Kinnisvaramaakler on poole kohaga jurist

Kinnisvaraanalüütik üritab tõestada maakleriteenuste vajalikkust infoühiskonnas

Kergelt kättesaadavad kinnisvarapakkumised on vajadust maaklerteenuste järgi vähendanud

Veel mõni aeg tagasi oli maakleri peamine roll olla infokandjaks kinnisvara müüja ja ostja vahel. Kinnisvaramaakler oli kui sõlmpunkt, kes koondas infot ja parem oli see maakler, kes infot enam omas.

Interneti areng on info omamise kaalu mõnevõrra kaotanud – kinnisvarapakkumised leiab iga inimene kõige hõlpsamalt internetist, palju on neid ka kuulutustelehtedes. Tundub, et maaklerit enam justkui polekski vaja.

Siiski ei soovita väärt ametimeest kõrvale heita. Küsite miks?

Maakler on poole kohaga jurist. Tänapäevane maakler aitab lisaks kinnisvaraobjekti leidmisele juriidiliste küsimuste lahendamisel. Ei pea ju iga inimene täpselt teadma, millal läheb üle vallasasja omandiõigus ja kuidas saada hoonestusõigust. Juriidiliste nüansside lahendamine on esimene samm müüja ja ostja osapoolt rahuldava lepingu sõlmimisel.

Maakleril on pangas sõbrad. Reeglina finantseeritakse kinnisvaraostu laenu abil. Siingi on maaklerid oma jõu ja nõuga abiks. Lisaks sellele, et maaklerid oskavad selgitada erinevate finantseerimismooduste eeliseid ja puuduseid, oskavad nad kliendile leida hulgast finantsinstrumentidest just selle ühe ja õige.

Maakler teab tulevikku. Maakler ei ennusta kohvipaksult, vaid hoiab end jooksvalt kursis kinnisvaraturu suundumuste ja arengutega. Vähetähtsad ei ole siinkohal planeeringud ja arengukavad.

Maakler viib tehingu turvaliselt läbi. Maakler teab, kellele ja millal tuleb raha maksta, et see kaduma ei läheks. Maakler teab ka võimalikest pettuse skeemidest piisavalt, et osata neid läbi näha ja juba eos vältida.

Maakler on professionaal. Paljud maaklerid on oma professionaalsust tõestanud atesteerimise läbimisega, mille kohta neil on vastav tunnistus. Selleks, et maakleri töö kvaliteedis ette kindel olla, on kasulik pöörduda kindlasti atesteeritud maakleri poole.

Tänapäevase kvaliteetset teenust pakkuva maakleri tunnuseks ongi asjaolu, et ta suudab integreerida kõik kinnisvara vahendustehingu etapid esimesest viimaseni üheks terviklikuks skeemiks, sest ainult nii saab kliendile pakkuda maaklerteenusest tõusvat lisaväärtust.

Kinnisvaratehingu puhul on mängus väga suured rahad. Narr oleks sadade kroonide kokkuhoidmise nimel riskeerida sadade tuhandetega ja maakleri teenusest loobuda riskides langeda hõlptulu otsivate aferistide küüsi.

Artikkel on avaldatud 12.09.2001 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=88588

Kinnisvarakalender: august 2001

10/08/01 Riigi kinnisvara haldamiseks loodud Riigi Kinnisvara AS-i juhatuse esimeheks sai Enn Teimann.
14/08/01 Bureau Veritas Quality International andis ehitusjuhtimisfirmale AS Koger & Partnerid üle sertifikaadi, mis kinnitab firma juhtimissüsteemi vastavust rahvusvahelise keskkonnastandardi ISO 14001 nõuetele.
14/08/01 Haridusministeerium müüs enampakkumisel alghinna ehk 11 miljoni krooniga Tallinna vanalinnas Pika ja Tolli tänava nurgal asuva hoonetekompleksi eraisik Antonio Rosaverdele.
15/08/01 Tallinna Kadaka kaubanduskeskuse 3500-ruutmeetrise juurdeehituse ehitustööd on lõppenud, ametlik avamine toimub 1. oktoobril.
16/08/01 Norra Linstow Internationali suurosalusega Linstow Varner soovib avada Tallinnas hinnanguliselt 50.000-ruutmeetrise pinnaga kaubanduskeskuse.
23/08/01 Keskkriminaalpolitsei lõpetas Pro Kapital Grupi endise juhatuse liikme Ilona Saari suhtes Itaalia ärimehe Ernesto Preatoni avalduse alusel käinud kriminaalmenetluse, kuna ei leidnud Saari tegevuses kuritegu.
24/08/01 Tartus Küüni tänaval valmis GMB Investmentsile kuuluv uus 20 miljonit krooni maksev ärihoone, hoones on rendipinda kokku 2000 ruutmeetrit.
29/08/01 Tallinna Väärtpaberibörsi noteerimiskomisjon otsustas lõpetada AS-i Pro Kapital Grupp väärtpaberite noteerimine börsil alates 29. septembrist. Pro Kapitali Grupp kavatseb otsuse vaidlustada.
29/08/01 Tartus Ringtee tänaval avas uksed suurim Lõuna-Eesti kaubanduskeskus Lõunakeskus.
29/08/01 Tallinna linnavalitsus kinnitas Tiskre tulevase odavate väikemajade rajooni detailplaneeringu, volikogu kinnituse järel saavad tööd Tiskres alata.
29/08/01 OÜ Rae Maa Grupp alustas Rae vallas asuva Räägusilla elurajooni ehitatavate elamute eelmüügiga, kokku on elurajooni planeeritud kodud 96 perele.
30/08/01 Lõplikult sai valmis AS-i Koger ja Partnerid poolt Tallinna kesklinna hotelli Olümpia vastu ehitatud kaheksakorruselise korterelamu.
31/08/01 Tallinna abilinnapea Liisa Pakosta on loobunud plaanist osta 80 miljoni krooni eest Hannes Tamjärve Rocca al Mare erakooli hoone.
31/08/01 Rakvere ettevõtja Oleg Gross alustab Jõhvis suure, ligemale 30 miljonit krooni maksva kaubanduskeskuse ehitamist, see peaks valmima järgmisel aastal.
03/09/01 Tallinna börsil saab pärast pooleteise kuu pikkust vaheaega ajutiselt kaubelda Pro Kapitali aktsiatega. Aktsia hind langes esimesel kauplemispäeval 30%.
04/09/01 Statistikaameti andmetel ehitasid ehitusfirmad teises kvartalis Eestis alltöövõttu kasutamata 2,274 miljardi krooni eest ehk püsivhindades kaks protsenti rohkem kui mullu samal ajal.
05/09/01 Tallinna linnavalitsus algatas detaiplaneeringu koostamise Tallinnas Kammelja teel asuvatele kinnistutele, kuhu OÜ Sanderlei rajab 18 hoonest koosneva elamurajooni.
07/09/01 Ärimehed Vassili Luzin ja Boriss Danilov avasid mitu aastat tühjana seisnud Balti jaama lähirongide hoones uue kaubanduskeskuse.

