja siis tulnuks seda teha ilma toetuseta täielikult majaelanike oma raha eest või võtta veelgi rohkem laenu ja maksta rohkem intresse. Samuti on ajalugu näidanud, et ehitushinnad muudkui kasvavad. Mida hiljem maja renoveerimine ette võtta, seda kallimaks see läheb,” tõdes ta.

Aga jaanuari ja veebruari soojusarved olid ühistu esimehe sõnul juba ligikaudu 35 protsendi võrra väiksemad kui eelnevatel aastatel, kuigi talved olid üsna sarnased või pigem oli tänavu külma isegi rohkem kui mullu. Lisaks tuleb arvestada, et sel talvel olid maja soojusenergiakulud suuremad, kuna samal ajal käisid ehitustööd, mistõttu pääses külma õhku tavapärase olukorraga võrreldes rohkem majja sisse. “Mõni ütleb, et varem olid suvekuudel arved väiksemad kui praegu, mil iga kuu tuleb maksta laenu. Samas tasuks võrrelda terve aasta kulu, mitte ainult üksikuid kuid,” soovitab ta.

Parem õhk, uued mugavused ja pilkupüüdev välimus

Põhilised tööd olid seotud kogu hoone soojustusega. Maja sai uue soojustatud fassaadi, katuse ja sokli. Kõikidesse korteritesse paigaldati uued kolmekordsed aknad. Lisaks vahetati välja elektrikaablid, mida oleks tulnud päästeameti nõuete täitmiseks nagunii teha, ja tehti palju muid töid.

Teistele aleviku elanikele ja ka möödasõitjatele torkab kõige enam silma maja uus välisfassaad. “See on selline põhiline vau-efekt, mida inimesed näevad kõrvalt ja hindavad. See on ikka täiesti erinev pilt võrreldes sellega, mis oli pool aastat tagasi, kui oli hall ja pleekinud maja, mille seintel oli näha vee ja hallituse kahjustusi,” ütles Aun.

Korterites tehti koos akende vahetusega ka uued aknapaled ning paigaldati uued aknalauad ja radiaatorid, mida saab reguleerida. “Igaüks saab tuppa sellise temperatuuri, nagu talle meeldib ja sobib. Varem on ikka olnud ühtelugu kurtmist, et ühes korteris on külm ja teises palav,” ütles ta.

Aun sõnas, et tunneb ise ka väga hästi, kui mõnus on tunda oma korteris värske õhku, mis tuleb soojustagastusega sundventilatsioonist. “Õhk ringleb korteris. See toob hea une ja mõnusa tunde. Enamik elanikke hindab seda. Kuigi on ka neid, kes pole sellega harjunud ja ütlevad, et toas puhub.”

Seda, kuidas tänu renoveerimisele on tõusnud selle maja korterite väärtus, näitab Auna sõnul, et nende majas on praegu müügis tavaline kahetoaline korter, mille eest küsitakse 35 000 eurot. “Sellist hinda pole Tammikus varem ükski korter ligilähedaseltki maksnud,” märkis ta.

Tammiku alevikus Tamme 21 asuva kortermaja rekonstrueerimine

Muu hulgas sai Tamme 21 asuv kortermaja ka soojustatud fassaadi, uued välisuksed ja varikatused. Foto: Matti Kämärä

Projekti maksumus 1 153 600 eurot.

Sellest:

rekonstrueerimine 1 118 494 eurot,
ehitusprojekteerimine 16 964 eurot,
tehniline konsultant 11 071 eurot,
omanikujärelevalve 7080 eurot.

Rahastamine

Toetus riigilt (EIS) 800 497 eurot.
Omafinantseering (sealhulgas pangalaen) 353 103 eurot.

