Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine – kohustuslikud nõuded ja praktika

Statistika: Elamispindade tehingute käive näitab kasvu

09.01.2018 Tõnu Toompark

Aktiivne elamispindade turg ehk kõrge kinnisvaratehingute arv kasvava hinna tingimustes kergitab elamispindade tehingute käivet. Kõrge tööhõive ja madal tööpuudus omakorda sunnivad tööandjaid makstavaid palku kergitama. Nii kasvab samuti Eesti inimeste palgasumma, mida teenitakse.

Hinnates, kui palju moodustab elamispindade tehingute käive palkade kogusummast näeme, et tehingukäibe proportsioon on vaikselt, kuid üsnagi kindlajooneliselt suurenemas. Teisisõnu muutub kinnisvaratehingute tähtsus inimeste igapäevases elus.

Olukorras, kus tööturg on tugev ehk isegi tööd kaotades ei ole liiga keeruline uut leida, ei peaks kinnisvaratehingute rahalise mahu kasvu pärast liialt muretsema. Liiga palju kõrgemale siiski sanuti elamispindade tehingute käibe proportsioon minna ei tohiks.

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Soovid nõustamist siin kommentaaris toodud või muudel kinnisvaravaldkonna teemadel? Kontakteeru palun +372 525 9703 või tonu@toompark.ee (Tõnu Toompark).

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Eesti Pank: Hinnasurve andis detsembris järele

08.01.2018 Sulev Pert

Detsembris langes tarbijahinnaindeks novembriga võrreldes 0,3%
2017. aasta keskmine hinnakasv oli nelja viimase aasta kiireim
Inflatsiooni põhjustasid mullu eelkõige toorme hinnad

Statistikaameti teatel aeglustus tarbijahindade aastakasv detsembris 3,4%ni. Hinnakasvu vedasid ikka toiduained ja energia hinnad, kuid ülejäänud ostukorv kallines tagasihoidlikult. Novembriga võrreldes langes hinnatase 0,3%, mida põhjustasid hooajalised tegurid, sh alkoholi soodusmüük ja üüri odavnemine. Euroala inflatsioon oli detsembris aeglane, 1,4%, kuigi majandusaktiivsus ei ole enam madalseisus.

Eesti hinnatõusule aitasid eelmisel aastal suuresti kaasa hinnamuutused väliskeskkonnas. Tootmise vähenemise tõttu kallinesid maailmaturul kõige rohkem piimatoodete, sh või hinnad. Viimastel kuudel on Euroopas toiduainete tootjahindade kasv siiski aeglustunud. Näiteks või tootjahinnad on nüüdseks langenud uuesti 2017. aasta algusega samale tasemele. Eestis odavnesid piimatooted detsembris kuuga 1%. Kuna toidutoorme hindade heitlikkus on olnud suur, ei saa välistada, et järsule kallinemisele järgneb toiduainete jaehindade langus.

Eesti suurem majandusaktiivsus oli 2017. aastal soodne kiiremaks hinnakasvuks. Siinsete ettevõtete tööjõukulude kasv oli mullu üks euroala riikide kiiremaid ja Eesti tööpuuduse määr oli ajalooliselt üks madalamaid. Tänu nõudluse kasvule said ettevõtted hindu tõsta varasemast rohkem; seda näitas ka ettevõtete suurem kasum.

2017. aasta esimesel poolel prognoosis Eesti Pank tarbijahindade aastaseks inflatsiooniks 3,2%, kuid tegelikult tõusis elukallidus 3,4%. Hinnakasv ületas prognoositut veidi – eelkõige toiduainete hindade oodatust kiirema kasvu tõttu. Alanud aastal hoiavad hinnakasvu kiirena aktsiisitõusud, mille kogumõju ulatub 0,6–0,7 protsendipunktini. Lisaks on maailmamajanduse elavnemine ning OPECi tootmiskärped kaasa aidanud nafta kallinemisele. 2017. aasta detsembris ületas nafta hind lähimineviku kõrgtaseme, tõustes rohkem kui 65 dollarini barreli eest. 2018. aasta keskmine oodatav hinnakasv on 3,2% eeldusel, et nafta hinnatasemes ei toimu väga suuri muutusi.

Arco Vara: Võlakirjaemissioon ja laenude pikendamine

08.01.2018 Tõnu Toompark

Arco Vara AS viis läbi võlakirjaemissiooni, mille käigus emiteeris võlakirju kogumahus 800 000 eurot. Võlakirjade väljalaskepäev oli 08.01.2018 ja lunastamispäev on 04.01.2019. Emiteeriti 80 võlakirja nimiväärtusega 10 000 eurot, intressimääraga 12% aastas. Emiteeritud võlakirjadele tagatist ei antud. Emiteeritud võlakirjade eest on tasutud täies ulatuses. Võlakirjaemissioon viidi läbi kooskõlas väärtpaberituru seaduse § 12 lg 2 p-ga 2, seega tegemist ei olnud väärtpaberite avaliku pakkumisega.

Arco Vara AS-i võlakirju märkis kokku 5 isikut. Võlakirjaemissiooni maksimaalseks mahuks vastavalt võlakirjaemissiooni tingimustele oli 800 000 eurot ja minimaalseks märgitavaks summaks 10 000 eurot Märkimisperioodi jooksul märgiti kokku võlakirju summas 800 000 eurot. Arco Vara AS-i juhatus otsustas rahuldada kõik võlakirjade märkimisavaldused.

Võlakirjaemissioonist saadud vahendeid kasutatakse kinnisvara arendustegevuseks.

Samuti pikendas Arco Vara AS 29.12.2016 võetud laenukohustust summas 250 000 eurot kuni 31.12.2018.

