Juhtkiri: Kinnisvara hinnatõus ei tähenda veel hinnamulli

Helsingi kesklinnas on ainuüksi maa hind nii kõrge, et 100 Eesti krooni eest saab parasjagu maalapi, mis jääb sama kupüüri alla. Samal ajal on Eesti kinnisvaramaaklereid hakanud rääkima meil paisuvast kinnisvaramullist.

Ehkki kinnisvara hinnad, ja just paneelmajade korterite hinnad, on aastaga kuni 40% tõusnud, ei ole Äripäeva arvates tegu kinnisvara hinnamulliga.

Kuivõrd inimeste sissetulekud järjest kasvavad, millega elamispinna laenu- ja liisinguvõimalused avarduvad, siis ei jäta see puutumata kinnisvaraturgu. Arenenud riikides on peaaegu igal perel pikaajaline maja- või korterilaen. Seda peetakse loomulikuks. Kui Igor Gräzin veel USAs elas, maksis ta laene tagasi, nii et “veri ninast väljas”.

Meie inimene kõhkleb veel miljonikroonist laenu võtta, kuid võtab juba üsna julgesti mõnesaja tuhande kroonise laenu. Selle rahaga saab Tallinna “mägedele” – Mustamäe, Lasnamäe ja Õismäe – korteri. Enam ei pea elama mitukümmend kilomeetrit (Tal)linnast eemal, ainult odavuse pärast. Kas see on kaua oodatud keskklassi kujunemise lugu? Kallite, eksklusiivsete majade peale keskklassi hammas veel ei hakka. Kes on maja ostnud, see on ostnud, silmapaistvalt rikkaid samas tempos juurde ei tule. Nimetatud asjaolu võibki olla põhjustanud olukorra, kus paneelmajade korterite ruutmeetri hinnad kisuvad maja ruutmeetri kanti – nähtuse, mida maaklerid imeks panevad.

Ühes segmendis nõudluse suurenemine ja teises nõudluse vähenemine ei tähenda aga hinnamulli. Ehkki kalli kinnisvara arendajatel pole just parimad päevad.

Hinnamull lõhkeks nagu börsimull siis, kui elamispinda ostetaks laenuga vaid spekuleerimise eesmärgil ja jäädaks hätta laenu tagasimaksmisega. Siis asuksid pangad tagatiseks olevat kinnisvara müüma, mis tooks kaasa kinnisvarakrahhi. Kuid Eestis ostetakse elamispinda valdavalt ikka elamistingimuste parandamiseks. Inimesed on laenu võttes arvestanud oma võimalustega, mis majanduskasvu jätkudes ja tööpuuduse vähenedes ainult paranevad. Mulliohu kasvades on pankadel võimalus vähendada kinnisvaralaenude mahtu, tõstes omafinantseeringu-, intressi- ja tagatismäära.

Helsingi näide on üks äärmus, aga kohati on maa hind Eestis naeruväärselt madal. Eestis on kohti, kus ruutmeetri maad saab osta 50 sendi eest. Hektar maad maksab 5000 krooni. Maa teeb siiski kallimaks maamaks, mille aastane määr võib ületada maa enese hinna. Seepärast lihtsalt maad spekuleerimiseks kokku ostes tuleb arvestada suurte kulutustega. Kuid hinnatase on ikkagi paigast ära, ja maa kui kinnisvara hind saab seepärast ainult tõusta.

Oluline kinnisvara omandajate grupp on välismaalased. Praegu ostavad nad agaralt “mägede” kortereid, et siinviibimise ajal mitte hotellis elada, mis tuleb kokku kallim. Kui Eesti astub ELi, väheneb Eestis kinnisvara omandamise risk nende silmis veelgi. Ja mõju kinnisvarahindadele saab olla üksnes tõusu suunas.

Kinnisvarahindade hüppeline tõus – mull?

Lasnamäel ostetakse ühetoalisi kortereid, mille ruutmeeter maksab kümme tuhat krooni. Seda hinda saab võrrelda uusehitistega, mille ruutmeeter maksab 12 000-14 000 krooni, Tallinnast väljas isegi 8000 krooni. Inimesed ei mõtle asju korralikult läbi ega arvesta korterite eluea ning reaalsete kulutustega. Kinnisvaraturul on mull ja see puudutab eeskätt Tallinna nn mägede piirkondi.

Samas tuleb Lasnamäe korterisse investeerida tunduvalt rohkem raha, kui on uusehitise kogumaksumus. Mustamäe ning Õismäe hinnatase on veelgi kõrgem.

Siiski ei saa veel rääkida kinnisvarakriisist. Äärmusliku stsenaariumi kohaselt võib mulli lõhkemine kaasa tuua hinnalanguse, mille tagajärjel hakkavad pangad klientidelt küsima lisatagatisi või realiseerima olemasolevaid. Samas näitavad praegused märgid, et pangad on paindlikud ja tahavad laenu anda.

ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark (EPL 12.03.)

Mullist Eesti kinnisvaraturul on veel vara rääkida. Kiirele kasvule järgneb ikka mõningane langus. Erinevalt börsist on kinnisvara inimestele hingelähedane ja tegelikud väärtused paremini taibatavad, kuna kivi tuleb ikka vastu. Samas on väga hea, et selliseid signaale tuleb, siis ei lähe nii enam edasi.

Hansapanga juht Indrek Neivelt (EPL 12.03.)

Viimase aasta jooksul on kinnisvaraturg Paides väga elavaks muutunud. Korterite hinnad on keskmiselt tõusnud 30 protsendi võrra, kesklinnas aga suisa 50 protsendi võrra. Hinda kruvivad üles välismaalased, sest me oleme Eesti keskel, igasse punkti on siit kuni 100 kilomeetrit. Ka majade hinnad on lakke hüpanud, praegu tuleb nende eest maksta keskmiselt kolmandiku võrra rohkem kui mullu samal ajal. Peamised Paide elamispinnahuvilised on soomlased, ent teenindada on tulnud ka rootslasi, iirlasi. Tõus läheb kindlasti edasi, nii majade kui ka korterite osas.

Paides tegutseva kinnisvarafirma Kinnisvarakeskus Kesk-Eesti OÜ juhataja Pearu Mandre (ÄP 04.02.)

Artikkel on avaldatud 14.03.2002 väljaandes Äripäev –

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Kasutusloa menetlus ja ehitamise dokumenteerimine