Maa-amet: Korteriomandite turuülevaade (seisuga 2015 II poolaasta)

Sissejuhatus

Käesolev turuülevaade keskendub tehingutele korteriomanditega ja selles käsitletakse viimase viie aasta ostu-müügitehinguid, milles müüdavateks objektideks on eluruumid. Turuülevaate aluseks olevad andmed pärinevad Maa-ameti tehingute andmebaasist, mis on maaregistri osa ja tugineb maa hindamise seadusele jamaakatastriseadusele. Tehingute andmeid esitavad notarid, kes on kohustatud kümne päeva jooksul pärast kinnisasja või selle mõttelise osa võõrandamise tehingu tõestamist esitama katastripidajale (Maa-ametile) tehingu õiendi.

Korteriomandite turuülevaade koosneb sissejuhatusest, tehingute üldiste näitajate analüüsist, korteriomandite mediaanhinna analüüsist ja kokkuvõttest. Seejuures analüüsitakse mediaanhinda põhiliselt korteriomandi asukoha põhiselt. Korteriomandite ruutmeetri hinda mõjutavateks olulisemateks teguriteks on ka korteri suurus, seisukord ja asukoht hoones ning hoone esmakasutusaasta ja kandekonstruktsiooni materjal. Korteri suuruse, hoone esmakasutusaasta ja kandekonstruktsiooni mõju hinnale on põhjalikumalt analüüsitud eelmises korteriomandite turuülevaates. Korteri seisukorra ja asukoha kohta hoones Maa-ametil andmed puuduvad.

 

1. KORTERIOMANDITE TEHINGUTE ÜLDISED NÄITAJAD

1.1. Tehingute arv ja koguväärtus

Viimase viie aasta korteriomandite tehingute arv ja koguväärtus poolaastate lõikes on toodud joonisel 1.

Joonis 1. Korteriomandite tehingute arv ja koguväärtus ajavahemikul 2011 I poolaasta - 2015 II poolaasta (miljonid eurod).

Joonis 1. Korteriomandite tehingute arv ja koguväärtus ajavahemikul 2011 I poolaasta – 2015 II poolaasta (miljonid eurod).

2015. aasta on jätkanud varasemat tendentsi – nii tehingute arv kui ka koguväärtus on teisel poolaastal olnud kõrgem võrreldes esimese poolaastaga. Tehingute arv on (9 891) kasvanud võrreldes esimese poolaastaga 9,2% ja võrreldes 2014. aasta teise poolaastaga 3,7%. Tehingute koguväärtus on samuti kasvanud ning jõudnud 2015. aasta teisel poolel 521 miljoni euroni. Võrreldes 2015. aasta esimese poolaastaga on tehingute koguväärtus suurenenud 22 miljoni euro võrra (4,4%) ja võrreldes 2014. aasta teise poolaastaga 33 miljoni euro võrra (6,8%). Tehingute koguväärtuse kasv 2015. aasta II poolaastal võrreldes I poolaastaga on peamiselt põhjustatud tehingute arvu suurenemisest.

1.2. Tehingute jaotumine piirkonniti

Vaatlemaks, millistes maakondades on enam korteriomanditega tehinguid tehtud, on koostatud joonis 2 ja võrdlemaks maakondade korteriomandite tehingute koguväärtuse osakaalusid, on koostatud joonis 3.

Joonis 2. Maakondade korteriomandite tehingute arvu osakaal ajavahemikul 2011 I poolaasta - 2015 II poolaasta (%).

Joonis 2. Maakondade korteriomandite tehingute arvu osakaal ajavahemikul 2011 I poolaasta – 2015 II poolaasta (%).

Korteriomandite tehingute jaotumine maakondade lõikes on 2015. aasta teisel poolaastal olnud sarnane varasemate perioodidega. Kõikidest tehingutest 51,2% on teostatud Harju, 12,2% Tartu, 11,0% Ida-Viru ja 6,0% Pärnu maakonnas. Ülejäänud üheteistkümnes maakonnas on tehingute osakaal jäänud alla 5% kogu tehingutest.

Tehingute jaotumine maakonniti on seotud rahvaarvuga – Statistikaameti andmetel elab 2015. aasta 1. jaanuari seisuga Harju maakonnas 44%, Tartu maakonnas 12%, Ida-Viru maakonnas 11% ja Pärnu maakonnas 6% rahvastikust. Aastaga on suurimad muutused toimunud Tartu maakonnas, kus tehingute osakaal on suurenenud 1,1% ja Ida-Viru maakonnas, kus tehingute osakaal on vähenenud 0,6%.

Joonis 3. Maakondade korteriomandite tehingute koguväärtuse osakaal ajavahemikul 2011 I poolaasta - 2015 II poolaasta (%).

Joonis 3. Maakondade korteriomandite tehingute koguväärtuse osakaal ajavahemikul 2011 I poolaasta – 2015 II poolaasta (%).

Kui Harju maakonna tehingute arv on 2015. aasta II poolaastal moodustanud Eestis tehtavatest tehingutest veidi üle poole, siis tehingute koguväärtus ligikaudu kolmveerand (75,1%), mis näitab, et korteriomandid on võrreldes teiste Eesti piirkondadega kallimad. Tehingute koguväärtuselt on järgnenud Tartu (13,5%) ja Pärnu (3,8%) maakond. Kuigi tehingute arvu poolest on Ida-Viru maakonnas tehtud Tartu maakonnaga samas suurusjärgus tehinguid, siis koguväärtus (2,5%) on Ida-Viru maakonnas olnud selgelt väiksem, mis tuleneb asjaolust, et korteriomandite hinnatase on seal madalam. Ülejäänud maakondade tehingute koguväärtuse osakaal viimasel poolaastal ei ole ulatunud üle 1% kogu Eesti tehingute koguväärtusest.

Võrreldes 2014. aasta II poolaastaga on tehingute koguväärtuse osakaal enim kasvanud  Tartu maakonnas (1,6%), sellele on kaasa aidanud nii suurenenud tehingute arv kui ka hindade tõus. Suurem tehingute koguväärtuse osakaalu langus on toimunud Harju (1,1%) ja Ida-Viru (0,5%) maakonnas. Ida-Viru maakonna näitajate vähenemistendents on seotud paljuski majandusliku olukorraga Venemaal. Harju maakonnas on tehingute koguväärtus kasvanud, ent kuna koguväärtus mujal Eesti piirkondades on kasvanud kiiremini, siis Harju maakonna koguväärtuse osakaal on langenud.

