Äripindade ostmine sõltub majandusedust

Tallinna äripindade turg on juba üsna hästi välja arenenud. Büroopindade turul on aset leidnud hinnatõusu- ja languse tsükkel. Paika on loksunud asukohapõhine turu diferentseerumine, kus vanalinnas pinna vajajad (nt. suveniiride müüjad, prestiiþikat asupaika vajavad advokaadid) asuvadki vanalinnas, rahvavoo nõudlejad (nt. riidekraami müüjad) pesitsevad kaubanduskeskustes või kesklinnas. Rahvavoost ja asukohast vähemas sõltuvuses olijad (nt. automüüjad) on end äärelinna sisse seadnud.

Nüüdseks on turg asunud otsima uusi nishe, uusi väljakutseid, kus pakkumine pole suutnud nõudlust rahuldada.

Nii näiteks on turu pakkumisepoolele viimasel ajal lisandunud projekte, kus pakutakse paarituhande ruutmeetri suurusi detailplaneeringuga varustatud ärimaid. Näitena võib siia tuua Kadaka-Laki-Mustamäe tee piirkonna või Peterburi tee äärse piirkonna. Seal antakse ostjale võimalus oma vajadustele vastavate hoonete (lao- ja tootmispinnad, teeninduspinnad ja bürood) rajamiseks.

Nõudlust selliste pakkumiste järele oleks juba ammu olnud, kuid viivituse põhjuseks on teele ette seatud takistusena detailplaneeringu koostamise protsessi ajaline pikkus. Ärimaade pakkumises võib näha arendustegevuse jagunemist ehk tööjaotust erinevate firmade vahel. Esimene arendaja omandab maa ja koostab detailplaneeringu. Teine arendaja omandab omakorda maa ning rajab ehitised.

Nüüd on pakkumine kvalitatiivselt uut turusektorit luues jõudnud nõudlusele järele. See on kindlasti osalt tingitud kestvalt soodsate intressitasemetega finantseerimisskeemide olemasolust. Ülepakkumishirmu mittekartvatesse kinnisvarasektoritesse ei ole väga keeruline laenu saada ning soodne krediidipoliitika toetab majandust kui tervikut. Oma toetava õla paneb laienemisplaanidele alla stabiilne sissetulekute ja ostujõu kasv kogu Eestis, mis laiendab klientuuri võimalusi ja valikuvabadust.

Alles turule tulijale ei julgeks kuidagi soovitada suurtest kinnisvarainvesteeringutest alustada. Äriidee võimalik ebaõnnestumine muudab ärist väljumise kinnisvaraomanikule liialt ajamahukaks ja kalliks. Kinnisvara ostmisest on reeglina huvitatud turul kindla positsiooni välja võidelnud ettevõtted. Edukad ettevõtted näevad kinnisvaraarenduses ja omamises uut väljakutset, mis sobib alternatiiviks turul laienemisele. Äkki ka senine rendileandjaga ei suutnud vajadusi õigesti mõista või täita? Äkki soovitakse ettevõttele suuremat stabiilsust, mis ei tohi rentnikuks olemise võimalikest riskidest sõltuda?

Äripindade ostusoovid on valdavalt läbimõeldult ja ratsionaalsed – põhimõte on, et taolised investeeringud peavad tulu tootma. Soov on tulu saada kokkuhoitud rendimaksete ja kinnisvarahinnatõusu arvelt. Tüüpiliste ostjatena võib mainida näiteks hambaarste, notareid, advokaate, õigusabiteenuste osutajaid – ettevõtted, kel on suhteliselt stabiilne ja tulus tegevus ning kel pole tegevuse iseloomust tingituna plaanis suurelt laieneda.

Kinnisvara omanike strateegia ei pruugi paraku võimalike ostjatega ühtida. Paljudele pindadele leiaks ostjad sekunditega. Reeglina on suuremastaabiliste kinnisvaraobjektide omanikud piisavalt ressursirikkad, et hinnatõusu efekti oma isiklikku kaukasse suunata, st. otsustada mitte müüa. Vähemalt hetkel mitte.

Esile väärib tõstmist firmade grupp, kes otsustavad esmalt ära, kus nad peavad esindatud olema. Kaalutlused on siin peamiselt logistilised. Sobiva pakkumise leidmisel ollakse valmis minema rendipinnale või pinna välja ostma – vastavalt sellele, kuidas kinnisvaraomanik soovib. St. oluline on asukoht ja seal olemise õiguslik staatus on teisejärguline.

Hindadele hetkel laiemas plaanis survet ei pakkumise ega nõudluse poolt näha ei ole. Alati võib leida mõningaid ülioptimiste, ja sügavas depressioonis pessimiste. Hetkel äripindade ostu-müügihindadesse märkimisväärset muutust ei ole alust prognoosida. Ärimaade hindade prognoosimine on suhteliselt tänamatu tegevus – iga üksiktehing selles vallas võib hinda viia ühele või teisele poole. Kokkuvõtteks võib öelda, et nõudlus äripindade ostmise järele on kasvamas seoses majanduskasvu ja edukate, st. kasumlikke ettevõtete arvu suurenemisega. Loodetavasti kasv jätkub.

Äripinna ostmine sõltub firma majandusedust

Tallinna äripindade turg on juba üsna hästi välja arenenud. Büroopindade turul on aset leidnud hinnatõusu ja -languse tsükkel. Paika on loksunud asukohapõhine turu diferentseerimine, kus vanalinnas pinna vajajad (nt suveniiride müüjad, prestii?ikat asupaika vajavad advokaadid) asuvadki vanalinnas, rahvavoo nõudlejad (nt riidekraami müüjad) pesitsevad kaubanduskeskustes või kesklinnas. Rahvavoost ja asukohast vähemas sõltuvuses olijad (nt automüüjad) on end äärelinna sisse seadnud.

Nüüdseks on turg asunud otsima uusi nišše, uusi väljakutseid, kus pakkumine pole suutnud nõudlust rahuldada.

Äripinna ostmisel takistuseks detailplaneeringu venimine

Nii näiteks on turul pakkumise poolele viimasel ajal lisandunud projekte, kus pakutakse paari tuhande ruutmeetri suurusi detailplaneeringuga varustatud ärimaid. Näiteks Kadaka tee-Laki tn-Mustamäe tee või Peterburi mnt äärne piirkond. Seal antakse ostjale võimalus oma vajadustele vastavate hoonete (lao- ja tootmispinnad, teeninduspinnad ja bürood) rajamiseks.

Nõudlust selliste pakkumiste järele oleks juba ammu olnud, kuid viivituse põhjuseks on detailplaneeringu koostamise protsessi ajaline pikkus. Ärimaade pakkumises võib näha arendustegevuse jagunemist ehk tööjaotust erinevate firmade vahel. Esimene arendaja omandab maa ja koostab detailplaneeringu. Teine arendaja omandab omakorda maa ning rajab ehitised.

Nüüd on pakkumine kvalitatiivselt uut turusektorit luues jõudnud nõudlusele järele. See on kindlasti osalt tingitud kestvalt soodsate intressitasemetega finantseerimisskeemide olemasolust. Ülepakkumishirmu mittekartvatesse kinnisvarasektoritesse ei ole keeruline laenu saada ning soodne krediidipoliitika toetab majandust kui tervikut. Oma õla paneb laienemisplaanidele alla stabiilne sissetulekute ja ostujõu kasv kogu Eestis, mis laiendab klientuuri võimalusi ja valikuvabadust.

Alles turule tulijale ei julgeks kuidagi soovitada suurtest kinnisvarainvesteeringutest alustada. Äriidee võimalik ebaõnnestumine muudab ärist väljumise kinnisvaraomanikule liiga ajamahukaks ja kalliks.

Kinnisvara ostmisest on tavaliselt huvitatud turul kindla positsiooni välja võidelnud ettevõtted. Edukad ettevõtted näevad kinnisvaraarenduses ja kinnisvara omamises uut väljakutset, mis sobib alternatiiviks turul laienemisele. Äkki ka senine rendileandja ei suutnud rentniku vajadusi õigesti mõista või täita? Äkki soovitakse ettevõttele suuremat stabiilsust, mis ei tohi rentnikuks olemise võimalikest riskidest sõltuda?

