Uus Maa Kinnisvarabüroo 06-2018 kinnisvaraturu ülevaade

Uus MaaJuunikuu pani ühtlasi punkti aasta esimesele poolaastale, võimaldades meil korraks peatuda ja heita avaram pilk muutustele, mis leidsid aset pikema ajavahemiku tagant, kui seda pakub tavapärane kuupikkune periood.

Ehkki Eestis on kinnisvaraturg piirkonniti arenenud erinevatel kiirustel ja erinevates suundades, on tervikpilt, mis meil avaneb nii statistika kui ka üldise sentimendi põhjal, pigem positiivne. Jõukuse ja kindlustunde kasv on võimaldanud üha suuremal osal inimestest soetada kinnisvara, võimaldades kujundada endale meelepärane elukeskkond, mis toetab isikliku elu arengut. Uusarenduste geograafia laieneb aasta-aastalt ning Tallinna kui suurima turu aktiivsuse põhjal on näha, et hoolimata suurtest ehitusmahtudest, on huvi uute korterite vastu jätkuvalt suur, mis omakorda toetab ka järelturu kestlikkust.

2018. aasta I poolaastal sõlmiti Eestis korteriomanditega 11 101 tehingut, mida oli 354 tehingu võrra ehk 3,3% enam kui eelmise aasta samal perioodil. Maakonna tasandil oli tehingute arvu muutus siiski väga ebaühtlane, ühelt poolt on piirkondade areng ja kinnisvaraturg väga erinev, teisest küljest on erinev ka turgude suurus – väiksel turul annab iga tehing statistikasse tunduvalt suurema osa, kui suurel turul. Harjumaal suurenes tehingute arv 426 võrra, ülejäänud Eestis väljaspool Harjumaad langes tehingute arv 72 võrra. Ida-Virumaal langes tehingute arv 87 võrra, üle 40 tehingu sõlmiti vähem veel Pärnu- ja Raplamaal. I poolaastal sõlmiti Harjumaa järel (6288 tehingut) arvuliselt enim veel Tartumaal (1270), Ida-Virumaal (1033) ja Pärnumaal (615).

Mediaanhinna kasv oli erinevalt tehingute arvust laiapõhjaline: võrreldes eelmise aasta sama perioodiga suurenes tehingute mediaanhind kümnes maakonnas. Ehkki jäme ots on uusarenduste käes, milles domineerib jätkuvalt Harjumaa, on ka järelturul toimunud muutused, mis ei anna hinnakasvu puhul põhjust rääkida vaid uusarenduste mõjust. Kõikide tehingute mediaanhind oli 2018. aasta I poolaastal 1348 EUR/m2 ning võrreldes eelmise aasta sama ajaga suurenes see koguni 13,1% võrra. Niivõrd kiire hinnakasv on ületanud ka kõige julgemad ennustused, millele aitasid kindlasti kaasa mitmed tegurid, sealhulgas ka üle ootuste kiiresti kasvanud ehitushinnad. Kõrgeim oli mediaanhind Harjumaal (1673 EUR/m2), kus hinnad kasvasid 8,3%, järgnesid Tartumaa (1314 EUR/m2) ja Pärnumaa (986 EUR/m2) – neis kahes maakonnas kasvasid hinnad üle 10%.

Uusarenduste suurem koondumine Tallinnasse ja selle lähiümbrusesse on kinnisvaraturu muutnud üha enam Harjumaa nägu – 2018. aasta I poolaastal moodustas Harjumaa osakaal korteritehingute koguväärtusest 79,1% ning Tallinn 64,7%. Uusarenduste geograafia laienedes on Harjumaa osakaal tehingute koguväärtusest viimastel aastatel valdavalt suurenenud, samas kui Tallinna osakaal on stabiilseks jäänud. I poolaastal sõlmiti Tallinnas 4992 tehingut, mida oli 6,5% rohkem kui varasemal aastal, mediaanhind kasvas samal ajal 7,7% ulatudes 1748 EUR/m2-ni.