Võrdlemaks maakondade tehingute arvu ja koguväärtuse muutust viimase aasta jooksul, on koostatud tabel 1.

Tabel 1. 2014 II poolaasta ja 2015 II poolaasta maakondade korteriomandite tehingute arv, koguväärtus (tuhandetes eurodes) ning muutus (%).

Maakond Tehingute arv 2014 II Tehingute arv 2015 II Tehingute arvu muutus Tehingute koguväärtus 2014 II Tehingute koguväärtus 2015 II Tehingute koguväärtuse muutus
% Tuhanded eurod Tuhanded eurod %
Harju maakond 4 902 5 061 3,2 372 197 391 480 5,2
Hiiu maakond 33 18 -45,5 468 276 -41,2
Ida-Viru maakond 1 100 1 085 -1,4 14 870 13 068 -12,1
Jõgeva maakond 142 150 5,6 1 154 1 266 9,7
Järva maakond 206 224 8,7 1 740 1 903 9,4
Lääne maakond 143 165 15,4 2 772 3 000 8,2
Lääne-Viru maakond 402 416 3,5 4 772 5 383 12,8
Põlva maakond 123 112 -8,9 1 474 1 448 -1,7
Pärnu maakond 557 590 5,9 18 359 19 657 7,1
Rapla maakond 159 180 13,2 2 065 2 944 42,6
Saare maakond 111 101 -9,0 2 657 3 298 24,1
Tartu maakond 1 057 1 209 14,4 57 700 70 131 21,5
Valga maakond 164 164 0,0 1 069 1 084 1,4
Viljandi maakond 263 246 -6,5 4 746 4 196 -11,6
Võru maakond 173 170 -1,7 2 037 1 997 -2,0

Võrreldes 2014. aasta teise poolaastaga on 2015. aasta teisel poolaastal rohkem kui pooltes maakondades tehingute arv suurenenud. Üle 10% on tehingute arv suurenenud Lääne, Tartu ja Rapla maakonnas. Enim on tehingute arv vähenenud Hiiu maakonnas (45,5%), kuid kuna maakonnas tehakse vähe tehinguid, siis on igal tehingul märgatav osakaal, mis mõjutab oluliselt saadavaid väärtusi. Üle 5% on 2015. aasta II poolaastal võrreldes eelneva aasta teise poolega vähenenud Saare, Põlva ja Viljandi maakonna tehingute arv.

Võrreldes eelneva aastaga on 2015. aasta II poolaastal tehingute koguväärtus suurenenud kõige rohkem Rapla maakonnas (42,6%). Kuigi tehingute arv on ka Rapla maakonnas kasvanud, on koguväärtuse suurenemine tingitud pigem piirkonna tehingute hinnataseme tõusust. Ka Saare maakonnas on korteriomandite hinnad 2015. aasta II poolaastal märkimisväärselt kerkinud ning suurendanud seeläbi tehingute koguväärtust (24,1%), samas kui tehingute arv on vähenenud. Tartu maakonna tehingute koguväärtus on samuti kasvanud üle 20%, mis on tingitud nii tehingute arvu suurenemisest kui ka kõrgematest tehinguhindadest.

Tehingute koguväärtus on vähenenud sarnaselt tehingute arvuga enam Hiiu maakonnas, kuid languse väärtus ei ole võrreldav teiste maakondadega, kuivõrd piirkonnas tehakse tehinguid vähe ja ühe tehingu mõju maakonna koguväärtusele on liiga suur. Üle 10% on tehingute koguväärtus vähenenud Ida-Viru ja Viljandi maakonnas. Ida-Viru maakonnas on tehingute koguväärtuse vähenemine tingitud põhiliselt korteriomandite hindade langusest, mis näitab, et Venemaa kriis mõjutab endiselt seda piirkonda. Viljandi maakonnas on tehingute koguväärtuse vähenemist mõjutanud lisaks langenud hinnatasemele ka vähenenud tehingute arv.

1.3. Tehingute osapooled

Korteriomandite ostu-müügitehingute osapoolte kohta on koostatud joonised 4 ja 5.

Joonis 4. Korteriomandite erinevate müüjate osakaal ajavahemikul 2011 I poolaasta - 2015 II poolaasta (%).

Joonis 4. Korteriomandite erinevate müüjate osakaal ajavahemikul 2011 I poolaasta – 2015 II poolaasta (%).

2015. aasta II poolaastal on võrreldes eelneva aasta II poolaastaga veidi kasvanud korteriomandite eraisikutest müüjate osakaal, tõustes 64,6%-ni ja välismaalastest müüjate osakaal, tõustes 12,4%-ni. Vähenenud on juriidilistest isikutest müüjate osakaal, langedes 19,1%-ni. Juriidilistest isikutest müüjate osakaalu langus viitab mõnevõrra vähenenud uute korterite müügile kui aasta varem.

Joonis 5. Korteriomandite erinevate ostjate osakaal ajavahemikul 2011 I poolaasta - 2015 II poolaasta (%).

Joonis 5. Korteriomandite erinevate ostjate osakaal ajavahemikul 2011 I poolaasta – 2015 II poolaasta (%).

Eraisikust ostjate arv on 2015. aasta teisel poolel kasvanud, ent osakaal pisut langenud, moodustades 72,7% kõikidest korteriomandite ostjatest. Langenud on ka välismaalastest ostjate osakaal ning seda juba neljandat poolaastat järjest. 2015. aasta II poolaastal on välismaalastest ostjate osakaal langenud 10,7%-ni kõikidest korteriomandite ostjatest. Suurim vähenemine välismaalastest ostjate arvus on olnud Ida-Viru maakonnas, mis on enim seotud Vene majanduse käekäiguga. Juriidilised isikud on viimasel poolaastal ostnud 11,9% korteriomanditest.

2. KORTERIOMANDITE MEDIAANHIND

2.1. Tehingute mediaanhind

Korteriomandite hinnastatistika analüüsimisel on välja jäetud tehingud, mis ei vasta vabaturu tingimustele – osapooled on äriliselt või sugulussidemete poolest omavahel seotud; suured plokktehingud, liisingujäägiga võõrandamised jms. Samuti on kõrvale jäetud nii riigi kui ka kohalike omavalitsuste osalusel toimunud tehingud. Korteriomandite ruutmeetri mediaanhinna muutust ajas viimasel viiel aastal on kajastatud joonisel 6.