Äripindade ostusoovid on valdavalt läbimõeldult ja ratsionaalsed – põhimõte on, et sellised investeeringud peavad tulu tootma. Soov on tulu saada kokkuhoitud rendimaksete ja kinnisvara hinnatõusu arvelt. Tüüpiliste ostjatena võib mainida näiteks hambaarste, notareid, advokaate, õigusabiteenuste osutajaid – ettevõtted, kel on suhteliselt stabiilne ja tulus tegevus ning kel pole tegevuse iseloomust tingituna plaanis suurelt laieneda.

Kinnisvaraomanike strateegia ei pruugi paraku võimalike ostjatega ühtida. Paljudele pindadele leiaks ostjad sekunditega. Üldjuhul on suuremastaabiliste kinnisvaraobjektide omanikud piisavalt ressursirikkad, et hinnatõusu efekti oma isiklikku kaukasse suunata, st otsustada mitte müüa. Vähemalt hetkel mitte.

Esiletõstmist väärib firmade grupp, kes otsustab esmalt ära, kus nad peavad esindatud olema. Kaalutlused on siin peamiselt logistilised. Sobiva pakkumise leidmisel ollakse valmis minema rendipinnale või pinna välja ostma – vastavalt sellele, kuidas kinnisvaraomanik soovib. Oluline on asukoht, seal olemise õiguslik staatus on teisejärguline.

Hinnad püsivad stabiilsed

Hindadele hetkel laiemas plaanis survet ei pakkumise ega nõudluse poolt näha ei ole. Alati võib leida mõningaid ülioptimiste, ja sügavas depressioonis pessimiste. Praegu ei ole äripindade ostu-müügihindadesse märkimisväärset muutust alust prognoosida. Ärimaade hindade prognoosimine on suhteliselt tänamatu tegevus – iga üksiktehing selles vallas võib hinda viia ühele või teisele poole.

Kokkuvõtteks võib öelda, et äripindade ostmine on kasvamas seoses majanduskasvu ja edukate, st kasumlike ettevõtete arvu suurenemisega. Loodetavasti kasv jätkub.

Artikkel on avaldatud 11.03.2002 väljaandes Äripäev 

Miks soetatakse kinnisvara?

Kinnisvara soetamisel võib olla mitmeid põhjuseid. Kes tahab osta kodu, kes vajab elukohta paariks nädalaks. Kolmas otsib moodust, kuidas leivaraha teenida.

Juriidiliselt on kinnisvara puhul tehinguobjektiks füüsiline maatükk või hoone. Tegelikult ostetakse ikkagi seda, mida kõnealuse kinnisvara tarbimisest on võimalik saada. Analoogselt restoranile – ei osteta salatilehega garneeritud sousti ja kartulit, vaid kõhutäit ja maitseelamust kaunis miljöös.

Tehingu teise poole mõistmine on sama tähtis kui temaga ühes keeles kõnelemine. Mõisteid tuleb ostjal, müüjal vahendajal tõlgendada sarnaselt, sest ainult nii jõuab vähima vaevaga tehinguni, milles naerulsui tulevikus saab lastelastele rääkida.

Alljärgnevalt peamiselt elukondlikule kinnisvarale keskendudes tahetakse kinnisvara soetades saavutada üht või mitut järgmistest punktidest:
– kodu;
– elukoht;
– investeering;
– turvalisus;
– märk edust;
– tulutootja;
– hobi;
– spekulatsioon;
– arendamine.

1. Kodu

Kodu on puhtalt emotsionaalne kriteerium, mis seondub ainult elamispindadega. Kodu on koht, kuhu tahetakse minna peitu maailma kurjuse eest. Kodu seinad (koduseinad) kaitsevad. Kodu on elukoht. Kodu on ilus isegi siis, kui viimane remont tehti enne viimast sõda. Kodust mõteldes ja rääkides on valdavad positiivsed värvid.

Kodu kaitseb Põhiseadus, mille paragrahv 33 lubab kodu pidada puutumatuks. Kodu puutumatust teavad needki, kes Põhiseadusest rohkemat ei tea. Rahvasuu lisab puutumatusele veel pühaduse.

Kodu on paljude üksiktegurite harmooniline kooskõla, mida numbrites või sõnades edasi anda on sama hea, kui viisistada Hansapanga kasumiaruannet.

Ei maksaks skisofreenias süüdistada inimest, kel on mitu kodu. Kui jõudu jätkub, miks siis ka mitte.

2. Elukoht

Elukoht on samuti otseselt elamispinnaga seonduv kriteerium. See on koht, kus elatakse enamus töövälisest ajast. Sel on juba ratsionaalne ehk praktiline ja elulähedane kriteerium. Elukoht võib olla sama, mis kodu, kuid võib kodust erineda.

Näiteks üürikorteri puhul ostetakse elukohta ajutiselt. Vahel ka kodu. Üürikorterit nähakse tänapäevases Eestis ajutise lahendusena enne oma kodu soetamist. Seega ei lasta end emotsionaalselt väga siduda. Siit oluline erinevus kodu mõistest.

Elukoht on kõigil inimestel, kuid kodu ei pruugi sugugi igaühel olla. Näiteks kodututel.

3. Investeering

Kui investeeringuna lugeda kapitalimahutust (nii ütleb võõrsõnastik), siis kinnisvara on selleks kindlasti sobilik koht – kapitali mahub sinna kõvasti. Siinkohal mõistaks kinnisvarasse investeerimise all kinnisvara ostmist pikemaajaliselt omakasutusse, välja üürimiseks või rentimiseks tulu saamise eesmärgil.

Elamis- või äripinnast kinnisvara on reeglina stabiilne, väheriskantne ja suhteliselt turvaline kapitalimahutuste koht. Vähene likviidsus ei luba hindadel pikaajaliselt suurelt kõikuda. Pikaajalises perspektiivis on hinnagraafikute näitajad reeglina tõusutrendis.

Madal risk mängib muidugi karuteene kinnisvara tulutootlikkusele, mis paraku jääb üsna madalaks. Eesti vähearenenud kinnisvaraturu 50-protsendilistest hinnahüpetest ei tohi kindlasti liiga kergekäelisi järeldusi aastakümneteks teha.

Praktikast võib tuua tähelepaneku, et kui kodu lugeda investeeringuks, siis investeeringu tasuvusarvutus piirdub sellega, et leitakse, kas leibkonna eelarvest kannatab eluasemelaenu tagasi maksta. Teisisõnu – pikaajaline planeerimine ehk pikemaajalisem kulude-tulude analüüs ei ole kodu soetamise juures liiga tavaline nähtus.

Omakasutusse ostetud kinnisvara otseselt positiivset rahavoogu ei tekita. Seetõttu on väidetud, et taoline kinnisvara ei ole investeering, ega peagi olema. Positiivse kassavoo puudumise kompenseerib aga üüri- või laenumakse, mis tehtaks juhul, kui kõnealust kinnisvara kasutada ei oleks. Seega positiivne rahavoog on, kuigi see on ainult teoreetiline.

4. Turvalisus

Kinnisvara soetamisel luuakse turvaline koht, kuhu minna. Turvaline koht, kus asju hoida.

Tuletan siinkohal meelde, et sõnaga “kodu” haakub suuresti turvalisus. Siiski eeldavad ka ettevõtted, et õhtul lukustatud ukse taga säilivad asjad järgmise hommikuni ja veelgi kauem.

Tänapäevane rikkus väljendub paljuski asjade omamises, paljude asjade omamises. Kinnisvara on paik, kus asjad reeglina asuvad – suurimast sõbrast teler, arvuti ja vanaisalt päranduseks saadud kulduur. Neid ei saa lageda taeva all hoida. Reeglina on hoiukohaks kodu ja/või elukoht ja/või ettevõte.

Inglased peavad kodu turvalisust kohe nii tähtsaks, et laialt on meilgi tuntud väljend “my home is my castle” ehk “minu kodu on minu kindlus”

5. Märk edust

Kinnisvara osta tähendab olla edukas. Kinnisvara erastamine kollaste kaartide eest tekitas palju kinnisvaraomanike, kes senini räägivad korteriüürist adumata, et üür on makse omanikule. Ostmine või ehitamine tänasel päeval tähendab hoopis midagi muud. See tähendab jõukust ennast aastateks siduda kinnisvaralaenuga või veel suuremat jõukust kinnisvara ilma laenuta välja osta või valmis ehitada.

2001. a. oli keskmine palk ligikaudu 5500 krooni. Sellise palga juures võimalik soetada maksimaalselt 320 000 korter. (Eeldatud laenutingimused: laenu pikkus15 aastat, intress 7%, 1/3 osas omafinantseeringu olemasolu.) Selle raha eest on võimalik 2002. a. alguses saada vedamise korral Õismäel 1-toaline korter.