Kodukontor – kas juba unustatud?

Veel alles aastake või paar tagasi üritasid kõiksugu visionäärid ja muud soolapuhujad teineteist üle trumbata sellest rääkides, kuidas Internet muudab maailma majanduse asjaajamist.

Suure õhinaga kirjeldati kammimata peaga pidzhaamas arvuti taga istujat, kel kontor justkui kodus oleks. Inimest, kes tööle minnes naabertuppa astub või lap-topi koos hommikukohviga voodisse võtab.

Büroohoonetele, kaubamajadele ennustati vääramatut hukku, mille kõrval Titanicu põhjaminek oli lapsemäng.

Tõsimeelselt arvati, et kinnisvara oleks tulevikumaailmas vaja ainult elamiseks ja meelelahutuseks. Kõike muud annaks kodus toimetada.

Paraku on tänaseks suursugused visioonid maha maetud ning elu ei näita toona arvatud suunas liikumist.

Kinnisvarainimesed on vist siiski kainemana püsinud ega ole lasknud end kummastavatest ideedest pimestada. Endise hooga kerkivad kaubamajad ja -keskused, elamu- ja eramurajoonid tõusevad sama kindlalt kui igahommikune päike, büroohooned valmivad vaatamata madalatele rendimääradele, tööstuskinnisvara areneb aeglasemalt, kuid siiski areneb.

Miks siis kinnisvaraturg asjast aru ei saa?

Miks töötatakse progressisuunale vastu? Miks käib nii vilgas arendustegevus igas turusektoris?

Kui tööd teeksid masinad, siis ehk nemad ei vajaks inimlikku suhtlemist. Paraku on kontoreid täis pilvelõhkujates laua taga istumas inimesed, kes saabunud uue meili asemel tunnevad palju suuremat rõõmu särasilmse kolleegi ule. Netikaubamajast võib ju olla odavam juustu tellida, aga poeskäimise ja oma silma ning käega kauba valimist see ei asenda. Oleme ju kõigest inimesed, kuid inimliku suhtlemise vajadus on kõigest asja üks külg.

Ajalehtedele on muude kommunikatsioonikanalite arenguteel ennustatud analoogset kadu. Juhtunud on aga see, et kaasaegsed elektroonsed kanalid täiendavad info hankimise mooduseid, kuid paraku loeb enamus inimesi käesolevat teksti ikkagi paberilt. Sama kehtib ka kinnisvaraturu kohta.

Massilise kodukontorite loomise buumi asemel on Interneti mõju olnud hoopis teisitine.

Internet ja andnud kinnisvaraostjatele võimaluse odavalt ja mugavalt pakkumisi leida ning võrrelda. Laenutaotluse on pangakontoris sebimisest odavam internetipangas korda ajada. Netist leiab hõlpsalt üles kõik ametimehed, kes kinnisvaratehingu asjaajamisse puutuvad. Kinnisvaraportaalidest leiab foorumid, kust kaaskondlaste kogemustest lugeda võib. Hindamisaktki jookseb juhet pidi elektroonsel kujul hindamiseksperdi arvutist pangaametnikuni. Seega on Interneti mõju kinnisvara-alasele asjaajamisele märgatav.

Kaugtöö ja kodukontorit ei tohi siiski alavääristada.

Mitmed edukad eksperimendid (nende seas ÄP) ei anna selleks võimalust. Kodune töö on üks paljudest eranditest, mis reegli kasuks räägib. Hea, et netimaailm meile selle võimaluse annab, kuid vaatamata kõigele – kinnisvara turg oli, on ja jääb.

Kodukontor on hea, näost-näkku-äri samuti

Veel alles aasta-paar tagasi üritasid kõiksugu visionäärid ja muud soolapuhujad teineteist üle trumbata rääkides sellest, kuidas internet muudab maailma majanduse asjaajamist. Suure õhinaga kirjeldati kammimata peaga pid?aamas arvuti taga istujat, kel kontor justkui kodus oleks. Inimest, kes tööle minnes naabertuppa astub või laptopi koos hommikukohviga voodisse võtab.

Büroohoonetele, kaubamajadele ennustati vääramatut hukku, mille kõrval Titanicu põhjaminek oli lapsemäng. Tõsimeelselt arvati, et kinnisvara oleks tulevikumaailmas vaja ainult elamiseks ja meelelahutuseks. Kõike muud annaks kodus toimetada. Paraku on tänaseks suursugused visioonid maha maetud ning elu ei näita toona arvatud suunas liikumist.

Kinnisvarainimesed on vist siiski kainemana püsinud ega ole lasknud end kummastavatest ideedest pimestada. Endise hooga kerkivad kaubamajad ja -keskused, elamu- ja eramurajoonid tõusevad sama kindlalt kui igahommikune päike, büroohooned valmivad vaatamata madalatele rendimääradele. Tööstuskinnisvara areneb aeglasemalt, kuid siiski areneb.

Miks siis kinnisvaraturg asjast aru ei saa? Miks töötatakse progressisuunale vastu? Miks käib nii vilgas arendustegevus igas turusektoris?