Joonis 6. Korteriomandite tehingute arv ja ruutmeetri mediaanhind ajavahemikul 2011 I poolaasta - 2015 II poolaasta (€/m2).

Joonis 6. Korteriomandite tehingute arv ja ruutmeetri mediaanhind ajavahemikul 2011 I poolaasta – 2015 II poolaasta (€/m2).

Võrreldes 2015. aasta esimese poolaastaga, on korteriomandite ruutmeetri mediaanhind teisel poolaastal langenud 1,1%. Samas on viimase poolaasta ruutmeetri mediaanhind võrreldes 2014. aasta teise poolaastaga kasvanud 7,7%, olles 1 037 eurot.

Joonisel 7 on toodud Eesti maakondade mediaanhindade muutus alates 2011. aastast.

Kui võrrelda erinevate maakondade tehingute ruutmeetri mediaanhindasid kõikide Eestis tehtud korteriomandite tehingute ruutmeetri mediaanhinnaga, siis on näha, et vaid Harju ja Tartu maakonna tehingute mediaanhind on seda ületanud. Jooniselt 7 on näha, et võrreldes ülejäänud maakondadega on kõrgem ruutmeetri mediaanhind olnud veel Pärnu ja Saare maakonnas. Ülejäänud maakondade tehingute ruutmeetri mediaanhinna muutumine ei ole jooniselt 7 selgelt eristatav, mis näitab, et nende väärtused üksteisest oluliselt ei erine.

Joonis 7. Maakondade korteriomandite tehingute ruutmeetri mediaanhind ajavahemikul 2011 I poolaasta - 2015 II poolaasta (€/m2).

Joonis 7. Maakondade korteriomandite tehingute ruutmeetri mediaanhind ajavahemikul 2011 I poolaasta – 2015 II poolaasta (€/m2).

Maakondadest on 2015. aasta teisel poolel kõrgeim korteriomandite ruutmeetri mediaanhind jätkuvalt olnud Harju maakonnas (1 376 eurot). Harju maakonna korteriomandite ruutmeetri mediaanhind on kasvanud nii eelmise poolaastaga (2,8%) kui ka 2014. aasta teise poolaastaga (6,2%) võrreldes. Ruutmeetri hinnatasemelt järgmised korteriomandid on 2015. aasta teisel poolel paiknenud Tartu (1 096 €/m2), Pärnu (712 €/m2) ja Saare (660 €/m2) maakonnas. Seejuures Pärnu ja Saare maakonna tehingute ruutmeetri mediaanhind on kasvanud nii võrdluses eelmise poolaastaga (vastavalt 2,2% ja 11,6%) kui ka 2014. aasta II poolaastaga (vastavalt 9,7% ja 28,7%). Tartu maakonna tehingute mediaanhind on võrreldes eelmise poolaastaga langenud 0,4%, kuid aastaga siiski 0,9% kasvanud. Samas on Tartu maakond ainus, kus on hinnatase viimastel poolaastatel olnud samal tasemel kui majanduskriisile eelneval perioodil. Madalaimate ruutmeetri mediaanhindadega korteriomandid on viimasel poolaastal jätkuvalt olnud Valga (88 €/m2), Jõgeva (119 €/m2) ja Järva (173 €/m2) maakonnas.

Võrreldes 2014. aasta teise poolaastaga, on 2015. aasta teisel poolaastal korteriomandite ruutmeetri mediaanhinnad kasvanud rohkem Põlva (34,9%) ja Lääne-Viru (32,9%) maakonnas. Kolmes maakonnas on ruutmeetri mediaanhinnad sama perioodi jooksul langenud – Võru maakonnas 13,4%, Ida-Viru maakonnas 10,5% ja Valga maakonnas 4,3%.

2.2. Harju maakond ja Tallinn

Harju maakonnas toimub üle poole tehingutest. Harju maakonna tehingutest omakorda rohkem kui 75% toimub Tallinnas. Seetõttu on koostatud eraldi joonis 8 Harju maakonna (v.a Tallinn) tehingute jaotumise kohta erinevate omavalitsuste lõikes ning joonis 9 Tallinna tehingute jaotumise kohta erinevate linnaosade lõikes.

Joonis 8. Harju maakonna omavalitsuste (v.a Tallinn) tehingute arvu osakaal ajavahemikul 2011 I poolaasta - 2015 II poolaasta (%).

Joonis 8. Harju maakonna omavalitsuste (v.a Tallinn) tehingute arvu osakaal ajavahemikul 2011 I poolaasta – 2015 II poolaasta (%).

Joonisel 8 on toodud vaid need Harju maakonna omavalitsused (v.a Tallinn), kus rohkem kui pooltel vaadeldavatest perioodidest on tehtud vähemalt 5% tehingutest. Enim tehinguid on 2015. aasta II poolaastal tehtud Rae vallas (16,5%), kuid tehingute osakaal on võrreldes eelmise ja üle-eelmise poolaastaga märgatavalt langenud. Tehingute osakaalult järgnevad Viimsi vald (11,7%) ja Maardu linn (10,7%). Üle 5% on Harju maakonnas (v.a Tallinn) tehinguid toimunud veel Saue ja Harku vallas ning Keila ja Paldiski linnas. Seejuures on Saue valla ja Paldiski linna tehingute arv (vastavalt 73 ja 60) olnud kõrgeim alates 2008. aastast. Kui vaadata ka väiksema osakaaluga Harju maakonna omavalitsusi, siis paistab silma, et 2015. aasta II poolaastal on võrreldes varasemaga märkimisväärselt tõusnud tehinguaktiivsus Saku ja Nissi vallas. Mõlemas omavalitsuses sõlmiti nii palju tehinguid (vastavalt 44 ja 31) viimati 2006. aastal. Seega on viimasel poolaastal tehingute asukoht nihkunud Tallinnast kaugemale, kuhu sageli kolitakse linnast rahulikuma elukeskkonna ootuses.

Joonis 9. Tallinna tehingute arvu osakaal ajavahemikul 2011 I poolaasta - 2015 II poolaasta (%).