Seda ei ole küll palju, kuid sellenigi ei küüni tänapäevases Eestis paljud. Seega võib öelda, et Õismäe korter ei tähenda ebaedu.

Müüakse ka maju ja kortereid, millest äärmuslik näide küünib 17 miljoni kroonini. Sellist hinda küsiti maja eest Pirita linnaosas. Sellist sorti kinnisvara omamine lisab kindlasti prestiizhi ja selle omaniku peetakse edukaks laiemaski seltskonnas.

6. Tulutootja

Kinnisvara toodab tulu. Kui kinnisvara ei ole ühendatud ei kodu ega elukohaga, siis on suure tõenäosusega tegemist üüri- või rendipinnaga. Väljaüürimisest tõusev tulu on väga lihtsalt mõõdetav igakuiselt pangakontole maanduvates kroonides.

Kui kõnealuse kinnisvara puhul on siiski tegemist kodu või elukohaga, siis see veel ei tähenda, et tulu jääb tootmata. Koduski on võimalik tööd teha ehk reaalselt taas pangakontol lebava summa kasvu nautida.

Kui aga ei ole tegemist ei üürikorteri ega ka kodus töötamisega? Siingi on oma vastus. Kodu ja elukoht ja elukoht on paigad, kus toimub nö. valmistumine tööks, akude laadimine. Kas valmistumise all mõelda ainult magamist ja hommikust söögipausi või enamat – see jääb iga individuaalse arvaja otsustada.

Tulu võib olla veelgi kaudsem. Ei ole sugugi harv juhus, kus vanemad ostavad elluastuvatele lastele elamispinna. Siin justkui ei ole tegemist ei kodu, elukoha ega turvalisuse taotlemisega.

Investeeringuks ja/või edumärgiks võiks sellist käitumist ehk pidada. Samas võib lastele kodu ostmist käsitleda end lastest nö. vabaks ostmist. Teisisõnu tulu taotlemist, kus tuluna nähakse keskendumist teisale. See muidugi ei tähenda muude sidemete kaotamist.

7. Hobi

Kinnisvara võib olla hobi ehk vahend eneseteostuseks. Huvialaks võib konkreetsemalt olla näiteks potipõllundus või iluaia pidamine suvilakrundil. Niisamuti võib hobiks olla elamu või korteri ise ülesehitamine just nimelt sellisena nagu seda on lapsepõlvest saadik vaimusilmas ette nähtud.

Rahavood – nii teoreetilised kui praktilised, on siin negatiivsed, kuid nende eest “ostetakse” võimalust käsi mullas sobrada, mis tervikpildi muudab positiivseks. Vastasel korral kulutataks sama raha kusagil mujal muud meelelahutusteenust ostes.

Hobikoduks võib pidada ka juhtumit, kus lastakse arhitektuuritudengite fantaasial lennata, et saavutada tulemusena midagi üliharuldast. Selliste näidete puhul on kindlasti tegemist kodu soetamisega, mis ei haaku investeeringu ega spekulatsiooni punktidega, sest ehitusmaksumus ületab mittepraktilistel tudengitel turuväärtust märkimisväärselt. Siiski on tegemist kindlasti kodu, elukoha, turvalisuse ja edumärgi taotlemisega, mis toodavad tuluna meeletu koguse positiivseid emotsioone.

8. Spekulatsioon

Kindlasti tahaks eraldada kinnisvaraspekulatsiooni toodud investeeringu ja tulu tootmise funktsioonist. Spekulatsiooni all mõistame siinkohal kinnisvara ostmist eesmärgiga sama vara lühiajalises perspektiivis edasi müüa ilma seda omakasutusse võtmata ega kolmandatele osapooltele üürile- või rendile andmata.

See on kinnisvara omandamisel põhjus, mille soovi kohtab sageli. Kinnisvaraga ostu-müügiga siiski kiirelt rikastuda on keeruline, sest kinnisvara on vähelikviidne ja sellega kaasnevad pikad asjaajamise ning omandiõiguse ülemineku nüansid, samuti suured vahendustasud. Samas annab turu ebatäiuslikkus, iga kinnisvaraobjekti unikaalsus ja suurt rolli mängivad erihuvid oskajatele ja infoomajatele märkimisväärseid võimalusi.

9. Arendamine – lisaväärtuse andmine

Kinnisvara arendamise all mõistetakse kinnisvarale väärtuse lisamist. Väärtus võib olla maatükile tehtav planeering, maatükile rajatud ehitis või ostetud korteris tehtud remont, büroomajja hangitud rentnikud…

Siin on tegemist põhimõtteliselt ärilise tegevusega, st. kinnisvara ostmisega mitte oma kasutuseks ega tulu tootmiseks pikemas perspektiivis, vaid nö. projektipõhiseks äriks.

Arendamine võib puht juhuslikult haakuda spekulatsiooniga. Näiteks juhul, kus ostetakse 2-toaline korter lootuses see kallimalt edasi müüa. Turuolukorra muutuste või ilmnevate negatiivsete faktide tõttu selgub, et müügiperioodi lühendamiseks oleks otstarbekas mõningast remonti teha.

Kokkuvõtteks

Kokkuvõtteks tuleb öelda, et inimeste motivatsioon kinnisvara soetamisel on erinev. Ostuajendite mõistmine aitab teenusepakkujal (nt. vahendajal) või kinnisvara müüjal leida need pisidetailid, mis ostjale rohkem või vähem korda lähevad. Nii näiteks on kodu ostmisel mängus hoopiski teised mõtted ja tunded, kui näiteks spekuleerimisel. Teineteise mõistmine on oluline eeldus selleks, et peale tehingut võiksid kõik tehingu osapooled tehtu üle uhkust tunda.

Посреднику ближе своя рубашка

На рынке недвижимости есть немало зданий принадлежащих фирмам, которые сами на рынке недвижимости не работают, но хотят выгодно “пристроить” свою недвижимость, то ли продать её, то ли найти для неё арендаторов на выгодных условиях.

Перед такой фирмой встаёт вопрос: кого выбрать в посредники для реализации своих планов? Здесь главное не взять в посредники своего потенциального соперника, то есть фирму недвижимости, имеющую аналогичный объект по соседству и занимающуюся его реализацией.

Конечно, от заказа никто отказываться не станет и фирма недвижимости с удовольствием возьмётся за предложенный вами объект. Но имейте в виду, работая с клиентурой, она в первую очередь будет предлагать ей свой объект и только в том случае, если он их не устраивает, начнёт предлагать ваш.

Поэтому, во избежание нездоровой конкуренции, фирме, не работающей на рынке недвижимости, целесообразнее обратиться к такой посреднической фирме, которая не имеет аналогичных объектов в данном районе и, поэтому для неё не возникнет конфликта интересов.

