Korteriomandite turul on endiselt palju turbulentse, kuid samas on mitmeid positiivseid märke, mis annavad alust arvata, et kõige hullem on peatselt seljataha jäämas.
Ligikaudu poole hinnast kaotanud Tallinna või Tartu korteriomanditehingute arv on näitamas stabiliseerumise märke. Võib-olla on tehingute põhi juba selja taha jäetud.
Hinnatasemed tõenäoliselt veel siiski on langemas, kuid langustempod paistavad samuti pidurduvat.
Korteriomanditehingute arv
Augusti kuus sõlmiti Eestis kokku 883 korteriomanditehingut, mis on selle aasta “paremuselt” kolmas tulemus. Enam on korteriomanditehinguid sõlmitud aprillis (892) ja juulis (943). Juuli kohta tuleb siin aga kindlasti märkida, et siis sõlmiti Tallinnas blokk-tehinguid, mis ajasid kogu tehingute arvu kõrgeks.
Tallinna korteriomanditehingute arvuks oli augustis 367, Tartus 108 ja Pärnus 24.
Tallinna tehingute arv on liikunud samas rütmis kogu Eesti tehingute arvuga. Pärnu vireleb suhteliselt tagasihoidliku numbri juures.
Tartu tehingute arv 108 on aga viimase 10 kuu rekord. Eelneva 9 kuu jooksul on Tartu korteriomanditehingute arv olnud 37 ja 74 vahel. Samas on Tartus tehtud ühes kuus ka kordades enam tehinguid.
Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Võrreldes aastataguse ajaga on tehingute arvu langus aeglustumas, kuid samas on siiski endiselt tegemist langusega. Tehingute arvu languse pidurdumine pole ka ime, sest tehingute arv on kukkunud pea olematu suuruseni.
Eesti korteriomanditehingute arv langes aastaga 29%. Vaatlusalused Tallinn ja Tartu kukkusid keskmisest vähem ehk “kõigest” 27 ja 23% võrra. Pärnu korteriomanditehingute arvu langus oli oluliselt suurem küündides 47 protsendini.
Veel pool aastat tagasi oli nii Tallinna-Tartu-Pärnu kui ka kogu Eesti korteriomanditehingute arvu langus üle 50 protsendi.
Ajutisi turbulentse võib küll veel ette tulla. Samas on loodetavasti tehingute arvu püsiv langus murtud ning edaspidi kui see mitte ei tõuse, siis vähemalt jääb tehingute arv samale tasemele, kus see on praegu.
Korteriomanditehingute keskmine hind, kr/m2
Korteriomanditehingute keskmine hind pöördus augustis tõusule. Eesti keskmine korteriomanditehingu ruutmeetrihind oli juulikuise 9 135 krooni asemel augustis 9 627 krooni. Hinnakasvuks teeb see 5%.
Tallinna keskmine tehinguhind tõusis augustis eelmise kuu 11 389 krooni tasemelt 17% võrra 13 355 kroonile. Niivõrd suur hinnatõus on põhjendatav juulikuise madala hinnaga läbiviidud blokktehinguga, mis juulikuise hinna 15% võrra langusesse surus.
Nüüdne hinnatõus ei tähenda mitte turu pöördumist, vaid eelkõige ühe anomaalse kuu möödumist ja tagasipöördumist nö endisaegse hinnalanguse graafiku juurde. Võrreldes üle-eelmise kuuga on Tallinna korteriomanditehingute keskmine ruutmeetrihind samuti tõusus, kuid kõigest 2% võrra.
Hinnatase tõusis ka Tartus. Seal oli augustikuine keskmine korteriomanditehingu ruutmeetrihind 11 778 krooni ehk eelmise kuu tasemest 9% võrra kõrgemal.
Vaatlusalustest piirkondadest ainsana langesid hinnad Pärnus. Seal jõudsid need peale 2005. a. märtsi esimest korda taas alla 10 000 krooni piiri. Pärnu korteriomanditehingute keskmiseks ruutmeetrihinnaks oli käesoleva aasta augustis 9 967 krooni. See on eelmise kuu tasemest märkimisväärsed 12% vähem.
Samas tasub siin veel korra rõhutada, et Pärnus tehti augustis kõigest 24 korteriomanditehingut ja sellise tehingute mahu juures on hinnahüpped ühes ja teises suunas enam kui loomulikud.