Joonis 9. Tallinna tehingute arvu osakaal ajavahemikul 2011 I poolaasta – 2015 II poolaasta (%).

Korteriomandite tehingute osakaal Tallinna linnaosades on 2015. aasta teisel poolel olnud sarnane viimaste poolaastatega. Kõige rohkem tehinguid korteriomanditega (22,4%) on tehtud jätkuvalt Lasnamäe linnaosas, mis on üsna ootuspärane, kuna linnaosa on suurima elanike ja korterite arvuga. Kesklinna linnaosas on tehtud 19,9%, Põhja-Tallinna linnaosas 18,6% ja Mustamäe linnaosas 16,6% tehingutest. Enamuses linnaosades on tehingute arv võrreldes 2014. aasta teise poolega kasvanud. Tehingute arvu kasv on jäänud vahemikku 3,1%-22,8%. Suurim tehingute arvu kasv on olnud Nõmme, Põhja-Tallinna ja Kristiine linnaosades. Korterite müük on viimasel poolasstal vähenenud Pirita (10,1%) ja Kesklinna (5,6%) linnaosas.

Harju maakonna korteriomandite tehingute ruutmeetri mediaanhinda on vaadeldud kahel erineval joonisel. Joonisel 10 on kujutatud Harju maakonna (v.a Tallinn) omavalitsuste korteriomandite ruutmeetri hindade muutust ning joonisel 11 Tallinna linnaosade korteriomandite ruutmeetri hindade muutust. Maakonna omavalitsustest on käsitlemist leidnud vaid need, kus on üle poole perioodidest tehtud vähemalt 5% tehingutest.

Joonis 10. Harju maakonna omavalitsuste (v.a Tallinn) tehingute ruutmeetri mediaanhind ajavahemikul 2011 I poolaasta - 2015 II poolaasta (€/m2).

Joonis 10. Harju maakonna omavalitsuste (v.a Tallinn) tehingute ruutmeetri mediaanhind ajavahemikul 2011 I poolaasta – 2015 II poolaasta (€/m2).

Kolmandat poolaastat järjest on Harju maakonna (v.a Tallinn) korteriomandite ruutmeetri mediaanhind püsinud samal tasemel, olles 2015. aasta teisel poolel 972 eurot. Võrreldes 2014. aasta II poolaastaga on korteriomandite ruutmeetri mediaanhind kasvanud enam Harku vallas (16,3%), Maardu linnas (12,1%) ja Saue vallas (9,7%). Seejuures on Saue valla korteriomandite hinnatase 2015. aasta teises pooles (1 400 €/m2) jõudnud samale tasemele kriisieelse ajaga ning ühtlustunud Rae (1 446 €/m2) ja Viimsi (1 409 €/m2) valla hinnatasemega. Enamus Saue valla tehingutest on toimunud Tallinna piiril Laagri alevikus uusarendustega, mis ongi peamiseks hinnatõusu põhjuseks. 3,6% võrra on vähenenud mediaanhind Keila linnas.

Joonis 11. Tallinna tehingute ruutmeetri mediaanhind ajavahemikul 2011 I poolaasta - 2015 II poolaasta (€/m2).

Joonis 11. Tallinna tehingute ruutmeetri mediaanhind ajavahemikul 2011 I poolaasta – 2015 II poolaasta (€/m2).

Võrreldes 2014. aasta II poolaastaga on 2015. aasta II poolaastal kasvanud Tallinna korteriomandite ruutmeetri mediaanhind 6,3% ning jõudnud 1 448 euroni. Kui vaadata uute korteriomandite esmamüügi ruutmeetri mediaanhinda, siis see on olnud märkimisväärselt kõrgem – 1 955 eurot. Korterite ruutmeetri mediaanhind on aastaga kasvanud kõikides linnaosades. Kõige suurem ruutmeetri hinna kasv on aastaga olnud Põhja-Tallinna (12,4%) ja Nõmme (11,6%) linnaosa korteriomanditel.

Kõige kõrgem ruutmeetri mediaanhind on 2015. aasta teisel poolel olnud endiselt Kesklinna linnaosas, kus see on jõudnud 2 019 euroni. Kesklinna korteriomandite ruutmeetri mediaanhinna kõrgem tase tuleneb soodsast asukohast ja eksklusiivsematest Vanalinna korteritest. Hinnatasemelt järgnevad Pirita (1 654 €/m2) ja Kristiine (1 550 €/m2) linnaosa. Pirital on kortereid võrreldes teiste linnaosadega vähem ning need on pigem uuemapoolsed, mis tingibki kõrgema ruutmeetri hinna. Kristiine linnaosa eeliseks seevastu on linnakeskuse lähedus. Ainsa Tallinna linnaosana on Põhja-Tallinna korteriomandite ruutmeetri mediaanhind (1 505 €/m2) jõudnud kriisieelsele tasemele. Madalamad ruutmeetri hinnad on jätkuvalt olnud Lasnamäe (1 250), Haabersti (1 309) ja Mustamäe (1 333) linnaosades, kus paikneb arvukalt nõukogudeaegseid elamuid.

2.3. Tartu maakond ja Tartu linn

Kuivõrd linna tehingute arv moodustab rohkem kui 70% maakonna tehingutest, käsitletakse Tartu linna samuti maakonnast eraldi. Joonistel on käsitletud Tartu maakonna omavalitsuste (v.a Tartu linn, joonis 12) ja Tartu linnaosade (joonis 13) tehingute osakaalu muutust ajas. Seejuures on joonistel toodud vaid üksused, kus on toimunud vähemalt 5% tehingutest rohkem kui pooltel perioodidel.

Joonis 12. Tartu maakonna omavalitsuste (v.a Tartu linn) tehingute arvu osakaal ajavahemikul 2011 I poolaasta - 2015 II poolaasta (%).

Joonis 12. Tartu maakonna omavalitsuste (v.a Tartu linn) tehingute arvu osakaal ajavahemikul 2011 I poolaasta – 2015 II poolaasta (%).

Viimasel poolaastal võrreldes eelneva aastaga on märgatavalt jätkanud kasvamist Tartu valla tehingute osakaal. 2015. aasta II poolaastal on Tartu valla tehingute arv olnud suurim ning moodustanud 22,2% Tartu maakonna (v.a Tartu linn) tehingutest. Üle 5% tehingutest on maakonnas tehtud veel Ülenurme (18,2%), Luunja (16,8%), Tähtvere (6,7%) ja Rõngu (6,7%) vallas ning Elva linnas (8,1%).