Kinnisvarakalender: veebruar 2002

05/02 Mitmed Tallinna majavalitsused erastanud Toomas Tooli ja Rait Lukase firma AS BREM võlgneb Tallinna Soojusele ja Tallinna Veele kümneid miljoneid kroone.
06/02 Tallinna linn kavatseb Rocca al Mare Tivoli AS-i kohtusse anda, et saada kätte 5,6 hektari suuruse maatüki hoonestusõigus, mille väärtuseks hindasid pooled varem 7,5 miljonit krooni.
06/02 Tallinna abilinnapea Toomas Vitsut ja BREM üks omanikke Rait Lukas ei jõudnud konkreetsete kokkulepeteni BREM-i võlgnevuste likvideerimiseks.
07/02 AS Volex ehitab Tallinnasse Lasnamäele ajutiste turuputkade asemele ligi 20 miljoni kroonist kaubanduskeskust, mille rajamiseks ta pole linnalt luba saanud.
07/02 Võru maavanema Mait Klaasseni hinnangul tuleb Eestis käivitada riiklik maapiirkondade elamuprogramm, et soodustada inimeste ümberasumist maale.
08/02 Kinnisvarahooldusfirma BREM võimalikud probleemid puudutavad hinnanguliselt kuni 42.300 Tallinna elanikku, kelle kortereid haldavad BREM-ile kuuluvad haldusfirmad.
11/02 Eesti Telefon kuulutas välja eelläbirääkimistega enampakkumise Tallinna vanalinnas Suur-Karja 1/Vana Turg 2 kinnistu müügiks alghinnaga 33 miljonit krooni.
12/02 Vee eest kuni kümneid miljoneid kroone võlgnev Tallinna majavalitsuste haldaja BREM jõudis kokkuleppele Tallinna Veega ning loodab probleemid lahendada ka suhetes Tallinna Küttega.
12/02 Värska Sanatooriumi AS soovib Tartu populaarse Aura veekeskuse eeskujul hakata rajama Värskasse veespordi- ja meelelahutuskeskust.
13/02 Tallinna Kaubamaja omandas Tallinnas Kadriorus kinnistu, kuhu on kavas järgmisel aastal rajada uus Selveri keti supermarket.
14/02 Eesti Ametiühingute Keskliit, kelle omanduses on 11 kinnisvaraobjekti üle Eesti, koostab strateegiat, mille järgi müüb tõenäoliselt suurema osa kinnisvarast.
14/02 Projekteerija Nord Projekt tutvustas Pirita jõe saarte hoonestamise eskiisprojekti, mis näeb ette umbes 15 elamu ehitamise.
14/02 Hansapank peab hetkel Eesti kõige riskantsemaks majandusvaldkonnaks jaekaubandust, samas ei ole kinnisvarakriis panga hinnangul tõenäoline.
15/02 Tallinna halduskohus jättis rahuldamata kinnisvarafirma Ober-Haus kaebuse volikogu otsuse suhtes erastada sadamaala AS-ile Ühendatud Kapital.
15/02 Kinnisvarahooldusfirma BREM ja Tallinna Soojus sõlmisid kokkuleppe, mille kohaselt tasub haldusfirma soojatootjale aprilli alguseks 38 miljonit krooni, vabanedes nõnda kõigist võlgadest.
18/02 Advokaadibüroo juriidiline analüüs Männiku tee 89 asuva ühiselamu kohta avastas hoone ostu-müügitehingutes kohtu tehtud vea, kuid ei anna elanikele suurt lootust tehingute õigustühiseks tunnistamiseks.
19/02 Norra kinnisvaraarendaja Linstow International andis rohelise tee Eesti suurima, 50.000-ruutmeetrise hüpermarketi rajamiseks Tallinna.
19/02 Ruhnu vald on asunud tegema ettevalmistusi noore pere küla rajamiseks.
20/02 OÜ Saarte Investeering ehitab Kuressaare kesklinna 24-korterilise elumaja.
20/02 Tallinna linnavalitsus otsustas alustada 24 miljoni krooni suuruse võla sissenõudmist kinnisvarahooldusfirmalt BREM.
21/02 Tallinnasse Pirita tee äärde kerkib Onix Invest OÜ tellimusel 16-korruseline elamu, mille 50 meetri kõrgusel asuvad merevaatega korterid on Eesti kalleimad.
26/02 Nordea Pank alandas intressipakkumist uute eluasemelaenude taotlejatele 0,6 protsendi võrra, minimaalne laenuintress on 6,2 protsenti.
26/02 Kinnisvarahaldusettevõte Minu Vara alustas erinevate kinnisvara vahenduse ja hindamise ning arendusprojektide juhtimisteenuste osutamisega.
27/02 Tallinna linnavalitsus saatis volikokku kehtestamiseks endise Silikaadi kaubahoovi planeeringu, mille kohaselt kerkib sinna üks Tallinna võimsamaid kaubanduskeskusi.
28/02 Ehitusfirma AS FKSM plaanib Kaitseliidu Tallinnas Kaarli puiesteel asuva viiekordse hoone ümber ehitada modernseks büroohooneks.
28/02 TOP-i nőukogu otsustas toetada erastaja Arco Investi skeemi, mille kohaselt laenab TOP Arco Investile enda ostuks 126,8 miljonit krooni.
28/02 Hüvitusfondi omanduses oleva samanimelise büroohoone omanikfirma AS-i Kawe Plaza müügikonkursil kvalifitseerus ainukesena ning osutus seega parimaks pakkujaks Norra kapitalile kuuluv AS Arador.

Maale! Aga milleks?

Aktuaalne teema linnast maale elama asuda meenutab hiljutist analoogset kampaaniat, kus rahvast hoopiski avalisüli linna kutsuti.

Kes ikka koera saba tõstab, kui mitte koer ise. Linnapea ülesanne on kindlustada linnale tulubaas läbi maksumaksjate kohaloleku. Maavanem loodab sama saavutada maakonnas. Igaüks on oma “äri” peal väljas. Loodetavasti on silme ees terendamas kogu ühiskonna heaolu kasv.

Maal on mõned tegurid, mida tuleb sinna elama asudes kaaluda.

Soetatava kinnisvara väärtus (maja, maa, korter) maal on madal. Puudub reaalne turg (72% kinnisvaratehingute väärtusest on tehingud kinnisvaraga Tallinnas ja Harjumaal) ja seetõttu võib konservatiivse kinnisvaraeksperdi koostatud hindamisaktis märgitud hind jääda alla konkreetse ostu-müügitehingu hinnale. See omakorda nõuab uue kodu ülesehituseks vajalikule pangalaenule juurde tavapärasest suuremat omafinantseeringut. Omafinantseeringu leidmine on praktika põhjal aga üks suuremaid takistusi noore laenuvõtja teel uue koduni.

Soovides järgmise kampaania ajal uude väljapakutavasse paika ümber kolida võib osutuda problemaatiliseks, sest olemasolevat kinnisvara ei õnnestu realiseerida sinna investeeritud väärtusele kohase hinnaga, kuna piirkondlik turuväärtus on endiselt nigel. Ja ega aastatepikkuse tööga kogutud varanatukese ümberkolimine odav ole.

Kinnisvara seisukohast annab madal ostuhind samas suurima perspektiivi tõusuks. See aga ei ole lootus, millele suuresti panustada. Või minna ka vastupidi.

Kinnisvaraga on probleeme veelgi.

Kogu taasiseseisvusaja vältel on elamumajanduse valupunktiks olnud investeeringud olemasolevasse elamispinda. Nii nagu muudki on need investeeringud maal eriti defitsiidis olnud. See tähendab, et elamispinna kaasajastamine nõuab uutelt elanikelt esmalt aastate jooksul tegemata jäetud investeeringute korvamist ehk lagunemise lõpetamist. Ja alles seejärel kaasaegse elamispinna kvaliteedi loomist. Ning seda linnaelanikest 22% väiksema leibkonnaliikme sissetuleku juures.

Linnamelus harjunul on tõenäoliselt üsna raske mõista, et ta ei saa ööpäevaringselt nurgatagusesse poodi juhuslikult otsasaanud leiba ostma minna. Või ööklubisse. Või miks takso ei tule mitte kahe minutiga, vaid hoopis kahe tunniga, sest see on hetkel teise sõiduga hõivatud. Väheoluline ei oli lasteaedade, koolide, raamatukogude kaugus ja kvaliteet, mida heal juhul hoiavad tasemel mõned fanaatikud.

Tegeleks maal kaugtööga?

Paraku on kaugtöö nii õhuke tegevuste kogum, mis sobib ainult vähestele ja mingis töölõigus. Kontoris kohalolek reeglina päris ära ei kao. Näiteks kinnisvaraturule pole kaugtöö võimalus märkimisväärset mõju suutnud seni veel avaldada.

Töökohtasid on napilt.

Võib küll öelda, et pendelmigratsioon 50 kilomeetri raadiuses on peatselt igati normaalne, kuid siin tuleb arvestada kohe täiendavate transpordikuludega. Kas kodu soetamisel on komplektis vaja varuda ka kohe uus auto? Linnateed ei ole head, kuid maakondades on asjad reeglina veel kehvemas seisus. See omakorda tähendab taas täiendavaid kulutusi. Ega bensiingi odavamaks lähe.

Maal on kindlasti palju positiivset.

On looduses linnulaul, mille asemel paneelelamurajoonis kuuleb vaid naabrite omavahelise kakluse sõimu. Maal saab lehmale pai teha, kanu lendama õpetada ja naabri hobusega ratsutamas käia. End ihult ja hingelt linlasena tundvale siinkirjutajale tunduvad need rikka inimese lõbudena, kel on linliku kiire elutempo ja teenuse sisseostmise asemel meeletult aega iga pisiasjaga ise tegeleda.

