Tüüpiline korteri üürileandja ise tunneb end poole kohaga kojamehena: kui kõik seadusega pandud kohustused üürniku ees ära täidad, jagub tööd ülearugi. Panga jaoks on tüüpiline üürileandja selline enam-vähem maksejõuline klient, kel pole midagi ülearust ja kes teenindab mitut laenu-liisingut korraga, kuid laste saamise ajaks suutnud niipalju jalad alla saada, et suurema korteri sissemakseks ei pidanud tingimata vana maha müüma. Seadusandja jaoks on sama inimene hoopis edukas ettevõtja, ning maksuameti jaoks petis.
Suurem osa üüriturgu on põranda all ning tuhanded ja tuhanded tavalised korralikud inimesed on seaduserikkujad, sest viis kuidas riik maksustab korteri üürileandmist, on ühtaegu sisuliselt vale kui ka inimlikult ebaõiglane. See tüüpiline üürileandja üürib enamasti välja oma raha eest remonditud korterit. Kui üüritulust saab makstud korrashoid, kindlustus, ühistu kulud, remondifond, jooksev remont, laenumakse ja kommunaalkulud, jääb tegelikku tulu harva alles.
Samal ajal maksustab riik üüritulu kui puhastulu, vaid viiendiku üürimaksest võib kulude katteks maksustatavast tulust maha arvata. Justkui tegutseks see poole kohaga kojamehest üürileandja 80% kasumimarginaaliga ärikana! Suheldes töös paljude kinnisvaraomanikuga võin kinnitada, et inimesed tajuvad seda nii ebaõiglasena, et ka muidu ontlikud ja seadusekuulekad inimesed ei pea korteri “mustalt” väljaüürimist isegi mitte pisipatuks.
Kuid lisaks hooldus- ja korrashoiukohustustele on üürileandja õlul nii rahaliselt kui ka inimlikult suur risk, et üürnik muutub probleemseks. Need pole päris igapeävased juhtumid, kuid piisavalt sagedased et oma vara pärast siiski muretseda – mõni üürnik osutub hooletuks peremeheks, teine krooniliseks võlglaseks või lausa puuküürnikuks, kolmas võib olla lausa pahatahtlik. Pidin hiljuti ise abistama välismaal elavat korteriomanikku, kelle üürnik polnud lihtsalt võlgu jäänud, vaid oli lahkudes lõhkunud ka mööbli ja korteris asunud asjad, visanud võtmed postkasti ja kadunud nelja tuule poole. Omanik pidi korteri taas sisustama, tasuma kommunaalmaksete võlad, kandma uue üürniku leidmise kulud, ning lõpuks maksma veel kogu üürisuhte jooksul saadud tasust tulumaksu. Sellise riski katteks saad küsida vaid ühe kuu üüri ettemaksu, mis jääb enamasti paari-kolmesaja euro suurusjärku. Niikaua kui oled ettevõtja, on see tavaline rahas mõõdetav risk; kui üürid aga välja isiklikku kodu, on see lisaks ka emotsionaalselt väga raske.
Inimene, kes maksab üüritulult praegu kehtiva tulumaksu, ei saa ka maksukulu hinna sisse arvestada, sest turuhinna määravad tema jaoks ikkagi need ülejäänud, üürivad n-ö käest kätte. Paljud inimesed ei taha end sulina tunda, kuid nii jääb neil ometi valida kahe halva variandi vahel – kas hoida korter tühjana või üürnikule elamisvõimaluse eest peale maksta.
See ei tõesta, et keskmine korteriomanik on lurjus, vaid et seadus ei toimi. Kui enamik inimesi seadust ei täida, siis ei iseloomusta see enam inimest, vaid seadust.
Tõepoolest on inimesi, kes on korterite väljaüürimisest teinud endale äri, mõni teeb seda ametlikult ja korrektselt, mõni askeldab ka käest-kätte. Neid ongi igati mõistlik ettevõtjana maksustadagi – see on õiglane nii sisuliselt kui ka inimlikult. Kuid nemad on erandid: keskmise üürileandja pole mingi ettevõtja ega investor, vaid inimene kes askeldab üheainsa, laenuraha eest ostetud korteriga ning kellele väljaüürimine on kõige tavapärasem argitoiming isikliku vara säilitamiseks ja mõistlikuks majandamiseks.
Me saaksime suure põrandaaluse üürituru päevavalgele, kui maksustaksime seda üürileandja jaoks õiglaselt. Enese korteri väljaüürimine pole mingi arvele tiksuv puhaskasum, vaid tasu mis katab korteri kulud, millest enamasti jääb üle väga vähe. Seepärast ei peaks me eluvõõra seadusega suruma neid inimesi maksupetturiteks, vaid lõpetama tüüpilise üürileandja – ühte eluaset välja üüriva eraisiku – üüritulu maksustamise. Küll aga kehtestama kahe ja enama eluaseme väljaüürijaile, kelle tegevus on sisult juba pigem ettevõtlus, tulumaksu ilma igasuguste mahaarvamiste ja eranditeta. See motiveeriks neid inimesi oma tegevust ka ettevõtluseks ümber vormistama, mis taas tooks selgust nii maksustamisse kui majandusarvestusse.
Selline kord vabastaks maksupetturi sildist kümned tuhanded inimesed ning muudaks ka üürituru maksustamise sisuliselt korrektseks: maksavad need kes teevad äri, ning ei maksa need kes lihtsalt terve mõistuse järgi majandavad isiklikku vara.
Kristina Kolk
Center Kinnisvara juhatuse liige