Joonis 13. Tartu linna linnaosade tehingute arvu osakaal ajavahemikul 2011 I poolaasta - 2015 II poolaasta (%).

Joonis 13. Tartu linna linnaosade tehingute arvu osakaal ajavahemikul 2011 I poolaasta – 2015 II poolaasta (%).

2015. aasta II poolaastal on Tartu linna erinevate linnaosade tehingute osakaal püsinud sarnane viimaste poolaastatega ning suuri muutusi toimunud ei ole. Tehingutest 26,5% on toimunud Annelinna, 17,0% Karlova, 11,0% Ülejõe, 10,9% Kesklinna ja 5,1% Vaksali linnaosas.

Tartu maakonna (v.a Tartu linn) ja Tartu linna omavalitsuste korteriomandite tehingute ruutmeetri mediaanhinda on vaadeldud joonistel 14 ja 15, millel on kajastatud vaid need piirkonnad, kus on rohkem kui pooltel ajaperioodidel toimunud vähemalt 5% tehingutest.

Joonis 14. Tartu maakonna omavalitsuste (v.a Tartu linn) tehingute ruutmeetri mediaanhind ajavahemikul 2011 I poolaasta - 2015 II poolaasta (€/m2).

Joonis 14. Tartu maakonna omavalitsuste (v.a Tartu linn) tehingute ruutmeetri mediaanhind ajavahemikul 2011 I poolaasta – 2015 II poolaasta (€/m2).

Tartu maakonna (v.a Tartu linn) korteriomandite ruutmeetri mediaanhind on 2015. aasta teisel poolaastal võrreldes 2014. aasta teise poolaastaga suurenenud 6,4%, olles 750 eurot. Luunja, Tartu ja Ülenurme valla korteriomandite mediaanhind on viimasel poolaastal olnud samal tasemel (1 138 €/m2 – 1 195 €/m2). Kui Luunja valla mediaanhind on püsinud samas suurusjärgus alates 2013. aastast ning kriisieelse hinnatasemeni ei küündi, siis Tartu ja Ülenurme valdade mediaanhind on jätkanud kasvamist ning jõudnud kriisieelsele tasemele. Seejuures ületab Ülenurme valla mediaanhind juba olulisel määral kriisieelset hinnataset.

Joonis 15. Tartu linna tehingute ruutmeetri mediaanhind ajavahemikul 2011 I poolaasta - 2015 II poolaasta (€/m2).

Joonis 15. Tartu linna tehingute ruutmeetri mediaanhind ajavahemikul 2011 I poolaasta – 2015 II poolaasta (€/m2).

Tartu linna korteriomandite ruutmeetri mediaanhind on samal tasemel püsinud juba neli viimast poolaastat, olles viimasel poolaastal 1 148 eurot. Uute korteriomandite esmamüügi ruutmeetri mediaanhind aga ulatub 1 602 euroni. 2015. aasta teisel poolaastal on kõrgeim ruutmeetri mediaanhind olnud Kesklinna linnaosas (1 567 €/m2) ning madalaim Annelinna linnaosas (955 €/m2). Võrreldes 2014. aasta teise poolega on enam kasvanud Ülejõe (8,5%), Kesklinna (7,0%) ja Karlova (4,4%) linnaosade korteriomandite ruutmeetri mediaanhind. Suurema tehinguaktiivsusega piirkondadest on vähenenud ruutmeetri mediaanhind Annelinna ja Veeriku linnaosas, kuhu ei ole lisandunud uusi korterelamuid.

2.4. Pärnu maakond ja Pärnu linn

Pärnu linna tehingud on vaadeldava ajaperioodi jooksul moodustanud üle 65% Pärnu maakonna tehingutest. Seetõttu on otstarbekas ka Pärnu linna tehinguid vaadelda eraldi maakonna tehingutest ning on koostatud joonised 16 ja 17.

Joonis 16. Pärnu maakonna omavalitsuste (v.a Pärnu linn) tehingute arvu osakaal ajavahemikul 2011 I poolaasta - 2015 II poolaasta (%).

Joonis 16. Pärnu maakonna omavalitsuste (v.a Pärnu linn) tehingute arvu osakaal ajavahemikul 2011 I poolaasta – 2015 II poolaasta (%).

Pärnu maakonna omavalitsuste (v.a Pärnu linn) tehingute all kajastatakse vaid neid, mis on toimunud omavalitsustes, kus on tehtud vähemalt 5% tehingutest enam kui pooltel poolaastatel. Pärnu maakonnas on tehingud jaotunud üsna mitmete omavalitsuste vahel. 2015. aasta teisel poolel on Sauga valla tehingute osakaal olnud suurim, ulatudes 14,0%-ni. Tehingute osakaalu poolest järgnevad 2015. aasta II poolaastal Audru (11,7%), Tootsi (10,6%) ja Paikuse (10,1%) vald. Muutused on olnud viimasel poolaastal suurimad võrreldes 2014. aasta teise poolega Saarde vallas, kus on oluliselt tehingute arv langenud ning Tootsi vallas, kus on märkimisväärselt tehingute arv kasvanud.

Joonis 17. Pärnu linna tehingute arvu osakaal ajavahemikul 2011 I poolaasta - 2015 II poolaasta (%).

Joonis 17. Pärnu linna tehingute arvu osakaal ajavahemikul 2011 I poolaasta – 2015 II poolaasta (%).

Pärnu linnas on enamus tehinguid (61,0%) viimasel poolaastal teostatud jätkuvalt Kesklinna linnaosas. Viimasel poolaastal on võrreldes 2014. aasta teise poolega tehingute arv ja osakaal veidi tõusnud Kesklinna linnaosas ning langenud Rääma ja Ülejõe linnaosas. Ülejäänud linnaosades on viimasel poolaastal kokku sõlmitud vaid 6 korteriomandi ostu-müügitehingut.

Tehingute ruutmeetri mediaanhindade muutust Pärnu maakonnas (v.a Pärnu linn) ja Pärnu linnas on võrreldud joonistel 18 ja 19. Pärnu maakonna tehingute ruutmeetri hindasid on vaadeldud vaid omavalitsustes, kus on viimasel viiel aastal sõlmitud igal poolaastal vähemalt 5 tehingut.