Ei ole saladus, et Eesti keskmisest palgast on kõrgem palk ainult Harju maakonnas. 2001. a. III kvartalis oli Eesti keskmine palk 5300, Harjumaal 6378, Jõgeva maakonnas Eesti madalaim keskmine palk 3573 krooni. Maakonnakeskuste palk on kõrgem maakonna keskmisest. See justkui räägib maapiirkonna rikkale isetegemisele vastupidist juttu. Tulles kõrgeima palga kontekstis palga tagasi pendelmigratsiooni juurde – seni on Tallinna ümbruse kinnisvarasoetajad, kes on Eesti keskmisest kindlasti rikkamad, pidanud piiriks 30 kilomeetrit, millest kaugemale eriti minna ei taheta.

Hinnates maale elamaasumisega seonduvaid tulusid-kulusid tervikuna tundub loobuda osast sissetulekust ja võtta omale kanda täiendavaid kulutusi ja kohustusi ebaratsionaalne.

Maal olemasolevate elamispindade sinna asumiseks põhjuse toomine on sama, mis öelda, et kaevus on veel vett – joome selle ruttu ära. Elamispinnad ei ole maal odavad seetõttu, et nad on maal. Fundamentaalne odavuse põhjus seisneb selles, et see elamispind ei anna piisavat võimalust lisaväärtuse loomiseks, millest kasvaks kasutaja ja seeläbi kogu ühiskonna heaolu. Kõigile ümberasustuse propagandistidele soovitaks väljapakutud plaanid tõsiselt läbi mõelda. Kas ei ole oht saada paari aasta pärast suurt kildkonda vaenlasi, kes oma viletsuse süüdlast otsima asuvad?

Maale, aga milleks?

Aktuaalne teema linnast maale elama asuda meenutab hiljutist analoogset kampaaniat, kus rahvast hoopiski avasüli linna kutsuti. Kes ikka koera saba tõstab, kui mitte koer ise. Linnapea ülesanne on kindlustada linnale tulubaas läbi maksumaksjate kohaloleku. Maavanem loodab sama saavutada maakonnas. Igaüks on oma “äri” peal väljas. Loodetavasti on silme ees terendamas kogu ühiskonna heaolu kasv.

Maal on mõned tegurid, mida tuleb sinna elama asudes kaaluda. Soetatava kinnisvara väärtus (maja, maa, korter) maal on madal. Puudub reaalne turg (72% tehingute väärtusest on tehingud kinnisvaraga Tallinnas ja Harjumaal). Nii võib konservatiivse kinnisvaraeksperdi koostatud hindamisaktis jääda hind alla ostu-müügitehingu hinnale. See nõuab uue kodu ülesehituseks vajalikule pangalaenule juurde tavapärasest suuremat omafinantseeringut. Selle leidmine on üks suuremaid takistusi noore laenuvõtja teel uue koduni.

Järgmise kampaania ajal uude pakutavasse paika ümberkolimine võib osutuda problemaatiliseks, sest olemasolevat kinnisvara ei õnnestu realiseerida sinna investeeritud väärtusele kohase hinnaga, kuna piirkondlik turuväärtus on endiselt nigel. Ja ega aastatepikkuse tööga kogutud varanatukese ümberkolimine odav ole.

Kinnisvara seisukohast annab madal ostuhind suurima perspektiivi tõusuks. See pole lootus, millele suuresti panustada, võib minna ka vastupidi.

Kinnisvaraga on probleeme veelgi. Kogu taasiseseisvusaja vältel on elamumajanduse valupunkt olnud investeeringud olemasolevasse elamispinda. Needki investeeringud on maal eriti defitsiidis olnud. See tähendab, et elamispinna kaasajastamine nõuab uutelt elanikelt esmalt aastaid tegemata jäetud investeeringute korvamist ehk lagunemise lõpetamist, alles seejärel kvaliteedi loomist, seda linnaelanikest 22% väiksema leibkonnaliikme sissetuleku juures.

Linnamelus harjunul on tõenäoliselt üsna raske mõista, et ta ei saa ööpäevringi nurgatagusesse poodi juhuslikult otsasaanud leiba ostma minna. Või ööklubisse. Või miks takso ei tule mitte kahe minutiga, vaid hoopis kahe tunniga, sest see on hetkel teise sõiduga hõivatud. Väheoluline pole lasteaedade, koolide, raamatukogu kaugus ja kvaliteet, mida heal juhul hoiavad tasemel mõned fanaatikud.

Tegeleks maal kaugtööga? Paraku on kaugtöö nii õhuke tegevuste kogum, mis sobib vähestele ja mingis töölõigus. Kontoris kohalolek päris ära ei kao. Nt kinnisvaraturule pole kaugtöö võimalus märkimisväärset mõju avaldanud.

Töökohti napib. Pendelmigratsioon 50 km raadiuses on peagi igati normaalne, kuid siin tuleb arvestada kohe täiendavate transpordikuludega. Kas kodu soetamisel on vaja kohe varuda ka uus auto? Linnateed pole head, kuid maal on need veel kehvemas seisus. See omakorda tähendab taas lisakulutusi. Ega bensiingi odavne.

Maal on kindlasti palju positiivset. On looduses linnulaul, mille asemel paneelelamurajoonis kuuleb vaid naabrite sõimu. Maal saab lehmale pai teha, kanu lendama õpetada ja naabri hobusega ratsutamas käia. End ihult ja hingelt linlasele tunduvad need rikka inimese lõbudena, neil on linliku kiire elutempo ja teenuse sisseostmise asemel meeletult aega iga pisiasjaga ise tegeleda.

Ei ole saladus, et Eesti keskmisest palgast on kõrgem palk ainult Harju maakonnas. 2001. a III kvartalis oli Eesti keskmine palk 5300, Harjumaal 6378, madalaim, 3573 krooni Jõgeva maakonnas. Maakonnakeskuste palk on kõrgem maakonna keskmisest. See justkui räägib maapiirkonna rikkale isetegemisele vastupidist juttu.

Tulles kõrgeima palga kontekstis tagasi pendelmigratsiooni juurde – seni on Tallinna ümbruse kinnisvarasoetajad, kes on keskmisest kindlasti rikkamad, pidanud piiriks 30 km, kaugemale minna eriti ei taheta.

Hinnates maale asumisega seonduvaid tulusid-kulusid, tundub ebareaalne loobuda osast sissetulekust ja võtta endale lisakulutusi ja kohustusi.

Olemasoleva elamispinna toomine maale asumise põhjuseks on sama, mis öelda, et kaevus on veel vett – joome selle ruttu ära. Elamispinnad ei ole maal odavad seetõttu, et nad on maal, vaid et see elamispind ei anna piisavat võimalust lisaväärtuse loomiseks, millest kasvaks kasutaja ja seeläbi kogu ühiskonna heaolu. Ümberasustuse propagandistidele soovitaks väljapakutud plaanid tõsiselt läbi mõelda. Kas ei ole oht saada paari aasta pärast suurt kildkonda vaenlasi, kes oma viletsuse süüdlast otsima asuvad?

Artikkel on avaldatud 21.02.2002 väljaandes Äripäev –

Õige üürihind nõuab läbimõtlemist

Aktiivne kinnisvaraturg ja soodsad laenuvõimalused on avardanud eraisikute kinnisvarainvesteeringuid. Ei ole sugugi harv juhus, kus soovitakse osta korter või maja eesmärgiga see hiljem välja üürida. Selline investeerimistegevus on otsese eesmärgiga teenida tulu ja nõuab seetõttu läbimõeldud ja mõtestatud tegevust, mida ei tohi juhtida hetkeemotsioonid.

Vabaturu üürimäär sõltub nõudluse ja pakkumise vahekorrast. Kui pakkumine suureneb, kuid nõudlus jääb samaks, siis ütleb majandusloogika, et üürihinnad langevad. Vastupidises olukorras üürihinnad suurenevad.

Nõudluse ja pakkumise tulemusena tekkiva tasakaaluhinna selgitamiseks on kõige otstarbekam uurida internetis ja trükiajakirjanduses kinnisvara-alaste infokanalite kaudu pakutavaid üürihindasid. Siinkohal tuleb kindlasti arvestada, et taolistes kanalites reklaamitud üürihinnad on omanike-vahendajate soovitud hinnad, mis aga veel ei tähenda, et sellise hinnaga peaks reaalseid tehinguid toimuma. Tavaliselt on kõik hinnad kaubeldavad.

Leheveergude ja internetilehtede lappamisest on otstarbekam rääkida kinnisvarabüroode üürimaakleritega ja uurida nendelt reaalseid üürihindasid, millega tehinguid sõlmitakse. Maakleri abiga saab alati kohe konkreetselt täpsustada, milline on õiglane üürihind arvestades selle iseärasusi.

