Eesti elamispindade turu vaatest olid 2021. a. kõige olulisemad tegurid elamispindade pakkumise defitsiit ja väga kiire hinnatõus. Mõlema teguri ema-isa ehk juurpõhjused on rahatrükk ja inflatsioon ehk samad tegurid, mis määrasid majanduse peavoolu 2021. aastal ning määravad paaril järgneval aastal.
Elamispindade pakkumise defitsiit tähendab, et Tallinna talve haku 1700-1800 uue eluruumi pakkumise juures on müügitempot (ehk nõudlust) arvestades pakkumiste puudujääk 1000-1500 uut korterit. Selline vajakajäämine tähendab vähemalt lühikeses perspektiivis hinnatõusu jätku.
Keskmise Tallinna korteritehingu kallinemise määr 15-16% on uute-vanade ehk kallite-odavamate korterite proportsiooni muutuse tõttu tegelikkusest kaugel allpool. Üsna julgelt võib öelda, et samaväärne Tallinna korter kasvatas 2021. aasta jooksul väärtust 20-25% võrra. Pole sugugi erandlik, kui mõne uute korterite arendusprojekti hinnad on aasta jooksul kerkinud 30-35%. Ja tehingute hoog ei vaibu. Oktoobris ja selle järel novembris tehti Tallinna ühe kuu korteritehingute viimase 12 aasta rekordid ehk vastavalt 1046 ja 1098 tehingut.
Miks see üldse suure pildi juures oluline on?
Tallinna elamispindade kättesaadavus ehk sissetulekute-hindade-laenutingimuste kombinatsioon on kuni 2020. aastani olnud suhteliselt hea. Ühe keskmise palga suuruse sissetulekuga on viimase 10 aasta jooksul olnud üsna hõlbus osta Tallinna keskmist ehk Mustamäe-Lasnamäe nõukogudeaegset korterit. Parema kvaliteediga ehk uuema korteri ostmiseks on olnud vaja kõrgemat sissetulekut või mitut sissetulekut.
Tänavune hinnaralli liigutab meid olukorra suunas, kus elamispindade kättesaadavus väheneb. Elamispinna omamine on läbi aja olnud hea säästmise elemendiga võimalus isiklikku rikkust kasvatada. Laienev üüriturg on mingis mõttes hea ja annab elamispindade kättesaadavusele lisamõõtme. Samas tähendab eluruumide omanikuasustuse vähenemine igakuiste laenumaksetega kodu väljaostvate inimeste ringi kokkutõmbumist ehk ühe tegurina pikas reas kapitali kontsentreerumist ehk ebavõrdsuse suurenemist.
Juba räägitakse, et maksusüsteemi on vaja ümber vaadata.
Ümbervaatamise neutraalse sõnakõlksu taha peidetakse saamatult tahtmine maksukoormust tõsta. Siit-sealt käib läbi mõte kinnisvaramaksu kehtestamise / suurendamise osas. Investori vaatest tähendab elamispindade maksustamine seda, et pikas vaates tuleb üürnikel maks kinni maksta.
Elamispindade kättesaadavuse vaatest tähendab elamispindade täiendav maksustamine head võimalust Eesti elamispindade turg ja elamispindade kättesaadavus keerata sama vussi, kui on seda teinud näiteks Rootsi. See tähendab ühest küljest kontrollitud madalaid üürihindu, kuid vaid vähestele võimalust madala üürihinnaga mõistliku aja jooksul eluase leida. Lisasümptomitena tulevad mängu must üüriturg, väga kehva elamispindade kättesaadavus, elamispindade pakkumise defitsiit, eluasemete kvaliteedi ja üürisuhetega seonduvad probleemid, reguleerivate ja korraldavate ametkondade paisumine jne.
Mõttekäigu alguse juurde tagasi tulles – majanduse põhihoovused paneb paika rahatrükk ja inflatsioon. Neid tegureid enam tagasi ei võta, need linnud on juba puurist välja lastud. Liikumise suund on nii määratud.
Paika tuleks panna, millises suunas soovib avalik sektor elamispindade turgu ehk elamispindade kättesaadavus lükata? Äkki võiks mõelda etteantud rajalt kõrvale pööramise peale?