Joonis 18. Pärnu maakonna omavalitsuste (v.a Pärnu linn) tehingute ruutmeetri mediaanhind ajavahemikul 2011 I poolaasta - 2015 II poolaasta (€/m2).

Joonis 18. Pärnu maakonna omavalitsuste (v.a Pärnu linn) tehingute ruutmeetri mediaanhind ajavahemikul 2011 I poolaasta – 2015 II poolaasta (€/m2).

Pärnu maakonna ruutmeetri mediaanhind on kasvanud 2015. aasta teisel poolel nii võrreldes aasta esimese poolega kui ka 2014. aasta teise poolega ning jõudnud tasemeni 229 eurot. Seejuures on Sauga valla korteriomandite ruutmeetri mediaanhind kasvanud aastaga 17,2% ning jõudnud 828 euroni, olles ühtlasi maakonna (v.a Pärnu linn) omavalitsustest kõrgeima hinnatasemega. Aktiivsematest Pärnu maakonna omavalitsustest on madalaim ruutmeetri mediaanhind viimasel poolaastal olnud Tootsi vallas, kus see on jäänud 50 euroni.

Joonis 19. Pärnu linna tehingute ruutmeetri mediaanhind ajavahemikul 2011 I poolaasta - 2015 II poolaasta (€/m2).

Joonis 19. Pärnu linna tehingute ruutmeetri mediaanhind ajavahemikul 2011 I poolaasta – 2015 II poolaasta (€/m2).

Pärnu linna korteriomandite mediaanhind (844 €/m2) on 2015. aasta II poolaastal kasvanud võrreldes eelneva aastaga 11,1%. Kõrgeim on olnud Pärnu Kesklinna mediaanhind (984 €/m2), kus tehakse ka enim tehinguid. Viimasel poolaastal on Ülejõe ja Rääma linnaosa ruutmeetri mediaanhind võrdsustunud, olles 647-669 eurot. Võrreldes 2014. aasta II poolaastaga on 2015. aasta II poolaastal korteriomandite ruutmeetri mediaanhind kerkinud Rääma (10,3%) ja Kesklinna (8,6%) ning langenud Ülejõe (5,8%) linnaosas.

2.5.Ida-Viru maakond

Ida-Viru maakonna tehingute osakaal on toodud joonisel 20 ning tehingute mediaanhind joonisel 21. Joonistel on toodud vaid omavalitsused, kus on toimunud vähemalt 5% tehingutest rohkem kui pooltel poolaastatel.

Joonis 20. Ida-Viru maakonna omavalitsuste tehingute arvu osakaal ajavahemikul 2011 I poolaasta - 2015 II poolaasta (%).

Joonis 20. Ida-Viru maakonna omavalitsuste tehingute arvu osakaal ajavahemikul 2011 I poolaasta – 2015 II poolaasta (%).

Ida-Viru maakonnas ei ole enamus tehinguid koondunud ühte suuremasse omavalitsusse, vaid on rohkem hajutatud. Kokku on Ida-Viru maakonnas tehinguid 2015. aasta teisel poolaastal tehtud sama palju kui 2014. aasta teisel poolaastal, kuid suurenenud on tehingute osakaal Jõhvi vallas ja Kohtla-Järve linnas ning vähenenud Narva ja Sillamäe linnas. Muutused on siiski väiksed ja jäävad paari protsendi piiresse. Kõige enam on viimasel poolaastal tehinguid tehtud Kohtla-Järve linnas (37,9%).

Joonis 21. Ida-Viru maakonna tehingute ruutmeetri mediaanhind ajavahemikul 2011 I poolaasta - 2015 II poolaasta (€/m2).

Joonis 21. Ida-Viru maakonna tehingute ruutmeetri mediaanhind ajavahemikul 2011 I poolaasta – 2015 II poolaasta (€/m2).

Korteriomandite ruutmeetri mediaanhind Ida-Viru maakonnas on 2015. aasta teisel poolel jätkanud langemist. Maakonna mediaanhind on langenud aastaga 10,5%, mis näitab, et Venemaa kriis avaldab endiselt piirkonnale suurt mõju. Omavalitsustest, kus on piisaval hulgal tehinguid tehtud läbi erinevate aastate, on ainsana hinnakasv olnud Jõhvi vallas, mille koosseisu kuulub ka Jõhvi linn. Jõhvi vallas on korteriomandite ruutmeetri mediaanhind kasvanud aastaga 4,2% ning jõudnud 235 euroni. Endiselt on kõrgeim ruutmeetri mediaanhind olnud Narva linnas (449 €/m2), mis ületab maakonna keskmist 2,3 korda.

2.6. Aktiivsema korterituruga asulad

Linnade, alevike ja alevite kohta, kus on toimunud vähemalt 5 tehingut poolaasta lõikes, on koostatud tabel 2. Tabelis on näidatud 2014. aasta II poolaasta ja 2015. aasta II poolaasta tehingute arv, ruutmeetri mediaanhind, mediaanhinna aastane muutus ning ruutmeetrite arv, mida saab vastavas piirkonnas osta 2015. aasta II poolaasta Eesti keskmise kuu brutopalga eest. Kuu keskmine brutopalk on arvutatud Statistikaameti 2015. aasta teise poolaasta kalendrikuu palkade põhjal ning on 1 075 eurot.

Tabel 2. Asulate 2014 II poolaasta ja 2015 II poolaasta tehingute arv, ruutmeetri mediaanhind (€/m2), mediaanhinna muutus (%) ning Eesti keskmise kuu brutopalga eest saadav korteriomandi pind (m2).