Lihtne reegel ütleb, et kallima korteri või maja üürihind on kõrgem odavamast üüripinnast. See on põhjendatav asjaoluga, et omanik ootab suuremalt investeeringult absoluutsummas suuremat tulu, kui väiksemalt investeeringult.

Nagu kõik kinnisvarahinnadki, määrab ka üürihinna esmajärjekorras asukoht. Asukohast tulenevad hinnakriteeriumid põhinevad paljudel subjektiivsetel ja objektiivsetel teguritel, mis tervikuna kallutava (üüri-)hinda ühele või teisele poole. Mõnede teguritena olgu siinkohal nimetatud ligipääsetavus (ühis-)transpordiga, kaubandus- ja teenindusasutuste kättesaadavus, naabruskonna turvalisus ja maine, parkimisvõimaluste olemasolu, keskmine sissetulekute tase piirkonnas, lasteaia ja/või kooli lähedus, töökoha lähedus…

Nii on igati loomulik, et kesklinna korteri üür on kallim samaväärsest korterist äärelinnas. Mõni inimene võib küll väärtustada kesklinna läheduse asemel hoopiski äärelinna vaikust ja rohelus, kuid üldreegel räägib siiski kesklinna kasuks.

Sageli juhtub, et räägitakse esmajärjekorras hinnast ja alles seejärel sellest, mis kõnealuse hinna eest saab. Hinda ülespoole suunamas on üüripinnad, mis on varustatud mööbli ja/või kaasaegse köögitehnikaga. Jällegi võib ette tulla inimesi, kel oma mööbel olemas ja kes seetõttu üüripinna varustatust negatiivselt hindavad. Seetõttu peab üürileandja olema valmis vajadusel oma üleliigseks muutuvale mööblile laopinda leidma.

Üürihind ja üürileandmise kiirus on pöördvõrdelises sõltuvuses. See tähendab, et mida kõrgemat hinda võrrelduna turu keskmisega üürileandja küsib, seda pikem on tõenäoline aeg, millega tehinguni jõutakse. Madalam hind seevastu annab võimaluse kiiremini tehinguni jõuda. See mõjutab väga otseselt vakantsust ehk saamata jäävat tulu, mis on investeeringu tasuvust määrav tegur.

Algajal kinnisvarainvestoril tasub kindlasti ülaltoodud infot arvestades kokku kirjutada äriplaan ja rahavoogude aruanne, mille abil saab juba projekti algatades veenduda selle tasuvuses.

Eramute ja korterite üürihindade vahemik (kr)

eramud
4toalised
3toalised
2toalised
1toalised
Tallinna kesklinn
15000-25000
5500-15000
4500-10000
3500-5000
Tallinna äärelinn
15000-17000
4000-8000
4000-5500
3500-4000
2500-3500

Õieti valitud üürikorter sobib investeeringuks

Aktiivne kinnisvaraturg ja soodsad laenuvõimalused on pannud paljusid investeerima korteri ostu selle väljaüürimise eesmärgil.

Selline tuluteenimise eesmärgiga rahapaigutus, nagu kõik teisedki, nõuab läbimõeldud ja mõtestatud tegevust, mida ei tohi juhtida hetkeemotsioonid.

Vabaturu üürimäär sõltub nõudluse ja pakkumise vahekorrast. Kui pakkumine suureneb, kuid nõudlus jääb samaks, siis üürihinnad langevad. Vastupidises olukorras üürihinnad suurenevad.

Nõudluse ja pakkumise tulemusena tekkiva tasakaaluhinna selgitamiseks on kõige otstarbekam uurida internetis ja trükiajakirjanduses ilmuvaid üürihindasid. Siinkohal tuleb kindlasti arvestada, et ajakirjanduses ning internetis reklaamitud hinnad on omanike-vahendajate soovitud hinnad, mis veel ei tähenda, et sellise hinnaga peaks ka tehinguid toimuma. Tavaliselt on kõik hinnad kaubeldavad.

Leheveergude ja internetilehtede lappamisest kasulikum on rääkida kinnisvarabüroode üürimaakleritega ja uurida nendelt reaalseid üürihindasid, millega tehinguid sõlmitakse. Maakler oskab tavaliselt ka täpsustada, milline on õiglane üürihind arvestades üüripinna iseärasusi.

Lihtne reegel ütleb, et kallima korteri või maja üürihind on kõrgem odavamast üüripinnast. See on põhjendatav asjaoluga, et omanik ootab suuremalt investeeringult absoluutsummas suuremat tulu, kui väiksemalt investeeringult.

Nagu kõik kinnisvarahinnadki, määrab ka üürihinna esmajärjekorras asukoht. Asukohast tulenevad hinnakriteeriumid põhinevad paljudel subjektiivsetel ja objektiivsetel teguritel, mis tervikuna kallutava (üüri)hinda ühele või teisele poole. Nendeks teguriteks on näiteks ligipääsetavus (ühis) transpordiga, kaubandus- ja teenindusasutuste lähedus, naabruskonna turvalisus ja maine, parkimisvõimaluste olemasolu, keskmine sissetulekute tase piirkonnas, lasteaia, kooli ja töökoha lähedus.

Nii on igati loomulik, et kesklinna korteri üür on kallim samaväärsest korterist äärelinnas. Mõni inimene võib küll väärtustada kesklinna läheduse asemel hoopiski äärelinna vaikust ja rohelus, kuid üldreegel räägib siiski kesklinna kasuks.

Sageli juhtub, et räägitakse esmajärjekorras hinnast ja alles seejärel sellest, mis kõnealuse hinna eest saab. Suuremat hinda küsitakse näiteks üüripinna eest, mis on varustatud mööbli või kaasaegse köögitehnikaga.

Samas võib ette tulla inimesi, kel oma mööbel olemas ja kes seetõttu üüripinna varustatust miinuseks loevad.

Üürihind ja üürileandmise kiirus on pöördvõrdelises sõltuvuses. See tähendab, et mida kõrgemat hinda võrrelduna turu keskmisega üürileandja küsib, seda pikem on aeg, millega tehinguni jõutakse. Madalam hind seevastu annab võimaluse kiiremini tehinguni jõuda. See mõjutab väga otseselt vakantsust ehk saamata jäävat tulu, mis on investeeringu tasuvust määrav tegur. Algajal kinnisvarainvestoril tasub kindlasti ülaltoodud infot arvestades kokku kirjutada äriplaan ja rahavoogude aruanne, mille abil saab juba projekti algatades veenduda selle tasuvuses.

tallinna korterite üürihinnad kroonides
3 toalised 2 toalised
Kesklinn 5500- 15 000 4500-10 000
Äärelinn 4000-5500 3500-4000

Artikkel on avaldatud 20.02.2002 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=194560

Konkurentide seast ära vahendajat otsi

On palju hooneid, mille on rajanud firma, kes ise vahendustegevuse turul aktiivselt ei osale. Ometigi on arendustöö tulemus vaja soovijatele maha müüa ja/või välja rentida. Alati on arendaja soov, et müügitöö käiks võimalikult kiirelt ja korrektselt.

Kiirus ja korrektsus eeldab professionaalset lähenemist. Vahendajal peavad olemas olema nii vahendustöö kogemus, kui kliendibaas, kellele pakkumisi teha.

Siin seisab arendaja dilemma ees, et keda koostööpartnerina kaasata? Kas vahendusfirma, mille üks osakond või sõsarfirma tegeleb naabruses konkureeriva arendusprojektiga? Kas ehk võiks vahendaja olla firma, kes kaugel teises linna otsas üht-teist arendab?

Kui arendus- ja vahendustööd ühendav maaklerfirma satub dilemma ette, kas müüa maha omale kuuluv arendusobjekt või konkurendi oma, siis kaua ei mõelda. Selge see, et esmalt üritatakse oma objekti rahaks teha. Selge on, et kliendile pakutakse enne oma arendusobjekti ja alles selle mittesobimisel võetakse kõne alla konkurendi arendused.

Ebaterve konkurentsi vältimiseks on vahendustegevuseta arendajal seetõttu otstarbekas pöörduda professionaalse vahendusfirma poole, kes temaga arendustegevuses ei konkureeri. Selliseid firmasid on turul hulgi.

Järgmise kriteeriumina tasub hinnata vahendaja tuntust turul ja professionaalsust. Viimase mõõdupuuks on kaasajal sobilik kasutada atesteeritud maaklerite olemasolu firmas.