Kui tööd teeksid masinad, siis ehk nemad ei vajaks inimlikku suhtlemist. Paraku on kontoreid täis pilvelõhkujates laua taga istumas inimesed, kes saabunud uue e-kirja asemel tunnevad palju suuremat rõõmu särasilmse kolleegi üle. Netikaubamajast võib ju olla odavam juustu tellida, aga poeskäimise ning oma silma ja käega kauba valimist see ei asenda. Oleme ju kõigest inimesed, kuid inimliku suhtlemise vajadus on ainult asja üks külg.

Kodukontor, hea erand

Ajalehtedele on muude kommunikatsioonikanalite arenguteel ennustatud analoogset kadu. Juhtunud on aga see, et tänapäevased elektroonsed kanalid täiendavad info hankimise mooduseid, kuid paraku loeb enamik inimesi käesolevat teksti ikkagi paberilt. Sama kehtib ka kinnisvaraturu kohta.

Massilise kodukontorite loomise buumi asemel on interneti mõju olnud hoopis teisitine. Internet on andnud kinnisvara ostjatele võimaluse odavalt ja mugavalt pakkumisi leida ning võrrelda. Laenutaotlus on pangakontoris sebimisest odavam internetipangas korda ajada. Netist leiab hõlpsalt üles kõik ametimehed, kes kinnisvaratehingu asjaajamisse puutuvad. Kinnisvaraportaalidest leiab foorumid, kust kaaskondlaste kogemustest lugeda võib. Hindamisaktki jookseb juhet pidi elektroonsel kujul hindamiseksperdi arvutist pangaametnikuni. Seega on interneti mõju kinnisvaraalasele asjaajamisele märgatav.

Kaugtöö ja kodukontorit ei tohi siiski alavääristada. Mitmed edukad eksperimendid (nende seas ÄP) ei anna selleks võimalust. Kodune töö on üks paljudest eranditest, mis reegli kasuks räägib. Hea, et netimaailm meile selle võimaluse annab, kuid vaatamata kõigele – traditsiooniline kinnisvaraäri oli, on ja jääb.

Artikkel on avaldatud 05.09.2001 väljaandes Äripäev –

Ehitustempo Eestis pidurdub

Eesti ehitusfirmade juhid kinnitavad statistikaameti andmeid ehituse kasvu aeglustumise kohta tänavu teises kvartalis.

Eesti ühe suurema ehitusfirma FKSM juhatuse esimehe Kaido Fridolini hinnangul pole Eesti ehitusturul võrreldes eelmise aastaga kasvu tunda. “1999. aastast alates on turumaht kasvanud, kuid hinnatase säilinud endiselt väga kliendisõbralik,” ütles Fridolin.

2001. aasta II kvartalis ehitasid firmad Eestis alltöövõttu kasutamata püsivhindades 2% rohkem kui eelmise aasta samal ajal, samas oli tänavu I kvartalis ehitus kasvanud 5%.

Prognoosides ehitusettevõtete 2001. aasta käibeid, ütles Fridolin, et ilmselt ei tule need suuremad kui eelmisel aastal. FKSMi netokäive aastal 2000 oli 726 miljonit krooni.

Majandusministeeriumi hinnangul võib ehitustegevuse kasvu pidurdumine viidata ettevõtete alanenud investeerimisaktiivsusele, tulevikuotsuste tegemisel ollakse ettevaatlikumad.

Eesti Ehitusettevõtjate Liidu tegevdirektori Ilmar Lingi sõnul oli ehituse kasvu aeglustumine ette teada, samas tuleks suhteliselt väikesel Eesti ehitusturul muutustrendi arvestada ehk teise kuni neljanda kvartali osas kokku. “Ehitusettevõtjate Liit prognoosib ehituskasvu järgnevateks aastateks 5-7% püsivhindades arvestatuna, mis aasta kokkuvõttes võib ka täituda,” ütles ta.

Lingi väitel võib tänavusele ehituskasvule siiski mõjuda näiteks mõningane ISPA raha eest kavandatud teedeehitustööde äralangemine.

Lemminkäinen Eesti ASi juhataja Avo Lillemäe väitel kahandab ehituse kasvutempot välisinvesteeringute pidurdumine Euroopas ja Eestis. “Just välisinvestorid on tellinud palju suuri projekte,” ütles ta.

Suurtest projektidest sõltuvaks pidas Lillemäe kogu Eesti ehitusturgu. “Piisab Radisson SASist ja veel paarist-kolmest suuremast projektist, et kõik tunduks olevat hästi,” sõnas ta.

Ehitusturu projektitundlikkust kinnitas ka Tartus asuva ehitusfirma AS Eviko Ehitus juhataja Rein Murumägi, kelle juhitava firma käibe kasv rajaneb suuresti Tartus Kesko Eestile ehitatud SuperNetto hulgilaol. “Kui eelmise aasta esimesel poolaastal ehitasime 14 miljoni, siis sellele aastal juba 19 miljoni krooni eest,” rääkis Murumägi.

Nüüd alustab Eviko Kesko tellimusel ehitamist Pärnus, tänu sellele peaks firmal kolmandas kvartalis tulema viieprotsendiline juurdekasv.

Murumägi sõnul oleneb ehituses palju ka sellest, kas ja kui kallist lõppviimistlust tehakse. “Värvi võib ühele ruutmeetrile kuluda nii 50 kui 100 krooni eest, parketti saab panna nii 100 kui 400 krooni eest,” rääkis ta.

Kinnisvarafirmade seisukohalt vaadatuna pole ehituses kasvu langust siiski märgata. “Hetkel paistab, et nõudlus tuleb pakkumisega kaasa ja ostu-müügitegevus on üliaktiivne,” ütles ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark.

Äripindade puhul on Toompargi hinnangul olukord siiski teine. “Turul on pakkumisi äripindade, peaasjalikult büroo- ja kaubanduspindade osas lisandunud aktiivselt,” ütles ta. “Nüüd vajab asi paika loksumist, pisukest selginemist.”

Äripindade turule investeeringute tegemine võib Toompargi sõnutsi osutuda riskantseks, teisest küljest on konkretiseeritud sihtgrupiga hästi planeeritud projektile kindlasti isegi Tallinna tihedal kinnisvaraturul edu tagatud.

Selle aasta II kvartalis ehitasid ehitusettevõtted Eestis omal jõul 2,3 miljardi krooni eest. Võrreldes I kvartaliga ehitati püsivhindades 39% rohkem.