Omavalitsus Tehingute arv 2014 II Tehingute arv 2015 II Mediaan-
hind 2014 II
Mediaan-
hind 2015 II
Mediaan-
hinna muutus
Keskmise kuu brutopalga eest
saadav pind
€/m2 €/m2 % m2
Harju maakond
Aruküla alevik 8 14 670 708 5,8 1,5
Haabneeme alevik 97 79 1 389 1 407 1,3 0,8
Jüri alevik 40 46 1 249 1 310 4,9 0,8
Kehra linn 30 24 338 408 20,5 2,6
Keila linn 90 70 1 027 990 -3,6 1,1
Keila-Joa alevik 6 11 587 572 -2,4 1,9
Kiili alev 8 6 1 101 1 205 9,4 0,9
Kiiu alevik 6 5 416 492 18,2 2,2
Klooga alevik 12 8 313 296 -5,3 3,6
Kolga alevik 5 5 281 360 28,2 3,0
Kose alevik 11 18 639 561 -12,2 1,9
Kose-Uuemõisa alevik 13 6 384 495 29,1 2,2
Laagri alevik 47 65 1 379 1 440 4,4 0,7
Loksa linn 20 19 166 167 0,7 6,4
Loo alevik 23 20 893 963 7,9 1,1
Maardu linn 85 102 712 798 12,1 1,3
Paldiski linn 42 60 233 333 42,6 3,2
Peetri alevik 116 66 1 525 1 572 3,1 0,7
Riisipere alevik 9 10 277 216 -22,3 5,0
Rummu alevik 18 6 95 88 -7,4 12,2
Saku alevik 17 36 904 1 186 31,3 0,9
Saue linn 33 27 1 077 1 199 11,3 0,9
Tabasalu alevik 13 23 1 172 1 319 12,6 0,8
Tallinn 3 510 3 666 1 362 1 448 6,3 0,7
sh Haabersti 286 302 1 256 1 309 4,2 0,8
sh Kesklinn 772 720 1 918 2 018 5,2 0,5
sh Kristiine 259 287 1 494 1 555 4,1 0,7
sh Lasnamäe 796 821 1 171 1 250 6,7 0,9
sh Mustamäe 589 603 1 242 1 331 7,2 0,8
sh Nõmme 127 156 1 270 1 417 11,6 0,8
sh Pirita 89 80 1 584 1 656 4,5 0,6
sh Põhja-Tallinn 592 679 1 339 1 507 12,5 0,7
Turba alevik 9 18 137 158 15,0 6,8
Vaida alevik 9 10 642 809 26,0 1,3
Viimsi alevik 26 17 1 416 1 467 3,6 0,7
Ämari alevik 10 6 94 94 -0,9 11,5
Hiiu maakond
Kärdla linn 16 7 338 279 -17,5 3,8
Ida-Viru maakond
Aseri alevik 16 6 107 77 -27,5 13,9
Iisaku alevik 5 5 88 101 15,0 10,6
Jõhvi linn 92 114 228 245 7,5 4,4
Kiviõli linn 49 45 49 29 -40,1 36,6
Kohtla-Järve linn 366 392 88 80 -8,9 13,4
Kohtla-Nõmme alev 7 12 48 56 16,7 19,1
Narva linn 310 293 475 449 -5,3 2,4
Narva-Jõesuu linn 24 17 867 656 -24,3 1,6
Püssi linn 14 6 51 29 -42,8 36,9
Sillamäe linn 98 95 322 316 -1,9 3,4
Voka alevik 9 6 192 189 -1,4 5,7
Jõgeva maakond
Jõgeva linn 43 49 131 151 15,2 7,1
Kuremaa alevik 5 5 131 114 -12,8 9,4
Põltsamaa linn 27 16 304 325 7,1 3,3
Tabivere alevik 6 5 399 419 5,0 2,6
Järva maakond
Aravete alevik 10 13 57 58 1,8 18,5
Järva-Jaani alev 7 5 65 63 -3,0 17,0
Koeru alevik 6 8 121 91 -25,0 11,8
Paide linn 75 72 212 239 12,7 4,5
Särevere alevik 9 9 73 63 -14,3 17,1
Türi linn 32 46 252 240 -4,8 4,5
Lääne maakond
Haapsalu linn 79 97 505 450 -10,8 2,4
Palivere alevik 10 5 104 150 44,4 7,2
Taebla alevik 8 7 157 158 0,5 6,8
Lääne-Viru maakond
Hulja alevik 5 5 116 126 8,6 8,5
Kadrina alevik 18 21 194 191 -1,6 5,6
Kunda linn 27 37 58 78 35,4 13,8
Rakke alevik 9 6 24 55 131,2 19,4
Rakvere linn 109 138 487 453 -7,0 2,4
Sõmeru alevik 11 10 363 308 -15,2 3,5
Tamsalu linn 19 14 54 68 26,2 15,7
Tapa linn 68 61 83 113 36,0 9,5
Vinni alevik 11 10 219 305 38,9 3,5
Väike-Maarja alevik 13 12 129 197 53,1 5,4
Põlva maakond
Põlva linn 48 47 331 361 9,3 3,0
Räpina linn 11 8 148 183 23,7 5,9
Pärnu maakond
Audru alevik 5 6 123 365 197,3 2,9
Kilingi-Nõmme linn 7 5 109 347 219,4 3,1
Paikuse alev 16 14 778 700 -10,1 1,5
Pärnu linn 348 341 760 844 11,1 1,3
sh Kesklinn 200 202 905 988 9,1 1,1
sh Rääma 80 63 607 713 17,6 1,5
sh Ülejõe 61 48 687 734 6,8 1,5
Pärnu-Jaagupi alev 10 10 130 153 17,6 7,0
Sauga alevik 23 16 707 841 19,0 1,3
Sindi linn 9 13 459 401 -12,7 2,7
Tihemetsa alevik 12 7 25 48 91,0 22,5
Tootsi alev 12 19 48 50 5,3 21,4
Vändra alev 16 16 187 231 23,4 4,7
Rapla maakond
Järvakandi alev 12 15 64 61 -5,1 17,6
Kehtna alevik 15 13 151 163 8,1 6,6
Kohila alev 19 20 514 540 5,1 2,0
Märjamaa alev 10 11 281 309 9,7 3,5
Rapla linn 37 38 451 465 3,2 2,3
Saare maakond
Kuressaare linn 63 75 666 674 1,2 1,6
Tartu maakond
Elva linn 21 24 564 508 -9,9 2,1
Kambja alevik 12 6 379 565 49,4 1,9
Märja alevik 6 10 818 953 16,4 1,1
Tartu linn 695 827 1 157 1 148 -0,8 0,9
sh Annelinn 175 219 976 955 -2,2 1,1
sh Jaamamõisa 21 39 982 1 149 17,0 0,9
sh Karlova 115 122 1 227 1 290 5,2 0,8
sh Kesklinn 85 90 1 465 1 567 7,0 0,7
sh Raadi-Kruusamäe 40 31 1 170 1 055 -9,9 1,0
sh Ropka 15 26 1 279 1 115 -12,8 1,0
sh Ropka tööstuse 17 21 1 021 1 003 -1,8 1,1
sh Ränilinn 13 12 966 1 250 29,4 0,9
sh Supilinn 24 21 1 703 1 409 -17,3 0,8
sh Tammelinn 31 40 1 329 1 407 5,9 0,8
sh Tähtvere 19 16 1 204 1 443 19,8 0,7
sh Vaksali 41 42 1 217 1 241 1,9 0,9
sh Veeriku 24 33 1 165 1 059 -9,1 1,0
sh Ülejõe 67 91 1 215 1 318 8,5 0,8
Tõrvandi alevik 8 10 853 805 -5,6 1,3
Ulila alevik 6 5 164 148 -9,6 7,3
Vahi alevik 19 17 1 149 1 213 5,5 0,9
Ülenurme alevik 9 15 899 1 292 43,7 0,8
Valga maakond
Otepää linn 7 6 595 455 -23,5 2,4
Tõrva linn 8 7 135 181 33,6 5,9
Valga linn 93 114 102 88 -13,8 12,2
Viljandi maakond
Abja-Paluoja linn 5 8 134 105 -21,8 10,3
Karksi-Nuia linn 7 6 111 140 26,3 7,7
Ramsi alevik 8 6 260 441 70,0 2,4
Viiratsi alevik 11 9 329 287 -12,8 3,7
Viljandi linn 146 120 517 553 7,0 1,9
Võhma linn 12 14 66 69 4,6 15,6
Võru maakond
Antsla linn 7 9 123 57 -54,2 19,0
Võru linn 100 84 361 367 1,9 2,9