Firma tuntuse hindamiseks on kasutada eelkõige emotsionaalsed kriteeriumid – kas arendaja on vahendusfirmast kuulnud? Kui jah, siis kas kuuldu seadis firma positiivsesse valgusesse? Siin saab kasutada ka numbrilisi näitajaid. Vahendusfirma hindamiseks sobib kasutada kinnisvaraportaalides ja/või kuulutustelehtedes olevate kuulutuste arvu – mida rohkem kuulutusi, seda aktiivsem firma.

Kindlasti on vahendaja vajalik enne kinnisvaraarendusega pihta hakkamist ära otsustada. On ju kinnisvaravahendajatel kõige lähedasem ja otsesem kontakt klientidega ja seeläbi parim ülevaade nende tahtmistest ja vajadustest. Kindlasti suudab tegus vahendaja nõu anda turu ootuste ja võimaluste osas.

Valides arendusobjekti vahendama professionaalse vahendus, mitte vahendus- ja arendusfirma, annab arendaja oma kinnisvarale parimad võimalused terve konkurentsi najal turul edu saavutada.

Rivaalide seast ära otsi vahendajat

Kinnisvaraturul leidub palju hooneid, mille on rajanud firma, kes ise vahendusega ei tegele. Ometi on arendustöö tulemus tarvis klientidele maha müüa või välja rentida.

Vahenduse kiirus ja korrektsus eeldab professionaalset lähenemist. Vahendajal peab olema nii töökogemus kui ka klientide andmebaas. Siin seisab arendaja dilemma ees, keda koostööpartnerina kaasata. Kas vahendusfirma, mille üks osakond või sõsarfirma tegeleb naabruses konkureeriva arendusprojektiga? Kas võiks vahendaja olla firma, kes kaugel teises linna otsas üht-teist arendab?

Kui arendus- ja vahendustööd ühendav maaklerifirma satub dilemma ette, kas müüa maha endale kuuluv arendusobjekt või konkurendi oma, siis kaua ei mõelda. Selge see, et esmalt üritatakse oma objekti rahaks teha. Kliendile pakutakse enne oma arendusobjekti ja alles selle mittesobimisel võetakse kõne alla konkurendi arendused. Ebaterve konkurentsi vältimiseks on vahendustegevuseta arendajal seetõttu otstarbekas pöörduda vahendusfirma poole, kes temaga arendustegevuses ei konkureeri.

Järgmise kriteeriumina tasub hinnata vahendaja tuntust turul ja professionaalsust. Viimase mõõdupuuna on tänapäeval sobilik vaadata atesteeritud maaklerite olemasolu firmas.

Firma tuntuse hindamine on eelkõige emotsionaalne – kas arendaja on vahendusfirmast kuulnud ja kas kuuldu seadis firma positiivsesse valgusesse? Hindamiseks võib kasutada kinnisvaraportaalides või ajalehtedes olevate kuulutuste arvu – mida rohkem kuulutusi, seda aktiivsem firma.

Vahendajate kontakt potentsiaalsete klientidega on kõige lähedasem ja otsesem ning neil on parim ülevaade klientide soovidest.

Artikkel on avaldatud 18.02.2002 väljaandes Äripäev –

Kinnisvarakalender: jaanuar 2002

02/01 Tallinna linn ostab AS-ilt Meka 10,7 miljoni krooniga Lasnamäel Punasel tänaval asuva laohoone, et sinna spordiseltside toel välja arendada spordikeskus.
03/01 Tallinna linnavalitsus kavatseb tänavuse eelarve projektis eraldada elamuehitusprojektidele 145,1 miljonit krooni ning ehitada sellega 235 korterit munitsipaalpindadeks.
07/01 Tallinna linnavalitsus annab Kadriorgu Vilmsi tänavale ilma loata elamule viienda korruse ehitanud kinnisvaraarendajale alla ja nõustub selle lõhkumise asemel ala detailplaneeringut muutma.
10/01 Tallinna linn otsustas 100-protsendiliselt hüvitada kanaliseerimata eramurajoonide elanike liitumistasud veevärgiga sõltuvalt liitumise ajast.
14/01 Viimsi poolsaarel Kivineeme elamurajooni arendava Linnakujunduse Arendusbüroo juhataja Meelis Niin väidab, et temalt püütakse võltsitud dokumentide abil ettevõtet üle võtta.
16/01 Nõmme halduskogu kinnitas maa- ja veealade üldised kasutamis- ja ehitustingimused, mille järgi ei tohiks sellesse Tallinna linnaossa tulla suurelamuid ega ka minikrunte.
17/01 Eesti Liikluskindlustuse Fond müüb kirjalikul enampakkumisel 8,21 miljoni kroonise alghinnaga Tallinnas Rannamõisa teel paikneva Pikaliiva elamurajooni arenduseks soetatud kinnistu.
18/01 Pärnu sanatoorium Tervis kavatseb kasutult seinud mudaravila krundile ehitada 150 miljonit krooni maksa vee- ja puhkekeskuse.
18/01 Tallinna Haabersti linnaosa valitsus sõlmis elamute haldamise kohustuste täitmise lepingu AS-iga Minu Vara, mis võitis segastel asjoludel toimunud riigihanke mullu sügisel.
21/01 Eesti Telefon pani teistkordselt kirjalikule enampakkumisele Tallinnas Kreutzwaldi tänaval asuva endise peahoone ja selle kõrval oleva analoogjaama hoone.
22/01 Keskkonnaministeerium müüs 12,34 miljoni krooniga Keila vallas Laulasmaal asuva 43 hektari suuruse hoonestamata kinnistu enampakkumise võtjale Rendmark Kinnisvaraarenduse OÜ-le.
24/01 Pirita linnaosavalitsuse poole on veelõbustuskeskuse rajamise plaaniga pöördunud kolm ettevõtjat, neist kõige suurejoonelisem on TOP-i tulevaste omanike projekt.
24/01 Liikluskindlustuse Fond kuulutas välja Rävala Büroohoone AS-i kõigi aktsiate kirjaliku enampakkumise alghinnaga 20 miljonit krooni.
25/01 Pärnu rannarajoonis tegutsev hotell Strand sai nurgakivi neljakorruselisele 127 toaga juurdeehitusele, juurdeehitus ja hoone vana osa uuendamine lähevad maksma ligi 80 miljonit krooni.
25/01 Tallinna linnavolikogu kinnitas detailplaneeringu Rännaku puiestee ja Auto tänava vahelise 5,4 hektari suurusele maa-alale, mis jagatakse 18 elamumaa krundiks.
28/01 Kinnisvarafirmad Ober-Haus ja Arco Vara võtavad sihikule Soome turu, esimene avab seal kontori ning teine hakkab soomlaste Eestisse meelitamiseks Soome juhtiva kinnisvaragrupiga koostööd tegema.
30/01 Taani kinnisvarafond ostab aasta jooksul kolm-neli Tallinna ärihoonet kogumaksumusega kuni 150 miljonit krooni.
30/01 Saku Suurhalli hoonestamata k?rvalkinnistutele Tallinnas Paldiski maanteel tegi parima pakkumise 28,8 miljoni krooniga Fiesta Real Estate AS.
30/01 Tallinna säästva arengu ja planeerimise amet kuulutas välja riigihanke Paljassaare ja Russalka vahelise 400 hektari suuruse rannaala üldplaneeringu koostamiseks.

ERI Kinnisvara: tänavu tasub ootustes olla tagasihoidlik

ERI Kinnisvara koostatud kinnisvaraturu analüüsi kohaselt tasub pärast mullu toimunud märkimisväärset hinnatõusu panna turule tänavu tagasihoidlikumaid ootusi.

Eelmisel aastal leidis kogu Eesti kinnisvaraturul aset märkimisväärne hinnatõus, mis ulatus 40-50 protsendini, peamiselt puudutas hinnatõus Tallinna magalarajoone, teatas ERI Kinnisvara.

Eesti turul üleafisheeritud hinnatõusust ei tohiks kinnisvarafirma hinnangul siiski vaimustusse sattuda, kuna tegemist on realiseerimata kasumiga, mis turuolukorra muutudes võib veel kahjumiks pöörata.

Kuigi eelmise aasta alguses anti hoiatusi turu ülekuumenemise kohta, siis hinnatõusu see ei pidurdanud; tänavu soovitab ERI Kinnisvara turule tagasihoidlikumaid ootusi panna, kuna kinnisvara hinnatõus on fundamentaalselt seotud esmajoones majanduskasvuga ning tänavusi majanduskasvu ootusi on maailmamajanduse ootuste valguses langetanud kõik seda prognoosivad institutsioonid.