Koos alltöövõtuga tegid ehitusettevõtted Eestis ja välisriikides kokku 3,5 miljardi krooni eest ehitustöid, mis on jooksevhindades 8% rohkem kui 2000. aasta II kvartalis. Remonditöid oli kõikidest ehitustöödest 52%.

Välisriikides ehitati 120 miljoni krooni eest, mis on jooksevhindades viiendiku võrra rohkem kui 2000. aasta samal perioodil. Lisaks Venemaale on ehitusettevõtted oma tegevust laiendanud ka Lätis ja Leedus.

Ehitustegevus kallines võrreldes eelmise aasta II kvartaliga 5,8% ja selle aasta I kvartaliga 1,2%. Sellel on Lingi ütluse kohaselt mitmeid põhjuseid, näiteks palgataseme kasv (palga osakaal ehitushinnas on ca 30%), energia ja kütuse hinna tõus, aga ka 1999. aastal alla löödud hindade taastumine.

Artikli autor on Sulev Oll. Artikkel on avaldatud 05.09.2001 väljaandes Äripäev –

ERI Kinnisvara: Tallinnas ehitusmahud ei kahane

“Elamispinnadade puhul pealinnas visuaalselt küll ehitusmahtude kahanemist näha ei ole,” ütles ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark kommenteerides Statistikaameti täna avaldatud väidet ehitusturu kasvu aeglustumise kohta.

“Hetkel paistab, et nõudlus tuleb pakkumisega kaasa ja ostu-müügitegevus on üliaktiivne,” rääkis Toompark.

Äripindade puhul on Toompargi hinnangul olukord erinev. “Turul on pakkumisi äripindade, peaasjalikult büroo- ja kaubanduspindade osas lisandunud aktiivselt,” ütles ta. “Nüüd vajab asi paika loksumist, pisukest selginemist.”

Äripindade turule investeeringute tegemine võib Toompargi sõnutsi osutuda riskantseks, kui vaadata maailma makromajanduse kohta käivaid ennustusi. “Teisest küljest on konkretiseeritud sihtgrupiga hästi planeeritud projektile kindlasti isegi Tallinna tihedal kinnisvaraturul edu tagatud,” rääkis ta. “Seda isegi vaatamata aeg-ajalt kostuvatele hoiatustele kinnisvaraturu ülekuumenemise osas.”

Artikli autor on Sulev Oll. Artikkel on avaldatud 04.09.2001 väljaandes Äripäev –

Enne ostu uuri turgu

Sageli – paar-mitu korda kuus või isegi nädalas juhtub, et kinnisvarafirmasse helistab klient, kes soovib näiteks osta kahetoalist korterit Mustamäel, Õismäel või Lasnamäel. Kui suurt hinda klient välja on nõus käima, seda ei oska või taha ta öelda.

Kliendi soov pannakse firmas ilusti kirja, kuid mingi aja pärast helistab sama klient uuesti, kuid nüüd juba vihasena – miks ei ole temaga ühendust võetud ega talle sobivat korterit leitud.

Maakleril ei ole kindlasti klienti rahuldavat õigustust, kuid milles on ühenduse mittevõtmise põhjus?

Maaklerile sajab selliseid küsimisi kukile terve trobikond. Maaklergi on kõigest inimene. Ta tegeleb edasi nende soovide ja pakkumistega, millel ta näeb perspektiivi. Äriliselt mõtlev maakler tegutseb selle kliendiga, kellega kõige soodsamalt on võimalik tehinguni jõuda.

Mida peaks tegema klient, et maakler temaga ühendust võtaks?

Kinnisvara ostes tuleb alustada enese harimisest. Internetis ja ajalehtedes on hulgi saadaval kinnisvaraturu ülevaated, kommentaarid ja nõuanded. Esmane info tuleks kindlasti nendest ammutada, et edaspidi osata oma soove täpselt kirjeldada.

Järgmise tähtsa punktina on väga tähtis paika panna suurusjärk, millise hinnaklassi vastu huvi tuntakse. Hinnaklass annab maaklerile kohe pildi ette, mida klient saab võimaldada. Detailide täpsustamisel ütleb maakler koheselt, kas neid on nimetatud hinna sees võimalik saada või on kliendil ülepingutatud ootused.

Järgmisena tuleks kliendil määrata piirkond, kuhu ta soovib kinnisvara soetada. Reeglina tegeleb iga maakler mingi kindla piirkonnaga, mille kohta ta teab kõike, kuid muude piirkondade osas piirdub ta vaid üldiste teadmistega. Loomulikult teevad maaklerid firmasiseselt ja firmadevaheliselt tihedat koostööd, kuid oluline on teada, et kogu infot ei saa üks maakler erinevate piirkondade kohta momentaanselt telefoni teel anda.

Laialivalguvaid ja mittemidagiütlevaid soove ja pakkumisi on maakleritel jalaga segada, kuid nendega on mingigi tulemuseni jõudmine äärmiselt küsitav. Kokkuvõtteks võib öelda, et maakler tegeleb kindlasti selle kliendiga, kes on informeeritum, kes suudab oma soovid selgelt ja üheselt edasi anda.

Ostja tehinguni jõudmise etapid:

– vii end turuga kurssi;
– täpsusta oma soovid ja hinnaklass;
– otsusta finantseerimine;
– vali maakler;
– leia objekt;
– vormista tehing.

Enne kinnisvara ostu tuleb uurida turgu

Korteriostu kiirendamiseks tuleb oma soovid ja võimalused eelnevalt kindlaks teha

Sageli juhtub, et kinnisvarafirmasse helistab klient, kes soovib osta näiteks kahetoalist korterit Mustamäel või Lasnamäel, kuid ei ole nõus ütlema kui palju on ta valmis korteri eest maksma.

Kliendi soov pannakse firmas ilusti kirja, kuid mingi aja pärast helistab sama klient uuesti, kuid nüüd juba vihasena – miks ei ole temaga ühendust võetud ega talle sobivat korterit leitud.

Maakleril ei ole kindlasti klienti rahuldavat õigustust, kuid milles on ühenduse mittevõtmise põhjus?

