Tallinnale pakutavad ideed elamispindade kättesaadavuse parandamiseks soovitavad välja töötada maksupoliitikat, mille kaudu maksustada käibes mitteolevat maad. Idee sisu on maksustada täiendavalt maid, mis seisavad ja mida ei arendata.
Kas elamispindade arendustegevuse aktiveerimine sellisel moel on mõistlik? Äkki peakski maaomanike täiendavalt maksustama, kuid nad maad „söötis“ hoiavad?
Miks maa seisab?
Esmalt tasub mõelda, miks arendajad hoiavad maad ega arenda seda?
Väärtuse tõusu ootus. Analüüs muidugi maalib tondi, et kurjad kapitalistid soovivad kasumit teenida ja ootavad maa väärtuse tõusu. Kasumi teenimise soovi halvustamine ei ole kuidagi asjakohane.
Teisalt peab tõdema, et Eesti majandus ja kinnisvaraturg on jõudnud faasi, kus iseeneslik inflatsiooniline hinnatõus võtab tempo oluliselt maha. Järgmistel aastatel saab kinnisvara kallinemise määr olema varasemate aastatega võrreldes oluliselt aeglasem. Sellised arengud vähendavad iseenesest kapitalikasvu ootajaid.
Käimasolev planeerimisprotsess on aeglane. Peamine põhjus, miks maa välise vaatleja jaoks tegevuseta seisab või parklana kasutuses on, on planeerimismenetluse aeglus. Kõlab uskumatult, kuid arendajate suur soov on, et linn peaks kinni seadusest ehk seadustega paika pandud menetlustähtaegadest. Pikaks veniv planeerimine on üks maa aktiivse kasutuse toppamine probleem.
Vaidlused. Maatükiga võivad seotud olla õiguslikud vaidlused näiteks naabritega. Või ei saa pärijad omavahel kokkuleppele. Ega kohtuveskidki liiga kiiresti ei jahvata.
Turuolukord on ebasoodne. Krunt võib oodata paremat turukonjunktuuri. Kui maatükil on olemas ehitusõigus, kuid turul on ülepakkumine või nõudluse puudus, pole mõtet arendajat arendama sundida.
Pole mõtet turule tuua kaupa, mille jaoks kasutajat pole. Turu vajadusele mittevastavat kaupa turule tuues elamispindade puudujäägi probleemi ei lahenda.
Arendaja ressursside puudus. Ette võib tuua olukord, kus arendajal on küll maatükk, kuid puuduvad piisavad ressursid arendustegevuse jaoks. Näiteks on käimas muud projektid, kuhu on kapital seotud. Või pole piisavalt tööjõudu, et täiendav projekt ette võtta.
Kas maksustamine lahendab probleemi?
Järgmise küsimusena peab arutama, kas maksustamine lahendab elamispindade kättesaadavuse probleemi?
Ei, ei lahenda. Eestis, sh Tallinnas ei ole elamispindade arvulise kättesaadavuse probleemi. Uute elamispindade turule toomine ei lahenda elamispindade hinna- ja kvaliteediprobleemi.
Elamispindade kättesaadavuse analüüsi koostajad on lahendamas probleeme, mis on Lääne-Euroopa linnades, kus elamispindade turgu mitteoskuslikult reguleeritakse ja korraldatakse. Elamispindade kättesaadavuse analüüsi koostajad ei lahenda Eesti kohalikke elamispindade kättesaadavuse probleeme.
Järeldused
Maksustamine ei tee ühtegi kaupa või teenust odavamaks. Lühikeses vaates võib maksu kehtestamine kõigutada nõudlust või pakkumist ühes-teises suunas. Pikas vaates lükkab kauba või teenuse pakkuja kõik kulud, sh maksukulud tarbija kaela. Pakkuja lahkub turult, kui kulude tarbijale edasikandmine ei õnnestu. See ei mõju elamispindade kättesaadavusele positiivselt.
Kasutuses mitteoleva maa maksustamine vähendab kinnisvaraarendajate maasse investeerimise julgust, kuid just ei ole väga kindla peale minek. Maasse investeerimisega kapitali lukustamise risk on olulisem väikearendajatele. Seega on pikema vaate risk elamispindade arendamise kontsentreerumine suurte arendajate kätte.
Suured ja väikesed arendajad rahuldavad elamispindade turul erinevate nõudluse gruppide vajadusi – suurarendajad teevad suuri projekte, väikearendajad väikseid. Väikearendajate turult eemale tõrjumine ei täida mitte kuidagi elamispindade kättesaadavuse parandamise eesmärki.
Maksustamine võib tõepoolest panna arendajad arendamisega kiirustama väljaspool turuloogikat. Sunnitud ja kiirustav arendamine paneb arendajad tegevusse, mille kaudu ei pruugi turule tulla kaup, mida nõudlus vajab. See vähendab elamispindade kättesaadavust.
Kõige kokkuvõtteks. Lühikeses vaates, mingite soodsate asjaolude kokkulangemisel võib kinnisvaraarendaja maa maksustamise hirmus tõepoolest tuua turule uut elamispindade pakkumist.
Pikemas vaates üle majandustsüklite muudab maksustamine oma olemusest tulenevalt kaupa kallimaks. Eestis ja Tallinnas ei ole elamispindade arvulise puudujäägi probleeme nagu malliks võetud Lääne-Euroopa metropolides. Seega ei ole arenduses mitteoleva maa maksustamise idee asjakohane, mis edendaks elamispindade kättesaadavuse ideed, vaid lausa töötab sellele vastu.
Tegemist on elamispindade kättesaadavuse temaatikat puudutava kommentaaride seeriaga. Varem ilmunud kommentaarid:
- Elamispindade kättesaadavusest (01). Kas elamispindade kättesaadavus on probleem?
- Elamispindade kättesaadavusest (02). Milles väljendub elamispindade kättesaadavuse probleem?
- Elamispindade kättesaadavusest (03). Kas kõik inimesed peavad saama kodu osta?
- Elamispindade kättesaadavusest (04). Miks kodu maksumus kolm aastapalka ei ole hea võrdlusbaas
- Elamispindade kättesaadavusest (05). Kuidas kujunevad elamispindade hinnad?
- Elamispindade kättesaadavusest (06). Kas arendajad või maaklerid soovivad kõrgeid hindu?
- Elamispindade kättesaadavusest (07). Miks ei saa elamispindu odavamalt pakkuda?
- Elamispindade kättesaadavusest (08). Miks munitsipaalarendus ei saa olla eraarendusest odavam?
- Elamispindade kättesaadavusest (09). Miks tuleb hoiduda korterite müügi- ja üürihindade reguleerimisest?
- Elamispindade kättesaadavusest (10). Kas madala sissetulekuga inimene ei võiks saada kaasaegse kvaliteediga elamispinda?
- Elamispindade kättesaadavusest (11). Miks elamispindade hinnad kasvavad?
- Elamispindade kättesaadavusest (12). Segregatsioon – kas ja kuidas vältida?
- Elamispindade kättesaadavusest (13). Kas mittetulunduslik arendus parandab elamispindade kättesaadavust?