Majanduskasvu prognooside muutmine on esimene hoiatav märk optimismimeeleolude ülevaatamiseks, hinnatõusu sunnib pidurduma ka uusehitiste alumine hinnapiir, sest valikuvõimaluse puhul otsustab klient moraalselt vananenud elamispinna asemel uusehitise kasuks, märgib ERI Kinnisvara.

Väikelinnade protsentuaalne hinnatõus võib analüüsi kohaselt pealinna ületada, kuid reaalse turu puudumine ei anna väikelinnades võimalust tulutootvate kinnisvarainvesteeringutega tegelemiseks.

Lähiaastatel on ERI Kinnisvara hinnangul oodata kohalikul turul muutusi, mille tulemusel nõrgemad kinnisvaraprojektid “kummuli keeravad”, ellujäämisstsenaarium nõuab analüüsi kohaselt konservatiivset hoiakut ja valmisolekut turusituatsiooni kardinaalseks teisenemiseks.

Eraisikutel soovitab ERI Kinnisvara ostuotsuseid teha kainelt kaalutledes teha ning hoiduda tehingutest, kus soetatava kodu laenumakse laenuandjate aktsepteeritud suuruse piirimaile kisub.

Kinnisvaraarendajad peavad arvestama, et võimaliku turuaktiivsuse kahanemisega kahaneb ostuvalmidus uute (kallite) objektide puhul, mistõttu arendusprojektid peavad olema tõsiselt läbi mõeldud ning konkreetsele sihtgrupile suunatud, märgib kinnisvarafirma oma analüüsis.

ERI Kinnisvara: Kinnisvaraturu suhtes tuleb konservatiivsemad hoiakud võtta

2001. a. leidis kogu Eesti kinnisvaraturul aset märkimisväärne hinnatõus, mis küündis 40-50 protsendini. Peamine hinnatõus puudutas Tallinna magalarajoone. Siiski ei tohiks hinnatõusust, mis Eesti tulul on üleafisheeritud, vaimustusse sattuda, sest tegemata on realiseerimata kasumiga, mis turuolukorra muutudes võib veel kahjumiks pöörata. Eesti väikelinnade protsentuaalne hinnatõus võib pealinna ületada, kuid reaalse turu puudumine ei anna väikelinnades võimalust tulutootvate kinnisvarainvesteeringutega tegelemiseks.

Hinnatõusu olulisim tegur oli pankade aktiivne laenupoliitika – 2001. a. jooksul kasvas pankade väljastatud eluasemelaenude jääk 1,5 miljardit krooni. Laenude väljastamise suurt mahtu toetas laenuintresside langemine kroonilaenudel 8,6 protsendini. Euro ja DEM-I põhistel laenudel vastavalt 7,8 ja 10,3%. Jooksev hinnatõus oli ka iseennast toitev, st jutud pidevast hinnatõusust viisid potentsiaalseid kliente ostuotsustega kiirustama, et jõuda turule uut elamispinda soetama veel madalama hinnaga. Kokkuvõttes oli tegemist märkimisväärse nõudlusepoolse hinnasurvega.

Kuigi 2001. a. alguses anti hoiatusi turu ülekuumenemise kohta, siis hinnatõusu see siiski ei pidurdanud.

ERI Kinnisvara webilehel avaldatud analüüs annab soovituse 2002. aastal kinnisvaraturule tagasihoidlikumaid ootusi panema.

Kinnisvara hinnatõus on fundamentaalselt seotud esmajoones majanduskasvuga. 2002. aastal majanduskasvu ootusi on maailmamajanduse ootuste valguses langetanud kõik seda prognoosivad institutsioonid. See on esimene hoiatav märk optimismimeeleolude ülevaatamiseks. Hinnatõusu sunnib pidurduma ka uusehitiste alumine hinnapiir, sest valikuvõimaluse puhul otsustab klient moraalselt vananenud elamispinna asemel uusehitise kasuks. Ehitushinnaindeksi stabiilne juurdekasv ei anna alust seda alumist piiri endisaegses tempos ülespoole viia.

On kindel, et lähiaastatel on Eesti kinnisvaraturul muutustetuuli, mis nõrgemad kinnisvaraprojektid kummuli keeravad. Ellujäämisstsenaarium nõuab siin konservatiivset hoiakut ja valmisolekut turusituatsiooni kardinaalseks teisenemiseks. Eraisikutel tuleb ostuotsused kainelt kaalutledes teha ning mitte laskuda tehingutesse, kus soetatava kodu laenumakse laenuandjate aktsepteeritud suuruse piirimaile kisub. Emotsioonid tuleb kinnisvara ostmise korral kõrvale jätta. Kinnisvara arendajad peavad arvestama, et võimaliku turuaktiivsuse kahanemisega, st. tehingute arvu vähenemisega kahaneb ostuvalmidus uute, st. kallite objektide puhul. Arendusprojektid peavad olema tõsiselt läbi mõeldud ning konkreetsele sihtgrupile suunatud.

Kogu ERI Kinnisvara analüüsi võib leida aadressilt:
http://www.eri.ee/index.php?lang=est&show=ylevaated&sub=kvturuylev&id=5

Tõnu Toompark
ERI Kinnisvara analüütik
tonu@adaur.ee
056-983 603

Eluasemelaenude turg veel tõususuunal

Eluasemelaenud

Hinnanguliselt soetatakse ligi 90% elukondlikust kinnisvarast pangalaenu abil. Seetõttu on kinnisvara turutrendide hindamise seisukohast oluline laenudünaamika jälgimine.

2000. aasta kinnisvaraturu esimese märksõnana mainiti laenuturgu ja selle aktiveerumist. 2001. aasta annab laenuturu aktiivsusest juba uue arusaama. Eluasemelaenude käive kasvas 2001. a. võrreldes 2000. aastaga jõulised 46% ehk 1,8 mld. kroonilt 2,8 mld. kroonini. 2000. ja 1999. a. oli vastav suurenemine “ainult” 37%.

Laenuandjate valmidus laenu väljastada ja seda veelgi ergutavad üliaktiivsed turundusmeetmed olid üheks oluliseks teguriks, mis suurendas nõudlust kinnisvaraturul ning seeläbi kinnisvarahindasid.

Pankade väljastatud eluasemelaenude jääk suurenes 2001. a. detsembri lõpu seisuga 6,1 mld. kroonini ehk võrreldes 2000. a. seisuga 35%.

Eluasemelaenude intressimääral on alates 2000. a. III kvartalist olnud kindel suund allapoole. Toonaselt viimase paari aasta tipptasemelt on eluasemelaenude hind langenud kroonipõhistel laenudel 12,4 protsendilt 8,6 protsendini 2001. a. lõpul. Euro ja Saksa marga baasil antud laenude puhul on vastavad intressimäärad vastavalt 10,4 ja 7,8% ning 11,5 ja 10,3%.

Laenud äriühingutele


Äriühingute laenude puhul oli 2000. a. stabiilsuse musternäide, kus kvartali jooksul väljastatud laenude maht suurenes jooksvalt paari protsendi jagu. 2001. a. seevastu oli laenukäive eelmisest aastast 14% väiksem.

Vähenevale laenukäibele vastupidises suunas liikus äriühingutele väljastatud laenude jääk, mis suurenes aastaga 11%.

Äriühingutele antud laenude intressimäärad on tunduvalt stabiilsemad ning need on püsinud valdavalt vahemikus 7-10%. 2001. a. detsembriks oli odavaim euro baasil väljastatud laen, mille intressimäär oli 5,57%.

Eesti kroonis antud laenude intressimäär seevastu oli 2001. a. kestel pidevalt 2000. aastast kõrgem.

Kokkuvõtteks

2002. aastalt on raske oodata eluasemelaenu turu jätkuvat laienemist samas mastaabis. Pigem on arvata laenuturu muutumist konservatiivsemaks, mis vähendab nõudlusepoolset survet kinnisvarahindadele.

Äriühingutele väljastavate laenude turg on stabiilsuse saavutanud ning ennustatavalt jätkub areng samal teel suunatuna peamiselt maailmamajanduse arengutest. Paraku on selles osas antud käesolevaks aastaks negatiivseid hinnanguid.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Kasutusloa menetlus ja ehitamise dokumenteerimine