Maaklerile sajab selliseid küsimisi kukile terve trobikond. Maaklergi on kõigest inimene. Ta tegeleb edasi nende soovide ja pakkumistega, millel ta näeb perspektiivi. Äriliselt mõtlev maakler tegutseb selle kliendiga, kellega kõige soodsamalt on võimalik tehinguni jõuda.

Mida peaks tegema klient, et maakler temaga ühendust võtaks?

Kinnisvara ostes tuleb alustada enese harimisest. Internetis ja ajalehtedes on hulgi saadaval kinnisvaraturu ülevaated, kommentaarid ja nõuanded. Esmane info tuleks kindlasti nendest ammutada, et edaspidi osata oma soove täpselt kirjeldada.

Järgmise tähtsa punktina on väga tähtis paika panna suurusjärk, millise hinnaklassi vastu huvi tuntakse. Hinnaklass annab maaklerile kohe pildi ette, mida klient saab endale võimaldada. Detailide täpsustamisel ütleb maakler koheselt, kas neid on nimetatud hinna sees võimalik saada.

Järgmisena tuleks kliendil määrata piirkond, kuhu ta soovib kinnisvara soetada. Reeglina tegeleb iga maakler mingi kindla piirkonnaga, mille kohta ta teab kõike, kuid muude piirkondade osas piirdub ta vaid üldiste teadmistega.

Laialivalguvaid ja mitte midagi ütlevaid soove ja pakkumisi on maakleritel jalaga segada, kuid nendega on mingigi tulemuseni jõudmine äärmiselt küsitav. Kokkuvõtteks võib öelda, et maakler tegeleb kindlasti selle kliendiga, kes on informeeritum, kes suudab oma soovid selgelt ja üheselt edasi anda.

Ostja tehinguni jõudmise etapid:

– vii end turuga kurssi
– täpsusta oma soovid ja hinnaklass
– otsusta finantseerimine
– vali maakler
– leia objekt
– vormista tehing

Artikkel on avaldatud 29.08.2001 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=87900

Kinnisvara hinnatõus – hea või halb?

Käesolevat lugu ajendas autorit kirjutama juhuslikult taas näppu satunud uuringukokkuvõte käesoleva aasta algusest, mis väitis, et 44% inimestest eelistaks kinnisvarahindade langust. Seejuures on oluline teada, et suurem osa Eesti elanikest on ühel või teisel moel kinnisvaraomanikud.

Mis siis see kinnisvara hinnatõus ikkagi on, millest analüütikud üksteisevõidu kirjutavad? On hinnatõus halb või on see hea?

Kinnisvara hinnatõusu on lihtne defineerida. Kinnisvara hinnatõus tähendab seda, et samas konditsioonis vara maksab täna rohkem kui see maksis mingi ajaperiood (tavaliselt üks aasta) tagasi. Hinnatõusu võime mõõta absoluutsummas (maja maksab 25000 krooni mullusest enam) või protsendina (aasta algusest on “mägede” hinnad tõusnud 30,5%).

Hinnatõusu headuse või halbuse üle otsustamine on juba keerukam. Siin nii lihtsat vastust ei ole. Hinnamutust saab vaadelda mitmest seisukohast.

Ostja suunalt on hinnatõus kuni ostutehingu sooritamiseni ja omandiõiguse momendini negatiivne nähtus. Kellele ikka meeldiks kauba eest tuhandeid kroone lisaraha taskupõhjast juurde otsida? Samas on rohkem kui kindel, et peale ostutehingut ostjast omanikuks muutunud inimene suhtub omandi hinnatõusu ainult positiivselt.

Müüja seevastu rõõmustab iga kord kui leheveergudelt asetleidnud hinnatõusust lugeda saab. Müüja on ju see õnneseen, kes ostja lisatuhanded oma pangakontole kokku korjab.

Kinnisvara omanikul on samuti põhjust suunurki ülevalpool hoida. Aktiivne inimene saab vara pangalaenu tagatiseks pannes suuremat laenu võtta, mis näiteks äritegevusse suunata. Soovi korral kinnisvara maha müüa on omanikul lootust rohkem teenida, kui hinnatõusu puudumise või koguni hinnalanguse korral.

Üürnikel-rentnikel seevastu tuleb muude samade tingimuste korral kõrgema väärtusega vara kasutamise eest kõrgematt hinda ehk üüri või renti maksta, mis rahakotiraudasid sunnib täiendavalt avama.

Mis juhtuks kinnisvara hinnalanguse korral? Laenu abil kodu soetanud laenutagatise väärtus väheneks. Kui täiendavat tagatist või sularaha leida ei ole, siis tuleb tagatis maha müüa ja kuuse alla kolida. Ei midagi positiivset.

Kokkuvõtlikult tuleb öelda, et kinnisvara on kapital. Kapitali väärtuse suurenemine selle mõistlikul kasutamisel on osa turumajandusest. Sestap ehk ei ole hinnatõusu heaks või halvaks olemise küsimus päris õigesti püstitatud.

Kinnisvara võime võrrelda aktsiatega – kui väärtus kahaneb või ei suurene, siis on kusagil midagi väga valesti, kusagil tehakse järjepanu valeotsuseid. Valeotsuste tegemine on aga kindlasti halb. Olgu hinnalangus tingitud majanduskeskonnast – isegi seda ei saa positiivseks nähtuseks pidada.

Kui nüüd loo alguse ja kinnisvara hinnalanguse ihaldajate juurde tagasi tulla, siis jääb arusaamatuks, miks 44% inimestest sooviksid kaaskondlaste vaesumist. Selline lähenemine on bolshevistlik – selle asemel, et hävitada vaesus, suunati relvad hoopis rikaste vastu.

ELiga liitumisel kinnisvarahinnad tõusevad

Palju on spekuleeritud teemal kinnisvara ja Euroopa Liit. Mis saab kinnisvarahindadest Eesti ELi astumisel? Kuidas muutuvad rendi- ja üürihinnad? Kas maa hind tõeseb tõesti kümnekordseks?

Ühest ja konkreetset vastust, et kui mitu korda hinnad suurenevad, on raske anda. Hinnatõusu võib aga sellegi poolest ennustada.

Euroopa Liidu põhimõtete hulka kuuluvad inimeste, kapitali ja kaupade vaba liikumine.