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Kapitel: Juhkentali kvartali arhitektuurivõistluse võitis Arhitekt Martin Aunini töö „Lightpark“

08.01.2018 Tõnu Toompark

Kinnisvaraettevõte Kapitel, senine E.L.L. Kinnisvara, viis läbi rahvusvahelise kutsutud osalejatega arhitektuurivõistluse parima arhitektuurse lahenduse leidmiseks Juhkentali kvartalile, mis hõlmab ka Eesti kõrgeimat büroohoonet. Võistluse võitjaks valis žürii konsensuslikult Arhitekt Martin Aunini töö „Lightpark”, kus hoonete keskele rajatakse ühtse avaliku ruumina ja valguspargina toimiv sisehoov. Ideekavandi autoriteks on Martin Aunin, Annika Aasmaa, Marti Kahu, Margid Saar ja maastikuarhitekt Anna-Liisa Unt.

Arhitekt Martin Aunini sõnul on eesmärk kujundada kogu kvartal tervikliku keskkonnana, pöörates samavõrd tähelepanu kõrghoonete visuaalile linnasiluetis kui ka arhitektuursetele pisidetailidele tänavatasandil, lisaks on oluline lahenduse tehniline teostatavus, vastavus liginullenergiahoonele esitatavate nõuete ning keskkonnasõbralikkus. „Kvartali hoonestuse iseloom eeldab tänavaruumilt kargust ja väljapeetust. Hoonete ümbrus ja sisehoov on lahendatud ühtse avaliku ruumina – valguspargina, mis tõmbab möödujate tähelepanu ja kutsub uudistama. Valguspark on külmaga soojust, palavaga jahedust ja pimedal ajal turvalisust kiirgav atraktsioon, mis toimib valguse värvustemperatuuri ja intensiivsuse muutumistega. Valguspargi lõikavad läbi liikumist suunavad heleda sillutisega ja pimedal ajal valgustatud triibud, mis esinevad hoonete fassaadi kajana. Valgustriibud põikavad kohati horisontaaltasandist välja, murdudes ruumilisteks portaalideks, mis loob kõrgetest hoonemahtudest tugevalt eristuva tänavamõõdus detailsuse,“ lisas Martin Aunin.

Žürii liikme, volitatud arhitekt-ekspert Ülar Marki sõnul oli kõrgel tasemel arhitektuurivõistluse korraldamine väga oluline, kuna Juhkentali kvartali nähtavus Tallinnas on dominantne ning kõrged hoonemahud moodustavad vanalinna ja Maakri kvartali kõrval eraldi kõrghoonete kompleksi. Kõik esitatud tööd olid Ülar Marki hinnangul tugevad ja läbi töötatud ning arendaja sai näha mitut erinevat õiget lahendust, mis aitas teha üldistusi ja saada kindlust ehitamisele mineva eelistes. „Võidutöö suurim erinevus teistega võrreldes on kõrgema, 30-korruselise torni pööramine pikema küljega ristmiku poole, mis moodustab hotell Olümpiaga koos töötava ansambli. Nii suurte mahtude liigendamine on võidutöö üks plussidest, heleda ja tumeda mahu nihe tekitab sihvakama joone. Terviklik ja sarnane võttestik kõigi kolme mahu puhul on kogu piirkonnale kasuks, sest Juhkentali-Liivalaia ristmikku ümbritseb juba väga erineva mahu ja kujuga hoonestus,“ lisas Ülar Mark.

Võidutöös on kolm torni näiliselt jagatud pooleks ehk kuueks torniks. Välimised kolm mahtu on korrus madalamad ja eristuvad sisemistest fassaadimaterjali tooni valiku poolest ning tänu heleda ja tumeda vastandumisele mõjuvad tornid poole sihvakamatena. Hoonemahud on paigutatud mitteparalleelselt nii omavahel kui ka naaberhoonetega võrreldes, et tagada maksimaalne kaugus teistest hoonetest, vältida otseseid vaateid vastasmajadele ja tuulekoridoride teket ning summutada tänavamüra. 16-korruseline bürootorn on Kaasani kiriku poolsel küljel korrus madalam ja Liivalaia tänava suhtes tagasiastega, et mitte varjata vaadet kirikule. Kvartali teisele küljele moodustub kõrgeima, 30-korruselise torni ja Liivalaia-Juhkentali-Lembitu ristmiku vahele esinduslik väljak. 9-korruseline hoonemaht on paigutatud krundi pargipoolsele rahulikumale osale ja suunatud pikema küljega lõunasse, et sealsed ruumid oleksid valgusküllased.

Lisaks hoonete keskel paiknevale sisehoovile ja plaathoonestuse peal asuvale katuseterrassile täiendatakse avalikku linnaruumi arenduse käigus rajatava Veski tänava äärde loodava pargi näol, kust kulgeb läbi endist Härjapea jõge tähistav kergliiklustee.

„Oleme arhitektuurivõistlusele laekunud tööde tasemega rahul ning meile on oluline, et võidutöö autorid on mõistnud väga hästi meie ettevõtte arendusväärtusi. Tegemist on suurepärase arhitektuurse lahendusega, mis arvestab delikaatselt ümbritsevate hoonete ja kultuuripärandiga ning loob põhjalikult läbi mõeldud, inimkeskset ja kvaliteetset avalikku ruumi. Töö erakordsusele ja kvaliteedile viitab ka žürii konsensuslik otsus võidutöö osas,“ ütles Kapiteli arendusdirektor ja juhatuse liige Indrek Moorats.

„Tegemist on meie lähiaastate ühe suurima arendusprojektiga, mille koguinvesteering ulatub 100 miljoni euroni. Teeme koostöös võidutöö autoritega ettevalmistusi projekteerimistöödeks, millega alustame täies mahus 2018. aasta kevadel. Suurest mastaabist tulenevalt rajame projekti mitmes etapis, esimese etapi ehituse algus on kavandatud 2020. aastasse ning valmimine 2022. aastasse,“ lisas Indrek Moorats. Liivalaia ja Juhkentali tänavate ristumiskohas Olümpia hotelli vastas paiknevasse multifunktsionaalsesse kvartalisse rajatakse kokku ligi 80 000 m² büroo-, kaubandus- ja teeninduspinda, sh mitmed toitlustuskohad, spordiklubi ja parkimismaja.