Projekti käigus tehtud tööd

Fassaadi ja sokli soojustamine, katuse soojustamine ja uue katte paigaldamine, uute kolmekordsete pakettakende paigaldamine soojustuse tasapinda, uued varikatused, välisuksed ja tuletõkkeuksed, radiaatoripõhiselt reguleeritav 2 toru küttesüsteem, soojussõlm, kütteautomaatika, soojustagastusega sundventilatsioon, uue sooja vee tsirkulatsiooni rajamine, elektritaristu ajakohastamine keldrites ja trepikodades, PV elektrijaam, ehitustegevusest tulenev siseviimistlus. Rajatakse 3 x 4,5 meetri suurune prügimaja.

Ehituse ajal tuli olla kannatlik

Ilmar Auna sõnul on paratamatu, et kui käimas on kogu maja põhjalik renoveerimine, siis tekitab see elanikele ka ebamugavusi. “Kõige hullem oli see tolm, mis tekkis akende vahetamisel ja venitlatsioonilõõride tegemisel. Tolmust ei ole siis pääsu ja seda ei saa ka ühe-kahe koristamisega täielikult välja,” rääkis ta.

Tema hinnangul oleks võinud ka osa ehitajate töökultuur parem olla, nad oleks võinud enda järelt rohkem koristada. “Aga samas sattus ehitus sellisele ajale, kui väljas oli juba porine sügis, nii jõudis see mustus ka majja. Kolm-neli kuud tuli olla üsna kannatlik. Veebruaris hakkasid need probleemid juba taanduma.”

Halb oli ka see, et tundmatud pätid käisid ehitustellingute kaudu vargil kahes korteris, lüües tuulutuses olnud aknad jalaga lahti. Detsembris, mil uus katus oli juba paigas ja ehitajad puurisid sinna augud ventilatsioonitorude paigaldamiseks, tuli nagu kiuste mitu päeva meeletult tugevat vihma. “Meil uputas kõvasti kolmes trepikojas neljast. Õnneks ei sadanud korteritesse. Aga ebameeldiv olukord oli see kindlasti,” sõnas ühistu esimees.

Samas on Ilmar Aun veendunud, et praegust tulemust vaadates on enamik rahul, et selline suur renoveerimistöö sai üheskoos ette võetud. “See kõik vääris küünlaid,” ütles ta.

Jäänud on veel teha prügimaja elamu ette. Seni on prügikonteinerid olnud lageda taeva all ja sinna on toonud oma prügi ka paljud võõrad. Viimistlemist vajab veel ka maja keldrisse tehtud koosolekute ruum. “Kuna tööd kulgesid enam-vähem plaanipäraselt, jäi meil tellija reservist pisut raha üle ja saime endale sellise väikese “luksuse” lubada,” ütles Aun, kellel seisab ees veel üksjagu paberitööd aruannete kallal.

Julgustab teisi renoveerimist ette võtma

Ilmar Aunal on hea meel, et kortermajade renoveerimine on Ida-Virumaal pärast paigalseisu viimastel aastatel liikuma saanud. Sellele on aidanud kaasa esimeste renoveeritud kortermajade eeskuju. Kuigi praegu ei ole avatud ühtegi renoveerimistoetuste taotlusvooru, tuleb neid tulevikus kindlasti veel ja praegu on ühistutel hea aeg selleks valmistuda.

“Mina julgustan ka oma kogemuse põhjal renoveerimist ette võtma. Kui varem lihtsalt uskusin, et see on hea ja õige asi, siis nüüd ma tean seda. Eriti selliste majade puhul, kus pole tühje kortereid, on tegus ühistu ning majaelanikud on ise samuti aktiivsed ja hoolivad,” sõnas ta.

Domus FND tegevjuht Kairit Kasepuu: lao- ja tootmispindade turg muutub üha enam üürniku nägu

02.04.2026 Kairit Kasepuu

Domus Kinnisvara grupi tütarettevõtte Domus FND tegevjuht Kairit Kasepuu räägib artikliks tänasest ärikinnisvaraturust Eestis. Lao- ja tootmispindade sektor on viimastel aastatel kujunenud üheks Eesti ärikinnisvaraturu peamiseks veduriks. 2026. aasta väljavaade on pigem mõõdukalt positiivne, kuid sellega kaasnevad ka selged riskid.