Siit saab järeldada, et kapital hakkab Eestisse veelgi vabamalt tulema, sarnaselt ka inimesed. See omakorda suurendab nõudlust kinnisvara järgi. Suurenev nõudlus stabiilse pakkumise korral viib hinnatõusuni. Seda vaatamata isegi asjaolule, et kapital niigi vabalt Eestisse võib tulla – oluline on selle teadvustamine läbi ELi liikmeks olemise.

ELiga liitumine vähendab partnerriikide silmis Eesti kui riigi riski.

Kas reaalne risk väheneb või suureneb – see ehk polegi nii määrava tähtsusega, kuid emotsionaalses mõttes on positiivne efekt enam kui kindel. Riski kahanemine annab taas positiivse taganttõuke kinnisvara soovivate inimeste ja kapitali Maarjamaale vooluks.

Riski vähenemine peegeldub otseselt intressimääras, millega Eesti pangad raha sisse laenavad. Selle kahanemine avardab eestimaalaste võimalusi laenu abil kinnisvara soetada. Madalamal intressimääral on oma positiivne mõju kogu majanduse ja jõukuse arenemisele.

EL pöörab suurt tähelepanu põllumajandusele kaasates dotatsioone, subsiidume ja toetusi, mis ka juba Eestit puudutavad.

SAPARD on üks näide sellest vallast. Teraviljakasvatuse toetuse saamiseks peab kusagil põllumaal ikkagi pisut vilja ka kasvama. Toetuste suurenedes suureneb järelikult nõudlus põllumaa järele.

Vähesel määral puudutab ELiga liitumine ametnikearmee suurenemist, kes mugavat euroremondiga eurobürood tahavad. Hirmutekitavatest ametnikehordidest tähtsam on ELi mõju majanduskasvule, mida mitmed tunnustatud majandusanalüütikud on ennustanud ELiga liitumisele järgnevat. Majanduskasv ja kinnisvarasektori areng on aga teineteisega käsist-jalust seotud.

Vähetähtis ei ole Eesti ELiga liitumise kajastamine maailmameedias, mis teeb Eestile kui riigile positiivses valguses reklaami.

Kui seda reklaami suudetakse efektiivselt ära kasutada, siis peegelduub see varem või hiljem makromajanduse edenemises ning viimase positiivsed arengud jõuavad kinnisvaraturulegi.

Palgatase ELiga liitudes läheb kindlasti tõusutrendi.

Järelikult ei saa ehitushinnad vähemalt selle komponendi arvelt langeda. See on taas üks põhjus kinnisvara hinnatõusuks.

Naiivne oleks arvata, et ELiga liitumisel toimub igas kinnisvarasektoris igas vallas meeletu hinnahüpe ja kogu Eesti kinnisvara ostetakse kurjade eurokapitalistide poolt kokku. Hinnamuutused saavad peamiselt ikkagi puutuma “suurlinnasid”. Muudesse piirkondadesse jõuab hinnasurve vastavalt kohaliku elu-olu edenemisele. Veendunult võib väita, et juba tänagi on palju kinnisvarainvesteeringuid tehtud perspektiiviga, mis arvestab Eesti Euroopaga ühinemist.

Mis saab siis kui Eesti ELiga ei liitu?

Kas ELiga ühinemise visiooni järgides tehtud investeeringud luhtuvad ja seetõttu võib oodata 2-3 kordset hinnalangust igas sektoris? Mingisugu kollapsit ei ole kindlasti karta. ELiga liitumine avaldab kindlasti negatiivset mõju, kuid senine ebakindlus hinnamuutuse olemasolu või puudumise kohalt ei luba krahhil tekkida.

Mida ülaltoodust järeldada?

Üks mis kindel – kinnisvara on Eestis suhteliselt turvaline koht raha paigutamiseks, mida tasub investeerimisportfeli koostades vägagi tõsiselt kaaluda. Teisest küljest ei maksa aga satuda eufooriasse ja dollarimärke silmile manades iga hinna eest kinnisvara kokku krabama, sest ühinemine pole ju sugugi kindel.

Euroliiduga liitumine tõstab kinnisvara hinda

Palju on spekuleeritud teemal kinnisvara hindade muutus ja Euroopa Liit. Mis saab kinnisvarahindadest Eesti astumisel Euroopa Liitu? Kuidas muutuvad rendi- ja üürihinnad? Kas maa hinda tõuseb tõesti kümnekordseks?

Ühest ja konkreetset vastust, et kui mitu korda hinnad suurenevad, on praegu raske anda. Kindlasti võib aga seoses liitumisega ennustada Eestis kinnisvara kallinemist.

Kapitali sissevool suurendab nõudlust kinnisvara järele

Euroopa Liidu oluliste põhimõtete hulka kuuluvad inimeste, kapitali ja kaupade vaba liikumine. Siit saab järeldada, et kapital hakkab Eestisse veelgi vabamalt tulema, sarnaselt ka inimesed. See omakorda suurendab nõudlust kinnisvara järgi. Suurenev nõudlus stabiilse pakkumise korral viib hinnatõusuni. Seda vaatamata isegi asjaolule, et ka juba praegu ei tehta Eestis kapital sissevoolule takistusi. Kuulumine Euroopa Liitu aitab aga seda laiemale hulgale investoritele teadvustada.

Euroliitu kuulumine vähendab partnerriikide silmis Eesti kui riigi riski. Kas reaalne risk väheneb või suureneb – see ei olegi nii määrava tähtsusega, kuid emotsionaalses mõttes on positiivne efekt enam kui kindel. Riski kahanemine annab taas positiivse taganttõuke kinnisvara soovivate inimeste ja kapitali Maarjamaale vooluks.

Inimeste maksevõime suureneb

Riski vähenemine peegeldub otseselt intressimääras, millega Eesti pangad raha sisse laenavad. Selle kahanemine avardab eestimaalaste võimalusi laenu abil kinnisvara soetada. Madalamal intressimääral on oma positiivne mõju kogu majanduse ja jõukuse arenemisele.