Võistlusele oli osalema kutsutud kaheksa arhitektuuribürood: Norra arhitektibüroo SpaceGroup Company koostöös Eesti ettevõttega Novarc Group, Suurbritannia arhitektibüroo Fletcher Priest Architects koostöös Eesti ettevõttega Arhitekt 11, lisaks Eestist arhitekt Martin Aunin, Arhitektuuribüroo JVR, Alver Arhitektid, Kadarik Tüür Arhitektid, KOKO Arhitektid ja M. Pressi Arhitektuuribüroo. Võistluse žüriisse kuulusid Tallinna linna esindaja Jaak-Adam Looveer, sõltumatud arhitekt-eksperdid Ülar Mark, Indrek Allmann ja Kalle Komissarov ning kolm arendaja esindajat. Žürii tööd toetasid energiatõhususe ekspert, ehituskonstruktor, liiklusekspert ja ehitusmaksumuse hindaja.

Kapitel (www.kapitel.ee), varasem E.L.L. Kinnisvara, on Baltikumi üks suurimaid kinnisvaraaraettevõtteid, kes arendab ja juhib kaubanduskeskusi, hotelle ja büroohooneid. Grupi kinnisvaraportfellis on üle 185 000 m² üüritavat pinda. Ettevõte omab nelja büroohoonet (Delta Plaza ja Sõpruse Ärimaja Tallinnas, Narbuto 5 Vilniuses ja Palác Pavlova Prahas) ning osalust mitmes juhtivas ostukeskuses (Spice ja Spice Home Riias, Panorama Vilniuses, Viru Keskus Tallinnas). Ettevõttele kuulub Nordic Hotel Forum (operaatoriks OÜ Nordic Hotels) ning koos AS-iga Infortar Tallink City Hotell, mida opereerib Tallink Hotels. Grupi ettevõtetes töötab 50 inimest.

Statistikaamet: Tarbijahinnaindeksit mõjutasid detsembris enim toit ja alkohoolsed joogid

08.01.2018 Statistikaamet

Tarbijahinnaindeksi muutus oli 2017. aasta detsembris võrreldes novembriga -0,3% ja võrreldes 2016. aasta detsembriga 3,4%, teatab Statistikaamet.

Kaubad olid 2016. aasta detsembriga võrreldes 4,4% ja teenused 1,6% kallimad. Kaupade ja teenuste administratiivselt reguleeritavad hinnad on 2016. aasta detsembriga võrreldes tõusnud 6,5% ja mittereguleeritavad hinnad 2,6%.

2016. aasta detsembriga võrreldes mõjutas tarbijahinnaindeksit enim toidu 7% kallinemine, mis andis kogutõusust üle 40%. Piim, piimatooted ja munad on kallinenud 9,7%, puuvili 13,3% ja köögivili 10,7%. Alkohoolsete jookide ja tubaka kallinemine andis kogutõusust ligi veerandi, millest omakorda poole andis 25,4% kallinenud õlu. Mootorikütus andis kogutõusust seitsmendiku. Bensiin oli 9,6% ja diislikütus 9,9% kallim kui 2016. aasta detsembris. Toidukaupadest on 2016. aasta detsembriga võrreldes enim kallinenud või (43%), kartul (33%) ning külmutatud puuvili ja marjad (23%).

Novembriga võrreldes oli detsembris tarbijahinnaindeksi suurim mõjutaja soodusmüükidest tingitud alkohoolsete jookide 2,3% hinnalangus. Suuremat mõju kuumuutusele avaldasid veel eluasemeüüri 4,2% odavnemine, värske köögivilja 6% kallinemine ning mittealkohoolsete jookide odavnemise põhjustanud kohvi soodusmüügid.

**Tarbijahinnaindeksi muutus kaubagrupiti, detsember 2017**
Kaubagrupp	Detsember 2016 – detsember 2017, %	November 2017 – detsember 2017, %
KOKKU	3,4	-0,3
Toit ja mittealkohoolsed joogid	6,3	-0,1
Alkohoolsed joogid ja tubakas	11,6	-1,7
Riietus ja jalatsid	3,6	0,0
Eluase	2,1	-0,6
Majapidamine	0,4	-0,8
Tervishoid	0,7	0,2
Transport	3,0	0,1
Side	-5,3	-0,1
Vaba aeg	0,5	-0,4
Haridus ja lasteasutused	-4,8	0,1
Söömine väljaspool kodu, majutus	6,0	-0,7
Mitmesugused kaubad ja teenused	3,6	0,3

Statistikaamet avaldab tarbijahinnaindeksi iga kuu 5. tööpäeval pärast aruandeperioodi lõppu. Statistikatöö „Tarbijahinnaindeks“ avaliku huvi peamine esindaja on Rahandusministeerium, kelle tellimusel Statistikaamet selle statistikatöö tegemiseks andmeid kogub ja analüüsib.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaramaakleri persoonibränd ja digitaalne turundus

Arco Vara: Põhja-Tallinn püsib menukas

08.01.2018 Liis Reisner

Kalamaja tuules lähevad üha enam hinda ka Põhja-Tallinna põhjapoolsemad asumid. Endiselt on seal kõige popimad kuni 55 m2 suurused korterid.

Igal aastal saabub Tallinnasse 4000-5000 uut elanikku. Märgatav osa neist on omale sobiva elukoha leidnud just Põhja-Tallinnas. Viimase aasta jooksul sai Põhja-Tallinna linnaosa rikkamaks enam kui 500 uue elaniku võrra.

Allikas: www.tallinn.ee

Kui varasemate aastate jooksul on nautinud ülimat populaarsust Kalamaja piirkond, siis üha rohkem levib Põhja-Tallinna populaarsus ka põhja poole – Karjamaa, Pelgulinna, Pelguranna ja isegi Kopli asumite elupinnad muutuvad oma suure potentsiaali ja kesklinna läheduse tõttu aina väärtuslikumaks.