Seejuures peab tõdema, et sarmi ja sära kaotava suvepealinna normaalne elamispindade hinnatase peaks autori hinnangul jääma vähemalt 10-15-20% alla Eesti suurlinnale number 2 ehk Tartule.
Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Korteriomanditehingute keskmise hinna langus võrreldes aastataguse ajaga on üsna üheülbane. Eesti hinnatasemelangus on 34%, sama suur on see Tartus.
Tallinnas langesid korteriomanditehingute ruutmeetrihinnad aastaga pea sama palju ehk 35%.
Erandina saab siin välja tuua Pärnu korteriomanditehingud, kus hinnalangus oli märksa suurem ulatudes 43 protsendini. Pärnu laias skaalas kõikuvad langusenumbrid on taas tingitud eelkõige väiksest tehingute arvust ja muudatustest tehingute struktuuris.
Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %
Korteriomanditehingute tipphinnad olid 2007. aasta kevadel. Tallinna maksimaalne hind oli aprillis 2007. a. 26 755 krooni. Tartu tipphind oli pisut varem – veebruaris 2007. a. ning küündis 19 417 kroonini. Pärnu maksimaalseks keskmiseks hinnaks oli mais 2007. aastal 23 118 krooni.
Augustikuine Tallinna korteriomandite hinnatõus on viinud selleni, et tänaseks on tipphindadest alles täpselt pool ehk 50%.
Tartu hinnalangus tipust on “kõigest” 39%, Pärnus aga koguni 57%.
Eesti keskmine korteriomanditehingute hinnalangus on sama suur kui Tallinnas ehk 50%.
Suure hinnalanguse juures tasub taas meenutada, et keskmine tehinguhind sõltub olulisel määral tehingute struktuurist. Teisisõnu võidakse ühel kuul teha tehinguid enam kallima ja teisel kuul enam odava kinnisvaraga. See omakorda mõjutab statistilist keskmist tehinguhinda, kuigi kinnisvara väärtusega ei pruugi samal ajal midagi olulist juhtuda.
Korteriomanditehingute keskmine hind (Eesti = 100)
Võrdlus Eesti keskmise ja piirkondliku korteriomanditehingu hinna vahel näitab, kas hinnatõus piirkonnas on kiirem või aeglasem Eesti keskmisest.
Tallinna ajutine anomaalne langus on augusti kuuks taastunud ning Tallinna keskmised tehinguhinnad ületavad taas Eesti keskmist ligikaudu 40% võrra.
Suurenenud on vahe Tartu ja Eesti keskmise korteriomanditehingu ruutmeetrihinna vahel. Kui keskmiselt on Tartu korteriomanditehingute hinnad olnud Eesti keskmisest 5 kuni 8% kõrgemal, siis augustis on vahe veninud koguni 22% peale.
Kokkuvõtteks
Eesti majanduses ei ole viimase kuuga midagi olulist toimunud, mis lubaks eeldada majanduse kiiret taastumist, rääkimata siis kinnisvaraturul languse pöördumisest.
Samas on meil positiivseid märke ja sõnumeid juba märksa enam kui aasta või isegi pool aastat tagasi. See annab lootust, et oleme siiski august välja rabelemas, kuid selle nimel tuleb veel palju tööd teha.
Korteriomanditehingute arvu trendide kohta võib teha juba arglikke eeldusi, et need on põhjast läbi käinud. Edaspidi ei ole tulemas kiiret tehingute arvu tõusu, kuid täna on ka stabiliseerumine hea.
Kuuldavasti on mõnigi pank plaanimas eluasemelaenude kampaania alustamist, mis on omakorda positiivne märk, et hakkab taastuma pankade usaldus kinnisvaraturu suhtes.
Positiivne on ka see, et alustatud on üle hulga aja ühe suurema korterelamu arendusprojektiga Tallinnas Lutheri kvartalis.
Kinnisvaraturul tegutsejatelei maksa oodata, et turg on kiiresti pöördumas. Tuleb aktsepteerida seda, et tänane turg ongi reaalsus, milles tuleb edaspidi toimetada. Lootust on, et asjad hakkavad ühel päeval ka paremuse suunas liikuma.
