Möödunud aastat jääb Tallinna korteriturul iseloomustama suur erinevus uusarenduste ja järelturu vahel. Elavnenud nõudlus koondus peamiselt järelturule, mida toetas nende taskukohasem hinnatase. Kuigi intressimäärade langustsükkel on selleks korraks läbi, toetab eluaseme nõudlust tänavu tugev netopalga kasv, mis kujuneb hinnakasvust kiiremaks ja korterite taskukohasus paraneb.
Korterite kättesaadavus on kiiremini paranenud järelturul
Nii neljandas kvartalis kui ka 2025. aastal tervikuna oli keskmine netopalk Tallinnas Swedbanki prognoosi järgi ligi 3% aasta varasemast kõrgem. Seega oli 2025. aastal netopalga kasv järelturu korterite hinnakasvust veidi kiirem (+2,6 %), kuid uusarenduste hindadega oli kasvutempo sarnane (+3,0%).
Swedbanki hinnangul sai Tallinnas elav 1,5-kordse keskmise netopalgaga leibkond* mullu neljandas kvartalis endale lubada järelturul kuni 74-ruutmeetrise korteri, aasta tagasi samal ajal aga 68-ruutmeetrise. Arendajate pakkumishinda arvestades oli aasta lõpus keskmiselt võimalik osta ligi 42-ruutmeetrine korter uusarenduses, aasta tagasi samal ajal kuni 38-ruutmeetrine korter.
Hinnaerinevus järelturu ja uusarenduste vahel oli juba kolmandat aastat kõrge – eelmisel aastal oli vahe 44%. Madalaim oli hinnavahe aastal 2019, kui uusarendused olid keskmiselt 34% järelturust kallimad.
2023. aasta põhjast on korterite kättesaadavus paranenud järelturul kiiremini kui uusarendustes. Möödunud aasta viimases kvartalis oli järelturul keskmiselt võimalik soetada 2023. aasta põhjaga võrreldes 20 ruutmeetrit suurem korter, uusarendustes aga 10 ruutmeetrit suurem korter kui kaks aastat varem.
Korterite taskukohasus paraneb selle aasta alguses märgatavalt
Euroopa Keskpanga intressilangetuste tsükkel on selleks korraks tõenäoliselt lõppenud. See tähendab, et eluaseme taskukohasus sõltub sel aastal eelkõige hinna ja netopalga dünaamikast.
Maksuküüru kaotamine toetab küll netopalga kasvu sel aastal, kuid peamiselt võidavad sellest üle mediaani teenivad töötajad. Swedbanki prognoosi järgi kasvab kaalutud keskmine netopalk Eestis tänavu 10%. Tugev netopalga kasv peaks omakorda toetama eluaseme nõudlust. Koos palga ostujõu parema väljavaatega on ka majapidamiste kindlustunne juba oluliselt paranenud.
Järk-järgult suurenev nõudlus võib hakata kiirendama hinnakasvu järelturul. Suurem osa uusarenduste hinnakasvu varasemalt vedanud teguritest (kiiresti vähenenud pakkumine, kõrgete intressimäärade ajal ümberorienteerumine jõukamale ostjale, maksutõusud) on aga tänaseks jäetud seljataha.
Uusarenduste pakkumine on viimasel kolmel aastal tasapisi suurenenud. Eelmise aasta lõpus lähenes see 2018. aastal nähtud tipptasemete lähedale. Piisavalt suur pakkumine, samas kui nõudlus on ajaloolisest keskmisest veel oluliselt madalam, piirab uusarenduste hinnakasvu. See võiks omakorda hinnavahet järelturu ja uusarenduste vahel hakata järk-järgult vähendama.
Kuna palgakasv kujuneb hinnakasvust kiiremaks, paraneb korterite taskukohasus tänavu märgatavalt.
Tallinna uusarenduste kättesaadavus on Riia ja Vilniusega võrreldes kehvem
Swedbanki arvestuste järgi oli Riias leibkonnale neljandas kvartalis keskmiselt taskukohane 61-ruutmeetrine korter uusarenduses. Vilniuses oli uusarenduses taskukohane 60-ruutmeetrine korter. Tallinnas oli vastav näitaja Maa- ja Ruumiameti tehingustatistika põhjal 47 ruutmeetrit. Kuna tegemist on eelnevalt sõlmitud kokkulepetega, mis kajastuvad statistikas viitajaga, on valikus olevate uusarenduste korterite taskukohasus tegelikult madalam.
Järelturul oli Vilniuse leibkonnale kolmandas kvartalis keskmiselt kättesaadav 67-ruutmeetrine korter. Kuigi Riias hästi võrreldavad andmed puuduvad, on sealne olukord järelturu korterite taskukohasusega tervikuna parem kui Tallinnas ja Vilniuses.
Vilniuse korteriturg on võrreldes Tallinna ja Riiaga olnud siiani kõige aktiivsem ning tänavu saab tõenäoliselt see veelgi kiirema kasvuhoo teise pensionisamba reformist, mis võimaldab inimestel sealt oma säästud välja võtta. Suur tehinguaktiivsus on juba kiirendanud Vilniuses korterite hinnakasvu ning võib korterite taskukohasust tänavu hakata halvendama.
* Swedbanki Balti eluaseme taskukohasuse arvutuse aluseks on leibkond, kelle sissetulek on võrdne 1,5-kordse keskmise netopalgaga. Taskukohasuse all on peetud silmas olukorda, kus kinnisvara ostuks võetud 30 aasta pikkuse ja 15% suuruse omafinantseeringuga kodulaenu maksed moodustavad 30% leibkonna netopalgast.