Kui eelmise, 2016. aasta jooksul tehti Põhja-Tallinnas kokku 1665 tehingut, mille mediaanhinnaks ruutmeetri kohta kujunes 1645,30 €, siis selle aasta jooksul on tehtud tehinguid juba 1531, mis tähendab, et lõplik tehingute arv jääb tõenäoliselt väga lähedale eelmise aasta omale, aga ruutmeetri mediaanhind on tõusnud 1734,69 euroni. See tähendab aasta lõikes 5,4% hinnatõusu. Kõige enam tehinguid tehakse jätkuvalt 41-55 m2 suuruste korteritega.

Hinnad Põhja-Tallinna erinevates asumites:

allikas: www.maaamet.ee

*Märkimata asumites (või kuudel) on olnud tehinguaktiivsus statistika koostamiseks liiga väike.

Kuude lõikes on mediaanhind paljudes asumites väga kõikuv, aga üldises plaanis ei ole hinnakasv olnud suurem, kui oleks mõistlik. Kõige stabiilsemaks võib hindade osas pidada Kalamaja.

Tehinguaktiivsus on küll kõikuv, aga üldine tase on siiski pigem kõrge. Tuleviku osas võib ennustada senise tehinguaktiivsuse püsimist ja ka pikaajalisemalt ette vaadates Kopli, Sitsi ja Pelguranna asumites mediaanhinna vaikset kasvu.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Elu korteriühistus: Korteriomandi loomine ja ühistu asutamine

08.01.2018 Kätri Sarapuu

Meil on päevakorras ühistu asutamine, aga nüüd selgus, et meil on endiselt kaasomand ja korteriomanditeks pole jagatud. Kas ühistu loomiseks on vaja kindlasti esmalt vormistada korteriomand? Tean, et korteriomandiks vormistamiseks peavad kõik majaelanikud minema notarisse oma nõusolekut kinnitama. Kuidas tavapäraselt selline olukord korraldatud on?

Korteriühistuseaduse kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu. Seega korteriühistu saavad asutada korteriomanikud, mitte kaasomanikud. Selleks, et oleks võimalik korteriühistu asutada, peab jagama kaasomandi korteriomanditeks.

Korteriomandiseaduse (edaspidi KOS) § 4 lg 2 alusel võib kaasomandis oleva kinnisomandi jagada korteriomanditeks kõigi kaasomanike ühise notariaalselt tõestatud kinnistamisavalduse alusel. Vastavalt KOS-le võib korteriomanditeks jagada üksnes kogu kinnisomandi. Seega korteriomandiks vormistamiseks peavad kõik majaelanikud notaris enda nõusolekut kinnitama.

Korteriomand tekib kinnistusraamatusse kandmisega. Kui kinnisomand jagatakse korteriomanditeks, peab iga kaasomandi mõttelise osa juurde kuuluma korteriomandi reaalosa. Korteriomandite registriosade avamiseks tuleb kinnistamisavalduses märkida korteriomandite reaalosade ja kaasomandi mõtteliste osade suurused.

Kinnistamisavaldusele tuleb lisada KOS § 5 lõike 3 punkti 1 nõuetele vastav plaan või projekt. Kinnistamisavaldusele lisatakse riikliku hooneregistri pidaja või ehitusloa või kasutusloa andnud ametiasutuse väljastatud koopia korteriomanditeks jagatava hoone plaanist või ehitatava hoone projektist, millel on piiritletud ja korterinumbriga tähistatud iga korteriomandi reaalosaks olevad ruumid või muud kinnistamise eeldusena seadusega ettenähtud dokumendid (KOS § 5 lg 3 p 1, kinnistusraamatuseadus (edaspidi KRS) § 35, 36 ja 36¹).

Kui korteriomanditeks jagatav kinnisomand on koormatud piiratud asjaõigustega, tuleb need üle kanda korteriomandite registriosadesse. Selleks ei piisa nende õiguste omajate kui puudutatud isikute nõusolekust (KRS § 34¹ lg 1), vaid on vaja ka vastavat asjaõiguskokkulepet (KRS § 35 lg 1 p 1). Hüpoteegi ülekandmisel korteriomandite registriosadesse on selline nõue ka otseselt sätestatud (asjaõigusseadus § 356). Muude piiratud asjaõiguste ülekandmisel tuleneb kokkuleppe vajalikkus aga sellest, et kinnisasja koormava asjaõiguse ülekandmisel korteriomandit koormavaks asjaõiguseks muutub asjaõiguse sisu. Sisu muutmine aga eeldab vormikohast asjaõiguskokkulepet.

Kuna kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks on notariaalselt tõestatud vormis asjaõigusleping, soovitame pöörduda notari poole, kus kõik majaelanikud peavad andma enda nõusoleku korteriomanditeks jaotamiseks, misjärel notar koostab kinnistamisavalduse ja edastab selle kinnistusosakonnale.

Autor: Kätri Sarapuu, jurist

Käsiraamat korteriühistute liikmetele ja juristidele

2018. aastast kehtib uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus, mis tekitab seaduse jõuga ühistud korterelamutesse, kus neid veel ei ole. Samuti muudab uus seadus osaliselt ühistu ja korteriomanike vahelisi suhteid.

Milles täpselt muudatused seisnevad ja kuidas nendeks valmistuda leiabki äsjailmunud käsiraamatust “Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Elu korterelamus enne ja pärast uue seaduse kehtima hakkamist“.

Käsiraamatu leiad Kinnisvarakooli e-raamatupoest või suurematest raamatupoodidest üle Eesti.

Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus

Sooduspakkumine käsiraamatule “Perekonnaõigus ja varasuhted. Vara omandamisest jagamiseni”

08.01.2018 Tõnu Toompark

Vaid loetud päevad on võimalik Kinnisvarakooli e-poest tellida käsiraamat “Perekonnaõigus ja varasuhted. Vara omandamisest jagamiseni” soodushinnaga!