Euroopa Liit pöörab suurt tähelepanu põllumajandusele kaasates dotatsioone, subsiidiume ja toetusi, mis ka juba Eestit puudutavad. Abiprogramm SAPARD on üks näide sellest vallast. Teraviljakasvatuse toetuse saamiseks peab kusagil põllumaal ikkagi pisut vilja ka kasvama. Toetuste suurenedes suureneb järelikult nõudlus põllumaa järele.

Vähesel määral puudutab euroliiduga liitumine ametnikearmee suurenemist. See tähendab nõudluse suurenemist mugavate euroremonditud eurobüroode järele.

Hirmutekitavatest ametnikehordidest tähtsam on Euroopa Liidu mõju majanduskasvule. Mitmed tunnustatud majandusanalüütikud on ennustanud liitumine kiirendab Eesti majanduskasvu ja tagab majanduse stabiilse arengu. Majanduskasv ja kinnisvarasektori areng on aga teineteisega käsist-jalust seotud.

Eesti ühinemine Euroopa Liiduga leiab kajastamist maailmameedias, mis teeb Eestile kui riigile positiivses valguses reklaami. Kui seda reklaami suudetakse efektiivselt ära kasutada, siis peegeldub see varem või hiljem makromajanduse edenemises ning viimase positiivsed arengud jõuavad kinnisvaraturulegi.

Palgatase läheb Eestis kindlasti tõusutrendi. Järelikult ei saa ehitushinnad vähemalt selle ühe olulise komponendi – tööjõu maksumus – arvelt langeda. See on taas üks põhjus kinnisvara hinnatõusuks.

Naiivne oleks arvata, et ELiga liitumisel toimub igas kinnisvarasektoris ja igas piirkonnas meeletu hinnahüpe ning kogu Eesti kinnisvara ostetakse kurjade eurokapitalistide poolt kokku. Kinnisvara kallinemine toimub eeskätt Eesti suuremates linnades. Muudesse piirkondadesse jõuab hinnasurve vastavalt kohaliku elu-olu edenemisele. Veendunult võib väita, et juba tänagi on palju kinnisvarainvesteeringuid tehtud perspektiiviga, mis arvestab Eesti ühinemist Euroopa Liiduga.

Kinnisvara on Eestis turvaline investeering

Mis saab siis kui Eesti ei liitu? Kas Euroopa Liiduga ühinemise visiooni järgides tehtud investeeringud luhtuvad ja seetõttu võib oodata 2-3 kordset hinnalangust kogu kinnisvaraturul? Mingisugu kollapsit ei ole kindlasti karta. Euroopa Liidust välja jäämine avaldab hindade tõusule kindlasti negatiivset mõju, kuid krahhi selline areng Eesti kinnisvaraturul ei tekita.

Mida ülaltoodust järeldada? Kinnisvara on Eestis suhteliselt turvaline koht raha paigutamiseks. Teisest küljest ei maksa aga sattuda eufooriasse ja asuda dollarimärke silmile manades iga hinna eest kinnisvara kokku krabama, sest Euroopa Liiduga ühinemine pole praegu veel sugugi kindel.

Artikkel on avaldatud 01.08.2001 väljaandes Äripäev –

Üürileandja soovib kindlat puhastulu

Elamispindade turul on kevad-suvi toonud oodatud muutusi. Turu hinnamuutuste raskuspunkt on kandunud “mägedesse”. Seda eelkõige põhjusel, et üha suurem hulk inimesi on võimelised pikaajalise laenu võtmiseks, mille abil endale uus kodu soetada.

Õismäel on minimaalne korteri ruutmeetri hind 6000 krooni, Mustamäel 5000 ja Lasnamäel 4000. Väiksemate, 1- ja 2-toaliste korterite puhul on ruutmeetri hind tunduvalt kallim.

Laenuvõtmist soodustab omalt poolt pankade vastutulelik laenupoliitika, mis peamiselt seisneb omafinantseerimise allaviimise võimalustes ja alanenud laenuintressides.

Pakkumise poole on turule tulnud ja tulemas suur hulk korterelamuid ja elamurajoone.

Selgi on oma positiivne mõju turuaktiivsuse, so. tuehingute arvu ja rahalise mahu kasvule. Tõsi, siin tuleb tõdeda, et mägedesse pürgijad ja uusehituste ostjad kuuluvad erinevatesse kliendirühmadesse, kes teineteise mängumaale nii naljalt ei trügi.

Eramute puhul on põhiline tähelepanu pöördunud Tallinna lähistele.

Tallinna ümbruses asuvate eramute hinnad on nõudluse suurenemisest tingituna kasvanud käesoleva aasta algusest 5-10%.

Ostujõu kasvust annavad tunnustust erinevad elitaarsusele pürgivad või eliitrajoonid (Merirahu, Kaasiku, Kivineeme…), mis 1000 krooni piiridesse ja isegi sellest üle küündivaid maa ruutmeetrihindu klientidelt küsivad.

Üle ega ümber ei saa alati populaarsest Nõmmest, kus nüüdseks aktiivsel turul on alla 5000 kroonist ruutmeetrihinda pea võimatu mistahes kinnisvara osta.

Üürihindade juures on tähendada tendentsi, kus üürileandjal on soov stabiilne summa igakuiselt puhastulu teenida, mis ei sõltuks kommunaalteenuste sesoonsest kõikumisest. See tähendab, et kommunaalteenuste hinnad liidetakse nõutavale tulumäärale.

Üüriturg on suvisel ajal pealinnast taamale suvituslinnadesse taandunud.

Tallinna üüriturg tärkab taas sügisel, kui kõike viimasele hetkele jätvad tudengid õpingute perioodiks eluaset hakkavad otsima.

Suvi kinnisvaraturgu välja ei sureta.

Väga heade ilmade korral eelistavad inimesed muidugi rannas ja aiapidudel aega veeta, kuid “õnneks” öeldakse, et Eesti suvi on lühike, aga selle eest vihmane.

Üürileandja soovib kindlat puhastulu

Elamispindade turule tõi kevadsuvi oodatud hinnamuutused, mille raskuspunkt on kandunud mägedele. Seda põhjusel, et üha suurem hulk inimesi on võimelised võtma pikaajalist laenu, mille abil endale uus kodu soetada.

Laenuvõtmist soodustab pankade vastutulelik laenupoliitika, mis peamiselt seisneb omafinantseerimise alandamises ja alanenud laenuintressides.

