Arco Vara: Väikelinnades otsitakse korterelamute ehituseks eksklusiivseid asukohti

Arco VaraTallinnast ja Tartust väljaspool on viimaste perioodide vältel kasvanud arendustegevus ennekõike Pärnus. Väiksemaid arendusprojekte on seni näha olnud nii Rakveres, Kuressaares, Viljandis kui ka näiteks Haapsalus. Väikelinnades tugevalt alanenud pakkumise ning kasvanud pakkumis- ja tehinguhindade tõttu on paralleelselt pideva meediakajastusega asunud kasvama ka kinnisvaraarendajate huvi uue pakkumise loomiseks. Sealjuures aga ei ole kohalike huvi uute korterelamute ehitamiseks kuigi oluliselt kasvanud. Kohalikud kinnisvaraomanikud või -arendajad on pigem müüja poolel, sest nende kätte on möödunud buumiperioodist jäänud mitmed kõrge omahinnaga arenduskrundid, mille osas ligi kümme aastat tagasi ei jõutudki koppa maasse lüüa. Optimistlikumad on pigem põhitegevusega Tallinnas tegutsevad ehitusega ja arendusega tegelevad ettevõtted, kes on asunud analüüsima võimalikku sisenemist väikelinnade turule.

Paralleelselt üksikute korter- ja ridaelamute rajamisele on väikelinnades märgata ka tänapäevasemate ärihoonete püstitamist, mille osas on omanikeks peamiselt Tallinnas tegutsevad ettevõtted. Äripindade osas nähakse elamispindadega sarnaseid trende, kus parimates asukohtades paiknevad hooned ei vasta enam tänapäevastele nõudmistele ning potentsiaal kvaliteetse ja madalate kõrvalkuludega pindade eest kõrgemat üürihinda küsida siiski eksisteerib. Sarnaselt ärihoonetele soovitakse ka eluhoonete rajamiseks ainuüksi n-ö eksklusiivseid krunte, mis asuvad kas veekogude ääres või omavad vaadet vanalinnale või mõnele muule miljööväärtustlikule fenomenile. Maa hind on väikelinnades võrreldes ehitushinnaga olenemata asukohast võrdlemisi ühetaoline, mistõttu uute korterite ehitamisel on kõige olulisemaks müüki soodustavaks faktoriks lisaks hoone üldisele olemusele just asukoht.

Väga heades asukohtades paiknevate maatükkide osas on uute hoonete ehitamiseks aga pea alati mingisugused olulised takistused, mistõttu on ka vastavad kinnisasjad endiselt hoonestamata. Sagedaseks on olukorrad, kus kinnistutel on mitu omanikku ning nad ei saa omavahel läbi. Pea alati on tegemist maareformi tulemusena tagastatud maadega, mille omanikud on tänaseks hetkeks juba pensioniealised. Lisaks, sellised maatükid paiknevad oma asukohaväärtusest tulenevalt miljööväärtuslikes piirkondades või paikneb neil muinsuskaitsealuste ehitiste varemeid, mida aga ei või lammutada. Tallinnast on soovinud kõrgelt hinnatud restoranid siseneda väiksematesse linnadesse, kuid sobivat asukohta otsides ning kõikide ehitust takistavate regulatsioonide taustal maetakse mõtted üsna kiirelt maha. Isegi, kui mõne eksklusiivse paiknemisega maatükk jõuab arendajate kätte, tuleb neil aga hoonearenduse juures arvestada oluliste arendust mõjutavate teguritega.

Esimeseks probleemiks on Tallinnast ja Tartust väljaspool arendusprojektide finantseerimine. Meediast on juba varasemalt läbi käinud, kuidas Narvas ja ka Pärnus on uute korterelamute rajamisel kommertspankade poolsed piirangud oluliseks takistuseks uue pakkumise loomisel ja elamufondi uuendamisel, rääkimata veelgi väiksematest linnadest. Isegi, kui väikelinnadesse saabuvad arendajad, kehtestatakse planeeringud ja saadakse ehitusload, ei pruugita korterelamuid siiski endiselt püstitada. Väikelinnade õhukesest kinnisvaraturust tulenevalt juba niigi riskantsem olustik muutub aga veelgi riskantsemaks, kui finantseerimiseks asutakse kasutama alternatiivseid viise nagu näiteks momendil järjest enam populaarsust koguv ühisrahastus.

Arendajad, kes väikelinnadesse korterelamuid sooviksid lähitulevikus püstitada, peaksid kas kiirustama või käiku lükkama juba kehtestatud detailplaneeringuga krundid. Viimast seetõttu, et 2020. aastast kehtima hakkav liginullenergiahoonete direktiiv ei võimalda ka väikelinnades alla A-energiaklassi hooneid rajada. Eksklusiivsete kruntide otsijad saaksid uue korterelamu püstitamiseks ehitusloa aga alles peale 2020. aastat, sest detailplaneeringu algatamisest selle kehtestamiseni kulub sisuliselt igas Eesti paigus vähemalt kaks aastat. Tänasel hetkel oleks Eesti väikelinnades heas seisukorras järelturu tüüpkorterite ja uute korterite hinnavahe optimistlikel stsenaariumitel vähemalt 40%, mida on kaks korda rohkem kui Tallinnas.

Energiatõhususe regulatsiooni kehtima hakkamisel kasvaksid käärid väikelinnades uute eluasemete kättesaadavuse osas veelgi, mistõttu on ainult aja küsimus, kui avalik sektor peab lisaks KredExi rekonstrueerimistoetustele välja mõtlema meetodid, kuidas äärealade jätkusuutlikust säilitada ja soodustada. Alustuseks leevendaks probleeme ainuüksi finantseerimise kättesaadavuse parandamine kas läbi munitsipaalsektori poolse käenduse või näiteks Põhja- ja Lääne-Euroopa riikidele omaselt munitsipaalpanga loomise läbi. Vastavad meetmed võimaldaksid üheskoos lahendada ka palju kõneainet leidnud üürikorterite pakkumise probleemi, mis on samuti tingitud peamiselt puudulikust või ebasoodsatest finantseerimistingimustest.

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

46 − 38 =

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Korteriühistu juhtimine ja asjaajamine