- Kasuta Kinnisvarakooli e-poes raamatu tellimisel kupongi “ewyk8e” ning saa käsiraamat 25% soodsamalt.
- Pakkumine kehtib kuni 14.01.2018.

Käsiraamatu “Perekonnaõigus ja varasuhted. Vara omandamisest jagamiseni” annab lugejale tõsise ülevaate abikaasade varasuhetega seonduvatest õigussätetest. Käsiraamatu autor on Evi Hindpere.

Soodushinnaga käsiraamatu soetamiseks kliki siia.

Lisateave

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Arco Vara prognoos 2018: Äripindu üha rohkem üüritakse

08.01.2018 Reimo Simsalu

2018. aastal peavad ettevõtted nutikamaks kinnisvara omamise asemel seda üürida, et mitte raha hoonete all kinni hoida.

Tallinna büroohoonete kuum piirkond on ka tuleval aastal südalinn ja Maakri tänava ning Tartu maantee äärne kõrghoonete ala, kus on valmimas uusi kõrghooneid ja alustatakse peagi järgmiste ehitust. Loomingulisema keskkonna ja mitte nii range kontoripinna soovijad eelistavad piirkondi, kus on rohkem rohelust ja inspireeriv ümbrus. Töökeskkonnas soovitakse rohkem hubasust – sama oluline kui on kiire wifi, on mõnus sisekujundus.

Märgata on, et inimesed hakkavad üha enam hindama oma aega ja seepärast soovitakse töötada elukohale lähemal. Samuti on peredele oluline, et lapsed käiksid kodu lähedal koolis ning lasteaias. Sellised piirkonnad on näiteks Viimsi ja Peetri, kus on kõik käe-jala juures, kuid korralikke büroopindu napib.

Ruume rohkem kui rentnikke

Tallinnas seevastu on 2018. aastal oodata büroo- ja kaubanduspindade ülepakkumist. Konkurents on jätkuvalt tugev ja suurim võitja on klient. Kaubanduspindade puhul ei suuda jaemüügi kasv sammu pidada turule lisanduva pinna kasvutempoga. Büroo- ja kaubanduspindade turul prognoosime vähemalt mõningast üürihindade langust. Sellest tulenevalt rahavoo vähenemist ja vakantsi ajutist kasvu (kuniks nõudlus pindade järele pakkumisele järele jõuab). Tootlus püsib madal, Lääne-Euroopast ja Venemaalt jätkub investorite kasvav huvi Eestisse investeerimise vastu.

Tootlus hakkab kiiremini alanema ja pakkumine kasvama ka tootmis- ja laopindade vallas, sest seal on seni olnud atraktiivsem tootlus ning raha liigub kaubandus – ja kontoripindadelt mõnda aega sinna segmenti. Kuna iga ettevõte on erinevate vajadustega, siis laopindade turul võidavad need pakkujad, kes suudavad olla paindlikud.

Väikelinnad aktiveeruvad

Ärihoonete püstitamise aktiivsus kasvab ka Tartust ja Tallinnast väljaspool, sest majanduskeskkond paraneb terves riigis. Haldusreform ja avaliku sektori töökohtade viimine pealinnast välja hakkab samuti tõstma ehitusaktiivsust väikelinnades. Seda jällegi euroliidu direktiivide tõttu, mis ei luba peatselt jõustuvate energiatõhususe nõuete tõttu avaliku sektori esindajatel alla A-energiaklassi hoonetes tegutseda. Rakverre näiteks juba edastati päring, et vajatakse teatud nõuetele vastavat hoonet, mida ilmselgelt ei ole seal piirkonnas olemaski.

Atraktiivsem tootlus väikelinnades soodustab sealsete pindade omanike vahetumist ning seega likviidsuse, hinna ja ehitusaktiivsuse kasvu. Ehituse hind aga energiatõhususe nõuete tõttu tõuseb.

Omada – ei, üürida – jah!

Majandus kasvab ja Eesti ettevõtetel läheb aina paremini. Oma äri laiendamiseks keskenduvad ettevõtted enam oma põhitegevusele ja eelistavad kinnisvara omamise ja haldamise asemel üürida just neile sobilikke pindu, kus vajadusel laieneda.

Ettevõtetel on targem investeerida käibekaupa ja tööprotsesside efektiivsemaks ning mugavamaks muutmisse kui hoida oma finantse nii-öelda tellistes ja maas kinni. Ka kinnisvara haldamiseks ja hoolduseks kulub ressursse. Eriti just vanemate hoonetega on regulaarseid probleeme, millega ei peaks rentimise korral ise tegelema, vaid mis on omaniku kohustus.

Tootmispargid ärkavad ellu

Maa hinnad kasvavad ja suurte linnade ümbrus saab palju uusi arendusi. Edasi arenevad suuremate maanteede äärsed alad. 2018. aastal on suuremad muutused plaanis Tallinnas Peterburi tee ääres, kuhu rajatakse uus Rimi hüpermarket ning erinevad kodu ja aiandusega seotud kauplused. Tulemas on ka ainult autodele ja teistele motoriseeritud sõidukitele spetsialiseeritud stock-office’i tüüpi hoone ja palju muudki.

Ettevõtete taastuvate investeeringute toel jätkab kasvu hoonestamata tootmis- ja ärimaade soetamine. Eriti kuum kaup on suurte trasside äärsed kinnistud Tallinna piires. Väljaspool linnapiiri trassilt nähtavad kinnistud on eelkõige sobilikud logistika- ja hulgikaubandusega tegelevatele ettevõtetele, kelle jaoks on oluline nähtavus ning väga hea transpordiühendus.

Riigi kasvanud investeeringud taristu arendamisse soodustavad jätkuvalt äri- ja tootmismaade arendamist. Majanduskeskkonna taastudes on järjest enam märgata kohalike omavalitsuste abiga rajatud kunagiste tootmisparkide elluärkamist, näiteks Ida-Virumaal ja Rakveres.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara varjatud puudused – kuidas esitada nõudeid ja kasutada müügigarantiid

Swedbank: Inflation accelerated to 3.4% in 2017

08.01.2018 Tõnu Toompark

Inflation picked up last year due to higher commodity prices and an increase in excise tax rates. Higher excise taxes added 0.9 percentage point to inflation in 2017.

