Avalikule sektorile on ette söödetud poliitiliselt punasusse kallutatud analüüsid, mis käivad välja ettepaneku, et elamispindade turgu ja kättesaadavust tuleb kiirelt reguleerima ja korraldama asuda. Tallinna linna puhul on koguni jõutud tulemuseni, et üle 10% tallinlastest vajab abi ja tuge elamispindade osas.
Milles üldse elamispindade kättesaadavuse probleem ilmneb?
Kättesaadavuse probleemide liigitus
Kättesaadavuse probleemid võiks liigitada:
- elamispindade pakkumiste arv – elamispindade arvuline puudujääk piirkonnas või kogu elamispindade turul;
- hind – elamispinnad on liiga kallid ehk ei vasta inimeste sissetulekule;
- asukoht – soovitud asukohas ei ole elamispinnad kättesaadavad;
- kvaliteet – kättesaadavad elamispinnad ei ole soovitud kvaliteediga;
- ootused – ootused elamispinna hinna, asukoha, kvaliteedi osas on kättesaadavast erinevad.
Toodud nimistu on vaade elamispindade turule erinevatest nurkadest. Need probleemid eksisteerivad koostoimes.
Elamispindade pakkumiste arv
Eesti ja Tallinna elamispindade kättesaadavuse analüüs lähtub Lääne-Euroopa linnade praktikatest nagu näiteks Berliin, Amsterdam, Viin. Neis linnades on oluline elamispindade arvuline defitsiit. Need linnad elavad aastaid probleemides, kus uut elamispindade pakkumist tuuakse läbi pärsitud arendustegevuse turule oluliselt vähem kui on vajadus. Arendustegevus on pärsitud liigse reguleerimise läbi.
Elamispindade arvuline puudujääk ei ole Eesti ega Tallinna probleem. Eestis ja Tallinnas ei ole elamispindade arvulist puudujääki. Tallinna uute korterite turul on ülepakkumine, järelturul on pakkumine hinnangute skaalal suure ja väga suure vahemikus.
Eestis on piirkondi, kus tegeletakse elamispindade lammutamisega, sest elanike ei ole. Näiteks piirkonnad Kohtla-Järvel või Valgas.
Lääne-Euroopa probleemide alus on elamispindade arvuline puudujääk, mis on hinnad viinud üles. Pakkumise arvulise puudujäägi kõrvale on seega toodud kättesaadavuse hinnaprobleem.
Kuivõrd Eesti probleemide peamine vundamendikivi on teises kohas, ei ole Lääne-Euroopast kopeeritud elamispindade kättesaadavuse soodustamise mehhanismis Eestis absoluutselt asjakohased.
Elamispindade hind ja asukoht
Elamispindade hind on inimese jaoks alati liiga kallis, sest tegemist on enamasti summadega, mille proportsioon võrreldes inimese sissetulekuga on oluline.
Tallinna linnale ja Eesti riigile suunatud analüüsis tuuakse välja, et elamispind on koormavalt kallis, kui elamispinna ostukulu ületab kolme aastapalka.
Võrreldes keskmisi tehinguhindu ja keskmist palka on elamispindade kättesaadavusega on probleeme ainult kõige suuremates tõmbekeskustes. Keskmine tehinguhind on aga abstraktne suurus – tegelikud tehingud on keskmisest odavamad ja keskmisest kallimad.
Inimene, kelle sissetulek ei võimalda osta keskmise hinnaga korterit, peab leppima keskmisest odavama korteriga. Tõenäoliselt tähendab keskmisest odavam korter ka keskmisest mõnevõrra kehvemat kvaliteeti. Või siis teistsugust asukohta.
Vana-hea kinnisvaraäri klišee on, et elamispinna väärtuse tekke kolm põhikomponenti on asukoht, asukoht ja asukoht. Hind on indikaator, mis turumajanduse põhimõtetest tulenevalt lausa kisendab meile, et elu võiks olla ka muudes piirkondades, kui ainult Tallinnas. Juba ainult paar sammu Tallinna kui suurima tõmbekeskuse piirist lubab soetada Tallinna kallist keskmisest hinnast märksa soodsamaid elamispindu.