Sektori areng sõltub nii Eesti kui ka Euroopa üldisest majandusseisust ja konkurentsipositsioonist. Viimastel aastatel on seda pidurdanud tootmissisendite kallinemine, kvalifitseeritud tööjõupuudus, muutused tööturul ning Eesti konkurentsipositsiooni nõrgenemine. Lisaks mõjutavad turgu eksporditurgude ebakindlus, vähenenud välisinvesteeringud ja geopoliitilised riskid. Sellest hoolimata on arendustegevus püsinud aktiivne, eelkõige Tallinna ja Harjumaa tehnoparkides. Eelmisel aastal lisandus turule kümneid uusi arendusprojekte ning ka sel aastal lisandub neid juurde, mis näitab, et arendajad hindavad sektori pikaajalist potentsiaali jätkuvalt positiivselt.

Arendus liigub linnast välja

Viimaste aastate trend on selge, uued lao- ja tootmispinnad rajatakse logistiliselt hästi ligipääsetavatesse tehnoparkidesse, eelkõige Tallinna lähivaldadesse. Rae, Saku, Saue, Jõelähtme ja Kiili vald on kujunenud piirkondadeks, kus on olemas nii vajalik taristu kui ka ettevõtlust toetav keskkond. Samas ei ole kadunud nõudlus ka Tallinna siseselt, eeskätt Lasnamäe, Sõjamäe ja Maardu piirkondades.

Domus Kinnisvara turuanalüüsi põhjal jäävad enim nõutud üüripinnad suurusvahemikku 300–700 m² ja 1000–1500 m². Üle 2000 m² suuruseid pindu soovitakse oluliselt harvemini ning need rajatakse enamasti tellimusel, mitte spekulatiivselt. Arendustegevus liigub üha enam built to suitpõhimõtte suunas, mis on loogiline vastus muutunud turuootustele. Kui varem piisas heast asukohast ja mõistlikust hinnast, siis täna sellest enam ei piisa.

Koostöö loob väärtuse

Lao- ja tootmispindade turust on selgelt saanud üürniku turg. Ettevõtted teavad järjest täpsemalt, millist pinda nad vajavad, ning ootavad, et kinnisvara toetaks nende äri ja kasvu. Ainuüksi asukoht, hind ja ruutmeetrid ei määra enam otsust, mistõttu standardlahendused kaotavad oma konkurentsieelise. Oluline on tervik, mis hõlmab logistikat, funktsionaalsust, kuluefektiivsust, keskkonnanõuetele vastamist ja paindlikkust.

Built to suit lähenemine võimaldab luua lahendusi, mis arvestavad ettevõtte eripäradega juba projekteerimise faasis ning aitavad kaasa ettevõtte kasvule ja efektiivsusele. Üürniku jaoks on kolimine kulukas ja ajamahukas ning omaniku jaoks on uue üürniku leidmine märkimisväärne kulu. Hästi läbi mõeldud lahendus ja toimiv koostöö aitavad neid riske vähendada ning loovad aluse pikaajaliseks ja stabiilseks koostööks.

Võidavad kvaliteetsed projektid

Arendustegevus liigub üha enam kasutajapõhiste ja eellepingutega kaetud projektide suunas. Spekulatiivset mahtu lisandub endiselt, kuid selle riskitaluvus on väiksem ja pindade täitumine võtab kauem aega, eriti stock-office’i ja miniladude segmendis.

Lähiaastatel ei ole oodata kiiret hinnakasvu. Pigem toimub stabiliseerumine ning vanemates hoonetes võib näha ka hinnasurvet, et vakantsust vähendada ja tehinguid kiirendada. Konkurentsivõimeliseks jäävad projektid, mis suudavad pakkuda terviklahendust: head asukohta, energiatõhusust, madalaid kõrvalkulusid ja funktsionaalset planeeringut.