Among different products and services, food and non-alcoholic beverages contributed the most. The prices of food products grew due to bad weather and higher demand in Europe. Higher excise tax rates pushed up the prices of alcohol, tobacco, and motor fuels. Motor fuels’ prices were also lifted by more expensive crude oil. Crude oil price grew by around 20% in euros in 2017.

Consumer price growth is expected to decelerate to around 3% in 2018 as external price pressures ease – prices of oil and other commodities are expected to grow less than in 2017. Food, alcohol, and tobacco products will contribute the most.

Wages are forecast to grow faster than prices also this year. In addition, wage-earners’ labour income will jump up due to a substantial increase in their nontaxable income. Net wages in real terms should grow by around 9% in 2018.

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

SEB: Mida oodata 2018. aastal?

05.01.2018 Mihkel Nestor

2017. aasta osutus nii Eesti, kui maailmamajanduse jaoks üllatuslikult edukaks. Kas soodsad tuuled jäävad meid saatma ka alanud uuel?

Põhistsenaarium on optimistlik

Maailmamajanduse käekäigu ennustamine 2018. aastal ähvardab ilmselt nii mõndagi analüütikut lõhestunud isiksuse sündroomiga. Lähenedes ülesandele matemaatiliselt, viitavad nii reaalsed majandusnäitajad, kui erinevad ettevaatavad indikaatorid, kindla ja laiapõhjalise majanduskasvu jätkumisele. Teisalt tekitab pea kõigi varaklasside mõõdutundetu hinnakasv ja sünged pilved maailmapoliitikas tunde, et tänase turusentimendi pea peale pöördumine võib toimuda ka üleöö.

Elu viib edasi vaid optimism ja kõige tõenäolisema, „peavoolu-stsenaariumi“, kohaselt jätkub tänavu laialdane majanduslik tõusulaine. Pea kõik maailma suuremad majandused on (vähemalt iseenda lähiajalugu arvestades) saavutanud hea kasvuhoo, mille järsk lõpp näib tänasel päeval siiski ebatõenäoline. Teistega võrreldes on majandustsükli hilisemasse faasi jõudmas USA, kus erinevalt teistest suurtest keskpankadest, tõstis föderaalreserv 2017. aastal intressimäära koguni kolmel korral. Sellele vaatamata peaks USA majanduskasv tänavu kiirenema 2,6%ni. Ühendriikide niigi tugevat sisenõudlust soosib tänavu nii maksureform, kui kiirenev palgakasv. USAst ei jää palju maha ka Eurotsoon, mille SKP peaks prognoosi kohaselt sel aastal suurenema 2,3% võrra. Euroala majandus sai jalad alla USAst oluliselt hiljem, mis tähendab suuremat ressursside alakasutust ja potentsiaali kauem kestvaks tõusuperioodiks.

Arenevatel turgudel jääb pilt riigiti endiselt erinevaks. Hiina majanduskasvu aeglustumine jätkub plaanitud tempos ja peaks 2018. aastal tähendama 6,6% SKP tõusu – kui mitte muidu, siis vähemalt statistikaameti kaasabil. Indias külvab Narendra Modi ettearvamatu majanduspoliitika segadust, kuid areneva majanduse orgaaniline kasv koos keskpanga intressilangetuse positiivse mõjuga, peaks tänavu majandust kergitama 7,5% võrra. Majanduskasv saab olema aeglasem Brasiilias ja Venemaal, kes üritavad tasa teha eelnevate aastate majanduslanguse vältel kaotatut. Kuigi täna on ootused kahe riigi majanduskasvule suhteliselt sarnased, 2% kandis, siis on nafta hinna oodatust kiiremast kasvust võita rohkem just viimasel.

Ebakõla helge majanduse ja sünge poliitika vahel

Kui reaalmajanduse poolel on ootused optimistlikud, tekitab kõhedust olukord poliitikas ja finantsturgudel, paradoksaalne on just nende vaheline ebakõla. Kui majanduselus näib tõusuperiood kergitavat kõiki paate, siis välispoliitikas kuhjuvad riskid igal rindel. Pärast 2016. aasta populistide võidukäiku, andis 2017. aasta Euroopale natuke hingamisruumi, ent ükski suurest probleemidest pole leidnud lahendust ning äärmuslikud poliitikud on endiselt populaarsed. Läbirääkimised Suurbritannia lahkumiseks Euroopa Liidust on seni edenenud, kuid raskemad küsimused ootavad alles ees. Korea poolsaarel tekitab olümpiamängude eel ärevust USA presidendi ja Põhja-Korea diktaatori tuline sõnasõda. Mõlema mehe ettearvamatu loomus võib päädida lõpuks ka lubatu elluviimisega. Lisaks tumestab regiooni tulevikku aina agressiivsem Hiina, kes soovib oma mõjuvõimu laiendada. Hetkel näib ka tõenäoline, et tänavu hakkab Trump oma teravat retoorikat kaubanduspartnerite aadressil vähemalt osaliselt ellu viima, mis võib endaga kaasa tuua kui mitte otsese kaubandussõja, siis vähemalt teatud piiranguid vabale kaubavahetusele. Taoliste poliitiliste riskidele tõenäosusprotsendi omistamine on aga enesepettus, mis tähendab, et täna ei arvesta nende ilmnemisega ei majandusprognoosid ega finantsturud. Kuid milline oleks maailmamajandus, kui hullud stsenaariumid tõesti lahti rulluks?
Finantsvarade hinnaralli lõppeb, kuid millal?