Suurima osa tehingute arvust moodustas Lasnamäe linnaosa, kus sõlmiti 1284 tehingut, mida oli 175 võrra rohkem kui aasta tagasi. Äärelinna jätkuvat populaarsust arendajate ja ostjate seas näitas ka Haabersti (+75) ja Mustamäe (+62) korralik tehingute arvu kasv. Suurematest linnaosadest oli märkimisväärsem tehingute arvu langus vaid Põhja-Tallinnas (-50), kus uusarenduste mahud on mõnevõrra vähenenud. Mediaanhinna kasv oli I poolaastal tugev – vaid Nõmme linnaosas suurenes mediaanhind vähem kui 8% võrra, Haaberstis ja Pirital ületas hinnakasv 10% piiri. Kõrgeim oli mediaanhind Kesklinnas (2345 EUR/m2), madalaim Lasnamäel (1570 EUR/m2).

Tartus suurenes võrdluses eelmise aasta sama perioodiga tehingute arv enam kui 150 võrra ning mediaanhind enam kui 20%. Niivõrd jõulise kasvu taga olid nii suurenenud uusarenduste osakaal kui ka üldine hinnatõus, mis ei ole puudutamata jätnud ka odavama otsa paneelelamu kortereid. 2018. aasta I poolaastal sõlmiti Tartus 931 ostu-müügitehingut, mille mediaanhinnaks kujunes 1361 EUR/m2.

Pärnu puhul peab tänavuse aasta andmeid kokku lüües paika tõdemus, et suurele tõusule järgneb tavaliselt rahulikum areng. Pärnu turu ärkamine toimus suuresti 2017. aastal ning taolise tehingute arvu tasemeni 2018. aasta I poolaastal ei jõutud. Tänavusel poolaastal sõlmiti 398 tehingut, mida oli 23 võrra vähem kui mullu, ent tehingute mediaanhind jätkas praktiliselt sama suurt kasvu – 12,8% võrreldes mullusega (1195 EUR/m2).

Hoolimata Narva välist kuvandit mõjutavatest ühiskondlikest sündmustest, mis tipneb presidendi kantselei ajutise kolimisega, pole Narva kinnisvaraturgu need veel mõjutama jõudnud. Võimalik, et tegemist on positiivse sündmuste ahela algusega, mis avaldub viitena, ent selge on see, et Narva ja laiemalt Ida-Virumaa arengu huvides on jätkuvalt oluline, et see säiliks täisväärtusliku Eesti osana. 2018. aasta I poolaastal sõlmiti Narvas korteriomanditega 332 tehingut ning tehingute mediaanhind oli 403 EUR/m2. Kui mediaanhind oli sarnane mullusele perioodile, siis tehinguid sõlmiti ligi 60 võrra vähem.

Eesti väikelinnad on kinnisvaraturu tõusule reageerinud võrdlemisi erinevalt. Rahvaarvu langus on jõudnud juba sellisele tasemele, kus tehingute koguarv on pigem hakanud langema (viieteistkümnest vaatluse all olevast linnast suurenes tehingute arv neljas), ent hinnad on liikunud vastupidises trendis (15st vaatluse all olevast linnast suurenes mediaanhind 10s). Võrreldes eelmise aasta esimese poolaastaga on nii tehingute arvu langus kui ka hinnalangus tabanud siiski vaid kahte linna: Kohtla-Järvet ja Valgat, mida iseloomustavad madalad sissetulekud, kõrge tööpuudus, kiire rahvastiku arvu langus ning madal maine inimeste silmis. Vastupidiseid näited oli kolm: Keila, Paide ja Tapa. Kui kahes esimeses linnas jäi tehingute arv eelmise aasta sama ajaga võrreldes samaks, siis Tapas suurenes nii tehingute arv kui mediaanhind. Lisaks Keilale ületas mediaanhind 1000 EUR/m2 piiri veel Maardus, üle 700 EUR/m2 oli mediaanhind Kuressaares, Rakveres ja Viljandis.

Harjumaa vallad on tavapäraselt olnud Tallinna arengute esimesed peegeldajad. Võrreldes eelmise aasta sama ajaga suurenes neis valdades, kus sõlmiti vähemalt 50 tehingut (neid oli kokku seitse), tehingute arv kõigis valdades ning mediaanhind kuues vallas. Vaid Viimsi vallas sõlmiti 30 tehingut vähem kui mullu. Hinnaskaala ülemise otsa valdade hinnatase on sarnane Tallinna äärelinnale – 2018. aasta I poolaastal oli Rae vallas tehingute mediaanhind 1687 EUR/m2, Saue vallas 1622 EUR/m2, Viimsi vallas 1607 EUR/m2 ja Harku vallas 1576 EUR/m2.

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

25 − = 17

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Kasutusloa menetlus ja ehitamise dokumenteerimine