Elamispindade kvaliteet
Elamispindade kättesaadavuse probleem võib väljenduda asjaolus, kus rahakott hakkab elamispinnale küll peale, kuid sel ei ole piisavat või nõutavat kvaliteeti. Kvaliteedipuudused võivad olla seotud näiteks konkreetse korteriga kui hoonega tervikuna. Aktiivse arendusturuga piirkondades on pakkumisel olevate eluruumide kvaliteediskaala väga halvast kuni väga heani. Arendusturuta piirkondades võib skaala ülemine ots piirduda keskpärasega.
Kui koduostjal on ressursse, saab ta alati elamispindade kvaliteeti parandada läbi remondi. Aga tulebki leppida kehvema kvaliteediga, kui remondiraha ei ole. Ei ole asjakohane ootus, et kõik inimesed saavad lubada endale hea ja väga hea kvaliteediga elamispindu. Seda põhjusel, et ehitajad-arendajad suudavad luua väga-väga head kvaliteeti. Väga-väga hea kvaliteediga käib enamasti kaasas väga kõrge kulubaas, mis tekitab kõrge müügihinna.
Luues inimestele võimaluse leida moel või teisel doteeritud hinnaga eluase Tallinna linnas, liigubki inimene pealinna ja jätab väikeasulas enda elamispinna remontimata-renoveerimata. Nii kaob motivatsioon väljaspool Tallinna eluruumide kvaliteeti läbi remondi-renoveerimise parandada.
Nõudluse ootused
Nõudluse inimlikud ootused on saada sama raha eest rohkem ja paremat. Sellist soovi ei tohi hukka mõista, sest see on inimese olemusse sisse kirjutatud. Kinnisvaramaaklerid teemad nalja, et nende kliendid soovivad elada ühepereelamus Tallinnas Raekoja platsil, mere ääres ja metsa sees, eemal teistest inimestest, kuid koolide, kaubanduse-teeninduse ja teatri-kino lähedal ning seda kõike väga soodsa hinna eest.
Elamispinna ostja ootused kombineerivad omavahel asukoha, kvaliteedi ja hinna kriteeriumid. Kõik teavad, et Eesti kinnisvaraarendajad suudavad teha väga hea kvaliteediga ilusaid maju suurepärastes asukohtades. Hea, ilus ja suurepärane asukoht moodustavad omavahel rahaliselt üsna kalli kombinatsiooni. Kallist kaupa saavad lubada endale ainult rikkad ja ilusad.
Administratiivse aktiga kehtestada reegel, et suurepärases asukohas uus kaasaegne kinnisvara peab olema odav on sama, mis gravitatsiooniseadus tühiseks kuulutada.
Uus äsja valminud korter Kalamajas on kui kaaviar – see ei saa olema kõikide inimeste igapäevalaual. Osad peavad sööma kiirnuudleid ehk leppima taskukohasemaga, kuid kaubaga, mis teeb kõhu täis.
Tunnetuslikult väidan, et Tallinna mediaankorter on kahetoaline Mustamäe nõukogudeaegne korter hoones, mille renoveerimisest on juba mõnda aega mööda läinud. Keskmise palgaga elamispindade turule sisenedes on pigem nõukogudeaegne korter, mida on jõukohane sihtida. Ootus tipptaseme elamispinna osas ei ole asjakohane.
Järeldused
Ilus oleks mõelda, et kõik inimesed suudavad endale lubada „parima võimaliku kvaliteediga ühepereelamut Raekoja platsil“. See ei ole eluliselt tehtav ühegi elamispindade turu regulatsiooniga. Mitte ühelgi ühiskonnal ei oleks sellist ressurssi. Ammugi siis Eesti, kus peamine tähelepanu peab olema suunatud Eesti riigi kestmisele kurja idanaabri kõrval.
Asukohast või kvaliteedist tulenevalt kalli eluaseme pakkumine madala sissetulekuga inimestele loob uue probleemi: Kalli elamispinna eluasemekulu suureneb ja hakkab inimest veel enam koormama.
Seega – igaühele oma. Madalama sissetulekuga ehk kehvema ostujõuga inimesed peavad leppima keskmisest allpool olevate kvaliteetidega elamispinnaga. Paremaid saavad endale lubada kõrgema sissetulekuga inimesed.
Tegemist on elamispindade kättesaadavuse temaatikat puudutava kommentaaride seeriaga. Varem ilmunud kommentaarid:
