Tallinna linnale tehtud elamispindade kättesaadavuse analüüs esitab väiteid, et analüüsi koostajad peavad eluasemehindu kõrgeks. Ei saa väita, et elamispindade kättesaadavuse analüüsi koostamisel ei oleks arvandmeid kasutatud. Tööprotsessis on esitletud näiteks järgmist.
- On tuginetud Eurostat’i andmetele, mis väidavad, et Eesti elamispindade hinnatõus on üks Euroopa kiiremaid.
- On väidetud, et elamispindade hinnad on kasvanud oluliselt kiiremini kui sissetulekud, ja see on vähendanud elamispindade kättesaadavust.
- On väidetud, et elamispindade hinnad on viimastel aastatel kiiresti kasvanud, mis vähendab elamispindade kättesaadavust.
Tasuks neid väiteid lähemalt uurida. Vaatan iga punkti erinevas kommentaaris. Seekord võrdleme hindade ja palkade kasvutemposid.
Võrdleme konkreetseid numbreid
Võrreldes elamispindade hindu absurdse perioodiga saab jõuda endale sobilike järeldusteni. „Garbage in, garbage out,“ öeldakse andmeanalüüsi puhul.
Elamispindade kättesaadavuse analüüsi koostajad on võidukalt väitnud, et elamispindade hinnad on kasvanud kiiremini kui sissetulekud. Järelikult on elamispindade kättesaadavus oluliselt vähenenud ja seda tuleb avaliku sektori raha vasakule-paremale jagades lahendama tormata.
Võrdleks sisulisi numbreid. Järgnevalt on võrreldud elamispindade hindu ja keskmist palka järgmiselt:
- THI – tarbijahinnaindeks statistikaameti andmetel;
- Palk – Eesti keskmine brutopalk statistikaameti andmetel, alates 04.2025 palga prognoos;
- TLN KO hind – Tallinna korteriomani keskmine tehinguhind maa- ja ruumiameti andmetel;
- TLN üür – Tallinna üüripakkumiste keskmine hind kinnisvaraportaali KV.EE andmetel.
Metoodikast
- Andmete silumiseks on kasutatud 6 kuu libisevaid keskmisi, et vähendada aegridade hüplikkust ja välja tuua trend.
- Andmetele on valitud tase 100 punkti vastavalt aastateks 2005, 2010, 2015, 2020.
Järeldus statistikast
Korterite ostu-müügitehingute hinnatõus ületab olulisel määral keskmise palga kasvu ainult juhul, kui nelja valiku puhul võtame aegrea alguseks 2010. aasta. Muudel puhkudel on palgakasv kas korteritehingute hinnatõusust kiirem või umbes samaväärne.
Korterite üürihindade kasv, milles analüüsi koostajad samuti suurt probleemi näevad, on korterite ostu-müügihindadest kasvanud oluliselt aeglasemalt.
Elamispindade kättesaadavus nagu kinnisvaraturgki võiks areneda tsükliliselt, kus vahel on ostja vaatest paremad ajad, mis vahelduvad halvemate aegadega. Leida ideaalne turutasakaal ja sellele püsima jääda, mida analüüsi koostajad justkui soovivad, ei ole eluliselt teostatav ega haaku tegelikkusega.
Veel pisut elamispindade kättesaadavuse analüüsi tausta
Tegelikkuse eiramiseks ja enda sõnumi reljeefsemaks muutmiseks on analüüsi koostajad teinud järgmist.
- Valitud on aegrea algus, mis kinnitab soovitud fakte. Muu hulgas on analüüsi koostajad ise selgesõnaliselt kinnitanud, et selline aegrea alguse valik on tehtud eesmärgiga probleemi olemust paremini välja tuua. Tegemist on tüüpilise „Confirmation bias“ olukorraga, kus otsitakse fakte, mis kinnitavad enda väiteid, arvamusi ja hinnanguid ning muud faktid jäetakse kõrvale.
- Sisuliselt on eiratud korduvaid tähelepanujuhtimisi, et andmete aegrea valik on manipulatiivne ja proovitud on otsida õigustusi, miks nii peabki olema.
- Analüüsi koostajad on 2025. a esitlenud andmeid, kus on aegread kuni aastani 2023. See on aidanud turu n-ö normaliseerumise protsessi andmetest välja lõigata. Tegemist on pahatahtliku andmete ja auditooriumiga manipuleerimisega, et näidata tegelikkust soovitud viisil.
Manipulatsioon manipulatsiooniks. Selline lähenemine ei ole professionaalne. Analüüsi tegijad pakuvad tellijale eksitavat infot. Manipulatiivne analüüs viitab halvale teenuse ehk analüüsi kvaliteedile.
Veel korra elamispindade kättesaadavuse analüüsi baasil otsuste tegijatele: „Garbage in, garbage out.“
Tegemist on elamispindade kättesaadavuse temaatikat puudutava kommentaaride seeriaga. Varem ilmunud kommentaarid:
- Elamispindade kättesaadavusest (01). Kas elamispindade kättesaadavus on probleem?
- Elamispindade kättesaadavusest (02). Milles väljendub elamispindade kättesaadavuse probleem?
- Elamispindade kättesaadavusest (03). Kas kõik inimesed peavad saama kodu osta?
- Elamispindade kättesaadavusest (04). Miks kodu maksumus kolm aastapalka ei ole hea võrdlusbaas
- Elamispindade kättesaadavusest (05). Kuidas kujunevad elamispindade hinnad?
- Elamispindade kättesaadavusest (06). Kas arendajad või maaklerid soovivad kõrgeid hindu?
- Elamispindade kättesaadavusest (07). Miks ei saa elamispindu odavamalt pakkuda?
- Elamispindade kättesaadavusest (08). Miks munitsipaalarendus ei saa olla eraarendusest odavam?
- Elamispindade kättesaadavusest (09). Miks tuleb hoiduda korterite müügi- ja üürihindade reguleerimisest?
- Elamispindade kättesaadavusest (10). Kas madala sissetulekuga inimene ei võiks saada kaasaegse kvaliteediga elamispinda?
- Elamispindade kättesaadavusest (11). Miks elamispindade hinnad kasvavad?
- Elamispindade kättesaadavusest (12). Segregatsioon – kas ja kuidas vältida?
- Elamispindade kättesaadavusest (13). Kas mittetulunduslik arendus parandab elamispindade kättesaadavust?
- Elamispindade kättesaadavusest (14). „Ehita või maksa“ – on see mõistlik?
- Elamispindade kättesaadavusest (15). Miks elamispindade hinnavõrdlus 2010. aastaga ei ole asjakohane?