Omaette teema on finantsturgude praegune tase. 2017. aastal tegid tugeva tõusu kõik maailma olulisemad aktsiaturud. Tõeliselt taevase kõrguse on saavutanud USA ettevõtete aktsiad. Eufoorilise finantsturu ehk kõige piltlikumaks ilminguks oli krüptorahade hullus. Kuigi paljud professionaalsed investorid võtsid juba lõppenud aastal konservatiivse positsiooni, eeldades, et eriti USA turul ülikõrgeks muutunud hinnatase ei saa olla kestlik, pole ettevaatus end ära tasunud ja ralli kestab endiselt. Kuigi ettevõtete majandustulemused saavad 2018. aastal olema tugevad, on väga raske ennustada, millal katkeb turuosaliste kannatus hinnaralliga kaasa minemisel ja otsustatakse tulu realiseerida. Seetõttu võib eeldada, et vähemalt eelmisel aastal püsinud rekordiliselt madal volatiilsus ei jää kestma.

Õnnis elu ääremaal

Raketid Eesti taevas õnneks ei lenda ja ka erinevate varaliikide hinnakasv on siin olnud vähemalt ühes tempos üldise jõukuse suurenemisega. Nii peaks kõigi märkide järgi osutuma 2018. aasta Eesti majanduse jaoks edukaks ja kasv laiapõhjaliseks. Ehk üheks lihtsamini ennustatavaks majanduskasvu allikaks on majapidamiste tarbimiskulutuste suurenemine. Sellest aastast kehtima hakkav tulumaksusüsteemi muudatus jätab rohkem raha kätte eelkõige vaesematele leibkondadele, kelle puhul on kõrge tõenäosus, et lisandunud raha suunatakse otse tarbimisse. Lisaks toetab julgemat tarbimist jätkuvalt väga soodne olukord tööturul, kus kõrgena püsivad nii tööhõive kui palgakasv. SEB prognoosi kohaselt peaks eratarbimise kasv küündima tänavu koguni 4,2%ni.

Sisenõudluse teise olulise komponendi, investeeringute poolel, on signaalid vastakad. Põhivara soetamine hakkas kasvama küll juba mullu, kuid tulemust mõjutasid mõne sektori suurinvesteeringud. Kõige kindlam on usk ehitusturu aktiivsusesse 2018. aastal, mida toetab suuresti valitsussektori tegevus. Laulva revolutsiooni põlvkond ja üldine jõukuse suurenemine peaksid veel aktiivsena hoidma ka eluasemeturu, kuigi demograafia tõttu ei kesta suur nõudlus enam kaua. Varasem ettevõtete laenuportfelli mahu langus pöördus eelmise aasta novembris taas kasvule, mis koos kõrge tootmisressursside kasutamisega tähendab loodetavasti, et ettevõtjad näevad taas vajadust ja võimalusi oma äri edendamisse ka kapitali panustada. Küll hakkab kiire tööjõukulude kasvu tõttu aina tähtsamaks muutuma küsimus, kas piisab senise äri efektiivsemaks muutmisest või tuleb konkurentsis püsimiseks midagi uut välja mõelda, mis suuremat väärtust loob.

Eesti sisemajanduse kogutoodangu kujunemisel mängib kõige suuremat tähtsust ettevõtete võimekus oma kaupa ja teenuseid välisriikides müüa. Ekspordi poolel peaks konjunktuur olema 2018. aastal pigem soodne. Eesti peamiste sihtturgude – Soome ja Rootsi – majanduskasv saab prognoosi kohaselt olema kiirem, kui Euroopa Liidus keskmiselt. Lisaks saab ka Euroala majanduskasv olema viimaste aastate kiireim. Suurimaks riskiks on Rootsi ehitus- ja kinnisvaraturu aeglustumine, mis hakkab piirama Eesti puidutööstuse senist tempokat kasvu.

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Nõuanded koduostjale: broneerimislepingu sõlmimine

05.01.2018 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste kodu” autor Tõnu Toompark annab nõu koduostmise teemadel.

Kui koduostjal on kodu ostmiseks vajaliku raha olemas ja muid takistusi ostulepingu sõlmimiseks ei ole, võib koheselt asuda notariaalse kinnisvara ostu-müügilepingu sõlmimise etapi juurde. Kui aga näite laenuläbirääkimised võtavad aega või on muid ajutisi asjaolusid, mis muudavad kodu ostmise lepingu võimatuks, on mõistlik potentsiaalne uus kodu broneerida.

Riigikohus broneerimislepingu olemust selgitanud selliselt, et broneerimislepingu sisu all tuleb mõista müüja kohustust jätta teatud ajavahemiku vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata. Seega ei või müüja, olles sõlminud potentsiaalse ostjaga broneerimislepingu, kinnisasja broneerimistähtaja jooksul teistele huvilistele müügiks pakkuda, reklaamida selle müüki massiteabevahendite kaudu ega pidada teiste isikutega sellealaseid läbirääkimisi.

Sisuliselt võetakse müügikuulutus broneerimisajaks maha või märgitakse kuulutuse juurde, et asi on broneeritud. See meede annab ostjale suurema kindluse, et soovitud kinnisasi on broneerimistähtaja jooksul tema jaoks alles, ja tal on mõistlik aeg tehinguks vajalike tingimuste ettevalmistamiseks.

Samas ei või broneerimislepingu sisu vastata eellepingu tingimustele. Eelleping on kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Seaduse kohaselt, kui leping tuleb sõlmida teatud kindlas vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Kinnisasja võõrandamislepingud peavad olema notariaalselt tõestatud ja nii peab ka eelleping olema notariaalselt tõestatud.

Siit tulenevalt ei või broneerimisleping sisaldada osapoolte kohustust sõlmida müügileping.

Broneerimislepingu, mis on sõlmitud just nimelt kinnisasja broneerimiseks ja mis ei sisalda eellepingu tunnuseid, võib sõlmida lihtkirjalikult.

Kui koduostja sõlmib kinnisvaramüüjaga broneerimislepingu ja tasub broneerimistasu, kuid olude sunnil jääb tehing tegemata, siis ta broneerimistasu tagasi ei saa.