Turule on tulnud ja tulemas suur hulk korterelamute pakkumisi. Rajatakse uusi elamurajoone, mis omakorda suurendab tehingute arvu ja kasvatab nende rahalist mahtu. Tõsi küll, mägedele pürgijad ja uusehituste ostjad kuuluvad erinevatesse kliendirühmadesse, kes teineteise mängumaale ei trügi. Tallinna ümbruses asuvate eramute hinnad on nõudluse suurenemise tõttu kasvanud käesoleva aasta algusega võrreldes 5-10%.

Ostujõu kasvust annavad tunnistust erinevad elitaarsusele pürgivad rajoonid (Merirahu, Kaasiku, Kivineeme), kus maa ruutmeetri eest küsitakse 1000 krooni või isegi rohkem. Alati populaarses Nõmme linnaosas on turg aktiviseerunud – alla 5000kroonise ruutmeetrihinna eest on seal võimatu mistahes kinnisvara osta.

Üürihindade juures on märgata, et üürileandja soovib stabiilset igakuist puhastulu teenida, mis ei sõltuks kommunaalteenuste hooajalisest kõikumisest – kommunaalteenuste hinnad liidetakse nõutavale üürimäärale. Üüriturg on suvel pealinnast suvituslinnadesse taandunud. Tallinna turg tärkab taas sügisel, kui kõike viimasele hetkele jätvad tudengid õpingute ajaks pealinnas eluaset hakkavad otsima.

Mägede kalleimad on Õismäe korterid

korterite minimaalsed ruutmeetrihinnad juunis 2000

– Õismäe – 6000 kr/m²
– Mustamäe – 5000 kr/m²
– Lasnamäe – 4000 kr/m²
– 1-2toaliste korterite puhul on ruutmeetri hind tunduvalt kallim
Allikas: ERI Kinnisvara

Artikkel on avaldatud 26.06.2001 väljaandes Äripäev –

Uuseramud on aasta algusest kallinenud 10%

Tallinna lähiümbruse uued eramajad on võrreldes aasta algusega muutunud kuni 10% kallimaks, hindab homse Äripäeva kinnisvararubriigis Eri Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark.

“Turule on tulnud suur hulk uusi korterelamuid, rajatakse uusi elamurajoone,” märgib Toompark. “See omakorda suurendab tehingute arvu ja kasvatab nende rahalist mahtu.”

Rahva ostujõu kasvust annavad tunnustust erinevad elitaarsusele pürgivad rajoonid (Merirahu, Kaasiku, Kivineeme), mis küsivad maa ruutmeetri eest 1000 krooni või isegi rohkem, iseloomustab Toompark. Alati populaarses Nõmme linnaosas on turg aktiviseerunud – alla 5000 kroonise ruutmeetrihinna eest on seal võimatu mistahes kinnisvara osta, samas, kui Õismäel maksab tüüpkorter laias laastus 6000 krooni/m², Mustamäel 5000 ja Lasnamäel 4000 krooni/m².

Homsest kinnisvararubriigist saab lugeda ka juunikuu näitlikest, turuseisule iseloomulikest kinnisvaratehingutest.

Artikli autor on Ain Alvela. Artikkel on avaldatud 25.06.2001 väljaandes Äripäev –

Jahe suvi ergutab kinnisvara soetama

Suvituslinnades aktiveerub üüripindade turg

Kliendid huvituvad suvemajadest ja mereäärsetest kruntidest

Suvi, mida Eestis ka paariks kesiseks suusailmakuuks kutsutakse, tekitab kinnisvaraturul vastakaid suundumusi. Ühelt poolt soovivad inimesed aastasest rabelemisest puhata ja aja maha võtta, teisalt on suvi ainuõige aeg näiteks maa või maja ostuks.

Jaanipäevaeelsest nädalast alates võib aastast aastasse märgata, kuidas kinnisvaraturg vajub suveunne. Sellest virgumiseks kulub sõltuvalt vihma-päikese suhtest kuu kuni poolteist.

Osalt tähendab see ka kinnisvaraga jändamisest ajutist loobumist. Kui kliendil on valida, kas minna maakleriga järjekordset objekti üle vaatama või peesitada päikesepaistelisel rannal, siis valib ta viimase. Õnneks pole sel “suvel” maakleritel seda muret veel olnud.

Nii näiteks väheneb suveajal korterite ostmine. On ju korter suhteliselt standardiseeritud toode ja nende valik turul kuude lõikes muutub suhteliselt vähe. Kuivõrd firma otsustajadki puhkavad, siis võib tehingute arvu vähenemist täheldada ka äripindade turul.

Kuid ainult suvi annab võimaluse hinnata ümbruskonna loodusilu näiteks plaanitava maja- või maaostu puhul. Siia hulka kuulub ka suvilate ostmine, millele hakatakse suvehakul üha enam tähelepanu pöörama.

Üüripindade turg aktiveerub kevadel ja suve alguses suvituslinnades. Tallinlased otsivad väljapääsu linnamelust ning on paariks kuuks näiteks Pärnus või Haapsalus korteri üürimise eest nõus korralikke summasid maksma. Pealinnas on ainult suveperioodiks korteri väljaüürimisest huvitatud väga vähesed üürileandjad – siin oodatakse pikaajalisemaid kliente.

Tallinna enda üüriturg taastub suve teisel poolel, mil ettenägelikumad õppurid hakkavad endale elukohta otsima. Plahvatuslikult suureneb Tallinna üürituru nõudlusepool septembris, kus ka hilinenud õppurid suverammestusest või pohmellist ärkavad.

Kinnisvaraturu suvise aktiivsuse suur mõjutaja on laenuturg. Möödunud aastat mäletavad paljud kinnisvarasoetajad kui laenuturu avanemise aastat, mis tõttu kestis aktiivne kauplemine ka suvel. Kahjuks või õnneks ei ole sel aastal sellist olulist tõuget kusagilt tulnud ja kinnisvarainimesetelgi avaneb võimalus end välja puhata.

Artikkel on avaldatud 20.06.2001 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=85161

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Korteriühistu raamatupidamine ja majandusaasta aruande koostamine