Kokku on olnud 100 asulat, kus nii 2014. aasta II poolaastal kui ka 2015. aasta II poolaastal on tehtud vähemalt 5 korteriomandi ostu-müügitehingut. Tehinguid on enam tehtud suuremates linnades – Tallinnas, Tartus, Kohtla-Järvel, Pärnus ja Narvas. Aastaga on suurenenud kõige rohkem tehingute arv Saku (2,1 korda) ja Turba alevikus (2,0 korda). Vähenenud on kõige rohkem tehingute arv Rummu (3,0 korda) ja Aseri (2,7 korda) alevikus ning Püssi (2,3 korda) ja Kärdla (2,3 korda) linnas. Kuna tehinguid on mõnes piirkonnas sõlmitud vähe, peab arvestama, et andmed ei ole üheselt võrreldavad.

Korteriomandite ruutmeetri mediaanhinnad on 2015. aasta II poolaastal olnud kõrgemad Tallinnas ja selle ümbruses paiknevates Peetri, Viimsi, Laagri ja Haabneeme alevikus. Tallinna lähiümbruses paiknevate asulate korteriomandite ruutmeetri mediaanhind on kõrgem tänu uute ja kallimate korterite suuremale osakaalule neis piirkondades. Kõige väiksemad ruutmeetri mediaanhinnad (alla 50 €/m2) on olnud Püssi ja Kiviõli linnas ning Tihemetsa alevikus. Ruutmeetri mediaanhinnad on kasvanud kõige rohkem Kilingi-Nõmme linnas (3,2 korda) ning Audru (3,0 korda) ja Rakke (2,3 korda) alevikus. Tehingute vähesuse tõttu ei tohiks aga nimetatud asulate mediaanhinna muutust üldistada. Vaadeldud asulatest on üle kahe korra mediaanhind vähenenud vaid Antsla linnas.

Analüüsitud asulatest saab kõige rohkem Eesti keskmise kuu brutopalga eest osta korteriomandi pinda Ida-Viru maakonnas Püssi ja Kiviõli linnas (36,6-36,9 m2) ning Pärnu maakonnas Tihemetsa alevikus ja Tootsi alevis (21,4-22,5 m2). Vähem kui ühe ruutmeetri korteriomandit saab soetada kolmes Tartu ja kümnes Harju maakonna üksuses. Kõige vähem saab keskmise brutopalga eest osta korteriomandit Peetri, Viimsi ja Laagri alevikus ning Tallinnas, vaid 0,7 m2. Kui vaadata eraldi Tallinna linnaosasid, siis kõige kõrgem ruutmeetri mediaanhind ja seega ka väikseim kuu brutopalga eest omandatav pind (0,5 m2) on Kesklinnas.

Kokkuvõte

Võrreldes 2014. aasta II poolaastaga on 2015. aasta II poolaastal kasvanud korteriomandite tehingute arv 3,7%, koguväärtus 6,8% ning ruutmeetri mediaanhind 7,7%. Viimasel poolaastal on toimunud rohkem kui pooled tehingutest ja vahetanud omanikku ligikaudu kolmveerand tehingute koguväärtusest Harju maakonnas.

Maakondadest on kõrgeima ruutmeetri mediaanhinnaga olnud Harju maakond (1 376 €/m2). Harju maakonnas omakorda on kõrgema ruutmeetri hinnaga Tallinnas ja selle lähiümbruse omavalitsustes asuvad korteriomandid.

Tallinnas on suurenenud nii tehingute arv (4,4%) kui ka ruutmeetri mediaanhind (6,3%), Tartu linnas on tehingute arv suurenenud (19,0%), kuid ruutmeetri mediaanhind jäänud samaks ning Pärnu linnas on tehingute arv vähenenud (2,0%) ja ruutmeetri mediaanhind suurenenud (11,1%). Ida-Viru maakonna omavalitsustes on tehingute arv jäänud samaks, kuid vähenenud ruutmeetri mediaanhind (10,5%).

2015. aasta II poolaastal on tehtud vähemalt 5 korteriomandi ostu-müügitehingut 100. asulas. Kui nende asulate põhjal võrrelda, mitu ruutmeetrit korteriomandit saaks osta Eesti keskmise kuu brutopalga eest, siis mahuvad need vahemikku 0,5 m2-36,9 m2. Rohkem saab korteripinda osta Ida-Viru maakonna omavalitsustes ja vähem Harju maakonna omavalitsustes.

Britt Suits, Maa-ameti kinnisvara hindamise osakonna peaspetsialist

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

+ 38 = 43

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Korteriühistu raamatupidamine ja majandusaasta aruande koostamine