Loe pikemalt nii eeltoodud kui muudest nõuannetest käsiraamatust „NÕUANDED KODUOSTJALE”, mille autor on kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark. Käsiraamatu saad osta Kinnisvarakooli raamatupoest.

Statistikaamet: Novembris suurenes majutusettevõtetes peatunud turistide arv

05.01.2018 Statistikaamet

Eesti majutusettevõtetes peatus 2017. aasta novembris 236 000 sise- ja välisturisti, mida on 10% enam kui eelmise aasta samal kuul, teatab Statistikaamet.

Majutusettevõtete teenuseid kasutas 139 000 välis- ja 97 000 siseturisti. Välisturiste peatus majutusettevõtetes 7% rohkem kui 2016. aasta novembris, siseturiste oli 13% enam. Enamikust Euroopa Liidu riikidest tuli rohkem turiste. Samuti saabus rohkem turiste Venemaalt ja Aasia riikidest. Soome turiste, keda peatus majutusettevõtetes 42% välisturistide üldarvust, oli 7% vähem kui 2016. aasta novembris.

104 000 turisti ehk kolm neljandikku majutusteenuseid kasutanud välisturistidest peatus Tallinna majutusettevõtetes. Populaarsuselt järgmised sihtkohad olid Pärnu ja Tartu, kus peatus vastavalt 7% ja 6% majutusettevõtete teenuseid kasutanud välisturistidest. Ida-Viru maakonna majutusettevõtetes peatus 5% välisturistidest. 61% välisturistidest oli puhkusereisil ja 30% tööreisil, ülejäänutel oli Eestis käimiseks muu põhjus.

41% majutusettevõtete klientidest olid siseturistid. Nendest 60% olid puhkuse- ja 28% tööreisil. Harju maakonnas peatus 28%, Pärnu ja Tartu maakonnas kummaski 15% ning Ida-Viru maakonnas 11% majutusteenuseid kasutanud siseturistidest.

Novembris pakkus teenust 968 majutusettevõtet. Külastajate käsutuses oli 20 000 tuba ja 46 000 voodikohta. Täidetud oli 42% tubadest ja 31% voodikohtadest. Ööpäev majutusettevõttes maksis novembris keskmiselt 38 eurot – kaks eurot rohkem kui aasta varem samal kuul. Harju maakonnas maksis ööpäev majutusettevõttes 46, Tartu maakonnas 36, Ida-Viru maakonnas 31 ja Pärnu maakonnas 26 eurot.

**Majutamine piirkonniti, november 2017**
Kokku	Kokku	Põhja- Eesti	Kirde- Eesti	Kesk- Eesti	Lääne- Eesti	Lõuna- Eesti
Majutusettevõtted	968	206	56	104	285	317
Toad	20 037	8 531	1 209	1 478	4 487	4 332
Voodikohad	46 309	18 349	2 601	3 744	11 208	10 407
Tubade täitumus, %	42	56	49	22	34	28
Voodikohtade täitumus, %	31	43	41	17	25	20
Majutatud	236 050	133 693	17 505	11 042	37 872	35 938
Ööbimised	432 579	237 681	32 246	18 687	82 799	61 166
Eesti elanikud	161 195	43 495	18 520	14 912	42 132	42 136
väliskülastajad	271 384	194 186	13 726	3 775	40 667	19 030
Ööpäeva keskmine maksumus, eurot	38	46	31	30	26	32

Statistika aluseks on küsimustik „Majutustegevus“, mille esitamise tähtaeg oli 10.12.2017. Statistikaamet avaldas majutustegevuse kuukokkuvõtte 16 tööpäevaga. Statistikatöö „Majutustegevus“ avaliku huvi peamine esindaja on Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, kelle tellimusel Statistikaamet selle statistikatöö tegemiseks andmeid kogub ja analüüsib.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Adaur Grupp: korteritehingute kuukokkuvõte 12-2017

05.01.2018 Tõnu Toompark

Kokkuvõttes on toodud Tallinna ja Eesti maakonnakeskuste korteriomanditehingute arv ja keskmine hind ning nende aastane muutus. Andmete allikas on maa-amet.

Andmed on toodud avaldamise kuupäeva seisuga ja võivad andmete täpsustumisel vähesel määral muutuda.

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

LVM Kinnisvara: Eesti kalleimad ja odavaimad korterid suuremates linnades aastal 2017

05.01.2018 Tõnu Toompark

Koostasime eelmisel aastal Eesti suuremates linnades müüdud kalleimatest ja odavaimatest korteritest pingerea. Eesti kalleim korter müüdi eelmisel aastal traditsiooniliselt Tallinnas ning selle hind ületas enam kui kahekordselt kalliduselt teist korterit. Kalliduselt teine korter müüdi Tartus. Kalliduselt kolmas korter müüdi Pärnus. Eesti odavaim korter müüdi eelmisel aastal Valgas. Kalleima ja odavaima korteri hinna vahe oli seega üle 1 400 000-kordne!

Eesti kalleimad korterid 2017:

Tallinn – 1 482 000 €
Tartu – 702 000 €
Pärnu – 330 600 €
Kuressaare – 200 000 €
Haapsalu – 174 000 €
Võru – 140 000 €
Rakvere – 127 000 €
Narva – 110 000 €
Viljandi – 99 000 €
Rapla – 81 000 €
Põlva – 60 000 €
Kärdla – 49 000 €
Paide – 45 000 €
Valga – 43 000 €
Jõgeva – 32 000 €

Eesti odavaimad korterid 2017:

Valga – 1 €
Paide – 100 €
Rakvere – 200 €
Võru – 256 €
Viljandi – 350 €
Jõgeva – 500 €
Pärnu – 500 €
Haapsalu – 700 €
Narva – 1 000 €
Tallinn – 1 000 €
Rapla – 1 500 €
Põlva – 2 000 €
Kuressaare – 2 000 €
Tartu – 3 000 €
Kärdla – 8 500 €

Allikad: LVM Kinnisvara, Maa-amet