Üüriturg Tallinnas

Eelmisel nädalal toimus Eesti Ehitusettevõtete Liidu eestvedamisel konverents „Üüriturg – eluase kõigile kättesaadavaks“. Oma ettekande tarvis analüüsisin koos Domus Kinnisvara hindamisvaldkonna juhi Kristjan Grossiga üüriturgu Tallinnas ja Tartus.

Sellele tööle tuginedes tooksin välja mõned olulisemad järeldused ja tähelepanekud.

Esiteks iseloomustab elukondliku kinnisvara üürimist Eestis järgmine.

  • Üüriturg on väga lühikese perspektiiviga ja ebastabiilne. Täna on üürnikel ja üürileandjatel üürisuhtele sisuliselt erinevad lähenemised. Üürnike poolt on kasvamas ootused stabiilse ja kestvama üürisuhte osas. Samas üürileandjad peavad ajale jalgu jäänud üürisuhete õigusliku regulatsiooni kontekstis probleemide vältimiseks sõlmima lühiajalisi lepinguid (meenutame „puuküürniku“ skandaali). Kuigi ka mujal Lääne- ja Põhja-Euroopas on üürisuhted põhjalikult reguleeritud, on poolte õigused-kohustused rohkem tasakaalus ning seetõttu üürisuhted märksa pikemaajalised.
  • Eesti üüriturg on killustunud ja mõneti ebaühtlase kvaliteediga. Valdavalt on üürileantav vara nn „ülejääk“, mille üürileandmine on lihtsalt alternatiiv võõrandamisele. Seetõttu ei ole üüriturul suuri ja tugevaid teenusepakkujaid, kes ühelt poolt määraksid oma tegevusega ära üldise kvaliteedi- ja hinnataseme ning teisalt seisaksid hea valdkonna arengu eest. Skandinaaviamaades on levinud kohaliku omavalitsuse poolne üürituru reguleerimine, kuid kuna Eestis omavalitsused sellesse ei panusta, siis puuduvad ka hoovad kaasarääkimiseks.
  • Aktiivse üürituruga linnad on meil Tallinn, Tartu, Pärnu ja Narva. Sealjuures on Narva selles nimistus erandlik ning toetub üksnes viimastel aastatel ning varsti lõppevale suurtest ehitusprojektidest tulenevale nõudlusele. Üüriturg teistes suuremates linnades on aga üsna kesklinna keskne. Täpse statistika puudumisel võib hinnata, et umbes pool pakkumistest on ning tehingutest tehakse kesklinnas. Samas kui kesklinnast väljaspool on eluruumide ning elanike hulk proportisonaalselt oluliselt suurem.
  • Kahjuks iseloomustavad Eesti üüriturgu ka probleemid maksudega. Kuna selle kohta taas mingit avalikku informatsiooni ega statistikat ei ole, siis võib anda üksnes hinnnaguid. Eelnimetatud konverentsil üles astunud pr Katrin Paadami uuringust tudengite hulgas selgus, et 1/3 üürnikest tasub üüri sularahas. See muidugi ei tähenda otseselt, et 1/3 üürnikest jätab üüritulu deklareerimata, kuid suurusjärk võib õige olla küll. Kui hinnata, et Eesti elukondliku üürituru käive on hinnanguliselt 42 mlj eurot, siis 1/3 selle käibe maksutulult oleks ca 3 mlj eur. Mõne lasteaia ehituse eelarve?

Eelnevast tuleb välja, et üüriteenus on Eestis juhuslik äri. Arvestades, et ärikinnisvara valdkonnas on üürisuhe kogu turu kandvaks alustalaks, siis tuleb küsida „Miks nii?“. Vastamiseks vaatasin valimi 2013.a. üüritehingute rahalist poolt, kust ilmneb, et keskmine Tallinna:

  • üüritava korteri pindala on 55,7 m2 (st ei erine müüdava kinnisvara keskmisest)
  • üürihind on 7,68 eur/m2
  • üürikorterite seisukord on hea (4,5 palli 5-st) ning sellest (ja asukohast) tuleneb suhteliselt kõrge turuhind (1676 eur/m2)
  • üürniku leidmise periood on ca 3 nädalat ehk vakantsus suhteliselt madal (5,7%)
  • tootlus 5,5% (vakantsusega korrigeerimata). Seejuures ei paku parimat tootlust mitte kesklinn vaid kesklinna lähiümbrus.

Kuigi tootlus 5,5% on märksa parem, kui vara maha müüa ning müügihind deposiitkontol hoiustada, ei ole see piisav läbimõeldud äritegevuse arendamiseks.

Alternatiivsed investeerimisvõimalused pakuvad paremat tootlust. Näiteks ärikinnisvara investeeringute puhul eeldatakse vastavat numbrit enamasti 8% või kõrgemat.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.
Domus Kinnisvara

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

+ 10 = 17

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Kinnisvaratehingute maksustamine